Az oroszországi modern élet realitása olyan, hogy hazánkban eladott lakások nagy részét jelzáloghitelek segítségével vásárolják meg. Ebben a tekintetben Oroszországban minden évben bővül a lakáshitelezési piac. Ezenkívül számos törvényjavaslatot fogadtak el, amelyek megbízhatóan védik mind a hitelfelvevőt, mind a jelzáloghitelt kibocsátó bankokat. Mivel a közelmúltban a jelzáloggal vásárolt lakások nagy része új épületekre vonatkozik, az új épületek bankok általi akkreditációjának kérdése nagyon fontossá válik.
Ellentétben a másodlagos lakáscélú jelzálogkölcsönökkel, amikor egy kész és likvid lakást zálogba adnak a banknak (vagyis ami könnyű, ha történik valami), új épületek esetében nem a kész lakást zálogba adják a banknak, de csak az igényléshez való jog (vagyis a bank mintha a közös építkezés résztvevőjévé válna). Annak érdekében, hogy - mint mondják - a bank ne essen ebbe „csapdába”, különféle ellenőrzéseket kell végeznie az épülő ingatlanon, hogy felmérje annak esélyét, hogy a közeljövőben ez az épülő ingatlan még kész lakásgá változik, ellenkező esetben a bank kockáztatja a biztosíték elvesztését. Vagyis akkreditálnia kell az új épületet.
Ebben az esetben a lakást csak akkor zálogosítják el a banknak, ha elkészült és átment az állami regisztráción.
Az új épületben lévő lakás jelzálogkölcsönének kibocsátásakor a bank valódi kockázatokat visel azzal a ténnyel, hogy a fejlesztő különböző körülmények miatt nem tudja befejezni az épületet, üzembe helyezni és nyilvántartani a lakásokat. (csak ezeknek a szakaszoknak a letétele után a bank fogadhat zálogban lévő folyékony lakást). Ugyanakkor a Rosreestrben gyakran problémák merülnek fel - a már kész ház több évig ilyen "felfüggesztett" állapotban lehet.
A bank számára azonban bizonyos előnyök is vannak, ha jelzáloghitelt nyújtanak az új épületekben lévő lakásoknak - miközben a lakások épülnek, az ilyen jelzáloghitelek kamatai általában magasabbak. Ezen kívül gyakran maguk a bankok is befektetők új lakások építésébe, és nyereséges számukra, hogy eladják ezt a lakást.
A bankok számára a hitelfelvevőkkel és a fejlesztőkkel való együttműködés korlátja, hogy a megállapodás alapján megkötött részvény -részvételi megállapodás létezik 214. számú szövetségi törvény "A közös építkezésről" ... Jelenleg ez az egyetlen építés alatt álló ingatlanértékesítési forma, amely magában foglalja a dokumentum állami nyilvántartásba vételét, és jogalkotási szinten védelmet nyújt a részvényeseknek. Ha egy fejlesztő más konstrukciókkal értékesít lakásokat egy épülő létesítményben, a bank nem nyújt jelzáloghitelt, mivel ebben az esetben már nem lesz megfelelő fedezeti garanciája.
Annak érdekében, hogy növeljék az új épületekben lévő lakásokhoz felvett kölcsönök visszafizetésének esélyét, a bankoknak ellenőrizniük kell a fejlesztők tevékenységét, fel kell mérniük az épülő lakások költségeit és likviditását. Ezt kétféleképpen lehet megtenni:
A fejlesztő vagy az építés alatt álló létesítmény banki akkreditációja valójában a bank jóváhagyása jelzálogkölcsön kibocsátására e lehetőség keretében. A bank pénzt költ egy új épület ellenőrzésére, mivel érdekelt a jelzáloghitelek kibocsátása. Ehhez a bank gazdasági biztonsági szolgálatai mindenféle információt gyűjtenek a fejlesztőről. Az általuk ellenőrzött dokumentumok fő listája a következő:
A bank a projekt befektetőit is ellenőrzi - érdekli, hogy honnan finanszírozzák ennek a háznak az építését. Ezenkívül a részvényesek pénzeszközeinek célzott felhasználásának ellenőrzését szabályozó dokumentumokat is ellenőrzik (bár ezt állami szervek végzik, a bankot is gyakran érdekli ez a szempont).
A legtöbb esetben a bankok nem hajlandók pénzt kölcsönözni az ásatási szakaszban lévő házak lakására. De elég gyakran előfordul, hogy a bankok maguk is beruháznak az épülő lakásokba - ebben az esetben ezt az objektumot minden bizonnyal akkreditálja a bank, mivel maga a bank létfontosságú az apartmanok értékesítésében. Ilyen helyzetekben a bank még az épület lakásainak jelzálogkölcsönének kamatát is csökkentheti.
Meg kell jegyezni, hogy leggyakrabban a bank akkor kezd beszélni a jelzáloghitelről, amikor a létesítmény legalább 20-30%-ban fel van építve. Ebben az esetben nem az egész létesítményt összességében lehet akkreditálni, hanem annak egyes épületeit - a munkálatok előrehaladtával.
A gyakorlatban ezen a területen is gyakori az akkreditáció fokozatos megközelítése - először a bank magát a fejlesztőt ellenőrzi (akkreditálja), majd ellenőrzi az épülő létesítményt. Ezt követően pedig eldől, hogy az adott objektumhoz mely hitelprogramokat ajánljuk fel.
Azok a vásárlók számára, akik egy adott új épületben szeretnének lakást vásárolni, az épület objektumának a bank általi akkreditációja nagyon jelentős előny. Végül is a banknak sokkal több erőforrása és lehetősége van a fejlesztő és az épülő ház magas színvonalú ellenőrzésének elvégzésére - az ilyen mennyiségű és minőségű ellenőrzések az esetek többségében egyetlen hitelfelvevőt nem képesek megtenni. Mindez jelentősen növeli annak esélyét, hogy a fejlesztő megbízható lesz, és elkészül a ház.
De érdemes emlékezni arra, hogy a fejlesztő szavai nem elegendőek, hogy tárgyát bármely bank akkreditálja - mindig ellenőrizze ezt az információt a megadott banknál. Létezik egy ilyen "szürke" séma is, amelyben a fejlesztő menedzsere tájékoztatja a potenciális vevőt, hogy az objektum nagyon hamar meglesz, szó szerint "a minap", amelyet egy bank (vagy akár több) akkreditált. De a valóságban ebben az esetben minden teljesen másnak bizonyul - az objektum bank általi akkreditációja vagy határozatlan ideig húzódott, vagy negatív eredménnyel zárult.
Jelenleg Oroszországban szinte minden bank független és más bankoktól független akkreditációt végez egy adott új épületben, így ha megbízható információval rendelkezik arról, hogy az épülő lakást egyszerre több bank is akkreditálja, ez azt sugallja, hogy maga és fejlesztője legalább többször ellenőrizték ugyanezt. És ez tovább növeli a fejlesztő integritásának esélyeit és a létesítmény építésének befejezésének valószínűségét.
Ha egy új épületben egyetlen bank sem rendelkezik akkreditációval, ez azt jelentheti, hogy a lakások értékesítése csak most kezdődött el, és ezért a bankoknak még nem volt idejük akkreditálni. Ha az értékesítés már régen elkezdődött, akkor nagy valószínűséggel ez azt jelentheti, hogy a bankokat ellenőrizték ezen objektum és fejlesztője tekintetében, de ezen ellenőrzések során jelentős kockázatokat azonosítottak, így az objektum nem kapott banki akkreditációt. Ebben az esetben érdemes elgondolkodni ezen objektum fejlesztőjének megbízhatóságán. Ezenkívül óvatosságot kell okoznia, hogy például az objektumot akkreditálják, de csak kevéssé ismert bankok.
Ennek a cikknek a konklúziójaként megjegyezhető, hogy a fejlesztő és a bankok közötti együttműködés ténye (létesítményeinek bankok általi akkreditálása) jól jelzi megbízhatóságát. De ha az objektum nem rendelkezik banki akkreditációval, ne vonjon le elhamarkodott következtetéseket, különben lemaradhat egy jövedelmező ajánlatról. Előfordulhat, hogy az objektum bankok által történő akkreditációja még nem történt meg, és csak meg kell várni a végrehajtását (igen, ez idő alatt az ingatlan négyzetméterenkénti költsége nőhet, de másrészt , a kockázatok jelentősen csökkennek, ha az objektum ennek ellenére megfelel a banki akkreditációnak). És nem szabad teljesen megbíznia a fejlesztő szavaiban arról, hogy a bankok akkreditálják a bankokat - vagy mindig a jövőben rendelkezésre állnak - mindig ellenőrizze ezt az információt közvetlenül a bankoknál. Ezenkívül a legtöbb esetben ne próbálja meg a fejlesztő független alapos ellenőrzését elvégezni - ha hétköznapi ember, akinek nincs kapcsolata "komoly struktúrákban", akkor az ellenőrzés minősége mindenesetre sokkal alacsonyabb lesz, mint a bank által végzett ellenőrzés minősége.
A fejlesztők gyakran biztosítják, hogy egy új épület hitelintézetben történő akkreditációja 100% -os garancia arra, hogy a jelzáloghiteles végül lakást kap. Próbáljuk meg kitalálni, hogy ez így van -e.
Néha, amikor új épületeket akkreditálnak, a bankárok kénytelenek szemet hunyni az építőipari cégek munkájának hibái előtt.
A BN szinte minden nap arról számol be, hogy egy bank újabb új épületet akkreditált. Ez azt jelenti, hogy a hitelintézet készen áll arra, hogy lakáshitelt adjon egy épülő épületben lévő lakásokért.
Az ünnepek utáni legelső munkanapon két ilyen üzenetet tettek közzé. A Raiffeisenbank akkreditálta az Ostrov lakótelepet, amelyet a Stroitelny Trest társaság épít Szentpétervár Petrogradszkij kerületében. És a Bank Saint Petersburg - a Tsarskaya Stolitsa lakótelep 9B épülete, amelyet a LenSpetsSMU épít a város központi kerületében.
Elméletileg az akkreditációs eljárás két szakaszra oszlik. Először magát a fejlesztőt ellenőrzik. "Portfólióját" (már felállított tárgyakat) és hírnevét vizsgálják. A pénzügyi kimutatásoknak bizonyítaniuk kell a fenntarthatóságot több éven keresztül, valamint meg kell felelniük számos más követelménynek.
Ezután a fejlesztő pozitív megítélésével minden egyes épülő létesítmény esetében külön történik az akkreditáció. Mindenekelőtt tanulmányozzák egy adott lakóépület építésére vonatkozó engedélyt egy adott helyszínen; tulajdonjog vagy hosszú távú bérleti szerződés egy adott helyszínre; a jóváhagyott projektdokumentáció elérhetősége.
Minden banknak lehetnek saját követelményei. Egyes hitelezők ellenőrzik annak lehetőségét, hogy a létesítményt műszaki hálózatokhoz kapcsolják. A másodlagos bankok pedig kimondatlan feltételt szabhatnak, hogy az új épületet már a jelzálogpiac vezető szereplői akkreditálták. „Ha más bankok együttműködnek egy építőipari céggel, az azt jelenti, hogy pozitív hírneve van” - mondja Arkady Bocharnikov, a Globex Bank szentpétervári fiókjának igazgatóhelyettese.
Így írják le maguk a bankárok az akkreditációs eljárást, néhány árnyalatot kihagyva.
A bankokat közvetlenül érdekli az akkreditált új épületek számának növekedése. Végül is az elsődleges jelzáloghitel továbbra is az értékesítési vezető. És amint azt a BIG Real Estate vezérigazgatója, Igor Rogulin megjegyezte, ma a lakáspiacot elsősorban kedvezményes jelzáloghitelek támogatják. Ennek megfelelően minél nagyobb az akkreditált objektumok száma, annál több hitelt bocsátanak ki.
Például a Sberbank északnyugati partja figyeli a régió összes fejlesztési pontját. A játékos összesen mintegy 700 lakótelepet akkreditált az északnyugati szövetségi körzetben, ebből 400 Szentpéterváron és a Leningrádi régióban. Egyébként még a pánik hatására is, miután a jegybank 2014 decemberében megemelte az alapkamatot, ez a bank csak három fejlesztő akkreditációját vonta vissza.
Ugyanakkor, amint a válság felrázása után a piaci helyzet többé-kevésbé stabilizálódott, a bankok elkezdték enyhíteni az építőkre vonatkozó követelményeket. Az objektum alacsony építési készültségi foka fokozatosan megszűnik akadálynak lenni. "A Promsvyazbank kész új épületet akkreditálni a jelzáloghitelek későbbi kibocsátására a készenléti állapot nulla szakaszában" - mondja Svetlana Chetina, a bank szentpétervári fiókjának jelzálogközpontjának vezetője. "Elég, ha megértjük, hogy a fejlesztő megbízható." „Készek vagyunk a nulla szakaszban is akkreditálni” - mondja Maria Battalova, az Absolut Bank szentpétervári fiókjának igazgatóhelyettese. "A projektek finanszírozási konstrukciói keretében a fejlesztők tekintetében még liberálisabbak vagyunk."
Így opportunista okokból a bank szemet hunyhat az építőipari vállalat néhány hibáján. Ez pedig, bár jelentéktelenül, de növeli a vevő kockázatát.
A bankok és a fejlesztők között kétféle kapcsolat létezik. Az egyik esetben az oldalaknak nincs metszéspontja. És akkor az ellenőrzés valóban a szabványos előírások szerint történik. És ugyanakkor a bank szemügyre veszi az építtető kereskedelmi együttműködését.
Egy másik esetben a fejlesztőt már pénzügyi kötelezettségek fűzik a bankhoz. Például projektfinanszírozás keretében. „Az építkezés nagy pénzáramlással jár, amely potenciálisan vonzó lehet a bankok számára” - mondja Dmitrij Mihalev, a kormányzati szervek SPb felújítási szolgálatának vezetője.
Az együttműködésre vonatkozó információkat nem mindig hirdetik meg. Számos fejlesztő azonban nem titkolja az ilyen szerződések megkötését, mert úgy véli, hogy az a tény, hogy hitelt kaptak, a cég megbízhatóságának újabb bizonyítéka.
Így április végén a VTB Bank és az RBI Holding kölcsönszerződést írt alá a ház építésének finanszírozására a szentpétervári töltésen. Kölcsönzött pénzeszközök, amelyek adósságkorlátja 1,3 milliárd rubel. négy évre adják meg. „Ez a második közös projektünk az RBI Holdinggal”-kommentálta nyilvánosan Ruslan Eremenko, az Északnyugati Regionális Központ vezetőhelyettese, a VTB Bank alelnöke. "A vállalat olyan fejlesztőként bizonyult, aki joggal élvezi az ügyfelek bizalmát."
Más szóval, a hitelkiadás előtt a bank sokkal alaposabban ellenőrzi a fejlesztőt, mint az akkreditáció előtt. Ezt követően - az akkreditációs eljárás lefolytatásakor - a kérdések egy része automatikusan törlődik.
Elméletileg az építőipari vállalatnak kölcsönadó bankra vonatkozó információnak garantálnia kell a vevőt, hogy nem lesz becsapott részvényes.
Másrészt a következő követelmény gyakran tipikus finanszírozási feltétel: a fejlesztő a hitel korai törlesztésekor átutalja a banknak a részvénytulajdonosoktól kapott pénz legalább 60-80% -át. Vagyis a bank az építkezés befejezése előtt vissza tudja adni a pénzét. És maga az új épület átadásának ténye nem lesz annyira fontos számára.
Egyszerűen fogalmazva, még az sem, hogy egy nagy bank kölcsönad egy fejlesztőnek, nem ad 100% -os garanciát a hitelfelvevőnek.
Bejelentették, hogy a bankok csak az épülő tárgyakra adnak jelzálogot szigorúan a 214. számú szövetségi törvénynek megfelelően. A gyakorlatban ez a követelmény nem kötelező.
Természetesen egyetlen bank sem fog együttműködni a „A közös építkezésben való részvételről ...” szóló törvény kitartó megsértőjével. De ha a jogsértések jelentéktelenek, és a banknak saját érdeke fűződik az eladások növeléséhez, a hitelező továbbra is együttműködhet a fejlesztővel. Például, mint már említettük, egy fejlesztő korábban kaphat hitelt ettől a banktól, és most a pénz időben történő visszatérítése a lakások vásárlóinak számától függ. Igaz, csak a közepes méretű bankok vétkeznek így.
Ez az "engedékenység" kis fenyegetéseket is jelent a hitelfelvevő számára. Először is azért, mert magának a banknak az ilyen kölcsön kibocsátása kockázatokkal jár. Ez azt jelenti, hogy a hitelező háromszor ellenőrzi a fejlesztőt.
Tisztázzuk: amikor a ház még nincs kész, a lakás tulajdonjogának regisztrálása lehetetlen. És a tárgy nem járhat zálogként. A fejlesztő csak a követelés jogát adja el a vevőnek. A kölcsönszerződésben pedig a zálog nem az ingatlanra van rögzítve, hanem csak erre a jogra. Ebben az esetben a banknak nehezebb lesz kártérítést szerezni a reménytelen adósról. És csak a ház üzembe helyezésekor a vevő értékeli a lakást és nyilvántartásba veszi a tulajdonjogot, a bank közvetlenül biztosíthat biztosítékot az objektumra.
Ugyanakkor, ha a hitelfelvevő időben fizet kamatot, a bank nem törődik azzal, hogy az építkezéssel mi a helyzet.
Összefoglaljuk. Természetesen válság esetén rendkívül kockázatos üzlet egy új épületben lakás vásárlása, amelyet egyetlen bank sem akkreditált. De az akkreditáció sem csodaszer.
Az építtető ellenőrzésekor a bank elsősorban saját céljait követi, és nem védi a jelzáloghitel igénylőjének érdekeit.
Hiszen bármi történjék is, a banknak még mindig van egy ütőkártyája a hüvelyében. Még akkor is, ha az új épületet akkreditálják, de a fejlesztő megszökött a társbefektetők pénzével, a hitelfelvevő még mindig tartozik a banknak.
A válság idején a piacon továbbra is fennálló bizonytalanság azzal fenyeget, hogy a projektek leállnak, és új megtévesztett részvénytulajdonosok jelennek meg. A 214-es szövetségi törvény szerinti részvény-részvételi megállapodások (DAS) értelmében a lakásvásárlók egyik fő kockázata azzal a valószínűséggel jár, hogy a fejlesztő nem építi meg a létesítményt: legjobb esetben, időben, legrosszabb esetben általában.
Ezért a bankok kénytelenek voltak növelni a fejlesztők akkreditációjára vonatkozó követelményeket, akiknek termékére készek jelzáloghitelt kibocsátani.
Most, a jelzáloghiteleket támogató állami programnak köszönhetően, az elsődleges lakáspiac kikerült a stagnálás állapotából, amelyben január végétől március közepéig volt, és néhány bank bizonyos feltételek liberalizációjához ment. építési partnerek. Azonban nem mindegyik, mivel a folytatódó gazdasági válság fényében továbbra is megmarad a befejezetlen építkezések kockázata.
Miért van szüksége fejlesztői akkreditációra?
Egy építőipari vállalat akkreditálása érdekében a bank elemzi pénzügyi és gazdasági tevékenységét, valamint ellenőrzi az épülő létesítményeket, ehhez szükséges dokumentumcsomagot kér a fejlesztőtől. Az eljárás egy -három hónapig tart.
„A fejlesztő ellenőrzési eljárása változatlan maradt” - mondja Svetlana Zelenina, az Otkritie Bank Petrovsky fiókjának jelzálog -hitelezési központjának vezetője. „Elemzik pénzügyi helyzetét, figyelemmel kísérik a negatív információk jelenlétét a nyílt forrásokban, többek között a részvénytulajdonosok honlapjain, figyelembe veszik az építőipari vállalatok különböző minősítéseit stb.”
A Sberbank akkreditációjának fő követelménye egy objektum építése a 214-FZ keretében. A többi az építtető építési tapasztalatától (az épített lakóingatlanok számától) és érettségétől (a lakásépítési piacon töltött évek számától) függ.
Az akkreditáció kibocsátása azt jelenti, hogy a hitelintézet bízik a megbízható befektetésben. A vevő számára viszont ez a fejlesztő megbízhatóságának egyik fő garanciája és a vásárlás kiválasztásának kritériuma.
Ha egy fejlesztőt több különböző hitelintézetben akkreditálnak, akkor nő annak az esélye, hogy ügyfelei nem tartoznak a megtévesztett részvénytulajdonosok közé. Minél szélesebb spektrumú a fejlesztő cég szerződő bankhálózata, annál megbízhatóbb a fejlesztő. Ezzel párhuzamosan nő a lakásvásárlásra vonatkozó javaslatok sora.
Ezenkívül sokkal könnyebb jelzáloghitelt szerezni egy adott házban lévő lakás vásárlásához a banktól, amely akkreditálta a ház fejlesztőjét.
Hogyan nőttek a követelmények
A bankok sokkal óvatosabban kezdtek viselkedni - mondják az Otkritie Banknál. Néhány bank megváltoztatta az otthoni készültségi követelményeit. Ha korábban az akkreditációt a készültségi szakaszban lévő objektumokra - "az első emeletre és az első és a második átfedésére" - hozták, akkor most az akkreditációhoz szükséges szintet 30% -os készenlétre emelték.
Egy társaság, amely az elmúlt öt évben legalább 50 ezer négyzetmétert épített, most ilyen alapon válhat az Otkritie Bank partnerévé. m lakótér. Ahhoz, hogy az ásatási szakaszban akkreditációt szerezzen, a fejlesztőnek legalább 100 ezer négyzetmétert kell átadnia. m.
A Sberbank sajtószolgálata közölte az RBC -Real Estate tudósítójával, hogy abbahagyták az objektumok akkreditálását a nulla ciklus kezdeti szakaszában - amikor csak építkezés van, és az építési munkálatok még nem kezdődtek el. „Most az akkreditációhoz szükséges minimális építési készenlét az alapítvány jelenléte, vagyis amikor minden készen áll az első emelet építésének megkezdésére. Nem közölünk részletesebb követelményeket a fejlesztőkkel és objektumokkal szemben, mivel azok a bank belső módszereire vonatkoznak ” - magyarázta a Sberbank.
Néhány bank azonban reagált a jelzálogpiac újjáéledésére, miután elindult az állami program, amely a kritériumok liberalizálásával támogatja a kölcsönök kamatát.
Így a VTB24, amely Nina Kryuchkova, alelnök, a VTB24 Jelzáloghitelezési Osztály Hiteltermékeinek Fejlesztési és Támogatási Osztályának vezetője szerint 2014 decemberében növelte a fejlesztőkre és a megszerzett ingatlanokra vonatkozó követelményeket (a bank nem mondta el a részletekről), márciusban részben gyengültek. Ez vonatkozik azokra a fejlesztőkre, akik részt vettek az állami hiteltámogatási programban.
Dmitrij Poljakov, a DeltaCredit Bank üzletfejlesztési osztályának vezetője szerint különleges feltételek csak 2014. december végétől 2015 februárjáig voltak érvényben. "Amikor a gazdasági turbulencia körülményei között jelentősen megnőtt a fejlesztők csődjének és az objektumok üzembe helyezésének elhalasztásának kockázata, az objektum készenléti fokára vonatkozó követelményeket 70%-ra emelték" - mondja.
Dmitrij Poljakov szerint azonban 2015 márciusa óta az akkreditációs követelmények visszatértek a válság előtti állapotba: a négy emelet feletti objektumok esetében az építési szakasznak legalább 20%-nak kell lennie, az alacsony emelkedésű objektumok esetében az első emelet telepítése megkezdett. Általánosságban elmondható, hogy a fejlesztők és objektumok akkreditációjának megközelítése nem változott jelentős mértékben.
Daniil Tkach, a Svyaz-Bank Kockázatkezelési Osztályának igazgatóhelyettese elismerte, hogy a bank növelte a fejlesztőkkel szemben támasztott követelményeket a pénzügyi kimutatások benyújtása tekintetében, de részleteket nem közölt.
Vlagyimir Mironov Fotó: Nikolay Gyngazov / Russian Look
Fejlesztői akkreditáció. Fontos szempontok
A banki akkreditáció egyfajta "arckontroll", amely kigyomlálja a nem eléggé megbízható fejlesztőket.
Az épülő épületekben lévő lakások készpénzért vagy jelzálogkölcsönből történő megvásárlása nagy kockázatot jelent az adás -vételi ügylet minden résztvevője számára, különösen azoknak a vevőknek, akik soha nem várnak a dédelgetett négyzetméterekre, és a bankoknak valójában nincs " kemény biztosíték a kibocsátott hitelekre.
A fejlesztő banki akkreditációjának eljárása lehetővé teszi a kockázatok minimalizálását.
Az akkreditáció legfontosabb vonatkozásairól: milyen előnyöket biztosít az ügylet minden fele számára; lehetséges -e 100% -ban megbízni egy akkreditált fejlesztőben, és mindig veszélyes -e egy nem akkreditált építőipari céggel foglalkozni - olvassa el ezt a cikket.
A fejlesztő banki akkreditációja egy építőipari szervezet átfogó ellenőrzése, beleértve a törvényesség ellenőrzését és az egyes lakóingatlanok építésének kilátásainak értékelését.
Az akkreditációs eljárás leggyakrabban két szakaszból áll.
Az első szakasz az építőipari vállalat megbízhatóságának és pénzügyi stabilitásának ellenőrzése. Tanulmányozzák a fejlesztő hírnevét és "üzleti történetét", felmérik a már felállított és üzembe helyezett tárgyak mennyiségét és minőségét, figyelembe veszik a lakásvásárlók véleményét és a fejlesztő más hitelezőkkel folytatott interakciójának tapasztalatait. A szervezet pénzügyi stabilitását a különböző nyílt forrásból származó adatok gyűjtése és azok relevanciájának ellenőrzése alapján elemzik. Nevezetesen: információk az irányító és ellenőrző személyekről, az adóhátralékok jelenlétéről, a jogi személyek peres eljárásban való részvételének tényéről, a mérleg és a kimutatások állapotáról, a felszámolás vagy csőd valószínűségéről, a bírósági határozatokról a szerződő féllel és a végrehajtási eljárással kapcsolatban. A fejlesztő pénzügyi kimutatásainak hosszú ideig - legalább két évig - bizonyítaniuk kell a gazdasági stabilitást. Ebben az esetben kívánatos feltétel, ha az építőipari vállalat "portfóliójában" legalább két üzembe helyezett, nem lejárt objektum van.
A második szakasz az épülő lakóépületek ellenőrzése. Az épülő ház akkreditációja az engedélyek és a társaság alapító okiratainak jogi vizsgálatának eredményein alapul. Tudja meg, hogy vannak -e:
A telek tulajdonjogát igazoló dokumentum vagy hosszú távú bérleti szerződés;
Lakóépítési engedély;
A megfelelően elkészített projektdokumentáció stb.
A telephely meglátogatása, az építési munka színpadának és minőségének felmérése az akkreditációs eljárás szerves része, mivel lehetővé teszi a projekt "életképességének" meggyőződését.
Ezenkívül minden bank további követelményeket támaszthat a fejlesztővel szemben. Például egyes hitelintézetek ellenőrzik az épülő létesítmény és a közművek csatlakoztatásának kényelmét. Mások, leggyakrabban "középszintű" bankok, "nem hivatalos" feltételt írhatnak elő, amely szerint a fejlesztőt nagyobb bankoknak kell akkreditálni.
A bankok túlnyomó többsége csak a 214-FZ törvény keretein belül dolgozó fejlesztőket akkreditálja, vagyis szerződéseket köt a közös építésben való részvételről. A DDU először az állami regisztrációhoz szükséges, ezért kizárja a kettős értékesítés lehetőségét. Másodszor, ez a dokumentum tartalmazza a lakással kapcsolatos összes szükséges adatot - területet, tervet, költséget, valamint a működési garanciális időszakra és a biztosító társaságra vonatkozó információkat.
Az akkreditáció az ingatlanpiac minden résztvevőjének - részvénytulajdonosoknak, bankoknak és fejlesztőknek - előnyös. A banki akkreditáció jelenléte a fejlesztővel csökkenti a vevő kockázatát, és megszabadítja a részvényest attól, hogy önállóan ellenőrizze az építőipari cég megbízhatóságát. Ezenkívül, amikor egy akkreditált új épületben lakást vásárolnak, a hitelfelvevők kezesek és további biztosítékok bevonása nélkül kaphatnak kölcsönt. Ugyanakkor a jelzálogkamatok általában lényegesen alacsonyabbak.
A bank viszont érdekelt a jelzáloghitelek kibocsátásában és a nyereség elérésében, és az épülő házak jelzálog -szerződéseinek kamatai magasabbak, mint a befejezett építési projektek vásárlására nyújtott kölcsönöké.
A fejlesztők számára az akkreditáció több részvénytulajdonost vonz, és megszünteti a főállású jelzálog-szakértők fenntartását.
Az akkreditációs eljárás előnyei ellenére a gyakorlat azt mutatja, hogy az akkreditáció nem garantálja a fejlesztő megbízhatóságát. Ha a bank pénzügyi kötelezettségekkel társul a fejlesztőhöz, társbefektetőként jár el, akkor meglehetősen engedékeny lehet az építőszervezet munkájának hiányosságaira, ami természetesen növeli a vevő kockázatát.
A fejlesztők akkreditációjának hiánya nem mindig jelenti azt, hogy veszélyes ilyen társasággal foglalkozni. Lehet, hogy az építőipari vállalat nemrég lépett be a piacra, és a bankoknak nem volt ideje "alaposan megnézni", vagy ideiglenes műszaki problémák miatt nincs engedélye vagy más szükséges dokumentációja.
Ha viszont egy „érett” cég vagy nagyfokú felkészültségű objektum nem rendelkezik akkreditációval, akkor az ilyen fejlesztővel óvatosan kell bánni. Valószínűleg a bankok bizalmatlanságának oka egy adott szervezet felépítésének kedvezőtlen történetében rejlik. Talán voltak pénzügyi nehézségek, az építkezések befagyasztásának esetei, peres ügyek a részvénytulajdonosokkal.
A gazdasági instabilitás ideje módosítja a fejlesztők akkreditációs eljárását. Az építőipar rendkívül érzékeny a válságra, ezért a bankok kezdik meghúzni a csavarokat a kockázatkezelési kérdésekben, és óvatosabbak az ingatlanpiac új belépőivel szemben. Egyes bankok az építés kezdeti szakaszában abbahagyják a házak akkreditálását, amihez legalább egy alapítvány szükséges, míg mások „nem társulnak” az 50%-nál kevesebb építésű objektumokhoz. Könnyebbé válik az akkreditáció megszerzése csak az állami részvételű projektek esetében.
A helyzet az északnyugati szövetségi körzetben meglehetősen kedvező. Az orosz Sberbank mintegy 700 lakótelepet akkreditált, amelyek közül mintegy 400 Szentpéterváron és a Leningrádi régióban található. Ez a bank még a 2014 -es válság nyomán is csak három fejlesztő akkreditációját vonta vissza. A Szentpétervári Promsvyazbank az ásatási szakaszban továbbra is akkreditálja az új épületeket.
A hitelfelvevők biztonsága és a saját kockázataik minimalizálása érdekében a bankok rövid távon nem korlátozódnak az akkreditációs feltételek szigorítására, és továbbra is „figyelemmel kísérik” a már akkreditált fejlesztőket munkájuk során.
