Használja a webhelykereső űrlapot, hogy esszét, tanfolyamot vagy szakdolgozatot keressen a témájáról.
Anyagok keresése
A jelzáloghitelezés széles körben elterjedt a globális pénzügyi gyakorlatban. A fejlett piacgazdasággal és a bankrendszer magas szintű szervezettségével rendelkező országokban teljes jelzáloghitelezési rendszerek alakultak ki, amelyeket különböző gazdasági egységek - bankok, ingatlanügynökségek, ingatlanfedezetű hitelezést nyújtó hitelintézetek, biztosítótársaságok - képviselnek, hitelképességi ügyfelekről tájékoztatást nyújtó hitelügynökségek, jelzáloggal terhelt ingatlanok visszavételére szakosodott cégek hitel-nemteljesítés esetén.
Az orosz gazdaság piaci fejlődési pályára való átállása magában foglalja a bankrendszer fejlesztését, amelynek meg kell felelnie a piacgazdaság igényeinek. A jelzáloghitelezés a banki hitelezés fejlesztésének egyik ígéretes területe. hiszen a jelzáloghitel a legfontosabb eszköz, amely növeli a hitel biztonságát. Ez a pont különösen fontos hazánk számára, amelynek gazdaságát, mint ismeretes, nagyfokú kockázat és bizonytalanság jellemzi. A fedezett hitelek az üres hitelekhez képest biztonságosabbak a bankok számára, hiszen ha nem fizetik vissza, a bank eladja a fedezetet és visszaadja a pénzeszközeit. A jelzáloghitelezés tehát közvetlenül az ország bankrendszerének működése, stabilitásának és hatékonyságának növelése szempontjából nagy jelentőséggel bír.
A jelzáloghitelezés megteremtése és fejlesztése hozzájárul egy civilizáltabb, fenntarthatóbb bankrendszer kialakításához, amely megfelel a világban általánosan elfogadott elképzeléseknek a bankok szerepéről és helyéről az ország gazdasági életében.
A fentiek miatt véleményünk szerint a jelzáloghitelezés mechanizmusának és az ilyen típusú hitelezés fejlesztését ösztönző intézkedéseknek a tanulmányozása Oroszországban meglehetősen releváns. A jelzáloghitelezés ugyanis gazdasági szerepén túl fontos társadalmi funkciókat is ellát.
Hangsúlyozandó, hogy ehhez először a jelzálog-hitelezési rendszer kialakításával kapcsolatos külföldi tapasztalatok tanulmányozása szükséges - mind a fejlett gazdasági országok, mind azon országok tapasztalatai, amelyekben a gazdasági folyamatok hasonlóak a hazai gazdaság jelenlegi gazdasági helyzetéhez. mindenekelőtt ezek az egykori szocialista tábor országai, valamint számos fejlődő nemzetgazdaság.
A disszertáció megírásának módszertani alapját a modern hazai és külföldi közgazdászok általában a bankrendszer fejlesztésének, különös tekintettel a jelzáloghitelezés fejlesztésének problémáival foglalkozó munkái képezték. Az ilyen jellegű problémákkal Yu. Agaev, V. Busov, O. Zadneprovskaya, L. Makarevics, L. Ryabchenko és mások foglalkoztak, kutatásaik monográfiákban és folyóiratokban megjelent cikkekben tükröződtek. Az empirikus bázis időszaki kiadványokban megjelent statisztikai adatokból és az Orosz Föderáció Állami Statisztikai Bizottságának adataiból állt.
A disszertáció kutatásának célja a jelzáloghitel-piac helyzetének vizsgálata Oroszország átmeneti gazdaságának körülményei között, valamint további fejlesztési és javítási módok megalapozása. A célnak megfelelően a következő feladatokat tűzték ki:
Határozza meg a jelzáloghitel fogalmát és a jelzáloghitelezési kapcsolatok alanyi-tárgy szerkezetét!
Határozza meg a jelzáloghitelek fő formáit és típusait.
Ismertesse a jelzáloghitelezés mechanizmusát, azonosítva a jelzáloghitelezés főbb jellemzőit!
Fedezze fel az elsődleges és másodlagos jelzáloghitel piacokat, működésük fő eszközeit.
Ismertesse a jelzálogbankok működésének sajátosságait!
Az oroszországi banki jelzáloghitelezés kialakulásának folyamatának kiemelése.
Határozza meg a hazai gazdaság jelzáloghitelezési fejlődésének problémáit, és ennek alapján indokolja meg fejlesztésének és javításának főbb irányait.
1. A JELZÁLOGHITEL LÉNYEGE.
1.1. A JELZÁLOG FOGALMA. A JELZÁLOGHITELEZÉSI KAPCSOLATOK TÁRGY-TÁRGY SZERKEZETE.
Mindenekelőtt figyelmet kell fordítani a jelzáloghitel lényegére, megkülönböztető jellemzőire, és ezért figyelembe kell venni ennek a fogalomnak a definícióit. I. T. Balabanov definíciója szerint a jelzálog az ingatlan ellenében felvett kölcsön. Klasszikus értelemben a jelzálog nem csak kölcsön kibocsátása, hanem az értékpapírok - jelzálogkölcsönök és kötvények - kibocsátásához kapcsolódó források vonzása is. Így számunkra nagyon sikeresnek tűnik a következő definíció: A jelzálog az ingatlan zálogjogának olyan fajtája, amely biztosítékul szolgál az adós-zálogkötelezett fő pénzbeli kötelezettségének teljesítéséhez a hitelező-zálogjogosult felé, aki megszerzi a jogot, az adós zálogjoggal biztosított főkötelezettségének elmulasztása esetén a zálogjoggal terhelt ingatlan terhére kielégítést kapni, amelynek tulajdonosa (birtokosa) a zálogkötelezett. Véleményünk szerint pontosabban és teljesebben tükrözi a jelzálogjog, mint a hitelező és a hitelfelvevő közötti speciális gazdasági kapcsolat lényegét.
A piacgazdaságban elterjedt a jelzáloghitelek alkalmazása. A jelzáloghitel a bankok által ingatlan ellenében nyújtott hosszú lejáratú hitel.
A jelzálog fogalmának jogi jelentése az ingatlan tulajdonjogának megterhelése. Az ingatlan olyan földterület, épület vagy építmény, amely olyan erősen kapcsolódik a földhöz, hogy jelentős kár nélkül nem választható el tőle.
Ez a terhelés kétféleképpen fordul elő: vagy a kölcsönadó megkapja a zálogjogot a biztosítékhoz, és az utólagos átruházást a kölcsönvevőre a visszaváltási lehetőséggel, vagy magát a jelzálogjogot használják fel - a zálogjogosult marad a tárgy tulajdonosa, és csak a jog követeléséhez a biztosítékot a hitelezőre ruházzák át.
Mivel a jelzáloghitelezés – ahogyan azt fentebb már hangsúlyoztuk – a kölcsön címzettje és a kölcsönt nyújtó között egy speciális kapcsolat, célszerű lenne figyelembe venni e kapcsolatok alanyi-tárgyi szerkezetét. A jelzáloggal terhelt tárgyak jellemzőit az 1. számú melléklet tartalmazza.
A jelzáloghitelezés tárgyai:
* Föld;
* Lakóhelyiségek, azaz lakások, házak, nyaralók, nyaralók, a szociális szférával foglalkozó vállalkozások épületei és építményei;
* Irodahelyiségek, bevásárlóközpontok, egyéni üzletek, éttermek és egyéb kereskedelmi szolgáltató létesítmények;
* Ipari helyiségek - raktárak, gyárépületek és kutatóintézetek, energetikai létesítmények, garázsok és egyéb ipari helyiségek.
A jelzáloghitelezés tárgyai:
* Hitelfelvevő;
* Hitelező;
* Egy befektető, aki jelzáloghitelbe fektet be (nem feltétlenül a hiteleket kibocsátó bank);
* Kormány.
Meg kell jegyezni, hogy a fent felsorolt jelzáloghitelező szervezetek eltérő célokat követnek. Tekintsük a jelzáloghitelezési szervezetek céljait. A hitelfelvevő fő célja az olcsó pénzügyi források vonzásának maximalizálása a meglévő árutermelés megszervezéséhez vagy rekonstrukciójához. Ha magánszemélyek lakásvásárlására nyújtanak hitelt, akkor a hitelfelvevő fő célja a lehető legjobb és olcsóbb lakás vásárlása, miközben a hitelfelvevőnek havi hitelrészletet kell fizetnie.
A bank, vagyis a hitelező feladata, hogy maximalizálja részvényesei profitját és osztalékát. A jelzáloghitelezésben tehát a bank célja az aktív működés jövedelmezőségének maximalizálása, valamint a kockázatok korlátozása és a kölcsöntőke visszafizetésének biztosítása.
A befektető a legnagyobb megtérülésre is törekszik, ha jelzálogkölcsönökbe vagy jelzálog-fedezetű értékpapírokba fektet be. Így a befektető célja a fedezett hitelezési mechanizmus használatakor az, hogy maximalizálja a jelzálogba vagy értékpapírba fektetett tőke nyereségét.
A hitelezés egyik alanya a kormány. A jelzáloghitelezés megszervezésében és fejlesztésében a kormány feladata, hogy olyan feltételeket teremtsen, amelyek lehetővé teszik a bankok számára, hogy indokolatlan kockázatok nélkül, hatékonyan vehessenek részt jelzáloghitelezésben. A kormány saját céljai a jelzálogpiacon:
* Ingatlan aktiválása és forgalmának biztosítása;
* Az anyagtermelés szférájának inflációmentes támogatása;
* A termelő és a pénzügyi tőke közötti szakadék csökkentése;
* Költségvetési bevételek pótlása és belső adósságszolgálat;
* A jelzálog-hitelezési rendszer megbízható és hatékony működésének feltételeinek megteremtése.
A jelzáloghitel-piac fő alanyai céljainak összehasonlítása arra enged következtetni, hogy azok többirányúak.
A jelzáloghitel gazdasági tartalma szerint a következő funkciókat látja el:
1. mechanizmus további források létrehozására és vonzására az anyagtermelés fenntartása és fejlesztése érdekében;
2. kiegészítő eszköz a vagyon forgalmának és újraelosztásának biztosítására olyan esetekben, amikor más forgalmi mechanizmusok (például adásvétel, privatizáció) alkalmazása jogilag lehetetlen vagy gazdaságilag nem kivitelezhető;
3. jelzáloghiteleken és ipari és jelzálogfedezetű értékpapírokon alapuló, többszörösen megsokszorozó fiktív tőke, valamint a jelzáloghitelek másodlagos piacán működő intézmények létrehozása.
A jelzáloghitelt, mint a gazdaság elemét tekintve, három legjellemzőbb tulajdonságát kell kiemelnünk.
Az első az, hogy az ingatlanok jelzálogjoga a termelés fejlesztéséhez szükséges pénzügyi források bevonásának eszköze. A második az, hogy a jelzálogjog biztosíthatja a tárgyakra vonatkozó tulajdonjogok érvényesülését, ha más formák (például adásvétel) ezt nem teszik lehetővé. A harmadik pedig a fiktív tőke létrehozása biztosíték alapján jelzálog igénybevételével (amikor az ingatlan tulajdonosa elsődleges, másodlagos stb. jelzálogkölcsönt bocsát ki, a működő tőke a keletkező fiktív tőke összegével növekszik).
A világbankgazdaság fejlődési mintái szempontjából a jelzáloghitelezés a piacgazdaság szerves eleme. Ezért véleményünk szerint itt célszerű a hitelezés lényegét és általános elveit átgondolni.
A hitel olyan gazdasági kapcsolatrendszer, amely során a kölcsöntőke mozgása megtörténik. Ez a meghatározás a kölcsöntőke sajátosságán alapul, ami abban áll, hogy az utóbbit – K. Marx szavaival élve – „feltételek mellett elidegenítik”, „nem adják el, hanem csak kölcsön adják”. térítés ellenében ideiglenes felhasználásra biztosított pénzeszközök összessége.
Mivel a hitel, mint fentebb hangsúlyoztuk, gazdasági kapcsolat, kiemelhetjük ennek a kapcsolatnak a szubjektum-tárgy szerkezetét. A hitelügyletben a kapcsolat alanya a hitelező és a hitelfelvevő. A hitelező a hitelviszonyban a kölcsönt nyújtó fél. A hitelezők olyan személyek, akik egy bizonyos ideig forrásokat biztosítanak a hitelfelvevő háztartásának. A hitelfelvevő a hitelviszonyban álló fél, aki kölcsönt kap, és köteles a kapott kölcsönt visszafizetni. A múltban a hitelfelvevők olyan személyek voltak, akiknek további forrásokra volt szükségük. A hitelfelvevők vállalkozások, bankok, lakosság és az állam. A kölcsön tárgya a kölcsönzött érték, mint az érték speciális része, és egyfajta nem realizált értéket jelent.
A hitel alapvető minősége az értékmegőrzés. A kölcsönadótól a hitelfelvevőnek átadott érték a mozgásában marad. Az értékmegőrzés a hitelfelvevő háztartásában való felhasználás során valósul meg. Ez utóbbinak egyenértékű értéket kell átruháznia a hitelezőre (ugyanolyan értékkel és használati értékkel egyenértékűt).
A kölcsönzött érték mozgása a következőképpen ábrázolható:
Rk - Pkz - Ik - Vr - Pks,
ahol Rk a kölcsön kihelyezése, Pkz a hitelfelvevők kölcsön átvétele, Ik a kölcsön felhasználása, Vr a források felszabadítása, Vk az ideiglenesen kölcsönzött érték visszaadása, Pcs a hitelező általi átvétel hitel formájában elhelyezett pénzeszközök.
A hiteláramlás első szakasza - a hitelkihelyezés - a gazdasági gyakorlat szempontjából fontos pont, hiszen a hitelezőnek biztosnak kell lennie abban, hogy az adott hitelfelvevőnek történő hitelnyújtás a legracionálisabb forrásbefektetést jelenti. Ha a hitelfelvevő hitelt vesz fel, számos célt elérhet, beleértve a korábban felmerült tartozások törlesztését. Ennek a szakasznak az alapvető tulajdonsága, hogy a hitelfelvevő átmeneti forrásigényét kielégíti a hitelfelvétellel, míg a hitelviszonyban álló másik fél elidegeníti és meghatározott időre kölcsönadja az értéket. Az érték átadása a kölcsönfelvevő birtokába lehetővé teszi számára, hogy a kölcsön felhasználása során realizálja az átadott tárgy használati értékét. A források felszabadítása jellemzi az értékkör kiteljesedését a hitelfelvevő háztartásában. Ahogyan az átmenetileg szabad pénzeszközök felhalmozódása megelőzte a hitelnyújtó hitelkihelyezését, úgy az érték felszabadulása a kölcsönfelvevő háztartásában és annak koncentrációja lehetővé teszi számára az ideiglenesen felvett érték visszaszolgáltatását. Ez a szakasz az anyagi alapja annak, hogy a hitel a következő szakaszba lépjen. A kölcsön törlesztése azt fejezi ki, hogy az ideiglenesen kölcsönzött érték a kölcsönfelvevőtől a kölcsönadóhoz kerül. Az ideiglenes használatra biztosított érték kölcsönadó általi átvétele a kölcsönmozgalom utolsó szakasza. A kölcsönadó számára nemcsak a korábban kölcsönadott érték (áruformában) teljes visszaszolgáltatása fontos, hanem fogyasztói minőségének megőrzése is.
A vizsgált szakaszok összessége lehetővé teszi, hogy a kölcsön mozgását a kölcsönérték teljes körének részeként tekintsük, beleértve a nem csak a kölcsönhöz kapcsolódó szakaszokat is. Valójában a hitelviszonyok a forgalmi szférában jönnek létre, ezért csak a kölcsönadótól a hitelfelvevőhöz és vissza történő értékátadás minősíthető hitelnek.
A hitelviszonyok a gazdaságban egy bizonyos módszertani alapon alapulnak, melynek egyik eleme az elvek. A kölcsöntőke-piaci műveletek megszervezésekor szigorúan be kell tartani a hitelezés elveit. Nézzük meg őket.
1) Kölcsön törlesztése. Ez az elv azt fejezi ki, hogy a kölcsönadótól kapott pénzügyi forrásokat vissza kell fizetni, miután a hitelfelvevő azokat felhasználta. Gyakorlati kifejeződését a hitelhitel törlesztésében találja meg a megfelelő összegnek az azt nyújtó hitelintézet számlájára történő átutalásával, amely biztosítja a bank hitelforrásainak megújulását, mint törvényi tevékenysége folytatásának szükséges feltételét. .
2) A kölcsön sürgősségének elve azt tükrözi, hogy a kölcsönt nem a hitelfelvevő számára elfogadható időpontban, hanem pontosan meghatározott, a kölcsönszerződésben vagy azt helyettesítő dokumentumban rögzített határidőn belül kell visszafizetni. E feltétel megsértése elegendő alap arra, hogy a hitelező gazdasági szankciókat alkalmazzon a hitelfelvevővel szemben a felszámított kamat emelése formájában, és további késéssel (hazánkban - több mint három hónap) - pénzügyi követelések benyújtása bíróság. Ez alól a szabály alól részleges kivételt képeznek a lehívási hitelek. Ebben az esetben a kölcsönszerződés nem határozza meg a törlesztési időt. Az ügyeleti hiteleknél az az idő, amely a hitelfelvevő rendelkezésére áll attól a pillanattól kezdve, hogy megkapja a banki értesítést a hitel visszafizetésének szükségességéről, és ez bizonyos mértékig biztosítja a szóban forgó elv betartását.
3) Kölcsönfizetés, amely hitelkamat formájában van kifejezve. Ez az elv azt az igényt fejezi ki, hogy a hitelfelvevőnek nemcsak közvetlenül kell visszaadnia a banktól kapott hitelforrásokat, hanem fizetnie is kell azok felhasználási jogáért. A hitelkamat gazdasági lényege, hogy a hitelfelvevő a többletfeltételeket kihasználva többletnyereséghez jut, amelyet fel kell osztani a hitelfelvevő és a hitelező között. A szóban forgó elv gyakorlati kifejezését a banki kamat összegének megállapítása során találja meg.
4) A kölcsön biztosítéka. Ez az elv azt tükrözi, hogy biztosítani kell a hitelező vagyoni érdekeinek védelmét, mert a hitelfelvevő megszegheti kötelezettségeit. Ezt a védelmet zálog, valamint pénzügyi garanciák és harmadik felek garanciái biztosítják.
5) A kölcsön célzott jellege. A legtöbb hitelügyletre vonatkozik, kifejezve a hitelezőtől kapott pénzeszközök célzott felhasználásának szükségességét. A kölcsönszerződés bizonyos része meghatározza a kölcsön célját. A hitelintézet vagy bank ellenőrzi a pénzeszközök rendeltetésszerű felhasználását. Megsértése esetén a kölcsönfelvevőt gazdasági bírság sújtja, például a kölcsön kamatának emelése vagy a kölcsön vagy annak egy részének idő előtti visszavonása formájában.
6) A kölcsön differenciált jellege. Ez az elv azt jelenti, hogy a hitelintézet differenciált megközelítést alkalmaz a hitelfelvevők különböző kategóriáihoz. Gyakorlati megvalósítása függhet az adott bank egyéni érdekeitől és az állam egyes iparágak és tevékenységi területek (például kisvállalkozások stb.) központosított támogatási politikájától.
A jelzáloghitelezésnek azonban az egész részeként megvannak a maga sajátosságai is, amelyek abból fakadnak, hogy a jelzáloghitelezés a hitelezés sajátos formája. Nézzük meg a jelzáloghitel főbb jellemzőit.
Először is, a jelzáloghitel szigorúan meghatározott fedezettel biztosított hitel. Ezzel szemben a bankhitel fedezete nem biztos, hogy fedezetet biztosít. Ha a kölcsönt nem fizetik vissza, a jelzáloggal terhelt ingatlant eladják, és a befolyt összegből törlesztik a hitelező felé fennálló tartozást. Az a tény, hogy a fedezet ingatlan, jelentősen megkönnyíti a zálogjogosult számára a biztosíték biztonságának ellenőrzését, de a kölcsön vissza nem fizetése esetén megnehezíti a fedezet értékesítését, mivel az ingatlan nem túl likvid. eszköz.
Másodszor, a legtöbb jelzáloghitel szigorúan meghatározott célt szolgál. Mind lakó-, mind ipari helyiségek beszerzését, építését és átalakítását, valamint telkek fejlesztését finanszírozzák. A fejlett piacgazdasággal rendelkező országokban a lakáscélú jelzáloghitelek a legelterjedtebbek. Például az USA-ban a teljes ingatlanfedezetű hitelállomány több mint 60%-át teszik ki.
A modern orosz közgazdászok szerint hazánkban a jelzáloghitel-források elosztásának kiemelt iparága a mezőgazdaság kell, hogy legyen, és azzá válhat. Oroszországnak ehhez minden szükséges erőforrása megvan: hatalmas termőföldek és erős munkaerő-potenciál. Különösen fontos itt egy új, továbbfejlesztett földtörvény elfogadása és a földpiac legalizálása. Ez erőteljes lendületet ad a mezőgazdasági hitelezésnek, amelynek fedezete fő eszköze - a föld. A jelzáloghitelezés legfőbb előnye véleményünk szerint, hogy biztosításának fedezete az az ingatlan lehet, amelynek megvásárlására felveszik.
Harmadszor, a jelzáloghiteleket hosszú futamidőre, általában 10-30 évre nyújtják, ami lehetővé teszi a havi törlesztőrészletek csökkentését, mivel a hitel törlesztése időben megoszlik.
A törlesztési idő, a hitelösszeg, a biztosíték módja jelentős elemző munkát igényel.
Így a jelzáloghitelezés egy speciális hitelforma. Egyesíti a hitelviszony általános elveit és a csak erre a hitelformára jellemző sajátosságokat.
1.2. A JELZÁLOG TÍPUSAI ÉS FORMÁI
A világgazdasági gyakorlatban a jelzáloghitelek több szempont szerint is osztályozhatók. A leggyakoribb jelzáloghitelek a következők:
1. Az átruházható jelzálogjog olyan biztosítéki okirat kiállításával rendelkező jelzálogjog, amely elősegíti az ilyen jelzálogjog kereskedelmi forgalomba hozatalát.
2. A biztosított (könyvi) jelzálogjoghoz nem jár okirat kiállítása, hanem az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik.
3. A második jelzálogjog egy már jelzáloggal terhelt ingatlan ellen nyújtott kölcsön.
4. Visszafizetendő jelzáloghitel - amelynek kamata és tőkeösszege meghatározott számú év alatt fokozatosan fizetendő.
5. Zárt jelzáloghitel - olyan jelzáloghitel, amelyben tilos a kötvények lejárat előtti visszafizetése és ugyanazon biztosíték másodlagos felhasználása.
6. A „fiatalabb” jelzálog az elsőhöz képest alacsonyabb szintű jelzálogkölcsön, ezért magasabb a kamata.
7. A „nulla” jelzáloghitel olyan lejárat előtti kereskedelmi jelzáloghitel, amely nulla kamatozású, azaz törlesztéskor kamat- és tőketörlesztéssel.
8. fordított jelzáloghitel - jelzáloghitel, amelynek keretében a hitelfelvevő időszakonként megállapodás szerinti összegeket kap a hitelezőtől a kölcsönt biztosító ingatlan értékétől függően; A rendszerek a tulajdonnal rendelkező nyugdíjasok jövedelmének kiegészítését is segítik. Az ilyen jelzáloghiteleknek többféle típusa van: életjáradék, ház egyszeri készpénzért történő eladása, amelyben az eladó csak azt a jogot kapja, hogy élethosszig tartó lakhatást kapjon, ház eladása, egyidejű bérbeadása.
9. A fordított járadékos jelzáloghitel olyan jelzáloghitel-eszköz, amely lehetővé teszi, hogy egy személy (időskorú) életjáradékot kapjon a saját lakáshoz való jogának fokozatos elvesztése fejében.
10. Nyílt jelzálog - olyan jelzálogkölcsön, amely a következő jellemzőkkel rendelkezik: olyan fedezet, amely ellenében további kölcsönt lehet felvenni, feltéve, hogy a zálogtárgy értéke és a felvett források aránya elfogadható szinten marad.
11. Elsődleges jelzálog - hosszú lejáratú biztosíték formájában fennálló jelzálog (elsőbbségi jogot biztosító jelzáloglevél a fedezetként bemutatott eszközökre)
12. Utólagos jelzálogjog - ingatlan vagy telek záloga, amelyre már jelzálogjog fennállt. Két hitel teljes összege (jelzáloggal terhelt vagy újrazálogjoggal terhelt ingatlan esetén) főszabály szerint nem haladja meg az eladási érték 80%-át.
13. Tartós jelzálog - olyan jelzáloghitel, amelyre a teljes futamidő alatt csak kamatot fizetnek, a tőkeösszeget pedig a futamidő lejártakor egy összegben fizetik.
14. Roll-over jelzáloghitel - időszakos hitel változó kamatozású vagy időszakos refinanszírozással.
15. Differenciált törlesztőrészletű jelzáloghitel - fix kamatozású jelzáloghitel, melynek törlesztőrészlete évente növekszik; A törlesztés ütemezése általában nem változik, de a kifizetések fokozatosan emelkednek.
A jelzáloghitel másik osztályozása a biztosíték tárgya szerinti osztályozás (az 1. ábrán látható)
Rizs. Jelzáloghitelek fajtái biztosíték tárgyában.
A biztosítékok tárgya szerint megkülönböztetik a telkek jelzálogjogait, a vállalkozások jelzálogjogait, valamint a lakóépületek és lakások jelzálogjogait.
Mezőgazdasági telkek jelzálogjogával csak a mezőgazdasági termelés megvalósításához vagy fejlesztéséhez közvetlenül kapcsolódó kölcsönszerződések teljesítésének biztosítására van lehetőség, olyan városi földterületek, amelyeken a városrendezési szabályok szerint épületek és építmények építése tilos, nem képezhetők kölcsönszerződés tárgyává. jelzálog külön telekként . A jelzálogjoggal terhelt telken a zálogjogosult tulajdonát képező, illetve felállítandó épületek, építmények a telekkel egyidejűleg is jelzálogjoggal terhelhetők azonos jelzálogjoggal. Ha jelzálogjogot alapítanak olyan telken, amelyen olyan épületek vagy építmények vannak, amelyek nem a zálogkötelezetté, hanem egy másik személyé, akkor amikor a jelzálogjogosult ezt a telket elzárja és nyilvános árverésen értékesíti, minden jog és kötelezettség átszáll a telek vásárlója. amivel a zálogjogosult ezzel a személlyel kapcsolatban rendelkezett.
Ha a jelzálogkölcsönt nem fizetik vissza időben, a tulajdonos földje elidegeníthető. Ezt az eljárást "kizárásnak" nevezik. Meg kell jegyezni, hogy számos európai ország jogszabályai meglehetősen erős védelmet biztosítanak a tulajdonos jogai számára.
A jelzáloghiteleknél fontos szerepet játszik a telkekre vonatkozó szerződéses dokumentáció. A jelzáloghitelek kialakítása lehetetlen a telkek pontos mérése, valamint a kataszteri és földkönyvek létrehozása nélkül. Az ingatlan-nyilvántartások létrehozásakor a fő elvből kell kiindulni: az anyakönyvi nyilvántartások teljessége. A telket és a rajta lévő ingatlant vásárlónak teljes mértékben meg kell bíznia a nyilvántartások pontosságában, és biztosnak kell lennie azok teljességében. Minden érdekelt félnek képesnek kell lennie arra, hogy gyorsan megbízható információkat szerezzen a telek jogi helyzetéről. A kataszteri adatoknak pontosan meg kell egyeznie az ingatlan-nyilvántartásban szereplő tulajdonosi jogok bejegyzéseivel, hogy a földterületeket bármikor azonosítani lehessen és jogállásukat megállapítani lehessen.
A vállalati jelzálogjog tárgya a vállalkozás egésze, mint egyetlen ingatlanegyüttes. A vállalkozás zálogtárgya magában foglalja a hozzá mint jogi személyhez tartozó vagy teljes gazdasági ellenőrzés alatt álló minden tárgyi és immateriális javakat, ideértve az épületeket, építményeket, berendezéseket, készleteket, alapanyagokat, késztermékeket, követelési jogokat, szabadalmakat és egyéb kizárólagos jogokat, és a cég tartozásait is. Vállalkozás jelzálogjog alá vonása az ingatlan tulajdonosának, vállalkozásának vagy az általa meghatalmazott szervnek a hozzájárulásával vagy a vállalkozás létesítő okirataiban meghatalmazott szerv határozata alapján megengedett. Vállalkozási jelzálogjoggal olyan pénzbeli kötelezettség biztosítható, amelynek összege legalább a vállalkozás vagyona értékének a fele. Nem szabad jelzálogjoggal elhelyezni azt a vállalkozást, amelyre vonatkozóan csődeljárást indítottak, illetve felszámolási, reorganizációs határozatot hoztak A jelzálogjogosultnak joga van ingatlant eladni, cserélni, lízingelni, kölcsönadni és egyéb módon elidegeníteni, megváltoztatni. a vállalkozás jelzálogjog alá helyezett vagyonának összetételére, ha ez nem jár a jelzálogjogban meghatározott eszközeinek összértékének csökkenésével, és nem sérti a jelzálogszerződés egyéb feltételeit.
Lakóépületre vagy lakásra felvett jelzálogjog a lakóépület (lakás) építésére, rekonstrukciójára vagy nagyjavítására nyújtott kölcsön biztosítékának törlesztésére engedélyezett. Lakóépület (lakás) is lehet jelzálogjog tárgya, ha az állampolgár annak tulajdonosa, és családtagjai másik lakóházban laknak. A dacha, kertes ház és egyéb, nem állandó lakhatásra szánt épületek általános jelleggel jelzálogjog tárgyát képezhetik. A ház (lakás) részét képező nappalik nem képezhetik jelzáloghitel tárgyát. Csak a zálogjogosult tulajdonában lévő lakóépület (lakás) terhelhető jelzáloggal.
Lakóépület és lakás jelzálogjogosultja csak bankok és egyéb, speciális engedéllyel rendelkező hitelintézetek lehetnek.
Jelzálogjoggal terhelt lakóépület nyilvános árverésen történő értékesítése általában nem ad okot arra, hogy a vevő a zálogkötelezettet és az ebben a lakóépületben lakó családtagjait kilakoltassa. A lakóépületet vásárló tulajdonos és a benne lakó személyek között lakóhelyiség bérleti szerződés jön létre az adott területen szokásos feltételekkel.
Ha a jelzálogszerződés eltérően nem rendelkezik, a zálogkötelezett csak a zálogjogosult hozzájárulásával jogosult lakóépületben elhelyezkedő üresen álló lakást bérbe adni. Azok a személyek, akik lakásbérleti szerződés, bérleti szerződés vagy egyéb, jogszabályban meghatározott indok alapján lakóépületben élnek, nem esnek kilakoltatás alá, ha jelzálogjoggal terhelt házat nyilvános árverésen értékesítenek. A velük korábban megkötött lakhatási szerződés érvényben marad, és az ilyen személyeknek elővásárlási joguk van az általuk lakott ház megvásárlására.
Fontos megjegyezni, hogy a világgyakorlatban elterjedt az értékpapír fedezetű jelzáloghitelezés (járadékhitel), fix kamatozású, a teljes hitel futamidő alatt a havi törlesztőrészletek mértéke alapján egyenletesen fizetett. A járadékhitel minden havi (éves) kifizetése 2 részre oszlik - a kamatot és a tőketartozás egy részét fizetik. Ez az úgynevezett amerikai jelzáloghitel-modell. Például 1000 dolláros kölcsön kiadása 12%-os éves kamattal 12 évre. Ez egy beépített opciós kölcsön, hosszú távú törlesztési idővel. A grafikon az ilyen járadékos kölcsön fizetési módját mutatja. Az ilyen hitelezés előnye, hogy ez a kölcsön szabályozza az adósságkötelezettségek mértékét.
Összeg, dollár
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Időszak száma
Tőkétől a kamatig
Rizs. A járadékos kölcsön kifizetéseinek volumene.
A globális piacgazdasággal rendelkező országokban, ahol a jelzáloghitel-mechanizmus meglehetősen magas fejlettségi szintet ért el, a jelzáloghitelek különféle formái léteznek. A főbbek a következők:
* A „tavaszi” jelzáloghitel olyan kölcsön, amely egyenlő rendszeres fizetést biztosít a tőkeösszeg visszafizetéséhez, valamint kamatfizetést; Ennek megfelelően a teljes kifizetés minden időszakkal csökken. A tavaszi jelzálog tehát önamortizálódó jelzálog. Ennek a kifejezésnek a használata - "rugó" - analógiát jelent a rugó működésével - minél jobban megfeszíti, annál kevésbé nyújtható.
* Roll-over jelzáloghitel - a jelzáloghitelezés ezen formájának használatakor a jelzáloghitel futamideje időszakokra oszlik (általában 3 vagy 6 hónap), és mindegyik esetében, figyelembe véve a piaci viszonyokat, saját kamatláb van meghatározva. Így a rollover hitel változó kamatozású hitel. Ez eltér a fix kamatozású hiteltől. A rollover jelzáloghitel egy formája az egymásra rakható kamatozású jelzáloghitel. Ebben az esetben a kamatlábat rögzített időközönként a mindenkori piaci kamatokhoz igazítják.
* A „ballon” jelzáloghitel olyan jelzáloghitel, amelynek rendszeres törlesztése csak egy kamat. A „buborékos” fizetés a hiteltartozás nagy összegű végtörlesztését jelenti. Az első néhány hónapban vagy évben vagy nem fizetik vissza a tőkét, vagy csak egy kis részét fizetik vissza. Ekkor válik esedékessé a teljes egyenleg. Az ingatlantulajdonosok általában igyekeznek előre megállapodni az új hitelről, hogy a legnagyobb fizetés esedékességekor ne veszítsék el ingatlanukat kötelezettségeik elmulasztása miatt.
* Fordított járadékos jelzáloghitel - ebben az esetben pénzügyi megállapodást kötnek, amely szerint a hitelező időszakos kifizetéseket teljesít a hitelfelvevőnek, a kölcsön tőkeegyenlege megnő az időszakos törlesztések összegével és a felhalmozott kamat teljes összegével. .
Ezenkívül létezik a jelzálogjognak egy olyan formája, mint az értéknövekedésben való részvétellel járó jelzálog - ez egy jelzáloghitel, amelyben a hitelező részt vesz az ingatlan értékének növekedésében.
Amint látjuk, a fejlett piaci kapcsolatokkal rendelkező országokban széles körben alkalmazzák a jelzáloghitelek különféle típusait. Hazánk viszonyai között véleményünk szerint célszerű más országok pozitív tapasztalatait felhasználni. Ez különösen érvényes a jelzáloghitelezés különböző fajtáinak és formáinak fejlesztésére az átalakuló hazai gazdaság kontextusában, hiszen a fejlett jelzálogpiac kialakítása a piacgazdaság szerves része.
Így a jelzáloghitelezés a hitelkibocsátás egy speciális fajtája. Ennek eredményeként néhány jellegzetes tulajdonság jellemzi - hosszú távú jelleg, ingatlanbiztonsági kibocsátás. Ugyanakkor a jelzáloghitelezésnek is megvannak a hitel általános jellemzői, és érvényesülnek annak alapelvei.
A fejlett piacgazdasággal rendelkező országok nagy tapasztalatot halmoztak fel a jelzáloghitelek működésében, ennek számos formája és típusa létezik. Általánosságban meg kell jegyezni, hogy a jelzáloghitelezési műveletek kevésbé kockázatosak a kereskedelmi bankok számára.
A fentiek mindegyike relevánssá és szükségessé teszi az Orosz Föderáció jelzáloghitelezési rendszerének fejlesztését a hazai gazdaságban a banki hitelezés szerkezetének és mechanizmusának javítása, valamint a piaci infrastruktúra fejlesztése érdekében.
2. JELZÁLOGHITEL-MECHANIZMUS.
2.1. A JELZÁLOGHITEL JELLEMZŐI. JELZÁLOGBALZÁSI SZERZŐDÉS.
Mint már hangsúlyoztuk, a jelzáloghitelezés a hosszú lejáratú, ingatlanfedezetű hitelek kibocsátásának egyik fajtája. A jelzáloghitelezési rendszer alacsony kamatozású, hosszú távú törlesztőrészletű kölcsönöket biztosít. Jelzálog bármilyen ingatlanra alapítható (egyéni vállalkozások, épületek, telkek, nyaralók, lakások). A zálogjog tárgya (lásd 1. számú melléklet) csak a zálogjogosult hozzájárulásával ruházható át másra. Ebben az esetben a jelzálog érvényben marad, de a jelzálogszerződésből eredő valamennyi kötelezettség a jelzálogjog tárgyára való jogot szerző személyre száll át.
A kötelezettségek teljesítését speciális intézkedések, a kötelezettségek teljesítésének biztosításának módszerei segítik elő. Ezek a módszerek a hitelező érdekeit szolgálják. Bár nem minden biztosítéki mód szankció, mindegyik közvetlenül vagy közvetve további terheket ró az adósra. Az Orosz Föderáció jelenlegi jogszabályai szerint a kötelezettségek teljesítése zálogjoggal, az adós vagyonának visszatartásával, kezességgel, bankgaranciával, letéttel és egyéb, törvényben vagy szerződésben meghatározott módszerekkel biztosítható. A kötelezettségek teljesítésének biztosításának egyik legfontosabb módja a zálog.
A zálogjog lényege, hogy a hitelező-zálogjogosult megszerzi a jogot, hogy a zálogjoggal biztosított kötelezettségének az adós elmulasztása esetén a zálogtárgyból kielégítést kapjon, kivételekkel a többi hitelező előtt előnyben. A PS 334. cikke és az Orosz Föderáció zálogjogról szóló törvénye hasonló meghatározásokat ad a zálog fogalmára. A zálogjogosultnak joga van követeléseinek elsőbbségi kielégítésére „az ingatlan tulajdonosának (a zálogjogosult) zálogtárgyának értékéből”. A biztosítékoknak két fő típusa van:
1) zálogjog a tulajdonnak a zálogjogosultra való átruházásával (jelzálog);
2) zálogjog a zálogjogosult által megtartott vagyonnal.
A második típusú biztosíték a jelzálog - ingatlan záloga. A jelzálogjog a földhöz közvetlenül kapcsolódó vállalkozás, építmény, épület, építmény vagy egyéb tárgy zálogaként ismerhető el, a megfelelő földrészlettel vagy annak használati jogával együtt. Az ingatlanok közé tartoznak a földterületek, altalaj telkek, elszigetelt víztestek, beleértve az erdőket, évelő növényeket, épületeket és építményeket. Az ingatlanok közé tartoznak még a repülőgépek és tengeri hajók, a belvízi hajózási hajók, valamint az állami nyilvántartásba vételhez kötött űrobjektumok. Ingatlanra csak annak a tulajdonosnak van joga jelzálogjogot, aki az azon található ingatlanhoz közvetlenül kapcsolódó földterület használati jogát fenntartja.
Mivel a jelzálog a zálogjog egyik fajtája, a zálogjoggal kapcsolatos alapvető rendelkezések vonatkoznak rá. A biztosíték felhasználható érvényes, különösen kölcsönszerződésből eredő követelés biztosítására, pl. bankhitelek, adásvételi szerződések, ingatlan bérbeadás, áruszállítás és egyéb szerződések. A zálog az általa biztosított kötelezettségből származik. A zálogjogosult jogainak fennállása a zálogjoggal biztosított kötelezettség sorsától függ. A zálogjoggal biztosított kötelezettség adós általi részleges teljesítése esetén a zálogtárgy eredeti összegében marad vissza az általa biztosított kötelezettség teljes teljesítéséig, hacsak jogszabály vagy megállapodás másként nem rendelkezik (a zálogjog 25. cikke). Orosz Föderáció „zálogjoggal”). A zálogjogosult a zálogtárgy értékesítését megelőzően bármikor jogosult a zálogjoggal biztosított kötelezettség teljesítésével a zálogtárgyra történő letiltást megállítani. Általában a zálogjog, beleértve a zálogjogot is. Az ingatlan zálogjog megszűnik az alábbi esetekben:
1) zálogjoggal biztosított kötelezettség teljesítése esetén;
2) a zálogtárgy megsemmisülése esetén:
3) a zálogtárgyat képező jog érvényességi idejének lejártakor;
4) a zálogtárgyra és a zálogjogosultra való jogok átruházása esetén;
5) a törvényben meghatározott egyéb esetekben.
A kötelezettség teljesítésének ingatlanfedezet általi biztosításakor meghatározott tartalmú és formájú jelzálogszerződés megkötése szükséges. A szerződésben fel kell tüntetni a következő lényeges feltételeket:
A zálogjog tárgya, jellemzői (megnevezése, minőségi és mennyiségi jellemzői);
A biztosítéknak a felek megállapodása alapján meghatározott értéke vagy értékelése. A zálogtárgy értékbecslése felülvizsgálható, így a szerződéshez kiegészítő megállapodást kell kötni;
A zálogjoggal biztosított kötelezettség lényege. Ha az ingatlan záloga banki kölcsönszerződésből eredő kötelezettséget biztosít; akkor a megállapodás jelzi, hogy ki a hitelező; ki a hitelfelvevő;
A záloggal biztosított követelés összege (például a kölcsön nagysága, a kölcsön kamata);
A kötelezettség teljesítésének határideje (például banki kölcsönszerződés alapján a kölcsön visszafizetésének és a kamatfizetésnek az időtartama).
A jelzálogszerződés lényeges feltételei azok a feltételek is, amelyekre vonatkozóan az egyik fél kérésére megállapodás született. A szerződést minden esetben írásban kell megkötni Az írásbeliség leggyakoribb esete egy irat elkészítése, lepecsételve. A jelzálogszerződést a törvény közjegyzői hitelesítéshez kötött. Mivel az ingatlan záloga állami nyilvántartásba vételhez kötött, a fizetési megállapodást a bejegyzés pillanatától megkötöttnek kell tekinteni.
A fizetési szerződés formájának vagy a szerződés bejegyzési kötelezettségének elmulasztása annak érvénytelenségét vonja maga után. Az érvénytelen szerződés alapján a feleket nem terhelik jogok és kötelezettségek. Ha érvénytelen szerződés alapján ingatlant zálogba helyeznek, akkor a dolog birtokosa tekintendő illegális tulajdonosnak. A jelzálogszerződés érvénytelensége nem befolyásolja a záloggal biztosítandó főkötelezettség sorsát.
A megállapodás megkötése annak résztvevői között jogi kapcsolatok létesítéséhez, azaz állampolgári jogok és kötelezettségek létrejöttéhez, megváltozásához vagy megszűnéséhez vezet. A zálogjogosult és a zálogkötelezett jogait és kötelezettségeit az Orosz Föderáció zálogjogról szóló törvénye (36-38. cikk) határozza meg. a jelzálogjog tárgyáról, kivéve, ha a jelzálogjog ettől eltérő eljárást ír elő A zálogjogosult hozzájárulásával a zálogjog alanya felett rendelkezni jogosult: vagyontárgyat gazdasági kezelésbe, haszonbérbe adni, kivéve, ha ezt jogszabály korlátozza. A jelzálogjog tárgyának végrendelet útján történő átruházása a zálogjogosult hozzájárulásával, a zálogjog tárgyának halála, károsodása vagy a tulajdonjogának jogszabály alapján történő megszűnése, határozati bírósági visszavonás esetén A zálogjogosultnak joga van , ésszerű időn belül a zálogjog tárgyát helyreállítani, vagy a zálogjogosult hozzájárulásával más ingatlannal helyettesíteni.
A zálogjogosult - ha a szerződés eltérően nem rendelkezik - köteles:
saját költségén biztosítást köt a jelzáloggal terhelt tárgy teljes értékében bekövetkező elvesztésének vagy megsérülésének kockázatára:
Tegye meg a szükséges intézkedéseket a jelzálog tárgyának biztonsága érdekében, beleértve megvédeni a harmadik felek támadásaitól és követeléseitől;
Haladéktalanul értesíteni kell a jelzálogjogosultat a jelzálogtárgy elvesztésének vagy károsodásának veszélyéről;
Igényelje vissza a jelzálogjog tárgyát valaki más illegális birtokából. A zálogjogosultnak joga van:
Ellenőrizze a jelzáloggal terhelt tárgy dokumentumait és tényleges elérhetőségét, méretét, állapotát, tárolási feltételeit;
Bármely személytől követelni, hogy hagyja abba a jelzálog tárgyába való beavatkozást, elvesztéssel, károsodással vagy állapotának egyéb romlásával való fenyegetését;
A főkötelezettségből eredő követeléseit célszerű a jelzálogjog tárgyát ért veszteség vagy kár biztosítási megtérítéséből kielégíteni.
A zálogtárgyra a hitelező követeléseinek kielégítése érdekében történő végrehajtás alapja: a zálogjoggal biztosított kötelezettségének az adós általi nem teljesítése vagy nem megfelelő teljesítése. Ha a szerződésben megállapított határidőn belül az adós a kötelezettségét olyan körülmények miatt nem teljesíti, amelyekért felelős, akkor a hitelező-zálogjogosultnak joga van a zálogjoggal terhelt ingatlanra elzárni. A hitelező követeléseit bírósági határozattal az ingatlan értékéből elégítik ki. A zálogtárgy elzárásához a zálogjogosult keresetlevelet nyújt be a bírósághoz, a választottbírósághoz, vagy a választottbírósághoz A keresetlevél elbírálása a polgári perrendtartásban megállapított általános követelési eljárási szabályok szerint, ill. az Orosz Föderáció választottbírósági eljárási szabályzatai. A zálogjogosult követelésének a zálogtárgy terhére történő kielégítése bírósághoz fordulás nélkül abban az esetben megengedett, ha a zálogjogosult és a zálogjogosult között a zálogjoggal terhelt vagyonra történő kényszerítés okának felmerülését követően közjegyzői szerződést kötöttek. Ha azonban bármely személy jogait megsértik. akkor a bíróság e személy kérelmére érvénytelennek nyilváníthatja az ilyen megállapodást
A letiltást követően a jelzáloggal terhelt ingatlan értékesítésre kerül. Az értékesítés nyilvános árverés útján történik az eljárási jogszabályokban meghatározott módon. A zálogjogosult kérelmére a bíróságnak jogában áll dönteni a zálogtárgy értékesítésének legfeljebb egy évre történő elhalasztásáról. A halasztás nem mentesíti az adóst kötelezettségei teljesítése, valamint a halasztás során megnövekedett hitelezői veszteségek és büntetések megtérítése alól. A bíróság előtti ingatlanelzárás esetén a zálogtárgy kezdeti eladási árát bírósági határozat határozza meg. Az ingatlant az árverésen a legmagasabb ajánlatot tevőnek adják el.
Jellemzően a jelzáloggal terhelt ingatlan értéke meghaladja a mögöttes kötelezettség összegét. A főkötelezettség nagysága főszabály szerint a biztosíték értékének 70-80%-a, amely a hitelezői követelések teljes kielégítését kell, hogy biztosítsa, kizsarolva a kamatokat, veszteségeket, költségeket. Ha a zálogtárgy értékesítéséből származó bevételből a hitelező összes követelésének maradéktalan kielégítése után még marad pénzeszköz, akkor azok átkerülnek a zálogkötelezetthez. Ha a zálogtárgy értékesítéséből befolyt összeg nem elegendő a zálogjogosult követelésének fedezetére, jogosult a hiányzó összeget - ha jogszabály vagy szerződés másként nem rendelkezik - az előny igénybevétele nélkül más ingatlanból átvenni. a zálog alapján. A zálogkötelezettnek általában jövedelmezőbb teljesíteni a főkötelezettséget, vagy engedélyezni a biztosítékra történő letiltást.
A jelzáloghitelezési mechanizmus egyik eleme a jelzálog-befektetés elemzés. Ennek hagyományos technikája a jövedelemszemlélet keretein belüli értékelési módszer. Ebben a technikában egy ingatlan értékét a jelzáloghitel-tartozás és a részvény értékének összegeként határozzák meg. A saját tőke költsége megegyezik a kiválasztott előrejelzési időszakra vonatkozó éves készpénzbevételek jelenértékének és az előrejelzési időszak végén az értékesítésből származó bevétel aktuális értékének összegével. A jelzáloghitel-tartozás összegét és a saját tőke értékét összeadva becslést kapunk arról az árról, amely várhatóan bizonyos előnyökhöz juttatja a befektetőt és a jelzáloghitelezőt.
A hagyományos jelzálog-befektetéselemzési technika egy rugalmas módszer, amely bármilyen helyzetet figyelembe tud venni, de a hagyományos mellett létezik az Ellwood technika is.
Az Ellwood-technika a jelzálog-befektetési elemzés olyan megközelítése, amely ugyanazt az eredményt adja, mint a hagyományos technika, ugyanazon feltevések mellett. Az Ellwood technika egy rövid képletet ad egy adott jelzáloghitel-adósság-ráta és az ingatlanérték százalékos változásának kiszámításához, de alkalmazható a jelzáloghitel tőkeösszege és a becsült viszonteladási ár ismerete esetén is. A technika alkalmazható új finanszírozás megszerzése esetén és akkor is, ha a vevő meglévő tartozást vállal át.
Az Ellwood technika hatékony, gyorsan megvalósítható jelzálog-befektetés-elemző eszközt biztosít. Legfőbb előnye a hagyományos technológiához képest az azonos feltevésekkel végzett számítások nagyobb sebessége és egyszerűsége.
A jelzáloghitel-befektetések elemzésében a vezető szerepet a jelzáloghitel-adósság-ráta és a jelzáloghitel-állandó játssza.
A KZ jelzáloghitel-adósság-mutató a jelzáloghitel-tartozás (vagyis a kölcsönzött források) arányát mutatja az ingatlanok összértékében. Kiszámítása a következő képlettel történik:
Rövidzárlat = (U / K)?100%,
ahol U a jelzáloghitel összege pénzegységben kifejezve;
K az ingatlan összértéke, pénzegységben kifejezve.
Azt kell mondani, hogy minél magasabb ez az arány, annál nagyobb a kölcsönzött források aránya, és annál kisebb a befektető saját tőkéjének aránya egy ingatlantranzakció finanszírozásában.
A hitelezők (például jelzálogbank) szempontjából a magasabb jelzáloghitel-adósság-ráta nagyobb kockázatot jelent a hitelfelvevő kötelezettségeinek nem teljesítésére és a végrehajtásra.
A bankok ennek a mutatónak bizonyos felső határait határozzák meg és tartsák be. A bank által az állampolgároknak ház építésére, vásárlására és felújítására kiadott hitelek összege jellemzően nem haladja meg a becsült vagy vételár 70%-át.
A jelzáloghitel teljes visszafizetéséhez a jelzáloghitel állandónak magasabbnak kell lennie, mint a kölcsön névleges kamata. A jelzáloghitel állandó kamatlábat meghaladó többlete biztosítja a kölcsön tőkeösszegének visszafizetését. Ha a jelzáloghitel-állandó megegyezik a jelzáloghitel-kamatlábbal, akkor a teljes eredeti hitelösszeg törlesztése úgynevezett „ballonos” fizetéssel történik.
Ha a jelzáloghitel-állandó kisebb, mint a kamat, akkor a hiteltörlesztések még a kamatokat sem fedezik. Ebben az esetben a kamat ki nem fizetett része a jelzáloghitel-tartozás tőkeösszegével együtt halmozódik fel, és annak egyenlege nő.
P jelzálogállandó az éves adósságszolgálati kifizetések százalékos aránya a jelzáloghitel tőkeösszegéhez képest:
P = (D/U)? 100%,
ahol D az adósságszolgálati kifizetések éves összege pénzegységben,
U a jelzáloghitel tőkeösszege pénzegységben.
Példaként bemutatjuk a fenti mutatók hozzávetőleges számítását. Tegyük fel, hogy vásárolt egy 5000 dollár értékű házat. Ebben az esetben a vevő nettó vagyona 2000 dollár. A felvett jelzáloghitelből kölcsönzött tőke tehát 3000 dollár lesz.
Ebben az esetben a jelzáloghitel-adósság aránya:
SC = (3000/5000)?100% = 60%
Legyen az éves adósságszolgálati kifizetés 150 USD egy 30 000 USD-s jelzálogkölcsön esetén, 10 éves futamidővel, évi 5%-os kamattal. Ekkor a jelzáloghitel állandó:
P = (150/30000) ? 100% = 0,5%.
Az első esetben azt látjuk, hogy a jelzáloghitel-adósság mutatója meghaladja az 50%-ot, vagyis az ingatlan értékének több mint felét. A jelzáloghitelt nyújtó bank szempontjából azonban ez az érték teljesen elfogadható, hiszen ha a hitelfelvevő fizetésképtelennek bizonyul, a banknak lehetősége lesz visszaadni a nyaraló eladásával kiadott kölcsön összegét. amelynek megvásárlásakor a kölcsönt kiadták. Így a bank vissza tudja fizetni a tartozás összegét, annak kamatait, valamint kompenzálni tudja a tartozás kiszolgálásával és a zálogtárgy értékesítésével kapcsolatos költségeket.
A második példában az éves adósságszolgálati kifizetések a kölcsön tőkeösszegének 0,5%-a. Ez egy teljesen elfogadható összeg, ilyen feltételek mellett a hitelfelvevő felveszi a nyújtott jelzáloghitelt.
A szokásos jelzáloghitelezési rendszerben a kamatot kamatos kamattal számítják ki. A fő számítási arányok a következők:
1. Teljes éves kifizetés t évben: P (t) = (D (0)r(1+r))/ (1+r) - 1)
2. Kamatfizetés t évben: P2(t) = D (t - 1) r
3. Adósságfizetések t évben: P1(t) = D (t-1) (1+r) - P (t)
ahol: r az a kamatláb, amelyen jelzálogkölcsönt nyújtanak;
D(t) - adósság összege adott évben$
D (0) - a visszafizetendő kölcsön összege.
A 2. függelék ezeket a mutatókat arra az esetre vonatkozóan számítja ki, amikor a hitel összege 24 000 USD. 20 évre adják ki, évi 8,75%-os kamattal, amerikai dollárban. A kölcsönt az ingatlan értékének 80%-ának megfelelő összegben bocsátják ki.
Meg kell jegyezni, hogy egy ilyen hitelezési konstrukció inflációs és hitelezői kockázat esetén is alkalmazható, vagyis az orosz gazdaság átmeneti feltételeire alkalmazható.
2.2. ELSŐDLEGES ÉS MÁSODLAGOS JELZÁLOGBIAC. ALAPVETŐ JELZÁLOGKÖZPONTOK.
Vannak elsődleges és másodlagos jelzálogpiacok. Megkülönböztető jellemzőik a 2.1. ábrán láthatók.
Jelenleg az Egyesült Államokban az elsődleges jelzáloghitel-piacon különféle típusú jelzáloghitel-eszközöket alkalmaznak, amelyek lehetővé teszik a hitelfelvevő sajátos képességeinek és igényeinek a lehető legnagyobb mértékű figyelembe vételét. Ezen túlmenően az irányadó eszköz a fix kamatozású kölcsön, amelyet a teljes hitelidőszak alatt havi egyenlő részletekben fizetnek (járadék).
A jelzáloghitelezési konstrukció célja, hogy hosszú távú forrásokat biztosítson a hitelezőknek a hitelezési volumen növelése érdekében. A fejlett jelzáloghitel-rendszer egy önellátó mechanizmus, amely egyrészt elérhető a lakosság különböző szegmensei számára, másrészt nyereséges minden kölcsönhatásban lévő kapcsolat számára. Ebben a folyamatban ugyanakkor kulcsszerepet játszik a másodlagos piac kialakulása és fejlődése.
Meg kell jegyezni, hogy a világ legnagyobb jelzálogpiaca az Egyesült Államok jelzálogpiaca. Ez az egyik legfejlettebb és legösszetettebb piac mind a szervezeti formát, mind a pénzügyi és jelzáloghitel-eszközök típusait tekintve.
A jelzálog-fedezetű hitelek másodlagos piacának működése befolyásolja a bankrendszer stabilitását. Az ingatlannal szembeni hitelek másodlagos piacának jelenléte nagyszerű lehetőségeket kínál a kereskedelmi bankok számára. A bank szükség esetén eladhatja jelzáloghitelét. ami likviditásának és fizetőképességének növekedéséhez vezet. A jelzálogbankok számára a jelzáloghitelek értékesítése forrásként szolgál a későbbi hitelezéshez. A másodlagos jelzálogpiac lehetőségei nagyok. Ez a piac elősegíti a tőke beáramlását a gazdaság jövedelmezőbb területeibe, valamint csökkenti a különböző földrajzi területek kamatlábai közötti különbséget, ami hozzájárul ahhoz, hogy az egész országban egységes tőkeár alakuljon ki.
Jelzáloghitel specifikációja. Így számos országban két fő dokumentumot kell elkészíteni: az adósság visszafizetési kötelezettségét (kölcsönszerződés, váltó) és az ingatlan jelzálogjogát. Egyes országokban, köztük Oroszországban és az Egyesült Államokban, ezek a dokumentumok megegyezhetnek.
A jelzáloghitel felvételekor kiadott jelzálog egy speciális hitelszerződés, amely különbözik a többi típusától. Meg kell jegyezni, hogy a jelzáloghitelekkel a másodlagos piacon kereskednek, amelynek feladata, hogy biztosítsa a források folyamatos áramlását a hitelezéshez és a források áramlását a túlzott hitelforrásokkal küzdő régiókból azokba a régiókba, ahol hiány van.
A jelzálogszerződés megkötésének legfontosabb eszköze a jelzáloglevél. A jelzáloghitel olyan okirat, amely igazolja, hogy az adós-kölcsönfelvevő ingatlant a hitelező banknak átmenetileg átruházhat a tartozás (kölcsön) fizetésének biztosítékaként. Az átruházott jog érvényét veszti, ha a tartozás az előírt határidőn belül teljes egészében visszafizetésre kerül. Így a jelzálogkölcsönt kibocsátó személy továbbra is fizikailag birtokolja a jelzáloggal terhelt tárgyat, de a tulajdonjog a jelzáloghitel visszafizetéséig a banknál marad. A jelzáloghitelnek közjegyző által hitelesítettnek kell lennie, és állami nyilvántartásba kell venni. A jelzálogjog-szerződés a jelzálogjog bejegyzésének pillanatától lép hatályba, jelenleg nincs egységes eljárás a jelzálogjog bejegyzésére. Oroszországban az ilyen regisztrációt hajtják végre: telkek esetében - az Orosz Föderáció Földerőforrás- és Földgazdálkodási Bizottságának területi szerveiben; lakóépületek és lakások esetében - a kerület (város) Műszaki Leltári Irodájához; vállalkozásnál - ezen vállalkozást nyilvántartó szervnél, egyéb ingatlan esetében - ezen ingatlant nyilvántartó szervnél. A jelzálogjog bejegyzéséhez be kell nyújtani a jelzálogjogosult kérelmét, a jelzálogjogot, az okmányokat, a jelzálogban szereplő nevet, annak mellékleteként, az állami bejegyzési díj megfizetésének igazolását. A regisztrációs nyilvántartás a zálogjogosultra vonatkozó információkat tartalmaz; a jelzálogjog tárgyára vonatkozó információk, korábbi jelzálogjogok meglétének jelzései, a jelzálogkötelezettség érvényességi ideje.
A jelzáloghitelnek tartalmaznia kell:
A dokumentum címében szereplő „jelzálog” szó;
A zálogkötelezett neve és lakóhelyének megjelölése, vagy ha a zálogjogosult jogi személy, akkor székhelyének megjelölése;
A zálogjogosult neve és tartózkodási helye;
A jelen jelzálogjoggal biztosított kölcsönszerződés neve, a szerződéskötés időpontjának és helyének feltüntetésével;
Tájékoztatás a főkötelezettség alá tartozó adósról, ha az adós nem a zálogkötelezett;
A jelzálogjoggal biztosított főkötelezettség összegének feltüntetése ezen jelzálogjogon;
A jelzálogjoggal biztosított összeg fizetési határidejének vagy feltételeinek feltüntetése;
A jelzálog alapjául szolgáló ingatlan neve és leírása, valamint helye;
A jelzálogjog alapjául szolgáló ingatlan pénzbeli értékelése;
Annak a jognak a megnevezése, amely szerint a jelzálogjog tárgyát képező ingatlan a zálogkötelezettet megilleti, és az ingatlant nyilvántartásba vevő szerv, a bejegyzés számának, időpontjának és helyének feltüntetésével,
Annak feltüntetése, hogy a jelzálogjog tárgyát képező ingatlanon, vagy annak egy részén van-e más jelzálogjog, hogy ez az ingatlan vagy annak egy része bérbe van-e adva;
a zálogjogosult és a zálogjogosult aláírása;
A jelzálogjogot bejegyeztető hatóság neve, a bejegyzés időpontjának és helyének feltüntetésével.
Az a jelzálogjog, amely a fenti adatok egyikét sem tartalmazza, nem közjegyzői hitelesítés, a megfelelő jelzálogjog pedig nem állami nyilvántartásba vételi kötelezettség. Ha az ilyen jelzálogjogot bejegyezték, az érintett kérelmére a bíróság érvénytelennek nyilváníthatja. De a zálogjogosult és a zálogkötelezett megállapodás alapján a jelzálogjogban egyéb adatok és feltételek is szerepelhetnek. A jelzálogjog tartalmazhat olyan dokumentumokat, amelyek meghatározzák a jelzálogjog feltételeit, vagy amelyek szükségesek ahhoz, hogy a jelzálogjogosult gyakorolhassa a jelen megállapodás szerinti jogait. Ha a jelzálogjoghoz csatolt okiratok nincsenek benne olyan pontossággal megnevezve, amely az azonosításukhoz elegendő, és a jelzálogjogon nem szerepel, hogy azok annak szerves részét képezik, akkor ezek az okiratok nem kötelezőek a személyekre. akire a jelzálogjogot átruházták. a követelés engedményezési eljárása annak zálogjogának eredményeként vagy más módon
A jelzáloghitelek – mint fedezeti okiratok – gazdasági és jogi lényegüknél fogva kölcsönszerződés, kölcsönkérelem és határozott lejáratú kötelezettség elemeit tartalmazzák. A jelzálogjoggal összhangban a hitelfelvevő kötelezettséget vállal egyrészt a kölcsön tartozásának és kamatainak megfizetésére, másrészt az ingatlan tulajdonjogával járó minden egyéb kötelezettség teljesítésére, annak rendben tartására. feltétele, adók, különdíjak és egyéb kifizetések megfizetésére. Ez a dokumentum, valamint a kölcsönszerződés szankciókat írhat elő a hitelfelvevő számára, vagy további lehetőségeket biztosíthat a zálogtárgy megőrzésére. A jelzálog a tartozás biztosításának eszközeként valós tárgyi tartalmat nyer, értéket bír, és záloglevélként kézről kézre szállhat, a tartozás behajtási jogának másra való átruházásával, részvényekké válva. és kötvények, értékpapír. Így a jelzáloghitelekkel a másodlagos piacon kereskednek. A másodlagos jelzálogpiac feladata, hogy biztosítsa a hitelezéshez szükséges források folyamatos áramlását, valamint a hitelforrástöbblettel küzdő régiókból a hiányos régiókba történő forrásáramlást.
2.3. JELZÁLOGBANKOK ÁLTAL VÉGZETT MŰVELETEK
Amint azt észrevethettük, a jelzáloghitel egy speciális hitelfajta. Ez a tény határozza meg, hogy a jelzálogbankok tevékenysége is sajátos. A jelzálogbankok olyan hitelintézetek, amelyek ingatlanfedezetű kölcsönök nyújtására specializálódtak. Ez nyomot hagy ezen bankok passzív és aktív működésének kialakításában, amelyek jelentősen eltérnek a kereskedelmi, takarék- és befektetési bankok működésétől. Ennek bizonyítékai a jelzálogbank mérlegének sajátosságaiban találhatók. A 2.1. egy jelzálogbank hasonló mérlegét tükrözi, ami a fejlett piacgazdaságú országokra jellemző.
2.1. táblázat.
1. Közüzemi kötvények és jelzáloghitelek.
1. Készpénz és hitelintézeti számlák.
2. Hosszú lejáratú hitelek.
2. Hosszú lejáratú hitelek.
3. Kölcsönhordozás
3. Értékpapírok.
4. Saját tőke.
4. Kölcsönhordozás.
5. Egyéb.
5. Egyéb.
A jelzálogbank passzív működésének több mint 50%-a hosszú lejáratú kötvények formájában kerül kibocsátásra, ezt követi a hosszú lejáratú hitelek és átvitt hitelek, valamint a saját tőke (beleértve az alaptőkét, tartalékalapot, és a felhalmozott eredmény).
Az aktív működésben csaknem 85%-a hosszú lejáratú hitel, amelyet különböző ügyfelek részére lakás- és ipari építkezésekre allokálnak, ezt követik az átvitt hitelek (közpénzek - körülbelül 3%, értékpapírok - 0,5% és mások - 1,5%). A jelzálogbankok letéti és jutalékos ügyleteket is folytatnak értékpapírokkal. A jelzálogbankok hosszú ideig (a 20-as évekig) jelzáloghitel formájában adtak ki hiteleket, amelyeket maga a hitelfelvevő értékesített, a kölcsönt jelzáloghitelből is fizették vissza. Ezt követően a jelzáloghiteleket csak készpénzben kezdték kibocsátani, és a jelzáloghitelek értékesítését a bankok végezték. A fedezet jellemzően jelzáloghitel, önkormányzatok hosszú lejáratú kötelezettsége, bankgarancia, valamint valamilyen pótlólagos tartalékbiztosíték, azaz kereskedelmi bankokban tartható forrásalap lehet.
A jelzáloghitelek értékesítése során a jelzálogbankok más, elsősorban kereskedelmi bankokat vonzanak be fiókhálózatuk segítségével.
A háború utáni években jelentős változások következtek be a hitelezési technikákban. Korábban jelzáloghitel ellenében a bank a jelzáloghitel eladásáig, azaz saját költségén adott ki hitelt. A bankok jelenleg nem alkalmaznak megelőlegező hitelezést, így jelzáloglevelek eladásából kapnak forrást a hitelekhez. Emellett számos országban a közpénzek, amelyek a „hordozó hitelek” mérlegében is megjelennek, nagyobb szerepet kezdtek játszani a jelzálogbankok passzív működésében.
A jelzálogbankok fejlődésének fő tendenciája a második világháború utáni időszakban a részvények jelzáloghitelekhez viszonyított arányának csökkenése volt. A legtöbb országban a jelzálogbankoknak nincs joguk a saját tőkéjüket 20-30-szorosan meghaladó összegű jelzáloghiteleket kibocsátani.
A jelzálogbankok és a kereskedelmi bankok, valamint a megtakarítások vonzásáért és jelzáloghitelek nyújtásáért folyó hitelintézetek közötti intenzív verseny megköveteli, hogy a jelzálogbankok túllépjenek a hagyományos működésen. A jelzálogbankoknak lehetőségük van magánszemélyektől betéteket vonzani, pénzeszközeiket magánpapírokba fektetni, valamint lízing- és faktoring műveleteket folytatni bevételeik növelése érdekében. A tiszta jelzálogbankok elsősorban a széles körű diverzifikációval igyekeznek bővíteni tevékenységüket, mivel jelenlegi helyzetüket elsősorban a gazdasági ingadozások határozzák meg. A nyugati országok gazdaságának legkisebb visszaesése, különösen az építőiparban és a mezőgazdaságban, negatívan érinti a bankok helyzetét, hiszen fennáll az adósságok vissza nem fizetésének lehetősége.
Tehát a jelzáloghitelezéssel külön megállapodást kötnek - jelzálogszerződést, amely meghatározza a hitelező és a hitelfelvevő közötti kapcsolat tartalmát. A jelzálogszerződés megkötésének legfontosabb eszköze a jelzáloglevél, amely gazdasági és jogi lényegét tekintve kölcsönszerződés, kölcsönkérelem és határozott lejáratú kötelezettség elemeit tartalmazza.
A stabil oroszországi bankrendszer kialakításához és fejlesztéséhez nagy jelentősége van a jelzálog-fedezetű hitelek fejlett, működő másodlagos piacának. Egy ilyen piac jelenléte az, amely bőséges lehetőségeket biztosít a kereskedelmi bankok számára. Véleményünk szerint ez a rendelkezés rendkívül fontos a hazai piaci infrastruktúra és a hatékony bankrendszer fejlesztése szempontjából.
3. A JELZÁLOGBANK HITELEZÉS PROBLÉMÁI ÉS KITEKINTÉSE AZ OROSZ FÖDERÁCIÓBAN.
3.1. A JELZÁLOGBANK-HITEL KIALAKULÁSA ÉS FEJLESZTÉSE OROSZORSZÁGBAN.
A jelzálogbankok egy sajátos banki intézmény, amely Nyugat-Európában a 18. század végén alakult ki. Németországban fejlődtek ki, ahol 1770-ben Sziléziában létrehozták az első jelzálogbankot. Ez egy állami jelzálogbank volt, amely elsősorban a nagybirtokosoknak nyújtott anyagi támogatást.
Az oroszországi bankszektor története elválaszthatatlanul kapcsolódik a lakosság jelzáloghitelezésének fejlődéséhez. Az első bankok, amelyek hosszú lejáratú ingatlanfedezetű hiteleket adtak ki, a 18. század 50-es éveiben jelentek meg Oroszországban. Állami nemesi bankokká váltak, amelyek így működtek: egy pénzre szoruló földbirtokos azzal a kéréssel fordult a bankhoz, hogy adjon neki kölcsönt birtoka fedezete mellett. Az ingatlanok értékét (a jobbágylelkekkel együtt) külön bizottságok határozták meg, a bank 15, 28 vagy 33 évre adott ki hitelt. Leggyakrabban a kölcsön a zálogtárgy értékének 60-70%-át tette ki.
Az első ilyen bankot 1754-ben hozták létre szentpétervári és moszkvai fiókkal (tőke 750 ezer rubel). A bank 500-1000 rubel összegű kölcsönöket adott ki legfeljebb három évre (1761-től 8 évig), évi 6%-os kamattal, földtulajdonosok birtokaival és kőépületeivel fedezve. Az 1861-es reform után új nemesi bankok jöttek létre, amelyek hosszú lejáratú kölcsönt bocsátottak ki a földbirtokos birtokok fedezete mellett a földár alapján. Ezek közé a bankok közé tartozott az 1885-ben alapított Állami Nemesi Földbank, amely kedvezményes feltételekkel jelzálogkölcsönt adott nemeseknek birtokaik értékének 60%-ának erejéig, 66 évre alacsony kamatozású feltételek mellett (eleinte 5,75%, 1897-től pedig 3,5%-ra csökkent, és halasztott fizetést biztosított a földtulajdonosoknak kamat felszámítása nélkül. A cári Oroszországban az állami bankok mellett helyi nemesi bankok is működtek. A nemesi bankrendszer a 19. század közepéig tartott, amikor is II. Sándor betiltotta az állami hitelek kibocsátását, és felszámolta a csődbe ment nemesi bankokat.
Az oroszországi jelzáloghitelezés azonban tovább fejlődött. Hamarosan új hitelintézetek jelentek meg - városi hiteltársaságok és földbankok.
1886-ban Oroszországban megalakult a szentpétervári, majd a moszkvai városi hiteltársaság. Különlegességük az volt, hogy nem készpénzben, hanem kötvényben adtak ki hiteleket. Kezdetben a jelzálogleveleket jelzáloglevélnek nevezték, amelyet a hitelfelvevők ugyanazokon a bankokon keresztül értékesítettek a piacon, amiért kártérítést fizettek. Jelzálogpapírokat mind jelzálog-értékpapírok, mind kereskedelmi és ipari vállalatok vásároltak.
A jelzáloglevelek biztosítékaként jelzálogjoggal terhelt ingatlanok voltak, amelyek tulajdonosai társaságokba tömörültek, részvények formájában saját társasházaikat beépítve. Ezután a cég értékpapírjait bocsátották ki, amelyeket meglévő ingatlanokkal igazoltak. Fix jövedelmet garantáltak (kb. 5%). Ezt követően a hiteltársulás jogot nyert arra, hogy értékpapírjaikat állami kötelezettségekké (kötvényekké) alakítsa át.
Később az Orosz Állami Bank elkezdett jelzáloglevéllel fedezett hiteleket nyújtani (általában 10%-os kedvezménnyel), valamint vásárolni és eladni, ezzel is fenntartva a másodlagos piac likviditását. A következő években létrejött a tartományi hiteltársaságok hálózata, a földbankok aktívan kezdtek kibocsátani jelzáloghiteleket és kötvényeket, amelyek a városi hiteltársaságokhoz hasonlóan értékpapír-kölcsönöket bocsátottak ki.
A földhitel némi stagnálása az 1905-1907-es gazdasági visszaeséssel függött össze. Az 1909-1919-es gazdasági fellendülés újjáélesztette és felgyorsította ennek a hitelnek a fejlődését.
Így a huszadik század elején Oroszország széles jelzálogbank-hálózattal rendelkezett. Az ingatlanjelzáloggal fedezett értékpapírok progresszív másodpiaca alakult ki. Egyébként külön meg kell jegyezni, hogy az orosz jelzálogbankok tapasztalatainak nagy részét felhasználták a jelzáloghitelezés fejlesztése során más országokban.
Ki kell emelni azt a tényt, hogy az ingatlan- és mindenekelőtt telekfedezetű jelzáloghitelezés fejlesztése 1917 októberében leállt. A szovjet kormány a magántulajdont, így a földet is felszámolta, gyakorlatilag megszüntette a jelzáloghitelezés alapját. 1919-ben a Népbiztosok Tanácsának rendelete alapján minden hiteltársaságot felszámoltak, kötvényeket töröltek, és a zálogtárgy tulajdonosait (vagy inkább annak az államosítatlan részének) kötelezték a népbiztosságnak történő kifizetésre. Bank. Az orosz jelzáloghitelezés piaca megszűnt.
Csak több mint hetven évvel később a jelzáloghitel fogalma újra életre kelt Oroszországban a magántulajdon-formák fejlődésével.
A szovjet időkben a jelzáloghitelezés forradalom előtti tapasztalatai, a világ tapasztalatai és az egyéni lakásépítéshez nyújtott hitelezés gyakorlata a szovjet időkben megbízható elméleti alapot jelentenek az oroszországi jelzáloghitelezésre vonatkozó ajánlások kidolgozásához a piaci kapcsolatokra való átmenet során. .
Elméletileg a jelzáloghitel igénybevételének lehetőségét közvetlenül a Szovjetunió „A tulajdonról szóló törvény” elfogadása után kezdték megvitatni. 1991-ben az Orosz Föderáció elnöke több rendeletet írt alá a földtulajdonnal és a földhasználattal kapcsolatos kérdésekben, lehetővé téve a jelzálogjog lehetőségét. Például Oroszország elnökének 1991. december 27-i, „Az RSFSR földreformjának végrehajtására irányuló sürgős intézkedésekről” szóló rendeletével a paraszti gazdaságok feljogosították a bankokban földet zálogba, és a bankok hitelt adhattak ki fedezet ellenében. . Ezt a lehetőséget azonban gyakorlatilag nem lehetett megvalósítani.
Az Orosz Föderáció zálogjogról szóló törvénye, amely 1992 tavaszán lépett hatályba, reálisabbá tette a jelzáloghitelek használatát. Ezt a törvényt azonban nem folytatták szabályzatban, és nem kapott konkrét végrehajtási mechanizmusokat, ami jelentősen csökkentette a hatékonyságát.
Az elmúlt években jelzáloghitel csak ott alakulhatott ki, ahol a földtulajdon kérdése nem volt kiemelt jelentőségű. Az RF 1992-es „A szövetségi lakáspolitika alapjairól szóló törvénye” megteremtette az ingatlanok elzálogosításának lehetőségét a lakásszektorban, és vitatható, hogy ma a lakossági jelzáloghitelek kapták a legnagyobb fejlődést.
1992-ben Oroszországban befektetési földbankot hoztak létre, amely jelzáloghitel-műveleteket tervezett. 1992 májusában az Ipotecobankot bejegyezték Szentpéterváron. 1993 végén már kilenc kereskedelmi jelzálogbank foglalkozott lakásépítési hitelezéssel, köztük hét Moszkvában, egy Szentpéterváron és egy Novoszibirszkben. Néhány univerzális kereskedelmi bank jelzáloghitel-műveleti részleget nyitott. Ilyen volt például a „Peresvet” moszkvai kereskedelmi bank, amely megállapodást kötött Oroszország számos régiójának helyi önkormányzataival a területükön megfelelő fióktelepek megszervezéséről. 1995-re Oroszországban 15 jelzálogbankot hoztak létre Moszkvában, Szentpéterváron, Rosztovban, Kalinyingrád régiókban és más régiókban.
A jelzálogbankok hálózatának létrehozására irányuló munka összehangolását az Oroszországi Jelzálogbankok Szövetsége segítette elő, amelyet 1993 augusztusában szerveztek meg. Oktatási és egyéb szakmai célú közszervezetként került bejegyzésre. Az egyesületet 14 alapító hozta létre, akik közül 10 főt bankok képviseltek. Létrehozásának kezdeményezői a moszkvai Jegyzálogbank és a szentpétervári Ipotekobank voltak. Az Egyesület céljai között szerepel az értékbecslő cégek és a másodlagos ingatlanpiac létrehozása. Az egyesület együttműködik a kormányzati és kereskedelmi struktúrákkal, szakemberei részt vesznek a törvényjavaslatok és szabályzatok kidolgozásában. A jelzálogjog-rendszer hiánya miatt az Egyesület a jelzálog-nyilvántartási feladatot vállalta magára.
A jelzálogbankok komplex struktúrát alkotnak a lakásprobléma megoldásában. A Központi Bank és az orosz kormány hozzáállása ehhez a problémához sokat jelent a jelzáloghitel-üzletág további fejlesztése szempontjából hazánkban. Ezért a szövetség feladata, hogy segítse egy olyan állami szintű „mező” kialakítását, amelyben a jelzálogbankok dolgozhatnának, fejlesztve a hosszú távú jelzáloghitelezést.
1997 eleje óta aktívan megkezdte működését a Lakás-jelzáloghitelezési Ügynökség. Ez az ügynökség a módszertani feladatok ellátása, a jelzáloghitelezés egységes szabványainak és eljárásainak kidolgozása mellett a jelzáloghitelek szabályozásával és ellenőrzésével, a jelzáloghitelezéssel foglalkozó bankok kockázatai elleni védelmével, a jelzáloggal terhelt ingatlanok értékpapír-kibocsátásának ellenőrzésével, beszerzésével foglalkozik. a kereskedelmi bankoktól származó jelzáloghitelek és a garanciák kibocsátása államok saját értékpapírok.
1996. február 28-án az Orosz Föderáció elnöke rendeletet írt alá „A jelzáloghitelezés fejlesztésére irányuló további intézkedésekről”. Ez két fő jogszabályi cikk nyilatkozata volt: „A jelzálogjogról” és „Az ingatlanjogok állami bejegyzéséről”. Meghatározza a Ptk. egyes normáit is. A rendelet megállapítja, hogy az ingatlanjogok bejegyzését (kivéve a légi és tengeri hajókat, a belvízi hajózási hajókat és az űrobjektumokat) az ingatlanjogok és az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartásba vételének formái szerint végzik el azok a szervek, amelyek a rendelet közzétételének időpontját, elvégzi az ingatlanjogokra vonatkozó dokumentumok nyilvántartását és végrehajtását. Jelenleg az ingatlanügyleteket a földgazdálkodási hatóságok vagy önkormányzati intézmények tartják nyilván.
A fő feladatok, amelyek megoldására az oroszországi jelzáloghitel-fejlesztés területén minden szabályozás hivatott, a feltételek megteremtése mind a bankok nagyszabású hitelezése számára a feldolgozóiparban, mind a lakásszektorba történő beruházások, valamint a hitelintézetek hatékonyságának és megbízhatóságának növelése. jelzáloghitelek a jelzáloghitelező számára.
Az orosz gazdaság fejlődésének fontos állomása a Regisztrációs Iroda részlegeinek létrehozása (Moszkvában - Moskomregistration, Volgograd régióban - Volgográdi Regionális Regisztrációs Iroda (VORU)). Művészet. A Ptk. 334-2. §-a kimondja, hogy „a telkek, vállalkozások, épületek, építmények, lakások és egyéb ingatlanok zálogjogát (jelzálogjog) a jelzálogjogról szóló törvény szabályozza. A jelzálogjogról (ingatlan jelzálogjogáról) szóló törvényjavaslat )” első olvasatban az Orosz Föderáció Állami Dumája fogadta el 1995 júliusában, a jelzálogról szóló szövetségi törvényt pedig 1998. június 22-én fogadták el.
Tehát a magántulajdon-formák megjelenésével és fejlődésével Oroszország legnagyobb városaiban létrehozták az első jelzálogbankokat. Kialakulásuk folyamata összetett és ellentmondásos. Ennek oka az ország nehéz gazdasági helyzete - a hosszú lejáratú hitelforrások hiánya, a magas infláció és a kamatlábak, amelyek a lakosság túlnyomó többsége számára gyakorlatilag elérhetetlenné teszik a hosszú lejáratú hiteleket. Az adórendszer tökéletlenségei, a jogszabályok és egyéb okok hátráltatják a jelzáloghitelezési műveletek fejlődését Oroszországban.
3.2. FEJLŐDÉSI PROBLÉMÁK ÉS IRÁNYOK A HÁZGAZDASÁGBAN A JELZÁLOGBIZTOSÍTÁS FEJLESZTÉSÉHEZ.
Az orosz jelzálogbankok, alaposan áttanulmányozva a forradalom előtti tapasztalatokat és más országok gyakorlatát, olyan banki termékeket próbálnak kifejleszteni, amelyek valóban működni tudnak nehéz gazdasági környezetben. Azonban nagyon kevés újonnan alapított jelzálogbank, amelyek többsége közönséges univerzális kereskedelmi bank, képes megerősíteni a jelzáloghitelezési műveletek tényleges lefolytatását az állampolgárok számára.
Jelenleg számos bank megkezdte a gyakorlati hitelezést a lakosság lakásvásárlására. Ma már csak Moszkvában több tucat bank kínál hitelezési szolgáltatásokat lakásvásárláshoz. Az 1990-es évek elején a lakások iránti kereslet nagyon magas volt. De még Moszkvában is, amely a pénzügyi és üzleti tevékenység koncentrációja, a lakosságnak csak körülbelül 5%-a engedheti meg magának, hogy részletfizetés nélkül lakást vásároljon. Természetesen a jelzáloghitelek ilyen feltételek mellett történő fejlesztése nagyszámú ügyfelet vonz majd. Ráadásul a bankok számára ez egy nagyon megbízható és könnyen piacképes biztosítéktípust – a lakást – jelent. Ennek eredményeként már 1993 végén több moszkvai ingatlancég a bankokkal együtt megkezdte a lakások részletfizetési értékesítését.
Ez a szolgáltatás azonban nem kapott további fejlesztést. Ez véleményünk szerint a következő fő okokra vezethető vissza: egyrészt a banki hitelek kamatai magasak voltak (1993-ban a bankok évi 40-50%-os hitelt nyújtottak 3-6 hónapos futamidőre). Később, 1994-ben egy évre, majd három és öt évre nyújtottak kölcsönt. De a magas banki kamat mellett ez azt jelentette, hogy az adósság kiszolgálásához a tőkeösszeghez magas többletfizetésre volt szükség. Számunkra úgy tűnik, hogy a jelzáloghitelre vágyó potenciális ügyfelek többségét még egy ötéves hitel futamidő sem tudja kielégíteni. Másodszor, Oroszországban megmaradt a regisztráció intézménye. Az ilyen körülmények között lakásba bejegyzett személyt gyakorlatilag nem lehet onnan elbocsátani. A nemfizetés kockázatának elkerülése érdekében a legtöbb cég és bank meglehetősen bonyolult rendszert alkalmazott a lakás teljes tulajdonba adására, vagyis eleinte az ember bérlője volt a vásárolt lakóterületnek, és csak azután lett tulajdonosa, a hitelt teljes mértékben visszafizették. A gyakorlatban kiderült, hogy a vevőnek, aki a lakás költségének 20-30%-át kifizette, a hitelt egy éven belül visszafizette, nagyon kevés joga volt a lakáshoz. Vagyis bankomlás esetén nagyon nehezen tudná bizonyítani, hogy ez a lakás majdnem az övé. Ez sok problémát okozott a jelzáloghitelek fejlesztésében.
Yu. Luzskov moszkvai polgármester racionális megoldást talált erre a problémára. 1998-ban egy Harvardon megrendezett nemzetközi konferencián megállapodott nagy amerikai bankok képviselőivel, köztük a Chase Manhattan Bankkal, hogy hosszú lejáratú pénzügyi jelzáloghiteleket biztosítanak a moszkvaiaknak, amelyeket világszerte elfogadott kamatláb mellett nyújtanak. meghatározott időszakokban. Így az USA-ban a jelzáloghitel átlagos kamata évi 6-7%, a hitel futamideje 30 év. Ha egy család, miután hitelt kapott egy új lakás vásárlására, nem tudja visszafizetni, akkor Moszkvában, de kisebb területű lakhatást kap. Így a jelzáloghitelezés fejlesztése a lakosság lakhatási biztosításának fontos társadalmi problémáit is megoldja.
Az oroszországi jelzáloghitelek minden típusa közül a lakóépületek és lakások jelzáloghitelezése a legelterjedtebb. Ebben a szakaszban a jelzáloghiteleket a következő bankok bocsátják ki: Investsberbank (mellesleg, ez az egyetlen engedélyezett bank, amely jelenleg a Luzskov által bejelentett jelzálogprogram keretében működik, amelybe a nyugati befektetőknek be kellene fektetniük), a Sobinbank, amely hiteleket nyújt. saját költségén, együttműködve a költségvetésen kívüli építésfinanszírozási részleggel Moszkva program. Mindkét bank a klasszikus jelzáloghitel-konstrukció szerint hitelez, amikor a kölcsönt készpénzben adják ki. Ebben az esetben a hitelfelvevő a lakás költségének 30%-át fizeti, a fennmaradó összegre pedig kölcsönt kap, amelyet 10 év alatt kell törleszteni évi 10%-os árfolyammal devizában. A Moszkvai Sberbank csak moszkvaiaknak ad ki kölcsönt 10 éves időtartamra, évi 10% devizában és a lakás költségének 50% -ának megfelelő összegben. A Takarék- és Hitelbank 3-5 éves futamidőre mindenkinek évi 8 - 12%-os kamattal hitelez devizában. A hitel összege nem haladja meg a lakás költségének felét. Tömeges hitelezésről még korai beszélni: az Investsberbank mindössze 30 hitelt adott ki, a Sobinbank 25 embernek adott hitelt, Moszkvában pedig összesen 63 jelzáloghitel-szerződést jegyeztek be.
A régiókban azonban rosszabb a helyzet a jelzáloghitelekkel, mint Moszkvában. Általánosságban elmondható, hogy a jelzáloghitelezés Oroszországban nem kapott megfelelő fejlődést. Véleményünk szerint ennek a helyzetnek az egyik legfőbb oka, hogy a bankhoz hitelért folyamodó ügyfél nagyon nehezen tudja igazolni fizetőképességét. Így a becslések szerint a potenciális ügyfelek mindössze 15%-a köt jelzáloghitel-szerződést – tény, hogy az ember fizetőképességét csak a bevételi források feltárásával tudja igazolni.
A jelzáloghitelezés globális gyakorlatában a bankok jövedelmezőségét, a hitelfelvevők számára pedig a jelzáloghitelek elérhetőségét a hitelező hitelforrásainak költsége és a hitel hosszú távú jellege határozza meg. A kulcsszó itt a „hosszú távú”. Hiszen a bankok korábban is adtak ki hitelt ingatlanvásárlásra. Nemzetgazdaságunk sajátosságai, instabilitása azonban nem tette lehetővé, hogy a bankok hosszú távra tervezzék üzleti tevékenységüket. Egyszerűen nem volt forrásuk a hosszú lejáratú hitelekhez, ami szinte elviselhetetlen feltételeket teremtett az ügyfelek számára a pénzvisszafizetéshez.
Emellett a bankrendszerbe vetett bizalmat jelentősen aláásták a válságok. A banki reputáció helyreállítása ma már csak a hosszú távú hitelezési lehetőségek fejlesztésével lehetséges. A jelzáloghitel fontos szerepet játszhat ebben a folyamatban. Mert magas, jól szervezett és törvényesen kikényszerített hiteltörlesztést biztosít.
Megjegyzendő, hogy a jelzáloghitelek jelentősége különösen megnőtt a bankválság után, amikor a GKO-k pénzügyi piramisa összeomlott. Ennek következtében az orosz tőzsdén az egyetlen likvid értékpapír a jelzálog-fedezetű értékpapír lehet, amelyek megjelenése előre meghatározhatja a befektetési aktivitás növekedését. Az a helyzet, hogy a jelzálogpapírok mögött 100%-ban valódi négyzetméteres lakás áll.
Általánosságban azonban meg kell jegyezni, hogy az oroszországi jelzáloghitelezési kapcsolatok fejlődését számos körülmény korlátozza. A felmerülő problémák részben a megjelölt jogalkotási aktusok végrehajtására szolgáló megfelelő mechanizmusok hiányával, az érintett szövetségi minisztériumok intézkedéseinek elégtelenségével és alacsony hatékonyságával, valamint egyéb „makroszintű” gazdasági és politikai tényezőkkel kapcsolatosak.
Tekintsük a jelzáloghitelezés alacsony fejlődésének fő okait, amelyek alapján következtetéseket lehet levonni a jelzálog-mechanizmus fejlesztési irányairól az orosz gazdaság átmeneti időszakának feltételeihez képest.
Az egyik fő probléma a magas hitelkockázatok megléte. A bankok nem ok nélkül úgy gondolják, hogy az állampolgároknak nyújtott hosszú távú jelzáloghitelek túlzott költségekkel járnak, és túl kockázatosak.
Ebben a tekintetben meg kell jegyezni, hogy a lakásvásárlási hitelezést a bankok általában rögzített kamatláb alapján, kemény valutában végzik, rubelben történő fizetéssel az árfolyamon (más konstrukciók alkalmazására tett kísérletek, pl. a jegybanki refinanszírozási kamatláb dinamikáját figyelembe vevő változó kamatozás alkalmazása sikeres volt, nem hozta meg). A dollár árfolyamához kötött hitelek meglehetősen magas kamata (és a rövid hitelfeltételek esetén) főszabály szerint elegendő tartalék képzését teszi lehetővé az árfolyam és a kamatláb mozgása közötti kölcsönös eltérés kompenzálására. Ám a hitel igen magas ára csak a lakosság elit rétegei számára teszi elérhetővé, akiknek amúgy is alig van szükségük jelzáloghitelre.
Ideális esetben a teljes jelzáloghitelezési rendszert úgy kell felépíteni, hogy a kölcsönt időben, de a címzett számára a legkevesebb veszteséggel visszafizessék.
Másodszor, a jelzáloghitel-viszonyok normális fejlődésének feltételeit biztosító számos gazdasági és jogi kérdés szövetségi szinten megoldatlansága a megfelelő regionális keresések intenzívebbé tételéhez vezetett. Ez a fajta keresés aktívan folyik, különösen Moszkvában, Moszkvában, Nyizsnyij Novgorodban, Tambovban, Tyumenben és Novoszibirszkben. Tatár és Mordvin köztársaságokban.
Ezért az oroszországi jelzáloghitelezés fejlesztésének fő iránya a régiókban felhalmozott tapasztalatok általánosítása és gondos elemzése az országos szintű terjesztéshez, a vonatkozó szövetségi törvények által jogilag biztosított.
Emellett véleményünk szerint fontosnak és szükségesnek tűnik a mai orosz realitások tanulmányozása és kreatív reflektálása mind a hatékony jelzáloghitelezés modern világgyakorlatának, mind az egyedülálló hazai történelmi - a forradalom előtti - tapasztalatoknak, amelyeket utólag nagyrészt nyugati országok kölcsönöztek. A huszadik század elején több mint 15 ezer szövetkezeti hitelintézet működött Oroszországban, a központi kormányzat és a tartományi zemsztvók aktív támogatásával; kiterjedt, több alanyra kiterjedő és jól kikényszerített jelzáloghitelezési rendszer volt; a jelzálog-értékpapíroknak fejlett piaca volt (a jelzáloglevelek már a 19. század közepén sikeresen versenyeztek a tőzsdei kereskedésben a belföldi államkölcsönök kötvényeivel); a hosszú lejáratú hitelek modern formáinak prototípusait alkalmazták.
Természetesen ezt a tapasztalatot nem szabad elfelejteni, annak ellenére, hogy a jelzáloghitelezést a szovjet időkben nem alkalmazták.
Tehát az oroszországi jelzáloghitelezési rendszer javítása érdekében tanulmányozni kell és hozzá kell igazítani a gazdag külföldi és a forradalom előtti orosz tapasztalatokat a hazai gazdaság modern gazdasági valóságához. Emellett hazánk jelzáloghitel-rendszerének fejlesztéséhez szükséges a hitelezési kockázatok csökkentése, az orosz gazdaság általános fellendülése és erősödése pozitív hatással kell, hogy legyen a piaci infrastruktúra, az orosz bankrendszer működésére, valamint a különösen a jelzálogbankok megjelenése.
Az értekezés kutatása során kiderült, hogy a jelzáloghitel a hitelezés egy speciális formája, amelynek jellegzetes sajátosságai vannak. Ugyanakkor vannak általános, alapvető hitelviszonyai és -elvei is.
A globális piacgazdasággal rendelkező országokban a banki jelzáloghitelezésnek számos fajtája és formája van. A jelzáloghitelezés jelentős tényező az ország gazdasági és társadalmi fejlődésében. Szerepe különösen a gazdasági válságból való kilábalás időszakában lehet szembetűnő. Ismertek példákat erre a helyzetre a történelemben. Különösen a T. Roosevelt által az USA-ban javasolt „New Deal” pontosan a lakáshitelek fejlesztésével kezdődött. Ez különösen igaz az orosz gazdaság jelenlegi helyzetére.
Meg kell jegyezni, hogy a jelzáloghitelek kétféleképpen befolyásolják a válság leküzdését. Először is, a jelzáloghitel-üzletág fejlődése pozitív hatással van a gazdaság reálszektorának fejlődésére, és számos iparágban a termelés visszaesésének megállításához vezet. Másodszor. A jelzáloghitelezés fejlődése pozitív hatással van a gazdasági válságot általában kísérő társadalmi instabilitás leküzdésére. Ebből kifolyólag valóban szükségessé válik hazánkban ennek a hitelezési formának a fejlesztése.
A tanulmány során azonban kiderült, a jelzáloghitelek elterjedését Oroszországban számos tényező hátráltatja, de mindenekelőtt a törvényi és szabályozási keret tökéletlensége. Véleményünk szerint itt egy fontos szempontot kell kiemelni. Ahhoz, hogy a jelzáloghitelezési rendszert a modern orosz gazdaság stabilizációjának és növekedésének erőteljes ösztönzőjeként használhassuk, jelzáloghitelezési rendszert kell létrehozni, és nem csak a jelzáloghitel-jogszabályokat és a jelzálogbankokat. A jelzáloghitelezési rendszer teljes körű működéséhez olyan támogató funkciókat kell kialakítani, mint az ingatlanértékelés és a biztosítás.
Emellett külön engedélyezési rendszert kell létrehozni a jelzálogbankok számára. A világgyakorlat azt mutatja, hogy a jelzáloghitel-intézetek minden országban szigorú központi banki felügyelet alatt állnak. A jelzáloghitelezés csak a jelzálogbankok és ügyfeleik jogi védelme mellett, valamint racionális kormányzati szabályozás mellett alakulhat ki, amelyet piaci körülmények között közvetett módszerekkel kell megvalósítani. Számunkra azonban úgy tűnik, hogy a jelzálogbankok normális működéséhez és a jelzáloghitelek ösztönzéséhez számos előnyt kell biztosítani a jelzálogbankok számára. Például a jelzálog-ügyletekből származó nyereség adómentessége; az adóalap csökkentése a jelzáloghitelek összegével, az ilyen kölcsönökre vonatkozó bizonyos követelmények megállapítása mellett; adómentesség a lakásépítési beruházásból származó banki nyereségre.
Az ilyen adókedvezményeket ki kell egészíteni az Orosz Föderáció Központi Bankjának tartalékpolitikájához kapcsolódó pénzügyi ösztönzőkkel. Ez mindenekelőtt a jelzáloghitelezésre szakosodott bankok kötelező tartalékolási kötelezettségének csökkentését, valamint a célzott lakástakarék-számlákra vonzott források tartalékolása alóli mentesítését jelenti.
A fejlett jelzáloghitel-piac megteremtése hozzájárulna társadalmunk társadalmi feszültségeinek csökkentéséhez, az értékpapírpiac (másodlagos jelzálogpiac) fejlesztéséhez, és általában véve az orosz bankrendszer és a piaci kapcsolatok erősítéséhez.
2. Az Orosz Föderáció elnökének rendelete „A jelzáloghitelezés fejlesztésére vonatkozó további intézkedésekről” // Kommerszant - 1996. - 8. sz. - 72-73.
3. Agaev Yu. A jelzálog a nyakadba lélegzik. // Finanszírozó. - 1997. - 8. sz. - P. 10-14.
4. Agarkov M.M. A bankjog alapjai. - M.: BEK, 1997.
5. Balabanov I.T. Ingatlanügyletek Oroszországban. - M.: Pénzügy és Statisztika, 1996.
6. Balabanov I.T. A pénzgazdálkodás alapjai. - M.: Pénzügy és Statisztika, 1997.
7. Bankok és banki műveletek. / Szerk. Zhukova E.F. - M.: Bankok és tőzsdék, EGYSÉG, 1997.
8. Bezdudny M.A., Yumashev Yu.M. Biztosított hitel. - M.: Menatep, 1997.
9. Nagy közgazdasági szótár - M.: Új Gazdaságtudományi Intézet, 1998.
10. Bukato V.I., Lvov Yu.I. Bankok és banki műveletek Oroszországban - M.: Bankok és tőzsdék. EGYSÉG, 1996.
11. Busov V.I. Az oroszországi jelzáloghitel-üzletág megszervezésének problémái // Pénz és hitel. - 1996. - 2. sz. - P. 58-60.
12. Vorobjov Yu., Karavaeva I., Skrobov A. Fedezeti hitelezés: külföldi tapasztalatok és orosz valóság // Gazdasági kérdések - 1996. - 11. sz. - 135-140.
13. Golubovsky A.E. Földbe temetett kincs // Pénzügy - 1998. - 1. sz. - P. 4-7.
14. Goremykin V.A., Bugulov E.F. Ingatlan, jogok és ügyletek nyilvántartása, jelzáloghitelezés. - M.: Filin, 1998.
15. Zavyalov V.Yu. A szegénység egy betegség // IVF. - 1998. - 12. sz. - 161. o.
16. Zadneprovskaya O. Össz-oroszországi jelzáloghitel: régi ház // Világ és otthon. - 1999. - 4. sz. - P. 72-73.
17. Zadneprovskaya O. Jelzálog: nem is lehetne sürgetőbb // Világ és otthon. - 1999. - 5. sz. - P. 80 -81.
19. Ivanov G.I. A jelzáloghitelezési mechanizmus javításáról // Lakásépítés. - 1999. - 1. sz. - 9. o.
20. Jelzáloghitel // OFFSHORE. - 1997. - 1. sz. - p. 28.
21. Kanakov A.B. A fedezeti hitelezés fejlesztése felé // Russian Economic Journal. - 1996. - 5-6. - P. 52-55.
22. Kopeikin A., Stenienev L., Penkina I. A jelzáloghitelezés fejlődése Oroszországban // RCB. - 1999. - 8. sz. - P. 25-30.
23. Kudrjavcev V.A. A jelzáloghitelezés megszervezésének alapjai. - M., 1998.
24. Lavrushin O. Jelzáloghitelezés Moszkvában - új kilátások és lehetőségek // Üzlet. - 1998. - 2. sz. - P. 18-20.
25. Leonov V. Egy év jelzáloghitel nélkül // Kommerszant-pénz. - 1999. - 37. sz.
26. Leonov V. Jelzálog kapott állami támogatást // Kommersant-Dengi. - 1999. - 42. sz.
27. Leonov V. Változhatatlan mérő // Kommersant-Dengi. - 1999. - 43. sz.
28. Losev K. A jelzáloglevelek kibocsátásának szervezése // RCB. - 1999. - 8. sz.
29. Makarevics L.N. A jelzáloghitelezés problémáiról // Pénz és hitel. - 1998. - 6. sz. - P. 44-50.
30. Mamaeva O. Új jogszabály a jelzálogkölcsönökről // Audit and taxation. - 1999. - 11. sz. - 16. o.
31. Mashinistova E. Hitelintézetek, mint a lakáshitel-tranzakciók alanyai // REJ. - 1996. - 7. sz. - P. 47-56.
32. Mironov V., Popova A. Jelzáloglevél-piac // RCB. - 1998. - 4. sz. - P. 33-37.
33. Mitroshina K. Az értékpapírosítás alkalmazása a jelzáloghitelezés fejlesztésében // RCB. - 1999. - 4. szám - 27. o.
34. A pénz és a hitel általános elmélete / Szerk. Zhukova E.F. - M.: Bankok és tőzsdék, EGYSÉG, 1995.
35. Rjabcsenko L.I. Jelzáloghitelezés: problémák és fejlődési kilátások // Pénz és hitel. - 1997. - 3. szám - 53. o.
36. Sinko V., Chernousov E. Jelzálog az iparban // Közgazdász. - 1998. - 8. sz. - P. 83-88.
37. Sirotina I.A. Biztonságos hitel: beszerzési technika. - M: Strix, 1997.
38. Szmoljanyikov A. Jelzálog: elmélet a törvényalkotás prizmáján keresztül // Közgazdaságtan kérdései. - 1997. - 7. sz. - P. 112-123.
39. Teplovodsky M. Jelzálogtársaság, David Kronheim // Pénzügyi üzlet. - 1998. - 1. sz. - P. 57-59.
40. Ternovszkaja E. Jelzálog: problémák, kilátások // Gazdaság és jog. - 1997. - 9. sz. - P. 16-26.
41. Tosunyan G.A. Banki és banki jogszabályok Oroszországban: tapasztalatok, problémák, kilátások. - M.: Delo, 1998.
42. Urinson L.O. A befektetési folyamat újraélesztését célzó intézkedésekről // Gazdasági kérdések. - 1997. - 1. szám - 73. o.
43. Faerman E.Yu. , Khacheturyan S.R., Loktionov V.M., Kirilova A.M. Jelzáloghitelezés: elemzés és modellezés // Audit és pénzügyi elemzés. - 1996. - 2. sz. - P. 156-157.
44. Friedman J., Ordway N. Jelzálog- és befektetéselemzés / Jövedelemtermelő ingatlan elemzése és értékelése. - M.: Delo, 1997.
45. Tsylina G. Jelzáloghitelezés: eredmények és problémák // REJ. - 1999.- 7. sz. - P. 92-94.
46. Csernykh A.V. Ingatlan zálogjog az orosz jog szerint. - M.: Moszkvai Állami Egyetemi Kiadó, 1997.
47. Chinenkov A.V. A jelzálog- és jelzáloghitelezés jogi alapjai // Számvitel és bankok. - 1996. - 3. szám - 51. o.
48. Shadrin A. Jelzálog-értékpapírpiac: amerikai tapasztalatok és orosz kilátások // RCB. - 1998. - 8. sz. - P. 86-89.
1. számú melléklet.
INGATLAN, MINT FEDEZET TÁRGYA (JELZÁLOG)
A "jelzálog" szó először Görögországban jelent meg a 7. század végén - a 6. század elején. IDŐSZÁMÍTÁSUNK ELŐTT. és az adós hitelezővel szembeni felelősségének biztosításához kapcsolódott bizonyos földbirtokoknál. Kr.e. 621-ben. e. Drakon olyan eljárást vezetett be, amely szerint a magántulajdonba és annak ingó részeibe való behatolást szigorúan büntették. Nem véletlen, hogy a történelemben őt és rendjét a „drákói törvények” elnevezéssel illették. Kr.e. 594-ben. az ókor legendás hét bölcsének egyike, Szolón hajtotta végre híres reformjait, különös tekintettel a földadósságok eltörlésére, az akaratszabadság bevezetésére, amely szerint a tulajdon már nem feltétlenül száll át a család örököseire. Így mindenki saját belátása szerint megkapta a vagyon hagyatékának jogát.
Kezdetben Athénban az adós hitelezővel szembeni kötelezettségeinek biztosítéka az adós személyazonossága volt, akit, ha nem tudta fizetni az adósságot, rabszolgaság fenyegette. A személyes felelősség vagyoni felelősségre vonása érdekében Solon egy oszlop elhelyezését javasolta az adós birtokán (általában a határvonalon), amelyen egy felirat szerepel, hogy ez a föld bizonyos összegű követelések biztosítékaként szolgál. Egy ilyen oszlopon (úgynevezett hypotetheca - állvány, támasz) feljegyezték a földtulajdonos összes bejövő tartozását.
Később az oszlopokat speciális jelzálogkönyvek váltották fel. Az ókori Görögországban az eredeti jelzáloghitel-formák használatának köszönhetően biztosított volt a nyilvánosság, amely lehetővé tette, hogy minden érdeklődő könnyen ellenőrizhesse bármely földtulajdon meglétét és tájékozódjon annak állapotáról. A föld vagy egyéb ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez még ekkor sem volt elegendő az eladó és a vevő megállapodása, hanem speciális, hivatalosan rendelkezésre álló információkra volt szükség ahhoz, hogy harmadik személyek ellenőrizhessék a jog meglétét.
Az idő múlásával a „jelzálog” szót a kölcsönfelvevő kölcsönadóval szembeni kötelezettségének teljesítésének eszközéül szolgáló zálogjogra kezdték használni: ha az összeget az előírt határidőn belül nem fizetik vissza, a kölcsönadó a meg nem fizetett tartozást a hitelezővel visszafizetheti. a zálogtárgy értékesítéséből befolyt pénzeszközök. A jelzáloghitel-rendszer megléte, amely lehetővé teszi a tulajdonosok bizonyos ingatlanokhoz fűződő jogainak megbízhatóságának egyértelmű megállapítását, megteremti a feltételeket a hosszú lejáratú hitelek megbízható nyújtásához ezen ingatlanok fedezeteként: telek és épületek, ipari ingatlanok. létesítmények vagy lakóépületek. Sok éves gyakorlat azt mutatja, hogy a jelzálog-eljárás elvileg kedvező a hitelfelvevők számára. A jelzáloggal terhelt ingatlan megváltási jogának megszerzése érdekében minden intézkedést megtesznek a kölcsön visszafizetése érdekében, ezzel erősítve fizetőképességüket és pénzügyi helyzetüket.
Tágabb értelemben a jelzálogjog olyan jogrendszer, amely magában foglalja az ingatlanok tulajdoni állapotának és a rajta lévő tartozásoknak az egyes pillanatokban történő egymás utáni meghatározásának eljárását, és ebben az értelemben a jelzálogjog egy matematikai koordináta-rendszerhez hasonlítható.
A jelzálogjog törvényi konszolidációja a középkorban: a 14. század fordulóján következett be. - Németországban, a 16. század végétől. - Franciaországban. A jelzálogbankok a 18. században jelentek meg Németországban. Az elsőt 1770-ben Sziléziában alapították. Ez egy állami bank volt, amely pénzügyi segítséget nyújtott a nagybirtokosoknak. A forrásszerzés érdekében jelzáloghiteleket kezdett kibocsátani (a jelzáloglevelek egy fajtája). század elejétől. A jelzálogbank tevékenysége kiterjedt a kisbirtokos birtokokra, majd a paraszti gazdaságokra.
Az Egyesült Államokban 1916-ban 12 megyében szövetségi földbankokat hoztak létre, amelyek hosszú lejáratú kölcsönöket bocsátanak ki a gazdálkodóknak a földjük biztosítékával. A jelzálogbankokat regionális jelentőségű kisgazdasági struktúrák képviselték.
Franciaországban a legnagyobb földbank, a Credit Foncier de France és leányvállalata, a Comptoir des Enterpreneurs (Vállalkozói Iroda) nyújt kölcsönt földtulajdonosoknak és főleg nagy építőipari cégeknek lakó- és ipari építkezésekhez. A jelzáloghitel-műveletek közép- és hosszú lejáratú jelzáloghitelek kibocsátásával járnak, 3-20 éves futamidőre.
Kanadában a jelzálogbankok hagyományos típusú hitelintézetek. Elsősorban ingatlanügyletek hitelezésével, valamint hosszú lejáratú állam- és vállalati értékpapír-befektetésekkel foglalkoznak. Kezdetben tevékenységük tárgya a mezőgazdaságnak földbiztosítékkal történő hitelezése, majd később lakásépítési hitelezése volt.
Poroszországban az 1782-es és 1873-as statútum, Ausztriában az 1811-es polgári törvénykönyv és az 1871-es statútum, Szászországban az 1843-as és az 1863-as törvénykönyv vezette be a teljes jelzálogrendszert.
Az európai országok jogszabályaiban a jelzáloghiteleknek már két jellemzője van: egyrészt csak ingatlanra vonatkozik; másodszor, a jelzáloggal terhelt ingatlan értékesítését nem maga a hitelező végzi, hanem a bíróságon keresztül. A hitelezők számára a jelzálog a legbiztosabb módja annak, hogy biztosítékot szerezzenek a tartozásokra anélkül, hogy az adós vagyonát birtokba vennék, és nem kell félniük a hitelezők közötti versenytől.
A modern világban a jelzálog az ingatlan tulajdonjogának megterhelését jelenti.
A „jelzálog” kifejezés a jogi szóhasználatban általában két fogalmat takar: - „jelzálog” mint jogviszony és „jelzálog” mint értékpapír.
A „jelzálog” mint jogviszony az ingatlan zálogjogosultsága jelzáloghitel felvétele céljából (általában banktól).
A „jelzálog”, mint értékpapír, „jelzálogot” jelent, vagyis olyan adósságinstrumentumot, amely a jelzálogjogosult ingatlanhoz fűződő jogait igazolja. A jelzáloglevelekkel általában szabadon kereskednek a piacon.
A jelzáloghitel fogalmának tág értelmezése egyszerre tekinti az ingatlanfedezetű kölcsön megszerzésének, valamint az ingatlanvásárláshoz szükséges hitelfelvételi módnak. A „jelzálog” kifejezést a kötelezettségek biztosításának módjának kell tekinteni, ha a biztosíték ingatlan. Ha lakásvásárlásra hitelt adnak ki, akkor a „jelzálog- (lakás-) hitelezés” kifejezést használják. Bizonyos esetekben a „vegyes jelzáloghitel” kifejezést használjuk, amikor a hitelfelvevő bankhitelt vesz fel egy meglévő lakás fedezete mellett, hogy új lakást vásároljon. Így a lakáshitelezés és a vegyes jelzáloghitel a hitelezési formák, azzal a különbséggel, hogy az első esetben a fedezet és a kezesség is szolgálhat egy ilyen jelzáloghitel fedezeteként, a második esetben pedig csak ingatlanfedezet.
Ha a jelzálogkölcsönt a gazdasági rendszer elemének tekintjük, annak három legjellemzőbb tulajdonságát kell kiemelni.
Közgazdasági értelemben a jelzálog az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogok forgalmának piaci eszköze olyan esetekben, amikor az elidegenítés egyéb formái (vétel-eladás, csere) jogilag vagy üzletileg nem megfelelőek, lehetővé téve további pénzügyi források bevonását az ingatlanok megvalósításához. különféle projektek.
A jelzáloghitelezés a következő funkciók használatának eszköze:
A jelzáloghitelt, mint minden más hiteltípust, törlesztési, sürgősségi és fizetési feltételekkel nyújtják. Jellemzői a következők:
A jelzáloghitel lényegében nem önálló gazdasági kategória. Anyagi (a kölcsön értékbiztosítékaként) önálló gazdasági kapcsolatként szolgál. A jelzálog közvetíti a kölcsönzött érték mozgását a hitelezési folyamatban.
A jelzáloghitel, mint a hitelviszonyok fontos eleme, nagy jelentőséggel bír a fejlődésük szempontjából. A jelzáloghitel igénybevétele megnöveli a potenciális hitelezők és hitelfelvevők számát a hitelviszony alanyaként – gyakran csak az ingatlanfedezet megléte teszi valóságossá a hitelügyletet. A jelzáloghitel jelentősen megerősíti a hitelfelvevő pozícióját, és bizalmat ad a hitelezőnek, hogy a kölcsönt vissza fogják fizetni. Jelzáloghitellel alacsonyabb hitelkamatok lehetségesek a fedezetlen hitelekhez képest. A fedezet jelenléte, és ennek következtében a kötelezettségek megszegése esetén annak elvesztésének valós lehetősége fegyelmezi a hitelfelvevőt, és ösztönzi a hitel ésszerű és produktív felhasználását.
A jelzáloghitelek kialakulása bizonyos típusú értékpapírok – jelzálog- és jelzáloglevelek – meglétét feltételezi. Ezeknek az eszközöknek a működése elősegíti a hitelkapcsolatok földrajzi kiterjesztését azáltal, hogy biztosítja a hitelezéshez szükséges források folyamatos beáramlását, valamint a hitelforrástöbblettel küzdő régiókból és iparágakból a hiányos régiókba és iparágakba történő forrástranszfert. A jelzáloghitelek másodlagos piaca, amely likviditást biztosít eszközei számára, a modern fejlett értékpapírpiac szerves részét képezi. Ugyanakkor a jelzálog-fedezetű értékpapírokkal nemcsak a hazai (nemzeti), hanem a nemzetközi piacokon is lehet kereskedni, így a jelzáloghitelezési rendszer számos hazai probléma megoldását teszi lehetővé, a pénzügyi tőkeáttétel hatását felhasználva a növekedés érdekében. a saját pénzügyi források hatékonysága a kölcsönzött .
A modern fejlett gazdaság magában foglalja a jelzáloghitelek széles körű alkalmazását. A vezető nyugati országok tapasztalatai azt mutatják, hogy a jelzáloghitel a legelőnyösebb biztosíték egy nagy hosszú távú hitelhez. Ezért Oroszország számára a jelzáloghitel a banki befektetések ösztönzésének és a hitelpiac fejlesztésének egyik ígéretes területe.
A jelzáloghitel köre a gazdaság minden ágazatára kiterjedhet: fogyasztói, feldolgozóipari, mezőgazdasági.
A jelzáloghitelezés a banki tevékenység ígéretes területe, és a lakáscélú jelzáloghitelezési rendszer kialakítása az egyik prioritás
állami lakáspolitikai testületek
A gazdaság fogyasztói szektorában a jelzáloghitelek segítenek a lakásépítésbe befektetők forrásainak vonzásában. A lakossági jelzáloghitelezés széles körben elterjedt a globális banki gyakorlatban. A lakáscélú jelzáloghitel relevanciája annak köszönhető, hogy felhasználása lehetővé teszi az ellentmondások feloldását:
Kadzhaeva és Dubrovskaya szerint
A hosszú lejáratú jelzáloghitelezés fő célja egy olyan hatékonyan működő rendszer létrehozása, amely az orosz állampolgárok számára megfizethető lakhatást biztosít. A jelzáloghitelezési piac tárgyát és alanyait az ábra mutatja. 1
A hitelfelvevő az a magánszemély, aki jelzáloghitelt kap.
A banki hitelező egy kereskedelmi bank, amely jelzáloghitelt nyújt ingatlanvásárlónak.
A befektetők jelzálog-fedezetű értékpapírok vásárlói. A befektetők lehetnek állampolgárok, nem állami nyugdíjalapok, befektetési alapok és biztosítótársaságok.
A kereskedelmi bankoktól felvett jelzáloghitelek vásárlója a másodlagos jelzálog-értékpapírok kibocsátója a Lakás-jelzáloghitelezési Ügynökség (Ügynökség).
Az ügynökséget 1997 szeptemberében hozták létre az Orosz Föderáció kormányának 1996. augusztus 26-án kelt 1010. számú, „A lakáscélú jelzáloghitelezési ügynökségről” szóló rendeletével összhangban. Az Ügynökség részvényeinek 100%-a az államé. Ez a határozat állami garanciát ír elő az Ügynökség hiteleihez. 2002 végére az Ügynökség jegyzett tőkéje 650 millió rubel volt. Az Ügynökség tevékenységét regionális üzemeltetőkön keresztül végzi, amelyek az Orosz Föderáció legtöbb szervezetében találhatók. Az Ügynökség tevékenységének fő jogszabályi iránya a lakosságnak hosszú lejáratú lakáshiteleket nyújtó orosz kereskedelmi bankok likviditásának biztosítása az ilyen kölcsönök utáni követelések megvásárlásával, az Ügynökség kötvényeinek tőzsdei forgalomba hozatalából származó forrásból. Az Ügynökség tevékenységének társadalmi-gazdasági jelentősége a tényleges lakossági lakásigény kialakításában rejlik
A jelzáloghitel-konstrukció az ábrán látható. 2
1-adásvételi szerződés megkötése az eladó és a vevő között ingatlantársaságon keresztül; 2-a lakások piaci értékének értékelése egy értékbecslő cég által; 3- lakás- és életbiztosítási szerződés megkötése a biztosítóval a hitelfelvevő számára; 4- lakás átruházása biztosítékként a banknak; 5-jelzálogkölcsön megszerzése a hitelfelvevő által; 6-a lakás kifizetése az eladónak a jelzáloghitelből származó pénzeszközök felhasználásával; 7- jelzáloghitel bank általi értékesítése a Lakás-jelzáloghitelezési Ügynökségnek; 8- a bank refinanszírozása a Lakás-jelzáloghitelezési Ügynökség által; 9- jelzáloggal fedezett értékpapírok elhelyezése; 10-befektetések vonzása; 11- a kölcsön rendszeres visszafizetése a hitelfelvevő által; 12-a hitelfelvevőtől kapott összegek átutalása, mínusz banki jutalékok; Lakás-jelzáloghitelezési ügynökség; 13-értékpapírok bemutatása befektetők általi fizetésre; 14- értékpapírok kifizetése a Lakás-jelzáloghitelezési Ügynökség által; 15- a biztosítási összeg kifizetése biztosítási esemény bekövetkeztekor.
A jelzáloghitelek a feldolgozóiparban jelentősen kibővíthetik a befektetési lehetőségeket szinte minden kiemelt iparágban. Ennek oka az, hogy egyrészt a kereskedelmi bankoknak a magas infláció, a nemfizetési válság és egyéb kedvezőtlen tényezők miatt kevéssé érdekük a hosszú lejáratú, normál feltételekkel történő hitelek kibocsátása. Másrészt a nehéz pénzügyi helyzetben lévő ipari vállalkozásoknak objektíve nincs lehetőségük garantálni a kapott pénzeszközök időben történő megtérülését. A vállalkozások privatizációja ugyanakkor megteremtette a jelzáloghitelezés (vállalkozási jelzálog) megindulásának feltételeit.
A lakás- és ipari vállalkozások mellett a jelzáloghitelezés fedezeti tárgya lehet irodaházak, kiskereskedelmi és raktárhelyiségek, szállodakomplexumok stb. Így a jelzáloghitelezés bizonyos befolyása a szolgáltató szektor és a kereskedelem fejlődésére nyilvánvaló.
A jelzáloghitelek az agrárszektor problémáinak megoldásában is pozitív szerepet játszhatnak. Az orosz mezőgazdaságban a mezőgazdasági termelés fejlesztésére irányuló befektetések vonzásának problémája rendkívül akut. A mezőgazdaság gyakorlatilag nem kap hitelt a kereskedelmi bankoktól. A bankok számára nem jövedelmező hitelt nyújtani a mezőgazdasági vállalkozásoknak, mivel sok közülük egyrészt veszteséges, másrészt nem rendelkezik kellően likvid vagyonnal, amely fedezet tárgyává válhatna.
A földforgalmi törvény elfogadásával gyökeresen megváltozhat a helyzet. A jelzálogjog megszerzésének eredményeként a telek tulajdonosa, miután pénzt kapott a hitelezőtől, arra törekszik, hogy azokat hatékonyabban használja fel. Ellenkező esetben köteles lesz törleszteni adósságát a jelzáloggal terhelt földterület eladásából befolyt pénzeszközökből, ami a föld tulajdonjogának elvesztéséhez vezet.
Amikor a föld árucikké válik, erőteljes ösztönző jelenik meg a társadalmi gazdasági kapcsolatok fejlesztésében, ami végső soron a fogyasztói piac hazai árukkal való telítéséhez, a mezőgazdasági termékek árának csökkenéséhez és a gazdaság általános stabilizálásához vezet.
Nem titok, hogy az ország egészének gazdasági fellendülése, de különösen a termelés, az építőipar, a mezőgazdaság, a kereskedelem és a szolgáltatások fejlődése mind az országban megvalósuló beruházások mennyiségétől, mind a felhasználás hatékonyságától függ. az érintett iparág. A jelzáloghitelezés ebben az esetben az egyik eszköz a befektetések vonzására (különösen az ország lakossága részéről), valamint a jelentős tőkemennyiség gazdaságba történő hosszú távú befektetésének hatékonyságának növelésére. Így a jelzáloghitelezés fejlődése a gazdaság szinte valamennyi ágazatának fejlődésére közvetlen és közvetett pozitív hatással lesz, és az állam egészének gazdasági növekedését serkenti.
A jelzáloghitelek a bankok által ingatlanfedezetű, hosszú lejáratú hitelek. A lakáscélú jelzáloghitel lehetővé teszi, hogy a hitelfelvevő lakáshoz jusson használatra úgy, hogy az ingatlanköltség viszonylag kis részét saját forrásból fizeti, és a nyújtott kölcsön után kamatot fizet a banknak. Az ingatlan tulajdonosának azonban a kölcsön teljes visszafizetéséig nincs joga az ingatlan felett rendelkezni, mivel az fedezet tárgyát képezi.
A lakáscélú jelzáloghitelezési rendszer egyik fő eleme annak alanyai. A lakáscélú jelzáloghitelezés alanyai: a hitelfelvevő, a hitelező, az ingatlan- és biztosítótársaságok, a befektetők, az állam, stb. Mindezek az alanyok a lakáscélú jelzáloghitelek piacának résztvevői.
asztal 1. A jelzáloghitelezési piac alanyai, céljaik és funkcióik
|
Tantárgyak |
||
|
Hitelfelvevők(zálogkötelezettek) - magánszemélyek és jogi személyek, akik hitelszerződést kötöttek hitelintézetekkel vagy kölcsönszerződést olyan jogi személyekkel, amelyek nem hitelintézetek, és amelyek feltételei szerint a kölcsön formájában kapott pénzeszközöket lakásvásárlásra használják fel. |
Az olcsó pénzügyi források vonzásának maximalizálása a lehető legjobb minőségű lakásvásárláshoz, feltéve, hogy olyan hiteltörlesztésre kerül sor, amely nem képvisel túl nagy bevételi részt |
Hitelforrásigény megteremtése, források lakásvásárlásra irányítása |
|
Hitelezők - bankok (hitelszervezetek) és egyéb jogi személyek, amelyek a törvényben meghatározott eljárás szerint jelzáloghitelt nyújtanak hitelfelvevőknek |
Az aktív tevékenységek jövedelmezőségének maximalizálása; a kockázatok korlátozása és a kölcsöntőke visszafizetésének biztosítása |
Jelzáloghitel nyújtása a hitelfelvevő fizetőképességének és hitelképességének felmérése alapján a kölcsön követelményeinek és feltételeinek megfelelően. Kölcsönszerződés és jelzálogszerződés készítése. Kibocsátott hitelek kiszolgálása |
|
Befektetők- a hitelezők vagy a másodlagos piaci szereplők által kibocsátott jelzáloghitellel fedezett értékpapírokat vásárló jogi személyek és magánszemélyek. Ide tartoznak: befektetési bankok, nyugdíjalapok, biztosítótársaságok, befektetési alapok |
A profit maximalizálása hitelezők és másodlagos piaci szereplők jelzálogpapírjaiba történő befektetéskor |
Hitelezők és másodlagos piaci szereplők értékpapír-vásárlása |
|
Kormány |
Ingatlan aktiválása és forgalmának biztosítása; a költségvetési bevételek pótlása és a belső adósság kiszolgálása; a befektetők érdekeinek védelme; a lakosság lakhatási biztosítása |
A jelzálog-hitelezési rendszer megbízható és hatékony működésének feltételeinek megteremtése; a hitelezők tevékenysége feletti felügyelet gyakorlása; az anyagtermelés szférájának inflációs támogatása; a családok bizonyos csoportjainak támogatása lakásvásárlásban |
|
Lakás eladók- a tulajdonukban lévő lakást értékesítő magánszemélyek és jogi személyek. |
Meglévő lakóhelyiségek értékesítése és maximális haszon megszerzése |
A szükséges mennyiségű lakáskínálat biztosítása a piacon |
|
Másodlagos piaci szereplők- hiteleket refinanszírozó szakosodott szervezetek |
Profit termelése kibocsátott értékpapírok befektetőknek történő eladásakor |
Hitelezők refinanszírozása a jelzáloghitelezési eljárásokra megállapított szabványok és követelmények alapján. Kibocsátási fokozatú jelzálog-értékpapírok kibocsátása. Pénzeszközök bevonása befektetőktől a lakáshitelezés területén. |
|
Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételét végző szervek és az azzal kapcsolatos ügyletek |
Lakóhelyiség adásvételi ügyletek nyilvántartása, jelzálogszerződések nyilvántartása, fedezettel terhelt ingatlanok nyilvántartásának vezetése |
A tulajdonjog új tulajdonosra és jelzálogjog átruházásának bejegyzése; a tulajdonjogokkal és a lakásfedezetekkel kapcsolatos információk tárolása és biztosítása a jelzáloghitel-piac valamennyi szereplője számára |
|
Biztosító társaságok- ingatlanbiztosítás (jelzáloggal terhelt lakásbiztosítás), hitelfelvevő személybiztosítás és jelzáloghitel-piaci szereplők felelősségbiztosítására engedéllyel rendelkező társaságok |
Maximális profit elérése |
Különféle ingatlan-, felelősség-, életbiztosítások megvalósítása stb. |
|
Értékbecslők- jogi személyek és magánszemélyek, akik jogosultak a jelzálog-hitelezés fedezete tárgyát képező lakóhelyiségek szakmai értékelésére |
Nyereség megszerzése |
Jelzáloghitelezés fedezetének tárgyát képező lakóhelyiségek szakmai felmérésének elvégzése |
|
Ingatlan cégek-az ingatlan adásvételi piacon szakmai közvetítői engedélyt kapott jogi személyek |
Nyereség megszerzése |
Lakás adásvételi lehetőségek kiválasztása hitelfelvevők és lakáseladók részére, segítségnyújtás adásvételi ügyletek megkötésében, lakásértékesítés megszervezése a lakáspiac többi szereplője nevében. Részvétel zárt lakások értékesítésére irányuló aukciók szervezésében |
|
A jelzáloghitelezési rendszer infrastrukturális kapcsolatai- ingatlan-nyilvántartási hatóságok (az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériumának Nyilvántartási Szolgálata) |
A jelzáloghitelezés résztvevőinek jogainak védelme |
Jogi támogatás biztosítása lakóhelyiséggel történő ügyletekhez, állampolgárok lakóhelyi nyilvántartásba vétele (ideértve a jelzáloggal terhelt lakásokat és házakat is), a kiskorúak és a cselekvőképtelen állampolgárok jogainak védelme ingatlanügyletek megkötésekor. |
Amint az 1. táblázatból látható, a lakáscélú jelzáloghitel-piacon meglehetősen nagyszámú szereplő van. A piaci szereplők ilyen száma a lakossági jelzáloghitelezés egyik sajátossága, amelyet a hitelekhez nyújtott biztosíték sajátosságai határoznak meg A. Kiselev Jelzálogszerződés tárgya // Jegyző 2003 2. sz.
A lakáscélú jelzáloghitelek piacának meghatározó eleme a hitelezési tárgy - a lakáscélú jelzáloghitelezési rendszer egyik alapvető eleme. A hitelezés tárgyától függően a jelzálog-lakáshitelek három típusba sorolhatók: építési célú földvásárláshoz, ingatlanok építéséhez és rekonstrukciójához nyújtott hitelek, ingatlanvásárláshoz nyújtott kölcsönök S. Elin Jelzálog Oroszországban: zord valóság // Jelzáloghitelezés Cikkgyűjtemény 2. szám - 2001.
2. A jelzáloghitelezés tárgyai és a jelzálogjog feltételei
|
Jelzálogtárgyak |
Jelzálog feltételek |
|
Épületek és építmények egy telekkel vagy annak egy részével együtt; Föld; Vállalkozások, mint egységes ingatlanegyüttesek, beleértve a követelési jogokat is; Lakóépületek, lakások és részeik, amelyek egy vagy több elkülönített helyiségből állnak, beleértve a lakás közös tulajdonának megfelelő részesedését; Víkendházak, kertes házak, garázsok és egyéb épületek; Altalaj területek és évelő ültetvények; Repülőgépek és tengeri hajók, belvízi hajók és űrobjektumok; Befejezetlen építési projektek |
A tárgynak tulajdonosi vagy gazdasági irányítási jogon a kölcsönvevőt kell megilletnie, vagy tulajdonként kell megszerezni (nem lízing stb.); A jelzáloggal terhelt lakásnak korlátozástól (terheléstől) mentesnek kell lennie, és nem szabad más kötelezettség biztosítására zálogba adni. A fő dolog a tartozékaival együtt egyetlen egészként (épületek, vállalkozások a telkekkel együtt) elzálogosítottnak minősül; Ingatlanközösség esetén minden tulajdonos közjegyzői hozzájárulása szükséges; A közös tulajdonban részt vevő a részesedését más tulajdonosok hozzájárulása nélkül elzálogosíthatja; A telek zálogjoga a szerződésben eltérő rendelkezés hiányában a rajta elhelyezkedő épületekre is kiterjed; A hitelfelvevőnek megfelelő hitelképességgel kell rendelkeznie; A lakáscélú jelzáloghitel fedezetének meg kell felelnie a minőség és a teljesség követelményeinek; A tranzakcióban részt vevő mindkét fél érdekeinek tiszteletben tartása (a hitelfelvevőnek elégedettnek kell lennie a kamatlábbal, a hiteltörlesztési konstrukcióval, a banknak elégedettnek kell lennie a hitelfelvevő hitelképességével, a nyújtott fedezetek minőségével stb.); a hitelezés alapelveinek betartása (sürgősségi, fizetési, törlesztési, célzott hitelnyújtás és -felhasználás, valamint a kölcsönt csak lakásvásárlásra adják) |
A jelzáloghitelnek a következő jellegzetességei azonosíthatók.
A hosszú lejáratú lakáscélú jelzáloghitelek 3 vagy több évre (optimálisan 20-25 évre) nyújthatók.
A pénzügyi piacnak azt a részét, amelyben az ingatlannal fedezett adósságtőke újraelosztásra kerül, jelzálogtőke-piacnak nevezzük. A jelzáloghitelek értékpapírként működnek a jelzálog-tőkepiacon - olyan jogi dokumentumok, amelyek garantálják a hitelezőknek a hiteltörlesztések átvételét, valamint a befektetett pénzeszközök visszatérítésének lehetőségét, ha a hitelfelvevő nem teljesíti kötelezettségeit a fedezet eladása révén. A jelzáloghitelek piaca elsődleges, ahol az elsődleges jelzáloghitelekkel kereskednek, és másodlagos, ahol az elsődleges piacon szerzett jelzáloghiteleket vásárolják és adják el. Ezenkívül a jelzáloghitel-piacok osztályozása a fedezetként szolgáló ingatlan típusától függően történik, például: lakáscélú jelzálogpiacok, jövedelemtermelő ingatlanok, kereskedelmi ingatlanok, ipari ingatlanok stb.
1. kép
Az elsődleges jelzálogpiachoz tartozik az elsődleges jelzáloghitelek körforgása, i.e. A hitelfelvevők-befektetők és a hitelezők egy adott ingatlan fedezete által biztosított kölcsöntőke biztosításával kötnek pénzügyi kapcsolatokat. Ennek az ágazatnak a fő eszköze a jelzáloghitelek.
A másodlagos jelzálogpiac működési mechanizmusa jelentősen eltér az elsődleges piac mechanizmusától, mivel a másodlagos piacon jelzáloghiteleket értékesítenek a hitelforrások újraelosztása érdekében. A másodlagos jelzálogpiac az a terület, ahol a jelzálogrendszer teljes hitelportfóliója a személyre szabott jelzálogkölcsönök befektetők körében elhelyezett, személytelen értékpapírokká alakításával alakul ki. A másodlagos piac alanyai közé tartoznak a jelzálogbankok vagy egyéb jelzáloghitelezési üzletágban részt vevő intézmények, a jelzálog-ügyletekre szakosodott professzionális pénzügyi közvetítők és a befektetők.
A jelzálogbankok, amelyek jelzáloghiteleket értékesítenek a piacon, arra törekszenek, hogy további forrásokat szerezzenek jelzáloghitelekhez, és megtartsanak bizonyos fedezetet ezeken a jelzáloghiteleken.
A pénzügyi vállalatok egyszerűbb értékpapírok kibocsátásával szereznek bevételt.értékpapírok a szakmaorientált elsődleges jelzáloghitelekhez képest. Ezek a származtatott ügyletek jellemzően fix kamatozású kötvények, amelyeket vásárolt jelzálogkölcsönök fedeznek. Általában az ilyen társaságok kibocsátási tevékenységének nagysága szigorúan az általuk megvásárolt elsődleges jelzáloghitelek mennyiségétől függ. Az ilyen társaságok bevételét a jelzáloghitel-díj egy részének és a jelzálogbankok árrésének egy részének összege, valamint a befektetők ilyen értékpapírokból bevallott jövedelme közötti különbözet képezi.
A másodlagos jelzálogpiac az egyik módja a közvetlen hitelfelvevőknek nyújtott jelzáloghitelek refinanszírozásának. Ezen túlmenően a refinanszírozást úgy hajtják végre, hogy az államtól pénzeszközöket fogadnak el bizonyos programok végrehajtására, bizonyos feltételek kötelező betartása mellett, valamint hagyományos módon - betétek és hitelek bevonásával.
A jelzáloghitelezésben a következő típusú kockázatok léteznek.
A hitelkockázat a veszteség lehetősége, ha a hitelfelvevő nem fizet. A szubjektív okok miatti hitelmulasztások a hitel visszafizetési valószínűségének felmérésével - jegyzés - minimalizálhatók. Az Egyesült Királyságban és az Egyesült Államokban a jelzáloghitel-biztosítás fedezi az ilyen típusú kockázatokat.
Kamatlábkockázat - a finanszírozás által okozott potenciális veszteségek, amikor a kölcsönök és a felvett források kamatlábai felülvizsgálatának gyakorisága kiegyensúlyozatlan (vagyis ha a kölcsön kamatlábát ritkábban módosítják, mint a kölcsönzött források kamatlábait emelkedő kamatkörnyezetben árfolyamok). A kamatkockázat kezelése kamatszámítással, értékpapír-vásárlással és adósságkibocsátással történik.
Opciós kockázat -- fix kamatozású jelzáloghitel lejárat előtti visszafizetése miatti újrabefektetési veszteségek (előtörlesztési kockázat);
A forráslehívás feltételei változásának kockázata a fix prémium (alapkamathoz viszonyított) hitelezésnél a forrásköltség (alapkamat) változásából eredő esetleges veszteség.
A likviditási kockázat a szükséges likviditási szint fenntartásának költsége vagy az értékpapírok készpénz megszerzése érdekében történő értékesítése által okozott veszteségek I. Dovdienko, V. Chernyak. Jelzálog. Ellenőrzés. Szervezet. Értékelés: - M.: Unity-Dana, 2005.-154 p..
A jelzáloghitel fő követelményei a következők:
Ezek a szabványok és követelmények a hitelező és a hitelfelvevő kockázatának csökkentését célozzák.
A másodlagos jelzáloghitel-piac megbízható működésének és a magánbefektetők e szektorba történő bevonásának alapja a kölcsönnyújtási és -kiszolgálási eljárásokra vonatkozó egyértelmű normák és követelmények betartása, többek között kibocsátott jelzálog-értékpapírok vagy kötvények révén.
Szabványos eljárás jelzáloghitel megszerzéséhez.
A jelzáloghitel megszerzésének szokásos eljárása a következő fő lépésekből áll.
Nézzük meg részletesebben a jelzáloghitelezés során a hitelfelvevők hitelképességének felmérésének jellemzőit.
A magánszemélyek jelzáloghitelezése során a bank hitelkockázatának csökkentésének fő módja a fentebb említettek szerint a jegyzés - a hitel visszafizetésének valószínűségének felmérése, amely magában foglalja a potenciális ügyfél fizetőképességének elemzését a bank által meghatározott módon, valamint a kölcsön kiadásáról szóló döntés meghozatala.
A jegyzési eljárás meglehetősen bonyolult és időigényes, számos, a jelzáloghitelezési műveletekkel kapcsolatos banki részleget érint.
Az ügyfél hitelképességének felmérése a potenciális hitelfelvevőre vonatkozó információk gyűjtésén és feldolgozásán, valamint a hitel visszafizetési valószínűségének és a bank kockázatainak felmérésén alapul. Ebben a szakaszban az információelemzést a hitelügyi osztály munkatársai, fedezetértékelési szakértők (a banktól és/vagy szakszervezettől), a jogi szolgálat és a bankbiztonsági szolgálat végzik. Az elemzés eredményeit a hitelösszeg, a hitelfelvevő előlegének és az előzetes hiteltörlesztési feltételeknek a további meghatározására használják fel. E célból a hitelfelvevő jövedelmét (házastársak jövedelmét), valamint pénzbeli kötelezettségeit (kiadásait) veszik figyelembe.
A jelzáloghitelek nyújtásának értékelési kritériumait és feltételeit a bank önállóan dolgozza ki. A hitelfelvevő hitelképességének és a hitelkockázat mértékének meghatározásának módszertana, figyelembe véve a jelzáloghitelezés sajátosságait, különböző mennyiségi és minőségi jellemzőket tartalmaz. A mennyiségi jellemzők közül kiemelik a hitelfelvevő havi kötelezettségeinek teljes összegének az azonos időszakra vonatkozó családi összjövedelméhez viszonyított arányát, valamint a hitelfelvevő pénzeszközeinek (fenntartási költségek alapján) megfelelőségét. A minőségi jellemzők közé tartozik a hitelfelvevő jövedelme, foglalkoztatási stabilitása, hiteltörténete, hitelfedezet stb.
A maximális hitelösszeg akkor kerül kiszámításra, ha a hitelből vásárolt lakáshoz kapcsolódó havi kiadások nem haladják meg a havi bevétel (házastársak jövedelmének) 35-40%-át, és minden állandó havi kiadás nem haladja meg a havi bevétel 60%-át. (házastársak jövedelme).
A rendszeres törlesztőrészlet nagysága a hitelfelvevő jövedelmétől is függ. De befolyásolja a hitel futamideje is: minél hosszabb, annál kevesebb bevételre van szükség egy azonos nagyságrendű hitel kibocsátásához, mert magasabb lesz a hiteltörlesztések száma, illetve kisebb lesz a törlesztőrészletek nagysága.
A jelzáloghitel törlesztését kezdetben a hitelfelvevő rendszeres bevétele biztosítja – ez az elsődleges törlesztési forrás. De mivel fennáll annak a veszélye, hogy a hitelfelvevő késedelmes bevételhez jut vagy nem érkezik meg, a banknak másodlagos hiteltörlesztési forrásra van szüksége. A jelzáloghitelezésben ez a forrás a fedezet. Ha a hitelfelvevő meglévő lakását kínálják fedezetként, akkor az vizsgálat tárgya, ha egy lakás építés alatt áll, akkor tanulmányozzák a hitelfelvevő e beruházásokra vonatkozó dokumentumait, tervezési becsléseit, a fejlesztő hírnevét és egyéb szempontokat.
A jelzáloghitel lakás- és kereskedelmi ingatlanra egyaránt nyújtható. A lakóingatlan-fedezetű hitelekre jellemzően az egyes hitelek kisebb volumene, de nagyobb számú hitelfelvevő jellemző. A hiteleket főként a városi lakások biztosítéka ellenében adják ki (ahol a legtöbb lakás szabványos és értékelésük nem túl nehéz).
A kereskedelmi (jövedelemtermelő) ingatlannal fedezett hitelek kevésbé szabványosak. A kereskedelmi ingatlanok által biztosított hitelezési feltételek jóval rövidebbek lehetnek, mint a lakásé, mert feltételezhető, hogy a jelzáloggal terhelt ingatlanból származó bevétel lehetővé teszi a rövid futamidejű és magasabb kamatozású kölcsön visszafizetését.
A jegyzési eredményeket igazolás vagy következtetés formájában állítják ki, és megfontolásra benyújtják a bank felhatalmazott szervéhez, hogy döntést hozzon a kölcsön kiadásáról vagy annak megtagadásáról.
A jegyzési módszertant értékelve megállapíthatjuk, hogy itt a hitelfelvevő elemzésének szisztematikus megközelítését alkalmazzuk. A módszertan pozitív oldala az, hogy a bank képes egyéni megközelítést kialakítani bármely potenciális hitelfelvevő számára, amelyen belül a szükséges számú jellemzőt figyelembe veszik. Ennek az értékelésnek a hátránya a végrehajtásának munkaintenzitása, amely a banki alkalmazottak speciális képzettségét igényli. A legtöbb bank a hitelkockázatot a kamatlábak emelésével kívánja kompenzálni.
Hozzávetőleges költségbecslés a hitelfelvevő számára a tranzakcióhoz:
jutalékok egy ingatlancégnek;
a biztosíték értékelése;
a lakáshoz szükséges dokumentáció beszerzése;
az adásvételi szerződés bejegyzésének közjegyzői díja;
lakás jelzálogjogának állami bejegyzésének díja (BTI stb.);
hitelfelvevő életbiztosítása;
lakásbiztosítás;
a hitelszolgáltatás egyszeri banki díjai (igénybeadásért, ingatlan értékbecslésért, tulajdonjog-igazolásért, tanácsadásért, hitelkiadás regisztrációs díja, hiteldokumentáció feldolgozása) I. Pavlova A jelzálog-lakáshitelek banki feldolgozásának folyamata // Banki tevékenység Moszkvában. - 2001, 4. sz.
A kölcsön biztosítéka az alábbiak szerint lehetséges:
3. táblázat
A jelzáloghitel törlesztési feltételeitől és a kamataitól függően a jelzálog a következőre oszlik: tavaszi, gördülő, csak egy kamat fizetésével, fordított járadékkal.
A modern gyakorlatban változó törlesztésű hiteleket alkalmaznak, amelyek különböző tőke- és kamattörlesztési időszakokat, valamint egyéb további feltételeket biztosítanak.
Ide tartoznak az egyszeri végtörlesztéssel (ballon) járó, úgynevezett lufi fizetésű hitelek, amelyeket három típusra osztanak.
A hitel lejáratáig befagyasztott kamatú hitelek. A kölcsön és a tőkésített kamat visszafizetése a futamidő végén történik.
A csak kamatozású hitelek, pl. A futamidő végén a tőkeösszeg lufi kifizetése történik, a kölcsön futamideje alatt pedig rendszeresen fizetnek kamatot.
1. A részleges amortizációs és záró ballontörlesztésű kölcsönök részleges törlesztést biztosítanak a kölcsön futamidejének végéig.
A tavaszi kölcsönök például az első négy évben csak kamatot, a következő három évben pedig kamatot és tőketörlesztést biztosítanak.
Részvételes kölcsönök – bevételt termelő ingatlanok finanszírozására szolgálnak. És feltételezi, hogy a kölcsönadó, rendszeresen kapva a tőkét és annak kamatait, az ingatlanból származó bevételben is részt vesz.
Növekvő törlesztőrészletű kölcsönök (növekvő járadékkal) - a tőketartozás összege egy ideig növekszik, majd csökken. Az adósság az utolsó részlettel teljes mértékben visszafizetésre kerül.
A változó kamatozású hitelek – amelyek általában valamely pénzpiaci indexhez, inflációhoz, devizához stb. „kapcsolódnak” – lehetővé teszik a kölcsön változó kamatozású kifizetését, annak minimális és maximális értékének korlátozásával. Az ilyen jelzáloghitel célja a pénzpiaci ingadozások figyelembevétele, hiszen a hitelnyújtás még stabil gazdaságban is bizonyos kockázattal jár, beleértve a pénzpiaci kamatszint változásának kockázatát is. I. Dovdienko, V. Chernyak. Jelzálog. Ellenőrzés. Szervezet. Értékelés: - M.: Unity-Dana, 2005.-164 p..
Egyes orosz bankok jelzáloghitel-programjaiban egyre inkább megjelentek az úgynevezett „lebegő” (változó) kamatok, amelyeket LIBOR + 8%, LIBOR + 9%, LIBOR + 10,5% stb. A LIBOR (London InterBank Offered Rate) az az átlagos kamatláb, amellyel a bankok pénzt vesznek fel más bankoktól a londoni bankközi piacon. Más szóval, a LIBOR az az átlagos kamatláb, amelyen a bankok pénzt kölcsönöznek egymásnak egy normál futamidőn, például egy éven keresztül. A British Banker's Association (BBA) által kiszámított LIBOR-kamatláb a rövid lejáratú kamatlábak leggyakoribb indexmutatója világszerte L. Grudtsina A lakáscélú jelzáloghitelezési rendszer fejlesztése Oroszországban // Jogszabályok és Gazdaságtan 2005. N 10 .
Az ilyen kockázatok ellen bizonyos biztosítást a kölcsön feltételei biztosítanak időszakos kamatmódosítással (vagy kanadai rolloverrel). Ennek a hitelnek a kialakítása során a felek három-öt évente megújítják a kölcsönt egy felülvizsgált kamatszint alapján. Ennek a hiteltípusnak egy változata a tárgyalásos kamatozású hitel, amely abban különbözik, hogy a fizetési gyakoriságon túl a maximális kamatokat előre egyeztetik. Ez lehetőséget teremt arra, hogy a tranzakciót a meglévő pénzpiaci feltételekhez igazítsák. Kanadában és Angliában széles körben elterjedt ez a típusú fedezett hitel.
Végleges jelzáloghitelek - az ilyen típusú hitelezés lényege, hogy egy második hitelt nyújtanak egy már akkreditált ingatlanra, amelynek befizetései az első kölcsön visszafizetésére szolgálnak. Az ilyen kölcsönök kamatai általában magasabbak, mint az első hiteleké.
Hozzáadott kamatozású kölcsönök - biztosítják a kamat hozzárendelését a tőketartozáshoz, és az eredményt elosztják a törlesztési időszakok számával a következő fizetés összegének meghatározásához.
Az időszakosan növekvő törlesztőrészletű jelzáloghitel közel áll a növekvő törlesztőrészletű kölcsönhöz. Ebben az esetben – egyeztetett ütemezés szerint – három-öt évente emelkedik a járulékok összege.
A fedezett számla jelzáloghitel egyesíti a hagyományos jelzáloghitel (a hitelező számára) és a növekedési kölcsön (a hitelező számára) jellemzőit. Ennek lényege a következő. A vevő (adós) bizonyos összeget letétbe helyez a fedezeti számlára, és ezen felül időszakos törlesztőrészletet fizet. Utóbbiakat növekvő befizetésű hitelkonstrukció szerint teljesítik, ennek megfelelően a kezdeti szakaszban alacsonyabbak, mint a hagyományos járulékkonstrukció esetén szükséges befizetések. A hiányzó összeg a fedezeti számláról származik. A számla egyenlege természetesen csökkenti a tényleges tartozás összegét.
Az Egyesült Államokban a 80-as évek eleje óta terjedő ingatlanok értéknövekedésének megosztásával járó hitelek segítségével próbálják megoldani a jelzáloghitel-kibocsátással kapcsolatos inflációs problémát is. A szerződés megkötésekor a felek megállapodnak abban, hogy a kölcsönadó kedvezményes kamattal nyújt kölcsönt; viszont az adós az ügylet végére átengedi neki az ingatlan inflációs értéknövekedésének egy részét. Jellemzően a piaci kamatlábhoz képest harmadával csökken a kamat, és a zálogtárgy értékéből ugyanennyit fizetnek ki a kölcsönadónak kártérítés formájában.
A sok komplex jelzáloghitelezési konstrukció annak köszönhető, hogy az ügyfelek számára a legrugalmasabb és legvonzóbb, a hitelezők számára pedig a legkevésbé kockázatos feltételeket keresik.
A hitelintézet figyelemmel kíséri a jelzáloghitel rendeltetésszerű felhasználását (lakásvásárlás vagy lakásépítés), valamint a jelzáloghitel kifizetésének teljességét és időszerűségét. Ezen túlmenően a bank figyelemmel kíséri a hitelfelvevő biztosítási díjfizetési kötelezettségének teljesítését a jelzáloghitel fedezeteként szolgáló biztosítási szerződések alapján.
Oroszországban kidolgozták és hatályba léptették a jelzáloghitel-tevékenység jogi szabályozásának rendszerét, beleértve a biztosítási kapcsolatokat, mint a jelzáloghitel kötelező intézményét.
Jelzálogszerződés megkötésekor a kölcsönvevő (zálogkötelezett) köteles egyidejűleg biztosítási szerződést kötni. A biztosítási szerződés kedvezményezettjének a hitelezőnek (zálogkötelezettnek) kell lennie. Sőt, még ha a hitelező nem is formális kedvezményezett, joga van közvetlenül a biztosítótól kártérítést kapni. Ha a hitelfelvevő elkerüli a biztosítási szerződés megkötését vagy meghosszabbítását, ez a jelzálogszerződés idő előtti felmondásának alapja lehet.
Így a jelzáloghitelezéssel a hitelfelvevő alábbi szerződései és kötelezettségei jönnek létre.
asztal 4. Jelzálogokmányok
|
Dokumentum |
Következtetési forma |
|
Kölcsönszerződés |
Egyszerűen írva |
|
Garanciaszerződés (ha az ügyletben harmadik fél is részt vesz - kezes) |
Egyszerűen írva |
|
Vegyes szerződés adásvételről és lakás jelzálogjogáról |
Egyszerű írásos formanyomtatvány, utólagos kötelező állami regisztrációval az ingatlanjogok és a vele folytatott ügyletek nyilvántartásba vételéhez |
|
A kölcsönvevő és családtagjai kötelessége, hogy 30 napon belül elhagyják a lakást, attól a naptól számítva, amikor az új tulajdonos a lakáskiürítési kérelmet benyújtotta. |
Jegyző |
|
Lakásbiztosítási szerződés |
Egyszerűen írva |
|
Élet- és rokkantbiztosítási szerződés |
Egyszerűen írva |
|
Biztosítási szerződés a tulajdonjog elvesztésének kockázatára |
Egyszerűen írva |
|
Megállapodások magánszemély látra szóló betétszámláinak nyitására és kiszolgálására (rubelben és devizában egyaránt) |
Egyszerűen írva |
A jelzáloghitelezés sajátos eszköz, mert számos olyan jellemzője van, amelyek megkülönböztetik a hitelezés más típusaitól: a kamatfizetési és tartozás-visszafizetési kötelezettség teljesítését ingatlanfedezet biztosítja; a kölcsönt hosszú távra nyújtják; a főkötelezettség (kölcsönszerződés) szerinti követelés a hitelező kötelezettségeinek biztosítékaként szolgálhat; a jelzálogkölcsön kibocsátását jelzáloglevél kibocsátása kísérheti; a hitelalap felhasználásának szigorúan meghatározott céljellegével rendelkezik; a hitelfelvevő kötelezettségeinek egy részét harmadik fél visszafizetheti (ún. „társadalmi jelzáloggal”).
Bevezetés
Következtetés
Bevezetés
A saját lakás vásárlása minden család számára kiemelt szükséglet: ennek kielégítése nélkül nem beszélhetünk a társadalom társadalmi prioritásairól.
Ennek alapján a polgárok tisztességes lakhatáshoz való alkotmányos jogának érvényesülését tekintik a legfontosabb társadalmi-politikai és gazdasági problémának. A lakásépítés általános mértéke és üteme, az emberek valós jóléte, erkölcsi és fizikai jólétük, a politikai értékelések és a viselkedés motivációja nagymértékben függ a probléma megoldásának bizonyos megközelítési módjaitól.
A piaci kapcsolatokra való áttérés előtt az ország lakásállományának pótlásának fő forrása az állami lakásépítés és a vállalkozások, szervezetek lakásépítése volt, támogató szerepet játszott a szövetkezeti és egyéni építkezés. Az építkezés és a lakosság lakásellátásának költségvetési finanszírozásának csökkentésével összefüggésben a lakásvásárlás fő forrása a lakosság saját tőkéje, valamint a bankhitelek, mint a legtöbb gazdaságilag fejlett országban. a világé.
Tekintettel a lakásépítések finanszírozási forrásainak akut hiányára, a szomszédos országokból Oroszországba érkező menekültáradat és a katonai egységek átcsoportosítása miatt nő a lakhatási igény. Ilyen feltételek mellett objektív igény mutatkozik az inflációs hatásoknak minimálisan kitett, és az időben történő törlesztéssel maximálisan biztosított, hosszú lejáratú lakossági lakásépítési hitelekre. A leltári eszközök zálogjogával fedezett jelzáloghitel megfelel ezeknek a követelményeknek. Számos külföldi tapasztalat azt mutatja, hogy megfelelő szervezéssel és kiegyensúlyozott állampolitika megvalósításával a jelzáloghitelek fokozatosan önfinanszírozási rendszerré alakulnak, amely biztosítja és nagymértékben meghatározza a lakáspiac működését. Ugyanakkor a lakossági effektív kereslet meredek bővülése miatt felerősödik az új építkezés, növekszik az építőanyag- és speciális berendezések gyártása, új és továbbfejlesztett építészeti projektek jelennek meg, és a gazdaság számos kapcsolódó ágazata felgyorsul. .
Az orosz gazdaság reformjával összefüggésben az életképes lakáscélú jelzáloghitelezési rendszer kialakítása az egyik sürgető feladat mind makro-, mind mikrogazdasági szinten. A probléma sikeres megoldása csak a lakossági jelzáloghitelek orosz gyakorlatba történő bevezetésének gazdasági, jogi és szervezeti szempontjainak szisztematikus összehangolásával lehetséges.
jelzáloghitelezés jelzálog-lakás
1. A jelzáloghitelezés fogalma és lényege
A "jelzálog" szó görög eredetű. Ez a kifejezés először a 6. század elején jelent meg. IDŐSZÁMÍTÁSUNK ELŐTT. (Szolón arkhón vezette be), és az adósnak a hitelezővel szembeni felelősségének biztosításához kapcsolódott bizonyos földbirtokoknál (kezdetben Athénban a biztosíték az adós személye volt, akit a teljesítés elmulasztása esetén rabszolgaság fenyegetett. a kötelezettség).
A jelzáloghitelek modern története Oroszországban 1998-ban kezdődik. A jelzáloghitelnek két fogalma van. A jelzálog szó szoros értelmében ingatlan zálogjog, tágabb értelemben pedig az adós kötelezettségének vagyoni biztosítékának egyik formája, amelyben az ingatlan az utóbbi tulajdonában marad, és a hitelező, ha az adós nem teljesíti kötelezettségét, megszerzi a jogot arra, hogy a saját ingatlan értékesítése terhére kielégítést kapjon. Eszerint jelzálog - Ez egy ingatlanfedezetű kölcsön.
A jelzáloghitel megkülönböztető jellemzői a következők.
Először is, a jelzáloghitel, mint minden zálog, egy másik (fő)kötelezettség - kölcsön- vagy hitelszerződés, lízingszerződés, szerződés, kártérítés stb. - megfelelő teljesítésének biztosításának módja. Ebből következően a jelzálogjog ettől az alapkötelezettségtől függ, hiszen e függés nélkül értelmét veszti.
Másodszor, a jelzáloghitel tárgya mindig az ingatlan. Az ingatlan magában foglalja a telkeket és mindent, ami szorosan kapcsolódik hozzá - vállalkozások, lakóépületek, egyéb épületek és építmények.
Harmadszor, a jelzálogjog tárgya az adós birtokában marad. Ez utóbbi marad az ingatlan tulajdonosa, használója és tényleges tulajdonosa.
Negyedszer, a hitelező és az adós közötti megállapodás a jelzálogjog alapításáról egy speciális dokumentumban - jelzáloglevélben - készül, amelyet közjegyzői hitelesítésnek és állami nyilvántartásba vételnek kell alávetni. jelzálog -névre szóló értékpapír, amely a tulajdonosának a következő jogait igazolja: jelzálogjoggal fedezett pénzbeli kötelezettség teljesítésének joga anélkül, hogy e kötelezettség fennállását egyéb bizonyítékként bemutatná; zálogjog a jelzáloggal terhelt ingatlanon. A jelzálogjog bizonyos feltételek mellett megszerezheti az egyik tulajdonostól a másikhoz átruházható, az eredeti követeléstől kellően „leváló” értékpapír tulajdonságait.
Végül a jelzálogjoggal biztosított kötelezettség elmulasztása esetén a hitelező jogosult követelni a jelzálogjoggal terhelt ingatlan nyilvános árverésen történő értékesítését. A jelzálogszerződés alapján elzálogosított ingatlan értékesítése során a jelzáloghitelező a jelzálogban meghatározott összegű előnyöket élvez a többi hitelezővel szemben.
A fentiek alapján a következők különböztethetők meg: A jelzáloghitel alapelvei:
· nyilvánosság, vagy nyilvánosság, minden érdeklődő hozzáférése a jelzálogkönyvben szereplő információkhoz;
· különlegesség- jelzálog alapításának lehetősége csak bizonyos ingatlanokra és bizonyos mennyiségben;
· megbízhatóság- a nyilvános könyvekbe való bejegyzések azt jelentik, hogy ezzel az ingatlannal kapcsolatban a feltüntetetteken kívül nincsenek más jogok és jogi korlátozások;
· szolgálati idő- az egyik jelzálogjog előnye a másikkal szemben, attól függően, hogy mikor került a jelzálogkönyvbe;
· visszavonhatatlanság- a jelzálogjog csak törvényben vagy megállapodásban kifejezetten meghatározott esetekben szűnik meg;
· alkalmazhatatlanság lejárati dátuma jelzálogkönyvben rögzített jogokra.
A jelzáloghitel-műveletek sajátosságai bizonyos követelményeket támasztanak a jelzáloghitelezési mechanizmussal szemben, amely alapul szolgál a független hitelforma megkülönböztetéséhez, és lehetővé teszi, hogy a pénzügyi piac egy speciális szegmenséről - a jelzálog-tőkepiacról - beszéljünk.
Jelzálog-tőkepiac -Ez a pénzügyi piac része, ahol az ingatlannal fedezett kölcsöntőke újraelosztása történik. A jelzáloghitelezési folyamat résztvevői a jelzáloghitelező, a hitelfelvevő (ingatlantulajdonos), a befektető, a szakosodott közvetítők és a kormány. A befektetők lehetnek különféle hitel- és pénzügyi szervezetek, biztosítók, nyugdíjpénztárak, valamint a lakosság. A jelzáloghitel-piaci helyzetet jellemző főbb mutatók egyrészt a jelzáloglevelek kamatai, másrészt a jelzáloghitelek kamatai.
Közgazdasági értelemben a jelzálog az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogok forgalmának piaci eszköze olyan esetekben, amikor az elidegenítés egyéb formái (vétel-eladás, csere) jogilag vagy kereskedelmileg nem kivitelezhetőek, és lehetővé teszi további pénzügyi források bevonását az ingatlanhoz. különböző projektek megvalósítása.
Különös figyelmet kell fordítani a jelzáloghitelezés funkcióira és az ilyen típusú hitelek jellemzőire, amelyek előnyt jelentenek más hitelezési módokkal szemben.
Jelzáloghitelezés által ellátott funkciók, a következőképpen fogalmazható meg:
a pénzügyi mechanizmus funkciója a befektetések vonzására az anyagtermelés területén;
a felvett pénzeszközök visszafizetését biztosító funkció;
az ingatlanok forgalmának és újraelosztásának serkentő funkciója, ha más módszer (vásárlás-eladás stb.) gazdaságilag nem kivitelezhető vagy jogilag lehetetlen;
a többszintű fiktív tőke képzésének funkciója jelzálog, származékos jelzálog-értékpapír stb. formájában.
NAK NEK alapkövetelményekA következők szerepelhetnek:
a hitel összege általában nem haladja meg a megvásárolni kívánt ingatlan piaci értékének 60-70%-át;
a havi hiteltörlesztés összege nem haladhatja meg a hitelfelvevő és a hitelfelvevők (ha vannak ilyenek) teljes bevételének 30%-át a megfelelő számlázási időszakban;
A kölcsön visszafizetésének valószínűségének felmérése során a hitelező a hitelfelvevő és a hitelfelvevők aktuális jövedelmére vonatkozó, hivatalosan megerősített információkat használ.
Ezek a szabványok és követelmények a hitelező és a hitelfelvevő kockázatának csökkentését célozzák.
A hosszú lejáratú jelzáloghitelezés fejlesztésének fő célja egy olyan hatékonyan működő rendszer létrehozása, amely megfizethető lakhatást biztosít az átlagos jövedelmű orosz állampolgárok számára, a lakásvásárlás piaci elvei alapján a monopolhelyzettől mentes lakáspiacon az állampolgárok rovására. saját tőke és hosszú lejáratú jelzáloghitelek. A rendszer létrehozása lehetővé teszi:
növelje a polgárok tényleges keresletét, és tegye megfizethetővé a lakásvásárlást a lakosság többsége számára;
aktiválja a lakáspiacot;
a privatizált lakások bevonása a reálgazdasági forgalomba;
lakossági megtakarítások és egyéb költségvetésen kívüli pénzügyi források bevonása a lakásszektorba;
az építési komplexum fejlesztésének biztosítása;
az ország gazdaságának egészét újjáéleszteni.
2. Az Orosz Föderáció jelzáloghitelezési rendszerének elemzése
A jelzáloghitel-piac világszerte két irányban működik: hitelek kibocsátásával és refinanszírozásával.
A jelzáloghitelezési rendszer megfelelő intézmények és bevált mechanizmusok létrehozását jelenti, amelyek biztosítanák a hatékony jelzáloghitelezés lehetőségét.
Jelzáloghitel nyújtása lakásvásárláshoz. Jelenleg a jelzáloghitelek fő felhasználási területe minden országban a lakásvásárlás finanszírozása.
Modelltől függetlenül a jelzáloghitel nyújtása hat fő szakaszból áll:
· 1. szakasz - az ügyfelek előminősítése és a hitelkérelem regisztrációja;
· 2. szakasz - a kapott információk összegyűjtése és megerősítése;
· 3. szakasz - a hitel visszafizetésének értékelése a potenciális hitelfelvevő által;
· 4. szakasz - a hitelbizottság határozatot hoz a hitelnyújtásról;
· 5. szakasz - hitelügylet megkötése;
· 6. szakasz – jelzáloghitel-szolgáltatás.
Ha lakásvásárláshoz jelzáloghitelt nyújt, a hitelező a következő főbb pontokra figyel.
A hitelfelvevő fizetőképességi szintje, a kölcsön határidőre történő visszafizetési képessége bevételeinek és kiadásainak elemzése alapján. Ebből a célból a következő minősítési arányokat számítják ki:
a) a hitelfelvevő lakáscélú jelzáloghitel havi törlesztőrészlete az összjövedelemhez viszonyítva, nem haladhatja meg a 40%-ot;
b) a hitelfelvevő havi hosszú lejáratú kötelezettségei, levonva a megszerzett ingatlanra vonatkozó biztosítási, adó- és egyéb befizetéseket, az összes bevételre vonatkoztatva nem haladhatja meg a 60%-ot.
A hitelfelvevő hitelképességének mértéke, vállalt pénzügyi kötelezettségeinek teljesítésére való hajlandósága hiteltörténetének elemzése alapján. A hitelfelvevő hiteltörténetének tanulmányozása alapján megállapítható, hogy a bank ügyfele milyen mértékben felelős kötelezettségei teljesítéséért, valamint meghatározásra kerül a tartozás pillanatnyilag ki nem fizetett egyenlege, a visszafizetés futamideje és mértéke. .
A minimálisan elfogadható előleg összege a megszerzett ingatlan értékének (szerződésértékének) 30%-a. Ezenkívül a hitelfelvevőnek elegendő szavatolótőkével kell rendelkeznie a kölcsönügylet költségeinek fedezésére. Ezek jutalékok a banknak, kifizetések a biztosítónak, ingatlanügynöknek, értékbecslőnek; az adásvételi szerződés és a lakás jelzálogjogának nyilvántartásba vételével és közjegyzői hitelesítésével, valamint az ügylet lebonyolításához szükséges egyéb dokumentumok beszerzésével kapcsolatos költségek.
A nyújtott kölcsön összegének a fedezeti ingatlan értékéhez viszonyított aránya nem haladhatja meg a megszerzett ingatlan becsült értékének vagy eladási árának 70%-át, amelyik az alacsonyabb. A bank ellenőrzi a biztosíték tulajdonjogának jogszerűségét (jogtisztaságát), fizikai állapotát és értékét.
Csak ezeknek a feltételeknek a teljesülése esetén lehet döntést hozni jelzáloghitel nyújtásáról. A hitelezési időszak alatt a hitelező figyelemmel kíséri a hitelfelvevő kötelezettségeinek teljesítésének időszerűségét, továbbá jogosult a kölcsön fedezeteként szolgáló ingatlan állapotát ellenőrizni.
Az Orosz Föderációban jogszabályi szinten a jelzáloghitel-társaság kétszintű modelljét fogadták el referenciamodellként. Ennek megvalósítására létrehozták a Szövetségi Lakáshitelezési Ügynökséget, valamint kialakították a jelzáloghitelek kibocsátásának és forgalomba hozatalának jogszabályi és szabályozási kereteit. A lakossági jelzáloghitelezés azonban Oroszországban még nem kapott széles körű fejlődést, ami a magas kockázatoknak és a lakosság fő szegmenseinek alacsony fizetőképességének köszönhető. A bankszektor középtávú fejlesztési stratégiájában azonban a jelzáloghitelezés fejlesztését jelölték meg a banki üzletág fejlesztésének egyik ígéretes területeként.
Jelenleg Oroszország jelzáloghitelezési piacán számos negatív tendencia tapasztalható, amelyek hátráltatják fejlődését, és egyre kevésbé teszik elérhetővé a lakosság számára a jelzáloghiteleket. A főbbek a következők:
.A jelzáloghitelek magas kamatai;
2.A hitelfelvevőkre vonatkozó követelmények szigorítása és egyes bankok jelzáloghitelezési programjainak törlése (vagy felfüggesztése);
.Kis összegű állami támogatás a lakosság jelzáloghitelének biztosítására. A magas ingatlanárak miatt a lakosság nagy része nem tudja igénybe venni a jelzáloghiteleket.
3. Az orosz jelzáloghitelek problémái
A hosszú lejáratú jelzáloghitelezési rendszer kialakítását és fokozatos fejlődését számos probléma nehezíti: tökéletlen jogalkotás; az ingatlanokhoz való jogok és az azzal kapcsolatos ügyletek igazságügyi intézményekben történő nyilvántartásba vételi rendszerének hatástalansága; az értékbecslési és biztosítási üzletág elégtelen fejlődése; szakosodott jelzálogbankok hiánya; a kereskedelmi bankok hitelforrásainak magas költsége; másodlagos jelzálogpiac hiánya (jelzáloghitelek); magas refinanszírozási kamatlábak; hatékony mechanizmusok hiánya a banki kockázatok korlátozására és a kormányzati szervek általi fedezetre; a hitelek magas költsége a hitelfelvevő számára; a lakosság többségének alacsony jövedelme a lakhatási költségekhez képest; költségvetési források hiánya a szociálisan veszélyeztetett polgárok lakhatási támogatására, ami csökkentené a lakásvásárlás hitelterhét; tökéletlen adóztatás, elégtelen ösztönzés a polgárok számára a lakásépítésre.
A bankok számára meglehetősen nehéz felmérni a hitelfelvevő fizetőképességét, ha jelentős számú polgár számára nincs „fehér” jövedelem. Ez nemcsak a jelzáloghitel-piacon, hanem általában a lakossági hitelezésben is probléma, és újabb akadálya a kamatcsökkentésnek. És még ha a bank kritériumai szerint is megfelelő hitelfelvevőnek minősülhetünk, azzal szembesülünk, hogy a kész piacon nehéz kész lakást találni számára, különösen újat. És ez feltéve, hogy az építőipar jövedelmezősége valahol 80-100% körül van, és ez sokkal magasabb, mint más iparágak jövedelmezősége. Ez minden normális gazdaságban új tőke beáramlását, új erőforrások beáramlását és a jövedelmezőség arányának kiegyenlítését jelentené. De ez itt nem történik meg.
Fel kell ismerni, hogy az Orosz Föderáció jelzáloghitel-intézetének további fejlesztéséhez nemcsak az inkonzisztenciák elkerülése szükséges, hanem az ingatlanok jelzálogjogát szabályozó jogszabályi rendszer létrehozásának előmozdítása is. Az ingatlanra, a biztosításra, a lakásra, a földre, az adókra és a jelzálogbankokra vonatkozó jogalkotási aktusoknak összhangban kell lenniük egymással. Az orosz jogrendszer úgy halad, hogy a különböző jogágakra vonatkozó szabályozásokat csak formailag hozzák összhangba, tartalmilag nem. Ennek eredményeként a törvények közvetlenül ellentmondhatnak egymásnak, és kölcsönösen kizáró megközelítéseket fejezhetnek ki a problémával kapcsolatban.
Mivel a lakásvásárláshoz szükséges hitelnyújtás bizonyos technológiákat igényel, a jelzáloghitel-modell sikeres működéséhez több feltétel szükséges:
· A regisztrációs rendszernek jól kell működnie;
· olyan biztosítási rendszert kell kialakítani, amely biztosítja a hitelfelvevő lakását és életét;
· működnie kell az értékelési rendszernek, vagyis olyan szervezeteknek kell lenniük a piacon, amelyek objektíven tudják felmérni a lakások piaci értékét;
· számos szolgálati dolog kell, például közjegyző. Természetesen nagy szerepe volt az ingatlanosoknak, akiknek a jelzálogpiac alapjává kell válniuk. Az ingatlanirodával kapcsolatba lépő ügyfélnek képesnek kell lennie jelzálog-szolgáltatás igénybevételére.
Számos akadály ellenére a jelzáloghitelek aktívan fejlődnek, mivel nagy a kereslet.
Így az állampolgárok állami támogatásának célzottnak kell lennie. A lakosság szélesebb rétegei számára elérhető jelzáloghitelek elérhetőségének növelése érdekében a Gosstroy of Russia célirányos munkát végez a lakhatási költségek csökkentésére tervezési megoldások, valamint modern anyagok és technológiai megoldások építés közbeni bevezetése révén, valamint a probléma megoldását célzó beruházási és építési projektek kidolgozása.
A rendszer sikeres működéséhez új piaci környezet, infrastruktúra kialakítása, szabályozása, sok szereplő bevonása szükséges, akiknek gazdasági érdekei egyensúlyban kell, hogy legyenek, és a rendszeren belüli alanyok hatékony interakciójának alapjául szolgáljanak.
A pénzügyi rendszer megerősödésével és a nyugati tőkével rendelkező hitelintézetek megjelenésével a hazai piacon a bankrendszerbe vetett bizalom is erősödik, többek között az ingatlanpiaci szereplők részéről is. Valószínűleg a jelzáloghitel-ipar meglehetősen lassan, de folyamatosan fejlődésnek indul: a tranzakcióban részt vevő felek kis lépésekkel haladnak egymás felé.
Az elhangzottakon túlmenően a jelzáloghitelezési tevékenységet folytató bankok számára számos speciális lakhatási támogatásról kell gondoskodni. Meglehetősen hatékony intézkedés lehet egy olyan eljárás bevezetése, amelyben a lakásbetétet nyitó és jelzáloghitelt nyújtó bankok lehetőséget kapnak arra, hogy az adóköteles nyereséget a kihelyezett hosszú lejáratú lakáshitelek összegével csökkentsék, vagy a jelzáloghitelből származó nyereséget adómentességben részesítsék. Ezenkívül a szakértők szerint a bank által az Orosz Föderáció Központi Bankjában elhelyezett kötelező tartalék normáit a lakásbetétekre kapott pénzeszközökre mentesíteni vagy csökkenteni kell a tartalékolás alól.
A lakossági jelzáloghitelezés külső forrásainak bevonását a magas kockázati szint nehezíti. Ilyen körülmények között az államnak mindent meg kell tennie annak érdekében, hogy elősegítse a felújítási források bevonását, tárgyi eszközök létrehozását. A gyakorlatban ennek az ellenkezője történik. Az állampapírpiac felszívja a pénzügyi forrásokat és mérhetetlenül drágává teszi, az adók indokolatlanul növelik a befektetési költségeket. Olyan megoldásokat kell találni, amelyek lehetővé teszik valamennyi résztvevő érdekeinek sérelmek nélküli egyeztetését.
Következtetés
Számos probléma van a modern oroszországi jelzáloghitelezési piacon. Először is, a lakosság kielégítetlen lakhatási igénye, amelyet az elégtelen költségvetési finanszírozás és a magas ingatlanárak bonyolítanak. Másodszor, a kis volumenű építkezés növekvő kereslet mellett, valamint a romos és leromlott lakások nagy aránya. Harmadrészt a jelzáloghitelezés elérhetetlensége a lakosság többsége számára a magas kamatlábak, a jelentős önerő, valamint a nem hatékony állami támogatás miatt.
A növekvő költségek miatt az ingatlanok egyre kevésbé hozzáférhetők a lakosság számára. Ilyen körülmények között gyakorlatilag egyetlen megoldás a lakásproblémára a jelzáloghitel. A hazai jelzáloghitelezési piac további fejlődéséhez azonban olyan mechanizmusokra van szükség, amelyek hosszú távon olcsó forrásokat vonzanak magukhoz.
A jelzálogjog érvényesítéséhez legalább három feltételnek kell teljesülnie. Egyrészt hosszú távú pénzügyi forrásoknak kell lenniük, amelyeket kölcsön formájában lehet biztosítani az ügyfeleknek; másodszor a potenciális ügyfelek, akik megerősíthetik, hogy jövedelmük elegendő a kölcsön visszafizetéséhez; és végül a lakhatás biztosítékkénti igénybevételének törvényes lehetősége. Ha e feltételek közül legalább egy nem teljesül, a tömeges jelzáloghitel lehetetlen. Ma Oroszországban a fenti feltételek egyike sem teljesül.
A jelzáloghitelezés önmagában nem tudja megoldani a lakáspiacok alapvető fejletlenségének problémáját. A lakosságnak elsősorban a meglévő lakások karbantartásába kell hajlandónak befektetni, az építőiparnak képesnek kell lennie arra, hogy új lakások bevezetésével válaszoljon a keresletre, a lakások értékesítésének pedig gördülékenynek kell lennie. További jogszabályok kidolgozására és az igazságszolgáltatási rendszer támogatására van szükség a hitelezők jogainak megszilárdítása érdekében az adós vagyonára vonatkozó végrehajtási eljárás egyszerűsítése érdekében. Megfelelően működő lakáspiac hiányában a jelzáloghitelezési rendszer gyors fejlődése valószínűleg csak növeli a lakásárakat, anélkül, hogy megoldaná a lakosság többsége lakhatási körülményeinek javítását.
A további törvényi, stratégiai, szabályozási és intézményfejlesztési reformokkal a jelzáloghitel-finanszírozás jelentősen hozzájárulhat az orosz gazdaság fejlődéséhez és az orosz lakosság életszínvonalának javításához.
Felhasznált irodalom jegyzéke
Segítségre van szüksége egy téma tanulmányozásához?
Szakértőink tanácsot adnak vagy oktatói szolgáltatásokat nyújtanak az Önt érdeklő témákban.
Nyújtsa be jelentkezését a téma megjelölésével, hogy tájékozódjon a konzultáció lehetőségéről.
5. fejezet Jelzáloghitelezés
5.1 A jelzáloghitelezés lényege
Jelzálog– kereskedelmi vagy szakbankok, hitel- és pénzintézetek által ingatlanfedezetű, hosszú lejáratú kölcsön. Ebben az esetben az egyik félnek - a jelzálogjoggal fedezett kötelezettség hitelezőjének minősülő jelzálogjogosultnak - joga van arra, hogy a másik fél zálogjoggal terhelt ingatlanának értékéből az adóssal szemben fennálló pénzbeli követeléseit kielégítse. - a zálogkötelezett, elsősorban a zálogkötelezett többi hitelezője előtt.
A jelzáloghitelezés világszerte fejlődik és a lakásprogramok hosszú távú finanszírozási formájaként működik. A jelzáloghitelezés egyrészt segít megoldani az ország számos társadalmi és gazdasági problémáját, és mindenekelőtt a lakhatás problémáját, másrészt csökkenti az inflációt az állampolgárok és a vállalkozások átmenetileg szabad pénzeszközeiből. .
A jelzáloghitel tárgya a következő ingatlan lehet:
A modell megvalósítása során a következő főbb szerződéstípusok megkötését tervezzük (lásd 5. ábra):
Jelmagyarázat: 1 – felhalmozó lakásbetét szerződés, 2 – kölcsönszerződés, 3 – jelzálogszerződés, 4 – jelzálogjoggal terhelt lakásbiztosítási szerződés, 5 – lakás adásvételi szerződés, 6 – kölcsönszerződés, jelzálog adásvételi szerződés.
Rizs. 5. Szerződéses viszonyok egyszintű jelzáloghitelezési rendszerhez
A hitelező lehet jelzálogbankár vagy takarék- és hitelintézet. A hitelezőnek lehetőség van a jelzáloghitelek refinanszírozására értékpapírok - jelzáloglevelek kibocsátásával, és ezáltal az esetleges kockázatok minimalizálásával.
Ha a jelzáloghitelek kibocsátásához forráshiány áll fenn, a hitelező (takarék- és hitelintézet) belső rendszereket alkalmaz a tőke egy részének a hitelfelvevő által történő felhalmozására.
A takarék- és hitelintézettel való kapcsolattartás során a hitelfelvevő elsődleges (saját) tőkét halmoz fel, ami a jelzáloghitel (kölcsöntőke) kibocsátásának előfeltétele.
A szolgáltató szervezetek száma minimális (ez általában csak egy biztosító szervezet).
A kétszintű jelzáloghitelezési modellben a hitelfelvevőn és a hitelezőn kívül egy közvetítő (jelzálogügynökség) és/vagy egy pénzügyi piaci szereplő (jelzálog-pénzügyi és befektetési társaság) vesz részt.
Ennek a modellnek a megvalósítása során a következő főbb szerződéstípusok megkötését biztosítjuk (lásd 6. ábra).
Rizs. 6. Szerződéses kapcsolatok kétszintű jelzáloghitel-konstrukcióval
A kölcsön felvétele után a hitelfelvevő lakás adásvételi szerződést köt az eladóval vagy építtetőjével, amely után a fő résztvevők kockázatának minimalizálása érdekében a modellben résztvevők számát növelik.
Az üzleti kockázatok és a jelzáloggal terhelt lakások biztosítására vonatkozó szerződéseket a biztosítóval kötik meg.
A másodlagos jelzálogpiacon a jelzáloghitelekből származó követelések engedményezésére vonatkozó megállapodás jön létre a kölcsönadó és a jelzáloghitel-ügynökség között, valamint vagyonkezelői szerződés a megszerzett követelések kezelésére. Ez lehetővé teszi a hitelező számára, hogy továbbra is szorosan figyelemmel kísérje a hitelfelvevőt, jutalékot kapjon a kölcsön kiszolgálásáért, és bővítse hitelezési műveleteit az ügynökségtől kapott pénzeszközök felhasználásával.
