Az ingatlan adásvételi szerződés a jogi dokumentumok egy speciális csoportjába tartozik. Ennek az az oka, hogy a tranzakció tárgya egy konkrét tárgy - ingatlan. Ezért, ha úgy dönt, hogy eladja ingatlanát, vagy fordítva - vásárol, rendkívül óvatosnak kell lennie az ingatlan adásvételi szerződés tartalmának lektorálásakor.
Nem minden ingatlan lehet szerződés tárgya. Nem lehet tárgy a föld, valamint az „állami tető alatt”, vagyis az ország tulajdonában lévő természeti erőforrás.
De mindig van lehetőséged megvásárolni:
Az eladásra kínált víztestek semmilyen kapcsolatban nem állhatnak más víztestekkel. Ha belemélyed a jogszabályokba, akkor jelezni kell, hogy ilyen tározókat magánszemélyek vagy jogi személyek szerezhetnek be.
Ezért, ha földet és a vele szomszédos területet kíván vásárolni, legyen rendkívül óvatos. Ebben az esetben az adásvételi szerződésnek vannak olyan jellemzői, amelyeket tapasztalt ügyvéddel kell megbeszélni. A szerződéskötési eljárás és a közjegyzői forma sokkal bonyolultabb, mint lakó- vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség vásárlásakor.
Az ingatlan adásvételi szerződésnek a következőnek kell lennie:
Ezek azok a fő jellemzők, amelyeknek a dokumentumnak meg kell felelnie. Ellenkező esetben érvényteleníthető.
A kétoldalú megállapodás egy olyan dokumentum, amely szerint egy tranzakcióban két személy vesz részt. Többoldalúvá válhat, ha három vagy több résztvevő vesz részt a tranzakcióban.
Harmadik fél lehet hozzátartozó, ügyvéd, közjegyző vagy bank. Egy tipikus adásvételi szerződés csak két résztvevő jelenlétét feltételezi a tranzakcióban.
A fizetett dokumentum olyan dokumentum, amelyben a felek kötelezettségeit és jogait szigorúan pénzbeli alapon teljesítik.
A dokumentum akkor válik valóssá, ha a tranzakcióban részt vevő valamennyi résztvevő teljesíti kötelezettségét. Vagyis megkezdődik az ingatlan adásvételi szerződés végrehajtása. Ha valamelyik fél nem teljesíti valamelyik feltételt, a dokumentum érvénytelennek minősül.
A tranzakcióban hétköznapi állampolgárok és különféle cégek is részt vehetnek.
Ha az adásvételi szerződés végrehajtásában közönséges állampolgár, azaz magánszemély vesz részt, akkor bizonyos kötelező követelményeknek meg kell felelnie. Íme a főbbek:
Ha az eladó jogi személy, ellenőriznie kell a tranzakció jogosságát. Mindenekelőtt arra kell összpontosítania, hogy egy jogi személy az alapszabálya szerint értékesíthet-e ingatlant.
Arra is figyelni kell, hogy aláírhat-e dokumentumokat olyan személy, aki jogi személy érdekeit képviseli.
Már elhangzott, hogy a tranzakcióban 2-nél több fél is részt vehet. A háromoldalú adásvételi szerződés egy harmadik, kevésbé érdekelt fél jelenlétét jelenti. Leggyakrabban ez az a bank, amelyen keresztül a tranzakció történik.
A vevő pénzt utal át az eladó bankszámlájára. Vagyis az ingatlan adásvételi szerződés szerinti fizetés nem készpénzben, hanem készpénz nélkül történik. A bank ezért további bevételt kap pénzátutalási jutalék formájában.
Az ügylet előkészítése az ingatlan adásvételi szerződés előkészítésével kezdődik. Ezt a legjobb egy tapasztalt ügyvédre bízni. Csak ő ismeri ennek a dokumentumnak az összes részletét, és javasolni fogja, hogyan kell helyesen elkészíteni.
Természetesen az adásvételi szerződés mintáját és formanyomtatványát is megtalálhatja az interneten, de ez nem garantálja, hogy az adott esetben a dokumentumot megfelelően állítják össze. Az ingatlan adásvételi szerződésnek számos árnyalata van.
Az ilyen munkaerő fizetése elhanyagolható a vásárlás teljes összegéhez képest, de nyugodtan fog aludni. Csak egy általános elképzelésed kell arról, hogy pontosan mit kell beleírni. Tehát az adásvételi szerződésre vonatkozó fő követelmények a szövegében találhatók. A szövegnek tartalmaznia kell:
Az ingatlan adásvételi szerződésének regisztrációja és megkötése a megállapodásban részt vevő felek leírásával kezdődik. Részletes információkat kell tartalmaznia az eladóról és a vevőről:
Ha az egyik résztvevő cég (jogi személy), akkor az adásvételi szerződésben további adatokat kell feltüntetni:
A tervezés egyik legfontosabb pontja az ár helyes feltüntetése a szerződésben. Ez segít elkerülni, hogy előre alábecsüljék az ingatlan valós árát. A költségeket leggyakrabban orosz rubelben tüntetik fel.
De jogszabályi szinten megengedett a deviza árának feltüntetése. Konkrétan ebben az esetben az objektum végső költsége nemzeti valutában a tranzakció napján a hivatalos banki árfolyamon található meg.
Ezt a költséget nem lehet megkérdőjelezni és az előzetes megállapodást érvénytelennek ismerni a jövőben, még akkor sem, ha az árfolyam meredeken emelkedik vagy csökken.
Minden vásárlónak lehetősége van az adásvételi szerződéshez kiegészítő megállapodást közjegyzővel hitelesíteni, amely meghatározza az ügylet egyéb feltételeit.
Ebben a hivatalos papírban előírhatja a részletekben történő lakásvásárlás feltételeit, az ingatlan bejegyzésből való törlésének feltételeit és egyéb, nem feltüntetett tényeket. Ezt a papírt szükségszerűen csatolni kell az adásvételi szerződéshez, kiegészítőként.
Az adásvételi szerződés teljesítését és végleges megkötését követően regisztrálnia kell. Ellenkező esetben érvénytelennek minősül. A regisztrációt az Igazságügyi Minisztérium egy részlege – egy speciális regisztrációs szolgálat – végzi. A regisztráció menete a következő:
A regisztrációhoz szükséges dokumentumok hozzávetőleges csomagja kicsi. Elegendő lesz a következő papírokat átvinni egy speciális szolgáltatáshoz:
A Regisztrációs Szolgálat más papírok rendelkezésre bocsátását is megkövetelheti, ha ennek oka van. Például jelzáloghitel igénylésekor szerződést kell kötnie egy bankkal, és számos egyéb papírt is meg kell adnia.
A tranzakciók regisztrálásának hozzávetőleges határideje 3-10 nap. Ezt követően az adásvételi szerződés érvényesnek vagy érvénytelennek minősül.
Az ingatlan adásvételi szerződés megtámadása jogszabályi szinten is lehetséges. Ezt két fő módon teheti meg:
Leggyakrabban az ilyen ügyleteket bíróságon vitatják.
Egyes állampolgárok nem tudják, hogy szükséges-e ingatlan adásvételi szerződést kötni. A válasz nyilvánvaló: varrni kell, ha a dokumentum több lapon van. Ha ez nem történik meg, akkor az ingatlan adásvételi szerződés érvénytelen.
Az adásvételi szerződés időtartama laza fogalom. Minden attól függ, hogy a tranzakció mindkét fél milyen gyorsan teljesíti kötelezettségeit. Ahogy mondják, minden a te kezedben van. Ha gyorsabban szeretne vásárolni vagy eladni, tegyen meg mindent, hogy felgyorsítsa ezt a folyamatot.
A polgári jog szerint a tulajdonosnak joga van a tulajdona felett szabadon rendelkezni, hacsak jogszabály eltérően nem rendelkezik.
Ha ingatlannal, például lakással vagy házzal rendelkezik, eladhatja, eladományozhatja vagy más módon elidegenítheti. Ugyanakkor minden tranzakciót az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének normáival összhangban hajtanak végre.
Az adásvétel az egyik leggyakoribb ingatlanügylet. Az objektum sajátosságaiból adódóan a jogalkotó külön megállapodást emelt ki ennek megvalósítására.
Az ingatlanértékesítés folyamatára vonatkozó törvényi szabályok betartása biztosítja, hogy a vevő és az eladó számára ne legyen probléma. Ez különösen a jogok bejegyzési eljárására vonatkozik.
Ennek áthaladása nélkül a tranzakció nem zárul le, és a jogok nem ruházódnak át megfelelően. Az ingatlan adásvételi szerződéshez további konkrét pontok is kapcsolódnak.
Az adásvételi szerződés előírja a tárgy tulajdonjogának egyik félről a másikra való átruházását. Ebben az esetben a vevő bizonyos árat fizet egy ilyen tranzakcióért.
Az adásvételi szerződéssel kapcsolatos általános kérdéseket az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 30. fejezete határozza meg. Ebben benne van ennek az ügyletnek a meghatározása (), az eladó () és a vevő (és) kötelezettségei stb.
Bizonyos típusú tárgyakat speciális szabályok alapján szereznek be. Kiskereskedelmi adásvételről, cég és ingatlan eladásról beszélünk.
Ez utóbbit speciális szabályok szabályozzák az objektum sajátos státuszával kapcsolatban. Tehát a hozzá fűződő jogok regisztrációhoz kötöttek a Rosreestr. Ez a szabály csak az ingatlanokra vonatkozik. Ennek eredményeként számos funkció jelenik meg.
Például a szerződést szükségszerűen írásban kell rögzíteni (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 550. cikke), a vevő vagy az eladó nevében történő ügylet lebonyolítása közjegyző által hitelesített ().
Az ilyen különleges feltételek be nem tartása negatív következményekkel jár, beleértve az ügylet érvénytelenségének elismerését.
Tehát az ingatlan adásvételi ügylet szabályozása alapján történik. Ebben az esetben a jelen fejezet (1) bekezdésében jóváhagyott általános elvek is érvényesek.
Az ingatlan adás-vétel az Ez a tranzakció kötelezettséget jelent az eladó számára, hogy átadja az árut a vevőnek, a vevőt pedig - elfogadja és megtérítse a szerződésben jóváhagyott költséget.
Jellemzői szerint ez a megállapodás:
Az elismert telkeknek megfelelő ingatlanok, valamint a földhöz kapcsolódó, súlyos károkozás nélkül nem mozgatható tárgyak.
Az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételének kötelezettségét az Art. Ezt az eljárást a Rosreestr.
A jogokkal kapcsolatos információkat az egységes állami nyilvántartás tartalmazza. Az ingatlan tulajdonosa tulajdoni igazolvánnyal rendelkezik.
Hiába kötnek megállapodást a felek, ez nem jelent automatikus tulajdonosváltást. A jogok újrabejegyzéséig az eladó az ingatlan tulajdonosa.
Míg bizonyos típusú adásvételi ügyletek szóban is megtárgyalhatók, az ingatlanértékesítésre szigorú szabályok vonatkoznak.
A megállapodást benyújtják a Rosreestr-hez a tulajdonos megváltoztatásának és a vonatkozó adatoknak az egységes nyilvántartásba való felvételének alapjaként.
Az ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatos kérdéseket az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályozza (a 30. fejezet 7. bekezdése).
Ebben szerepel a megállapodással kapcsolatos összes fő pont:
| A szerződés fogalma | |
| Művészet. 550 | Megállapodás formája |
| A tulajdonjogok átruházásának állami nyilvántartásba vételének folyamata | |
| Jogok ahhoz a földhöz, amelyen az ingatlan található | |
| Művészet. 554 | Az ügylet tárgyának első lényeges feltételként történő azonosításának eljárása |
| Művészet. 555 | Második lényeges feltételként az ügyleti ár jóváhagyásának és meghatározásának eljárása |
| Az ingatlan átruházási folyamatának bejegyzése | |
| Rossz minőségű tárgy áthelyezésének következményei | |
| Művészet. 558 | A lakossági létesítmények megvalósításának jellemzői |
A tulajdonjog átruházás bejegyzésének folyamatát ben hagyták jóvá. Tehát bemutatja ennek a fogalomnak a definícióját.
Korábban már megvizsgáltuk az adásvételi szerződés definícióját és a végrehajtás indokait. Ennek a megállapodásnak a társadalmi jelentőségét nehéz túlbecsülni az ismerős „lakáskérdés” miatt.
A jogalkotó is hangsúlyozta, tükrözve a megállapodás szabályozására vonatkozó eljárást az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének külön oszlopában. A megállapodás formáját a Kbt. 550. §-a alapján.
Az ingatlan adásvételi szerződést minden esetben írásban kötik meg. Ha a felek úgy döntenek, hogy szóban megállapodnak az ingatlan vevőre történő átruházásáról, akkor az ilyen megállapodást érvénytelennek kell tekinteni.
A szerződést a vevőnek és az eladónak alá kell írnia. De ez a tranzakció regisztrációs folyamata nem tekinthető befejezettnek.
A szerződés aláírása után regisztrálni kell a Rosreestr. Ez az intézmény rögzíti a tulajdonjog átruházásának folyamatát az USRR-ben szereplő információk megváltoztatásával.
Az ingatlan adásvételi szerződés értelmében a felek kötelesek teljesíteni kötelezettségeiket:
A tárgy átadás-átvételének tényét az átadás-átvételi aktus igazolja. Az eladó kötelezettségét a jelen dokumentum aláírásának pillanatától teljesítettnek tekintik.
Az ingatlan adásvételi szerződés lényeges feltétele a tárgy és annak értéke.
Meghatározza, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvével összhangban egy tárgy egyedivé tételéhez elegendő a kataszteri szám (ha van ilyen) felírása.
Amikor egy építés alatt álló objektumról van szó, egyéb adatok is feltüntethetők, beleértve a leendő objektum helyét, területét, ingatlan tulajdonságait.
A gyakorlatban néha vannak olyan helyzetek, amikor a Rosreestr megtagadja a jogok átruházásának nyilvántartását, arra hivatkozva, hogy a tárgyat a szerződésben nem határozták meg elég pontosan.
A BAC elismerte, hogy egy ilyen megállapodás akkor lenne érvényes, ha a hiányzó adatokat ben rögzítik.
A második lényeges feltétel a tárgy ára. Összhangban a szerződés adásvételi ingatlan tartalmaznia kell információkat az értékét az ingatlan.
E feltétel hiányában a megállapodás érvénytelennek minősül. Ha a szerződés vagy a jogszabály eltérően nem rendelkezik, az ingatlan ára magában foglalja a vele együtt átadott telek árát is.
A megállapodás az egész tárgyra vagy területegységére vonatkozóan meghatározhatja az árat. Ebben az esetben a költséget a vevőre átruházott ingatlan tényleges mérete alapján határozzák meg.
Az eljáráshoz a kérelmezőknek be kell nyújtaniuk a szükséges dokumentumokat:
Ezen adatok jogi vizsgálatát követően döntés születik a jogok átruházásának nyilvántartásba vételéről vagy ezen cselekmények végrehajtásának megtagadásáról.
Nemleges ítélet a következő esetekben hozható (a 122. sz. szövetségi törvény 20. cikke):
A nyilvántartó hatóság közleményében megjelöli az elutasító ítélet okát.
Az ingatlan adásvételi szerződésének felmondása az Orosz Föderáció polgári jogszabályaiban jóváhagyott szabályok szerint történik.
Az egyik fél követelheti a kötelezettségek törlését, ha a másik fél kötelezettségeit nem teljesíti, vagy nem megfelelően teljesít.
A szerződés felbontásának leggyakoribb okai:
Maga az eljárás attól függően változik, hogy a jogátruházás bejegyzése már lezajlott-e.
Ha előtte felmerült a megállapodás felmondásának szükségessége, akkor a felek elkészíthetik vagy bírósághoz fordulhatnak.
Amikor a regisztrációs eljárás már lejárt, a jogalkotó csak akkor rendelkezik lehetőségről a szerződés felmondásáról szóló megállapodás állami bejegyzésére, amikor a szerződés még működik.
Így erre akkor kerülhet sor, ha a kötelezettségek maradéktalan teljesítése nem történt meg. Ebben az esetben bírósághoz kell fordulni.
Már említettük, hogy fontos az ingatlan adásvételi szerződés. A jogok regisztrációja előtt a Rosreestr értékeli.
Ezért kell a szerződést megfelelően teljesíteni. Csak ebben az esetben a felek gond nélkül végig tudják menni az eljárást.
Végezetül szeretném megjegyezni, hogy az ingatlan adásvételi szerződés egy olyan fontos aktus, amely egy ügylet tényét dokumentálja.
Ingatlan adásvételi szerződés alapján az eladó vállalja, hogy a vevő tulajdonába ad egy telket, épületet, építményt, lakást vagy egyéb ingatlant.
A vállalkozás adásvételére vonatkozó szerződés értelmében az eladó vállalja, hogy a vállalkozást, mint ingatlanegyüttest, a vevő tulajdonába adja, kivéve azokat a jogokat és kötelezettségeket, amelyeket az eladó nem jogosult más személyekre átruházni.
Mindkét megállapodás konszenzusos, kompenzációs, kölcsönös.
1) Az ingatlan adásvételi szerződés formája írásos, a felek által aláírt egy okirat elkészítésével. A szerződés formájának be nem tartása a szerződés érvénytelenségét vonja maga után. A tulajdonjog átruházása állami regisztrációhoz kötött.
A szerződés felei az eladó (az ingatlan tulajdonosa, aki közvetlenül vagy képviselőjén keresztül jár el) és a vevő - bármely jogalany. De ha egy állami vagy önkormányzati egységnyi gazdasági irányítási vagy operatív irányítási joggal rendelkező vállalkozás jár el eladóként, akkor csak korlátozott rendelkezési joga van a rá ruházott vagyon felett, és nem jogosult ingatlant a tulajdonos hozzájárulása nélkül értékesíteni.
Az ingatlan átruházása az átruházási okirat vagy egyéb átruházási okirat felek általi aláírásával történik. Az eladó azon kötelezettsége, hogy az ingatlant a vevőnek átadja, teljesítettnek tekintendő, miután az ingatlant átadták a vevőnek, és a felek aláírták a vonatkozó átruházási okmányt. Ha az egyik fél kijátssza az ingatlan átruházásáról szóló dokumentumot a szerződésben meghatározott feltételekkel, az az eladó megtagadása az ingatlan átruházására vonatkozó kötelezettség teljesítésének, a vevő pedig az ingatlan átvételének kötelezettsége. Az ingatlan átruházási okirat aláírása fontos annak meghatározásához, hogy a véletlen halál kockázata mikor száll át a vevőre.
A szerződéses feltételeknek nem megfelelő ingatlan vevő általi elfogadása, beleértve abban az esetben, ha az ingatlan átruházásáról szóló okirat ilyen eltérést rögzít, nem ad alapot az eladó felmentésére a szerződés nem megfelelő teljesítéséért való felelősség alól.
A lakóépület, lakás, lakóépület vagy lakás egy részének adásvételére vonatkozó szerződések állami nyilvántartásba vétel tárgyát képezik, és a bejegyzés pillanatától megkötöttnek minősülnek.
2) Vállalkozás adásvételi szerződésének felei - eladó és vevő - vállalkozók: állampolgárok vagy kereskedelmi szervezetek. Az állami tulajdonú önkormányzati vállalatok eladásakor - a megfelelő ingatlanalapok.
Tárgy - vállalkozási tevékenységre használt ingatlanegyüttes, amely épületeket, építményeket, telkeket, leltárt, nyersanyagokat, termékeket, követeléseket és tartozásokat, megjelölési jogot, kereskedelmi nevet, védjegyet foglal magában.
A vállalkozás összetételét és értékét a szerződésben a vállalkozás teljes körű leltározása alapján határozzák meg. A vállalkozás átruházása az átruházási aktus szerint történik, amely tartalmazza a vállalkozás összetételére vonatkozó adatokat és a hitelezők értesítését az értékesítésről, tájékoztatást az átruházott vagyon azonosított hiányosságairól, valamint az átruházott ingatlanok listájáról. elvesztése miatt nem ruházták át.
A szerződés írásban, a felek által aláírt egy okirat elkészítésével jön létre. Állami regisztrációhoz kötött, és a regisztráció pillanatától megkötöttnek tekintendő. A szerződéshez csatolni kell a leltári okiratot, a mérleget, a független könyvvizsgáló véleményét, az összes tartozás jegyzékét az összes hitelező megjelölésével, a követeléseik összegének jellegét és időzítését.
Az eladó kötelezettségei:
Vevő kötelezettségei:
A hitelezők jogai egy vállalkozás eladása során. A vállalkozás értékesítését az egyik félnek írásban kell értesítenie. Ha a hitelező a tartozás átruházásához való hozzájárulását írásban nem jelzi, a feleket 3 hónapon belül megilletik. az adásvételi értesítés kézhezvételének napjától megköveteli:
Ha a hitelezőt a vállalkozás eladásáról nem értesítették, követeléseit attól a naptól számított egy éven belül érvényesítheti, amikor a vállalkozás átruházásáról tudott vagy tudnia kellett. Az eladó vagy a vevő egyetemlegesen felel a vállalkozásban foglalt tartozásokért, amelyek a hitelező hozzájárulása nélkül átszálltak a vevőre.
Figyelem! Minden elektronikus jegyzet a szerzőjének szellemi tulajdonát képezi, és kizárólag tájékoztatás céljából kerül közzétételre az oldalon.
Az ingatlan adásvételi szerződés olyan megállapodás, amelynek értelmében az eladó vállalja, hogy a vevő tulajdonába ad egy telket, épületet, építményt, lakást vagy egyéb ingatlant.
A szerződés lényeges feltételei:
1) a szerződés tárgya ingatlan. Erős kapcsolat a földdel, magas költség, használat közben nem fogyasztható. Az ingatlan adásvételi szerződésben egyértelműen fel kell tüntetni azokat az adatokat, amelyek lehetővé teszik a szerződés alapján a vevőnek átadandó ingatlan határozott meghatározását, ideértve azokat az adatokat is, amelyek meghatározzák az ingatlan elhelyezkedését az adott telken vagy egyéb részeként. ingatlan;
2) az ingatlan adásvételi szerződésben szereplő ár szintén az egyik lényeges feltétel. Ha jogszabály vagy ingatlan adásvételi szerződés másként nem rendelkezik, a telken létesített épület, építmény vagy egyéb ingatlan ára magában foglalja az ezzel átruházott telek megfelelő részének árát. ingatlan vagy az ahhoz való jog.
A szerződés formanyomtatványa írásbeli, egy, a felek által aláírt dokumentum elkészítésével készül. A szerződés formájának be nem tartása a szerződés érvénytelenségét vonja maga után. A tulajdonjog átruházása állami regisztrációhoz kötött.
A szerződés felei az eladó és a vevő. Az eladó az ingatlan tulajdonosa, aki közvetlenül vagy képviselőjén keresztül jár el.
Bármely jogalany felléphet az ingatlan adásvételi szerződésben mind az eladó, mind a vevő oldalán. De ha egy állami vagy önkormányzati egységnyi gazdasági irányítási vagy operatív irányítási joggal rendelkező vállalkozás jár el eladóként, akkor csak korlátozott rendelkezési joga van a rá ruházott vagyon felett, és nem jogosult ingatlant a tulajdonos hozzájárulása nélkül értékesíteni. Az intézmény azonban csak azt az ingatlant idegenítheti el, amelyet az alapszabályban engedélyezett tevékenységből származó bevétel terhére szerzett, és külön mérlegben nyilvántart.
A privatizációs folyamatban lévő ingatlanértékesítésre speciális szabályok vonatkoznak, amelyeket a privatizációról szóló jogszabály ír elő.
Az ingatlan átruházása az átruházási okirat vagy egyéb átruházási okirat felek általi aláírásával történik. Az eladó azon kötelezettsége, hogy az ingatlant a vevőnek átadja, teljesítettnek tekintendő, miután az ingatlant átadták a vevőnek, és a felek aláírták a vonatkozó átruházási okmányt. Ha az egyik fél kijátssza az ingatlan átruházásáról szóló dokumentumot a szerződésben meghatározott feltételekkel, az az eladó megtagadása az ingatlan átruházására vonatkozó kötelezettség teljesítésének, a vevő pedig az ingatlan átvételének kötelezettsége.
Az ingatlan átruházási okirat aláírása fontos annak meghatározásához, hogy a véletlen halál kockázata mikor száll át a vevőre.
Az ingatlan vevő általi elfogadása, amely nem felel meg az ingatlan adásvételi szerződés feltételeinek, beleértve azt az esetet is, amikor az ingatlan átruházásáról szóló dokumentum ilyen eltérést ír elő, nem képezi az elengedés alapját. az eladót a szerződés nem megfelelő teljesítéséért való felelősség alól.
A lakóhelyiségek értékesítésének jellemzői. A lakásállományokkal kapcsolatos ügyleteket az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve és a Lakáskódex (LC RF) normái szabályozzák. Lakóingatlanok eladásakor van néhány apróság.
A megállapodás tárgya lehet a törvénynek megfelelően privatizált vagy más módon tulajdonba szerzett helyiség, valamint olyan lakásépítő (lakásszövetkezeti) házban lévő lakás, amelynél a megtakarítást a szerződés időpontjáig teljes egészében kifizették. tranzakció.
A feleknek meg kell állapodniuk az elidegenített lakóhelyiségről, annak jellemzőiről, elhelyezkedéséről (címéről), szintszámáról, területéről.
Az olyan lakóépület, lakás, lakóépületrész vagy lakás adásvételi szerződésének lényeges feltétele, amelyben olyan személyek élnek, akik a törvény szerint e lakóhely használati jogát annak megszerzését követően is fenntartják. vevő, ezen személyek listája, amely jelzi az értékesített lakóterület használati jogát.
A tulajdonos (tulajdonostárs) kiskorú családtagjainak az újonnan megszerzett lakóhelyiségben való tartózkodási és használati jogát feltétlenül biztosítani kell.
A szerződésnek elengedhetetlen feltétele a lakás ára is.
Ha az adásvételi szerződést nem a lakóhelyiség tulajdonosa vagy nem a vevő köti, úgy a szerződésben meg kell jelölni, hogy a szerződésben meghatározott személy(ek) az eladó vagy a vevő nevében milyen indok(ok) járnak el.
A lakóterület elidegenítéséről szóló szerződések másolatait az ügylet végrehajtására vonatkozó engedély kiadásától számított egy hónapon belül a gyám- és gyámhatóság rendelkezésére kell bocsátani.
A vevő tulajdonjoga a szerződés állami bejegyzésének pillanatától keletkezik. A tulajdonjog átruházása állami regisztrációhoz kötött. Az egységes állami jognyilvántartásba való bejegyzés napjától számítanak bejegyzettnek.
Ha az eladó joga korlátozott (terhelt), akkor ez a szerződésben is megjelenik. Ha a szerződésben nincs utalás az ilyen terhek fennállására, akkor az adásvételi szerződés állami nyilvántartásba vételének megtagadása indokolt, mivel az a személy, akinek bizonyos feltételekkel korlátozott jogai vannak, dokumentumot készített e feltételek meghatározása nélkül.
A szerződés korábbi bejegyzésekor - a lakhatási jog átruházása állami bejegyzésének kérelmezésekor - nem szükséges újra benyújtani azokat az iratokat, amelyek másolatát az adásvétel állami nyilvántartásba vétele során tulajdoni okiratként csatolták az ügyhöz. szerződés. Kivételt képeznek a névre szóló szerződés eredeti példányai.
Az eladó által öröklés vagy adományozás útján megszerzett lakóhelyiség adásvételi szerződésének bejegyzéséhez adóhatósági igazolást kell bemutatni, amely igazolja, hogy az eladó megfizette az öröklési vagy ajándékozási illetéket.
Lakóhelyiségek nyilvános árverésen történő értékesítésekor (ideértve a lefoglalt ingatlanra történő letiltást is) az adós ingatlanának eladója az ingatlannal történő ügyletkötési joggal rendelkező szakintézmény, amellyel nyilvános árverési megállapodást kötöttek.
Novoszibirszki Állami Műszaki Egyetem
Tanfolyami munka
a témában:
"Az ingatlan adásvételi szerződés jellemzői"
Elkészítette: 4. éves hallgató
csoport 235 Friedrich A.A.
Szakterület: 0201 Jogtudomány
Cím: Krasny Sokol 16-24
Novoszibirszk, 2004
Bevezetés. 3
1. Az ingatlanforgalom szabályozásának fejlődéstörténete. 4
2. Ingatlanértékesítés a forradalom előtti orosz polgári jog szerint 8
3. Ingatlan adásvételi szerződés a modern orosz polgári jog szerint. 15
3.1. Az ingatlan adásvételi szerződés fogalma. tizenhat
3.2. Ingatlan tárgyak. 17
3.3. A szerződés formája és megkötésének módja. 26
3.4. Ingatlan adásvételi szerződés teljesítése. 33
4. Ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vétele 35
Következtetés. 43
Felhasznált irodalom jegyzéke.. 45
Az adásvételi szerződés a vagyonforgalom során alkalmazott polgári jogi kötelezettségek fő típusa. Ezért nem véletlen, hogy az adásvétellel kapcsolatos kapcsolatokat szabályozó rendelkezések megnyitják az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének második részét, amely bizonyos típusú polgári jogi kötelezettségekre vonatkozik. És véleményünk szerint az ingatlan adásvételi szerződés kulcspozíciót foglal el az egyéb adásvételi típusok között.
Az utóbbi időben megnövekedett az ingatlanügyletek száma, különösen épületekkel, építményekkel, nem lakás céljára szolgáló helyiségekkel, amelyeket a legtöbb esetben a cégek és vállalkozások irodaközpontként használnak. A kiskereskedelmi, raktári, ipari és egyéb nem lakás céljára szolgáló helyiségek adásvétele iránt is felerősödött az érdeklődés. Ezen a területen számos akut, vitatható probléma merül fel, amelyek annál is érdekesebbek, mert a jogalkotó álláspontja ebben a kérdésben nem mindig tökéletes.
A választott téma relevanciáját mindenekelőtt az magyarázza, hogy hazánkban az elmúlt néhány évben az ingatlan adásvételi szerződés a gazdasági növekedés, a vállalkozói tevékenység mennyiségének és minőségének növekedése miatt megszaporodott. egyre fontosabbá válik. A téma aktualitását bizonyítja az is, hogy az ilyen ügyletek jogi természetét számos tényező befolyásolja, például attól függően, hogy a helyiség magánszemélyhez (természetes vagy jogi) vagy államhoz tartozik-e; milyen típusú ingatlanhoz tartozik az elidegenített helyiség stb.
Ennek a munkának az a célja, hogy megvizsgálja az ingatlan adásvételi szerződés jellemzőit.
A dolgok ingóra és ingatlanra való felosztása jól ismert volt a római jogban. Az ingatlanok a római jogban nemcsak a földterületeket (praedia, fundi) és a föld belsejét tekintették, hanem mindent, amit valaki más munkája hozott létre a tulajdonos földjén. Felismerték a földfelszín természetes vagy tulajdonrészeként (ressoli). Az ingatlanok közé tartoznak különösen az épületek, a növények, az ültetvények. A földhöz kapcsolódó vagy a felszínéhez alapvetően rögzített tárgyak annak alkotórészeinek számítottak, és betartották a superficiessolocedit (a felszín felett készült követi a felszínt) szabályát. Ezért nem lehetett külön tulajdonjogot alapítani egy házra és ennek megfelelően egy telekre. A helyszín feletti légteret is a felszín részeként kezelték.
Ami az ingatlanjogot illeti, már a XII. táblák törvényeiben (Kr. e. 5. század) külön elemei voltak annak a speciális megközelítésnek, amely eltért az ingó dolgok jogi rendjének megközelítésétől: a földterületek tulajdonjogának megszerzése a szerint. az elbirtoklás elévülésére, ingó dolgok tekintetében ugyanannyi idő kétszerese. A megbízó korszakában (Kr. e. 27 - i.sz. 193) speciális szabályok jelentek meg, amelyek a vonatkozó ügyletek nyilvánosságát hivatottak biztosítani.
Ennek ellenére általában véve a római jog, amint azt I.A. Pokrovszkij „a tulajdonjog egyetlen fogalmával foglalkozott, amely a rendelkezési szabadság teljességét tartalmazza. Az ingóság és az ingatlan közötti különbség a római jogban a legminimálisabb jelentéssel bír (különböző elévülési időszakok és mások); mind a tulajdonjog tartalma, mind a valós forgalom formái pontosan ugyanúgy vannak benne meghatározva mindkét dologkategóriára: egy hatalmas birtok éppoly informálisan szállhat kézről kézre, mint a legjelentéktelenebb csecsebecse.
A római jog a tulajdonjog átruházásához egy dolgot írt elő mind az ingóságra, mind az ingatlanra - a dolgok átruházására (traditio), feltéve, hogy az átruházó a dolog tulajdonosa. Ellenkező esetben a dolog lelkiismeretes vásárlója sem kapott tulajdonjogot, és a valódi tulajdonos vindikációs keresettel vehette el tőle a dolgot. E tekintetben a korlátlan érvényesítés római szabályának alkalmazása élénk ingatlanforgalom esetén súlyosan befolyásolhatja az utóbbi stabilitását. „A római elv következetes megvalósítása” – I.A. Pokrovszkij - általános forgalmi bizonytalanságot teremtene: a vevő soha nem lehet biztos abban, hogy ő lett a tulajdonos, és holnap nem jelenik meg valaki, aki igazolja a dolog tulajdonjogát és elviszi magának.
A középkori Európában a forgalom jogi szabályozásának kialakulása a kezdeti szakaszban a római jogot követte: az ingatlanok és az ingóságok jogrendszerének konvergenciája következett be. Ekkor azonban az azonos forgalom biztosítására bizonyos szabályokat követeltek, amelyeket a római jog befogadása előtt alkalmaztak. Korábban a germán népeknél az ingatlanjognak hangsúlyos közjogi jellege volt. Különösen sokféle közjog és kötelezettség társult a földtulajdonhoz: a telkekre vonatkozó jogok új tulajdonosra történő átruházásához gyakran különböző személyek (például a főnök, közeli hozzátartozók) beleegyezésére volt szükség, és bonyolult formai követelményekkel kellett megtenni.
A XVIII. század végén. Európában felmerül a jelzáloglevél (jelzálogkönyvek) intézménye, amelyet a fejlődő földhitel szükségletei hívtak életre. A jelzálogkönyv intézményének tartalma fokozatosan bővül afelé, hogy nemcsak a jelzálogjogot, hanem az ingatlanokhoz kapcsolódó minden dologi jogot is rögzítse. század folyamán a jelzáloghitel-könyveket Európa-szerte telekkönyvekké alakítják, és új alapokon szervezik át a teljes ingatlanforgalmat.
A telekkönyvek bevezetésének célja az volt, hogy pontos képet adjon minden ingatlan jogállásáról minden pillanatban. E cél elérése két alapelven alapul, amelyeket a jogirodalom "nyilvánosság elvének" és "megbízhatósági elvének" nevez.
A nyilvánosság elve az, hogy minden olyan cselekményt, amely vagyoni értékre hivatkozik (tulajdon átruházása, zálogjog alapítása stb.), be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, és csak ettől a pillanattól válik jogerőssé minden harmadik személy számára. A hitelesség elvének lényege abban rejlik, hogy minden ingatlan-nyilvántartási bejegyzés teljes jogerővel bír harmadik személyre nézve akkor is, ha az nem felel meg a valóságnak; az érdekelteknek joguk van az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés helyesbítését kérni, de addig az igaznak minősül.
A telekkönyvek bevezetése hozzájárult az ingatlanforgalom jelentős fejlődéséhez, amely megfelelő jogi szabályozást igényelt. Ez a körülmény az ingó- és ingatlanvagyonhoz fűződő jogok átruházásával kapcsolatos jogviszonyok szabályozásának széles körben elterjedt differenciált megközelítéséhez vezetett, amelynek célja az utóbbi jellemzőinek figyelembevétele.
A külföldi jogrendszerek különleges követelményeket támasztanak az ingatlan tulajdonjogának létesítésének formájával, valamint az ilyen ingatlanokkal folytatott ügyletekkel kapcsolatban. Az ingatlanokkal kapcsolatos jogi aktusok nyilvánosság és nyilvánosság alapján történnek. Az ingatlanok elidegenítésére irányuló bármely ügyletet írásban kell megkötni, és be kell jegyezni egy külön nyilvános nyilvántartásba - ingatlan-nyilvántartásba vagy más telek- és épületnyilvántartásba.
Az ingatlanügyletek bejegyzésére és az ingatlanhoz fűződő jogokra vonatkozó konkrét szabályok természetesen eltérőek a különböző jogrendekben. Így a francia jog szerint minden ingatlanra vonatkozó ingatlanjog alapításával vagy átruházásával kapcsolatos ügyletet kötelező bejegyeztetni a hivatalos nyilvántartásba a „jelzálogok letétkezelőjénél”. Maga az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés azonban nem feltétele a tulajdonjog keletkezésének. Az ingatlanügyleteket megkötésük pillanatától érvényesnek ismerik el az ilyen ügyletben részt vevő felek közötti kapcsolatokban, de az ügyletből eredő jogok nyilvántartásba vételéig ezek a jogok nem állíthatók szembe az ingatlanhoz fűződő jogokkal. harmadik felek számára az ügylet nyilvánosságának hiánya miatt. A német jogszabályok eltérő megközelítést alkalmaznak. A német polgári törvénykönyv szerint az ingatlanhoz való dologi jog nem keletkezhet vagy szűnhet meg anélkül, hogy azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték volna. Az illetékes bíróság tisztviselője ellenőrzi az ingatlan-nyilvántartást kérelmező személyek cselekvőképességét. A könyvben szereplő bejegyzés igaznak minősül mindaddig, amíg a javításokat nem végzik el. Jogütközés esetén az előnyt az ingatlan-nyilvántartásba korábban bejegyzett jog után ismerjük el.
Az angol-amerikai jogban létezik az ingatlanhoz (realproperty) való jogok nyilvántartási rendszere, amely nem ismeri a polgári jogok tulajdonra és kötelezettségekre való felosztását. Angliában a föld vagy egyéb ingatlan adásvételére vagy egyéb elidegenítési aktusára vonatkozó szerződés még nem ad okot a tulajdonjog átruházására. Ehhez speciális cselekményre van szükség, amelynek során az ügylet jogszerűségét az illetékes személy ellenőrzi, és a vagyonátruházás előtt vagyonkezelői jogviszony keletkezik. Az Egyesült Államokban az állam törvényei szerint az ingatlanjogok átruházásáról szóló okiratokat írásban készítik el. Ezeket a kapcsolatokat a „pecsét mögötti” okirat formalizálja, amelyet közjegyző vagy más tisztviselő igazol. Számos állam törvényei szerint a "pecsét mögött" lévő dokumentumokat nyilvántartásba kell venni.
A külföldi jogrendben az ingatlan adásvételi szerződést nem különítik el az adásvételi szerződés külön típusaként, ahogyan azt az orosz polgári törvénykönyv teszi. Elvileg azonban ott is biztosított az ingó- és ingatlanértékesítés differenciált szabályozása. Például az Egyesült Államok Egységes Kereskedelmi Törvénykönyve (UCC) előírja, hogy az „áru” kifejezés minden olyan dolgot magában foglal, amely egy adott adásvételi szerződés alapján egyedivé tétele időpontjában ingó, kivéve a pénzt, amelyben a vételárat ki kell fizetni, az értékpapírokat és állítja. Az "áru" kifejezés magában foglalja a meg nem született állatállományt, az álló termést és az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb személyre szabott dolgokat is, az ingatlantól elkülönítendő árukról szóló cikk (2-105. szakasz) értelmében. Ásványok (ideértve a kőolajat és gázt is) vagy az ingatlantól elkülönítendő építmények vagy anyagok adásvételére vonatkozó szerződést áruk adásvételére vonatkozó szerződésnek kell tekinteni, ha azokat az eladó szét akarja választani; mindazonáltal a szétválásig a felek által megkötni szándékozott adásvétel, amely nem minősül a földhöz kapcsolódó jogok átruházásának, csak adásvételi szerződésnek minősül. Ugyanakkor ezek az utasítások nem sértik a harmadik feleknek az ingatlan-nyilvántartási szabályok által biztosított jogait (2-107. cikk) .
másodpercben 1 („Vétel-eladás és cserekereskedelem”), könyv. A holland polgári törvénykönyv 7. cikke („Különleges szerződéstípusok”), az értékesítésre vonatkozó általános rendelkezések részeként speciális szabályok vonatkoznak a fogyasztói adásvételre (az orosz kiskereskedelmi értékesítés analógja), valamint a nyilvántartott ingatlan (ingatlan) értékesítése .
Az orosz polgári jog, a bírói gyakorlat és a polgári jogi doktrína mindig is a polgári jogok sajátos tárgyának tekintette az ingatlanokat, amelyek forgalma speciális jogi szabályozást igényel.
Az ingatlanokhoz való ilyen különleges hozzáállás okait jól elmagyarázta I.A. Pokrovszkij: „Természetesen a jelenlegi decentralizált gazdaság körülményei között az emberek földtőkéje (az állami földek kivételével) az egyes magánszemélyek kezében van.<...>Beszéltünk arról, hogy a decentralizáció és a magántulajdon rendszere nagymértékben serkenti a személyes kezdeményezést és a személyes energiát, és éppen ezért a szabad egyéni tulajdon elve diadalmaskodott a történelemben a primitív kollektivizmus elvei felett. Ám ugyanakkor a kérdés másik oldala, az ingatlanok társadalmi, országos jelentősége sem tűnhet el a szem elől, aminek következtében a jog két ellentétes irányzat összekapcsolásának végtelenül nehéz feladata elé néz.
Az ingatlan adás-vétellel kapcsolatban a jogalkotó sajátos megközelítése az volt, hogy a tulajdonjogok megszerzésének sajátos módjának tekintett megszerzett ingatlan átruházásával járó kapcsolatokat sajátos módon szabályozták. Az ingatlanok orosz jog szerinti átruházása különleges cselekmények elvégzését tette szükségessé, amelyekre a „birtokba vétel” fogalma terjedt ki.
DI. Meyer így jellemezte az ingatlanok birtokba kerülését. Az ismert ingatlan átruházási jogát megszerző személynek az ingatlan helye szerinti járásbírósághoz megerősítési okiratot kellett benyújtania és birtokbavételt kérnie. A bíróság, miután megbizonyosodott arról, hogy a cselekményt a törvényben előírt szabályoknak megfelelően tették, és nem áll fenn a vagyon más tulajdonosra történő átruházási tilalma, valamint magáról a cselekményről szóló vita, „döntött” a megszerző birtokba vétele; a vagyonszerző a bírósághoz is kérhette a végrehajtási okirat kiállítását. E végrehajtási okirat alapján az ingatlan megszerzője a végrehajtóhoz vagy a békebíróhoz, a zemsztvói főnökhöz fordult, aki az ingatlan helyére érkezve az ingatlan birtokba vételének cselekményét végrehajtotta: az új tulajdonos és a meghívott szomszédos (szomszédos) tulajdonosok jelenléte, a helyi vezető és tanúk, főként a birtokon élők közül, bejelentették a birtok új tulajdonosát, elolvasták a megerősítő okiratot és összeállították az ún. minden jelenlévő aláírta. A megtörtént birtokbavételről az erődítési okiraton az azt készítő jelet tett, és erről értesítette a jobbágyokirat-nyilvántartásba feljegyzést készítő főjegyzőt. Az a nap, amikor a vezető jegyző megtette a jelzett jelölést, a tulajdonjog átruházásának és megerősödésének napjának számított.
Az orosz jogszabályok által az ingatlanátruházásnak tulajdonított rendkívül fontos jelentősége a polgári jogi doktrínában és a bírói gyakorlatban azt a nézetet eredményezte, hogy az ingatlan adásvétele nem szerződésekre, hanem tulajdonjogok megszerzésének módjára vonatkozik. . Például, mint G.F. Shershenevics: „Pobedonostsev Szperanszkij szavai alapján, aki az adásvételi számlát traditiosymbolica-nak tekintette, azzal érvelt, hogy adásvételünk nem szerződés, hanem cselekvés, amellyel az egyik fél bizonyos áron átad egy dolgot a másiknak. E következtetést az a körülmény indokolja, hogy az adásvételt nem szerződésnek, hanem a tulajdonjog megszerzésének módjának minősítjük.
Az ingatlan adásvételének, mint a tulajdonjog átruházásának módjának felfogása viszont befolyásolta annak az elképzelésnek a kialakulását, hogy maga az adásvételi szerződés a vevő egyoldalú kötelezettsége. Íme, hogyan írt róla G.F. Sersenevics: „... gyakorlatunk a szerződéses jelleggel kapcsolatos kételyeket elutasítva az adásvételt egyoldalú megállapodásnak ismerte el, amely szerint az egyik személy vállalja, hogy a tőle tulajdonba vett dologért a másiknak bizonyos összeget fizet” .
Meg kell jegyezni, hogy korábban az ellenkező álláspontot fejtette ki D.I. Meyer, aki így érvelt: „Az ingatlanok adásvétele azonban csak a szerződéskötésre vonatkozóan mutat fel sajátosságokat: az ingatlan átruházási jog megszerzéséhez speciális alaki követelmények vonatkoznak, bizonyos adományok szükségesek a kincstár javára, de a szerződés jelentése pontosan ugyanaz, mint az ingó vagyon adásvétele. G.F. ragaszkodott ehhez az állásponthoz. Sersenevics, aki úgy vélte, hogy "a vásárlást és eladást jogszabályaink szerint kétoldalú megállapodásként kell elismerni, amint az már a névből is kitűnik".
A Polgári Törvénykönyv tervezetének elkészítésekor a szövegébe bekerült egy olyan rendelkezés (1724. §), amely szerint „adásvételi szerződés alapján az eladó ingatlant vagy ingóságot a vevő tulajdonába ad át, vagy vállalja, hogy megállapodás szerinti összegért a vevő tulajdonába adja át. pénzből (vételár). A Ptk.-tervezetet készítő Szerkesztőbizottság anyagaiban kifejtették, hogy az akkor hatályos jogszabályoktól eltérően az adásvételi (ideértve az ingatlanokat is) szabálytervezetek a szerződések rovatban kerülnek elhelyezésre, mert az adásvétel ennek minden jelét tartalmazza, és közvetlenül a szerződéses viszonyok körébe tartozik; és már a szerződés koncepciójából is kitűnik, hogy az adásvétel kétoldalú szerződés.
A Ptk.-tervezet az ingatlan adásvételi szerződést nem tekintette külön adásvételi szerződéstípusnak. Ugyanakkor teljes mértékben figyelembe vették az adásvételi szerződések sajátosságait, amelyek tárgya ingatlan volt. Ezt különféle módokon sikerült elérni.
Először is, számos norma megfogalmazásakor kifejezetten kizárták azok ingatlanértékesítéssel kapcsolatos kapcsolatokra való alkalmazásának lehetőségét. Például az eladott ingatlan vevő általi átvételének szabályait kizárólag az ingóságra vonatkozóan fogalmazták meg. Különösen az egyik norma (1749. cikk) szerint „az eladott ingó vagyon vevő általi fenntartás nélküli elfogadása megfosztja őt attól a jogától, hogy a hibákra hivatkozzon, kivéve azokat, amelyek a szokásos módszerrel nem láthatók. elfogadásáról, vagy az eladó szándékosan elrejtette azokat. De a vevő a jelzett hiányosságokra is csak akkor hivatkozhat, ha azok felfedezése után azonnal tájékoztatta az eladót.
Másodszor, a tervezet egyes cikkelyei olyan normákat tartalmaznak, amelyek egyidejűleg differenciáltan szabályozzák az ingó-, illetve ingatlanértékesítéshez kapcsolódó azonos viszonyokat. Ilyenek például az eladott vagyontárgy véletlen elvesztése vagy véletlen megsérülése esetén a kockázat átszállásának időpontjára vonatkozó szabályok (1371. cikk): „Ingó vagyontárgyak eladásakor az eladó fél az eladott vagyontárgy véletlen elvesztésétől vagy sérülésétől. mielőtt átadná a vevőnek. A véletlen haláltól vagy az ingatlanban bekövetkezett véletlen megsérüléstől való félelem attól a pillanattól kezdve száll át a vevőre, amikor bekerült az anyakönyvbe. Ugyanígy meghatározásra kerül az eladott ingatlanból származó gyümölcs- és jövedelemszerzési jog vevőre történő átruházásának időpontja, amit a következő szabály bizonyít: nem ruházták át rá, és ingó vagyon értékesítése esetén - attól az időponttól kezdve, amikor az ingatlant átadták a vevőnek, vagy át kellett volna ruházni, ha az átruházás az eladó hibájából nem történt meg időben” (1730. cikk).
Harmadszor, a tervezet számos cikke tartalmaz olyan normákat, amelyek kizárólag az ingatlanértékesítéshez kapcsolódó viszonyokat szabályozzák speciális szabályok megállapításával. Például a tervezet kifejezetten szabályozza az eladott ingatlan „helyhiányával” kapcsolatos viszonyokat (azaz amikor az eladott ingatlan területe kisebb vagy nagyobb volt, mint a szerződésben és az adásvételi jegyzékben foglaltak). . Ezeknek a normáknak a lényege, hogy „az eladott ingatlanban az adásvételi okiratban feltüntetetthez képest kialakult helyhiány a vevőnek jogot ad a vételár arányos csökkentését, vagy akár az adásvétel törlését követelni, ha indokolt. azt hinni, hogy a vevő a tényleges hely ismeretében nem vett volna birtokot. Ez a szabály nem vonatkozik arra az esetre, ha az eladási aktusból egyértelműen kiderül, hogy a felek nem tulajdonítottak jelentőséget a hagyaték területének” (1754. cikk).
Végül, negyedszer, a Polgári Törvénykönyv tervezete külön fejezetet tartalmazott, amely öt cikkből állt, és az adásvételi szerződéssel foglalkozott, és amely kizárólag az ingatlanértékesítéshez kapcsolódó kapcsolatokat szabályozza.
Az adásvételi szerződést olyan megállapodásként értelmezték, amely szerint az egyik fél vállalja, hogy elad, a másik pedig - a szerződésben meghatározott időpontig egy bizonyos ingatlant megvesz egy megállapodott áron (1776. cikk).
A Szerkesztői Bizottság anyagaiban az adásvételi szerződés megőrzését az ingatlanokkal kapcsolatban a történelmi hagyományok és az akkori pusztán gazdasági okok egyaránt magyarázzák. Különösen meg kell jegyezni, hogy az orosz jog történetében az ingatlanok értékesítése az értékesítés jobbágyi sorrendjének szükséges kiegészítéseként alakult ki, és a projekt előkészítésének időszakában az egyik leghíresebb volt. és elterjedt tranzakciók. Az erődítmény megvásárlását addig, amíg azt a régi jobbágyrendben a vevőnek (vevőnek) ki nem bocsátják, illetve a végső végrehajtásig és a vevőnek történő kibocsátásig, vagy a rangidős közjegyző jóváhagyásáig csak vagyonátruházási aktusnak tekintették. Mindeközben az ingatlaneladás nemcsak a felek költségeivel és gondjaival, hanem településük, gazdaságuk változásával is járt, és nagyon gyakran hosszú távú tény vagy szerződéses kapcsolat volt, amely minden számításig tartott a fokozatosság érdekében. a vételár kifizetése megtörtént, és a szükséges előkészítő gazdasági intézkedések és megrendelések a felek részére. A vagyonátruházási törvény tervezete minden ilyen esetben nem védte kellőképpen a felek érdekeit, ami indokolta az ingatlan adásvételi előügylet, azaz az adásvételi szerződés jogilag elismert szükségességét.
Az ingatlan adásvételi szerződés lényeges feltételei a szerződés tárgyára (eladásra kerülő ingatlanra), az ingatlan eladására, illetve vételére vonatkozó határidőre, valamint a vételre vonatkozó feltételek voltak. ár. Hangsúlyozták ugyanakkor, hogy ezek a feltételek szükségesek a szerződés tárgyának megfelelő biztonságához.
Az adásvételi szerződés szabályozására szolgáló speciális szabályok a szerződés formájára vonatkozó követelmények megállapítására, a nem teljesítésének következményeinek meghatározására, valamint az eladó azon ingatlan feletti rendelkezési jogának korlátozására korlátozódtak, amelyre vonatkozóan adásvételi szerződés született. megkötötték.
Az adásvételi szerződés formájával szemben támasztott követelmény az volt, hogy a tetszőleges összegű eladást levélben igazolni kellett (1777. cikk). Ez azonban nem jelentette azt, hogy bármilyen adásvételi szerződést is meg lehetett volna kötni egyszerű írásos formában közjegyzői hitelesítés nélkül. Ezt a kérdést a projektben az egyszerű írásos formában megkötött, illetve közjegyző által hitelesített adásvételi szerződés nem teljesítésének különböző következményeinek meghatározásával oldották meg.
Az a tény, hogy a tervezet kétféle adásvételi szerződést írt elő: 1) adásvétel, amely a szerződés megszegése esetén csak kártérítési igényt von maga után (1778. cikk); 2) adásvétel, amely feljogosítja a vevőt (vevőt) arra, hogy az eladott vagyont bíróságon követelje a törzskönyv szerint (1779. cikk). Az első esetben a projekt az értékesítésről szóló írásos igazolás követelményére korlátozódik. A második esetben a projekt szerint kötelező volt az eladásra vonatkozó közjegyzői végzés.
A Szerkesztői Bizottság anyagaiban az adásvételi szerződés formájának ilyen megközelítését a következőképpen magyarázzák: „Mennyire nem kívánatos lenne korlátozó alaki követelményekkel ellátni egy olyan adásvételt, amelynek elmulasztása csak a kár megtérítését vonja maga után. a hibás fél, így éppen ellenkezőleg, veszélyes lenne a hagyaték lefoglalását az eladótól minden formaság nélkül, de egyszerűen otthon megtett adásvételi bejegyzés alapján engedélyezni. Ez utóbbi esetben a közjegyzői forma szükségessége mellett ugyanazok a megfontolások szólalnak fel, amelyek mellett szükségesnek tartották a birtokok és a birtokjogok elidegenítésére vonatkozó szigorú formák megállapítását. Itt is, ott is, tekintettel az ügylet fontos következményeire, szükséges a cselekvőképesség és a felek valós akarata hatósági igazolása, majd az ügyletnek megfelelő bizonyosságot és hatósági megbízhatóságot kell adni, végül bizonyos garancia szükséges arra, hogy a felek szándékosan és komolyan kezdték meg az ügylet megkötését. Mindez csak az ilyen értékesítések közjegyzői kötelező lebonyolításával érhető el...”.
Ezen túlmenően, amikor az adásvételi szerződést közjegyzői megbízással kötötték meg, a vevő (vevő) jogainak biztosítása érdekében, a felek megállapodása alapján megengedett volt, hogy a vagyonkönyvbe olyan jelölést tegyenek, amely korlátozza az eladó jogát elidegeníteni és megterhelni az eladott ingatlant. Ezt a védjegyet legkésőbb a bevezetésétől számított két éven belül törölték, ha ezalatt a vevő nem támaszt igényt a hagyaték bejegyzése iránt az anyakönyv szerint (a projekt 1780. cikke).
Az egyszerű írásbeli formában, közjegyzői eljárás betartása nélkül megkötött adásvételi szerződés modern szemmel nézve rendes ingatlan adásvételi előszerződésnek tűnik.
Ami pedig a közjegyzői megbízásban megkötött ingatlan adásvételi szerződést illeti, akkor valóban komoly okok indokolják önálló szerződésnek tekinteni, hiszen az ingatlan adásvételi előszerződés nem terhelheti az ingatlan adásvételi szerződést az eladó, és annak elmulasztása semmilyen módon nem vonhatja maga után a tulajdonjog kötelező (bírósági) átruházását az eladóról a vevőre.
Mindenesetre a forradalom előtti jogszabályok, a Polgári Törvénykönyv tervezetének és az akkori jogtudósok munkáinak elemzése az ingatlan adásvételi szerződések egészen sajátos megközelítéséről tanúskodik, amely maradéktalanul figyelembe veszi a sajátosságokat és jelentőségét. a polgári jogok olyan tárgya, mint az ingatlan.
Az oroszországi ingatlaneladás jogi szabályozása terén zajló események további fejlődésének jellemzésére I.A. Pokrovszkij: „Eljön-e valaha a jog... a „föld államosításához”, vagyis az ingatlan, mint nemzeti kincs gondolatának jogelvvé építéséhez, és a jog csökkentéséhez a tulajdonjog más (állami) dolgának függő használatának mértékéig természetesen nem mondható el. Kétségtelen azonban, hogy minden... tulajdonjog-korlátozás már magában hordozza ennek a gondolatnak a magját, és hogy a közszolgáltatások további fejlesztése egyre több lépést igényel ebbe az irányba.
Mint ma már nagyon köztudott, a szovjet időszakban a törvény "elérte" a föld és egyéb alapvető ingatlanok államosítását. Ebben az időszakban az ingatlan adásvételi szerződést az objektumok rendkívül korlátozott körére alkalmazták: a polgárok személyes tulajdonában lévő egyéni lakóépületekre, szövetkezeti lakásokra és az úgynevezett kolhoz-szövetkezet egyes tárgyaira. ingatlan.
A föld kizárólagos állami tulajdonban volt. Az állami tulajdonban lévő épületek, építmények és építmények esetében a minisztériumok és főosztályok megbízásából a különböző állami tulajdonú vállalatok és intézmények mérlegből mérlegbe történő áthelyezésének sajátos eljárási rendjét szabályozta, megtartva az állami tulajdonjogot. őket. Az átruházási okiratok inkább számviteli, semmint jogi ügyletek voltak.
Jogi szempontból nem érdektelen az ingatlan-adásvételi szerződés jogi szabályozásának "fejlődésének" szovjet időszakának elemzése.
Az ingatlan adásvételi szerződésre vonatkozó szabályokat a Ptk. a tárgyának sajátosságai alapján külön paragrafusban foglalja össze, amely meghatározza az ingatlan adásvételi szerződés azon jellemzőit, amelyek lehetővé teszik az ingatlan adásvételi szerződésnek az ingatlan adásvételi szerződésbe való megkülönböztetését. külön típusú adásvételi szerződés: ingatlan adásvételi szerződés. Ingatlan adásvételi szerződés alapján az eladó vállalja, hogy az ingatlant átadja a vevőnek.
Az ingatlan (ingatlan) magában foglalja a telkeket, altalaj telkeket, különálló víztesteket és mindazt, ami szorosan kapcsolódik a földhöz, vagyis az olyan tárgyakat, amelyek rendeltetésükhöz képest aránytalan károsodás nélkül nem mozgathatók, ideértve az erdőket, évelő növényeket, épületeket, építményeket. Az ingatlanhoz tartoznak még az állami nyilvántartásba vételhez kötött repülőgépek és tengeri hajók, belvízi hajók, űrobjektumok (természetesen jogi értelemben). A törvény hivatkozhat ingatlanra és egyéb vagyontárgyra (Ptk. 130. cikk).
Az ingatlan sajátosságai: erős kapcsolat a földdel, különleges érték, használat közbeni el nem fogyaszthatóság stb. - megkövetelik az ilyen tárgyak vagyonforgalomban való részvételét szabályozó speciális szabályok meghatározását. Már a Polgári Törvénykönyv első része számos speciális szabályt tartalmaz az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog és egyéb ingatlanjogok kötelező állami bejegyzésére, valamint az ilyen jogok keletkezésére, korlátozására és átruházására (131. cikk).
Az ingatlan adásvételi szerződésre irányadó speciális szabályok gyakorlati értelmét, és ezzel együtt az ingatlan adásvételi szerződésre irányadó speciális szabályainak jelentőségét eleve meghatározza, hogy az ingatlantárgyak elhelyezkedésüktől elválaszthatatlanok, adásvételi szerződések bárhol máshol is megköthetők. . Az ilyen ügyletek megkötésekor a vagyonforgalomban résztvevőknek pontosan ismerniük kell a megszerzett tárgy jogi státuszát, és különösen: az ingatlant nem terhelik-e harmadik személyek jogai; hogy egy épület, építmény, egyéb ingatlantárgy eladója-e az adott telek tulajdonosa stb. Mindez nem csak az árat és a szerződés egyéb feltételeit érinti közvetlenül, hanem magát az ingatlanszerzés lehetőségéről szóló döntést is . Ezt a célt az ingatlanjogok és az ingatlanügyletek kötelező állami regisztrációjának bevezetésével érik el.
Emellett a magánjogi és a közjogi szabályozási módszerek kombinációja jellemző az ingatlanhoz fűződő jogok és az ingatlanforgalmi jogi szabályozásra. Számos ingatlantárgy (telek, altalaj, tározók, erdőültetvények stb.) tekintetében a közérdek kifejezésre jut rendeltetésük és használatukra vonatkozó jogi szabályozás megőrzése iránt. A közjogi feladata annak megállapítása, hogy az érintett ingatlantárgyak vagyonforgalomba bocsáthatók-e, szükség van-e valamilyen korlátozás megállapítására a vagyonforgalomban lévő tárgyak egyes kategóriáinak használatára vonatkozóan (pl. e tárgyakhoz fűződő jogok vagy az ingatlantárgyak kijelölt rendeltetésének megőrzése ) és szankciók a közérdeket sértő jogszabályi előírások megsértése esetén. Ami az ingatlantárgyak közvetlen vagyoni forgalmát illeti, annak jogi szabályozását a magánjogi normák biztosítják.
Ilyen megközelítést alkalmaztak a magán- és közjogi módszerek optimális kombinációjának meghatározásakor az ingatlanforgalomhoz kapcsolódó viszonyok szabályozására a Polgári Törvénykönyv bizonyos típusú szerződésekre vonatkozó új rendelkezéseinek hatályba léptetési eljárásának meghatározásakor, ideértve a szerződésre vonatkozó szabályokat is. ingatlan eladására. Például az Art. Az „Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve második részének hatálybalépéséről” szóló szövetségi törvény 13. cikkének értelmében a Polgári Törvénykönyv második részének a földterületekkel kapcsolatos ügyletekre vonatkozó normáit kell alkalmazni, amennyiben azok forgalma megengedett. földtörvény szerint.
Az ingatlan adásvételi szerződés az egyik különálló adásvételi szerződéstípus, amelyet egy speciális adásvételi tárgy - ingatlan - alapján osztanak ki. Ezért a meghatározott szerződés rendelkezik az áruk adásvételére vonatkozó szerződés összes fő jellemzőjével, amely megkülönbözteti az utóbbit a független polgári jogi szerződések egyéb típusaitól. Ez alapján az ingatlan adásvételi szerződés az alábbiak szerint határozható meg.
Ingatlan adásvételi szerződés (ingatlan adásvételi szerződés) alapján az eladó vállalja, hogy telket, épületet, építményt, lakást vagy egyéb ingatlant a vevő tulajdonába ad, a vevő pedig vállalja, hogy az említett ingatlant átveszi. 1 Polgári Törvénykönyv 454. cikk, 1. bekezdés, 549. cikk).
Mint minden adásvételi szerződés, az ingatlan adásvételi szerződés is konszenzusos, kompenzációs, kölcsönös (szinallagmatikus).
Az ingatlan adásvételi szerződés, mint külön adásvételi szerződés jogi szabályozása az alábbi séma szerint épül fel. A 7. § ch. A Ptk. 30. §-a különös szabályokat tartalmaz az ingatlan-adásvételi szerződés megkötésére, annak formájára, valamint a felek végrehajtására irányuló intézkedéseire. Ezek a szabályok sajátos normaként vannak megfogalmazva, amelyek kizárják az áruk adásvételére vonatkozó vonatkozó általános rendelkezések (Ptk. 1. § 30. fejezet) működését. Az ingatlan-adásvételi szerződésnek a jogi szabályozásban áruadási szerződéshez való általános hovatartozása abban nyilvánul meg, hogy a 7. §-ban foglalt normák által nem szabályozott részben a Ch. 30. §-a alapján az ingatlan adásvételével kapcsolatos jogviszonyra az adásvételi szerződésre vonatkozó általános rendelkezéseket kell alkalmazni.
Az ingatlan adásvételi szerződés lényeges feltételeit a szerződés tárgyának és az eladásra kerülő ingatlan áraként kell elismerni. Ugyanakkor az ingatlan adásvételi szerződés tárgya kétféle tárgyat foglal magában: egyrészt az értékesített ingatlan; másodsorban a feleknek az értékesített ingatlan átruházásával, átvételével és kifizetésével kapcsolatos intézkedései.
Természetesen ingatlan adásvételi szerződés esetén a fő fajképző érték a szerződés tárgyának olyan eleme, mint az eladásra kerülő ingatlan. Az ingatlanban rejlő sajátosságok indokolják, hogy különleges szabályokat kell megállapítani az eladónak az értékesített ingatlan átruházása során, valamint a vevőnek az ingatlan átvétele és fizetése tekintetében.
Ezért az ingatlan adásvételi szerződés hatálya csak az "ingatlan" fogalom alá tartozó polgári jogi tárgyak elemzésével határozható meg.
A Ptk. olyan rendelkezéseket tartalmaz, amelyek lehetővé teszik mind az ingatlantárgyak általános jellemzőinek, mind az ingatlantárgyak hozzávetőleges jegyzékének meghatározását.
Mint már említettük, az ingatlanok (ingatlanok, ingatlanok) magukban foglalják a földterületeket, a föld alatti telkeket, az elszigetelt víztesteket és mindazt, ami szorosan kapcsolódik a földhöz, azaz olyan tárgyakat, amelyeket nem lehet elmozdítani rendeltetésük aránytalan károsodása nélkül, beleértve az erdőket, az évelő növényeket. ültetvények, épületek, építmények. Az ingatlanok közé tartoznak az állami nyilvántartásba vételhez kötött repülőgépek és tengeri hajók, a belvízi hajózási hajók és az űrobjektumok is. A törvény más vagyontárgyakat is tartalmazhat ingatlanként (Ptk. 130. cikk).
Így az ingatlan fő jellemzői a következők: először is erős kapcsolat a földdel; másodszor, az érintett tárgy elmozdításának lehetetlensége a rendeltetésének aránytalan károsodása nélkül. Ezek a jellemzők azonban nem minden ingatlanobjektum velejárói. Ilyen ingatlanok közé tartoznak a Ptk.-ban elnevezett telkek, altalaj telkek és vízi objektumok, amelyek önálló fő ingatlantárgyak.
A telkek azon ingatlantárgyak közé tartoznak, amelyekre vonatkozóan törvény korlátozhatja a vagyonforgalomban való részvételt. Ezt bizonyítja különösen az Art. (3) bekezdésében foglalt norma. 129. §-a, amely szerint a föld és egyéb természeti erőforrások elidegeníthetők vagy más módon átruházhatók egyik személytől a másikra, amennyiben forgalmukat a földre és egyéb természeti erőforrásokra vonatkozó törvények lehetővé teszik.
Az elmúlt években a földterületek bizonyos kategóriáit törvények és egyéb jogi aktusok vezették be az ingatlanforgalomba. Így az Orosz Föderáció elnökének 1992. március 25-i 301. számú, „A telkek állampolgároknak és jogi személyeknek az állami és önkormányzati vállalkozások privatizációja során történő eladásáról” szóló rendeletével a polgárok és jogi személyek jogosultak privatizálni az állami és önkormányzati vállalkozásokat, valamint bővíteni és további építési objektumokat, valamint telkeket bérelni, ez utóbbiakat ingatlanként megszerezni. Ezen túlmenően a rendelet rendelkezett arról, hogy a polgárok és egyesületeik részére vállalkozói tevékenységet folytató földterületek, kérésükre, ingatlanként értékesíthetők.
Az Orosz Föderáció 1992. december 23-i, „Az Orosz Föderáció állampolgárainak magántulajdonhoz és telkek eladásához való jogáról személyes leányvállalat és nyaralók, kertészkedés és egyéni lakásépítés céljából” szóló, 1992. december 23-i törvénnyel összhangban az átruházásról biztosított. polgárok magántulajdonába városokban, településeken és vidéki területeken személyes leány- és nyaralók, kertészkedés, egyéni lakásépítés, valamint egyéni lakóházak és melléképületek céljára. Azok a polgárok, akik e célokra magántulajdonban lévő telkeket kaptak, szintén megkapták a jogot, hogy ezeket az Orosz Föderáció más állampolgárainak eladják, függetlenül az értékesített földterület tulajdonjogának megszerzésének időpontjától, a telekadási normák keretein belül. telkek. A telek adásvételi (adásvételi) szerződését közjegyzői hitelesítéshez és az illetékes földvagyon- és földgazdálkodási bizottságba történő bejegyzéshez kötötték.
Az Orosz Föderáció elnökének 1997. november 26-i 1263. számú rendelete "A városi és vidéki települések területén található fejlesztésre szánt telkek állampolgároknak és jogi személyeknek történő eladásáról vagy bérbeadási jogáról" megállapította, hogy a városi és vidéki települések területén található telkek, amelyeket a várostervezési és földgazdálkodási dokumentációnak megfelelően fejlesztésre szántak, vagy ezeknek a telkeknek a bérbeadási joga polgárok és jogi személyek számára árveréseken (árverések, versenyek) értékesíthető, hacsak az Orosz Föderáció jogszabályai másként nem rendelkeznek. E rendelet alapján az Orosz Föderáció kormánya 1998. január 5-i 2. számú határozatot fogadott el „A vidéken található telkek polgárok és jogi személyek részére történő értékesítésére vonatkozó licit (árverések, versenyek) megszervezésére vonatkozó eljárás jóváhagyásáról. A városi és vidéki települések területei, illetve bérbeadási joguk”.
Meg kell jegyezni, hogy jelenleg paradox helyzet alakult ki az orosz jogszabályokban: amikor az Orosz Föderáció új földtörvénykönyvét még nem fogadták el, és nincs más általános szabály a földterületek forgalmának korlátozására, a földet gyakorlatilag nem korlátozza a törvény. Ugyanakkor az Orosz Föderáció alkotmányának megfelelően (2. szakasz, 9. cikk) elismerik a föld és más természeti erőforrások magántulajdonában (és ennek következtében a tulajdon forgalomban lévő) lehetőségét.
Meg kell azonban állapodni abban, hogy jelenleg csak azok a telkek tekinthetők forgalomképesnek, amelyek már állampolgárok és jogi személyek tulajdonában vannak. A különleges társadalmi jelentőség miatt a földrészletek forgalmát közérdekből törvényileg korlátozzák, valamint bármely földhasználó, természethasználó, így a tulajdonosok jogainak tartalmát is. A földterületek és egyéb természeti erőforrások forgalmát csak olyan mértékben szabad végrehajtani, amennyire azt speciális jogszabályok - a földre és más természeti erőforrásokra vonatkozó törvények - lehetővé teszik (a Polgári Törvénykönyv 129. cikkének (3) bekezdése). "Végül is az ilyen tárgyak száma és összetétele nyilvánvaló természeti okok miatt objektíven korlátozott, ezért használatuk így vagy úgy mindig a társadalom egészének érdekeit érinti."
A telkek forgalmának jogi szabályozásának további lehetséges fejlesztését illetően egyeztetni szükséges O.M. Kozyr, aki úgy véli, hogy „a föld tekintetében az orosz jogszabályok láthatóan követni fogják a világhagyományt, amely szerint a földterületek kategóriáitól függően forgalmi korlátozásokat határoznak meg. A mezőgazdasági területek esetében tehát jelentősen eltérnek az építésre használt földek forgalmára vonatkozó korlátozásoktól. Gyakorlatilag ki kell zárni a természetvédelmi területek, vadrezervátumok és egyéb fokozottan védett természeti területek földterületeinek forgalmát.
Az altalaj telkek és különálló víztestek is önálló ingatlantárgynak minősülnek. Természetes fizikai tulajdonságaik miatt ingatlannak minősülnek, nem pedig azért, mert a földdel szervesen összetartoznak. Ellenkező esetben lehetetlen lenne megállapítani az altalaj tulajdonjogát, tekintet nélkül a föld tulajdonjogára. Az ilyen tárgyak sajátossága, hogy az állami tulajdon vélelme alá esik: az Art. (2) bekezdésével összhangban. A Polgári Törvénykönyv 214. §-a szerint a nem állampolgárok, jogi személyek vagy önkormányzatok tulajdonában lévő természeti erőforrások állami tulajdont képeznek. Így ezek a tárgyak elvileg nem ismerhetők el gazdátlannak.
Ami ezen ingatlantárgyak forgalmának jogi szabályozását illeti, nem lehet egyet érteni O.M. Kozyr, aki megjegyzi: "Mivel Oroszország fenntartja az altalaj kizárólagos állami tulajdonjogát, és használatba adásuk közigazgatási okmány-engedély alapján történik, korainak tűnik komolyan beszélni az ilyen típusú polgári körforgásról. tárgyakról."
Az olyan ingatlanok, mint az erdők és az évelő ültetvények, a földhöz fűződő elválaszthatatlan kapcsolatuk és rendeltetésük aránytalan sérelme nélkül költözhetőségük miatt ingatlannak minősülnek. Ugyanakkor az ügyleteket meg kell különböztetni az ilyen tárgyak ingatlanként történő értékesítésére (vagyis a megfelelő jogok földterületre történő átruházásával) kötött szerződésektől, amelyek értelmében az erdőket és az évelő ültetvényeket ingó ingatlanként értékesítik, amikor például „növő erdő” vagy kivágott fák. Ez utóbbi esetben a Polgári Törvénykönyv ingatlanértékesítésre vonatkozó normái nem alkalmazhatók, a vonatkozó szerződések az ingó vagyonértékesítésre vonatkozó szabályok szerint jönnek létre.
Az épületek és építmények azért is ingatlan tárgyai, mert a földdel elválaszthatatlan kapcsolatban állnak, és ezért nem mozgathatók rendeltetésük aránytalan sérelme nélkül.
Az épületekre, építményekre és más újonnan létrehozott, állami nyilvántartásba vételre kötelezett ingatlanokra a tulajdonjog a bejegyzés pillanatától keletkezik (a Polgári Törvénykönyv 219. cikke). A Polgári Törvénykönyv ezen normája vitákat váltott ki a jogirodalomban a be nem fejezett épületek, építmények (folyamatban lévő építési objektumok) ingatlanokhoz való tartozásáról.
Egyes szerzők szerint a folyamatban lévő építmények kötelező állami nyilvántartásba vételének hiánya kétségeket ébreszt az ingatlan jogi természetével kapcsolatban. Ez azt jelenti, hogy az állami bejegyzésig az újonnan keletkezett vagyon nem tekinthető ingatlannak.
E szerzők álláspontja nem változott az 1997. július 21-i „Az ingatlanhoz fűződő jogok és az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartásáról” szóló szövetségi törvény (a továbbiakban: az állami bejegyzésről szóló törvény) után sem, amely szerint, ha befejezetlen építésű tárggyal történő ügylet megkötéséhez szükséges, a meghatározott ingatlantárgyra vonatkozó jogot a telek ingatlantárgy létrehozására való használati jogát igazoló dokumentumok alapján nyilvántartásba veszik, meghatározott esetekben az alapon tervezési becslések, valamint a folyamatban lévő építés tárgyának leírását tartalmazó dokumentumok (25. cikk (2) bekezdés). Például O.M. Trump szerint az ilyen információnak csak az a feladata, hogy biztosítsa az ilyen tárggyal folytatott tranzakció jogi tisztaságát, ha az objektumot el kell idegeníteni egy másik személytől az építés befejezéséhez. Ezt bizonyítja a törvényben a „ügylet teljesítésének szükségessége” kifejezés használata is, amely a jogalkotási aktusra atipikus, nem szokványos helyzetre irányul. „A regisztrációs törvény általános szabálya” – írja O.M. Kozyr, - hátra van az újonnan létrehozott ingatlantárgyhoz való jog bejegyzése a létrehozás tényét igazoló dokumentumok alapján (25. cikk (1) bekezdés).
Más szerzők szerint a folyamatban lévő építkezést különleges jogi szabályozású különleges ingatlannak kell tekinteni." Ezt az álláspontot számos, az állami nyilvántartásról szóló törvény hatálybalépése előtt elfogadott jogi aktus megerősítette, és a bírói gyakorlat is elfogadta. Például az Orosz Föderáció kormányának 1992. február 3-i, „A folyamatban lévő létesítmények értékesítésére vonatkozó intézkedésekről” szóló 59. számú rendeletének megfelelően 1992 óta a folyamatban lévő létesítmények építése az Orosz Föderáció köztársasági költségvetésének költségét és a szövetségi kormány tulajdonában lévő állami vállalatok pénzeszközeit, a nem biztosított finanszírozást, valamint a szabványos határidőn belüli teljesítéséhez szükséges anyagi és technikai erőforrásokat nyílt aukciókon (ingatlanként) kell értékesíteni. vállalkozásoknak, szervezeteknek, állampolgároknak és külföldi befektetőknek.
Az Orosz Föderáció elnökének 1994. június 10-i 1181. számú, „A folyamatban lévő lakóépületek építésének befejezését biztosító intézkedésekről” szóló rendelete megállapította, hogy a folyamatban lévő, szövetségi tulajdonú lakóépületek, beleértve azokat is, amelyek a szövetségi állam teljes gazdasági irányítása alatt állnak. évi beruházási és kereskedelmi pályázatokon az építés befejezésére vagy értékesítésére át kellett ruházni azokat a vállalkozásokat és szervezetek és intézmények működési irányítását, amelyek építését a szövetségi költségvetésből folyó év során szükséges forráshiány miatt leállították vagy felfüggesztették. annak érdekében, hogy biztosítsák a lakóépületek gyors befejezését és a polgárok lakhatását.
Az Orosz Föderáció elnökének 1997. május 16-i 485. számú rendelete „Az ingatlanok tulajdonosainak garanciákról az ezen objektumok alatti telkek tulajdonjogának megszerzésére” előírja, hogy a folyamatban lévő építési objektumok privatizációja során lehetőség van a nyilvántartásba vételre. az ilyen objektumok tulajdonjogát, ha a kérelmező olyan dokumentumokat nyújt be, amelyek megerősítik ennek a tárgynak a megszerzését, a telek ingatlantárgy létrehozására való használati jogát, az építési munkák elvégzésének engedélyét, valamint az építési tárgy leírását előrehalad. A korábban privatizált épületek, építmények, építmények, helyiségek, folyamatban lévő építési tárgyak birtokában lévő telkek tulajdonjogának megszerzésére elsősorban azokat a magánszemélyeket és jogi személyeket illeti meg, akik az adott ingatlantárgyak tulajdonosává váltak.
A bírói gyakorlat hivatalos álláspontja a folyamatban lévő építési tárgyak ingatlanként való minősítésének lehetőségével kapcsolatban tükröződött az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 1998. február 25-i 8. számú határozatában „Egyes esetekben a tulajdonjogok és egyéb dologi jogok védelmével kapcsolatos viták rendezésének gyakorlatának kérdései" . E határozat magyarázatot tartalmaz, amely szerint a Ptk. 130. §-a és a Ptk. Az állami nyilvántartásról szóló törvény 25. §-a alapján ingatlannak minősülnek azok a folyamatban lévő építési tárgyak, amelyek nem képezik érvényes építési szerződés tárgyát. Ezért az építés alatt álló tárgyak tulajdonjogával kapcsolatos viták eldöntésekor a bíróságoknak az ingatlan tulajdonjogára és az azzal folytatott ügyletekre vonatkozó szabályokat kell követniük, figyelembe véve a tárgyak tulajdonjogának létrejöttére megállapított sajátosságokat. építés alatt és ártalmatlanításuk alatt.
Véleményünk szerint a bírói gyakorlat álláspontja leginkább a folyamatban lévő építkezés jellegével összhangban áll. Valójában, ha egy folyamatban lévő építés tárgya érvényes építési szerződés tárgya, akkor ebben az esetben nem lehet arról beszélni nemcsak ingatlan tárgyaként, hanem tulajdonjog tárgyaként sem: ez az építési szerződésből eredő kötelezettség tárgyát képezik, és e kötelezettséget váltó felek (megrendelő és vállalkozó) csak a követelés engedményezésének és a kötelezettségek átruházásának szabályai szerint lehetségesek.
Másik dolog, ha a kötelezettség valamilyen okból megszűnik. Ebben az esetben a befejezetlen építkezés a tulajdonjog tárgyává és a vagyonforgalom tárgyává válik. Ugyanakkor a folyamatban lévő építés tárgya az ingatlan összes jelével rendelkezik: elválaszthatatlanul kapcsolódik a telkhez, és a tervezett cél aránytalan károsodása nélkül történő mozgatása lehetetlen. Ezért az ilyen folyamatban lévő építési tárggyal minden tranzakció csak az ingatlanra vonatkozó követelmények betartásával lehetséges.
A fentiekre példa lehet a választottbírósági és bírói gyakorlatból származó példa, amely abból a tényből indul ki, hogy egy folyamatban lévő tárgy, mint ingatlantárgy lehet adásvételi szerződés tárgya, és a tulajdonjog a megkötés pillanatától keletkezik. állami regisztráció.
Az ügyész az orosz Sberbank érdekében pert indított egy befejezetlen épület adásvételi szerződésének érvénytelenítése érdekében. A megállapodás egy részvénytársaság és egy korlátolt felelősségű társaság között jött létre.
A kereset alátámasztására az ügyész rámutatott, hogy a Sberbank egyik fiókja az adásvételi szerződés alapján egy befejezetlen épületet szerzett meg a részvénytársaságtól. A tárgyat az átvételi okirat szerint adták át, a vevő fizette. A tulajdonjog átruházása azonban nem kerül bejegyzésre, mert a földügyi bizottság ezt megtagadta. Az említett megállapodás megléte ellenére a részvénytársaság ugyanezt a létesítményt eladta egy kft.-nek.
E jogvita elbírálása során felmerült a kérdés, hogy egy befejezetlen ingatlan tárgya lehet-e adásvételi szerződés tárgya, illetve a tulajdonjog átruházása bejegyzéshez kötött-e. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága a következőképpen értékelte a helyzetet.
Az Art. A Ptk. 129. §-a alapján szabadon elidegeníthető az állampolgári jog tárgya, ha azt a forgalomból nem vonják ki, vagy a forgalomba nem korlátozzák. A törvényben közvetlenül meg kell jelölni a forgalomba nem hozható (forgalomból kivont) polgári jogi tárgyak fajtáit.
A polgári jog nem ír elő korlátozást a be nem fejezett tárgyakra vonatkozó jogok megszerzésére és átruházására. Így ezeket a tárgyakat nem vonják ki a polgári forgalomból, és a tulajdonos elidegenítheti őket más személyektől.
Az Art. A Ptk. 130. §-a értelmében ingatlannak minősül a földhöz szorosan kapcsolódó, vagyis az olyan tárgy, amely rendeltetésükhöz képest aránytalan sérelme nélkül nem mozgatható. Az Art. A törvénykönyv 219. cikke kimondja, hogy az épületekre, építményekre és más újonnan létrehozott, állami nyilvántartásba vételre kötelezett ingatlanokra a tulajdonjog a bejegyzés pillanatától keletkezik.
Az Art. Az „Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve első részének hatálybalépéséről” szóló szövetségi törvény 8. cikke, az ingatlanjogok bejegyzéséről és az azzal folytatott ügyletekről szóló törvény hatálybalépése előtt, az ingatlan-nyilvántartás jelenlegi eljárása és a vele végzett tranzakciókat alkalmazzák.
Az ügy anyagából az következett, hogy a telken a ház alapját és falait állították fel. Ezt a tárgyat nem lehet aránytalan károsodás nélkül mozgatni. Ezért ez az objektum ingatlanobjektum.
E tekintetben a Föld erőforrásokkal foglalkozó bizottság, amely ebben a régióban az Orosz Föderáció elnökének 1993. december 11-i rendelete alapján nyilvántartásba veszi és elkészíti a földterületekhez és a hozzájuk szorosan kapcsolódó ingatlanokhoz fűződő jogokról szóló dokumentumokat. 2130. számú „Az állami földkataszterről és az ingatlanjogok okiratainak nyilvántartásáról” köteles volt bejegyeztetni egy befejezetlen építési tárgyra és egy telekre vonatkozó jogátruházást. Az érdekelt fél fellebbezhet a választottbírósághoz a bizottság állami bejegyzésének elutasítása ellen.
Mivel a vitatott ingatlan adásvételi szerződés alapján a Sberbank fióktelepének jogaival van megterhelve, az eladó (részvénytársaság) elvesztette a feletti bármilyen rendelkezési jogát. A fentiekre tekintettel megállapították, hogy a bíróság az ügyész keresetét megalapozottan teljesítette.
Az épületen belüli nem lakás céljára szolgáló helyiségek ingatlanokká minősítésének kérdése is vitatott. Tény, hogy a Ptk ingatlanforgalmi viszonyokat szabályozó normái nem a nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, mint olyanokat jelentették. Ugyanakkor a Polgári Törvénykönyv lehetővé teszi az ingatlanra való hivatkozás lehetőségét a szövetségi törvényben és más, a polgári törvénykönyvben nem szereplő tárgyakban. Az állami nyilvántartásról szóló törvény a nem lakáscélú helyiségeket is felveszi az ingatlanok listájára. Ebből következően a nem lakás céljára szolgáló helyiségek adásvételével kapcsolatos jogviszonyokra az ingatlan adásvételi szerződésre irányadó különös szabályokat kell maradéktalanul alkalmazni.
A szigorúan meghatározott rendeltetésű ingatlantárgyak olyan lakóhelyiségek, amelyeken a lakhatási jogszabályok nemcsak az állandó tartózkodásra alkalmas lakóépületeket és nyaralókat (dachákat) értik, hanem a különálló lakásokat és egyéb lakóhelyiségeket is (például különálló helyiségek lakásokban), nyilvántartásba vettek. ebben a minőségében olyan állami szerveknél, amelyek nyilvántartást vezetnek a nem lakáscélú helyiségekről, ideértve a szolgálatot, az osztályok helyiségeit, a kollégiumokat, a menhelyszállodákat stb. A lakóhelyiségek az állampolgárok lakására szolgálnak. A tulajdonos a hozzá tartozó lakóhelyiség birtoklási, használati és rendelkezési jogát gyakorolva köteles gondoskodni rendeltetésének megőrzéséről.
A Polgári Törvénykönyv számos olyan tárgyat is tartalmazott, amelyek nem rendelkeznek az ingatlanhoz szükséges tulajdonságokkal: a földhöz való elválaszthatatlan kapcsolat, valamint a költözés lehetetlensége a rendeltetésük aránytalan sérelme nélkül. Az állami nyilvántartásba vétel alá tartozó repülőgépekről és tengeri hajókról, belvízi hajókról és űrobjektumokról van szó. Két közös jellemzőjük van más ingatlantárgyakkal: egyrészt ezeknek az objektumoknak a magas költsége, másrészt az állami regisztráció megléte, amely biztosítja ezen objektumok individualizálását. A kódex ezeket a tárgyakat a természetben lévő ingatlanokkal egyesítette, mivel mindkettőre egységes jogi szabályozást kellett létrehozni.
A Polgári Törvénykönyvnek az ügylet írásbeli formájára (160. cikk 1. pont) és a szerződés írásbeli formájára (434. cikk 2. pont) vonatkozó rendelkezései jelentős eltéréseket mutatnak. Az első esetben (az ügylet írásos formája) a jogalkotó előírja, hogy a felek az ügyletet olyan okirat elkészítésével kössenek meg, amely annak tartalmát kifejezi, és amelyet az ügyletet bonyolító személy vagy személyek, illetve az általuk erre felhatalmazott személyek írnak alá, lehetővé téve az ügylet megkötését. két- vagy többoldalú ügyletek (azaz szerződések) egyidejű végrehajtása a Ptk. által meghatározott egyéb módon. A szerződés írásbeli formája tekintetében a jogalkotó eltér az általános szabálytól, és nem csak egy, a felek által aláírt okirat elkészítésével teszi lehetővé a szerződés megkötését, hanem postai úton, távírón, távírón keresztül történő iratcserével is. telefonos, elektronikus vagy egyéb kommunikáció, amely lehetővé teszi annak megbízható megállapítását, hogy az irat a szerződő féltől származik.
Az ingatlan-adásvételi szerződés formájára vonatkozó követelmények arra korlátozódnak, hogy az ilyen megállapodást írásban, a felek által aláírt egyetlen dokumentum formájában kell megkötni (a Polgári Törvénykönyv 550. cikke).
Az ingatlan-adásvételi szerződés formájára vonatkozó különös szabály lényege tehát az, hogy a Ptk. szerződés formára vonatkozó rendelkezésének (434. § 2. pont) alkalmazása kizárt, és az adásvételi szerződés formájára vonatkozó különös szabály lényege, hogy a Ptk. a „kizárási kivétel” formulával kifejezve. Az ingatlan-adásvételi szerződés tekintetében a jogalkotó visszatér az ügylet írásos formájára vonatkozó követelményekhez (160. cikk 1. pont), ezzel szigorítva az ingatlan-adásvételi szerződés megkötésére vonatkozó szabályokat.
Ráadásul az egyszerű írásbeli ügyletforma be nem tartása következményeire vonatkozó általános szabályoktól eltérően az ingatlan-adásvételi szerződés formájára vonatkozó követelmények megsértése annak érvénytelenségét vonja maga után.
Ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor annak érvényessége szempontjából fontos az eladó „figurája”. Azokban az esetekben, amikor a szerződés szerinti eladó nem az ingatlan tulajdonosa, hanem egy másik, korlátozott ingatlanjog tulajdonosa (állami vagy önkormányzati egységes vállalkozás, intézmény), fennáll az ilyen megállapodás esetleges elismerésének kockázata. az érvénytelen tranzakció jelentősen megnő. Itt figyelembe kell venni e szervezetek ingatlanok feletti rendelkezési jogkörének korlátozott jellegét. Különösen az állami vagy önkormányzati vállalkozás - egyrészt a gazdálkodási jog alanya (Ptk. 295. cikkének 2. pontja), másrészt az operatív irányítási jog alanya (állami tulajdonú vállalkozás) (a cikk 1. pontja). 297 PJQ) - nem jogosult a hozzá tartozó ingatlant az ingatlan tulajdonosának beleegyezése nélkül eladni. E követelmény megsértése az ingatlan adásvételi szerződés érvénytelenségét vonja maga után.
A fentiekre példa lehet az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 1998. február 25-i 8. sz. „A tulajdonjogok védelmével kapcsolatos viták megoldási gyakorlatának egyes kérdéseiről” szóló állásfoglalásában foglalt magyarázat. és egyéb dologi jogok” (7. o.). E pontosítás szerint az állami és önkormányzati vállalkozások gazdálkodási vagy operatív irányítási jogának gyakorlásával kapcsolatos viták rendezésekor a megállapított Kbt. A Ptk. 295. és 296. §-a korlátozza a vállalkozásoknak a rájuk ruházott vagyon feletti rendelkezési jogát. A vállalkozások által a fenti korlátozásokkal ellentétes ingatlan elidegenítésre irányuló ügyletek érvénytelenek.
Bizonyos esetekben és az állami vagy önkormányzati vállalkozás tulajdonában lévő ingatlanok gazdálkodási vagy operatív irányítási jogon történő értékesítéséhez a tulajdonos hozzájárulásának megszerzésének követelménye mellett fennáll az ingatlan adásvételi szerződés érvénytelenségének elismerése. maradványok. A helyzet az, hogy más kereskedelmi szervezetekkel ellentétben az állami és önkormányzati vállalkozások nem általános, hanem célzott (különleges) jogképességgel rendelkeznek (Ptk. 49. cikk). Ezért az egységes vállalkozásoknak a rájuk ruházott vagyon elidegenítésében tett intézkedéseit az alapszabályban meghatározott tevékenységi feladatainak ellátásától és az e feladatok ellátására biztosított vagyon rendeltetésétől kell függővé tenni, attól tartva, hogy az ügyletek elismertté válnak. érvénytelen. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénumának hivatalos tisztázása is van ebben az ügyben. Az 1998. február 25-i plénum 8. számú határozatának 9. pontja szerint, azokban az esetekben, amikor a vállalkozás cselekményei, beleértve azokat is, amelyeket a tulajdonos előzetes hozzájárulásának megszerzése követelményének megfelelően hajtottak végre (295. cikk 2. pontja). §-a) a vállalkozás termelési folyamatában közvetlenül részt vevő, ingó vagy ingatlan vagyon gazdálkodási jogával a vállalkozáshoz beosztott személyek elidegenítése a tulajdonos vagyonának rendeltetésszerű használatának lehetetlenné tételéhez vezet. pontjában foglalt okok miatt az érintett ügyletek érvénytelenek. 168. §-a alapján, függetlenül attól, hogy azokat a tulajdonos (az általa meghatalmazott szerv) hozzájárulásával, vagy a vállalkozás önállóan követték el.
A tulajdonos által finanszírozott intézmények esetében egyáltalán nem jogosultak adásvételi szerződést kötni a részükre átruházott vagy a becslés szerint a részükre elkülönített pénzeszközök terhére megszerzett ingatlanra vonatkozóan (Ptk. 298. § 1. pont). ). Ugyanakkor, ha az alapító okiratok szerint az intézmény jogosult jövedelemszerző tevékenység végzésére, akkor az ezen bevételek terhére megszerzett vagyon (ideértve az ingatlant is) külön mérlegben kerül kimutatásra. és önállóan az intézmény rendelkezésére áll. Ebből következően az intézmény, mint eladó ingatlan adásvételére irányuló, a tulajdonos által engedélyezett vállalkozói tevékenységből származó bevételből származó, külön mérlegben szereplő szerződések megfelelnek a jogszabályoknak és nem érvényteleníthetők.
Mint ismeretes, minden polgári jogi szerződés akkor tekinthető megkötöttnek, ha a felek az adott esetben megkövetelt formában megegyeznek a szerződés valamennyi lényeges feltételében. A szerződés lényeges feltételei a szerződés tárgyára vonatkozó feltételek, azok a feltételek, amelyeket a törvény vagy más jogi aktus az ilyen típusú szerződésekhez nélkülözhetetlen vagy szükségesként nevesít, valamint mindazon feltételek, amelyekre vonatkozóan kérésre az egyik félnek megállapodást kell kötnie (a Polgári Törvénykönyv 432. cikkének 1. szakasza).
Minden ingatlan adásvételi szerződés tárgya kétféle tárgyat foglal magában: először is az értékesített ingatlan; másodszor az eladó és a vevő tevékenysége az ingatlan átruházásával, átvételével és kifizetésével kapcsolatban. Abban az esetben, ha olyan épületet, építményt vagy egyéb ingatlantárgyat értékesítenek, amelyet a földdel való elválaszthatatlan kapcsolat jelei határoznak meg, és a költözés lehetetlensége a rendeltetésének aránytalan sérelme nélkül, és az eladó a telek tulajdonosa, a a szerződés tárgya egy harmadik típusú tárgyat is magában foglal, nevezetesen: az ingatlannal együtt a vevőre átruházott telekre vonatkozó jogokat.
A jogalkotó az áruértékesítésre vonatkozó általános rendelkezésekhez képest szigorítja az értékesítendő ingatlanra vonatkozó szerződési feltételeket. Az ingatlan adásvételi szerződésnek olyan adatokat kell tartalmaznia, amelyek lehetővé teszik a szerződés alapján a vevőnek átadandó ingatlan pontos azonosítását, ideértve azokat az információkat is, amelyek meghatározzák a meghatározott ingatlan elhelyezkedését az adott telken vagy más ingatlan részeként. ingatlan. Ilyen adat hiányában a szerződésben úgy kell tekinteni, hogy az átadandó ingatlanra vonatkozó feltételt a felek meg nem állapodtak, az ingatlan adásvételi szerződést pedig meg nem kötöttnek.
Amint már említettük, az ingatlan elsősorban földet jelent, és olyasvalamit, ami elválaszthatatlanul kapcsolódik a földhöz. A telken található épület, építmény vagy egyéb ingatlan adásvételére irányuló szerződés végrehajtása eredményeként történő átruházás elkerülhetetlenül az e telekre vonatkozó jogviszonyok megváltozását vonja maga után. És fordítva, ha egy telket eladnak, megváltoznak a rajta található ingatlanra vonatkozó jogviszonyok. A Polgári Törvénykönyv egyértelmű szabályokat tartalmaz az ilyen változásokra vonatkozóan (552-553. cikk).
Az épület, építmény vagy egyéb ingatlan vevője ezen tárgyak tulajdonjogának átruházásával egyidejűleg jogokat szerez a telek azon részére, amelyet ez az ingatlan foglal el és a használatához szükséges. E jogok jellege attól függ, hogy az ingatlaneladó az adott föld tulajdonosa-e. Ebben az esetben a vevőre átruházott telek jogát a szerződés határozza meg (tulajdonjog, bérleti jog stb.). Ha a szerződés nem tartalmaz feltételt a telek jogának a vevőre történő átruházására vonatkozóan, akkor ő lesz a tulajdonosa a telek azon részének, amelyet a részére eladott ingatlan foglal el és a használatához szükséges.
Ha olyan telken található ingatlant ad el, amely nem az eladó tulajdonjoga, az ingatlan vevője ugyanolyan feltételekkel jogosult a telek megfelelő részének használatára, mint az ingatlan eladó. Igaz, szem előtt kell tartani, hogy törvény vagy az eladó és a föld tulajdonosa közötti megállapodás előírhat olyan feltételeket a földterület használatához, amelyek nem teszik lehetővé az ezen a telken található ingatlan értékesítését, vagy ezt csak a földtulajdonos beleegyezésével.
Így az ingatlan-adásvételi szerződés azon feltétele, amely szerint az eladó egyben a telek tulajdonosa is, a vevőnek a megfelelő földterületre átruházott jogairól, az ilyen megállapodás lényeges feltételeire utal, a diszpozitív norma határozza meg. Ha a szerződés (szerződés-dokumentum) szövegében nincs megfelelő kikötés, a szerződést mégis megkötöttnek kell tekinteni, mivel a szükséges lényeges feltételt a szerződés (szerződés-jogviszony) a diszpozitív által meghatározott formában tartalmazza. norma (a Polgári Törvénykönyv 552. cikkének 2. pontja).
Abban az esetben, ha az ingatlan eladója nem a telek tulajdonosa, a földrészlethez fűződő jogokra vonatkozó feltétel nem vonatkozik a szerződés lényeges feltételeire, sőt az átmenő telekre vonatkozó jogokra vonatkozó szabály. az ingatlan vevőjének kötelező norma határozza meg, és kívül esik az ingatlan adásvételi szerződések hatályán.
Azokban az esetekben, amikor az ingatlan-adásvételi szerződés tárgya éppen ellenkezőleg egy telek, és a rajta található ingatlan az eladó tulajdonában marad, az eladó az ingatlanrész használatának feltételeit ingatlan által elfoglalt telket az adásvételi szerződés határozza meg. Ha a szerződés ilyen feltételeket nem tartalmaz, az eladó a telek azon részének korlátozott használati (szolgalmi) jogát kapja, amelyet az ingatlan elfoglal és a használatához szükséges.
Jelentősen eltér a szerződésekre vonatkozó általános rendelkezésektől és az ingatlan-adásvételi szerződés olyan lényeges feltételétől, mint az ár (a Polgári Törvénykönyv 555. cikke). Először is, az a rendelkezés, amely szerint egy olyan szerződés teljesítését, amelyben az árat nem határozzák meg, azon az áron kell megfizetni, amelyet hasonló körülmények között a hasonló árukért általában felszámítanak (a Polgári Törvénykönyv 424., 485. cikke), nem alkalmazható az adásvételi szerződésekre. ingatlan. Itt más szabály érvényesül: ha a szerződésben a felek által írásban megállapodott ingatlan árára vonatkozóan nincs feltétel, az adásvételi szerződést meg nem kötöttnek ismerik el. Másodszor, a telken található épület, építmény vagy egyéb ingatlantárgy árának tartalmaznia kell az e tárggyal átruházott telekrész vagy az ahhoz való jog árát is.
Az értékesített ingatlan árának meghatározásához (a telek árának vagy az ahhoz való jognak figyelembevételével) a felek a július 29-i szövetségi törvény alapján eljáró értékbecslő szolgáltatásait vehetik igénybe, 1998 "Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről".
Az ingatlan ára az ingatlan adásvételi szerződésben területegységenként vagy más méretmutatónként határozható meg. Ebben az esetben az értékesített ingatlan vevő által fizetendő teljes árát a vevőre átruházott ingatlan tényleges mérete alapján határozzák meg (a Polgári Törvénykönyv 555. cikkének (3) bekezdése).
Az ingatlan-adásvételi szerződés hatálybalépésének időpontját az Art. (1) bekezdésében előírt általános szabályok szerint kell meghatározni. 425. és az Art. (1) bekezdése. A Ptk. 433. §-a szerint a szerződés a megkötésének pillanatától lép hatályba és válik kötelezővé a felekre nézve, vagyis a szerződés eladó és vevő általi aláírásának pillanatától.
Az egyetlen kivétel a lakóhelyiségek adásvételi szerződése. A lakóépület, lakás, lakóépületrész vagy lakás adásvételi szerződése állami nyilvántartásba vételhez kötött, és a bejegyzés időpontjától számítva megkötöttnek minősül (a Polgári Törvénykönyv 558. cikkének 2. szakasza).
Különös figyelmet kell fordítani arra a tényre, hogy az ingatlan adásvételi szerződés (a lakóhelyiségek adásvétele kivételével) megkötöttnek minősül, és az aláírásakor lép hatályba, nem pedig a bejegyzés pillanatától. a tulajdonjog vevőre történő átruházásáról.
Így a vagyongazdálkodási bizottság az árverés eredménye alapján megkötött adásvételi szerződés alapján megszerzett üzlethelyiség költségének, valamint késedelmi kötbérnek a behajtása érdekében keresetet nyújtott be egy kft.-vel szemben a választottbírósághoz.
A Választottbíróság a kereseteket teljes egészében elutasította. A jogvita elbírálása során a bíróság megállapította, hogy a tőketartozás összegét az alperes a kereset benyújtása előtt visszafizette. A kötbér behajtását azért tagadták meg, mert a szerződést nem az előírt módon iktatták, azaz nem lépett hatályba. Ebben az esetben az elsőfokú bíróság szerint a szerződéses felelősség nem áll fenn.
A másodfokú bíróság nem értett egyet a bíróság döntésével, és kielégítette a társaságtól a szerződésben rögzített összegű késedelmi kötbér behajtására irányuló bizottság kérelmét. Ennek során a Fellebbviteli Bíróság helyesen hivatkozott a következő körülményekre.
Az Art. 425. §-a alapján a szerződés a megkötésének pillanatától lép hatályba és válik a felekre kötelező érvényűvé. Az Art. (3) bekezdésében A Polgári Törvénykönyv 433. §-a kimondja, hogy az állami nyilvántartásba vételre kötelezett megállapodást a bejegyzés pillanatától megkötöttnek kell tekinteni, hacsak törvény másként nem rendelkezik.
A Polgári Törvénykönyv előírja a lakóhelyiségek adásvételéről szóló megállapodás (558. cikk) és a vállalkozás értékesítésére vonatkozó megállapodás (560. cikk) kötelező állami nyilvántartásba vételét. A kódex nem írja elő a feltüntetetttől eltérő típusú ingatlanok adásvételi ügyleteinek kötelező állami nyilvántartásba vételét.
A tulajdonjog átruházásának bejegyzése (Ptk. 551. §) nem jelenti magát az adásvételi szerződést.
Ezért a nem lakás céljára szolgáló helyiségek adásvételére vonatkozó szerződést az Art. (1) bekezdése szerinti aláírásának pillanatától megkötöttnek kell tekinteni. 433. §-a, és nem az állami bejegyzés pillanatától.
Nem az ingatlan-adásvételi szerződés az állami nyilvántartásba vétel tárgya, hanem az ingatlan tulajdonjogának ilyen megállapodás alapján történő átruházása az eladóról a vevőre (a Polgári Törvénykönyv 551. cikke). A felek számára a szerződés aláírásának pillanatától lép hatályba. Az ingatlan tulajdonjogának a vevőre történő átruházásának állami nyilvántartásba vételének az a szerepe, hogy csak az ilyen bejegyzés után válik a vevő az ingatlan tulajdonosává harmadik személyek szemében. Ez vonatkozik azokra az esetekre is, amikor a felek - az eladó és a vevő - jóval az állami bejegyzés előtt teljesítették szerződéses kötelezettségeiket.
A lakásértékesítésre vonatkozóan további követelményeket fogalmaztak meg a lakóhelyiségekben élő polgárok védelmére (558. cikk). Az állami regisztrációra nem csak egy lakóépület vagy lakás egészére, hanem a ház vagy lakás egy részére is vonatkozik az adásvételi szerződés. A lakóépület (része) vagy olyan lakás adásvételi szerződésének lényeges feltétele, amelyben az adott lakóhelyiség használati jogát a vevő általi megszerzése után is fenntartó személyek élnek, az ilyen személyek felsorolása, feltüntetve az ingatlanhoz való jogukat. használja az értékesített lakóhelyiséget. Ha ez a követelmény nem teljesül, a szerződés meg nem kötöttnek minősül.
Egyes speciális szabályozást igénylő jellemzők az ingatlan adásvételi szerződés teljesítésében is eltérnek. Az eladott ingatlan eladó általi átadását és a vevő általi átvételét átadási okirattal vagy egyéb, mindkét fél által aláírt okirattal kell formálni (Ptk. 556. cikk). Az ingatlan adásvételi szerződése mindaddig nem tekinthető teljesítettnek, amíg az eladott ingatlan ténylegesen át nem adják a vevőnek, és a felek alá nem írják az átruházási okiratot vagy egyéb vonatkozó dokumentumot. Ezen túlmenően az ingatlan adásvételi szerződés teljesítésének megtagadásának minősül, ha valamelyik fél kibújik az ingatlan átruházásától vagy az átruházási okirat aláírásától.
Ha az eladó elmulasztja az eladott ingatlan vevőnek való átruházására vonatkozó kötelezettségét, az az eladó számára különféle hátrányos következményekkel járhat, beleértve a vevő kárának megtérítési kötelezettségét is. Ilyen esetekben különösen az Art. 398. §-a, amely szerint az egyedi dolognak a hitelezőre való átruházási kötelezettségének elmulasztása esetén a hitelezőnek jogában áll követelni, hogy ezt a dolgot vegyék el az adóstól és adják át a hitelezőnek. a kötelezettség által előírt feltételeket. A hitelezőnek a kötelezettség tárgyát képező dolog átruházásának követelése helyett joga van veszteség megtérítését követelni.
Az ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatos speciális szabályt a Ptk. csak a nem megfelelő minőségű ingatlan átruházásának következményeire vonatkozóan állapít meg. Abban az esetben, ha az eladó olyan ingatlant ad át a vevőnek, amely minőségében nem felel meg az ingatlan adásvételi szerződésben foglaltaknak, a vevőt felruházzák az átvevő vevő minden jogkörével (a szerződés értelmében). értékesítés) hibás áruk (Ptk. 475. cikk), kivéve azt a jogot, hogy az eladót kötelezze a nem megfelelő minőségű áru cseréjére a szerződésnek megfelelő árura.
Ha a vevő nem tesz eleget azon kötelezettségének, hogy átveszi az eladótól a neki eladott ingatlant, bizonyos következményekkel jár rá nézve (amellett, hogy köteles megtéríteni az eladót az elszenvedett veszteségekért). Különösen a 7. §-ban foglalt különös szabály hiánya miatt. 30. §-a szerint ilyen helyzetben, ha a vevő a törvényt, más jogi aktust vagy az adásvételi szerződést megsértve nem veszi át az árut, vagy megtagadja az átvételt, az eladónak joga van követelni. hogy a vevő átveszi az árut vagy megtagadja a szerződés teljesítését (GK 484. cikk (3) bekezdés).
Ha a vevő nem fizet határidőben a szerződésnek megfelelően a részére átruházott ingatlant, az eladó megszerzi az ingatlan ellenértékének és kamatfizetésének követelését a Ptk. 395. §-a (a Polgári Törvénykönyv 486. cikkének 3. pontja).
Az ingatlan adásvételi szerződésben rögzített ingatlanfizetési kötelezettségének vevő általi nem teljesítése is alapul szolgálhat a jelen szerződés felbontásához.
Így az ingatlangazdálkodási bizottság eladott egy benzinkutat egy betéti társaságnak. A szerződés előírja, hogy a vevő köteles a benzinkút költségeit az eladónak megfizetni, az eladó pedig köteles azt a fizetést követően a vevőnek átutalni. A vevő fizetési kötelezettségének nem tett eleget, ennek következtében a bizottság pert indított ellene a szerződés felbontására. A vitában a választottbíróság a következő megfontolások alapján döntött.
(2) bekezdésének megfelelően 450. §-a alapján az egyik fél kérelmére létrejött megállapodás bírósági határozattal felmondható, ha a másik fél e megállapodást lényegesen megszegi.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága Plénumának és az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénumának 1996. július 1-i 6/8. számú határozatának 59. bekezdése szerint „A rész alkalmazásával kapcsolatos egyes kérdésekről az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve" értelmében, ha a vevő megtagadja az általa vásárolt privatizációs tárgy ellenértékét, nem tekinthető az ügylet érvénytelenné nyilvánításának alapjának, mivel ez az elutasítás nem történhetett meg annak teljesítése során és a cikk (2) bekezdése. 450. §-át kell elismerni a privatizált tárgy adásvételi szerződésének felmondásának alapjaként.
Az „Az állami vagyon privatizációjáról és az önkormányzati vagyon privatizációjának alapjairól az Orosz Föderációban” szövetségi törvény szintén rendelkezik az eladók jogáról arra az esetre, ha a vevők megsértik az állami vagy önkormányzati tulajdon értékesítésére vonatkozó szerződések feltételeit. , hogy pereljen a privatizációs ügyletek megszüntetése miatt (29. cikk).
Mivel a vevő lényeges szerződésszegést követett el, a bíróság a szerződés felmondásáról döntött.
Mint már említettük, a Ptk.-ban az ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatban speciális szabályok vonatkoznak az ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vételére, kizárva a polgári törvénykönyv egyes általános államra vonatkozó rendelkezéseinek alkalmazását. ügyletek és szerződések nyilvántartásba vétele, nevezetesen: az a rendelkezés, hogy a földterülettel és egyéb ingatlanvagyonnal történő ügyleteket az Art. által előírt esetekben és módon állami nyilvántartásba kell venni. A Polgári Törvénykönyv 131. cikke, valamint az ingatlanhoz fűződő jogok bejegyzéséről és az azzal kapcsolatos ügyletekről szóló törvény (164. cikk 1. pontja); valamint az a rendelkezés, hogy az állami nyilvántartásba vétel alá tartozó megállapodást a bejegyzés pillanatától megkötöttnek kell tekinteni (433. cikk (3) bekezdés).
Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése és hatályba lépése az eladó és a vevő (de nem harmadik személy számára!) számára kötelezővé teszi. A vevő a szerződés megkötésétől (az állami regisztrációig) jogosult követelni az eladótól annak teljesítését, vagyis az eladott ingatlan átruházását. Figyelembe véve az ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vételére vonatkozó jelenlegi eljárást, az ingatlan adásvételi szerződés végrehajtásának minden esetben feltételezhető, hogy a vevő egy bizonyos ideig a tényleges tulajdonos pozíciójában van. az ingatlan tulajdonjogának megőrzése mellett az eladó számára (minden esetben harmadik fél szemszögéből). Ez a bizonyos jogbizonytalanság sok kérdést vet fel a választottbírósági és bírói gyakorlatban.
Különösen az a kérdés merül fel, hogy a vevő, aki az ingatlan adásvételi szerződésből eredő kötelezettségeinek eladó általi teljesítése következtében vált ingatlantulajdonossá, a jogátruházás állami bejegyzése előtt jogosult a tulajdonjogot elidegeníteni vagy más módon elidegeníteni. A választottbíróságok gyakorlata erre a kérdésre nemleges választ ad, figyelembe véve mindenekelőtt harmadik személyek (az eladó hitelezői) érdekeit, akik mindaddig jogosultak az eladó ingatlanára támaszkodni, amíg ez utóbbi tulajdonjogot nem szerez. az ingatlan megszűnik, ami egybeesik a vevő tulajdonjogának átruházásának bejegyzésének pillanatával.
Például egy részvénytársaság választottbírósághoz fordult azzal a keresettel, hogy érvénytelenítse az egyéni magánvállalkozás és egy korlátolt felelősségű társaság között létrejött épület adásvételi szerződését.
Kérelmeinek alátámasztására a felperes jelezte, hogy az épületet adásvételi szerződés alapján eladta egy egyéni magánvállalkozásnak, amely annak költsége megfizetése és a tulajdonjog átruházásának bejegyzése nélkül az épületet egy kft.-nek értékesítette. Miután megkapta a vevőtől az épület ellenértékét, a magánvállalkozás igazgatója eltűnt.
A választottbíróság elutasította a részvénytársaság keresetét. Ezt a döntést az alábbi megállapítások alapján visszavonták. (2) bekezdésének megfelelően 223. §-a szerint azokban az esetekben, amikor az ingatlan elidegenítése állami bejegyzéshez kötött, a megszerző tulajdonjoga a bejegyzés pillanatától keletkezik, hacsak törvény másként nem rendelkezik. A Polgári Törvénykönyv 551. cikke előírja az ingatlan tulajdonjogának a vevőre történő adásvételi szerződés alapján történő átruházásának állami nyilvántartásba vételét.
Mivel az építmény tulajdonjoga nem egyéni vállalkozástól származott, ezt az ingatlant nem volt jogosult más személynek elidegeníteni.
Egy korlátolt felelősségű társaság, amikor egyéni vállalkozótól vásárolt épületet, nem ellenőrizte az eladó tulajdonosi jogainak meglétét igazoló dokumentumokat, így különösen a regisztrációs adatokat, holott köteles volt ezt megtenni, azaz meggondolatlanul, saját kárára járt el. és kockázatot. Ezért a semmítői fok jogosan hatályon kívül helyezte a bíróság határozatát, és a részvénytársaság követeléseit kielégítette.
Az ingatlanértékesítő jogi státuszát, aki teljesítette a vevővel szembeni kötelezettségét, hogy az ingatlant átruházza az utóbbira, szintén bizonyos eredetiség jellemzi, egészen a vevőre való tulajdonjog átruházásának bejegyzéséig. Ebben az esetben az eladó megtartja az ingatlan tulajdonjogát, és ezért jogosult az eladott ingatlan használatára, birtoklására és elidegenítésére. A vevő azonban tulajdonjoggal is rendelkezik, hiszen az eladott ingatlan jogszerűen övé (ingatlan adásvételi szerződés). Ennek eredményeként kiderül, hogy ilyen helyzetben az eladó és a vevő sem rendelkezhet az érintett ingatlannal.
Ezt a körülményt megerősíti az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának hivatalos álláspontja, amely tükröződött plénumának 1998. február 25-én kelt 8. számú határozatában „A jogviták védelmével kapcsolatos vitarendezési gyakorlat egyes kérdéseiről”. tulajdonjogok és egyéb tulajdonjogok." Jelen határozat (14) bekezdése szerint az ingatlan tulajdonjogának keletkezésével és megszűnésével kapcsolatos jogviták rendezése során a választottbíróságnak abból kell kiindulnia, hogy a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzése előtt a vevő az ingatlan adásvételi szerződés alapján megkötötte. a felek nem jogosultak ezen ingatlan felett rendelkezni, mivel az ingatlan tulajdonjoga az állami bejegyzés pillanatáig az eladónál marad. Ugyanakkor szem előtt kell tartani, hogy az ingatlan vevőre történő átruházása után, de a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzése előtt az eladó szintén nem jogosult az ingatlan felett rendelkezni, mivel az a az eladó által az adásvételi szerződésből eredő kötelezettségnek eleget tesz, és annak törvényes tulajdonosa a vevő. Ha a vevőre korábban átruházott ingatlan elidegenítéséről új szerződés jön létre, annak nemteljesítéséért az eladó felel.
Úgy tűnik azonban, hogy ezt a magyarázatot pontosítani kell.
Először is látni kell a különbséget aközött, hogy a vevő, illetve az eladó nem rendelkezhet az adásvételi szerződés alapján átadott ingatlannal. Az első esetben arról van szó, hogy a vevő nem rendelkezhet a rá átruházott ingatlannal, hiszen a bejegyzés pillanatáig a tulajdonjog az eladót illeti meg. A második esetben éppen ellenkezőleg, az eladó, miközben tulajdonosa marad, rendelkezik az ingatlan feletti rendelkezési joggal, de nem tudja ténylegesen gyakorolni a jogát, mivel az ingatlan jogszerűen a vevőnél van, és nem veheti el. távol az utóbbitól.
Az ingatlan adásvételi szerződés alapján a vevőre átruházott vagyon felett sem a vevő, sem az eladó nem rendelkezhet a jelzett különbség a jogviszonyban különösen akkor szembetűnő, ha az ingatlan elidegenítésének lehetséges következményeit elemezzük (ill. más formában történő rendelkezése) a vevő vagy az eladó. Nyilvánvaló, hogy a vevő által az ingatlan elidegenítésével kapcsolatos bármely ügylet ebben az esetben törvénybe ütközően érvénytelen. Ha a vevőre átruházott ingatlan elidegenítésével kapcsolatos ügyleteket az eladó hajtja végre, akkor azok nem ismerhetők el érvénytelennek. Ilyen feltételek mellett lehetetlenné válik az ilyen ügyletekből eredő kötelezettségek teljesítése, amelyek az eladótól függő körülmények miatt következtek be, ami az eladónak a hitelezőkkel szembeni felelősségét vonja maga után kötelezettségszegésért.
Másodszor, a Polgári Törvénykönyv azon rendelkezése, amely szerint az ingatlan adásvételi szerződésnek a felek általi végrehajtása a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzése előtt nem alapja a harmadik felekkel fennálló kapcsolataik megváltoztatásának (a Ptk. 551. cikkének 2. pontja). A Ptk.) kimondja, hogy az eladó hitelezői kérelmére nem akadályozhatja a vevőre átruházott ingatlan feletti elidegenítést az eladó számára. És fordítva, az ingatlan tulajdonjogának bejegyzéséig a vevő hitelezői nem követelhetik követeléseik kielégítését ezen ingatlan terhére.
Az ingatlan átruházásának állami nyilvántartásba vétele és a felek ingatlan-adásvételi szerződésből eredő kötelezettségei közötti kapcsolat problémájának vizsgálata során hangsúlyozni kell, hogy a tulajdonjog átruházása bejegyzésének ténye maga a tény. Az ingatlan átadása a vevőnek nem érinti a felek ingatlan-adásvételi szerződésből eredő kötelezettségeit, és nem ad okot azok felmondására. Erre a körülményre hívja fel a figyelmet az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 1998. február 25-én kelt 8. sz. határozata, amely szerint az eladók ingatlan-adásvételi szerződések felmondására vonatkozó követeléseivel kapcsolatos viták rendezésekor, amely alapján megtörtént a tulajdonjog vevőjének történő átruházás állami nyilvántartásba vétele, a választottbíróságoknak figyelembe kell venniük, hogy ha az ingatlan vevője bejegyezte a tulajdonjog átruházását, de nem fizetett az ingatlanért, az eladó a 2. pont alapján. 3. cikk A Polgári Törvénykönyv 486. §-a alapján ingatlan fizetését és kamat fizetését követelheti. 395 GK. Azokban az esetekben, amikor a törvény vagy a szerződés lehetőséget biztosít a szerződés felmondására a felek által a szerződés alapján kapott visszaszolgáltatással, az eladott ingatlan vevőjének tulajdonjogátruházás bejegyzése nem akadálya a szerződés megszűnésének. pontjában foglalt okok alapján köt szerződést. 450. §-a alapján, ideértve az ingatlant vevő nem fizetésével kapcsolatosan is. Ebben az esetben az eladónak jogában áll követelni az ingatlan visszaszolgáltatását és a vevőtől a szerződés felmondásából, valamint a kötelezettségek nem vagy nem megfelelő teljesítése miatt okozott veszteségek megtérítését (15. pont).
Véleményünk szerint azonban ez a magyarázat is némi pontosításra szorul. A plénum határozatának 15. pontjából az a következtetés vonható le (az ellenkezője alapján), hogy azokban az esetekben, amikor jogszabály vagy a szerződés nem rendelkezik a szerződés felmondásának lehetőségéről a szerződés alapján kapott felek visszaküldésével, az 1. sz. az ingatlan tulajdonjogának vevőre történő átruházásának bejegyzése megfosztja az ingatlan adásvételi szerződés feleit attól a jogtól, hogy kérje a bíróságtól annak felbontását. Ezzel sem formai jogi okok, sem a jogviszonyok lényegét befolyásoló körülmények miatt nem lehet egyetérteni.
Formai jogi kifogások az, hogy a 7. §. 30. §-a az ingatlan-adásvételi szerződés megszűnésével kapcsolatos jogviszonyokra nem tartalmaz különösebb szabályt, az áru adásvételi szerződésre irányadó általános rendelkezésekben nem szerepel ilyen szabály. Ebből következően a Polgári Törvénykönyvnek a polgári jogi szerződés felmondásának indokaira vonatkozó rendelkezései (450. §) kivétel nélkül alkalmazhatók. Ezért, ha fennáll a szerződés felbontásának oka, a Ptk. 450. §-a alapján (például lényeges szerződésszegés esetén) az ingatlan tulajdonjogának vevőre történő átruházásának állami nyilvántartásba vételének ténye nem akadályozhatja az ingatlan-adásvételi szerződés felmondását.
Ami a jogviszonyok lényegét illeti, különbséget kell tenni a szerződés felbontásának indokai és a megszűnésének következményei között. Az a tény, hogy a vevő az ingatlan tulajdonjogának átruházását bejegyezte, semmilyen módon nem befolyásolhatja az ingatlan adásvételi szerződés megszűnését, ha erre a Kbt. 450 GK. A másik dolog a szerződés felbontásának következményei. Ebben az esetben az ingatlan-adásvételi szerződés felmondásának következményeire vonatkozó külön szabály hiányában az az általános szabály az irányadó, amely szerint a felek nem követelhetik az általuk teljesítettnek visszaszolgáltatását. a szerződés megváltoztatása vagy megszűnése előtti kötelezettség, hacsak törvény vagy a felek megállapodása eltérően nem rendelkezik (Ptk. 453. cikk 2. pont). Ennek a szabálynak a hatása azonban – akárcsak a szerződés megszűnésének indokai esetében – semmilyen módon nem kapcsolódik az ingatlan adásvételi szerződés sajátosságaihoz, ideértve a tulajdonjog átruházásának bejegyzésének szükségességét sem. ingatlant eladta a vevőnek.
Az ingatlan-adásvételi szerződés felbontását igénylő eladó vagy vevő érdekei nem feltétlenül az eladott ingatlan visszaszolgáltatására, illetve az érte fizetett összegre irányulnak. Hiszen ha az ingatlan-adásvételi szerződés felmondásának alapja az egyik fél jelentős szerződésszegése volt, a másik félnek joga van a szerződés felbontásával okozott veszteség megtérítését követelni (5. pont). a Polgári Törvénykönyv 453. cikke).
Az ingatlanjogok vevőre történő ingatlan-adásvételi szerződés alapján történő átruházásának állami nyilvántartásba vételének eljárását az „Az ingatlanjogok és az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartásáról” szóló szövetségi törvény határozza meg, és nem tárgya. ebben a tanulmányban. Csak néhány pontot említsünk meg, amelyek az ingatlanértékesítéssel kapcsolatos kapcsolatokban résztvevők, valamint harmadik felek jogainak és jogos érdekeinek védelmével kapcsolatosak.
Hangsúlyozandó, hogy a jogirodalomban elterjedt az az álláspont, miszerint az ingatlanügylet állami nyilvántartásba vételének elmulasztása (ingatlan értékesítés kapcsán ide tartozik az adásvételi szerződés is). lakóhelyiség) az ügylet feltétlen érvénytelenségét vonja maga után. Például O.M. Kozyr ezt írja: „A Polgári Törvénykönyv 165. cikke meghatározza az ingatlanügylet állami nyilvántartásba vételének elmulasztásának lehetséges legsúlyosabb következményeit, amely ingatlanügylet a törvény értelmében ilyen bejegyzéshez tartozik. Az ilyen ügylet semmisnek minősül, ami azt jelenti, hogy egyáltalán nem jár jogkövetkezményekkel. Azonban az egyik fél hűtlen magatartása esetén, amely a bejegyzés kijátszásában nyilvánul meg, a bíróság a másik fél kérelmére lehetőséget kap arra, hogy a bírósági határozatnak megfelelően döntsön az ügylet bejegyzéséről, amely megmenti az ügyletet a „jelentéktelenségtől” (165. cikk (3) bekezdés).
Úgy tűnik azonban, hogy ebben az esetben a Ptk.-ben foglalt rendelkezések pontatlan doktrinális értelmezésével van dolgunk. 165. §-a, és mindenekelőtt e cikk (1) bekezdése, amely szerint a közjegyzői forma be nem tartása, valamint a törvényben meghatározott esetekben az ügylet állami nyilvántartásba vételének követelménye annak érvénytelenségét vonja maga után. Egy ilyen megállapodás érvénytelen.
Figyelembe véve az e normában szereplő szavak és kifejezések szó szerinti jelentését, azt a következtetést kell levonni, hogy az ügylet közjegyzői formájának be nem tartása (amely annak feltétlen semmisségét vonja maga után) következményeivel szemben a nyilatkozat elmulasztása. az ingatlanügylet bejegyzése ezzel szemben csak a törvényben kifejezetten meghatározott esetekben vonja maga után annak érvénytelenségét. Például a lakóhelyiségek adásvételére vonatkozó szerződés állami bejegyzésének hiánya: lakóépület, lakás, lakóépület vagy lakás egy része - nem vonja maga után annak érvénytelenségét; ebben az esetben a törvény eltérő következményt ír elő: az ilyen megállapodást a bejegyzés pillanatától megkötöttnek kell tekinteni (a Polgári Törvénykönyv 558. cikkének (2) bekezdése).
Éppen az a tény, hogy főszabály szerint az ingatlanügylet állami nyilvántartásba vételének elmulasztása nem vonja maga után annak érvénytelenségét, lehetővé tette a jogalkotó számára, hogy olyan szabályt alkosson, amely szerint az egyik fél, ha a másik fél kibújik. az ingatlanügylet megfelelő formában történő bejegyzését, az ügylet nyilvántartásba vételét végző bíróság szerint jogosult keresni (Ptk. 165. cikk 3. pont).
Az ingatlanügylet állami nyilvántartásba vétele követelményének be nem tartása következményeinek ilyen megközelítése tükröződött az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 1998. február 25-i 8. sz. határozatában, amely tartalmazza a a következő magyarázatot: „Az ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vételének hiánya nem alapja az ingatlan adásvételi szerződés érvénytelenségének” (14. pont).
Ami azt a lehetőséget illeti, hogy az egyik fél az ingatlan (lakóhelyiség) adásvételi szerződésének bíróságon keresztül történő állami nyilvántartásba vételét kérje, amikor ezt a szerződő felet kijátssza, ez a rendelkezés a választottbírósági gyakorlat egyik példájával illusztrálható. az adásvételi szerződésekből eredő viták rendezésének gyakorlatának áttekintése - ingatlanértékesítés (Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 1997. november 13-i tájékoztató levele, 21. sz.).
A regionális fogyasztóvédelmi szakszervezet azzal a keresettel fordult a választottbírósághoz, hogy kötelezze a részvénytársaságot lakóépület adásvételi ügylet bejegyzésére.
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította azzal az indokkal, hogy a regionális fogyasztói szövetség nem fordult a regisztrációs hatósághoz az adásvételi szerződés bejegyzésére irányuló kérelemmel.
A Ítélőtábla hatályon kívül helyezte a bíróság határozatát, és határozatot hozott ingatlan adásvételi ügylet bejegyzéséről. Ennek során a fellebbviteli bíróság helyesen indult ki a következő körülményekből.
A területi fogyasztói szövetség (eladó) és a részvénytársaság (vevő) között kétoldalú ügylet jött létre lakóépület adásvételére. Az üzletet a felek megkötötték. A ház költségét a vevő fizette az eladónak, az átadás az átvételi okirat szerint történt. Ennek a szerződésnek a legitimitását nem vitatták.
A vevő nem kérte az ügylet nyilvántartásba vételét a nyilvántartó hatóságnál, mivel veszteségessége miatt elvesztette iránta érdeklődését.
Az Art. (3) bekezdésében A Ptk. 165. §-a előírja: ha az állami bejegyzést igénylő ügyletet a megfelelő formában bonyolítják le, de az egyik fél kijátssza a bejegyzést, a bíróság a másik fél kérelmére jogosult a bejegyzésről határozatot hozni. a tranzakcióról.
szerinti lakóépület adásvételi szerződés. A Polgári Törvénykönyv 558. §-a kötelező állami regisztrációhoz tartozik.
Mivel az ügylet megtörtént, és a jogtulajdonos nem jegyezte be, a területi fogyasztói szövetség jogosan fordult a bírósághoz érdekeinek védelmében.
A táblabíróság a részvénytársaság tétlenségét az ügylet állami bejegyzése alóli kijátszásnak minősítette.
A bíróság ilyen határozata az érintett szerv azon kötelezettségének alapja, hogy az ügylet állami nyilvántartásba vételét elvégezze.
Ugyanakkor el kell ismerni, hogy az állami anyakönyvezésről szóló törvény az ingatlantárgyakra vonatkozó jogokra és azok terheire vonatkozó információk kiosztásával, az ilyen információk átvételére jogosultak körének korlátozásával megállapítja, hogy az ilyen tájékoztatást fizetett ingatlanon nyújtják. alapon, ezáltal nem nyújt teljes körű védelmet harmadik személyek – az ingatlanforgalomban résztvevők – jogainak és jogos érdekeinek. Ezzel már korábban is foglalkoztak a jogirodalom.
Befejezésül szeretném megjegyezni néhány fontos szempontot általában az ingatlan adásvételi szerződés megkötésével és végrehajtásával kapcsolatban.
Ingatlan adásvételi szerződéssel az eladó vállalja, hogy telket, épületet, építményt, lakást vagy egyéb ingatlant a vevő tulajdonába ad át, a vevő pedig vállalja, hogy az ingatlant átveszi és bizonyos összeget fizet érte.
Az ingatlan adásvételi szerződés lényeges feltételei a tárgy és az ár.
Az ingatlan-adásvételi szerződés felei - az eladó és a vevő - a polgári jog bármely alanya lehet: állampolgárok, jogi személyek, állam.
Az ilyen megállapodást írásban kell megkötni, egyetlen, a felek által aláírt dokumentum formájában. Ezenkívül az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve előírja a jogok átruházásának kötelező regisztrációját a nem lakáscélú helyiségek adásvételi szerződése alapján. Nem a nem lakás céljára szolgáló helyiségek adásvételi szerződése az állami nyilvántartásba vétel, hanem az épület (építmény) tulajdonjogának ilyen megállapodás alapján történő átruházása az eladóról a vevőre.
Az ingatlan adásvételi szerződés aláírásának pillanatától számít megkötöttnek, nem pedig a tulajdonjog átruházásának bejegyzésétől. Az ingatlan tulajdonjogának a vevőre történő átruházásának állami nyilvántartásba vételéig nem jogosult ügyleteket kötni annak elidegenítésére.
Az állami nyilvántartásba vétel érdekében a feleknek elegendő dokumentumcsomagot kell benyújtaniuk a megfelelő állami szervhez, amely megerősíti az ügylet tárgyával kapcsolatos hatalmukat és jogaikat.
Az állami regisztráció időtartama általános szabályként egy hónap, a gyakorlatban azonban a nem lakáscélú helyiségekre vonatkozó jogok átruházásának nyilvántartásba vételére gyorsított eljárást alkalmaznak, amely jelentősen csökkentheti a jogok átruházásának állami nyilvántartásba vételének idejét. ingatlan.
Az eladott ingatlan eladó általi átadását és vevő általi átvételét átadási okirattal vagy egyéb, mindkét fél által aláírt okirattal kell formálni. Az eladott ingatlan vevőnek való tényleges átruházása és az átruházási okirat vagy egyéb okirat felek általi aláírása előtt az ingatlan adásvételi szerződés nem tekinthető megkötöttnek.
A telken található ingatlanok, épületek adásvételi szerződésének végrehajtása eredményeként történő átruházás elkerülhetetlenül maga után vonja az e telekre vonatkozó jogviszonyok megváltozását. Így például egy épület, építmény vásárlója ezen tárgyak tulajdonjogának átruházásával egyidejűleg megkapja a jogokat a telek azon részére, amelyet ez az ingatlan elfoglal, és amely szükséges a használatához.
Az állami vagy önkormányzati ingatlanok vásárlása és eladása kívül esik a polgári jogi kapcsolatok hatályán, és az Orosz Föderáció privatizációról szóló jogszabályai szabályozzák. Szigorúan korlátozott azoknak a jogalanyoknak a köre, amelyek bérelt épületek, építmények, helyiségek, valamint privatizált vállalkozások alatti, bérelt vagy tényleges tulajdonban lévő telkek tulajdonjogát szerezhetik meg.
1. Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Szerződési jog. Második könyv: Szerződések a tulajdon átruházásáról. - M.: Alapszabály, 2000.
2. Vitryansky VV Adásvételi szerződés és egyes típusai. - M.: Alapszabály, 1999.
3. Hollandia Polgári Törvénykönyve. Könyv. 2, 3, 5, 6 és 7 / Kártól. F.J.M. Feldbrugge. Leiden, 1996.
4. A kapitalista államok polgári és kereskedelmi joga / Otv. Szerk. E.A. Vasziljev. 2. kiadás, átdolgozva. és további M., 1992.
5. Polgári jog. Tankönyv / Szerk. Yu. K. Tolsztoj, A. P. Szergejev. - 2. rész. - M .: Kilátás, 1998.
6. Polgári jog: Tankönyv: 2 kötetben / Kártól. prof. E.A. Szuhanov T. 1. M., 1998.
7. Az USA egységes kereskedelmi kódja / TRANS. angolról. M., 1996 (Ser. Modern külföldi és nemzetközi magánjog).
8. Az Orosz Föderáció 1992. december 24-i törvénye "A szövetségi lakáspolitika alapjairól" (Az Orosz Föderáció Népi Képviselői Kongresszusának és az Orosz Föderáció Legfelsőbb Tanácsának értesítője. 1993. 3. sz. 99. SZ RF. 1996. 3. sz. 147. cikk, 1997. 17. sz., 1913).
9. Kozyr O. M. Ingatlan az új oroszországi polgári törvénykönyvben // Oroszország Polgári Törvénykönyve. Problémák. Elmélet. Gyakorlat: S. A. Khokhlov emlékének gyűjteménye / Szerk. szerk. A. L. Makovszkij. M., - 1998.
10. Krasheninnikov P.V. Cikkenkénti kommentár az ingatlanhoz fűződő jogok állami bejegyzéséről és az azzal kapcsolatos ügyletekről szóló szövetségi törvényhez. - M.: Szikra, 1999.
11. Meyer D.I. Orosz polgári jog: 2. rész. M., 1997.
12. Nam K. A jótállási kötelezettségek lényege az adásvételi szerződésben // Gazdaság és jog. - 1997. - 8., 9. sz.
13. Pokrovsky I.A. A polgári jog főbb problémái. M., 1998.
14. Romanov O. Ingatlanjogok és ingatlanügyletek állami bejegyzése: a bűnüldözés néhány problémája // Gazdaság és jog. - 1998. - 7. sz.
16. Savate R. Kötelezettségelmélet. - M., 1972.
17. Sklovsky K. Adásvételi szerződés: tulajdoni hatás // Orosz igazságszolgáltatás. - 1998 - 10. sz.
Polgári jog: Tankönyv: 2 kötetben / Kártól. prof. E.A. Szuhanov T. 1. M., 1998. S. 513.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 1998. No. 10. P. 18.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 1998. No. 1. S. 81.
Kozyr O.M. Ingatlan az új oroszországi polgári törvénykönyvben // Oroszország Polgári Törvénykönyve: Problémák. Elmélet. Gyakorlat: Szo. S.A. emlékére. Khokhlova / Ill. szerk. A.L. Makovszkij. M, 1998. S. 295.
