Különféle okok miatt lehet szükség az üzleti ingatlan értékelésére, például egy jövőbeni eladás vagy egy befektetési kockázatelemzés miatt. Az érték meghatározásához összeadhatja a tulajdonában lévő összes eszköz értékét. De az üzlet nem csak tárgyi eszközök, mindenekelőtt a bevétel, amit hoznak vagy hozhatnak.
Nem elég felmérni, hogy a vállalkozás és vagyona milyen pénzügyi áramlást tud nyújtani, hanem ezeket a cash flow-kat is össze kell kapcsolni a jelen idővel annak megállapításához, hogy a fizetendő aktuális ár ésszerű-e a várható nyereséggel. a jövő.
Nézzük meg közelebbről a diszkontált cash flow módszert (DCF), amelyet egy vállalkozás értékének felmérésére használnak.
A diszkontált cash flow módszer (a „discounted cash flow method” név angol változata) az üzleti ingatlanok értékének elemzése, amely az értékelt eszközök várható hozamának becslésén alapul.
Leszámítolás a jövőbeni pénzáramlások reálarányának fogalmát jelenti, amelyet az értékelt ingatlan adhat, és ez a pénz ma.
A pénz értékének csökkenésének közgazdasági törvénye kimondja, hogy ugyanannyiért most kevesebbet vásárolhatsz, mint a jövőben. A diszkontálás lényege, hogy a jelen pillanatot válasszuk kiindulópontnak, amelyre mind a nyereség, mind a veszteség várható pénzügyi áramlásának értéke csökken. Ehhez jelentkezzen diszkontráta (együttható, ráta), amely a cash flow-k megtérülését, vagyis azok jövedelmezőségét jelenti.
Egy fontos mutató is átmeneti: hány évre veszik figyelembe a tervezett bevételt.
A pénzáramlások diszkontálásának módszere univerzálisnak tekinthető, mivel lehetővé teszi annak meghatározását, hogy mennyit ér a jövőbeli bevétel a jelenben. A pénzáramlások ingadozóak lehetnek, a nyereséget veszteség válthatja fel, dinamikájukat nem mindig lehet előre látni. De mindig értékelheti a megszerzett ingatlant a ma megszerzett előnyök szempontjából, amelyeket a jövőben adhat.
Célszerű a DDP módszert használni, ha:
FONTOS! A módszer nyilvánvaló előnyei mellett figyelembe kell venni azokat a tényezőket is, amelyek csökkenthetik annak megbízhatóságát: az előrejelzések megvalósításában előforduló hibákat és az értékelő úgynevezett szimpátiáját.
A jövőbeli pénzáramlások előrejelzéséhez és a jelenlegi pillanathoz való hozzáigazításához a következő adatokra van szükség:
Ezek alapján megvizsgáljuk a pénzáramlások diszkontálási módszerének számítási algoritmusát.
A számítások alapja a jövedelmezőség, vagyis az értékelt ingatlanból származó valós pénzáramlás. Figyelembe venni " nettó szabad pénzáramlás”, vagyis azokat a pénzeszközöket, amelyek az összes költség levonása után a tulajdonos rendelkezésére állnak, beleértve a beruházásokat is.
Az elszámolási időszak meghatározása az értékelés tárgyával kapcsolatos információk mennyiségétől függ. Ha van belőlük elegendő a hosszú távú előrejelzések készítéséhez, akkor hosszabb időtartamot lehet választani, vagy javítani lehet a becslés pontosságán.
Az orosz gazdasági realitások körülményei között a többé-kevésbé pontos gazdasági előrejelzések átlagos periódusa 35 év.
Ez a mutató a bevétel összegét az aktuális időre hozza a költségekhez viszonyítva. Ehhez a pénzáramokat meg kell szorozni a diszkontrátával, amely az a megállapított megtérülési ráta, amelyre az értékelés tárgyába fektetett befektető számíthat. Az árfolyam meghatározásához a következő tényezőket használják:
A kedvezmény együtthatóját a következő képlet határozza meg:
K d \u003d 1 / (1 + C d) N t
A DCF módszer megfelelő használatához a következő, az értékelési gyakorlatban bevált algoritmus szerint kell eljárni:
Az értékcsökkenést az áramlások elszámolásakor nem veszik figyelembe. Az áramlásokat az előrejelzési időszak minden évére külön-külön veszik figyelembe.
REFERENCIA! Az Orosz Föderációban nem magukat az áramlásokat választják leggyakrabban a DCF-módszer alkalmazásához, hanem a nettó működési bevételt az adósságok megterhelése nélkül, az adóköteles nyereséget és a működési költségekkel csökkentett cash flow-t.
DDP = ∑ N t=1 DP / (1+ Sd) t
A tőkebefektetések (befektetések) során a pénz időértékét számítják ki. A befektetési objektumok megvalósításába ma pénzt fektetnek be, és a beruházásokból származó bevétel az objektum teljes működési ideje alatt befolyik. A tőke nem más, mint diszkontált érték. Ez azt jelenti, hogy a vagyon bármely eleme, amely hosszú időn keresztül rendszeres jövedelmet hoz tulajdonosának, tőke, értékét pedig diszkontálás segítségével számítják ki.
Kedvezmény - ez egy olyan módszer, amely a jövőbeni bevételek jelenértékére való hozzáállásán alapul. Feltételezi, hogy a jövőbeni pénz kevesebbet fog érni, mint a mai pénz az időpreferencia pozitív rátája miatt (a „jelenbeli javak” magasabb értéke a „jövő javakhoz” képest).
Kn = K 0 (1 + r)n.
A diszkontálási eljárás megkönnyítésére speciális táblázatok állnak rendelkezésre, amelyek segítségével gyorsan kiszámíthatja a jövőbeni bevétel aktuális értékét és meghozhatja a megfelelő döntést.
Leszámítolás- a jövőbeli kifizetések költségének a jelenlegi értékre hozása. Azt a gazdasági tényt tükrözi, hogy a jelenleg rendelkezésre álló pénzösszeg b O nagyobb érték, mint a jövőben megjelenő azonos összeg. Ez a művelet a kamatos kamat fordítottja. Az ezekben a számításokban használt kamatlábat diszkontrátának nevezzük.
A befektetések számítása megköveteli a pénzáramlások jelenértékének kiszámítását, vagyis a jövőben várható kiadások és bevételek áramlásának értékét a jelen pillanatban érvényes értékre váltani.
A diszkontráta kiszámítása ebben az esetben nem egyszerű feladat. Az egyik leggyakoribb módszer a WACC, a súlyozott átlagos tőkeköltség kiszámítása. Azok. a teljes tőkeköltség kiszámítása, figyelembe véve az egyes alkatrészek költségét és ezen részek arányát a teljes összegben.
A probléma a felhalmozás fordítottja (kamatszámítás): az ismert felhalmozott összegű FV-ből ki kell számítani a kezdeti tőke PV összeget. Például mennyit kell bankbetétre helyezni, hogy öt év alatt 500 ezer rubelt kapjon. Ebben az esetben a diszkontrátát egy egyszerű képlet segítségével számítják ki.
A banki gyakorlatban a diszkontálás problémája akkor merül fel, ha pénzbeli kötelezettségeket (például váltót) a fizetési határidő lejárta előtt vásárol. Váltó esetén ezt a műveletet ún számla elszámolása. Ha a váltót a lejárat előtt pénzre akarja váltani a váltó tulajdonosa, a bankhoz fordul a váltó leszámítolása iránt.
Ebben az esetben a bank a névértéknél kisebb összeget fizet a számla tulajdonosának. A névérték és a befizetett összeg különbözetét ún kedvezmény. Értékét az elszámolás, a törlesztés időpontjától és a diszkontrátától (leszámítolási rátától) függő diszkontálási képletek alapján számítják ki. 3
Példa:
Vegyünk két feltételes projektet. Mindkét projekt 500 rubel kezdeti beruházást igényel, nincs más költség. Az „A” projekt végrehajtásakor a befektető az év végén 500 rubel bevételt kap három évig. A "B" projekt végrehajtásakor a befektető az első év végén és a második év végén 300 rubel, a harmadik év végén pedig 1100 rubel bevételt kap. A befektetőnek választania kell egy ilyen projektet.
Tegyük fel, hogy egy befektető évi 25%-os diszkontrátát határozott meg. Az "A" és "B" projektek jelenértékét (NPV) a következőképpen számítják ki:
ahol P k - pénzmozgások az 1. évtől az n-ig terjedő időszakra;
r - diszkontráta - 25%;
I - kezdeti befektetés - 500.
NPV A = - 500 \u003d 476 rubel;
NPV B \u003d - 500 \u003d 495,2 rubel.
Így a befektető a „B” projektet választja. Ha azonban például évi 35%-os diszkontrátát határoz meg, akkor az „A” és „B” projektek jelenlegi költségei 347,9 és 333,9 rubelnek felelnek meg. illetve (a számítás hasonló az előzőhöz). Ebben az esetben az "A" projekt előnyösebb a befektető számára.
Ezért a beruházó döntése teljes mértékben a diszkontráta értékétől függ: ha az meghaladja a 30,28%-ot (ilyen NPV A = B NPV értékkel), akkor az "A" projektet részesítjük előnyben, ha kevesebbet, akkor a "B" projektet. jövedelmezőbb lesz.
Leszámítolási együttható- a diszkontáláshoz, azaz a pénzforgalom összegének hozásához használt együttható m-a beruházási projekt eredményességének többlépcsős számításának második lépése az elnevezett pillanatig a redukció pillanata(nem feltétlenül esik egybe az alapnyomatékkal). A képlet szerint számítva
ahol Km- kedvezmény együttható; tm – t 0 - a becsült időszak és a csökkentés pillanata közötti intervallum (években); E- a diszkontráta, amely lehet minden számítási lépésnél azonos vagy változó.
Névleges kamatláb a jelenlegi piaci kamatláb, infláció nélkül. A reálkamat a várható infláció mértékével korrigált nominális kamatláb.
A reálkamat határozza meg a beruházások célszerűségéről (vagy célszerűtlenségéről) szóló döntést. Például, ha a nominális ráta 40%, és a várható infláció 50%, akkor a reálráta: 40 - 50 = -10%.
A hitelkamat szintjét befolyásoló fő tényezők a kölcsön kockázatának mértéke; a futamidő, amelyre a kölcsönt kiadják; hitelösszeg; az adózás mértéke; a piaci verseny korlátozását.
A hitel kamata határozza meg a beruházási aktivitás mértékét. Az alacsony kamatláb a beruházások növekedéséhez és a termelés bővüléséhez vezet, míg a magas kamat éppen ellenkezőleg, gátolja a beruházást és a termelést.
Így a piacgazdaság iránti érdeklődés az egyensúly áraként működik a tőkepiacon - egy termelési tényezőben. A tőkekínálat tárgyánál a kamat bevételként, a kereslet alanyánál - mint a hitelfelvevőnél felmerülő költségként működik.
A vállalkozás tőkéje különböző, rövid és hosszú távú pénzügyi forrásokból alakul ki. Ezen források bevonása bizonyos, a vállalkozásnál felmerülő költségekkel jár. Ezeknek a költségeknek a tőkeösszeg százalékában kifejezett összessége a cég tőkéjének ára (költsége).
A diszkontálási módszer egy olyan közgazdasági törvényen alapul, amely tükrözi a módszer lényegét, és leírja a pénz csökkenő értékét. E törvény szerint a pénz idővel a jelenlegi értékéhez képest fokozatosan leértékelődik (elveszíti értékét). Más változások is előfordulhatnak a pénz értékében. Ahhoz, hogy a számításokban egy ilyen változás folyamatát figyelembe lehessen venni (például a beruházás potenciális gazdasági hatékonyságának számításakor), az aktuális értékelési pillanatot kell kiindulópontnak venni, majd a jövőbeli összeget hozni. pénzáramlások (a pénzeszközök be- és kiáramlása) a jelen pillanatig, meghatározva a pénz értékében bekövetkezett változás mértékét.
A diszkontált Cash Flow pontosan az a számítás, amely lehetővé teszi, hogy ezt diszkonttényezővel végezzük. A cikkben bemutatjuk, hogyan kell kiszámítani a diszkontált cash flow-t.
A Discounted Cash Flow angol kifejezést, amely diszkontálást jelent, a képletekben általában DCF vagy az orosz változatban DDP rövidítésként jelenítik meg. Az a befektető, aki a legjövedelmezőbb befektetés mellett dönt, ezt az eredményt számos más jövedelem-megközelítési módszerrel használja fel a jövőbeni helyzet pontosabb előrejelzésére, valamint a gazdasági és pénzügyi stratégiák kiválasztására. Közöttük:
Így például a DCF paraméter bevezetése a megtérülési idő (DPP) számítási képletébe gyakorlatilag megbízhatóbbá teszi a számítási eredményeket, mivel a pénz értékének időbeli változása teszi lehetővé az általános értékelést. a folyamatban lévő projekt kilátásai. A beruházási projektek eredményességének értékelésénél a mozgási tényező figyelembevétele miatt az ilyen módszereket dinamikusnak is nevezik.
A diszkontálási módszerek a jövedelemszemlélet komponenseiként szerepelnek, és így segítik a vállalkozás összértékének és potenciáljának kiszámítását. A diszkontált cash flow módszer a pénzügyi áramlások instabilitása mellett is indokoltan alkalmazható, hiszen nagy pontosságot mutat. A pontosság javítása érdekében a számítást a pénzeszközök átvételének sajátosságai és módjai figyelembevételével végzik.
A diszkontált pénzforgalmi módszernek azonban vannak hátrányai is. A főbbek közül leggyakrabban kettőt neveznek:
A módszert azonban aktívan alkalmazzák, ha valószínű, hogy a jövőbeni pénzügyi áramlások jövedelmezősége elkezd eltérni a jelenlegi jövedelmezőségtől, ha a folyamatok szezonalitástól függenek, ha az építési projekt folyamatban van, és számos más esetben . Az aktuális pillanathoz való hozzáigazítás érdekében a nettó cash flow-t (NPF) használják. 
Az együtthatóra azért van szükség, hogy a potenciális visszatérést a jelenlegi értékre hozzuk. Ehhez az együttható értékét megszorozzuk az áramlások értékével. Magát az együtthatót a következő képlet alapján számítjuk ki, ahol az „r” betű a diszkontrátát jelöli (ezt „megtérülési rátának is nevezik”), a fokozat értékében szereplő „i” betű pedig az időtartamot jelöli. .
ahol az előző megjelöléseken kívül a „CF” az „i” időszakokban folyó cash flow-kat jelenti, „n” pedig azoknak az időszakoknak a száma, amelyekben a pénzügyi folyamatok beérkeznek.
A cash flow-k alatt - Cash Flow (CF) az értékelési gyakorlatban a következőképpen értendő:
A számítási algoritmus több szakasz áthaladását foglalja magában, beleértve a diszkontált cash flow elemzését.
A képlet kulcsparamétere a tét nagysága. Meghatározza azt a megtérülési rátát, amelyre egy projektbe beruházó befektetőnek számítania kell. Az arány számos tényezőtől függ:
Ennek értékelésére a befektetéselemzésben több módszer is létezik. Az alábbiakban felsoroljuk a legnépszerűbb módszereket a diszkontráta kiszámítására.
A módszerek különböző megközelítésekben különböznek, amelyek mindegyikét sajátos előnyök és hátrányok jellemzik.
Számos más egyszerű és összetett módszer is létezik, de a következő példában a diszkontrátát a fő képlet egyértelműsége és átláthatósága érdekében a „kockázatmentes ráta” és a „kockázati prémium” összegeként számítjuk ki. Az egyenlet első összetevője - a kockázatmentes kamatláb - a számítási példában egyenlő 15% -kal - az Orosz Föderáció Központi Bankjának irányadó kamatával. Ez a töredéke a kockázatmentes eszköz hozamának. A második komponenst - a kockázati prémiumot - szakértő határozza meg 8%-ban a termelési, innovációs, társadalmi, technológiai és egyéb kockázatok feltételes felmérése alapján. Ez a meglévő kockázatok megtérülési rátája. Összességében a diszkontrátát 23%-nak kell tekinteni.
Számítási példánk a 3-5 év közötti előrejelzési időszak megválasztásának hazai hagyományának felel meg. Vegyünk átlagosan 4 évet egy feltételes projektnél 23%-os diszkontráta mellett.
Mivel a mutató végső soron pozitív értékű, beszélhetünk a projekt kilátásainak további elemzéséről. A befektetések elemzéséhez a diszkontált cash flow módszert kell használni, és több alternatív projekt összegét kell összehasonlítani, hogy vonzerejük szerint rangsorolhatóak legyenek.
A bevételi megközelítést tartják a legelfogadhatóbbnak a befektetési motívumok szempontjából, mivel egy vállalkozás értékén nem egy eszközkészlet (épületek, építmények, gépek, berendezések, immateriális javak stb.) költségét kell érteni. ), hanem a jövőbeli bevételek áramlásának értékelése. A bevétel lehet a vállalkozás nyeresége, bevétel, kifizetett vagy potenciális osztalék, cash flow. Nézzük meg közelebbről az egyes jövedelem-megközelítési módszereket.
Egy vállalkozás piaci értékelése nagymértékben függ a kilátásaitól. Egy vállalkozás piaci értékének meghatározásakor tőkéjének csak azt a részét veszik figyelembe, amely a jövőben ilyen vagy olyan formában bevételt tud termelni. Ugyanakkor nagyon fontos, hogy a tulajdonos pontosan mikor kapja meg ezeket a bevételeket és milyen kockázattal jár. Mindezek a tényezők, amelyek befolyásolják a vállalkozás értékelését, a diszkontált cash flow módszerrel (DCF módszer) figyelembe vehetőek.
Cash flow - a vállalkozás tevékenységeiből származó várható időszakos készpénzbevételek sorozata, nem pedig a teljes összeg egyösszegű bevétele.
Egy vállalkozás értékének DCF módszerrel történő meghatározása azon a feltételezésen alapul, hogy a potenciális befektető nem fizet ezért az üzletért nagyobb összeget, mint az ebből az üzletből származó jövőbeli bevétel jelenértéke. Hasonlóképpen, a tulajdonos nem fogja eladni vállalkozását a tervezett jövőbeli bevételek jelenértékénél alacsonyabb áron. Együttműködésük eredményeként a felek megállapodnak a jövőbeni bevétel jelenértékével megegyező piaci árban.
A diszkontált cash flow módszer az ingatlan értékének meghatározása az abból várható bevételi források aktuális értékeinek összegzésével. A számításokat a képlet szerint végezzük
A DCF módszerrel végzett vállalatértékelés főbb szakaszai:
Tekintsük részletesebben az egyes szakaszokat.
1. Pénzforgalmi modell megválasztása. Egy vállalkozás értékelése során a két cash flow modell egyikét alkalmazzák: a saját tőkére fordított cash flow (nettó szabad cash flow) vagy a pénzáramlás az összes befektetett tőkére (adósságmentes cash flow).
A saját tőkére fordított cash flow alapján kerül meghatározásra a társaság saját tőkéjének piaci értéke. A saját tőke piaci értéke nem elvont fogalom: részvénytársaságoknál a törzsrészvények és az elsőbbségi részvények piaci értéke (ha ez utóbbi került kibocsátásra), a korlátolt felelősségű társaságoknál és a termelőszövetkezeteknél a részvények piaci értéke. részvények és az alapítók részvényei.
A számítás, amely a befektetett tőke cash flow-ján (a saját tőke és a hosszú lejáratú adósság összértéke) alapul, lehetővé teszi a társaság saját tőkéjének és hosszú lejáratú adósságának teljes piaci értékének meghatározását.
táblázatban. A 7. és 8. ábra a saját tőkére és a teljes befektetett tőkére vonatkozó cash flow kiszámításának algoritmusát mutatja.
7. táblázat A saját tőkére vonatkozó cash flow számítása
8. táblázat Cash flow számítás a teljes befektetett tőkére vonatkozóan
A cash flow mindkét modellben nominálisan (folyó áron) és reál (inflációval kiigazított) alapon is számítható.
2. Az előrejelzési időszak időtartamának meghatározása. A jövõbeli bevételek elõrejelzése az elõrejelzési horizont és a további számítások során felhasználandó jövedelemtípus meghatározásával kezdõdik. Az előrejelzési időszak időtartamának meghatározásakor figyelembe veszik a menedzsmentnek a vállalkozás következő évek fejlesztésére (felszámolására) vonatkozó terveit, a költségmutatók dinamikáját (bevétel, költség, nyereség), a kereslet alakulását, a termelést és az értékesítési volumeneket. Az előrejelzés bonyolultsága miatt az orosz vállalkozások értékelésekor az előrejelzési időszakot általában három évre szabják.
Ha a vállalkozás fennállásának megszűnésének nincs objektív oka, akkor feltételezzük, hogy a vállalkozás korlátlan ideig fennállhat. Több évtizedes vagy annál hosszabb bevételt még stabil gazdaságban sem lehet pontosabban megjósolni, ezért a vállalkozás élete két részre oszlik:
A bruttó árbevétel előrejelzésénél figyelembe veszik a termékpalettát, a termelési mennyiséget és az árakat, a termékek iránti keresletet, a termelési kapacitásokat, az ország és az ipar egészének gazdasági helyzetét, a versenyt, valamint a termelési terveket. a cég vezetése.
A költségek és a beruházások előrejelzésekor az értékbecslőnek:
Az aktuális költségek folyamatos „lépésben tartásának” képessége lehetővé teszi, hogy a termékválasztékot a legversenyképesebb pozíciók javára állítsa be, ésszerű árpolitikát alakítson ki a vállalat számára, reálisan értékelje az egyes szerkezeti egységeket hozzájárulásuk és hatékonyságuk szempontjából.
A költségek több szempont szerint osztályozhatók:
A költségek két osztályozása fontos az üzleti értékeléshez:
Ha a vállalkozás, mint önálló jogi személy, a tulajdonosoktól (részvényesektől) és a hitelezőktől elkülönülő diszkontrátát tekintjük, akkor ez a vállalkozás különböző forrásokból történő tőkevonzásának költségeként határozható meg. A diszkontrátát vagy a tőkeköltséget úgy kell kiszámítani, hogy három tényezőt vegyünk figyelembe:
A választott cash flow modelltől függően különböző módszereket alkalmaznak a diszkontráta meghatározására. A diszkontráták meghatározásának módszereit a 7. előadás mutatja be.
A diszkontráták meghatározása után kiszámítják a vállalkozás értékét az előrejelzés utáni időszakban, meghatározzák a jövőbeli cash flow-k jelenértékét az előrejelzés utáni időszakban, és elvégzik a végső korrekciókat.
6. Az érték kiszámítása az előrejelzés utáni időszakban. A vállalkozás hatékony irányításával annak élettartama a végtelenségig terjed. Indokolatlan több évtizedre előre jósolni, hiszen minél hosszabb az előrejelzés időtartama, annál kisebb az előrejelzés pontossága. Annak érdekében, hogy figyelembe vegyék azt a bevételt, amelyet a vállalkozás az előrejelzési időszakon kívül hozhat, a visszaállítás költségét meghatározzák.
A visszaállítás:
Az előrejelzés utáni időszak vállalkozásfejlesztési kilátásaitól függően az 1. táblázatban bemutatottak közül választunk egyet. 9 módszer az érték kiszámítására az előrejelzési időszak végén.
9. táblázat: A vállalkozás értékének számítási módszerei az előrejelzési időszak végén (visszatérítések)
|
Név |
Pályázati feltételek |
|
Megmentési érték számítási módszer |
Akkor használatos, ha az előrejelzést követő időszakban várhatóan a cég csődbe megy, majd a meglévő eszközök értékesítése következik. A felszámolási érték számításánál figyelembe kell venni a felszámolással járó költségeket és a sürgősségi (sürgős felszámolás) kedvezményt. Ez a módszer nem alkalmazható a növekedési szakaszban lévő, nyereséget termelő működő vállalkozás értékelésére. |
|
Nettó eszközérték számítási módszer |
A számítási technika hasonló a mentési érték számításokhoz, de nem veszi figyelembe a felszámolás költségeit és a társaság vagyonának sürgős értékesítése esetén járó kedvezményt. Ez a módszer alkalmazható olyan stabil vállalkozásnál, amelynek fő jellemzője a jelentős tárgyi eszközök (tőkeintenzív termelés), vagy ha a cég eszközeinek piaci értéken történő értékesítése várható az előrejelzési időszak végén. |
|
Becsült módszer |
Ez abból áll, hogy a cash flow-t értékmutatókká alakítják át, speciális együtthatók segítségével, amelyeket összehasonlítható vállalatok értékesítésére vonatkozó múltbeli adatok elemzéséből nyernek. A módszer akkor alkalmazható, ha hasonló vállalkozásokat gyakran adnak el és vásárolnak, és értékük alakulása igazolható. Mivel az orosz piacon a cégek értékesítésének gyakorlata rendkívül rossz, ennek a módszernek az alkalmazása a végső költség meghatározására nagyon problematikus. |
|
Gordon modell |
A projekt utáni éves bevételt értékké aktiválja a diszkontráta és a hosszú távú növekedési ráta különbségeként kiszámított tőkésítési mutató használatával. Növekedési ráták hiányában a kapitalizációs mutató megegyezik a diszkontrátával. A Gordon-modell a fennmaradó időszak stabil jövedelmének előrejelzésén alapul, és feltételezi, hogy az amortizáció és a tőkebefektetés egyenlő |
A vállalkozás értékének az előrejelzési időszak végén történő meghatározásának fő módja a Gordon-modell.
Gordon-modell - egy vállalkozás értékének meghatározása az előrejelzés utáni első év bevételének tőkésítésével olyan tőkésítési arány mellett, amely figyelembe veszi a pénzáramlás hosszú távú növekedési ütemét. A Gordon-modell szerinti végső költség számítása a képlet szerint történik
de FV - várható (jövőbeni) érték az előrejelzés utáni időszakban; CFterm - az előrejelzés utáni (maradék) időszak bevételének cash flow-ja; r - diszkontráta; g - a pénzáramlás hosszú távú (feltételesen állandó) növekedési üteme a fennmaradó időszakban.
A Gordon-modell alkalmazásának feltételei:
Elmondhatjuk tehát, hogy az előrejelzés utáni időszak értékének meghatározása azon a feltevésen alapul, hogy a vállalkozás az előrejelzési időszak lejárta után is képes bevételt termelni. Feltételezzük, hogy az előrejelzési időszak végét követően az üzleti bevételek stabilizálódnak, a hátralévő időszakban pedig stabil, hosszú távú növekedési ütem vagy végtelenül egységes jövedelem lesz.
A jövőbeli pénzáramlások és költségek jelenlegi értékének kiszámítása az előrejelzés utáni időszakban. Aktuális (diszkontált, jelen) érték - a vállalat cash flow-inak és visszaváltásainak értéke, meghatározott diszkontrátával az értékelés napjára diszkontálva.
A PV jelenérték számítása úgy történik, hogy az időszaknak megfelelő CF cash flow-t megszorozzuk a DF egység jelenértékének együtthatójával, figyelembe véve a kiválasztott r diszkontrátát. A számításokat a képlet szerint végezzük
Ez a képlet úgy diszkontálja a pénzáramlásokat, mintha az év végén érkeztek volna. Ha azonban a termelés szezonalitása és egyéb tényezők miatt a pénzforgalom nem az év végén koncentrálódik, akkor az előrejelzési időszak pénzáramának jelenérték-együtthatóját az év közepére javasolt meghatározni:
Ezután az előrejelzési időszak cash flow-inak aktuális értékeinek összegzésével meghatározzák a vállalkozás (vállalkozás) értékét az előrejelzési időszakban. A vállalkozás jelenlegi értékét a fennmaradó időszakban diszkontálási módszerrel határozzuk meg, a képlettel számított aktuális érték együttható segítségével
A vállalkozás előzetes értéke két összetevőből áll: az előrejelzési időszak cash flow-inak aktuális értékeinek és a vállalkozás hátralévő időszaki aktuális értékének összegéből. Ennek az algoritmusnak a végrehajtási sorrendje a táblázatban látható. 10.
Végső módosítások elkészítése. A vállalkozás előzetes értékének megállapítása után végső korrekciókat kell végezni a piaci érték végleges értékének meghatározásához. Három kiemelkedik közülük:
Az első módosítás azon alapul, hogy a bekerülési érték kiszámításánál a vállalkozásnak csak azokat az eszközeit veszik figyelembe, amelyek termelést folytatnak, nyereséget termelnek, azaz cash flow-t képeznek. De egy vállalkozásnak lehetnek olyan eszközei, amelyek közvetlenül nem vesznek részt a termelésben. Ha igen, akkor az értékük nem szerepel a cash flow-ban, de ez egyáltalán nem jelenti azt, hogy ne lenne értékük. Jelenleg sok orosz vállalkozás rendelkezik ilyen nemteljesítő eszközökkel (ingatlanok, gépek, berendezések), mivel a termelés elhúzódó visszaesése miatt a termelési kapacitások kihasználtsága rendkívül alacsony. Ezen eszközök közül sok olyan értékkel rendelkezik, amely például értékesítés során realizálható. Ezért meg kell határozni az ilyen eszközök piaci értékét, és hozzá kell adni a pénzáramlás diszkontálásával kapott értékhez.
A második módosítás a saját forgótőke tényleges értékének elszámolása. A diszkontált cash flow modellben a (általában iparági normák szerint meghatározott) értékesítési szinthez kötött, szükséges saját tőke forgótőkét vesszük figyelembe. Előfordulhat, hogy a vállalkozás saját forgótőkéjének tényleges értéke nem esik egybe a szükséges értékkel. Ennek megfelelően korrekcióra van szükség: a saját forgótőke többletét hozzá kell adni, és a hiányt le kell vonni az előzetes költség értékéből.
Ha a számításokat az összes befektetett tőkére a cash flow-modell segítségével végeztük, akkor egy harmadik módosításra kerül sor: a hosszú lejáratú adósság összegét levonjuk a megállapított értékből a saját tőke költségének meghatározásához.
Érdemes megjegyezni, hogy a DCF-módszer becslést ad a saját tőke költségére az irányító részesedés szintjén. Nyílt részvénytársaságban a kisebbségi részesedés értékének meghatározása esetén a nem irányító jelleg miatti kedvezmény levonásra kerül, a zárt részvénytársaságnál a nem irányító jelleg és a likviditás elégtelensége miatt kell kedvezményt tenni. .
Ebből arra következtethetünk, hogy a cash flow-k diszkontálásának módszere egy nagyon összetett, időigényes és többlépcsős módszer egy vállalkozás értékelésére. A módszer alkalmazása magas szintű tudást és szakmai felkészültséget kíván az értékelőtől. A világgyakorlatban gyakrabban alkalmazzák ezt a módszert, mint mások, pontosabban határozza meg egy vállalkozás piaci árát, ez a befektető számára a legnagyobb érdeklődés, hiszen ezzel a módszerrel eléri az értékbecslő azt az összeget, amit a befektető hajlandó fizetni. , figyelembe véve a vállalkozás jövőbeli elvárásait.
Téma: Leszámítolási módszerek (dinamikus).
Összetétel és diszkontálás.
Leszámítolási együttható.
Leszámítolási módszerek.
1. kérdés.Összetétel és diszkontálás.
A befektetési jellegű vezetői döntések meghozatalának folyamata a tervezett beruházások volumenének és a jövőbeni pénzbevételek felmérésén és összehasonlításán alapul. Mivel az összehasonlított mutatók különböző időpontokra vonatkoznak, a fő probléma összehasonlíthatóságuk problémája.
A pénz befektetési és visszaadási értékének összehasonlítása során két alapvető fogalmat szokás használni - a pénz jövőbeli értékét és jelenértékét.
A pénz jövőbeli értékének meghatározását ún felhalmozási folyamat vagy kompaundálás(összekeverés).
Ebben az esetben a kezdeti összeg (S) és a kamatláb (r) adott, a pénzáramlás a jelenből a jövőbe irányul.
A gyakorlatban gyakran felmerül a fordított probléma, amikor meg kell határozni, hogy ma mennyit kell befektetni ahhoz, hogy egy bizonyos idő elteltével egy előre meghatározott összeget megkapjunk.
A pénz jelenlegi (jelenlegi, jelenlegi, modern) értékének meghatározását ún leszámítolási folyamat, ami a növekmény inverze.
Ugyanakkor adott a jövőben várhatóan befolyó összeg (S "n) és a diszkonttényező (r), a pénzáramlás a jövőből a jelenbe irányul.
S =
2. kérdés. Leszámítolási együttható.
A diszkont ráta lehet:
inflációs ráta;
A kívánt, elvárt vagy alternatív hozam szintje;
Súlyozott átlagos tőkeköltség.
3. kérdés Leszámítolási módszerek.
A diszkontálási módszerek lehetővé teszik a különböző időszakok nettó készpénzbevételeinek párosítását. A diszkontálási eljárás figyelembe veszi az inflációt, a kockázatokat és a tőke alternatív költségét a projekt különböző szakaszaiban.
A beruházások gazdasági hatékonyságának felmérésére szolgáló dinamikus módszerek a következők:
Nettó jelenérték (NPV);
Profitability Index (PI);
Kedvezményes megtérülési idő (DPBP);
Belső megtérülési ráta (IRR).
Nettó jelenérték (Hálójelenlegiérték, NPV)
Nettó jelenérték - a diszkontált nettó készpénzbevételek teljes összege és a beruházás összege (a működési és befektetési tevékenység eredménye) közötti különbség.
Megmutatja a beruházási nyereség összegét a projekt teljes időszakára vonatkozóan.
Mivel a pénzáramlás időben eloszlik, a befektető (vagy elemző) által meghatározott tényezővel diszkontálja azt az éves százalékos hozam alapján, amelyet az általa befektetett tőkén szeretne vagy kaphat.
NPV= 
A bevétel évenkénti előrejelzésénél lehetőség szerint figyelembe kell venni a projekthez kapcsolódó összes bevételtípust, legyen az ipari és nem termelő jellegű. Tehát, ha a projekt végrehajtási időszakának végén a berendezések megmentési értéke vagy a forgótőke egy részének felszabadítása formájában pénzeszközöket terveznek kapni, akkor azokat a megfelelő időszakok bevételeként kell figyelembe venni.
Ha a projekt nem egyszeri befektetést, hanem pénzügyi források több éven át tartó következetes befektetését (m) foglalja magában, akkor az NPV kiszámításának képlete a következő:
NPV= 
k a tervezett átlagos éves infláció.
Előnyök:
Az NPV mutatónak van additív tulajdonsága (vagyis különféle projektek NPV-je hozzáadható), ami lehetővé teszi, hogy főként használják az optimális befektetési portfólió elemzésében.
Hibák:
Az NPV mutató nem teszi lehetővé a megközelítőleg azonos nettó jelenérték értékű, de eltérő tőkeintenzitású projektek összehasonlítását.
Indexjövedelmezőség(Jövedelmezőségi Index, PI).
A hozamindexet a diszkontált nettó pénzbevételek teljes összegének a befektetések értékéhez viszonyított aránya határozza meg.
Megmutatja a projekt relatív jövedelmezőségét, vagy a készpénzbevételek diszkontált értékét befektetési egységenként.
PI= 
A magasabb PI értékű projektek fenntarthatóbbak, mivel a cash flow-k csökkenése kevésbé befolyásolja a projekt teljesítményét.
Előnyök:
Figyelembe veszi az időtényezőt - vagyis figyelembe veszi a pénzáramlások időkomponensét;
Ez egy relatív mutató, így lehetővé teszi a megközelítőleg azonos nettó jelenértékű, de eltérő tőkeintenzitású projektek összehasonlítását.
Kedvezményes megtérülési idő (Kedvezményesmegtérülésidőszak, DPBP).
A diszkontált megtérülési idő az évek várható száma, amely alatt a befektetés diszkontált nettó készpénzbevételben megtérül.
Ennek a mutatónak a kiszámításának módja hasonló az egyszerű megtérülési idő kiszámításához a 2-es képlet segítségével.
Alkalmazási köre és felhasználási korlátai hasonlóak az egyszerű megtérülési időhöz.
Ez a kritérium figyelembe veszi a pénz időértékét, ezért előnyösebb, mint egy egyszerű megtérülési időszak.
Belsőnormamegérkezett(Belső megtérülési ráta, IRR).
A befektetések belső nyeresége alatt a diszkonttényező (r) olyan értéke értendő, amelynél a projekt NPV értéke nulla:
IRR=r, amelynél NPV=0.
A befektetés átlagos éves megtérülési rátáját mutatja.
Az IRR-t a súlyozott átlagos tőkeköltséggel (WACC) hasonlítják össze.
A mutató közgazdasági jelentése: a vállalat bármilyen befektetési jellegű döntést hozhat, amelynek jövedelmezőségi szintje nem alacsonyabb, mint a súlyozott átlagos tőkeköltség.
A belső megtérülési ráta az ismeretlen értékre (r) vonatkozó egyenlet megoldásával határozható meg:
=
0
Ha a számítási feltételek egyszerűek (egy pénzáramlás), akkor az IRR=r könnyen megtalálható.
Ha a számítási feltételek összetettek (a pénzáramlások időintervallumokra oszlanak el), akkor az IRR=r-t meglehetősen nehéz megtalálni:
Ebben az esetben az egymást követő iterációk (helyettesítések) módszerét alkalmazzuk. Ehhez az r1 diszkonttényező két értékét tetszőlegesen választják ki IRR= A számítások pontossága fordítottan arányos az intervallum hosszával (r1 ;r2). A nagy pontosság akkor érhető el, ha az intervallum hossza minimális és egyenlő 1%, azaz r1 és r2 a diszkont együttható értékei a legközelebbi egymáshoz.
