Co je shell a jádro. Operační návrh podle principu „SHELL & CORE. Stav jádra kancelářských prostor - co to je

Často se setkáváme se situací, kdy zákazníci při výběru prostor pro novou kancelář v moderních business centrech zvažují možnosti pronájmu prostor se základní úpravou od pronajímatele nebo provedení kompletního návrhu a výstavby kanceláře firmami specializovanými na FIT. - OUT segment.

Po nashromážděných značných zkušenostech s realizací projektů pro koncové uživatele kanceláří i developerské společnosti nabízíme pohled na tuto problematiku z trhu FIT-OUT, který nám umožní co nejobjektivněji určit, která varianta je atraktivnější a racionálnější.

Výnosný FIT-OUT

Není žádným tajemstvím, že na trhu panuje stereotyp o vysokých nákladech na kvalitní služby v segmentu FIT-OUT, tedy návrh, konstrukce, dekorace a inženýrské vybavení interiérů komerčních nemovitostí. To platí zejména pro moderní vysoce kvalitní zařízení s kompletním inženýrským vybavením, v moderních podmínkách však skutečnost hovoří o opaku: pronájem shell&core prostor (bez dokončovacích úprav) a samostatná realizace projektu FIT-OUT je levnější. , a co je nejdůležitější, ziskovější podnik než pronájem kanceláří s developerskou úpravou.

Zaznamenáme tři nejindikativnější faktory ve prospěch výběru shell & core prostor a samostatné realizace projektu FIT-OUT.

Cena

Z hlediska nákladů na návrhy jsou prostory s povrchovou úpravou na trhu v průměru o 20-30% dražší než objekty shell&core. V průměru budou náklady na pronájem shell&core prostoru asi 700 USD za m2. za rok včetně DPH, zatímco nabídky s povrchovou úpravou se odhadují na 850 dolarů za 1 m2. za rok včetně DPH.

Náklady na realizaci projektu FIT-OUT třídy A, od návrhu až po uvedení do provozu, se pohybují od 800 do 1200 dolarů za 1 m2, což samozřejmě zvyšuje náklady na kancelář v prvních fázích.

Porovnání průměrné výše nákladů na pronájem kancelářských prostor třídy A v případě pronájmu prostor bez dokončení (shell&core), nájemních prázdnin a nákladů na realizaci projektu FIT-OUT a pronájmu prostor s developerskou úpravou včetně DPH za 1000,- sq m

Pokud porovnáme pouze náklady na pronájem a realizaci projektu FIT-OUT, tedy projektování, výstavbu, dokončovací a inženýrské vybavení kancelářských prostor a možnost pronájmu návrhu s dokončením, budou se náklady obou přístupů rovnat 6. rok provozu.

Kvalitní

Projekty FIT-OUT se dělí do dvou hlavních skupin: klienti v první jsou koncoví „spotřebitelé“ kanceláří a ve druhé jako zákazníci vystupují developeři, kteří své budovy uvádějí na trh.

Hlavním rozdílem mezi těmito oblastmi je přístup k výběru designu, konstrukce, dokončení a inženýrských řešení. Je indikativní, že v průměru utratí developer asi 500 USD za m2 za základní úpravu interiéru. Zatímco náklady na projekty pro koncové uživatele se pohybují od 800 do 1200 dolarů za 1 m2 a v našem výpočtu náklady 1 000 dolarů za 1 m2.

Pro developera je fáze FIT-OUT jen součástí procesu uvedení budovy na trh. Hlavní důraz je proto kladen na optimalizaci nákladů, často na úkor funkční a obrazové složky, což vede ke snížení úrovně komfortu kanceláře.

V případě samostatného dokončeného projektu FIT-OUT má zákazník přímý zájem na co nejvyšší kvalitě práce. Výsledkem je, že všechny součásti projektu jsou podrobněji zpracovány: uspořádání, interiérový design, dokončovací materiály, inženýrské vybavení, které určuje vysokou kvalitu a trvanlivost kanceláře. Například technologie, které PRIDEX Group využívá, umožňují realizovat projekt, který bude moderní a pohodlný po dobu více než 10 let.

Účinnost

Volba místnosti s hotovou úpravou je vždy kompromisem. A kompromis není ve prospěch vašeho podnikání. Na základě skutečnosti, že každý podnik je jedinečný, potřebuje každá společnost individuální pracovní prostor, který je plně v souladu s jejími cíli a hodnotami.

Projektový tým při práci na dispozičních řešeních a koncepci rozmístění zaměstnanců zohledňuje specifika zákazníka a plánuje jeho rozvoj, v důsledku čehož nabízí řešení, které zohledňuje nejen aktuální stav klientova podnikání, ale i i rozvoj společnosti do budoucna, který může výrazně zvýšit efektivitu kanceláře

V promyšlených a kvalitních kancelářských prostorách roste produktivita práce zaměstnance v průměru o 4-8 %. Kancelář se v tomto případě stává v očích zaměstnanců jednou z hlavních konkurenčních kvalit společnosti, což má pozitivní vliv na motivaci zaměstnanců, snižování „churn“ atp.

Výhody bezplatného plánování a FIT-OUT projektů jsou zřejmé: klient získává carte blanche na realizaci projektu. Sám určuje návrh a náplň projektu na základě svých preferencí, vybere si nejracionálnější a nejpohodlnější uspořádání, čímž si pro sebe zrealizuje nejúčinnější kancelář.

souhrn

Na základě všech tří faktorů jsme vyhodnotili každou variantu pro průměrnou kancelář 1000 m2.

V tomto výpočtu nebereme v úvahu náklady na „použití peněz“, protože vynaložené náklady snižují daňové zatížení a tento ukazatel není významný.

Možnost samostatné realizace projektů FIT-OUT volí většina zástupců Fortune 500, jejichž firemní standardy vyžadují, aby společnosti změnily sídlo alespoň jednou za 5-7 let, tedy po dobu návratnosti projektu FIT-OUT. . Taková strategie umožňuje co nejefektivnější využití zdrojů kancelářských prostor na jedné straně při co nejracionálnějších nákladech, na straně druhé.

Realita trhu tak zlikvidovala téměř všechny argumenty ve prospěch prostor s developerskou úpravou. Pokud se potřebujete rychle přestěhovat, zůstávají takové nabídky atraktivní, v ostatních případech jsou výhody shell&core přístupu a samostatné realizace projektu FIT-OUT zřejmé.

Sergey Kudryavtsev, vedoucí partner skupiny Pridex Group

Přístup k práci podle principu (metody, principu) "SHELL & CORE" se objevil jako nezbytné opatření při výstavbě administrativních a kancelářských budov na prvním místě a veřejných (zejména komerčních) - na druhém místě.

"SHELL & CORE" - SHELL a CORE. Skořápka a jádro. Princip rozdělení především inženýrských nosných systémů budov na dvě části, z nichž jedna (jádro, jádro) je navržena a realizována v plném rozsahu a druhá (plášť, plášť) je pouze kalkulována. Určitý zmatek vzniká v důsledku skutečnosti, že pro stavební část budovy, která zahrnuje hlavní konstrukční prvky (stěny, sloupy, trámy, stropy, bez ohledu na to, zda jsou vyrobeny z prefabrikovaných prvků nebo monolitického železobetonu), je výraz Jádro ( používá se jádro, jádro) a pro vnitřní přepážky a dekorace - termín Shell (shell, shell). Podle obvyklé světské logiky by se vnější stěny měly nazývat skořápka a vše, co je v nich - jádro. Ale architekti a inženýři mají svou vlastní logiku. Vycházíme z toho, že jádrem (základním prvkem stavby, skeletem) může a má být pouze to, co lze postavit (a před tím samozřejmě navrhnout). Vnitřní přepážky a obložení (tj. skořepina, skořepina) nelze původně postavit.

Návrh a instalace systémů zahrnutých do „skořepiny“ se provádí po stanovení funkčního zónování v rámci podlahy. Změna účelu prostor v rámci zóny je přitom nežádoucí a někdy i nepřijatelná. Důvodem je především regulace nebo omezení zatížení inženýrských systémů pro různé účely. Takže například pro zdravotnická zařízení, zařízení veřejného stravování, lázně, solária a některé další, objem spotřebovaných zdrojů poskytovaných inženýrskými systémy (objemy přiváděného a odváděného vzduchu, studené a teplé vody, elektřiny, chladu pro klimatizační systém). nebo i průmyslový chlad pro výlohy). A takový nárůst může být poměrně výrazný.

Samozřejmě z uživatelského hlediska se „SHELL & CORE“ týká především vnitřních příček a povrchových úprav. Toto je viditelná část místnosti a po dokončení musí být kompletně dokončena, od podlahy až po strop. Nic nepotěší oko víc než dokončená rekonstrukce, zvláště pokud je vše provedeno správně, úhledně, stylový design a oblíbené barvy tento pocit jen umocňují. I když se ukáže, že v místnosti není ventilace, klimatizace a voda a možná ani elektřina, uživatele to rozruší v menší míře než kancelář zcela „nacpaná“ inženýrskými systémy bez povrchové úpravy. Ale inženýrské myšlení nadále „poráží klíč“. Nejdokonalejší kancelář není životaschopná, pokud není vybavena veškerou potřebnou inženýrskou infrastrukturou. A vybavené - životaschopné. Ať se v něm cítí pohodlně jen Sparťané. I když si toho navenek neváží. Ale fungovat to může.

Vše, co není okem viditelné, nám připadá ne tak významné a důležité. Univerzální finišerové to dobře vědí (ti, kteří kladou rozvody, omítky a vozí vodu). Proto vše, co je uvnitř potěrů a stěn, vše, co je skryto před zvědavýma očima zákazníka, může být (a často bude) provedeno nekvalitně, z nevhodných nebo nekvalitních (a tedy levných) materiálů, v rozporu s tzv. normy a někdy se vůbec neprovádějí. Viděl jsem budovy s "ozdobnými" prvky inženýrských systémů. Zdá se, že tam je, ale nefunguje to. Proto musí být nejprve navržena a položena veškerá komunikace, která bude následně skryta (podle nich se vždy sepisují úkony skryté práce, přičemž se vůbec nejedná o formalitu, ale o schopnost zákazníka ujistit se, že návrh, resp. provedení a kvalita materiálů jsou správné, schopnost zabránit „zahrabání“ vad ve zdech nebo stavebního odpadu v potěru). V některých případech můžete dokonce zkontrolovat výkon inženýrských systémů. Teprve poté můžete začít dokončovat.

Princip „SHELL & CORE“ tedy umožňuje zákazníkovi plně uspokojit jeho estetické a technické potřeby, je však dražší a zabere spoustu času na návrh a opravu. Nejopodstatněnější je tam, kde se očekávají zákazníci s individuálními preferencemi a speciálními požadavky, například v oblasti bezpečnosti (např. zvuko-světlo-rádiově odolné zasedací místnosti).

Podle mého názoru je projektování podle principu SHELL & CORE ve strojírenství nutné především proto, aby se minimalizovaly změny, které jsou nevyhnutelné při změně dispozic a dokonce i přiřazení místností v patře a někdy i celé budovy. Proto princip „SHELL & CORE“ tvořil základ PROVOZNÍHO DESIGNU, kterému se mimo jiné věnujeme.

Bojko Valentin Vasilievich
CEO společnosti Escada LLC.

Dnes jsou na trhu kanceláří dva typy prostor: s hotovou opravou a ve stavu shell & core (pro konečnou úpravu). V kontextu vleklé krize většina firem ve snaze optimalizovat své kapitálové výdaje preferovala první variantu. Majitelé prvotřídních prostor se zase snažili dokončit vybavení vlastními silami, aby přilákali nájemníky. Trh se stabilizoval a zvýšil se tok společností, které se chtějí přestěhovat. Jsme si jisti, že pronájem kanceláře bez dokončení se rozhodně vyplatí, pokud se v následujících třech až pěti letech nechystáte stěhovat.

Rozložení vs pohodlí

Všechny kancelářské prostory jsou podmíněně rozděleny do tří možností plánování:

Klasická nebo skříňová-chodba. Skříně jsou vybaveny dvířky.

Open space (otevřený prostor). Pracoviště jsou zónována s nízkými přepážkami nebo nejsou zónována vůbec.

Smíšené rozložení. Open space doplňuje několik kanceláří pro management nebo řada oddělení.

Je zřejmé, že každý typ uspořádání má své výhody a nevýhody a výběr zde souvisí především se směřováním společnosti. Zástupci státních struktur preferují odlehlé klasické kanceláře, kreativní společnosti - společný prostor naplněný vzduchem a světlem.

V obou případech nelze dosáhnout ideálního uspořádání sedadel pro zaměstnance, pokud byly prostory uspořádány podle požadavků předchozího nájemce (v případě pronájmu kanceláře až po odchodu nájemce) nebo pokud majitel dokončil standardní úpravu svépomocí. Možná Zinochka ze společnosti X souhlasila, že bude sedět vedle kuchyně nebo koupelny, ale to by se Marii Viktorovně z vaší společnosti absolutně nehodilo.

Na fotografii kanceláře v shell&core v ; kanceláře pro nastěhování nájemníků a a kancelář s novou úpravou v

Připravená kancelář: potíže

Významnými výhodami objektu s povrchovou úpravou je schopnost rychlého pohybu a úspora času, zdrojů a nervů na opravy. Existuje však mnohem více obtíží, včetně těch, které se mohou objevit již během přesunu:

Již zmíněné „tvrdé“ sezení a uspořádání a nemožnost rozšíření kanceláře.

Odpisy prostor (potřebuje kosmetické opravy a vylepšení).

Identifikace skrytých vad, kterých jste si při kontrole nevšimli.

Potřeba revize inženýrských systémů - elektrika, ventilace, zásobování vodou.

Špatná kvalita povrchových úprav (levné materiály, nedbalá práce, opotřebení, které bude stále vyžadovat vylepšení nebo lehké kosmetické opravy).

Opravy prováděné v kancelářích majitelem pravděpodobně nebudou odpovídat firemnímu stylu a barevným preferencím společnosti - pro pronajímatele nemá smysl realizovat složité designové fantazie. Tapeta na malování nebo omítku, podhledy, koberec nebo linoleum, neutrální světlé barvy – tak vypadá 90 % hotových kanceláří. To znamená, že firmy v nich pracující se stávají „bez tváře“, standardní, nezapamatovatelné.

Na obrázku je jednotka se standardní povrchovou úpravou v

Obrázek kanceláře

Individuální dokončovací práce prozradí klientovi o vaší firmě více než ten nejchytřejší manažer. To je případ, kdy „seznamte se podle oblečení“. Tvary, linie, barvy a symboly jsou vizuály, které u návštěvníků vytvářejí pozitivní nebo negativní názor. Pokud kancelář firmy není jako ostatní, klient si firmu alespoň zapamatuje. Pokud je příjemné být v místnosti, zůstane v paměti v tom dobrém slova smyslu.

Na obrázku je kancelář Avito

Kolik je potřeba investovat do oprav?

Stav Shell & core implikuje přítomnost vertikálních komunikací, dvojitých oken, betonové mazaniny v místnosti. V kancelářích třídy A jsou takové povrchové úpravy obvykle kvalitnější – není potřeba žádné dodatečné vyrovnávání povrchů. Existují dvě možnosti interakce: oprava na náklady vlastníka nebo oprava na náklady nájemce. Ve druhém případě může být nájemci poskytnuta řada výhod (např. ve formě snížení sazby pro jednoho), případně jsou poskytovány nájemní prázdniny po dobu výkonu práce.

Pokud pronajímáte kancelář alespoň na 5-7 let, určitě se vyplatí zvážit možnost pronájmu prostor bez dokončení. Klíčovými faktory v tomto případě bude samotná cena prostor (je o 20-30 % nižší než hotová kancelář), doba nájemních prázdnin a velikost a doba indexace sazby. A odborníci vám rádi zdarma pomohou vybrat tu nejlepší variantu z hlediska poměru "cena-kvalita"!

V části na otázku Co je shell a jádro? A na konci 1 nebo 2 "r"? daný autorem Alfiya nejlepší odpověď je Shell - Shell, shell.
Core - jádro, jádro.
Možná máte na mysli něco jiného, ​​ale já znám jen tyto.
Ivan Ekimov
Umělá inteligence
(113491)
Nemovitostem se nezabývám, takže nemohu říci. Zkuste uvést celou frázi, kde jste se s těmito slovy setkali. V angličtině není tolik slov, takže do jednoho slova načítají spoustu významů a rozumíte mu, jen když máte celou frázi a někdy potřebujete několik vět, abyste pochopili, o čem to je.

Odpověď od Olga K.[guru]
Shell a korr.
Můj manžel vysvětlil, pochopil jsem, že se jedná o kryt motoru a něco kovového v motoru, kam jdou nějaké kolíky ... ničemu jsem nerozuměl ...

Odpověď od Alexandr Antonov[guru]
když je postavena stavební krabice se všemi centrálními systémy a pak se jednotlivé fragmenty prodávají nebo pronajímají.

Odpověď od 20090114 [guru]
Shell & Core - stav kancelářských prostor "k dokončení" - v této místnosti je pouze betonová mazanina, okna s dvojitým zasklením, vertikální komunikace (klimatizace, ventilace). Kancelář ve stavu shell&core není vhodná k "usazení" nájemce. Obvykle jsou tedy po dobu dokončovacích prací poskytovány nájemní prázdniny, během kterých se nájem neúčtuje. Stává se, že dovolená není poskytnuta, ale místo toho majitel kompenzuje nájemci nějakou část nákladů na dokončovací práce. Vždy ten menší. Výjimečným případem je, když si dodělání provádí majitel na vlastní náklady. Pokud majitel sám provedl veškerou výzdobu interiéru v kanceláři, budou náklady na ni zahrnuty v nájemném. Hotové kanceláře preferují ruské společnosti, které se nutně potřebují přestěhovat do nových prostor.

V roce 2009, pod vlivem krize, byla moskevským obchodním centrům diagnostikována chronická nemoc – shell&core. Ne, že by předtím neexistoval. Těsně před krizí to bylo vnímáno jako nevyhnutelné. Nyní mají developeři problém – jak zacházet s prázdnými budovami. Možností není mnoho a všechny vyžadují investici.

Shell & Core - stav kancelářských prostor "pro dokončení" - v této místnosti jsou pouze betonové podlahy a stěny, okna s dvojitým zasklením, topení, vertikální komunikace (klimatizace, ventilace, napájení). Kancelář ve stavu shell&core není vhodná k "usazení" nájemce.

Obtížná diagnóza

Chcete-li problém vyřešit, musíte pochopit příčiny jeho výskytu.

Proč se nájemníci již nechtějí stěhovat do shell&core kanceláří? Je třeba si uvědomit, že od podepsané nájemní smlouvy do zahájení kancelářských prací uplyne nejméně šest měsíců, navíc bude muset nájemce vynaložit velmi působivou částku na dokončení. Shell&core pilulku si samozřejmě můžete osladit velkými prázdninami v půjčovně, ale soudě podle toho, že nejsou skoro žádní zájemci, není to nejlepší řešení.

Developeři také navrhují uzavřít rámcovou smlouvu o dokončení. Jde o hotový projekt, vybrané dodavatele s konkrétními cenami a řešením. Jakmile se objeví nájemník, který akceptuje toto schéma dokončení prostor, začnou práce na vybavení.

Ale v situaci, kdy je volných více než 2 miliony míst a z nich se letos podle prognóz neobsadí více než 500 tisíc, je těžké nájemci vysvětlit, že potřebuje financovat problémy developera. A proč, když hotových kanceláří „tady a teď“ je víc než dost.

Diagnóza pro blízkou budoucnost je tedy stanovena konečně a neodvolatelně: dokončování, dokončování a ještě jednou dokončování, navíc na náklady vývojáře.

Samoopravná standardní povrchová úprava

Prvním zřejmým rozhodnutím pro vývojáře je provedení standardní povrchové úpravy. Pokud nechcete shell&core, pořiďte si hotové kanceláře. Všechno se zdá být elementární. Za prvé, standardní povrch pro koho? V tomto případě existuje riziko vytvoření „průměrné teploty v nemocnici“, což se ve skutečnosti nemusí líbit nikomu.

Nyní je hlavní poptávka po kancelářích 100-400 m2. Dilema před developerem – je nyní pro takové nájemníky rozdělit patra? A kdy se situace změní a po kancelářích 1000-2000 m2 bude opět poptávka na přestavbu business centra? Nebo nedělat nic a čekat na velké nájemníky?

Podlahy, které byly určeny k dodání do pláště a jádra, jsou zpravidla špatně přeměněny na chodbový systém: objevují se požární únikové cesty, potíže s přístupem do společných prostor, výtahů, hal.

No, kontrolní otázka, jaké máte asociace se slovem "standardní provedení"? Žluté stěny, šedé dlaždice?

Je možné, že krize a rozhodnutí, která jsou nyní přijímána, výrazně ovlivní kvalitu pronajímaných business center a pak bude nutné ošetřit nikoli shell&core, ale důsledky dnešních mimořádných opatření.

Čím závažnější je forma onemocnění, tím radikálněji vypadají rozhodnutí vývojáře. Například vezměte a rozdělte jedno a půl tisícé patro na bloky po 30-50 metrech. Ano, takové obchodní centrum lze nyní rychle předat. Ale co dělat potom? S 30-40 nájemníky na stejném patře…

To neznamená, že není nutné provádět dokončovací práce - ve světě je již dlouho zvykem předávat hotové kanceláře. Jen nechoďte z jednoho extrému do druhého.

Moderní léčba

Nejvíce ze všeho v dekoraci chci ušetřit na dvou parametrech - ceně a načasování. Abyste nebyli nesnesitelně bolestiví a nenasytní, musíte přesně vědět, jak správně ukládat peníze. Musíte pochopit, jak vypadá transformace ze shell & core na hotovou kancelář.

První fáze: fit-out design.

Jedná se o plnohodnotný projekt, celkem sestávající ze stovek výkresů, vývojů, uzlů atd. Například samotná podlaha vyžaduje minimálně (i pro stejný typ podlahy) tři různé výkresy - půdorys (takto jde podklad - potěr / nebo zdvojená podlaha), plán povrchových úprav a plán podlahy ( toto je část, která ukazuje, jak je „koláč“ uspořádán). Plus samozřejmě inženýrská část projektu. Zde pro jistotu její absence vždy prodražuje práci.

Projekt je první výdajovou položkou, kterou se všichni snaží snížit. A proč je to potřeba pro fit-out? Developeři - gramotní lidé už postavili budovu - některé i více než jednu - co, a neudělají tak jednoduchou věc, jako je dokončení sami?

Budou. Ale jak už to tak bývá, bez projektu – delší, dražší a s problémy.

Projekt je jako "předstíraná budova". Toto je logická hra, která vám umožní nebojácně přesouvat a přeskupovat dílky, získávat řešení. A pokud to není provedeno na papíře - přesně rozumí pravidlům hry (například SNIP a požární předpisy), pak bude výběr řešení na skutečných stěnách a stropech. Se všemi ztrátami peněz a času.

Projekt sám o sobě není něco, na čem je třeba šetřit – je to nástroj pro ukládání.

Tak, v obchodním centru "Atrium" úspory na ventilační zařízení jednoho patra činil více než 15%. Kvůli dražším a výkonnějším difuzorům. Jen jim to trvalo několikrát méně než obvykle. Ale abychom tomu porozuměli, potřebujeme výpočty, výpočty, výpočty a kompetentní specialisty, kteří je umí.

Nyní jsou náklady na design vybavení asi 20-40 dolarů za metr čtvereční. Současně, pokud jsou podlahy v obchodních centrech standardní, je potřeba nový projekt pouze pro jedno patro a pro zbytek je přizpůsoben za mnohem méně peněz.

Celková, jednoduchá aritmetika: průměrná cena je 30 $, vynásobená 1500 m2. (typická varianta podlahy) celkem: 45 000 $.

Vzhledem k tomu, že dokončení pouze jednoho patra (a projekt je pro budovu jako celek!!!), bude podle nejmenších odhadů stát 600 000 dolarů. To znamená, že nemusíte šetřit „na sirky“, vyjde vás to mnohem dráž.

Návod k použití: jak ušetřit peníze s designem

Běžná práce při vytváření kancelářského prostoru začíná návrhem projektu a končí pracovním návrhem.

Dříve jsme si mysleli, že designový projekt se dělá, když financování nemá žádné limity. Ve skutečnosti jsou možnosti designu mnohem větší - může nejen zdůraznit postavení a bohatství vývojáře, ale také hodně ušetřit. Zároveň, aby byly prostory stylové, zajímavé, atraktivnější pro nájemce. Nejznámější recepcí jsou kanceláře ve stylu "loft". Cihla, průmyslový design, otevřené inženýrské systémy, k tomu určitá propracovanost designu, minimum peněz, maximální styl.

Kromě stylistických rozhodnutí obsahuje návrhový projekt rozvržení a přibližný odhad. Nejnovějším trendem je udělat projekt variabilní. To znamená, že může poskytnout několik možností řešení jednoho patra a na žádost nájemce - "kalhoty se změní v elegantní šortky." Například příčky nebo skříně se snadno a bezbolestně objevují v místnostech s otevřeným prostorem (samozřejmě, pokud bylo takové řešení předem poskytnuto v projektu).

Dalším způsobem, jak si ponechat více prostoru pro manévrování, je financovat konečnou úpravu z 80 % (tj. kompletně připravit všechny povrchy, provést inženýrskou komunikaci) a nechat finální verzi návrhu a příček, dokud se neobjeví konkrétní nájemce. Zbytek financí opět půjde z jeho plateb. Termín všech kompletací bude dva až tři týdny, což nám umožní nabídnout zcela neobvyklé věci - hotové individuální povrchové úpravy za standardní cenu.

Další důležitou otázkou je výběr materiálů. Co je seznam dokončovacích materiálů a jak se tam dostanou určitá řešení?

Jedná se o seznam stovek položek, které zpravidla putují od odhadu k odhadu. Spousta pozic se tam dostane náhodou, nebo jsou to prostě dodavatelé, se kterými se dlouhodobě hodí spolupracovat. Není však vůbec nutné, aby se v tuto chvíli jednalo o nejziskovější / nejoptimálnější nabídky.

Pokud navrhované řešení nezapadá do rozpočtu, můžete začít stejnou logickou hru, výběrem analogů, nahrazením ekvivalentních pozic z hlediska technologie / spotřebitelských kvalit, ale odlišných z hlediska ceny. No, navíc to budou řešení vybraná profesionálními designéry.

Nyní může skutečná cena za metr kancelářské úpravy třídy B+ začínat od 360 USD (v tomto čísle je skutečně zahrnuto vše).

Když klient obdrží hotový a odsouhlasený projekt, jeho nejpřirozenější reakcí je začít stavět. A neplaťte/neztrácejte čas na fungujícím projektu.

Ale musíte to přesně pochopit - nemůžete platit podle obrázků. Můžete postavit příčky, ale každá dokovací stanice - a jsou jich stovky na jednom patře - bude vyžadovat technické řešení. A pokud se nevyřeší na papíře, určitě se na stavbě objeví „dodavatel, tvrdě nadává…“, což bude mít opět za následek ušlé peníze a termíny.

Epikrize nebo závěr

V budovách s pláštěm a jádrem budete stejně muset provést konečnou úpravu. A to je úkolem vývojáře.

S pomocí projektu je možné a nutné ušetřit, ale s rozumem. Pak můžete získat zajímavá konstrukční řešení snižující náklady a nejvariabilnější architektonická a inženýrská řešení, která pomohou uspokojit potřeby různých nájemců.

Náklady na dokončení, s výhradou kompetentní práce inženýrů, architektů a designérů, mohou začít od 360 $ za metr čtvereční.

Dmitrieva Ekaterina, ředitelka rozvoje, Forma Group