Az ingatlanpiaci árképzés az utolsó eladás és a folyamatban lévő ügylet résztvevői közötti tárgyalások eredménye. Ezért - az értékpapírpiacon az árazás dinamikusabb, mint az ingatlanpiacon, és gyakoribbak az áringadozások.
Bármely ingatlan árát, legyen az lakás, iroda vagy nyaraló, külső tényezők egész sora határozza meg. Különböző okok határozzák meg, hogy egy tárgy drágább, mint a másik, és fordítva, valamint az a tény, hogy az ingatlan egésze drágább vagy olcsóbb lesz.
A piaci árváltozások okainak elemzésekor minden külső tényezőt két fő kategóriába kell osztani: lokális és globális. A helyi tényezők közé tartoznak a különböző objektumok árkülönbségének jól ismert okai - ez a hely, az épület típusa, az objektum állapota, a kitöltése, a környezet. A helyi tényezők hatásának elszámolása az értékelés elméletében és gyakorlatában az úgynevezett korrekciók használatával fejeződik ki, amelyek szerint például egy földszinti lakás átlagosan 15%-kal olcsóbb, mint egy hasonló. átlagosan, és egy erkélyes lakás körülbelül 2%-kal drágább, mint az ugyanilyen, de erkély nélküli lakás. Ez a lista még sokáig folytatható.
Ismerve a helyi tényezők árbefolyásának mértékét, az ingatlanárak általános aktuális szintjének ismeretében megoldható az egyedi objektum értékelésének problémája. A helyi tényezők figyelembevétele azonban nem teszi lehetővé a piac egészének fejlődését, növekedésének vagy hanyatlásának előrejelzését. A piaci dinamika problémáinak megoldásához a globális tényezőkre kell figyelni. Ezek mindenekelőtt makrogazdasági jellemzők: a politikai és gazdasági helyzet, az adott város vállalkozásának és termelésének fejlettségi foka, az export és a beruházások volumene, valamint a lakosság jövedelmi szintje. Ezek a tényezők határozzák meg azt a tényt, hogy Moszkvában az ingatlanárak nagyjából egyenlő arányban minden piaci szegmensben magasabbak, mint Szentpéterváron vagy Volgográdban, de alacsonyabbak, mint Londonban vagy Párizsban.
Az árképzést befolyásoló összes tényező helyi és globális felosztása egy másik nagyon hasznos tulajdonsággal rendelkezik. A helyi tényezőket főként egy adott objektum paraméterei határozzák meg, de gyengén függnek az időtől. Például a téglaházak bizonyos arányban drágábbak, mint a hasonló panelházak. Így volt ez öt, tíz vagy több éve is, nyilvánvaló, hogy a jövőben is így lesz. Valamint a külvárosi lakhatás valószínűleg olcsóbb lesz, mint a központban, és a park közelében lévő lakhatás drágább, mint az ipari övezet közelében. Az első közelítésben a lokális tényezőket egyáltalán időtől függetlennek tekinthetjük. Ha szerepük változáson megy keresztül, például a sztálinista házak presztízsének fokozatos csökkenése, vagy a cellás kommunikáció rohamos fejlődése miatt a telefon szerepének csökkenése a lakásban, akkor ez a folyamat évekig tart, és kézzelfogható változások következhetnek be. csak öt-tíz év múlva figyelhető meg.
A globális tényezők éppen ellenkezőleg, ellentétes tulajdonságokkal rendelkeznek. Idővel sokkal gyorsabban változnak, reagálva a gazdasági és politikai környezet változásaira, de minden ingatlanra jellemzőek. Kedvező gazdasági környezetben például nagyjából arányosan drágul bármely ingatlan, míg válság idején minden piaci szegmens hasonló visszaesést tapasztal. Természetesen további okok miatt a piac általános felfutásával egyes ingatlankategóriák valamivel gyorsabban, mások kicsit lassabban drágulhatnak, de ezek inkább finom korrekciók.
A fent leírt filozófia képezi az "Ingatlanpiaci mutatók" elemző központ módszertanának alapját. Könnyen ábrázolható egy egyszerű szimbolikus képlet formájában (a valódi számítási képletek természetesen sokkal bonyolultabbak):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi)
Ebben a képletben Ck(t,pi) egy bizonyos k-edik ingatlanobjektum ára, ami G(t) összege - az összes objektumra jellemző globális tényezők hozzájárulása, pl. független k-től és pi-től, valamint Lk(pi) – a lokális tényezők hozzájárulása a k-adik objektumhoz, független a t időtől. A pi értékek az objektumot leíró paraméterek halmaza.
Ennek a megközelítésnek a gyakorlati haszna: egyrészt jelentősen javítja az értékelési problémák megoldását. Általában egy adott lakás értékelésekor a jelenleg piacon lévő analógokat használják, például az elmúlt hónap alapjaiban, amelyek mennyisége korlátozott. Ha analógokat kell találnia mondjuk egy kétszobás lakáshoz egy 17 emeletes panelházban, nem az első emeleten, nem messze a metrótól, akkor jelen pillanatban előfordulhat, hogy egyáltalán nincsenek ilyen apartmanok, vagy ott lehet, hogy csak kettő vagy három. Ez azt jelenti, hogy a kapott becslés rendkívül pontatlan lesz. A legtöbb elemző táblázatban, amely a lakások ilyen szűk alosztályainak átlagárait mutatja be (például háztípus - terület), a cellák majdnem fele üres, mert. nincs elég statisztika.
Az árazásban a lokális és a globális tényezők szétválasztásának módszere lehetővé teszi a lokális tényezők - az értékelési korrekciók - befolyásának sokkal pontosabb kiszámítását a sokéves statisztikák felhasználásával, mivel ezek a korrekciók szinte függetlenek az időtől. Egy ilyen értékelési rendszer azonban komoly előzetes számításokat igényel. Ahhoz, hogy ez a módszer alkalmas legyen a gyakorlati használatra, szükséges egy ingyenes lakásértékelési szolgáltatás megszervezése a fent leírt számítási mechanizmus segítségével. Ez lehetővé teszi, hogy mindenki használja az új technikát és tesztelje azt működés közben.
Az új megközelítés második fontos következménye a teljes ingatlanpiacra jellemző G(t) függvény megjelenése, amely nem függ konkrét objektumtól, és a piac egészének dinamikáját írja le. Az aktuális Ck árszint és Lk korrekciókészlet ismeretében számítható ki. Ezt a függvényt költségindexnek vagy négyzetméterdíjnak nevezzük. A G(t) függvény nem az átlagár, ahogy első pillantásra tűnhet, bár értékei közel állnak az átlagárhoz. Ez a függvény matematikailag helyes mutatója az ingatlanpiac egészének dinamikájának, ahogyan a részvényindexek is, az egyes cégek részvényárfolyamaitól eltérően, a részvénypiac összesített emelkedését vagy esését mutatják. Függetlenül attól, hogy az ingatlanpiac jelenleg esik vagy növekszik, az egyes objektumok árai szinkronban változnak - egyetlen „kötegben”, és a költségindex csak ennek a „csomagnak” az irányát jelzi.
Az új módszertannak számos jelentős előnye van. Az átlagár közvetlen kiszámítása az objektumok költségének átlagos értékének kiszámítása miatt következik be az aktuális hónapra (vagy hétre), majd a következőre és így tovább. Ennek eredményeként az átlagár minden új értéke az új időszak adatbázisa alapján kerül kiszámításra, és semmilyen módon nem kapcsolódik az előző időszak adatbázisához. Ez jellegzetes statisztikai ugrásokhoz vezet - az átlagár fűrészfogú görbéje, amely nem teszi lehetővé előrejelzések készítését. A grafikon aktuális pontjának „emelkedése” vagy „kudarca” egyáltalán nem jelenti a piac emelkedésének vagy esésének kezdetét – ez csupán statisztikai zaj.
A G(t) függvény számítási módszere ezzel szemben az összes elmúlt év adatsorán számított Lk értékeket használja, aminek eredményeként a G(t) új értékét az összes korábbi érték határozza meg. ennek a funkciónak. Ez többé-kevésbé sima grafikont eredményez. A sima értékgörbe pedig a leggyorsabb módja annak, hogy észrevegyük az új emelkedő vagy csökkenő trendeket.
A leírt filozófia egyértelmű előnye az eredmények gyenge függése az aktuális minta méretétől, mivel az összes aktuális piaci mutatót elsősorban hosszú távú adatok határozzák meg, és csak friss adatokkal korrigálják. Az elemzői munkára jellemző paraméter, hogy a mintanagyság egyszerűen értelmét veszti. A leírt módszer mintanagysága az összes valaha eladott vagy eladott lakás – több millió opció.
A logikailag helyes G(t) függvény megjelenésének fontos gyakorlati eredménye az ingatlanpiac kapcsolata más makrogazdasági paraméterekkel. Mint tudják, az ingatlan nem árucikk. Minden tárgy egyedi és különbözik egymástól. A teljes ingatlanpiacra jellemző G(t) függvény, amely ennek a piacnak a dinamikáját fejezi ki, egyfajta „közös nevező”, amely lehetővé teszi az ingatlanok más tevékenységi területekkel való összehasonlítását. Például a G(t) függvény – a lakhatási költségindex – négyzetméterárfolyamként is felfogható – egyfajta analógja a világ valutáinak – a dollár vagy az euró – árfolyamának. A leírt ideológia tehát fontos lépés az ingatlanpiac és a gazdaság más szektorai közötti híd megteremtésében.
Árképzési módszer - az áruk árának kiszámítási módja, figyelembe véve a termelési költségeket, az átlagos nyereséget, valamint figyelembe véve a keresletet és a kínálatot.
Az árképzési módszereknek a következő három csoportja különböztethető meg:
1) A saját költségen alapuló árképzés az egységnyi termelési alapköltség és a vállalkozás által elvesztett nyereség eredményeként történő megállapításon alapul.
"Költségek + nyereség" módszer.
Az ár a következő képlet szerint kerül kiszámításra: P = C x (l + R/ 100),
ahol C - az áruk előállításának és értékesítésének fajlagos folyó költségei,
R - standard jövedelmezőség.
A "cél profit" módszere.
В этoм cлyчae фиpмa зapaнee плaниpyeт жeлaeмый ypoвeнь peнтaбeльнocти вceгo oбъeмa пpoизвoдcтвa пpoдyкции (в пpeдeлax имeющиxcя пpoизвoдcтвeнныx мoщнocтeй и плaнoвoй ceбecтoимocти oбъeмa выпycкa) и ocyщecтвляeт pacчeт пo фopмyлe: Р = С + Е x К,
ahol C - az áruk előállításával és értékesítésével kapcsolatos konkrét folyó költségek,
K - az áruk előállítása és értékesítése alapján meghatározott álló- és működőtőke-befektetések,
E - a tőke megtérülési rátája, amely tükrözi a vállalkozás adózás előtti nyereségének kívánt összegét.
2) Kereslet alapú árképzés Пpи иcпoльзoвaнии этoгo мeтoдa иcxoдят из кaчecтвeннoгo и кoличecтвeннoгo aнaлизa пoтpeбитeльcкиx xapaктepиcтик тoвapa либo из вeличины экoнoмичecкoгo эффeктa, пoлyчaeмoгo пoтpeбитeлeм зa вpeмя иcпoльзoвaния тoвapa. Az itt vizsgálandó fontos elemek a hasznosság (a termék észlelt értéke) és a termék árérzékenysége.
3) Versenyorientált árképzés.
Az átlagos piaci árak módszere. A módszer a versenyadatok alapján számított "piaci átlagáron" feltételezi az áruk értékesítését.
A "verseny a vezetőért" módszer. Ezzel a módszerrel egy termék árának megállapítása a vezető versenytárs ára alapján történik, figyelembe véve a piaci versenyhelyzetet, a termék differenciáltságát és minőségét. Lényegében ez a módszer azt feltételezi, hogy nem alakítja ki saját árpolitikáját a vezető árra összpontosítva.
Az ár megállapítása nyílt aukciók alapján. A módszer valószínűségi becsléseket használ, és a következő számítási sorrendet feltételezi:
a szerződés teljesítésével kapcsolatos költségek kiszámítása;
a potenciális versenytársak által alkalmazott kereskedési taktikák elemzése;
annak a valószínűségének meghatározása, hogy a cég ajánlatának ára alacsonyabb lesz, mint a versenytársak által kért ár;
az ár értékének meghatározása, amely a vállalkozás "várható maximális nyereségét" hozza.
Az árképzés problémája kiemelt helyet foglal el a piaci viszonyok rendszerében. Az áruk és szolgáltatások árának Oroszországban végrehajtott liberalizációja az állam árszabályozási folyamatra gyakorolt befolyásának csökkenéséhez és az árak jelentős növekedéséhez vezetett. A mesterségesen emelt árakkal a termelők megtérítik az esetleges termelési költségeket, ugyanakkor nem érdekeltek az áru minőségének javításában. Az árazási rendszer 1992 óta a szabad, piaci árak használatára korlátozódik, amelyek értékét az árupiaci kereslet és kínálat határozza meg. Az állami árszabályozást a monopolállami vállalatok által termelt áruk szűk körére alkalmazzák.
ÁRAK A LAKÓINGATLAN-PIACON JEKATERINBURG VÁROS PÉLDÁJÁN
Leontyev Alekszandr Igorevics 1, Ivanova Olga Jurjevna 2
1 Uráli Állami Közgazdaságtudományi Egyetem, hallgató
2 Uráli Állami Közgazdaságtudományi Egyetem, adjunktus, Regionális, Települési Gazdasági és Menedzsment Tanszék
ÁRAK A LAKÁSPIACON PÉLDA EKATERINBURG VÁROSA
Leontyev Alekszandr Igorevics 1, Ivanova Olga Jurevna 2
1 Uráli Állami Közgazdaságtudományi Egyetem, hallgató
2 Uráli Állami Közgazdaságtudományi Egyetem, asszisztens, Regionális, Települési Gazdasági és Menedzsment Tanszék
Bibliográfiai link a cikkhez:
Leontiev A.I., Ivanova O.Yu. Árképzés a lakóingatlan-piacon Jekatyerinburg város példáján // Modern tudományos kutatás és innováció. 2017. 2. szám [Elektronikus forrás]...2019.02.).
Az ingatlanpiac egy speciális rendszer, amely sok tényezőtől függ. Számos kutató próbálja megérteni, hogy mi határozza meg egy adott ingatlan értékét a városban. Az ingatlanpiaci árazást befolyásoló tényezők különféle osztályozásait javasolják. De a kérdés az: milyen hatást gyakorolnak a tényezők magára a piacra, ésszerű-e ezeket érzékelni.
Jelen tanulmányban a jekatyerinburgi lakóingatlan-piacot vizsgáljuk, és javaslatot teszünk a szerző által a lakóingatlan-piacot befolyásoló árképzési tényezők osztályozására. A szerző véleménye szerint a javasolt besorolás lesz a leginformatívabb a Jekatyerinburg példáján elemzett legnagyobb város lakóingatlan-piacának árképzési tendenciáinak alátámasztására.
A makrotényezők a következők:
Pszichológiai tényező;
Pénzügyi tényező;
vásárlóerő-tényező;
Hitelezési feltételek.
Pszichológiai (viselkedési) tényező közvetlen hatással van nemcsak az ingatlanpiacra, hanem az Orosz Föderáció áru- és szolgáltatáspiacára is. A szankciók jó példa erre. A szankciók kivetése értetlenségbe sodorta hazánk lakosságát, és aktiválta a negatív fogyasztói elvárásokat. A szankciók kiszabásának következményei arra kényszerítették a tőketulajdonosokat, hogy az ingatlanokat az egyik legfenntarthatóbb befektetési tárgynak tekintsék. Ez felpörgette a keresletet, aminek következtében 2013 decemberétől 2015 áprilisáig emelkedő tendenciát mutattak az elsődleges és másodlagos ingatlanok árában (1. ábra).
1. ábra – Az átlagos ajánlati árak dinamikája Jekatyerinburg elsődleges és másodlagos ingatlanpiacán a 2013. december és 2015. április közötti időszakban
Véleményünk szerint a pszichológiai tényező az egyik alapvető tényező közé sorolható, ha figyelembe vesszük a legnagyobb városok, köztük Jekatyerinburg lakóingatlan-piacán az árformáló tényezőket.
Pénzügyi tényező ugyanígy új valóságba kényszerítette a lakóingatlan-piacot. A pénzügyi tényező alatt a devizapiac hatását értjük a lakóingatlan-piac árazásában.
2013-tól 2015. április-júliusig változás áll be a devizapiacon (2. ábra), ennek következtében az átlagos kínálat emelkedése figyelhető meg a lakóingatlan-piacon.
Ekkor azonban Jekatyerinburg másodlagos lakóingatlan-piacán az árak csökkenését észlelték a lakossági kereslet csökkenése miatt. Bár az elsődleges lakóingatlan-piac növelte a javaslat költségkomponensét, a dollár és az euró növekedése miatti építési költségek növekedése miatt (3. ábra).
2. ábra – A dollár és az euró dinamikája a 2014. január és 2015. április közötti időszakban
3. ábra – Az átlagos ajánlati árak dinamikája Jekatyerinburg elsődleges és másodlagos ingatlanpiacán a 2013. december és 2015. április közötti időszakban
Az ár a variációtól is függ vásárlóerő népesség. 2016-ban jelentősen csökkentek a lakóingatlanok vásárlására és eladására irányuló tranzakciók az Orosz Föderáció lakosságának egy főre jutó átlagos készpénzbevételének 2016-os csökkenése miatt (1. táblázat). Ennek eredménye a bejegyzett jogok, ügyletek, ingatlanjogkorlátozások (terhelések) mennyiségének csökkenése (4. ábra)
1. táblázat – Az Orosz Föderáció lakosságának egy főre eső átlagos készpénzjövedelme a 2014. 1. negyedév és 2016. I. negyedév közötti időszakban
| № negyed |
A lakosság átlagos egy főre jutó monetáris jövedelme, rub./negyed |
%-ban az előző időszakhoz képest |
| 2014 I. negyedév |
22 823,3 |
73,3 |
| 2014. második negyedév |
27 347,2 |
119,8 |
| 2014. harmadik negyedév |
28,112,9 |
102,8 |
| 2014 IV. negyedév |
32 901,2 |
117,0 |
| 2015 I. negyedév |
25 391,9 |
77,8 |
| 2015. második negyedév |
29 626,7 |
116,7 |
| 2015. harmadik negyedév |
30 432,5 |
102,7 |
| 2015 IV. negyedév |
35 561,8 |
116,9 |
| 2016. I. negyedév |
26 340,5 |
74,1 |
4. ábra - A bejegyzett jogok dinamikája, ügyletek, ingatlanjogok korlátozásai (terhelései) a 2014. január-szeptember - 2016. január-szeptember időszakra
Ez a tény azzal magyarázható, hogy először a vevő elkezdte gondosan kiválasztani potenciális ingatlanát. Másodszor, 2016-ban a lakosság egy főre jutó átlagjövedelme csökken, így a lakossági kereslet hiánya miatt az ajánlatok átlagárai csökkenésnek indultak. Harmadszor, a potenciális vevő igyekszik a bankban tartani a pénzét, mintsem valami értékes projektbe fektetni.
Hitelezési feltételek az egyik állami módszer a lakossági ingatlanpiaci kereslet ösztönzésére és felmelegítésére.
2014-ben a bankszektor jelentősen, évi 16-18%-ra emelte a rátát. Ez a változás megbénította az ingatlanpiacot, ezért az Orosz Föderáció kormánya 2014 végén hozzáfogott az ingatlanpiacot támogató állami intézkedések kidolgozásához.
2015 márciusában a bankok elkezdték fogadni a jelzáloghitel-igényléseket 13, sőt 10 százalékos éves áron. Ez annak köszönhető, hogy az Orosz Föderáció kormánya 20 milliárd rubelt különített el a jelzáloghitelezés támogatására. Ennek eredményeként ezek az intézkedések befolyásolták a lakóingatlan-piac árazását: a jekatyerinburgi lakóingatlan-piacon megnövekedett az ajánlatok iránti kereslet a jelzáloghitelek elérhetősége miatt.
Jelen pillanatban a program támogatott banki árfolyamon zárul. Az Orosz Föderáció építésügyi, lakásügyi és közüzemi minisztere, M. Men viszont arról számol be, hogy a kedvezményes támogatások programja más támogatási intézkedésekkel, különösen az infrastruktúra-fejlesztési támogatásokkal helyettesíthető.
Az említett makrotényezők mellett a jekatyerinburgi lakóingatlan-piacnak megvannak a maga exkluzív jellemzői (önkormányzati vagy mikrotényezők), amelyek hatással vannak az árképzésre. A szerző úgy véli, hogy a következő mikrotényezők jellemzőek a jekatyerinburgi lakóingatlan-piacra:
Környezeti tényező;
Biztonsági tényező;
metróállomás közelségi tényező;
Lakásfaktor számos szolgáltatással.
Az árzóna-tényező az Uráli Ingatlankamara által javasolt jekatyerinburgi övrendszeren alapul (2. táblázat).
2. táblázat - Jekatyerinburg város árzónái
|
Az árzóna neve |
lakóövezet |
|
Központ |
Utcahatárok: Moszkovskaja, Cseljuskincev, Vosztocnaja, Dekabristák, Belinszkij, Bolsakov |
|
1 öv |
Buszpályaudvar, VIZ, Parkovy, South-West, Botanical, Zarechny, Vtuzgorodok, Shartash market, Pionersky, Vokzalny. |
|
2 öv |
Uralmash, Elmash, Zavokzalny, New Sort, Szibériai, Kék kövek, Uktus, Széles folyó, Akadémiai, betonáruk |
|
3 öv |
Chermet, Old Sort, Khimmash, Medical, Compressor, Elizabeth, UC, State Farm |
|
4 öv |
Shartash, Izoplit, Koltsovo, Baromfifarm, Nizhneisetsky, Seven Springs, Rudny, Isztok, Verkhnemakarovo, Pyshma, Sadovy, Shabrovsky, Palkino, Shuvakish, Medny, Chusovskoye Lake |
Ezen árzónák kialakítása segít megérteni, hogy mely területeken lehet elhelyezni egyik vagy másik lakóingatlanosztályt. A gazdaságos lakások minden árzónában jelen vannak, de főleg a 3-as és 4-es zónában. Például a Vtorchermet mikrokörzetben épült "Silver Horseshoe" lakókomplexum, a Solnechny mikrokörzetben új épületek. A komfortkategóriás lakások viszont elsősorban az 1. és 2. árzónában képviseltetik magukat. Kiemelkedő képviselői a "Peremena" lakókomplexum, a "Michurinsky" lakókomplexum, a "Moskovsky Quarter" lakókomplexum és sok más lakókomplexum. Az üzleti és elit osztályú objektumok főleg a Center zónában és 1 övezetben helyezkednek el. Ilyen objektumok az "Aristocrat", a "De Gennin" lakókomplexum, a "Champion Park", a "Diplomat" lakókomplexum, a "Garinsky" lakókomplexum stb.
A helytényező, amely olyan jellemzőket tartalmaz, mint:
Közlekedési elérhetőség;
Biztonság;
Az infrastruktúra rendelkezésre állása (bevásárlóközpontok, üzletek, gyógyszertárak);
Szociális infrastruktúra (iskolák, óvodák stb.);
Zöld infrastruktúra (parkok, zöldterületek)
Ebből a szempontból szembetűnő példa az Akademichesky kerület. Ez a terület azért vonzó a fogyasztók számára, mert az erdők és a kényelmes sétálóutcák az Akademichesky mikrokörzet jellegzetességévé váltak. Az Akademichesky-i apartmanok árai (átlagosan 3,5-4,0 millió rubel) az elmúlt években összehasonlíthatók a buszpályaudvar áraival (1 öv).
A biztonság a jekatyerinburgi lakóingatlan-piac árait is befolyásolja. Az utóbbi időben egyre gyakrabban kerítik le a lakóingatlanokat az objektum értékének növelése érdekében a benne foglalt biztonsági szolgáltatások miatt. Így az Buszpályaudvar területe az elmúlt öt évben jelentősen megváltozott. Több tucat őrzött és jól karbantartott gazdaságos, komfort és business osztályú létesítmény épült a Shchorsa és a March 8 utcákban. Az autóbusz-pályaudvar környéke kevésbé bûnözõ, befektetés-vonzó a fejlesztõk számára, és a potenciális vásárlók számára is kívánatos.
Jekatyerinburg városa számára különleges előnynek számít egy elhaladó metróvonal jelenléte. A metrómegállók közvetlen közelében található minden lakóingatlan ára automatikusan emelkedik.
3. táblázat - A jekatyerinburgi lakóingatlan-piac árazását befolyásoló tényezők szerkezete
|
Tényezőcsoport neve |
Tényezők |
|
makro tényezők |
Pszichológiai; Pénzügyi; vásárlóerő; Hitelezési feltételek. |
|
Mikro tényezők |
Árövezeti tényező; Környezeti tényező; |
Szövetségi Állami Költségvetési Felsőoktatási Intézmény
"ORROSZ NÉPGAZDASÁGI ÉS KÖZSZOLGÁLATI AKADÉMIA AZ OROSZ FÖDERÁCIÓ ELNÖK ALATT"
VLADIMIR ÁG
Közgazdasági Tanszék
Tanulmányi terület: 38.03.01 "Közgazdaságtan"
Profil: vállalkozások és szervezetek gazdaságtana
Tanszék: közgazdaságtan
TANFOLYAM MUNKA
tudományág szerint:
Mikroökonómia
a témán:
"Az árazás mikrogazdasági mintái az ingatlanpiacon"
1. éves hallgató
Eb-116 csoportok
Nappali oktatás
Kopytina K.S.
Ellenőrizve:
Közgazdaságtudományi kandidátus, egyetemi docens
Fedin S.V.
Vlagyimir 2016
Bevezetés……………………………………………………………………………….3
1. Az árképzés elméleti alapjai az ingatlanpiacon ................... 4
1.1. Az ingatlanpiac lényege……………………………………………………4
1.2. Árképzési tényezők…………………………………………………………….
1.3. Árképzési tényezők az ingatlanpiacon és kapcsolatuk.
2. Az ingatlanpiaci árképzés elemzése a moszkvai régió példáján……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………….
Következtetés……………………………………………………………………………14
Bibliográfiai lista………………………………………………………15
Bevezetés
Oroszországban a piacgazdaság kialakulásának körülményei között a piac egyre fontosabb szerepet játszik. Ennek egyik fajtája az ingatlanpiac, amelyben a főszerep az ingatlanok, annak értéke és piaci szereplői.
Az ország normális piaci viszonyok alakulásának egyik fő mutatója az ingatlanpiac egészének és egyes ágazatainak állapota. Az ingatlanügyek nemcsak jövedelmező kereskedelmi tevékenység, hanem az egyik legfontosabb emberi szükséglet is. Az ingatlanpiac minden nemzetgazdaság nélkülözhetetlen eleme, mert az ingatlan a nemzeti vagyon legfontosabb részét képezi, amely a világ vagyonának több mint 50%-át teszi ki. Ingatlanpiac nélkül egyáltalán nem létezhet piac, hiszen a munkaerő, a tőke, az áruk és szolgáltatások stb. piacának rendelkeznie kell a jogszabályi tevékenységek végrehajtásához szükséges helyiségekkel. A hazai ingatlanpiac, mint gazdasági ágazat jelentőségét igazolja a nemzeti össztermékben való magas részesedés, az állami és önkormányzati ingatlanok (beleértve a földet is) elsődleges értékesítéséből, bérbeadásából származó költségvetési bevételek magas szintje. , a magas szintű beszedések a költségvetésbe az ingatlanadókból és a vele folytatott tranzakciókból.
Bármely társadalmi struktúrában az ingatlan különleges helyet foglal el a társadalmi kapcsolatok rendszerében, amelyek működésével így vagy úgy összefügg az emberek élete és tevékenysége az üzleti élet, a menedzsment és a szervezés minden területén.
Az ingatlanpiac alapvetően különbözik a többi piactól. Legalább két olyan jellemzője van, amelyek megkülönböztetik a többi piactól:
1. Korlátozott számú termék, amely kielégíti a vásárlók igényeit, és ennek megfelelően korlátozott számú lehetséges vevő az eladók számára;
2. Magasabb költségek a szükséges áruk felkutatásával és a tranzakció feltételével kapcsolatban.
Az ingatlan olyan jellemző tulajdonságokkal rendelkezik, mint az állóképesség, az egyediség, a tartósság, a keletkezés időtartama, a föld korlátozottsága és reprodukálhatatlansága. Ezek a jelek számos piaci sajátosságot okoznak, különösen, mint például az egyedi árképzés, az eladók és vevők korlátozott száma, a piacok lokálissága, valamint az ingatlanpiacon lezajló folyamatok ebből adódóan nagy függősége a regionális gazdaság állapotától és a jogi és szabályozási keretek stb.
A kurzusprojekt célja, hogy egy konkrét példán keresztül minden lehetséges módon és módszerrel mérlegelje az árak kiszámítását.
A cél eléréséhez a következő feladatokat kell megoldani:
1. Határozza meg az ingatlanpiac lényegét;
2. Árképzési tényezők meghatározása;
3. Határozza meg az ingatlanpiaci árazási tényezőket és azok kapcsolatát;
4. Az ingatlanpiaci árképzési minták mérlegelése a moszkvai régió példáján.
1.Az árképzés elméleti alapjai az ingatlanpiacon:
1.1. Az ingatlanpiac lényege:
Minden gazdasági tevékenységi körnek, így az ingatlanügynek is megvannak a maga sajátosságai, amelyek sajátos ízt kölcsönöznek a gazdasági folyamatoknak. A piaci viszonyok körülményei között ennek a sajátosságnak a közvetlen kifejezése az ingatlanpiac sajátosságai.
Mielőtt azonban az ingatlanpiac jellemzőiről beszélnénk, határozzuk meg, mit értünk az "ingatlanpiac" kifejezés alatt.
Egy ilyen meghatározás nemcsak tudományos érdeklődés, hanem gyakorlati szempontból is fontos, hiszen lehetővé teszi, hogy a piaci viszonyok tárgyai közül kiemeljük azokat, akiknek érdeklődési köre elsősorban az ingatlanokhoz kapcsolódik, a konkrétumok bemutatása. Ezen érdekek feltárása az ingatlanpiacban rejlő mechanizmusok, ezek összekapcsolódása és egymástól való függése, és ennek alapján - kialakítani saját stratégiájukat és magatartási taktikájukat ezen a piacon.
Ha a szakirodalom felé fordulunk, akkor abban az ingatlanpiacon meglehetősen gyakran az ingatlanjogok forgalmának piacát értik.
Ezzel a definícióval azonban az új ingatlanobjektumok létrehozásával és a meglévő objektumok kezelésével, üzemeltetésével kapcsolatos kapcsolatok egész sora kiesik az ingatlanpiacról. Mindeközben sok piaci szereplő érdekei éppen ezen folyamatok kapcsán kapcsolódnak az ingatlanokhoz. Például ingatlanbefektetés esetén a befektetőt minden bizonnyal a jogai érdeklik, de ezek nem ingatlanjogok, hanem az ingatlanból származó bevételhez való jog, azok megbízhatósága. Ugyanígy az ingatlanhasználók számára is fontosak a jogaik szavatolása, de nem kevésbé fontosak az ingatlan üzemeltetésének minősége, az ingatlan használatával járó költségeinek mértéke sem. Így a jogok körforgása az ingatlanpiac magja, de nem az egész piac.
Ebből a szempontból az ingatlanpiac következő meghatározása tűnik helyesebbnek:
Az ingatlanpiac olyan piaci mechanizmusok összefüggő rendszere, amelyek biztosítják az ingatlanok létrehozását, átruházását, üzemeltetését és finanszírozását.
Ezzel a megközelítéssel az ingatlanpiaci rendszer magában foglalja a felmerülő kapcsolatokat:
Ingatlan létrehozása során - befektetők, fejlesztők, vállalkozók és ingatlanhasználók között;
Az ingatlanjog forgalmának folyamatában - eladók és vevők, bérbeadók és bérlők között stb.;
Az ingatlanobjektumok üzemeltetése során - tulajdonosok és kezelők, kezelők és használók között stb.
Ezek a kapcsolatok természetesen tartalmukban jelentősen eltérnek egymástól, de mindegyiket egy közös kezdet - az ingatlantárgy - egyesíti. Ennek az objektumnak a sajátossága az ingatlanpiac jellemzőit meghatározó fő tényező.
Az ingatlanpiacot, mint minden önszabályozó rendszert, a kereslet, a kínálat, az ár és az infrastruktúra jellemzi. Az ingatlanpiac fő funkciói a következők:
Információ az árakról, a keresletről és a kínálatról;
Közvetítés – kapcsolatok kialakítása a fogyasztók, a kínálat és a kereslet között;
Szabad árképzés az ingatlantárgyakra és a tulajdonjogok védelme;
Ingatlanbefektetések újraelosztása; a vállalkozás szabadságának biztosítása; szociális programok hatékony megoldása.
A vállalkozói és kereskedelmi tevékenység szempontjából az ingatlanpiacnak (1. ábra) megvannak a maga előnyei és hátrányai.
1. ábra - Az ingatlanpiac előnyei és hátrányai
Az ingatlanpiac a piaci tér szerves része. Ebben, akárcsak más piacokon, „A kereslet és kínálat aránya határozza meg az árat, de az ár magassága határozza meg a kereslet és a kínálat arányát. Ha nő a kereslet, akkor nő az ár; de ha az ár emelkedik, a kereslet csökken, és ha az ár csökken, a kereslet nő. Továbbá, ha nő a kereslet, és ezáltal az ár, akkor a kínálat is nő, mert a termelés jövedelmezővé válik. Így az ár határozza meg a keresletet és a kínálatot, a kereslet és a kínálat határozza meg az árat; továbbá a kereslet határozza meg a kínálatot, a kínálat pedig a keresletet. Ráadásul ezek az ingadozások kiegyenlítődnek. Ha nő a kereslet és az ár a normál szint fölé emelkedik, akkor a kínálat nő; ez az emelés könnyen túllép a szükséges mértéken, és akkor az ár a norma alá esik.
Az ingatlanpiac a tökéletlen verseny piaca, ami alapvető jellemzőinek köszönhető: az egyes objektumok egyediségéből, a finanszírozási feltételekből, a bonyolult jogosítványokból és az alacsony likviditásból (1. táblázat).
1. táblázat - A tökéletes és tökéletlen verseny piacának jellemzői.
| tökéletes versenypiac | Tökéletlen versenypiac |
| egy . Homogén és osztható javak | egy . Nem szabványosított áruk, mivel minden tárgy egyedi |
| 2. A résztvevők nagy száma, ami lehetetlenné teszi, hogy mindegyikük befolyásolja az árszintet | 2. A résztvevők korlátozott száma a finanszírozási feltételek és az egyes létesítményekre jellemző összetett törvényes jogok miatt |
| 3. Teljes, megbízható és minden résztvevő számára hozzáférhető információ | 3. Nehéz megbízható, időszerű és teljes körű információkat szerezni a tranzakciókról |
| 4. Központosított tranzakciókezelés | 4. Decentralizált kereskedés |
| 5. Alacsony működési költségek | 5. Magas tranzakciós költségek |
Az elmúlt években az ingatlanpiac fokozta aktivitását ingatlanügyletekre szakosodott cégek, pénzintézetek és állami szervek, értékbecslők, jogászok segítségével. A működés jelentős jellemzői miatt azonban nem tulajdonítható a tökéletes verseny piacának, olyan tényezők miatt, mint:
Az ingatlanobjektumok sajátosságai;
Viszonylag magasabb kockázati szint az ingatlanokra jellemzően;
A tőkepiac hatása;
A kereslet és a kínálat közötti egyensúlyi állapot elérésének lehetetlensége.
Az ingatlanpiacot befolyásoló tényezők:
Az ingatlanpiac fejlődését a következők határozzák meg:
És egy adott terület gazdasági kilátásai . Egyes területek a gazdasági növekedés állapotában vannak, vagy ilyen növekedésre számítanak . Bár növekedés hiányában kedvező rövid távú piaci feltételek is kialakulhatnak, az ilyen körülmények ritkák.
Pénzügyi lehetőségek ingatlanszerzésre, ami viszont a régió gazdasági fejlettségi fokának (válság, stagnálás, ipari fejlettség), a munkahelyek elérhetőségének és jellegének köszönhető.
Az ingatlanértékek közötti kapcsolat megreked, mivel fő iparágaik az ország más részeire költöznek, vagy tönkremennek. A stagnálás állapotában vannak egy iparágtól függő területek, például a Kemerovói régióban, ami a gazdaság szerkezeti változásai mellett az ingatlanpiac gyors destabilizálódásához vezethet ezeken a területeken.
Az ingatlanpiacot jelentősen befolyásolják mind az ország egészének, mind az egyes régiók társadalmi-gazdasági fejlődését meghatározó tényezők, valamint a politikai stabilitást meghatározó tényezők. A meghatározó szerep a makrogazdasági tényezőkké: az ország és régiók politikai helyzete, az általános gazdasági helyzet, a pénzügyi piac helyzete. Ha a makrogazdasági tényezők hatása viszonylag stabil, akkor a jövedelemtermelő ingatlanpiac helyzetét a mikrogazdasági tényezők határozzák meg. Ez a fő jellemzője az ingatlanpiacot befolyásoló tényezőknek.
Az ingatlanpiac szerkezete:
Az ingatlanpiac összetett, elágazó szerkezetű, és különböző szempontok szerint különböztethető meg:
1. Az ingatlan, mint áru lényegének hármassága alapján az ingatlanpiacon három szektor különíthető el:
o ingatlanfejlesztés (létrehozás);
o ingatlanforgalom;
o ingatlanok kezelése, üzemeltetése.
Az ingatlanforgalmi szektor képezi tárgyainak piaci árát.
Az ingatlankezelési és -üzemeltetési szektor figyelemmel kíséri, hogy az ingatlantárgyak egyes árujellemzői milyen mértékben befolyásolják azok jövedelmezőségét. Innen ered az igény, hogy a fejlesztési szektor a legjövedelmezőbb ingatlantípusokat hozza létre. A gazdálkodási szektor elégtelen fejlettsége mellett, ahogy az jelenleg a hazai ingatlanpiacon, a fejlesztési szektor iránti kereslet közvetlenül a forgalmi szektorból kerül át.
2. A tranzakciók lebonyolításának módja szerint az ingatlanpiac elsődleges és másodlagosra osztható.
Az elsődleges ingatlanpiacon szokás érteni az újonnan létrehozott, illetve a privatizált tárgyakkal kötött tranzakciók összességét. Biztosítja az ingatlanok gazdasági forgalomba hozatalát.
Másodlagos ingatlanpiac alatt - a már létrehozott, működő objektumokkal végrehajtott tranzakciók, amelyek a piacra került objektumok egyik tulajdonostól a másikhoz történő továbbértékesítéséhez vagy egyéb átadásához kapcsolódnak.
Az elsődleges és másodlagos piacok, amelyek egyetlen ingatlanpiac két részeként működnek, kölcsönösen befolyásolják egymást.
3. A teljes ingatlanpiacon belüli tranzakciótípusok szerint kiemelhető: adásvételi piac; bérlés; jelzáloghitelek; tulajdonjogok (trösztkezelés) stb.
4. Üzemkészültségi fok szerint: folyamatban lévő építés; Új építés; rekonstruálandó építkezés stb.
5. Tulajdonforma szerint: magáningatlan; állami és önkormányzati ingatlantárgyak.
6. Iparágak szerint: ipari létesítmények; mezőgazdasági létesítmények; középületek és építmények; rekreációs stb.
7. Funkcionális rendeltetés szerint: lakóingatlan; ipari épületek; nem termelő épületek és helyiségek (irodák, raktárak stb.); szállodák; kereskedelmi és vendéglátó helyiségek stb.
8. Ingatlan típusa szerint: földpiac; épületek és építmények; helyiségek; vállalkozások mint ingatlankomplexumok; társasházak; ingatlanjogok; évelő ültetvények.
A fenti ingatlanpiacok közül nagy jelentőséggel bírnak a legfejlettebb telek-, lakó- és kereskedelmi (nem lakáscélú) ingatlanpiacok.
Különféle piaci struktúrák alakultak ki és működnek aktívan az ingatlanpiacon, hozzájárulva a forgalom hatékonyságához. Az elsődleges és a másodlagos piac alanyai közötti kapcsolatok és kapcsolatok összetett funkcionális szerkezettel rendelkeznek, melynek célja a fogyasztói ingatlanigények kielégítése.
Az ingatlanpiac működésének jellemzői:
Az ingatlanpiacnak megvannak a maga sajátosságai:
1. Magas "küszöb" szintű beruházás szükségessége. Elég nehéz pontosan olyan mennyiségben ingatlant szerezni, amennyit a befektető szeretne. Ehhez jelentős és jól körülhatárolható források szükségesek, amihez egyrészt szükség lehet más vagyon csökkentésére, másrészt előfordulhat, hogy a befektető egyszerűen nem rendelkezik elegendő forrással.
2. A menedzsment szükségessége. Az ingatlanok – a többi eszközzel ellentétben – jobban szorulnak kezelésre, hogy bevételt termeljenek. A jövedelmezőség szintje jelentősen függ a gazdálkodás hatékonyságától. Ez legalább két következtetést von le:
a. a legtöbb befektető számára az ingatlan, mint befektetési tárgy meglehetősen összetett eszköz;
b. Az ingatlankezelés területén kellő ismeretekkel rendelkező befektetők számára előnyös befektetési objektum lehet, amely lehetővé teszi, hogy több bevételhez jusson és ellenőrzést szerezzen az eszköz felett.
3. Az ingatlanok heterogenitása. Ez a tényező jelentős jövedelemkülönbséget határoz meg az azonos típusú ingatlanok között akár ugyanazon a településen belül is.
4. A bevétel védelme az inflációval szemben. Az ingatlanok jobban védettek az inflációval szemben, mint a pénzügyi eszközök. A bérleti díj vagy az ár révén az infláció átkerül a jövedelembe, így a jövedelem az inflációval együtt nő.
5. Magas tranzakciós költségek. Az ingatlanügyletek magas tranzakciós (működési) költségeket igényelnek. Kereskedelmi ingatlanoknál ezek a költségek hozzávetőlegesen az objektum árának 1%-át teszik ki, lakóingatlanoknál lényegesen magasabbak, és elérhetik az ár 10%-át is.
6. Az ingatlanból származó bevétel alacsony korrelációja a pénzügyi eszközökből származó bevételekkel. Az ingatlanból származó bevétel relatív függetlensége a pénzügyi eszközökből származó bevételhez képest az ingatlant egyfajta döntőbíróvá teszi a pénzügyi eszközök portfólióiban.
7. Az árképzés jellemzői. A tőzsdei árak a közelmúltban – elsősorban vállalati – értékpapír-tranzakciók közvetlen következményei. Az ingatlanpiaci árképzés az utolsó eladás és a folyamatban lévő ügylet résztvevői közötti tárgyalások eredménye. Ezért - az értékpapírpiacon az árazás dinamikusabb, mint az ingatlanpiacon, és gyakoribbak az áringadozások.
8. A befektetett pénzeszközök biztonsága. Az ingatlan több garanciát nyújt a befektetőnek a befektetett pénzeszközök biztonságára. A Föld elpusztíthatatlan (ha nem vesszük figyelembe minőségeinek esetleges romlását). Az épületek és építmények tartós szerkezetek, de az ingatlanok biztosítása további erőfeszítéseket igényelhet (például biztosítást).
A többi pénzügyi eszközhöz képest számos megkülönböztető tulajdonsággal rendelkező ingatlan a teljes befektetési portfólió részének, lehetővé téve a teljes kockázat csökkentését, és önálló eszköznek is tekinthető. Ugyanakkor az ingatlan termeléshez vagy személyes fogyasztáshoz szükséges áruként is megvásárolható.
Az ingatlanpiac tehát az ingatlanba történő tőkebefektetés szférájaként és az ingatlanügyletekből fakadó gazdasági kapcsolatrendszerként jellemezhető.
Az ingatlantárgyak nagyobb mértékben ki vannak téve a kormány befolyásának, mint bármely más áru, aminek következtében az ezekbe az ingatlanokba történő befektetések elvesztésének kockázata magasabb lehet, mint más áruk esetében.
Az ingatlanpiacon árucikknek nevezzük azt a földdarabot, amelyen találhatók természeti erőforrásai (talaj, víz, ásványi és növényi erőforrások), valamint a rajta található épületek és építmények. Ezen túlmenően az ingatlan ún. szerves része: az összetételében lévő tárgyak, amelyek bizonyos feltételek mellett „ingóként” értelmezhetők. Ez fontos az értékesítési ügyleteknél, a jelzálogkölcsönöknél, a lízingfeltételeknél és az ingatlanértékeléseknél.
Ennek megfelelően bármely létező ingatlantárgy több szakaszon megy keresztül. Ugyanis:
1. Teremtés - ingatlantárgyak fejlesztésének beruházási és kivitelezési szakasza (beruházási terv, ingatlan céljának meghatározása, tervezése, telekkiosztás, építés és átépítés), üzembe helyezés.
2. Korábban létrehozott ingatlanokhoz fűződő jogok forgalma , ideértve az eladást, lízinget stb. Ebben a szakaszban az előző ciklus befektetése megtérül, és a nyereség kezdete, valamint az erkölcsi és fizikai elhasználódás.
3. Ingatlankezelés - rendszerben a városi infrastruktúra és a közművek üzemeltetése, javítása, karbantartása. Ez a szakasz a leghosszabb, és az ingatlan üzemeltetésének megvalósíthatósága, valamint a fizikai és elavultság megszüntetésére fordított költségek mértéke korlátozza.
Az ingatlan, mint ezen a piacon forgó áru sajátosságai közé tartozik mindenekelőtt a stacionaritása (mozdulatlansága). Az ingatlantárgyak elválaszthatatlanok attól a területtől, ahol elhelyezkednek, és az ingatlanvásárló ezzel megszerzi a terület jellegzetességeinek teljes körét.
Az egyediség, egyediség, heterogenitás az ingatlanjellemzők másik csoportját alkotják. Az objektumok mérete és elrendezése, minősége és közszolgáltatási rendszerei (vízellátás, csatorna, fűtés, légkondicionálás, lift stb.), szerkezeti elemek és kivitelezések változhatnak.
Az ingatlan másik jellemző tulajdonsága a tartóssága, amely magasabb, mint a többi árué. A tartósság kötelezettséget ró az ingatlan tulajdonosára (nagy- és szépészeti) javítások elvégzésére és a fizikai állapotromlás mértékének ellenőrzésére.
Az ingatlantárgyakat a létrehozás időtartama is jellemzi. Az építési vagy rekonstrukciós ciklus átlagos időtartama 3-3,5 év.
Az ingatlan drága áru, és gyakran összetett pénzügyi konstrukciókat alkalmaznak a megszerzésére, beleértve a korábbi ingatlan értékének zálogjogát vagy beszámítását, különféle jelzálogkölcsönöket stb. más áruk tulajdonjogától, és ügylet tárgyát képezik. Az ingatlanra vonatkozó jogok átruházásának eljárásának összetettsége miatt az ingatlan áruként való likviditásának alacsony szintje jön létre, pl. nem lehet gyorsan megvalósítani.
Árképzési tényezők
Tényező besorolás:
Az ingatlanpiaci (PR) árazási tényezők elemzésekor szokás ezeket keresleti és kínálati tényezőkre bontani, a PR vonatkozásában belső és külső, árnövekedést serkentő és azt lassító, független és egymással összefüggő tényezőkre.
A 2. táblázat a lakáspiaci árazási tényezők tipikus szerkezetét mutatja be kibővítve.
Véleményünk szerint itt nem fordítanak kellő figyelmet a tényezőknek a vizsgált időszak mélységétől függő szétválasztására (hosszú, középtávon, rövidtávon eltérő tényezők hathatnak), a hierarchia szerint. szint (tényezőfa), a piac állapotának megfelelően (a piaci ciklus különböző fázisaiban, fejlődési szakaszaiban különböző tényezők hathatnak, és ugyanazon tényező hatásának természete ellentétes lehet).
Ebben a tekintetben figyelembe kell venni a táblázatban szereplő összes osztályozási jellemzőt.
3. táblázat - A PH árazási tényezőinek osztályozásának jelei:
A moszkvai lakáspiac sokéves kutatása alapján az alábbi táblázat fenomenológiai elemzést és a működési árazási tényezők listáját tartalmazza, feltüntetve azok besorolását az összes bevezetett kritérium szerint. Továbbá a diagramok a tényezők hierarchikus felépítését mutatják, a nyilak pedig a kölcsönhatásukat.
Fontos megjegyezni, hogy minden próbálkozást meg kell előznie az árazási tényezők értelmes, fenomenológiai elemzése, amely a piac szakértői ismeretére, a piaci minták kvalitatív és kvantitatív vizsgálatára épül, olyan jellemzőkre, amelyek megkülönböztetik az átmeneti gazdaságú országok piacait a fejlett piacgazdaságoktól. formalizált piaci modellezésnél. A matematikai modellek, még ha sikeresen átmentek is a tényezők szignifikancia statisztikai elemzésének szűrőin, nem tekinthetők megfelelőnek, ha nem a piacon egy adott fázisban és szakaszban lezajló folyamatok természetére vonatkozó közgazdasági hipotézisen alapulnak. fejlődéséről.
Árképzési tényezők az ingatlanpiacon és kapcsolatuk.
4. táblázat - Árképzési tényezők az ingatlanpiacon és kapcsolatuk
| Tényezők | Tényezők fenomenológiai elemzése |
| Keresleti tényezők | |
| 1. A tényleges lakáskereslet volumene | Belső pH-tényező 1-es sorrendben. Hosszú távon a 2-es és 3-as faktortól függ. Középtávon a 3-as, 4-es és 5-ös faktortól, valamint az árszinttől függ (visszacsatolás – a kereslet árrugalmas). Növekedéssel - áremelkedéshez, csökkenéssel - eséshez vezet. |
| 2. Lakásigény (potenciális kereslet) | 2-es nagyságrendű belső, hosszú távú PH-tényező. Az Orosz Föderáció történelmi lakáshiányát (14-es faktor) figyelembe véve ez az 1-es faktoron keresztül folyamatosan emeli az árakat. |
| 3. A lakosság jövedelmei és differenciálásuk | A 2-es sorrend külső tényezője. A 6-os és 7-es faktortól függ. Hosszú távon a jövedelem növekedésével az 1-es tényező és ezen keresztül az árak növekedéséhez, csökkenéséhez pedig eséshez vezet. Középtávon az Orosz Föderációban a jövedelmek nagy differenciáltsága oda vezet, hogy az árak emelkedésével az alacsony jövedelmű lakosság jelentős része elhagyja a piacot, az árak növekedése leáll, és ha a jövedelmek tovább nőnek, a kereslet elhalasztott. fél időszak alatt új kereslet- és árnövekedésben realizálódott. |
A 4. táblázat folytatása
| 4. A lakosság és a spekulatív befektetők lakásvásárlási hajlandósága és árelvárásai | РР 2-es nagyságrendű belső tényező. Hosszú távon szűkös piac mellett folyamatosan magas, középtávon a 3-as (jövedelemnövekedési ütemben rugalmas), 8-as és 9-es tényezőtől függ. (a rubel erősödésével, alacsonyabb inflációval nő, a rubel leértékelődésével, emelkedő inflációval - esik), 12 (a fejlesztőkkel szembeni bizalmatlanság, alacsony építési ütem mellett a lakosság elhagyja a helyi piacot). Az 1-es faktoron keresztül az árak növekedéséhez vezet, amikor nő, és az árak csökkenéséhez, ha csökken. Az árváltozással fordított összefüggés van: az árvárakozások inerciálisak, és az árak emelkedésekor a vevők sietősek a vásárláshoz, növelik a kereslet volumenét és serkentik az árakat, ha pedig csökkennek, kilépnek a piacról, egyenletes áremelkedést várva. nagyobb csökkenést, ezáltal csökkentve a keresletet és növelve az árcsökkenés ütemét. |
| 5. Vevői lakáshitelek kondíciói és volumene, beleértve jelzáloghitel, a jelzálog-ügyletek száma és aránya | A megbízás külső tényezője 2. A 6-11. tényezőktől és a bankközösség politikájától függ. Amikor a feltételek javulnak (2003-2006), az 1-es faktoron keresztül serkenti az árnövekedést, ha a körülmények rosszabbodnak (2008-200), csökkenti az 1-es faktort és leállítja az árak ösztönzését. Az 1-es és 13-as faktorral fordított összefüggés áll fenn: magas árnövekedési ütem mellett csökken a lakáskínálat és a jelzáloghitel-ügyletek, ami lassítja az árnövekedést. |
A 4. táblázat folytatása
| 6. Makro-pénzügyi tényezők (monetáris bázis) | A 3. megrendelés külső tényezője. A 7-11. tényezőktől és a Központi Bank monetáris politikájától függ. Növekedéssel hozzájárul a lakosság jövedelmének növekedéséhez, az 1-es faktoron keresztül - az árak növekedéséhez, csökkenésével - a jövedelem növekedési ütemének, a lakosság pénzköltési hajlandóságának csökkenéséhez, valamint a faktoron keresztül. 1 gátolja az árnövekedést. |
| 7. Makrogazdasági tényezők (a GDP növekedési üteme, ipari termelés, foglalkoztatási ráta) | 3-as nagyságrendű külső tényezők. Az orosz gazdaság nyersanyag-jellegének körülményei között elsősorban a 10-es tényezőtől függ. A növekedéssel hozzájárul a monetáris bázis növekedéséhez, ezen keresztül pedig a 6 tényezők növekedéséhez. , 5, 3, 1 és árak. |
| 8. Infláció és defláció | A 3. rendelés külső tényezője. Függ a 9-11-es faktortól és az egyrendű 6-os tényezőtől. Befolyásolja a 4-es, 5-ös faktort és ezeken keresztül - az 1-es faktort és az árakat. |
| 9. Makro-pénzügyi tényezők (árfolyamváltozások - leértékelés és átértékelés) | 4-es sorrendű külső tényező. A 10-11. tényezőktől függ. A rubelnek a dollárral szembeni erősödésével Oroszország dollárosított gazdaságának körülményei között megnő a lakosság hajlandósága rubel- és dollármegtakarítások elköltésére és lakásvásárlásra (4-es faktor), ami az 1-es faktoron keresztül kismértékben hozzájárul az árak növekedéséhez. A zökkenőmentes leértékelésnél a dollármegtakarítások elköltési hajlandósága csökken, míg a rubelmegtakarítás nő, az árakra gyakorolt hatás nem határozható meg. Egy éles leértékelődéssel fellép a lakosság hatósági pénzügyi politikájával szembeni bizalmatlansága, csökken az összes megtakarítás elköltésére való hajlandóság, csökken a lakáskereslet, és nem ösztönzik az árak növekedését. Egy éles átértékeléssel nő az összes megtakarítás elköltésére való hajlandóság ("menekülés a dollárból"), az ingatlant megtakarítási eszköznek tekintik. |
| 10. Az olaj és más exportáruk árai | |
| 11. A tőkeexport volumene | A megrendelés külső tényezője 5. A világpiaci viszonyoktól függ. Az 5-9. tényezőkön keresztül meghatározza az effektív keresletet és a lakásárakat. |
| 12. A fejlesztők és létesítmények hírneve | 5. rendű belső tényező. A meglévő és épülő lakásállomány állapotától függ (tényező. Befolyásoló tényező 4. |
| Ellátási tényezők | |
| 13. Lakásellátás mennyisége | A belső pH-tényező körülbelül 1. Hosszú távon a 14-es (a másodlagos piacon) és a 15-ös tényezőtől (az építési volumen növekedése növeli a kínálatot és visszafogja az árak növekedését) függ. Középtávon az 1-es tényezővel fordított összefüggés mutatható ki: ha nagy a kereslet, a kínálat kimosódik a listákról, ami hozzájárul az árak növekedéséhez és a jelzáloghitel-tranzakciók számának növekedésének megfékezéséhez, ha a kereslet csökken, felhalmozódik a kínálat, megfékezi az árak növekedését, és hozzájárul a jelzálog-tranzakciók számának és arányának növekedéséhez. Csökkent kereslet esetén ez a 22-es tényezőtől függ – az eladók csökkentik a kínálatot, hogy ösztönözzék az árakat. |
| 14. Konkrét lakásállomány | A pH belső tényezője kb. 2. Függ a város, régió történelmi helyzetétől, a leromlott alap selejtezésétől és az építkezés volumenétől (15-ös faktor). A jelenlegi helyzetben ez hosszú távon a lakáskereslet magas szintjéhez vezet (2. faktor), és a háztartások jövedelmének pozitív növekedésétől függően (3. faktor) magasabb árakhoz vezet (2000-2008). A jövedelem csökkenésével (2009) semleges. Középtávon semleges. |
| 15. A lakások építésének és üzembe helyezésének volumene, a létesítmények építésének üteme | 2-es rendű belső pH-tényező. 16-22-es faktoroktól függ. A 13-as és 14-es faktoron keresztül hat: az építési volumenek növekedése hosszú távon növeli a lakásállományt és a kínálat volumenét, és ezáltal hosszú távon lassítja az áremelkedés ütemét. A lakáshiány és a piaci növekedés (2000-2008) helyzetben semleges. Középtávon semleges. Válsághelyzetben (2009) az üzembe helyezési volumen csökkenése nem befolyásolja az árak alakulását, az építkezés lassulása viszont a 4-es tényezőt és ezen keresztül az árakat érinti. |
| 16. Lakásépítés finanszírozása fejlesztői és befektetői saját forrásból, bankhitel, lakossági és befektetői-spekuláns forrásból, egyéb bevont forrásból | 3. rendű belső pH-tényező. Függ a makrogazdasági feltételektől (7-es faktor), a fejlesztő befektetési stratégiájától (20-as faktor), az alternatív befektetési objektumok elérhetőségétől (21-es faktor). A banki hitelezés emellett a 6-11. tényezőktől és a banki közösség politikájától is függ. A lakosság és a befektetők-spekulánsok általi finanszírozás a 3-5., 12. és végső soron - 1. tényezőtől függ. A finanszírozás növekedése hosszú távon növeli az építkezés volumenét (15. faktor), és segít csökkenteni az árnövekedés ütemét. . Középtávon felgyorsítja az épületek építésének ütemét, és ezáltal 12-es faktort, ezen keresztül pedig a keresletet (1. faktor) és az árakat növeli. |
| 17. Az építés költsége és teljes (beruházási) költsége | 3-as rendű belső pH-tényező. 18-19-es faktoroktól függ. Középtávon a projektek magas árszintje és jövedelmezősége mellett (2005-2007) nem befolyásolja az eladási árakat, alacsony ár- és jövedelmezőség mellett (2009) a fejlesztők piacról való kivonulásához vezet. , az építőipar és a kínálat volumenének csökkenése (15. és 13. faktor), és serkenti az áremelkedést. Hosszú távon, magas árak és jövedelmezőség mellett tőke áramlik be az erőforrás szektorokba, nő az erőforrás-termelés, így a költségek emelkedése ellenére az építési volumen nő, ami lassíthatja a lakásárak növekedését. |
| 18. Lakásépítési telkek rendelkezésre állása és a hozzáférés feltételei | A megrendelés külső tényezője 4. Függ a város, régió, ország földegyenlegétől, a földáraktól, a szövetségi, regionális, helyi hatóságok lakásépítési fejlesztési politikájától, valamint annak műszaki és infrastrukturális támogatásától. Befolyásolja a 17-es, 15-ös tényezőt és ezen keresztül - az árakat hosszú távon. |
| 19. Erőforrás támogatás az építkezéshez | Belső rendelési tényező 4. Függ az erőforrás-termelők termelési kapacitásainak (beleértve a technológiákat, berendezéseket, személyzetet) elérhetőségétől, az erőforrások áraitól (alacsony áron, a fejlesztéshez nem elegendő beruházás mellett, erőforráshiány alakul ki). Befolyásolja a 17-es, 15-ös tényezőt és ezen keresztül - az árakat hosszú távon és néha középtávon is. |
| 20. A fejlesztő piacra lépésének és a piacon való munkavégzésének adminisztratív és gazdasági feltételei | A rend külső tényezője 4. Függ a városrendezési szabályozás területén a hatóságok politikájától, a folyamat bürokratizáltságának és korrupciós fokától, a fejlesztés jövedelmezőségének mértékétől. Befolyásolja a 17-es, 15-ös faktort és ezen keresztül - az árakat hosszú, középtávon és esetenként rövid távon is. |
| 21. Alternatív befektetési objektumok elérhetősége | A megrendelés külső tényezője 4. Ez a regionális és világpiaci feltételektől függ, és vonzó befektetési objektumok keresésében fejeződik ki városon, régión, országon kívül, a PR-n (tőzsdén) kívül. Befolyásolja az építőipar és a lakáskínálat volumenét (15., 14. faktor), valamint az effektív kereslet volumenét (1. faktor): a 2006-2007-es helyzetben a fejlesztők, a befektetők és a vásárlók Moszkvából vándoroltak a moszkvai régióba, Oroszországtól Bulgáriáig, Montenegróig stb. .P. |
| 22. A fejlesztők befektetési stratégiája | A megrendelés belső tényezője 5. Függ a fejlesztők gazdasági, vezetői képzettségétől és az ország és régió helyzetétől. A terjeszkedési stratégia hosszú és középtávon a pénzügyi források jelentős számú telken és új projekten való szétszóródásához és az objektumok építésének csökkenéséhez vezet, majd a 15. és 13. faktoron keresztül árnövekedést serkent, ill. a 4-es és 1-es faktoron keresztül a kereslet és az árak csökkenéséhez, az építkezések befagyásához és a fejlesztők tönkretételéhez vezet (2004, 2009). A megalapozott befektetési stratégia optimalizálja a vonzott befektetéseket és a valós költségeket, és az építési volumen evolúciós növekedéséhez vezet, kilátásba helyezve az árak növekedési ütemének megfékezését. |
| 23. Eladók és fejlesztők marketing- és árstratégiája | A megrendelés belső tényezője 5. A profit várható szintjétől függ, amellyel kapcsolatban a piacnak áremelést kínálnak. Olyan helyzetben, amikor a tényleges kereslet meghaladja a kínálatot, az elvárások teljesülnek (2003-2007). Fordított helyzetben három stratégia lehetséges. 1) Az eladók csökkentik az árakat (0-as faktor), ezzel elérve a kereslet, az árak és az eladások növekedését. 2) Az eladók csökkentik a kínálat mennyiségét (13-as faktor), egyensúlyt keresve a kereslet volumenével és az emelkedő árakkal. 3) Az eladók nem csökkentik az árakat, ezáltal csökkentik a piaci forgalmat, és külső tényezők hatására a kereslet növekedésére számítanak. |
2. Az ingatlanpiaci árképzés elemzése a moszkvai régió példáján.
5. táblázat - a telkek átlagos árai a legközelebbi moszkvai régióban 4 irányban 2015 áprilisában.
| sz. p / p | A telek elhelyezkedése egyedi lakásépítéshez (jó megközelíthetőség, gázellátás, vízellátás, áramellátás) | Eladási ár, rub./sotka | Távolság MKAD-tól, km (1-20 km-re számolva) | Átlagár, rub./sotka |
| 1. | Kaluga autópálya | 762 500 | 470 000 | |
| 565 217 | ||||
| 381 818 | ||||
| 166 500 | ||||
| 2. | Kijev autópálya | 750 000 | 585 000 | |
| 600 000 | ||||
| 521 700 | ||||
| 466 667 | ||||
| 3. | Novorizhskoe autópálya | 646 153 | 554 000 | |
| 603 000 | ||||
| 413 333 | ||||
| 4. | Rublevo - Uspenskoe autópálya | 1 474 015 | 955 000 | |
| 1 000 000 | ||||
| 700 000 | ||||
| 645 000 |
Amint az 1. táblázatból látható, az elemzéshez 4 irányt vettünk (Kaluga, Kijev, Novorizhskoye és Rublevo-Uspenskoe autópálya), amelyeket a beruházás szempontjából a legígéretesebbnek tartunk. Az összes helyszínt a következő mutatók szerint választották ki: engedélyezett használat (cél) - egyedi lakásépítés, távolság a moszkvai körgyűrűtől 1 km-től 20 km-ig, a mérnöki infrastruktúra elérhetősége - gázellátás, vízellátás, áramellátás, jó bekötőutak (aszfalt). A kiválasztott árak alapján kiszámítottuk a 100 négyzetméterre eső átlagos telekköltséget, és a kapott adatokat diagramban mutattuk be (2. ábra).
2. ábra - A telkek átlagárai 2015 áprilisában
Ahhoz, hogy teljes képet kapjunk a földpiac helyzetéről, meg kell találni, mennyivel nőttek vagy csökkentek a földárak. Elemezzük az elmúlt évet, és hasonlítsuk össze a mai mutatókkal (6. táblázat).
6. táblázat – Moszkva legközelebbi külvárosában található telkek árának dinamikája a 2014. november és 2015. április közötti időszakban
A 2. táblázatból az következik, hogy az elmúlt hat hónapban a legközelebbi külvárosi telkek árai jelentősen emelkedtek. A legnagyobb drágulás a Rublevo-Uszpenszkoje autópályán található telkeken esett vissza (71%-kal). Szakértői vélemények segítségével mérlegelje az ilyen kolosszális növekedés okait.
„A moszkvai régió legdrágább telkei a Rublevo-Uspenskoye irányban találhatók: itt, Moszkvától 12 km-en belül kínálják a földet, amelynek ára tízszer magasabb, mint a hasonló telkek ára más területeken. a közeli moszkvai régióból.
A kedvező szélrózsa, a veszélyes iparágak hiánya, a fenyőerdők, a városi vízfolyásoktól nem rontott Moszkva folyó és az általánosan fejlett infrastruktúra teszik igazán vonzóvá ezeket a területeket. Az irány presztízsét mindenekelőtt az ott élők társadalmi helyzete magyarázza. Rubljovka különleges helyzete történelmileg alakult ki. Valamikor ezeket a területeket a királyi udvar választotta, majd itt élt az ország politikai, kulturális és üzleti elitje. Ma a Rublevo-Uspenskoye autópálya mentén található sok faluban a gazdag kreatív értelmiség képviselői és a legmagasabb rangú tisztviselők laknak. A régi vidéki múlt és a modernitás összeolvadt, ami ezeket a helyeket népszerûvé teszi jócskán egészségtelen izgalommal.
Ugyanilyen érdekes szempont, hogy mennyi föld van a moszkvai régióban, és mennyi föld van magánszemélyek tulajdonában, akik saját projektjeikhez vagy megbízható befektetési objektumként vásárolnak telkeket.
„Bár az elmúlt évtizedben a moszkvai régió vált a házépítés központjává Oroszországban, a moszkvai régió földpiaca továbbra is a fővárosi régió ingatlanpiacának egyik legzártabb szegmense. A szakértők szerint a térségben jelenleg a piaci forgalomba hozható szabad földterületek megközelítőleg 60-70%-a mindössze két-három tucat tulajdonos kezében összpontosul. A moszkvai régió latifundistái jelenleg arról döntenek, hogyan használják tovább az ellenőrzésük alatt álló földterületeket.
A moszkvai régió ingatlanalapja szerint a régió teljes területe 4 579,9 ezer hektár (7. táblázat).
7. táblázat - A moszkvai régió földjeinek megoszlása kategóriák szerint
Mutassuk be az adatokat diagram formájában, és alakítsuk át százalékossá, hogy megkapjuk a részesedéseket (3. ábra).
3. ábra - a moszkvai régió földjei eloszlásának szerkezete kategóriák szerint.
A moszkvai régió földjének körülbelül 30%-a magántulajdonban van. Számos szakértő szerint mintegy 60%-a a bankközösséget képviselő struktúrák és befektetési célú földet vásárló befektetési alapok tulajdonában van; mintegy 25-30%-a befektetési és építőipari társaság, amely a leglikvidebb telkeket keresi fejlesztésre; 10-15%-a magánszemélyek, akik saját projektjeikhez, vagy megbízható befektetési céllal telket szereznek. Vizualizáljuk az adatokat a 4. ábrán.
4. ábra - a moszkvai régió földjeinek összetétele.
Következtetés
Az árképzés problémája kiemelt helyet foglal el a piaci viszonyok rendszerében. Ennek megfelelően ezen a piacon az árak változása számos tényezőtől függ, az ingatlanpiaci árazás gyakran közvetlenül függ a régió társadalmi-gazdasági állapotától, fejlettségétől és beruházásaitól. A szakértők gyakran nehezen tudják felmérni a valós piaci helyzetet, mivel nehéz megbízható információkat szerezni az ügyletekről. A fő elemzési eszköz itt a piac feltételes felosztása több szegmensre. Ennek kritériuma lehet az objektumok elhelyezkedése, minősége, rendeltetése, vagy akár a jellemzők egész sora, amelyeket ebben a tanfolyami munkában részletesen megvizsgáltunk.
A "Mikrogazdasági árképzési minták az ingatlanpiacon" témában kidolgozott szakdolgozatban a fő figyelmet az ingatlanpiaci árképzési mechanizmus tanulmányozására és a moszkvai régió földpiacának elemzésére fordítják, valamint fejlődésének kilátásait. Ehhez a moszkvai régióban lévő telkek árait vették figyelembe és 4 irányba elemezték (Kaluga autópálya, Kijevi autópálya, Novorizhskoye autópálya, Rublevo - Uspenskoe autópálya). Az elemzés kimutatta, hogy az elmúlt hat hónapban a legközelebbi külvárosi telkek árai jelentősen emelkedtek. A legmagasabb arány akár 71% a Rublevo-Uspenskoe autópálya irányában. A nagy területű telkek nagy földigényűek. Szakértők szerint a földérték növekedési üteme idővel lelassul.
Az árkalkuláció minden lehetséges módszerrel és módszerrel történő tanulmányozása eredményeként a moszkvai régió ingatlanjai példáján a következő eredmények születtek.
1. Az ingatlanpiac lényegének átgondolása;
2.Az árképzési tényezők meghatározása;
3. Tanulmányozta az ingatlanpiaci árazás tényezőit és azok kapcsolatát;
4. A moszkvai régió példáján megvizsgáljuk az ingatlanpiaci árképzési mintákat, és meghatározzuk a fejlődési kilátásokat. Ehhez a moszkvai régióban lévő telkek árait több területen elemezték.
Bibliográfiai lista
1. Árképzés: tankönyv / szerkesztette Dr. Econ. tudományok, prof. V.A. Szlepova. - M.: The Economist, 2007. - 574s
2. Árképzés: tankönyv / I.K. Szalimzhanov. -2. kiadás, törölve. – M.: KNORUS, 2008. – 304 p.
3. Makhovikova, G.A. Mikroökonómia. Haladó tanfolyam: Tankönyv és műhely / G.A. Makhovikova, S.V. Pereverzeva. - Lyubertsy: Jurait, 2015. - 322 p.
4. 34. Makhovikova, G.A. Mikroökonómia. haladó tanfolyam. tankönyv és műhely / G.A. Makhovikova, S.V. Pereverzeva. - Lyubertsy: Yurayt, 2016. - 322 p.
5. 35. Mokhovikova, G.A. Mikroökonómia: Tankönyv agglegényeknek / G.A. Mokhovikov. - M.: Yurayt, 2013. - 268 p.
6. 36. Mankiw, N.G. Mikroökonómia / N.G. Mankiw, M. Taylor; Per. angolról. A.P. Szmolszkij. - Szentpétervár: Piter, 2013. - 544 p.
7. 37. Nikulina, I.N. Mikroökonómia: Tankönyv / I.N. Nikulin. - M.: NITs INFRA-M, 2013. - 553 p.
8. 38. Nosova, S.S. Mikroökonómia. Előadásjegyzet: Tankönyv / S.S. Nosov. - M.: KnoRus, 2013. - 224 p.
9. 39. Rozanova, N.M. A cég mikroökonómiája: Tankönyv / N.M. Rozanova, I.V. Zoroaster. - M.: Binom, 2013. - 383 p.
10. 40. Rozanova, N.M. Mikroökonómia. Feladatok és gyakorlatok. oktatóanyag. Keselyű UMC "Szakmai tankönyv". ("Gyakorlati tanfolyam" sorozat). / N.M. Rozanov. - M.: UNITI, 2013. - 559 p.
11. Galperin, V.M. Mikroökonómia. 3 kötetben T. 2. Mikroökonómia / V.M. Galperin. - Szentpétervár: Ek. iskola Állami Egyetemi Közgazdaságtudományi Felsőiskola, 2008. - 512 p.
12. Gromyko, V.V. Mikroökonómia: Tankönyv / V.V. Gromyko, G.P. Zsuravlev. - M.: ITs RIOR, 2012. - 159 p.
13. Huseynov, R.M. Mikroökonómia: Tankönyv agglegényeknek / R.M. Huseynov, V.A. Semenikhin. - M.: Omega-L, 2012. - 447 p.
14. Dengov, V.V. Mikroökonómia 2 kötet v.2. tényezőpiacok. egyensúlyi. kockázati közgazdaságtan 4. kiadás. tankönyv alap- és posztgraduális tanulmányokhoz / V.V. Pénz. - Lyubertsy: Yurayt, 2016. - 384 p.
15. Dengov, V.V. Mikroökonómia 2 kötet v.1. fogyasztói magatartás elmélete. cégelmélet. piacelmélet 4. kiadás. tankönyv alap- és posztgraduális tanulmányokhoz / V.V. Pénz. - Lyubertsy: Yurayt, 2016. - 410 p.
16. Jaley, D.A. Mikroökonómia: emelt szint: Tankönyv: Per. angolról. / IGEN. Jaley, F.D. Reni; Tudományos szerk. V.P. Busygin [i dr.]. - M.: ID GU HSE, 2011. - 733 p.
17. Jaley, D.A. Mikroökonómia: emelt szint / D.A. Jaley. - M.: GU VSHE, 2011. - 733 p.
18. Efimova E.G. Közgazdasági elmélet. 1. rész Mikroökonómia. 4. kiadás, font / E.G. Efimova, S.A. Bordunova, M.D. Zaslavskaya, I.S. Potapov. - M.: MGIU, 2008. - 237 p.
19. Zhuravleva, G.P. Közgazdasági elmélet. Mikroökonómia: Tankönyv / G.P. Zhuravleva, N.A. Pozdnyakov, Yu.A. Pozdnyakov. - M.: INFRA-M, 2013. - 440 p.
20. Anokhin, L. M. Mikroökonómia [Szöveg]: tankönyv / L. M. Anokhin, A. A. Egorova, Yu. V. Petrichenko. - Cseljabinszk: Cseljab kiadó. állapot un-ta, 2012. - 213 p. : ill. - (Klasszikus egyetemi oktatás). - Bibliográfia: p. 212.
21. Gryaznova A.G. Mikroökonómia: elmélet és orosz gyakorlat: Tankönyv közgazdasági szakokon és területeken tanuló egyetemisták számára / Szerk. A. G. Grjaznova, A. Yu. Yudanova. - 2. kiadás - M.: KnoRus, 2001. - 541 p. - Bibliográfia: p. 542.
22. Protas. Mikroökonómia: Strukturális-logikai sémák: Tankönyv egyetemeknek / VF Protas. - M.: Bankok és tőzsdék: UNITI, 1996. - 168 p.
23. Pindike, R. S. Mikroökonómia [Szöveg]: [tankönyv]: per. angolról. / R. S. Pindike, D. L. Rubinfeld. - 2. kiadás - M.: Delo, 2001. - 807 p. : ill. - (Külgazdasági tankönyv).
24. Prykin B.V. Mikroökonómia táblázatokban és grafikonokban [Szöveg]: tankönyv egyetemeknek / B. V. Prykin [és mások]; szerk. B.V. Prykina. - M: Pénzügy: UNITI, 1999. - 503 p. : ill. - Bibliográfia: p. 496.
25. Safronchuk, M. V. Mikroökonómia [Szöveg]: bevezetés a mikroökonómiába: tesztek és feladatok / M. V. Safronchuk. - M: Eksmo, 2006. - 255 p. - (Felsőfokú gazdasági végzettség) (Teljes tanfolyam három nap alatt).
26. Safronchuk, M. V. Mikroökonómia [Szöveg]: előadásjegyzet: tankönyv / M. V. Safronchuk. - M: Eksmo, 2006. - 255 p. - (Teljes tanfolyam három nap alatt). - Rendelet. nevek: s. 254-255. - Bibliográfia: p. 246.
27. Sedov, V. V. Közgazdaságtan [Szöveg]: 3 részben: tankönyv / V. V. Sedov. - 2. kiadás, add. és átdolgozták. - Cseljabinszk: ChelGU, B.G. 2. rész: Mikroökonómia. - 2007. - 215 p. : ill.
| Paraméter neve | Jelentése |
| Cikk tárgya: | Árképzés az ingatlanpiacon |
| Rubrika (tematikus kategória) | Ház |
Az ingatlanpiaci árképzés az utolsó eladás és a folyamatban lévő ügylet résztvevői közötti tárgyalások eredménye. Ezért - az értékpapírpiacon az árazás dinamikusabb, mint az ingatlanpiacon, és gyakoribbak az áringadozások.
Bármely ingatlan árát, legyen az lakás, iroda vagy nyaraló, külső tényezők egész sora határozza meg. Különböző okok határozzák meg, hogy egy tárgy drágább, mint a másik, és fordítva, valamint az a tény, hogy az ingatlan egésze drágább vagy olcsóbb lesz.
A piaci árváltozások okainak elemzésekor minden külső tényezőt két fő kategóriába kell osztani: lokális és globális. A helyi tényezők közé tartoznak a különböző objektumok árkülönbségének jól ismert okai - ϶ᴛᴏ elhelyezkedés, épület típusa, az objektum töltési állapota, környezet. A helyi tényezők hatásának elszámolása az értékelés elméletében és gyakorlatában az úgynevezett korrekciók használatával fejeződik ki, amelyek szerint például egy földszinti lakás átlagosan 15%-kal olcsóbb, mint egy hasonló. átlagosan, és egy erkélyes lakás körülbelül 2%-kal drágább, mint az ugyanilyen, de erkély nélküli lakás. Ez a lista még sokáig folytatható.
Ismerve a helyi tényezők árbefolyásának mértékét, az ingatlanárak általános aktuális szintjének ismeretében megoldható az egyedi objektum értékelésének problémája. Ugyanakkor a helyi tényezők figyelembevétele nem teszi lehetővé a piac egészének fejlődését, növekedésének vagy hanyatlásának előrejelzését. A piaci dinamika kihívásainak kezeléséhez elengedhetetlen a globális tényezőkre való odafigyelés. Ezek mindenekelőtt a makrogazdasági jellemzők: a politikai és gazdasági helyzet, az üzlet és a termelés fejlettségi foka az adott városban, az export és a beruházások volumene, a lakosság jövedelmi szintje. Ezek a tényezők határozzák meg azt a tényt, hogy Moszkvában az ingatlanárak nagyjából egyenlő arányban minden piaci szegmensben magasabbak, mint Szentpéterváron vagy Volgográdban, de alacsonyabbak, mint Londonban vagy Párizsban.
Az árképzést befolyásoló összes tényező helyi és globális felosztása egy másik nagyon hasznos tulajdonsággal rendelkezik. A helyi tényezőket főként egy adott objektum paraméterei határozzák meg, de gyengén függnek az időtől. Például a téglaházak bizonyos arányban drágábbak, mint a hasonló panelházak. Így volt ez öt, tíz vagy több éve is, nyilvánvaló, hogy a jövőben is így lesz. Valószínűleg olcsóbb lesz a külvárosi lakhatás, mint a központban, a park közelében pedig drágább, mint az ipari övezet közelében. Az első közelítésben a lokális tényezőket egyáltalán időtől függetlennek tekinthetjük. Ha szerepük változáson megy keresztül, például a sztálini házak presztízsének fokozatos hanyatlása, vagy a cellás kommunikáció rohamos fejlődése miatt csökken a telefon szerepe a lakásban, akkor ez a folyamat évekig tart, és kézzelfogható változások következhetnek be. csak öt-tíz év múlva figyelhető meg.
A globális tényezők éppen ellenkezőleg, ellentétes tulajdonságokkal rendelkeznek. A Οʜᴎ idővel sokkal gyorsabban változnak, reagálva a gazdasági és politikai környezet változásaira, de minden ingatlanra jellemzőek. Kedvező gazdasági környezetben például nagyjából arányosan drágul bármely ingatlan, míg válság idején minden piaci szegmens hasonló visszaesést tapasztal. Természetesen további okok miatt a piac általános felfutásával egyes ingatlankategóriák valamivel gyorsabban, mások kicsit lassabban drágulhatnak, de ezek inkább finom korrekciók.
A fent leírt filozófia képezi az ʼʼIngatlanpiaci indikátorokʼʼ elemző központ módszertanának alapját. Könnyen ábrázolható egy egyszerű szimbolikus képlet formájában (a valódi számítási képletek természetesen sokkal bonyolultabbak):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi)
Ebben a képletben Ck(t,pi) egy bizonyos k-edik ingatlantárgy ára, amely a G(t)-ből áll - az összes objektumra jellemző globális tényezők hozzájárulása, ᴛ.ᴇ. független k-tól és pi-től, és Lk(pi) a lokális tényezők hozzájárulása a k-adik objektumhoz, független a t időtől. A pi értékek az objektumot leíró paraméterek halmaza.
Ennek a megközelítésnek a gyakorlati haszna: egyrészt jelentősen javítja az értékelési problémák megoldását. Általában egy adott lakás értékelésekor a jelenleg piacon lévő analógokat használják, például az elmúlt hónap alapjaiban, amelyek mennyisége korlátozott. Ha analógokat kell találnia mondjuk egy kétszobás lakáshoz egy 17 emeletes panelházban, nem messze a metróállomástól, nem a földszinten, akkor jelen pillanatban előfordulhat, hogy egyáltalán nincsenek ilyen apartmanok, vagy lehet, hogy csak kettő vagy három. Ez azt jelenti, hogy a kapott becslés rendkívül pontatlan lesz. A legtöbb elemző táblázatban, amely az átlagos árak értékeit mutatja be a lakások ilyen szűk alosztályaira (például háztípus - kerület), a cellák majdnem fele üres, mert. nincs elég statisztika.
Az árazásban a lokális és a globális tényezők szétválasztásának módszere lehetővé teszi a lokális tényezők - az értékelési korrekciók - befolyásának sokkal pontosabb kiszámítását a sokéves statisztikák felhasználásával, mivel ezek a korrekciók szinte függetlenek az időtől. Ugyanakkor egy ilyen értékelési rendszer komoly előzetes számításokat igényel. Ahhoz, hogy ez a módszer alkalmas legyen a gyakorlati használatra, szükséges egy ingyenes lakásértékelési szolgáltatás megszervezése a fent leírt számítási mechanizmus segítségével. Ez lehetővé teszi, hogy mindenki használja az új technikát és tesztelje azt működés közben.
Az új megközelítés második fontos következménye a teljes ingatlanpiacra jellemző G(t) függvény megjelenése, amely nem egy konkrét objektumtól függ, és a piac egészének dinamikáját írja le. Az aktuális Ck árszint és Lk korrekciókészlet ismeretében számítható ki. Ezt a függvényt költségindexnek vagy négyzetméterdíjnak nevezzük. A G(t) függvény nem az átlagár, ahogy első pillantásra tűnhet, bár értékei közel állnak az átlagárhoz. Ez a függvény matematikailag helyes mutatója az ingatlanpiac egészének dinamikájának, ahogyan a részvényindexek is, az egyes cégek részvényárfolyamaitól eltérően, a részvénypiac összesített emelkedését vagy esését mutatják. Függetlenül attól, hogy az ingatlanpiac éppen zuhan vagy növekszik, az egyes objektumok árai szinkronban változnak - egyetlen ʼʼkötegbenʼʼ, és a költségindex csak mutatója ennek a ʼʼkötegnekʼʼ irányának.
Az új módszertannak számos jelentős előnye van. Az átlagár közvetlen kiszámítása az objektumok költségének átlagos értékének kiszámítása miatt következik be az aktuális hónapra (vagy hétre), majd a következőre és így tovább. Ennek eredményeként az átlagár minden új értéke az új időszak adatbázisa alapján kerül kiszámításra, és semmilyen módon nem kapcsolódik az előző időszak adatbázisához. Ez jellegzetes statisztikai ugrásokhoz vezet - az átlagár fűrészfogú görbéje, amely nem teszi lehetővé előrejelzések készítését. A grafikon aktuális pontjának ʼʼRiseʼʼ vagy ʼʼkudarcaʼʼ kifejezése egyáltalán nem jelenti a piac emelkedésének vagy esésének kezdetét - ϶ᴛᴏ csak statisztikai zaj.
A G(t) függvény kiszámításának módszertana éppen ellenkezőleg, az összes elmúlt év adatsorán számított Lk értékeket használja, ami miatt a G(t) új értékét az összes korábbi érték határozza meg. ennek a funkciónak. Ez többé-kevésbé sima grafikont eredményez. A sima költséggörbe pedig gyorsabbá teszi az új emelkedő vagy csökkenő trendek észlelését.
A leírt filozófia egyértelmű előnye az eredmények gyenge függése az aktuális minta méretétől, mivel Minden aktuális piaci mutatót elsősorban egy több éves időszakra vonatkozó adatok határoznak meg, és csak friss adatokkal korrigálnak. Jellemző paraméter az elemzők munkájára - a minta mérete egyszerűen értelmét veszti. A leírt módszer mintanagysága az összes valaha eladott vagy eladott lakás – több millió opció.
A logikailag helyes G(t) függvény megjelenésének fontos gyakorlati eredménye az ingatlanpiac kapcsolata más makrogazdasági paraméterekkel. Mint tudják, az ingatlan nem árucikk.
Házigazda: ref.rf
Minden tárgy egyedi és különbözik egymástól. A teljes ingatlanpiacra jellemző G(t) függvény, amely ennek a piacnak a dinamikáját fejezi ki, egyfajta ʼʼközös nevezőʼʼ, amely lehetővé teszi az ingatlanok összehasonlítását más tevékenységi területekkel. Például a G(t) függvény - a lakhatási költségindex - négyzetméterárfolyamnak tekinthető - egyfajta analógja a világ valutáinak - a dollár vagy az euró - árfolyamának. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, a leírt ideológia fontos lépés az ingatlanpiac és a gazdaság más szektorai közötti híd megteremtésében.
Árképzési módszer - az áruk árának kiszámítási módja, figyelembe véve a termelési költségeket, az átlagos nyereséget, valamint figyelembe véve a keresletet és a kínálatot.
Az árképzési módszereknek a következő három csoportja különböztethető meg:
1) A saját költségen alapuló árképzés az egységnyi termelési alapköltség és a vállalkozás által elvesztett nyereség eredményeként történő megállapításon alapul.
"Költségek + nyereség" módszer.
Az ár a következő képlet szerint kerül kiszámításra: P = C x (l + R/ 100),
ahol C - az áruk előállításának és értékesítésének fajlagos folyó költségei,
R - standard jövedelmezőség.
A "cél profit" módszere.
В этoм cлyчae фиpмa зapaнee плaниpyeт жeлaeмый ypoвeнь peнтaбeльнocти вceгo oбъeмa пpoизвoдcтвa пpoдyкции (в пpeдeлax имeющиxcя пpoизвoдcтвeнныx мoщнocтeй и плaнoвoй ceбecтoимocти oбъeмa выпycкa) и ocyщecтвляeт pacчeт пo фopмyлe: Р = С + Е x К,
ahol C - az áruk előállításával és értékesítésével kapcsolatos konkrét folyó költségek,
K - az áruk előállítása és értékesítése alapján meghatározott álló- és működőtőke-befektetések,
E - a tőke megtérülési rátája, amely tükrözi a vállalkozás adózás előtti nyereségének kívánt összegét.
2) Kereslet alapú árképzés Пpи иcпoльзoвaнии этoгo мeтoдa иcxoдят из кaчecтвeннoгo и кoличecтвeннoгo aнaлизa пoтpeбитeльcкиx xapaктepиcтик тoвapa либo из вeличины экoнoмичecкoгo эффeктa, пoлyчaeмoгo пoтpeбитeлeм зa вpeмя иcпoльзoвaния тoвapa. Az itt vizsgálandó fontos elemek a hasznosság (a termék észlelt értéke) és a termék árérzékenysége.
3) Versenyorientált árképzés.
Az átlagos piaci árak módszere. A módszer a versenyadatok alapján számított "piaci átlagáron" feltételezi az áruk értékesítését.
A "verseny a vezetőért" módszer. Ezzel a módszerrel egy termék árának megállapítása a vezető versenytárs ára alapján történik, figyelembe véve a piaci versenyhelyzetet, a termék differenciáltságát és minőségét. Lényegében ez a módszer azt feltételezi, hogy nem alakítja ki saját árpolitikáját a vezető árra összpontosítva.
Az ár megállapítása nyílt aukciók alapján. A módszer valószínűségi becsléseket használ, és a következő számítási sorrendet feltételezi:
a szerződés teljesítésével kapcsolatos költségek kiszámítása;
a potenciális versenytársak által alkalmazott kereskedési taktikák elemzése;
annak a valószínűségének meghatározása, hogy a cég ajánlatának ára alacsonyabb lesz, mint a versenytársak által kért ár;
az ár értékének meghatározása, amely a vállalkozás "várható maximális nyereségét" hozza.
Az árképzés problémája kiemelt helyet foglal el a piaci viszonyok rendszerében. Az áruk és szolgáltatások árának Oroszországban végrehajtott liberalizációja az állam árszabályozási folyamatra gyakorolt befolyásának csökkenéséhez és az árak jelentős növekedéséhez vezetett. A mesterségesen emelt árakkal a termelők megtérítik az esetleges termelési költségeket, ugyanakkor nem érdekeltek az áru minőségének javításában. Az árazási rendszer 1992 óta a szabad, piaci árak használatára korlátozódik, amelyek értékét az árupiaci kereslet és kínálat határozza meg. Az állami árszabályozást a monopolállami vállalatok által termelt áruk szűk körére alkalmazzák.
Árképzés az ingatlanpiacon - koncepció és típusok. Az "Ingatlanpiaci árak" kategória besorolása és jellemzői 2017, 2018.
Az ingatlanpiac működésének jellemzői. Az ingatlanpiacot kiszolgáló árak.
Építési termékek árának meghatározására szolgáló módszerek. Ingyenes (szerződéses) árak kialakítása.
Bérelt épületek, helyiségek bérleti díjának kialakítása.
Az ingatlanpiacon ipari létesítmények, folyamatban lévő építkezések, lakások eladása, helyiségek bérbeadása folyik. Ez a piac a nemzetgazdaság szerves része.
Ingatlanpiaci infrastruktúra - értékesítés, aukciók, tanácsadó és ingatlancégek, ingatlankereskedelemre szakosodott ügynökségek.
Az ingatlanpiac kialakulásának jellemzői:
Az ingatlanpiac regionális, helyi piacok összessége, amelyek jelentősen különböznek egymástól az árak, a kockázati szint és az ingatlanbefektetések hatékonysága tekintetében.
Az ingatlan álló helyzetű, helyről-helyre nem mozgatható, így az ingatlan átruházása az eladóról a vevőre a rá vonatkozó jogok átruházásával történik.
Az ingatlan adás-vétel tőkemozgás, azaz. jövedelemtermelő érték, hiszen vásárolt ház, lakás stb. magasabb áron eladható.
Az ingatlanpiac számos, viszonylag különálló szegmensből áll (ipari épületek, lakások, nem lakáscélú helyiségek, telek stb.). Ezen szegmensek mindegyike önállóan fejlődik, és saját jogszabályi és szabályozási kerettel rendelkezik.
Az ingatlanállomány nagy része az építőipar terméke.
Az ingatlanpiac két összetevőből áll:
elsődleges piac- ez egy olyan gazdasági helyzet, amikor az ingatlan, mint áru először kerül a piacra. A fő eladók a köztársasági és helyi hatóságok által képviselt állam, építőipari cégek - lakó- és nem lakáscélú ingatlanok beszállítói;
másodlagos piac, ahol az ingatlan olyan áruként működik, amelyet korábban egy meghatározott tulajdonos – egy magánszemély vagy jogi személy – használt és birtokol.
Az építőipar termékének számító ingatlanok árképzési jellemzői előre meghatározottak az iparág technológiai folyamatának sajátosságai, a piac gazdasági és jogi szabályozása. Ezek tartalmazzák:
különféle építési termékek (ipari célú épületek és építmények, oktatási és egészségügyi létesítmények, lakások stb.);
méretarány, vagyis az egyes tárgyak több milliárd rubelbe kerülnek;
a tárgyak területi rögzítettsége - felhasználásuk a gyártás helyén;
termékek előállítása egyedi projekt szerint "megrendelés alapján";
az építési költségek természeti és éghajlati viszonyoktól való függése;
a gyártási ciklus hosszú időtartama (több hónaptól több évig).
Mivel sok objektum építése hosszú ideig tart, ezért az ingatlanköltség mellett bizonyos típusú munkák, mérföldkövek, szerkezeti elemek stb. árait is meghatározzák. E tekintetben az építési termékek piaca sokféle ártípust kínál.
Az ingatlanárak fajtái.
Az építési és szerelési munkák becsült költsége, amely az épületek, építmények felállításának és a berendezések felszerelésének költségeiből áll.
Az építési és szerelési munkák becsült költsége, amely magában foglalja a berendezések beszerzésének költségét és az egyéb tőkeköltségeket.
Az építési termékek szerződéses árai, amelyekről a megrendelő és a vállalkozó megállapodik, és az építési és szerelési munkák becsült költségén, valamint a kötelező adókon és levonásokon alapulnak.
Építési termékek szerződéses ajánlattételi árai, pályázatok (pályázatok) során meghatározottak.
Tőzsdei és aukciós árak, amelyek ingatlantőzsdéken vagy építési projektek értékesítésére szolgáló aukciók során alakulnak ki.
Lakásárak, figyelembe véve annak fogyasztói tulajdonságait, valamint nyaralók, garázsok, nyaralók árai.
Bérelt lakó- és nem lakáscélú épületek bérleti díja, figyelembe véve az épület maradványértékét, komfortját, elhelyezkedését, amortizációt, telekfizetést.
Hozzávetőleges számítások, elemzések során felhasznált fogyasztói egységenkénti vagy teljesítményegységenkénti egységárak (1 m 2 lakó- vagy hasznos terület költsége, 1 km vezeték, egy ülőhely moziban stb.).
