Az ilyen típusú jelzáloghitelezést külföldön széles körben alkalmazzák a gyakorlatban. Különféle komplex és sokoldalú külföldi modellek léteznek. A való életben ezek a láncszemek összekötik az emberi szükségletet, hogy saját lakásuk legyen, és ennek a személynek a pénzügyi területén meglévő korlátait.

Különösen fontos szerepet játszott a teljes hitelrendszer kialakításában és saját jelzáloghitelezési modelljének kialakításában Oroszországban az a lehetőség, hogy összehasonlíthassuk a Föderáció területén és külföldön történő hitelezés gyakorlatát.

A lakáscélú jelzálog -hitelezés leghatékonyabb modelljének kialakításához Oroszországnak egyszerűen bölcsen ki kell használnia a különböző külföldi bankrendszerek tapasztalatait a kölcsönök nyújtásában és azok kiszolgálásában, amelyek már elegendő mennyiségben halmozódtak fel.

Természetesen egy új hitelezési modell kialakításakor nem szabad a vakmásolás módszerét használni, elsősorban a különböző külföldi és orosz gazdasági helyzetek miatt. Egy minőségi összehasonlító jellemző és elemzés azonban feltárja az orosz jelzálog -hitelezési rendszer legproblémásabb területeit.

Külföldön gyakori jelzálog -hitelezési modellek

Ma az Egyesült Államoknak van sajátja Amerikai jelzáloghitelezési modell... Az amerikai ingatlanpiacot szinte teljes egészében csak kétféle hitel szolgálja:

Építési kölcsön

Az építési kölcsön a következőképpen szervezett hitelezési modell. A vállalkozó cég összegyűjti az összes szükséges dokumentumot, és építési kölcsönt kap a banktól. A kapott pénzeszközöket az összes tervezési munka elvégzésére, valamint az építési munkák végrehajtására fordítják.

Jelzálog

Ennek a modellnek a diagramja a következő. A vevő hitelt kap a banki struktúrában ingatlan, vagy inkább lakás vásárlására. A vásárolt ingatlan fedezete egy ilyen kölcsönnek.

Ebben az esetben a jelzáloghitelt ingatlanra vonatkozó jelzálogként vagy őrizetbe vételi aktus formájában adják ki. Ugyanezek a dokumentumok utalják át a lakást a banknak a hitel meg nem fizetése esetén, azzal a joggal, hogy a hitelfelvevő legfeljebb két éven belül megvásárolja az ingatlant, a fennmaradó tartozás teljes kifizetésével.

Németország területén a középkorban merült fel a jelzálog típusú hitelezés létrehozásának gondolata, akkoriban a föld volt a legértékesebb ingatlan. Ma Németország az az ország, amely a legjobb minőségi rendszerrel támogatja a hitelfelvevőket.

Így a német bankok hitelfelvevői készpénzben kaphatnak támogatást, ha a hitelfelvevőnek például gyermeke van, vagy közvetett juttatásban részesülhetnek a hitelfelvevő vagyoni helyzetének, családja teljes összetételének stb.

Alapvető jelzálog -hitelezési modellek

A jelzáloghitelek globális szintű klasszikus modelljei a következők:

• Egyszintű jelzálog-hitelezési modell

Számos nyugat -európai ország sikeresen alkalmazza ezt a modellt a gyakorlatban, ezek olyan országok, mint Franciaország, Németország, Dánia stb. Meg kell jegyezni, hogy ez a fajta rendszer Oroszország területén még a forradalom előtti időszakban is működött.

Az egyszintű modell speciális intézmények vagy struktúrák, például jelzálogbankok meglétét írja elő. Általánosságban elmondható, hogy a jelzálog típusú hitelezési szolgáltatásokat nyújtó szervezetek kétféleképpen jelenhetnek meg, mint bankok, amelyek jogosultak a szolgáltatások és műveletek teljes listájának végrehajtására mind magánszemélyek, mind jogi és nem banki hitelszervezetek számára, amelyek jogosultak hogy csak néhány műveletet hajtson végre.

A fő és legvonzóbb előny Oroszország számára ebben az egyszintű rendszerben az, hogy könnyen integrálható a jogszabályokba. Egy ilyen modell megszervezése és ellenőrzése meglehetősen egyszerű és költséghatékony, különösen a kétszintű modellhez képest.

Az egylépcsős modellben nincs szükség a lehetséges hitel- és pénzügyi kockázatok biztosítására, a különböző minősítő ügynökségek szolgáltatásainak igénybevételére, és ami a legfontosabb, nincsenek költségek a kölcsönszolgáltatáson dolgozó ügynökök díjazásának kifizetésére, ami jelentősen csökkenti a hitelfelvevő hitelösszegét.

• Kétszintű jelzálog-hitelezési modell

Az univerzálisnak is nevezett kétszintű modell hitel felvételét írja elő a hitelfelvevőnek, amelynek visszatérését a megvásárolt ingatlanra vonatkozó jelzálog biztosítja. Ezt követően a banki struktúra végrehajthatja a kölcsönre vonatkozó követelések eladását egy állami típusú jelzáloghivatalnak.

Az állami ügynökség pedig több visszavásárolt hitelből állít össze poolot, ennek alapján a kötvényt kibocsátják.

E hitelezési modell alkalmazása során a jelzálog finanszírozása elsősorban a másodlagos értékpapírpiac rovására történik. Az ilyen kötvények vásárlói gyakran intézményi befektetők, például nyugdíj- vagy befektetési alapok, valamint biztosítótársaságok stb.

A jelzáloghitelezés alapvető modelljei (sémái)

Egyszintű modell (Németország példáján)

Az egyszintű jelzálog-hitelezési modellben csak a hitelezőt és a hitelfelvevőt köti össze a jelzálog. Vázlatosan "hitelfelvevő-kölcsönadó" -ként jelölhető meg. Ez a hitel- és pénzügyi konstrukció szinte minden hitelintézetre jellemző: jelzálogbankok, takarék- és kölcsönszövetségek, kölcsönös takarékpénztárak, különböző hitelszövetkezetek stb. Több évszázada sikeresen működik a világ minden táján. Ennek a befektetési konstrukciónak a lényege, amely viszont nagyszámú befektetési technológiát tartalmazhat, a következő: a jelzáloghitel mindig közvetlenül a hitelezőnél marad, és a hitelező a végső befektető. A hitelintézet maga megkapja a jelzáloghitel minden kifizetését, és maga fizeti vissza a kölcsönt.

Tekintsük az egyszintű pénzügyi rendszer technológiáját-a jelzálog-hitelezés úgynevezett kontinentális modelljét (sok közép-európai országra jellemző), valamint az egyszintű lakásbefektetési rendszer hitelintézeteinek funkcióit a példa segítségével a német befektetési intézmények részéről.

A jelzálog -hitelezés Németországban évszázadok óta sikeresen fejlődik. Jelenleg a jelzálogbankok pénzügyi infrastruktúrájukkal a fejlett hosszú távú hitelezési rendszert képviselik. A 60-as évek végére több mint 40 jelzálogbankot tartalmazott, köztük 14 állami tulajdonban lévő bankot. Ezen kívül 13 regionális telekalapú takarékpénztár működik, amelyek a földbankok fiókjai.

A nagy banki és egyéb hitelintézetek kis számát sok kicsi kompenzálja. Németország kiterjedt hálózattal és nagy jelzálogbankok leányvállalatokkal rendelkezik.

A német hitelrendszer intézményi felépítése és a vezető hitelintézetek részesedése a lakásfinanszírozásban jelenleg a következő:

Stroyberbanks (34 egység) 27,2%

Takarékpénztárak 25,8%

Jelzálogbankok 24,7%

Egyéb hitelintézetek (hitelszövetkezetek, 22,3%

biztosítótársaságok, stb.)

Meg kell jegyezni, hogy a nagy kereskedelmi monopóliumbankok - a bruttó bankok - az utóbbi időben nagyon aktívak lettek a jelzálog -hitelezésben, amelyek közül sokan saját jelzálogbankokat hoznak létre, vagy részesedést szereznek a jelzálog -hitelező intézményekben. Az utóbbi időben a bruttó bankok igen nagy mennyiségben nyújtanak jelzálog -hitelezést.

A német egyszintű jelzálog-hitelezési rendszer két alrendszerre vagy két általános típusú hosszú távú hitelintézetre osztható, attól függően, hogy a hitelfelvevő részt vesz-e a szervezeti és jogi formában, valamint a hitelforrások kialakításának technológiájától (és ennek megfelelően a pénzügyi piacra való nyitottság foka): a klasszikus kontinentális modell valójában a jelzálogbankok és a takarék- és hitelintézetek.

Klasszikus kontinentális modell

Ennek a befektetési konstrukciónak a fő hitelintézete a jelzálogbank. Tekintsük egy jelzálogbank működését Németországban.

A jelzáloghitelek forrásellátásának problémája minden hitelintézet egyik fő állandó problémája. Az erőforrások kialakulása ebben az alrendszerben a klasszikus befektetési modell szerint történik. Mivel nincs elegendő hosszú távú forrás a jelzáloghitelek kibocsátásához, a bankok mindig különféle kiegészítő konstrukciókat alkalmaznak ezek vonzására. Különösen a rövid távú források vonzódnak-"rövid pénz", ezek lehetnek az állampolgárok bankszámlákon lévő pénzeszközei, betétek, hitelek és egyéb rövid lejáratú alapok; hosszú lejáratú források-"hosszú távú pénz", amelyet hosszú lejáratú kölcsönökből, valamint saját értékpapírok értékesítéséből szereztek be: kötvények, tanúsítványok, jelzáloghitelek és mások, amelyeket ugyanazon bankok által kibocsátott kölcsönök biztosítanak. Itt meg kell jegyezni, hogy egy átlagos speciális hitelintézetre a következők jellemzőek: a passzív műveletek több mint 50% -a kibocsátás hosszú lejáratú kötvények formájában, majd vonzott pénzeszközök hosszú és rövid lejáratúak formájában a kölcsönök és az átvitt hitelek kisebb mértékben követik a forrásokat szavatolótőke.

A jelzáloglapokat különböző címletekben adják ki 10-25 évre (a német értékpapírok maximális érvényességi ideje 30 év). A jelzáloglapok lehetnek hordozók (főleg kis számlák), vagy regisztráltak. Az értékpapírokból származó bevétel százalékos aránya majdnem megegyezik a jelzáloghitel kamataival, kis különbséggel a költségek fedezésére és a banki nyereség elérésére. Az árrés általában csak körülbelül 0,25%. Az értékpapírok kibocsátásakor a jelzálogbank más hitel- és pénzintézeteken keresztül értékesíti azokat, főleg kereskedelmi intézményekkel, bonifikációval (kedvezményesen), azaz néhány százalékkal a névértékük alatt.

Ennek a konstrukciónak a zárt jellege abban rejlik, hogy a jelzálog -alapok kialakításában a fő szerepe a jelzálogbanknak van, amely maga ad ki hitelt, és a végsőkig együtt dolgozik vele. Ebben a technológiában a hitelező minimálisan átruházza funkcióit, és kevés közvetítő szervezet vesz részt. A teljes befektetési folyamatot maga a bank szabályozza, csak saját érdekeiből és a gazdasági helyzetből kiindulva.

Ez, valamint az a képesség, hogy kellően nagy mértékben fenntartsa a bank eszközeinek és kötelezettségeinek levelezését, ez a hitelezési rendszer egészében különbözik az amerikaiétól. Kétségtelen, hogy a német technológia rendkívül megbízható, ami jelentősen csökkentheti a banki kamatokat, azaz csökkentse a kölcsön költségeit.

A hosszú távú tranzakciók nagy kockázatát a korai kifizetések különböző korlátai is kiküszöbölik, amelyek általában a kamatfizetések amortizációs időszakához kapcsolódnak. Különösen a technológiák többsége csak a hitel teljes kamatának kifizetése után teszi lehetővé a jelzálog -tőketartozás korai kifizetését. Így a hitelintézet biztosított az ezzel az ügyféllel kötött ügyletekből származó nyereségveszteség vagy közvetlen veszteség ellen. Általában ezt az időszakot a szerződés határozza meg, az alkalmazott eszköz alapján.

Általánosságban elmondható, hogy Németországban a hitelezési feltételek sokkal rövidebbek, mint az USA -ban - a kölcsönt főként 10-15 évre adják ki. Jelenleg a következő befektetési innovációt alkalmazzák a hitelezési feltételek meghosszabbításának kérdésének megoldására: a jelzálog- és takarékpénztárak (vagy más hitelintézetek) pénzeszközeit különböző technológiai rendszerek szerint egyesítik. Az egyikük szerint a hitelfelvevő mintegy két kölcsönt vesz fel, amelyeket egymás után törleszt-a Sberbank-hitelt az első 12-14 éven belül törlesztik, és csak ezután a jelzálogbanki hitelt (az ún. összekapcsolt kölcsönök).

Hasonló befektetési technológia a takarék- és jelzálogbankok mellett más pénzintézeteket is összehoz. Így több hitel- és pénzintézet, különösen a Sberbank, az Építőipari Takarékpénztár, a jelzálogbank, a biztosítótársaság és mások egy befektetési csoportba tömörülnek. Egy ilyen csoport egységes technológiát dolgoz ki az ügyféllel való együttműködésre, aki egyfajta szindikált kölcsönt (vagy különböző változatokban kombinált hitelcsomagot) és minden kapcsolódó szolgáltatást kap. Valójában az ilyen egyesületek eredményeként a hitelezők a következőknek nyújthatnak kölcsön:

• - rugalmasabb formában és jobb minőségben;
• - a kamatláb jelentős csökkenése, a jelzáloghitelek növekedése és a hitelezési feltételek növekedése tapasztalható;
• - megkönnyíti a tisztán szervezési folyamatot és a jelzálog -hitelezéssel kapcsolatos összes művelet végrehajtását, például a biztosítást, az értékbecslést, a nyilvántartásba vételt stb. Ugyanakkor a speciális általános technológiák, különösen a kettős kölcsönzés, az általános (vagy a kombinált) használatának köszönhetően ) biztosítás, az ilyen hitel megbízhatósága nő.

A megtakarítási, jelzálog- és kibocsátási funkciók viszonylag egyszerű szervezésével, valamint a magas megbízhatósággal rendelkező klasszikus munkamenet miatt az ilyen típusú jelzálogbankok sok országban - Németországban, Franciaországban, Spanyolországban, Izraelben, északi országokban stb.

Takarék- és kölcsönintézetek

Történelmileg a takarék- és hitelintézetekben a hitelfelvevő is az alapítója. Vagyis, amikor a befektetési piacokon hiány van a jelzáloghitelek kibocsátásához szükséges pénzeszközökből, a hitelintézetek a hitelpénztárak létrehozásának klasszikus technológiájaként személyes belső rendszereket kapcsolnak össze a befektetési tőke egy részének a hitelfelvevő által történő felhalmozására. Ugyanakkor a felhalmozás folyamata, és ami a legfontosabb, a hitelfelvevő részvétele a hitelintézet oktatásában és munkájában további garanciaként szolgál a jövőbeli kölcsönhöz.

Tekintsük a takarék- és hitelintézetek munkáját az építő- és takarékpénztárak (SSC) példáján keresztül, amelyek Németországban nagyon népszerűek a közelmúltban, sok működő bank által létrehozott, valamint önállóan létező. Az SSC bizonyos pénzügyi autonómiát és elszigeteltséget (önszerveződés, önellátás és önkontroll) feltételez. Ugyanakkor a hitelezés kétségkívül kevésbé függ a tőkepiactól, és különösen a jelenlegi piaci kamatoktól, mivel a rendszer lehetővé teszi saját betéti és hitelkamatlábak beállítását, kompenzálva az utóbbiakat az alacsony kamatok rovására betétek. Mind a felhalmozási, mind a hitelezési kamatok általában rögzítettek, és nem változnak a megállapodás teljes időtartama alatt. Az arány a felhalmozási időszakban 2,5-4,5%, a hitelkamat 4,5 - 8,5%között mozog. A kölcsönök törlesztése is fix, egyenletes.

A hitelforrásokat közvetlenül a hitelfelvevők saját maguk képezik a kölcsönös segítségnyújtási alap elvén, a szerződéses megtakarítások rovására - az elsődleges tőke fokozatos felhalmozása, amely a kölcsön kiadásának előfeltétele. A német SSC közreműködője havi törlesztőrészletet fizet a megkötött szerződéssel. Miután a betét összege eléri a szerződéses 40-50% -át (általában a megállapodás szerinti minimális felhalmozási idővel), a betétes 10-18 évre konstrukciós megtakarítást kaphat.

Németországban az állami támogatásokat széles körben fejlesztik. A szerződés első szakaszának - a megtakarítás szakaszának - feltételeinek teljesítése után az állam kifizeti a betétesnek a hitelköltség 10% -áig terjedő támogatást. Mérete függ a felhalmozás összegétől és időtartamától, a családi jövedelemtől, a szolgálati időtől, a gyermekek számától stb.

A támogatás a felhalmozás és a finanszírozás más szakaszaiban is kifizethető. Más állami segítség is rendelkezésre áll, különösen a kölcsön visszafizetéséhez, valamint kamatokhoz és adókedvezményekhez stb. A jelzáloghitelek támogatása a hitelfelvevőket foglalkoztató vállalkozások körében széles körben elterjedt, és különböző lehetőségekben is megvalósul.

A német építőipari takarékpénztárak által alkalmazott szerződéses megtakarítási módszer (építési megtakarítási módszer vagy építési megtakarítás) szerint az 1948 és 1993 közötti időszakban az összes épülő lakás 75% -át finanszírozták. Összesen 12 millió lakást vásároltak ezzel a rendszerrel. Ma 19 millió német állampolgár köt egy vagy több épület -megtakarítási szerződést.

Ennek a rendszernek azonban számos negatív tényezője van: különösen a rövid hitelezési feltételek, a jelentős összegű saját tőke felhalmozásának kötelező időtartama, az alacsony felhalmozási kamat, a hitelfelvevők elsőbbsége a hitelek megszerzésében stb. erősen változó gazdasági környezet.

De a teljes pénzügyi és technológiai lánc egy kézben való összpontosítása, és ennek a viszonylag zárt rendszernek a maximális képessége, hogy a külső pénzügyi piactól szinte függetlenül stabilan működjön, a domináns pozitív tényezők, amelyek általában kompenzálják annak hiányosságait.

Ezen túlmenően az ilyen intézmények munkájának pénzügyi és jogi mechanizmusai meglehetősen egyszerűek, ezért ez a befektetési rendszer könnyen illeszkedik szinte minden jogi területhez, és a relatív önellátás és a gazdasági függetlenség miatt szabadon alkalmazkodik a meglévő hitel- és pénzügyi intézményrendszerekhez anélkül, hogy komplex infrastruktúrát kellene létrehozni.

Valójában ezért a megtakarítási és hitelintézetek elterjedtek az egész világon. Hasonló lakásfinanszírozási rendszereket széles körben alkalmaznak Franciaországban, Angliában, Ausztráliában, Kanadában, az USA -ban stb. Angliában és Ausztráliában ezek elsősorban építőipari társaságok, Franciaországban - kölcsönös szövetkezeti hitelintézetek, az USA -ban - takarék- és hitelszövetségek és a hitelszövetkezetek ...

A közelmúltban az SSC tapasztalatait széles körben alkalmazni kezdték Kelet -Európa számos országában, köztük Lengyelországban, Romániában, Csehországban, Magyarországon és más országokban a gazdasági átalakulások kapcsán.

A jelzálog az ingatlan záloga, amikor hitelintézettől hitelt kap, amely jogot biztosít a hitelezőnek (zálogkötelezettnek) az adós (zálogkötelezett) elleni követelések elsőbbségi kielégítésére a zálogjoggal terhelt ingatlan értékének rovására. A zálogkötelezett abban az esetben, ha a zálogkötelezett a kölcsön visszafizetési kötelezettségét elmulasztja, jogot szerez a kártérítésre a zálogjoggal terhelt ingatlan értékesítése révén (más hitelezőkkel összehasonlítva).

Van nettó jelzálog (kölcsön bármilyen célra ingatlanfedezet mellett) és célzott jelzálog (kölcsön ingatlanvásárláshoz, amely fedezet tárgyát képezi).

Különféle lehetőségek állnak rendelkezésre a biztosíték tárgyának és a kölcsönadási tárgynak a kombinációjára: kölcsön a lakásépítéshez, amelyet ugyanaz a lakás biztosít; kölcsön a telek által biztosított lakások építéséhez; hitel lakáscélú földrészlet vásárlására stb. Lakásbiztosítékként a hitelfelvevő másik (tartalék) lakóterülete, vagy az egyetlen lakóterülete biztosítható.

A jelzálog -hitelezési rendszer oroszországi kialakulásának jelenlegi jellemzői a következők:

A lakásépítés visszaesése a válság következtében;

A hitelállomány gyenge minősége, a nemteljesítések magas százaléka;

A jelzáloghitelek kamatlábának növekedése;

A korábban kibocsátott kölcsönökre vonatkozó megállapodások feltételeinek felülvizsgálata.

Általában a jelzálog -piaci ügyleteket két szakaszban hajtják végre. Az első szakaszban, amelyet elsődleges piacnak neveznek, a kölcsönöket ingatlanbiztosítékkal nyújtják. Mivel a bankok hosszú távra és viszonylag alacsony kamatozású hitelt nyújtanak, csökken a napi tevékenységeik végrehajtásához szükséges rendelkezésre álló pénzeszközök összege. Azt a kérdést, hogyan lehet a lehető legrövidebb időn belül visszaszerezni a hosszú ideig adott pénzt, a kibocsátott hitelek refinanszírozásának problémájának nevezzük. Ennek a problémának a megoldására másodlagos piaca van a jelzáloghitelezésnek.

A hitelek refinanszírozásának fő módszerei vagy a bank által kiállított jelzáloghitelre vonatkozó jogok teljes körű átruházására vagy egy speciális szervezetre történő értékpapír -kibocsátásra, vagy az értékpapír -kibocsátásra a bank által, amely a kölcsönt kiadta, miközben meghagyta a kölcsönre vonatkozó követelményeket a mérlegében. Például követelések átruházása jelzálogjog alapján harmadik felekre.

A jelzáloghitelek refinanszírozásának módszere alapján a jelzálog-hitelezés alapvető modelljeit építették fel-kétszintű (klasszikus) és egyszintű, amelyek szintén azoknak az országoknak a nevét viselik el, ahol a legnagyobb fejlődést kapták.

1. A jelzálogrendszer szervezésének klasszikus (kétszintű) modelljét hozták létre és fejlesztették ki leginkább az Egyesült Államokban. Az amerikai kormány kezdeményezésére speciális kormányzati struktúrákat hoztak létre a bankok által kibocsátott jelzáloghitelek biztosítására. Ez az ún. Amerikai jelzáloghitelezési rendszer, amelyben a bankok által kibocsátott jelzáloghitelek hozzárendelt jelzálog -ügynökségekhez kerülnek. Ők viszont egyedi hiteleket csomagolnak, jelzáloggal fedezett értékpapírokat bocsátanak ki a kialakult csomagok (poolok) ellen, eladják a tőzsdén, ismét hitelt vásárolnak a bankoktól stb.

2. A jelzáloghitelezés klasszikus modelljével ellentétben az egyszintű modell esetében a jelzáloghitelt kibocsátó bank önállóan bocsát ki kötvény típusú értékpapírokat, amelyeket egyrészt a kibocsátott jelzáloghitelek biztosítanak, és másrészt a hitelfelvevők által kölcsön megszerzésére elzálogosított ingatlanokkal. Ezt a modellt német jelzálog -modellnek is nevezik. Az egyszintű rendszer gyakoribb Nyugat-Európában. Az amerikaival ellentétben nem a kormány döntésének köszönhetően jött létre, hanem az európai hitelrendszer természetes fejlődésének folyamatában.

Oroszországban a jelzálog-hitelezés kétszintű modelljét veszik alapul. Ezt tükrözi az elfogadott, a lakáscélú jelzáloghitel -rendszer fejlesztésének koncepciója.

Jelenleg a jelzálog -hitelezés két fő modellje létezik a világon: a klasszikus amerikai modell és az építő- és takarékpénztárakra épülő német. Az első esetben jelzáloghitelt adnak ki egy már épített ház biztonsága ellen, a másodikban az épület takarékpénztári rendszer finanszírozza a ház építését.

Az amerikai jelzálog -modellben az első szakasz, amelyet elsődleges piacnak neveznek, az ingatlanokkal biztosított hitelek nyújtása. Mivel a bankok hosszú távra és viszonylag alacsony kamatozású hitelt nyújtanak, csökken a napi tevékenységeik végrehajtásához szükséges rendelkezésre álló pénzeszközök összege.

A kiadott pénzek rövid időn belüli visszafizetésének időszaka a bankoknak a kibocsátott hitelek refinanszírozásának problémáját jelenti. A probléma megoldása az amerikai jelzáloghitel -modellben a jelzálog -hitelezés másodlagos piaca, ahol a hitelek refinanszírozását a bank által kibocsátott jelzáloghitelre vonatkozó jogok teljes körű átruházására korlátozzák egy speciális szervezetnek, amely egyesíti a monoton jelzáloghiteleket a medencékben és saját értékpapírokat bocsát ki a medencék biztonságáról.

Az egyszintű jelzálog-modellben a hitelek refinanszírozásának fő módszere maga az a bank által kibocsátott értékpapír, amely a kölcsönt kibocsátotta, miközben a kölcsönre vonatkozó követelményeket a mérlegében hagyta. Az egyszintű modellben a jelzáloghitelt kibocsátó bank önállóan kötvény típusú értékpapírokat bocsát ki, amelyeket egyrészt a kibocsátott jelzáloghitelek biztosítanak, másrészt a hitelfelvevők által kölcsönbe adott ingatlanok .

Az egyszintű jelzáloghitel-modell gyakoribb Nyugat-Európában. Az amerikai modellel ellentétben nem a kormány közigazgatási döntése miatt alakult ki, hanem az európai hitelrendszer természetes fejlődésének folyamatában. A bankok által a jelzáloglevelek kibocsátásának folyamatát speciális törvények szabályozzák, és a bankfelügyeleti hatóságok felügyelik, és maguk a bankok tevékenysége az alacsony kockázatú ügyletek szűk listájára korlátozódik.

Így a jelzáloghitelek refinanszírozásának módszereiben mutatkozó különbségek jellemzik a jelzálog-hitelezés két alapvető modelljének felépítését: a kétszintű vagy a klasszikus és az egyszintű, amelyek szintén azon országok neve után kapnak nevet, ahol a legnagyobb fejlődést érte el.

Ezeken a modelleken kívül a szerződéses építési megtakarítások rendszerét használják a világ gyakorlatában. Ezt a modellt és az egyszintű jelzálog-hitelezési modellt most egy modellbe egyesítik, és német jelzálog-hitelezési modellnek nevezik. Ellentétben az egylépcsős modellel, amelyben a bankok kötvénykibocsátással gyűjtenek forrásokat a jelzáloghitelekhez a nyílt pénzügyi piacon, az építőipari takarékpénztári rendszer zárt, elvált a pénzügyi piactól.

Működésének elvét a lakástakarék-szövetkezeteink (ZhNK) fogadták el, amelyek tevékenységét a 2004. december 30-i szövetségi törvény szabályozza, 215-FZ "A lakástakarék-szövetkezetekről". Ezenkívül az Állami Duma mérlegeli az "Építőipari és takarékpénztárakról" szóló szövetségi törvénytervezetet, amelyet elutasítottak, mert nem felelt meg a részvényprogramokon dolgozó fejlesztőknek.

Jelenleg a lakáscélú lakásépítés és -vásárlás, amely a jelzáloghitelezésen alapul, nemcsak a fejlett banki terület külföldön, hanem elismerten a lakásprobléma megoldásának fő módja és ígéretes irány is. a Fehérorosz Köztársaságban a hitelszolgáltatások kiskereskedelmi piacának fejlődése.

A világ gyakorlatában a lakásépítéshez és -vásárláshoz nyújtott banki hitelezés alapja a lakosságnak nyújtott jelzáloghitelezés, amelynek részesedése a banki hitelek teljes volumenének 30% -a. Az USA -ban a jelzáloghitelek állománya 2003 -ban 3751 milliárd eurót tett ki, Nyugat -Európában pedig 2700 milliárd eurót.

A lakossági jelzáloghitelek széles körű elterjedése külföldön a lakóingatlanok magántulajdonának elterjedtségének köszönhető (például az amerikai lakosok 87% -a rendelkezik családi házakkal), ami biztosíték lehetőségét és a tényleges kereslet magas szintjét vonja maga után a lakosság számára ezt a banki szolgáltatást. Abban az esetben, ha a lakóépületek költségei jelentősen meghaladják az állampolgárok éves jövedelmét, a lakáshitelek gyakorlatilag az egyetlen módja a lakásvásárlásnak. Például az Egyesült Államokban évente 800 milliárd dollárt meghaladó jelzáloghitelt adnak ki a lakosságnak. USA.

A világ gyakorlatában eddig két modellt dolgoztak ki a jelzálog -hitelezés megszervezésére. (E. FÜGGELÉK): egyszintű jelzálog-hitelezési modell és kétszintű jelzálog-hitelezési modell.

A lakáscélú jelzáloghitelezés ezen modelljeinek szervezésének főbb különbségeit a táblázat tartalmazza. 2.1.

A jelzáloghitelezés egyszintű modellje elterjedt Németországban, Dániában, Franciaországban, Spanyolországban, Lengyelországban, Magyarországon és Csehországban.

2.1. Táblázat

A lakáscélú jelzálog -hitelezési modellek összehasonlító jellemzői

Jegyzet. Forrás:

A lakáscélú jelzáloghitelezés egyszintű modelljének résztvevői a jelzálogbankok és más speciális hitel- és pénzintézetek, mint hitelezők, valamint a jelzálogkölcsönben részesülő személyek. Hitelezéskor a hitelfelvevő átveszi a jelzáloghitelt a hitelezőnek az általa felvett kölcsön biztosítékaként, zálogkötelezettként. A hitelező lesz a zálogjog tulajdonosa, és a zálogjogosult. Ebben a modellben csak az elsődleges jelzálogpiacot fejlesztették ki.

Az egyszintű modell fontos jellemzője, hogy minden ügyfél jelzáloghitelek iránti összesített keresletét a jelzálog-értékpapír-piachoz nem kapcsolódó források biztosítják, nevezetesen: a hitelintézet saját tőkéje; a bank betéteiben és betéteiben elhelyezett ügyfélpénzek; bankközi kölcsönök. Miközben forrásokat vonz a jelzáloghitelekhez, ebben a modellben a bank nem használ jelzálogot az értékpapír -piaci adásvételi műveletekhez.

Az egylépcsős modell második jellemzője, hogy a teljes hitelezési folyamatot közvetlenül a hitelintézet szabályozza, feltételezzük, hogy a hitelező minimális mértékben átruházza feladatait a kölcsönök szervezésére és kiszolgálására a közvetítőknek.

Nyugat- és Kelet-Európa országaiban az egyszintű modell keretein belül a lakásépítési megtakarítási rendszer (HSSS) a legfejlettebb. Tehát Dániában, Hollandiában és Németországban az építési-megtakarítási modellt alkalmazták 2002-2005-ben. az üzembe helyezett lakások több mint 60% -a épült, és az ilyen hitelek adóssága a GDP 50% -át tette ki. Franciaországban minden harmadik állampolgárnak van lakástakarék -szerződése, köztük ezeknek a szerződéseknek a 28,3% -a új lakásvásárlás céljából, 44,9% -a másodlagos piacon történő lakásvásárláshoz, 26,8% -a lakás javításának és újjáépítésének finanszírozásához kötött. Magyarországon, Lengyelországban és Csehországban ennek a modellnek a keretében a lakásépítéshez nyújtott hitelek teszik ki a lakosságnak nyújtott hitelek 90% -át.

Ezen épület-megtakarítási rendszerek keretében a pénzeszközök beszerzésének általános feltételei a következők: a takarékbetét összege a megszerzett lakás költségének 40-50% -a; a lakástakarék -betétek kamatlába évente 2,5–4,5% között változik; az állami támogatások biztosítása kötelező.

A fő különbségek e rendszerek között az, hogy Franciaországban a megtakarítási lakásbetétek pozitív hozamának biztosítása érdekében a jelzáloghitel -intézményeket a betétek piaci kamatai vezérlik, Németországban a betét kamatlába csak a vonzott erőforrások költségétől függ. az épület -megtakarítási rendszer.

Ezenkívül a zárt német modellel ellentétben az erőforrások kialakítása a megtakarítások építésének francia modelljében nemcsak a jelzáloghitelt felvevő állampolgárok, hanem a piaci kamat megszerzésében érdekelt polgárok rovására is történik. szerződéses megtakarításokból származó jövedelem, amely lehetővé teszi az ingyenes megtakarítások polgárainak átalakítását a bankok hitelforrásaiban.

Hangsúlyozni kell, hogy a német és a francia SZSS -ben a hitelforrásokat nem a nyílt tőkepiacon veszik fel, ami különösen fontos a részvénypiac elégtelen fejlődésének fehérorosz viszonyai között, hanem szándékosan úgy jönnek létre, hogy szerződéses úton vonzzák be a leendő hitelfelvevők pénzeszközeit. megtakarítás - az elsődleges tőke fokozatos felhalmozása a jelzáloghitel megszerzéséhez ... A betétes és a hitelfelvevő egy személyben való kombinációja a jellemző jellemzője ennek a modellnek: a szükséges összeg kifizetése előtt a betétes a hitelező, a kölcsön megadása után pedig adós lesz.

Fontos, hogy az állam ösztönzi a potenciális hitelfelvevők alaptőkéjének felhalmozását azzal, hogy támogatásokat (a lakásköltség 10% -a) vagy adókedvezményeket biztosít számukra (a megtakarítások összegét levonják az adóköteles jövedelemből társadalombiztosítási költségekként).

A takarékpénztárak a legnagyobb hitelezők az európai egyszintű jelzálog-hitelezési modellben, az összes kibocsátott jelzáloghitel 27% -át teszik ki. Ez a körülmény különösen fontos a köztársaság jelzálog -hitelezési rendszerének fő hitelezőinek meghatározásához.

Franciaországban az állami takarékpénztár adja a jelzáloghitelek teljes mennyiségének 25% -át, Németországban - több mint 30% -át. Ezenkívül egyes országokban a takarékpénztár az egyetlen jelzálog -hitelező (például Portugáliában - "Caixa Geral de Depositos", Belgiumban - "Caisse Generale D" Eparone et de Retraite "). A jelzáloghitelek aránya a takarékpénztárak vagyona 25-50%.

Ábra mutatja az európai országok különböző hitelezői által kibocsátott jelzáloghitelek szerkezetét. 2.1.

Rizs. 2.1. A jelzáloghitelek szerkezete hitelező típusonként

Nyugat -Európában