Oroszországban azt tervezik, hogy áttérni egy új rendszerre az építés alatt álló lakás megszerzésére - a saját tőkeépítés helyett jönnek projektfinanszírozás. Az RBC ingatlanok megmagyarázzák, hogy az új rendszer eltér a DD értékesítéséből
Orosz elnök Vladimir Putyin december 15-én, az idén, a megosztott építés fázisát helyettesítése banki hitelezéssel és más finanszírozási forrásokkal. A lakhatási fejlesztők projektfinanszírozási rendszerére való áttérés, amely minimálisra kell csökkentenie a polgárok kockázatát, három évet vesz igénybe.
Ez azt jelenti, hogy a jövőben a fejlesztők nem tudják vonzani az alapokat az építés finanszírozásához. A lakásépítés korlátozott részvételének hasonló gyakorlata számos külföldi országban érvényes, és magában foglalja az építés finanszírozását a bankok rovására.
Az innovációk fő célja, hogy megoldja a megtévesztett részvényesek problémáját. "A polgárok nem fogják kockáztatni a saját forrásaikat, hanem a már beépített lakhatás megszerzését, amelyek azonnal kiadhatók. De ugyanakkor szükséges, hogy a négyzetméterenkénti árat kiválóvá tegyük, és a bankok készen álltak arra, hogy a hitelek gyengéd érdeklődés alatt álljanak, "így az RBC ingatlan megjegyzései elmagyarázták, hogy módosítani kell a vezető a minisztérium Oroszország építése Mikhail férfiak.
Az RBC ingatlanszervi ingatlan szerkesztői irodája kitalálta, hogy az új épületek vásárlóinak kockázata megszünteti az új finanszírozási rendszert, és hogyan befolyásolja az Oroszország lakáspiacát.
A megosztott építés alternatívája
Jelenleg az új épületek mintegy 80% -a Oroszországban megosztott építési szerződések (DD) következtetése révén valósul meg. Ez a rendszer azt sugallja, hogy a ház építése a fokozatok - az egyének, akik valójában megosztják az összes kockázatot a fejlesztővel.
Napjainkban az építési projekt három finanszírozási forrása van: a részvényesek, a banki (projekt) finanszírozása és saját fejlesztői eszközei. "A gyártó saját pénzeszközei a tőkebefektetések teljes összegének 20% -ról 40% -ára vonatkoznak, amelyek a [különálló lakossági komplexum] kialakításához szükségesek, a részvényesek eszközei körülbelül 50%. A többi kölcsönzött pénzeszközök a hitelintézetek (projektfinanszírozás, legfeljebb 50%) "- mondta Marina Lyubalogov, a CROSTE általános igazgatója. De a gyakorlatban a fejlesztő nem több mint 30% -át választja a projektre vonatkozó dedikált hitelkeret, és a DDA jövőméteres értékesítése az építés kezdetétől kezdődik, kiegészíti a nemzetközi tanácsadó Colliers International Vladimir Sergunin partnere partnereit.
A projektfinanszírozás, amelyet három év elteltével terveznek, azt feltételezi, hogy az építés finanszírozza a banknak. Ugyanakkor a bankok, a fejlesztők és a vásárlók új épületek kölcsönhatásának konkrét rendszerei és feltételei még nem voltak hangzásban. A fejlett ingatlanpiacokon (lásd az alábbiakban az alábbiakban), e rendszer szerint a Bank a lakossági projektek végrehajtására fektet be, amelyeket az adósságkötelezettségek javasolnak, és a hitelintézet megtérülése nem fordul elő a fejlesztő eszközeinek rovására, hanem az új projekt által létrehozott cash flow-k rovására. Más szóval, a ház építése a bank pénzében történik. Ugyanakkor a projektfinanszírozás nem jelenti a hitelezést: a projektfinanszírozási arányok sokkal alacsonyabbak lehetnek, mint az építőipari jelenlegi kölcsönöknél.
"Az új rendszer veszi a kockázatot, hogy a polgárok elveszítsék befektetéseiket az építés alatt álló lakásban, anélkül, hogy egy lakást kapnánk ennek eredményeként. A fejlesztők számára az építési alapok bevonásának mechanizmusa egyszerűsödik (ahelyett, hogy számos személy lesz egy vagy két bank és korlátozott számú szakmai befektető). Ezenkívül a vonzott finanszírozás volumenének következetlenségének kockázatait az építési szakaszok alapján megszüntetik - a finanszírozást a jóváhagyott térfogaton belül kell elvégezni - mondta Mikhail férfiak.
A banki finanszírozási rendszer csökkenti a kockázatokat és az államot - minimálisra csökkenti az "az ipar költségvetési támogatásának valószínűségét", hozzáadta a miniszter. Ez azt jelenti, hogy otthon, a kötelezettségek nem teljesítése esetén az építők érdemesek lesznek az állami költségvetés rovására, hanem a projekt finanszírozására szolgáló bankok pénzére, vagy biztosító társaságokra.
Hogyan megy az új rendszerhez
A tőkeépítésből a projektfinanszírozáshoz való átmenet első szakasza a Gazdasági Minisztériumban a védelmi jogok alapja volt. A második szakasz 2018. július 1-jén hatályba lép, a 218-FZ normái, amely magában foglalja a tőkeépítésre vonatkozó jogszabályok változását. Ezen szakaszban azt is tervezik létrehozni egy egységes rendszert létrehozni a részvényterületek ellenőrzésére a régiókban.
A következő szakaszban egészében értékelni fogják, hogy a bankok hogyan finanszírozzák a ház építését. "Ha ezen a területen indokolja magát, akkor a jövőben, figyelembe véve az illetékes kockázatértékelést és a hitelforrások költségeinek csökkentését, lehetővé teszi a projektfinanszírozáshoz való részvényfinanszírozás fokozatos helyettesítését, figyelembe véve a lakhatás elérhetőségét, "Az RBC Real Estate elmondta Mikhail férfiaknak.
A miniszter vezetője megjegyezte, hogy a lakásépítés egyének befektetései körülbelül 3,5 trillió rubelt alkotnak. ebben a pillanatban. "Először is, válaszolnunk kell egy választ a bankszektorról: milyen időpontban és milyen áron a pénz bankok helyettesíthetik ezeket a 3,5 trillió rubeleket. Egy ilyen finanszírozás a banki rendszerrel? És ha igen, milyen időszakra? Meg kell számítani a váltás előtt, hogy egy civilizált kapcsolatban, ha a lakásépítés finanszírozása nem állampolgárok, hanem a bankok, „a fejét a miniszter megjegyezte.
Közös építés Oroszországban
Napjainkban az Oroszországban felállított lakás kb. 80% -át finanszírozzák a részvételi részvételi részvételi rovására - 214-З. Körülbelül 1,1 millió meglévő DDU-t regisztrált az egész országban 2017 harmadik negyedévében. Szerint a Bank of Russia, az adósság a polgárok a jelzálog vett biztosított DDU, kb 1000000000000 rubelt, és figyelembe véve az alapok az első hozzájárulás ez az összeg emelkedik 1,5 billió rubelt.
További 20% -ot főként a végrehajtás a lakások kész házak előzetes adásvételi szerződések kiadását ház igazolások (rendkívül ritka), vagy a rendszer a ház és építési szövetkezetek, amelyek még nem sikerült teljesen megy a piacról.
A fejlesztők félelmei
Általában a fejlesztők és az ingatlan által megkérdezett a szerkesztőbizottság „RBC Real Estate” egyetértenek a helyzetben a hatóságok, hogy a projektfinanszírozás eltávolítja az összes kockázatot a vásárlók és az állam szempontjából az új becsapták részvényesek. Ugyanakkor, néhány ingatlanpiaci játékos, hogy az áttérés egy új rendszer növeli a költségek a lakhatás, beleértve a drága hitelek a fejlesztők számára.
A projektfinanszírozásra való áttérés különleges nehézségei és akadályait nem látja az Alapvető Polgári Törvénykönyv elnöke és a Morton korábbi vezetője, Alexander Ruch. Elmondása szerint ma az ilyen rendszer piacának piaca, és sikeresen - anélkül, hogy az építési és növekvő árak emelkedése lenne. "Például egy projektet hajtunk végre a Moszkvai régióban, a Sberbank projektfinanszírozásának bevonásával. Igen, miközben bevonja a pénzt az ingatlanokért, de nem befolyásolják az építés finanszírozását, és nem függünk tőlük - mondja Streams. Véleménye szerint azoknak a kisvállalkozásoknak, amelyek nem rendelkeznek a fenntarthatóság állományával, elveszítik a lehetőséget, hogy pénzt vonzanak a bankokból, és a piacról származhatnak.
Elméletileg a részvényfinanszírozás helyettesíthető a projekt, Marina Lubelskaya úgy véli, de megjegyzi a feltételeket: az ilyen projektfinanszírozás hatékony mértéke megegyezik az infláció méretével és a tisztességes javadalmazással. Így, ha az infláció évente 4%, akkor a kockázat díjazásával a végső aránynak legfeljebb 8% -os legyen. "Ez az arány lehetővé teszi, hogy megtartja a jelenlegi árak forgalomba hozatalát a végfelhasználók piacán, helyettesíti a projektek jelentős részét az ingatlanalapok bevonásával a projektfinanszírozással a fejlesztő árrésének vesztesége nélkül" - magyarázza.
Annak érdekében, hogy elkerüljék az emelkedő árakat Natalia Shatalina szerint, meg kell indítani a projektfinanszírozási program projektfinanszírozását, amelyen belül a fejlesztők megfizethető áron kaphatnak kölcsönöket. A lakásárak lehetséges növekedésének fő okai Natalya Shatalina felhívja, hogy hiányzik a képesség, hogy megvásárolható objektumok megfizethető áron - például az építés kezdeti szakaszában, 25-30% -kal olcsóbban vásárolhat egy lakást, mint a a kész ház. Ha csak kész otthonokat tartunk, akkor a fejlesztők számára a meglévő hitelkamatok alapján akár 10% -os növekedést is figyelembe vehetünk, előre jelzi.
Ugyanakkor, a fej szerint az Est-A-Tet \u200b\u200bRoman Rodionsev kulcsfontosságú partnereivel dolgozni, az árak éles ugrása nem várható a tőkeépítés megtagadása esetén, sem bármilyen okból. A szakértő kifejti, hogy negyedévente a tőkepiacon nagy mennyiségű új javaslatot jelent az alacsony áron, amely visszaadja az új épületekben javaslatának teljes értékét. "Még ha az új projektek már kijöttek a projektfinanszírozással, a piac továbbra is a lakhatás piacán marad, megosztott szerződések keretében. A végrehajtás csak a 3,4 millió négyzetméter. A lakás, amelyet most új épületekben kínálnak, legalább négy évre lesz szükség az értékesítés aktuális üteménél, "a Rodionov összefoglalja.
A jövőben a kamatláb meghatározásának egyéni megközelítése valószínűleg folytatódik, hiszen minden projektnek különböző vonzereje és különböző kockázata van, a Belügyminisztérium sajtószolgálatában előre jelzi. A szakmai fejlesztő előnyös lesz a projektfinanszírozási modellen való munkavégzéshez, mivel az építési pénzügyminiszterben és a befektetőből származó pénzeszközök garantált beáramlása tekintetében az építési minisztériumban szerepel.
Hogyan kell eladni a külföldi lakást
Nyugat-Európában a projektfinanszírozást alapvető rendszerként használják az építési alapok vonzására. A lakhatás építése kölcsönzött pénzeszközökön történik, és a vásárlók pénze a bankok különleges egyenletszámláiba kerül, amelyeket csak a létesítmények belépése után tárolnak, és csak akkor kapnak nyereséget.
Németországban vannak építési megtakarítás Németországban - a jövőbeni ingatlanvásárló először készpénzt fektetnek be a megtakarítási pénztárakban, és néhány év alatt lakhatási hitel bocsátható ki a lakhatás megszerzésére. A takarékpénztárak számláitól származó pénzeszközök kizárólag házak építésére irányulhatnak.
Az Egyesült Királyságban a lakossági ingatlanokat a következő elv szerint értékesítik: az építési ciklus alatt maga a fejlesztő finanszírozza az építést, és megengedheti magának, hogy lakásonként legfeljebb 5% -os előtörlesztést folytasson, a többiek - a többi és a kölcsönzött pénzeszközök Fejlesztő vagy befektető. Teljes fizetést kap az objektum üzembe helyezésekor, és a legtöbb esetben az objektumok bérbeadásakor bérelhető. A fejlesztők számára a projektfinanszírozás költsége nem haladja meg az 5-6% -ot, és a jelzáloghitelek költsége 1,5-3%.
Izraelben a részvényfinanszírozási rendszer időpontban van elosztva: a lakás költségeinek 10% -a, a vásárló az építési engedélyek kiadásának szakaszában, a következő részben - az objektum kilépésének időpontjában, A fennmaradó rész - az összes munka befejezése után. Vagyis a részvényes kifizetése kötődik az objektum építési készségéhez.
Október elején bejelentette az Exchange Bonds programot a moszkvai tőzsdén és a Setl csoportban. A maximális pénzösszeg - 25 milliárd rubel. Az első kiadás az év végéig kerül megrendezésre. A fejlesztő vonzotta azt a tervet, hogy irányítsa a címprogram fejlesztését és optimalizálja a hitelportfóliót. "De az új törvényben az eszköz használatának kilátásai nincsenek írva. Vannak aggodalmak, hogy a fejlesztők általában tiltják az értékpapírok kérdését. És nem is tudnak menni az IPO-ba, és termelnek lakhatási bizonyítványokat, "aggódnak a" BFE-Development "cégnél. Ez is érthetetlen a korábban közös hitelfelvétel további sorsára a nyugati piacokon. "A devizahitelek nagy kockázatot jelentenek azok számára, akik rubelben üzleti tevékenységet folytatnak. És itt sokan a politikai helyzettől függenek "- magyarázza a C. S. ügyvezető igazgatóját. E. R. " Pavel óvatosan.
Figyelem
A "Nord West Development" Vladimir Gribkov projektjeinek vezetője a számításokat bemutatta, mivel az ugyanazon beruházási projekt finanszírozásának felépítése különböző rendszerek szerint változik, többek között a projektfinanszírozás alkalmazásával a letéti számlák használatával.
«Információ
A projektfinanszírozás 15% -os arány mellett a fejlesztő bevétele tízszeresére csökken.
És annak érdekében, hogy ugyanazt a projekt jövedelmezőséget kapjunk, amint azt az ingatlan-befektetők eszközei használják, a hitelkamatoknak 4,5-4,7% -osnak kell lenniük.
Vagy legalább 15% -os lakhatási költségeket kell felemelnie, "mondja Vladimir gombák.
Egyes szakértők abban, hogy az új körülmények között, a bankok képesek lesznek jelentősen bővíteni jelenlétét az építőipari piacon, mivel a fejlesztők lesz nyereséges, hogy bevonja őket a részvényeseknek - ebben az esetben, projektfinanszírozás olcsóbb lesz időnként.
Tehát, hogy a jogszabályok változásai befolyásolják a fejlesztőket, a tőkeépítés piacán és az új épületek piacán általában 2018-ban? Mi a lényege a fő változásoknak? Emlékezzünk vissza: az innovációk között - egy kompenzációs alap létrehozása, amelyből az alapok célja az építés befejezésére, abban az esetben, ha a fejlesztő nem tudja teljesíteni kötelezettségeit (csőd, PR.).
Fontos
A FUNKCIÓS ALAP a nyilvános jogi vállalat formátumában lesz a számlák kamarájának ellenőrzése alatt.
Az alap létrehozása azt jelenti, hogy a fejlesztőknek le kell vonni, mielőtt folytatódnának.
A hozzájárulás összege a részvényesekkel kötött összes DD összege 1,2% -a lesz.
Valójában ez azt jelenti, hogy a fejlesztők pénzáramlása a hitelintézetek ellenőrzése alatt áll.
De ez nem a legrosszabb dolog. Az események fejlődésének legrosszabb eseményével, a megosztott építés jelenségként egyáltalán megszűnik, mert az új jogi valóságban az építőipari vállalatok szerint nem tudnak pénzt vonzani a polgároktól az építés szakaszában kénytelen lesz eladni csak kész szállást.
Az iparág hatalmas tőkét veszít. Csak St. Petersburgban, ahol körülbelül 3 millió M2-es ház épül egy évre (80% a részvényesek rovására), a fejlesztők 240 milliárd rubel hiányoznak.
By the way, senki sem ad el készenléti szállást St. Petersburgban.
Néhány évvel ezelőtt megpróbálta elvégezni az SC "temp" -t, de idővel az észlelésre költözött.
» A kész ház eladása túl drága volt. A lakás költsége magas volt, és eladta drágább, mint egy átlag a piac, nem tudtuk.
KIRILL IGNORENGENGEALERINGALALE SZÖVEGSÉGRE VONATKOZÓ SZINT GROUP Igazgatója Azt hiszem, a legfontosabb változás, amely komolyan befolyásolja a fejlesztők tevékenységét, az a követelmény, hogy tartalékot hozzanak létre a fejlesztő elszámolási számlájára, amely az építési költségek legalább 10% -a.
Mivel ezeknek az alapoknak meg kell fagyasztaniuk a DDD-k alapok bevonása előtt, a kis pénzügyi tartalékokkal rendelkező fejlesztők nehéz helyzetébe kerülhetnek.
Ebben az esetben csak azok a játékosok maradnak a piacon, amelyek képesek lesznek elvégezni az üzleti tevékenységük leginkább "finom konfigurációját", optimalizálják a költségeket, és helyesen értékelik erejüket. Ugyanakkor a jobb pénzügyi követelmények a gyenge játékosok távozását provokálhatják.
A letéti számlák az elsődleges piac jövője a haladományosság és a tranzakciók biztonsága szempontjából "- mondja a VTB 24 ágának jelzálogkölcsönző központjának vezetője a Szentpétervár Tatiana Khobothovában.
Szerint neki, a pénzforgalmazó a letéti számlák védelme, és a banktól való engedély esetében.
Már 2018-ban a jogalkotók nyilvántartásba veszik, hogy a letéti számlákon elhelyezett pénzeszközök nem szerepelnek a bankrobléma esetén a bankrobléma esetén a versenytömegben. És a részvényes teljes mértékben megkapja a pénzüket, nem pedig 1,4 millió rubelben. Biztosítási
QA Azonban egy letéti rendszerből, ami a kölcsönzött pénzre vonatkozó projekt teljes átmenetét, a fejlesztők még mindig átirányítják.
Általánosságban elmondható, hogy a részvénypiac követelményeinek szigorítását a megértéssel kezeljük - egy nagyon nagy iparágról és a hétköznapi állampolgárok kockázatairól beszélünk, amelyre a lakhatási kérdés gyakran az élet problémája.
Ezért természetesen sok játékos nem lesz egyszerűen, hanem a "piaci egészség" és a vevő védelme szempontjából, a hatóságok által meghozott valamennyi intézkedés indokolt. Végül minden fejlesztő előnyös lesz az innovációkból, mert az ügyfelek bizalma növekedni fog, hogy megoszthassa az építkezést, és sokan, akik ma azt vizsgálják, hogy a befektetés az építés alatt álló kockázatba kerüljön.
Főleg az új munkakörülmények megkövetelik a finanszírozási és jelentési megközelítés módosítását.
És az elsőre, és a második pedig teljesen készek vagyunk.
Ezenkívül a fejlesztők, akik nem tudják vonzani azokat a részvényesek eszközeit, akik ténylegesen kamatmentes kölcsönt tettek számukra, kénytelenek lesznek saját forrásaikra építeni, vagy vonzani a hitelt.
Ennek eredményeként a fejlesztő kénytelen lesz bevonni költségeit az apartmanok költségeinek, beleértve a projektfinanszírozás vonzását is.
Maria Lithinetskaya Eversive Partner Metricom Csoport Véleményem szerint 2018 lesz az egész építőipar adaptációs időszaka.
Főleg a fejlesztőknek meg kell adniuk a szervezetük pénzügyi fenntarthatóságának szigorított követelményeit, valamint kölcsönhatásba lépniük a kompenzációs alapgal. Ez utóbbiak nemcsak az országban kötött DDDS levonásokat fognak gyűjteni, hanem ellenőrző funkciókat is kapnak, mondhatjuk, hogy rendszeresen kérhet információt a szervezet állapotáról.
Vagy talán sügér nélkül? Érdekes, hogy sok nyilatkozat és az elkövetők veszélyei az elmúlt fórumon hangzottak. "Minden évben a 214 фз-ban változások és szerkesztések készülnek. De lehetetlen végtelenül javítani azt a tényt, hogy ez a kezdetektől nem működik. Az építés alatt álló lakás eladása a Cheshire macska mosolya "- mondja a vezető az Ingatlan menedzsment tanszéke a Szentpétervár Állami Gazdasági Egyetem, Szergej Maximov.
A tisztviselőket elsősorban meghatározzák, amelyek előtt a feladat a problémás tárgyak problémájának megakadályozása a válságban.
Első-helyettes elnöke az állami Duma-bizottság a lakhatási politika és a lakhatás és a kommunista párt Alexander Sidyakin azt mondta, hogy ezek a módosítások "megdöbbentek" - az országban már 1200 olyan tárgyakat okozott, ahol 130 ezer polgár megszerzett ház.
És a Leningrádi régió hatóságai minden egyes ajánlatot kínálnak a részvényszerkezet elhagyására.
Ha figyelembe vesszük a cikk módosításait, először is felveti a megállapított korlátozás kérdését, hogy készpénz-fokozatot szigorúan küldjön egy bizonyos ingatlan-objektum építéséhez. A kérdés merül fel, hogy mit jelent a fejlesztő egy objektumot.
A módosítások előírják a kompenzációs alap létrehozását, amely a fejlesztő csődje esetén megtervezett, hogy kompenzálja a tőkeépítésben résztvevők veszteségeit.
Elvben a kompenzációs alap megjelenése nem változtat semmit a fejlesztők tevékenységében.
Ha korábban ugyanolyan összegeket (a DTU-ban meghatározott költségek 1,2% -a) kiutasították a biztosítótársaságok számláihoz, most ezt a pénzt a kompenzációs alapnak kell elküldeni.
Eközben a szövetségi hatóságok komolyan megvitatják a 2018. január 1-jétől a fejlesztőkre vonatkozó követelmények szigorítását - fél évvel korábban, mint a törvényben.
A múlt héten megvitatták őket az Orosz Föderáció állami Duma-ban.
Ha a döntés pozitív, az építők legsúlyosabb elvárásai lesznek.
Oroszországban az Oroszország védelmének alapja az Oroszország részvényesei az FZ-214 által a legutóbbi nyári módosításokkal elfogadott, a lyukak jogainak jogainak védelmére vonatkozó finanszírozást kaptak az FZ-214 által az építők függőségével a bankoktól szinte összesen.
Az új szabályok szerint az építők kötelesek egy bankszámlára minden műveletre, nem változtathatják meg a hitelintézetet (bár a Bank Bizottságának egyidejűleg nem korlátozódik semmire), nem tud olyan ügyleteket, amelyek nem közvetlenül kapcsolódnak a készpénzes ajánlatok bevonásához, és még sok más (lásd.
"Alapvető innovációk ...").
Az új gazdaságban való részvényteremtés fejlesztése gyakran nagyszámú bírósági eljárást kíséri a megtévesztett részvényesekre és a Szerződés építőipari szervezetei nem teljesítésére. Sajnos, korábban a jogszabályban sem volt szabályozás a befektetési tevékenységek, és a hajóügyek tartalmukon alapultak, a Bíróság kétértelműen becsülte a megkötött ügyletek jogalapját. Szövetségi törvény 30. 12. 2004 N214-FZ "A részvétel a részvétel a lakóházak és egyéb ingatlanépületek, az Orosz Föderáció egyes cselekményeinek módosításáról", ez a probléma részben megengedett.
2017. július 1-jétől a 214-FZ törvény további módosításai erősödtek. A hatásköröket arra késztették, hogy a befektetők további garanciákkal rendelkezzenek, amelyek védik a gátlástalan építőipari vállalatok ellen.
Most az építőipari szervezetek hivatalos tőke köteles megfelelni a tervezett objektum maximális területének. Például a fejlesztő tervezi, hogy építsen egy struktúrát 20 ezer négyzetméter. m., Akkor az engedélyezett tőkében körülbelül 40 milliót kell tartalmaznia. Ellenkező esetben nincs esélye arra, hogy következtetést kapjon a megállapodásról. Az ilyen dokumentumokat kibocsátó hatóságok szigorúan ellenőrzik ezeket a területeket, az engedélyezett tőke rendelkezésre állását, amelyet teljes mértékben az engedélyezett tőkében fizetnek. Ellenkező esetben a vállalat elveszik a készpénzbefektetők vonzásának alapjával. Ez megtörténik, hogy a fejlesztőnek nincs saját pénze, akkor garantálják az egy vagy több jogi személy személyét, akik rendelkeznek a szükséges összeggel. A helyzetekben nem hoz az építőipari vállalatnak a befektetők előtt, a garanciavállalók további kötelezettségeit végzik.
A törvény 2018 óta előírja a fejlesztők egyetlen nyilvántartását az interneten. Itt minden érdeklődő, az építőipari vállalatokról szóló információk, amelyek jelenleg működnek, és az építési projektről van szó. Ez az oldal már érvényes.
Az építőipari szervezet, a DDD megkötése köteles értesíteni az oktatói arcok vásárlóit és a garancia feltételét. A garancia időtartama két évvel többnek kell lennie, a robbanás átruházásának időpontja a befektetőre a DDD fogvatartására.
Ha az építőipari vállalat és a kezes a szerződés korai megszakításának kérdését megszünteti, kötelesek megakadályozni a részvényeseket egy hónapra.
Ez az innováció jó befektetői garancia. Letéti számlák, amíg egy bizonyos pont vagy a megállapodás szerinti kötelezettségek teljesítése megtartja készpénzt. A fejlesztő által a befektetővel való aláírás után kiderül, hogy a lakhatás fogadó cselekedete. Ez a fiók megnyílik egy építőipari vállalat, automatikusan záródik. Ha az építés nem teljes, a Bank részvényesei az építési szervezetgel bírósági eljárások nélkül kapják meg az eszközöket.
A vevő nem teljesített lakást eladhat a jogok hozzárendelése alapján, akkor minden ugyanabban a sorrendben egy új befektetőt ad el. A DDU szerinti összes kötelezettség fejlesztőjének végrehajtása során a részvényesnek nincs jogos oka, hogy egyoldalúan megtagadja a szerződés végrehajtásától. Ez az ellentmondásos kérdés megengedi a bírósági eljárást.
Az Orosz Föderáció elnöke 29. 07. 2017-es törvény jóváhagyott "A közjogi szervezeten a polgári jogok védelme - a tőkeépítésben való részvétel, a csődbe jutott fejlesztők fizetésképtelensége". Ennek az ítéletnek köszönhetően azok, akik részt vesznek a megosztott építésben, új garanciák állnak rendelkezésre a szerződés alapján.
Különösen a befektetők számára egy kompenzációs alapot alakítottak ki, és a megkötött fogvatartottak 1,2% -át az építőipari vállalkozások levonták a megállapított eljárásnak megfelelően. Ezeket az alapokat a befektetőknek kell benyújtani. Úgy döntenek, hogy otthon vagy kompenzáció kifizetésére kerülnek-e. Az Alapítvány munkájának első hónapjai jó eredményeket mutatnak, amelyeket 118 építőipari cégtől 46 állami régióból készítettek. Az egyértelműséggel rendelkező részvényesek jogainak védelméről szóló törvényt a rendszernek a rendelet szerint meg kell írni, a rendelet szerint 2018 januárjában meg kell keresnie.
Az Állami Duma elfogadta a törvényt megszerzése adókedvezmények közös építése. Megfelel neki:
A jogszabályok reményt jelentenek az alap hatékony működéséhez, amely meg kell védenie a közös építésben való részvétel jogi normáit.
Az adótörvényváltozások az építőipari vállalatok veszteségeinek csökkentését és az elsődleges lakáspiacok fejlesztésének feltételeit javítják. A törvény szerint ma az építőszervezetek mentesülnek a DDA határain belüli adózás alól.
Amint azt a 2018-as jogszabályok jelezték, az építőipari vállalkozások kötelesek dolgozni az "egy létesítmény - egy cégfejlesztő egy építési engedély)." Még a nagy építőipari vállalatok sem kaphatnak engedélyt az egész terület építésének megkezdésére. Még a törvény szerint a fejlesztő korlátozott fogyasztást hoz létre:
A megosztott építés új törvénye szerint a fejlesztők azt mutatják, hogy az alapokat el kell tölteni. Az építőipari vállalkozások megengedettek a projektszerkezet összegének 10% -át.
A törvény előírja a Társaság építési tapasztalatainak követelményét. A lakásépületek építése 10.000 négyzetméter, körülbelül három év.
Építőipari szervezetek szükségesek minden negyedévben, hogy közzétesszék a helyszíni kötelezettségeket és követeléseket. Szükséges a következő dokumentáció kiküldése:
Amikor egy építőipari vállalat időben nem szünteti meg az építési hibát, a befektetőnek joga van az óvszernek a lakhatási ár 1% -ának csökkentésére. A defektusok kimutatása esetén a lakásban lehetetlen szállás, a fejlesztő vállalat kompenzálja az 1% -os összegért, amely a hiányosságok kiküszöböléséhez szükséges. Ezt a fogyasztói jogok védelméről szóló törvény biztosítja.
A jogszabályok azt is jelzik, hogy az egyes lakossági helyiségek építésében a vonzott pénzügyeket kell alkalmazni. Az építőipari vállalatok munkáját a banki szervezetek irányítják. Most minden készpénz egy kifejezetten nyitott fiókon keresztül történik egy hitelintézetben. Lehetetlen használni a leányvállalatok vagy más projektek finanszírozását a részvényesek eszközeire.
A fejlesztő presztízsére megérintett változások. A menedzsment tilos a gazdasági bűncselekményekbe vett személyeknél, és nincs büntetőeljárás ebben a cikkben.
A megosztott építésről szóló törvény (FZ-214) törvényének legfontosabb módosításai a következő évben gyakorlatilag csökkentik az örökösséget. Ez azt jelenti, hogy a részvényesek hatalmas pénzáramlásainak vesztesége. Csak St. Petersburgban évente 240 milliárd dollárra becsülhető. Az építőknek alternatív finanszírozási projektekre kell kialakítaniuk. De nincs lehetőség, és mindannyian súlyos hibák vannak. Hatékony pénzügyi rendszerek nélkül az építőipar elkerülhetetlenül csökken, és a lakások emelkednek az ár. Eközben a szövetségi hatóságok komolyan megvitatják a 2018. január 1-jétől a fejlesztőkre vonatkozó követelmények szigorítását - fél évvel korábban, mint a törvényben. A múlt héten megvitatták az Orosz Föderációban. Ha a döntés pozitív, az építők legsúlyosabb elvárásai lesznek.
A tavalyi nyár által az FZ-214-ben végzett módosítások a bankok építőktől való függőségét szinte összesen teljessé teszik. Az új szabályok szerint az építők kötelesek egy bankszámlára minden műveletre, nem változtathatják meg a hitelintézetet (bár a Bank Bizottságának egyidejűleg nem korlátozódik semmire), nem tud olyan ügyleteket, amelyek nem közvetlenül kapcsolódnak a készpénzes ügyletek bevonásához és még sok más (lásd: "Alapvető innovációk ..."). Valójában ez azt jelenti, hogy a fejlesztők pénzáramlása a hitelintézetek ellenőrzése alatt áll. De ez nem a legrosszabb dolog. Az események fejlődésének legrosszabb eseményével, a megosztott építés jelenségként egyáltalán megszűnik, mert az új jogi valóságban az építőipari vállalatok szerint nem tudnak pénzt vonzani a polgároktól az építés szakaszában kénytelen lesz eladni csak kész szállást. Az iparág hatalmas tőkét veszít. Csak St. Petersburgban, ahol körülbelül 3 millió M2-es ház épül egy évre (80% a részvényesek rovására), a fejlesztők 240 milliárd rubel hiányoznak.
By the way, senki sem ad el készenléti szállást St. Petersburgban. Néhány évvel ezelőtt megpróbálta elvégezni az SC "temp" -t, de idővel az észlelésre költözött. "A kész ház eladása túl drága volt. A lakás költsége magas volt, és eladta drágább, mint átlagosan a piacon, nem tudtuk. Ha a rendszer használata gyakori gyakorlat volt - akkor más dolog. Ellenkező esetben, Ez született "- mondta a" DP "cég vezérigazgatója.
A reform következményei a piaci szereplők szerint végzetesek lesznek. "A kis- és középvállalkozások tömeges csődje megkezdődik, az építési térfogat csökken, és a lakás négyzetméterének költsége legalább 10% -ot fog növekedni," a St. Petersburg építők egyesítésének általános igazgatója listák.
"Most mindenki részt vesz a saját eseteikben: a fejlesztők épülnek, és a bankok finanszírozási konstrukció. Most az állam megpróbálja felelősséget rendelni a fejlesztő fenntarthatóságáért és az építés építéséért. Ugyanakkor a A részvényesek védelme. De lehetséges biztosítani az abszolút védelmüket csak abbahagyhatják az épületet. Kezdeményezések és vezetés, "Az első jelzáloghitel-ügynökség általános igazgatója Maxim Yeltsov egyetért.
"Attól tartok, hogy a jogalkotó végső célja a tőkeépítés teljes törlése. Ha a vállalatok kénytelenek eladni csak kész szállást, akkor új finanszírozási forrást és új munkameneteket kell keresni" - mondja Bersirov-helyettes általános igazgatója .
Nincs sok alternatív elkövető a fejlesztőkből származó pénz vonzására. A legnyilvánvalóbb a projektfinanszírozás. "Most a bankok 10-15% alatt adják meg. Ez az arány csak a nagyvállalatok számára kényszerül. Minden más ilyen hitelességet megfosztanak. Ami a piacon animálja a projektfinanszírozás állami támogatását és a 3-4% -os csökkenést. De jelenleg az ilyen arányok senki nem ajánlani: "Azt mondják.
Egy másik lehetséges eszköz a pénz megkerülésére az elkövetők - apartmanok az állami szerződések keretében. "De lehetetlen tiszta formában hívni - végül is, ebben az esetben a részvényrendszert is használják. Csak a részvényes az állam. Inkább az állami szerződésnek a biztosítékként való felhasználásáról beszélhetünk A bankhitel vonzása "- magyarázza az arcade a legnagyobb eladó a lakhatás Szentpétervár az állam számára).
Egy másik lehetséges lehetőség a kötvényhitelek elhelyezése. A piacvezetők régóta és aktívan használják. U "" négy jelenlegi hitelek összesen 17,8 milliárd rubel. Y - három 10,6 milliárd rubel. Október elején bejelentette a moszkvai tőzsdén és. A maximális pénzösszeg - 25 milliárd rubel. Az első kiadás az év végéig kerül megrendezésre. A fejlesztő vonzotta azt a tervet, hogy irányítsa a címprogram fejlesztését és optimalizálja a hitelportfóliót. "De az új törvényben az eszköz használatának kilátásai fuzzy. Vannak aggodalmak, hogy a fejlesztők általában megtiltják az értékpapírok kérdését. És nem fognak képesek az IPO-ba menni, és lakhatási bizonyítványokat termelnek aggódnak a vállalatnál.
Ez is érthetetlen a korábban közös hitelfelvétel további sorsára a nyugati piacokon. "A devizahitelek nagy kockázatot jelentenek azok számára, akik rubelben üzleti tevékenységet folytatnak. És itt sokan a politikai helyzettől függenek" - magyarázza az ügyvezető igazgató Pavel Berezhnaya.
Úgy tűnik, hogy a külföldi tőkével rendelkező cég, amely a külföldi anyai struktúráikból származó kölcsönöket nyerhetik. "Igen, ezt megtehetjük. De az egészséges pénzügyi egyensúly érdekében ezt a lehetőséget a részvényesek bevonásával és a saját pénzeszközeibe való befektetéssel kombinálnod kell. Az orosz bankokkal való együttműködés képessége csak felfedezhető. De most már könnyebb számunkra, hogy pénzt kapjunk a külső forrásokból, mint Oroszországban elfoglalni. Olcsóbb kiderül "- mondja egy építőipari vállalat képviselője a külföldi tőkével.
A "DP" bankok megtagadták a fejlesztők további munkájának további munkájának észrevételeit. De a szakértők azt mondják, hogy a bankoknak új termékekkel kell jönniük az építőkkel. A legfontosabb lobbisták megjelenése lesz, furcsa, jelzálog-divíziók ugyanazok a bankok érdeklődnek az épület apartmanok építeni vásárolni egy jelzálog. „Mi jelent a vállalati irányítás a gyors fejlődése az ilyen termékek”, mondta Ekaterina Sidelnikov jelzálog hitelezési. De az ilyen ajánlatok nem lesznek, mint 2018.
Az ingatlanárak évente gyorsan növekszik. 2019-re, még egy hálószobás apartman Moszkva kedvezőtlen területén csodálatos kiadások lehetnek a legtöbb orosz család számára.
Mindenki megtalálja az utat a helyzetből: sok év múlva elhalasztja a pénzt a reményben, hogy megvásárolja a lakását (ez a módszer gazdaságilag hatástalan, mivel a pénznem ára több éven belül növekedhet vagy csökkenhet), vegye figyelembe a vásárláshoz szükséges összeget Hitel nagy százalékban.
A legreatívabb döntés a közös építkezésben való részvétel lesz. Az egyén együttműködési megállapodást köt a fejlesztővel, és kedvező áron kaphat egy lakást.
2019-ben egy új törvényjavaslat lépett hatályba, amely szerint a tőkeépítés nemcsak az apartmanok, hanem a városházak számára is elosztható. Szintén megváltoztatták a fejlesztőkre vonatkozó követelményeket, a szerződés értékének kialakításának eljárását és annak felmondását.
A megosztott építés eredete még mindig a Szovjetunióból származik. Ahhoz, hogy saját ingatlant szerezzen, a Szovjetunió állampolgárainak kell lennie ahhoz, hogy megvédje a hatalmas sorokat. Gyakran előfordul, hogy az emberek több éve vártak.
Néhány állampolgár jelentősen csökkenti a várakozási időszakot, elkezdte egyesülni a lakásszövetkezetekben. Az ilyen egyesületek tagjai rövid idő alatt kaphatnak lakást. Ezenkívül az ilyen személyek ingatlanának építése során figyelembe vették az egyéni jellemzőiket.
Hasonló elv működik most. A részvényesek szerződést dolgoznak ki a fejlesztővel. Az első oldal rövid idő alatt és nagyon kedvező áron kapja meg a házat, a második oldalt a készpénzes tulajdonosok rovására fenntartják, és mentesül a kölcsön szükségességéig.
A megosztott építés ingatlanvásárlási feltételeket kínál az ingatlantulajdonosok számára:
Ezek az előnyök és a "csali" polgárok megegyeznek a fejlesztőkkel. De a részvényszerkezet nem olyan egyszerű és ideális eljárás, amint az első pillantásra úgy tűnik. Sok buktatója van.
Mindenki, aki ilyen módon szeretne lakást vásárolni, tisztában kell lennie a lehetséges kockázatokkal:
A leggyakoribb nehézségek felett, amellyel a részvényesek találkozhatnak. Valójában sokkal többek lehetnek.
A tranzakció legfontosabb pontja a szerződés megkötése. Tőle az események kivonulásától függ. A dokumentum kidolgozásakor a következő feltételeknek való megfelelés:
Nem zárja az együttműködést azokkal a partnerekkel, akik:
Amint fentebb említettük, 2019-ben az Orosz Föderáció jogszabályaiban voltak olyan változások, amelyek a saját tőkeépítéshez kapcsolódnak. Először is, most a tranzakciók nemcsak az apartmanok lakóházakban, hanem a városházakban is vannak.
A Townhouse egy kis ház, amely több többszintű apartmanból áll. Mindegyikük külön bejárattal rendelkezik, azaz egy közös bejárat, mint a szokásos sokemeletes házak, nem. Az ilyen házak lakói, mint általában saját garázsuk, egy kis belső udvar. Az ilyen típusú épületek nagy népszerűséget szereztek Európában, Oroszországban hosszú ideig nem volt elég.
Ezenkívül megváltozott az ingatlanok pontos árainak meghatározására irányuló eljárás a tőkeépítésben való részvételével. Korábban a szerződésnek tartalmaznia kell a pontos költségeket, hogy a lolshler fizeti a fejlesztőt, hogy építsen egy lakóhelyet. Tartalmazza az építési munkák és az egyes partneri szolgáltatások költségeit.
A törvény új verziója szerint most a pontos ár függ a nem lakóövezet további egységeinek számától (erkély, veranda stb.). Ezenkívül a szerződéses ár csak a dokumentum hivatalosan regisztrált.
Korábban a részvényes szabadon megszünteti a szerződést, ha a fejlesztő nem felel meg a szerződés főbb feltételeinek. Most a törlési eljárás kissé bonyolult. Csak a tárgyalás után lehetséges. Ha a Bíróság elismeri, hogy a fejlesztő a megállapodással ellentétes, akkor megszüntethető.
A fejlesztők számára új követelményeket is kiállítottak. Következtetniük kell az építési Minisztériumtól, hogy részt vegyenek részvényekben. Ez a dokumentum valójában engedély az ilyen jellegű tevékenység fenntartásához. Következtetés megszerzéséhez a megfelelő dokumentumcsomaggal kapcsolatba kell lépnie az Építési Minisztériummal. Az alkalmazás figyelembevétele legfeljebb 30 naptári nap.
Ha a fejlesztők nem felelnek meg az általuk benyújtott követelményeknek, akkor megfosztják a következtetésekből, az összes részvényeset írásban vagy e-mailen keresztül tájékoztatják erről.
A megosztott építés nyereséges, de inkább kockázatos üzlet. Mielőtt bármilyen döntést hozna a fejlesztőkkel való együttműködésről, győződjön meg róla, hogy tanulmányozza az alapinformációkat, mérje meg az összes "for" és a "ellen". Részletesebben a tőkeépítés, az innovációk ebben az eljárásban 2019-ben megtalálható a következő videóban:
Tehát a részvény építési van egy üzlet, amely lehetővé teszi a természetes személy vásárolni egy lakást kedvező feltételekkel szakaszában az építési és a fejlesztő, hogy minimalizálják vagy teljesen csökkenti saját gyakorlásának költségeit egy lakóépület vagy villában rovására Készpénzbefektetések.
