Закон не запрещает обменивать свою долю в жилом помещении.
При этом совсем не важно, какая часть вам принадлежит – размер не имеет значения, главное, что вы являетесь непосредственным владельцем недвижимости.
Как и любое другое действие, обмен должен быть произведен в соответствии со статьями законодательства, обратимся к ним.
Отказ может быть вызван отсутствием важного документа или документов. Но в этом случае дается время на предоставление недостающих сведений.
Если хотите обменять часть в одной квартире на часть в другой, то необходимо заручиться как согласием остальных собственников, так и в другой. Также необходимо прояснить факт того, в каком размере предоставляется часть недвижимого имущества. Они должны быть соразмерными .
Как обменять часть на квартиру? При обмене скорее всего обяжут . Она составит установленную собственником сумму.
Как осуществляется мена квартиры на часть в жилом помещении? При такой сделке доплату требуете вы. Она будет зависеть от многих факторов, к которым относят как ремонт и состояния жилья в целом, так и его месторасположение. Немаловажным фактором является величина части имущества.
Как лучше осуществить процедуру между родственниками?
Данную операцию между родственниками можно оформить в виде дарения. Таким хитрым способом вы оградите себя от уплаты налога. Он не распространяется на дарение между близкими родственниками.
Можно ли сделать обмен доли несовершеннолетнего? Часть недвижимости несовершеннолетнего нельзя отчуждать без весомых на то причин. При этом, нельзя осуществить сделку не уведомив при этом органы опеки. Перед осуществлением сделки вы должны обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением об отчуждении и получите разрешение, если действия не навредят ребенку.
Часть недвижимого имущества не будет висеть мертвым грузом – ее тоже можно обменять.
Но для этого необходимо знать все основные нюансы подобной процедуры.
Теперь, когда вы ознакомились со статьей и находитесь во всеоружии, вы можете приступать от теории к действиям.
Консультация адвоката на тему продажи доли в квартире в этом видео:
Обмен квартир между родственниками не предполагает каких- либо послаблений при сборе документов или в процессе регистрации. Родственный обмен квартирами предполагает к сбору документы те же, как и при других видах обмена жилплощади между гражданами.
Мало этого- в последней редакции ЖК РФ словосочетание "родственный обмен" вообще не встречается. Поэтому и пакет документов и расходы практически те же, что и в общем случае.
В ЖК РФ обмен не приватизированных квартир получило ново представление. В статье 72 ч.1 подтверждено право обмен квартир. Обменивающиеся квартирами на основании ч. 5 ст. 72 ЖК РФ могут обмениваться жильём социального найма и между двумя и между тремя и более квартиросъёмщиками. При этом не важно в одном населённом пункте они живут или в разных.Условия обмена квартирами указываются в договоре обмена, составляющемся в трёх экземплярах. Договор подписывается обменивающимися лицами и один его экземпляр отдаётся для регистрации. Это основной документ, который удостоверяет передачу всех прав и обязанностей по договору найма другим лицам.
В части 1 статьи 74 ЖК РФ указано- оригинал договора мены передаётся участникам в административные органы для получения одобрения мены. Представители органов власти обязаны расторгнуть старый договор соцнайма и заключить новый в течении до 10 дней.
При этом отказ одобрения мены может быть только в исключительных случаях- они указаны в статье 73 ЖК РФ.
Документы для обмена квартирами:
1. Заявление на одобрение договора мены квартиры, снятой по социальному найму
2. Копия паспорта
3. Договор соцнайма занимаемой квартиры
4. Ордер на вселение
5. Выписку муниципального органа по разрешении вселения
6. Справку о членах семьи, зарегестрированных в квартире и проживающих с нанимателем
7. Согласие всех членов семьи, зарегистрированных и проживающих в квартире
8. Согласие органов опеки и попечительства. (если в квартире проживают дети, не достигшие совершеннолетия или лица с утраченной дееспособностью).
9. Квитанции об уплате коммунальных платежей (это могут просто потребовать)
Когда участники обмена квартирами находятся в родственных отношениях, квартиры можно обменять посредством договоров дарения. В части 18.1 статьи 217 НК РФ указано, что доходы от дарения полностью освобождаются от налогов, если даритель и одаряемый- близкие родственники.
По желанию сторон, договор дарения так же может быть заверен у нотариуса. Пошлина вносится одаряемым в Регистрационный кадастровый орган за собственно перерегистрацию прав собственности на квартиру.
1. Паспорта всех участников сделки и документы, подтверждающие родственные (свидетельства о рождении, свидетельство о браке)
2. Подлинники свидетельств о праве на квартиры
3. Согласие на продажу (дарение квартиры) участников приватизации жилья- когда они указаны, как совладельцы квартиры
4. Согласие органов опеки и попечительства (если в квартире проживают члены семьи, не достигшие совершеннолетия или лица с утраченной дееспособностью).
5. Выписка кадастровых органов о регистрации на квартиру
6. Техпаспорт на квартиру
Придётся приватизировать вторую квартиру и тогда уже провести обмен или дарение. Можно так же в квартире социального найма прописать одного из родственников (если позволяют нормы площади). После этого придётся произвести смену основного квартиросъемщика- новому жильцу нужно заключить договор социальной ренты с административными органами.
Замена владельца собственной (приватизированной) квартиры может быть проведена договором дарения.
Существует ли сегодня в жилищном законодательстве такое понятие, как «родственный обмен квартирами»? Документы и выписки нужно делать такие же, как при обычном обмене отдельной жилплощади между посторонними людьми или для родственников существуют какие-то льготы? На эти и другие вопросы Вы найдете ответы в нашей статье.
Сразу стоит отметить, что обмен квартир между родственниками, по сути, ничем не отличается от обмена между посторонними лицами, поскольку в современной редакции Жилищного кодекса такое понятие, как «родственный обмен», фактически не существует. Поэтому данную тему мы будем рассматривать в соответствии с обменом квартир по общим правилам.
Право нанимателя жилья на обмен подтверждено частью 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ. При этом, частью 5 указанной статьи установлено, что участники квартирного обмена вправе осуществлять мену жилья социального найма между двумя, а также тремя и более лицами, проживающими в одном поселке или городе либо в других населенных пунктах, расположенных на территории РФ. Для проведения обмена жилплощади составляется специальный договор, где указываются условия осуществления обмена. Договор составляется в трех экземплярах и подписывается лицами - участниками сделки. Один экземпляр предоставляется в уполномоченный орган для регистрации, именно он будет являться основным юридическим документом, который удостоверяет передачу жилплощади другому лицу. Часть 1 статьи 74 ЖК РФ предусматривает передачу оригинала договора обмена жилплощади каждого из участников в местные административные органы - представителям наймодателя с целью получения одобрения мены. При этом отказать в выдаче разрешения на обмен администрация вправе только в исключительных случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ, это:
В соответствии с текстом части 5 статьи 74 УК РФ обмен жилья социального найма предполагает аннулирование прежних договоров найма, заключенных ранее и заключением займодателями новых договоров о найме жилого помещения с нанимателями по договору обмена. Представители органов местного самоуправления обязаны своевременно расторгнуть прежний договор и заключить новый не позднее, чем в течении 10 дней с момента предоставления им договора обмена жилого помещения социального найма.
Осуществляя обмен жилой площади социального найма каждому квартиронанимателю необходимо подготовить и предоставить в местную администрацию вместе с договором обмена следующий пакет документов:
Кроме того, не лишним будет подготовить справку от коммунальных служб об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, поскольку взаимное предоставление такого документа участниками обмена жилплощадью позволит в дальнейшем избежать возможных претензий и разбирательств с обеих сторон.
Обмен жилых помещений, которые находятся в собственности участников обмена, заключается в оформлении между участниками договора обмена с последующей регистрацией его в Реестре и перерегистрации объектов недвижимости в кадастровых органах. При этом заверять договор у нотариуса не требуется, после перерегистрации каждому участнику мены выдается новый технический паспорт. Стоит отметить, что последовательность проведения обмена квартирами между посторонними людьми является наиболее безопасным способом для участников совершить куплю-продажу своего имущества, поскольку позволяет учесть разницу в стоимости жилых объектов и исключает возможность обращения наличных денег. Однако, эту процедуру отнюдь нельзя назвать дешевой, как и при заключении жилого помещения, обмена, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, предусматривается обложение налогом денежных средств, полученных от продажи жилой недвижимость. То есть с точки зрения налогового законодательства, даже в случае обмена недвижимости, если она находится в собственности менее 3-х лет, передача ее третьим лицам считается продажей. Если участники обмена являются родственниками и доверяют друг другу, жилые помещения можно обменять через договор дарения, доходы от дарения налогом не облагаются, в случае, если дарение совершено лицом, состоящим с одаряемым в близких родственных отношениях. Кроме того, до 01 марта 2013 г. договора дарения подлежали обязательной регистрации, однако закон № 302-ФЗ от 30 декабря 2012 г. данное условие отменил. Теперь пошлина вносится получателем дара в Росреестр при перерегистрации собственности на жилое недвижимое имущество. Документы для перерегистрации права собственности при дарении недвижимости:
В российском законодательстве отсутствуют прямые указания по действиям при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную, следовательно, процесс это довольно сложный и трудоемкий. Однако, существует сразу несколько способов решения этой проблемы:
Многие россияне часто сталкиваются с необходимостью передачи недвижимости внутри семьи. Например, с обменом квартир между родственниками, когда родители переезжают на небольшую квартиру детей, передавая им же свою объемную жилплощадь для воспитания внуков или в иных похожих ситуациях. Узнайте, как законодательство регулирует и как правильно обменяться квартирами между родственниками.
Оглавление:Вопросы правового регулирования сделок, связанных с обменом имущества, в том числе и квартир, рассматриваются положениями ст. 567-571 ГК РФ. При этом договор мены в большинстве случаев является тождественным по основным положениям договору купли-продажи. Только в отличие от договора купли-продажи, в случае с меной, обе стороны договора фактически выступают и в качестве покупателя, и в качестве продавца.
При этом ранее возможность обмена квартир была фактически единственным способом смены жилищных условий – продажа и покупка жилищных фондов в советские времена была либо невозможна, либо крайне затруднена. Однако даже сейчас у обмена квартир есть ряд преимуществ в сравнении с куплей-продажей недвижимости. В частности, таковой вопрос касается не в последнюю очередь налогообложения.
Так, в случае с дарением жилья, если таковой договор заключается между родственниками, то налог на получаемую квартиру или иную недвижимость не уплачивается. Поэтому многие россияне сейчас считают, что наиболее оптимальным решением при обмене квартир будет заключение сделки с родственниками. Но на практике использование такового способа будет актуально лишь в ряде ситуаций.
Обмен квартиры между родственниками, по распространенному мнению, как и договор дарения не должен облагаться налогами. Это не так – действующее законодательство не предусматривает никаких дополнительных льгот, применяемых к вопросам осуществления договоров мены между родственниками. То есть, налоги по таковым договорам уплачиваются в полном размере, как в случае с куплей-продажей. Но есть и исключения, однако они не касаются родственников, а затрагивают все без исключения объекты недвижимости, вне зависимости от уровня родства между обменивающимися лицами.
Так, в соответствии с положениями ст. 217 НК РФ, сделки, связанные с обменом недвижимости, каковая находилась в собственности лица, осуществляющего сделку, более трёх лет, налогообложению не подлежат. Соответственно, если оба лица осуществляют обмен квартир, которыми владеют на праве собственности более трёх лет, то вне зависимости от того, являются они родственниками или нет, никаких налогов при обмене жилья платить им не придется.
Обратите внимание
Не подлежит налогообложению и недвижимость, которая находится в собственности менее трёх лет, но имеет стоимость менее 1 млн. рублей.
Таким образом можно сказать, что родственный обмен жилья – это устаревший термин, не имеющий практического применения и значения на сегодняшний день. В целом, оформление обмена квартир между родственниками является абсолютно аналогичным купле-продаже. Каких-либо дополнительных льгот или послаблений не предусмотрено.
Важный факт
При обмене квартирами допускается уплата разницы в стоимости. При этом таковые средства также не облагаются налогами.
Для того, чтобы оформить договор обмена квартирами, заключается полноценный договор мены. При этом таковой договор предусматривает оформление сделки, связанной с переходом права собственности на недвижимость. Таким образом, вне зависимости от того, что обмен квартир происходит между родственниками, требуется обязательное нотариальное заверение таковой сделки. Кроме этого, следует также реализовать все необходимые регистрационные процедуры – право собственности на недвижимость по договору мены лицо получает исключительно после его регистрации в соответствующих органах.
В целом, для обмена квартиры между родственниками потребуется следующий пакет документов, аналогичный тем, что были бы необходимы при обмене между абсолютно чужими друг другу лицами:
Важный факт
В случае, если проводится обмен квартир, являвшихся совместно нажитым имуществом, то необходимо также согласие второго супруга. В том числе таковое согласие следует получать даже после развода – как минимум в течение трех лет.
Договор обмена недвижимости между родственниками заверяется и подписывается у нотариуса, после чего подлежит регистрации в Росреестре. После этого происходит фактический обмен собственностью.
Есть также ряд нюансов, связанных с договором обмена. Так, в тексте договора рекомендуется указывать реальную оценочную стоимость жилья. Как минимум это необходимо для значимости сделки. Ведь при указании заниженной или завышенной стоимости, таковой договор мены недвижимости, вне зависимости от того, облагался он налогами или нет, может быть признан впоследствии недействительным в судебном порядке как фиктивный. Более того, заключение фиктивных договоров может содержать в себе признаки административного правонарушения или же даже уголовно наказуемого деяния.
Дополнительно следует сказать о том, что некоторые муниципалитеты предполагают возможность обмена не только приватизированных квартир, но и недвижимости, которая находится во владении по договорам социального найма. В таком случае обмен должен производиться в рамках одного муниципалитета и жилья одной категории по регламенту, установленному местной администрацией. Впоследствии на основании такового обмена каждая сторона может приватизировать уже новое жилье.
Предоставляет ли законодательство России какие-либо льготы родственникам, желающим поменяться жилыми помещениями социального найма? В настоящий момент родственный обмен квартирами документы предполагает к сбору такие же, как и при обычном обмене отдельной жилплощади между посторонними лицами. В последней редакции Жилищного Кодекса РФ такое словосочетание, как «родственный обмен» не встречается совсем. Поэтому не стоит надеяться на то, что расходы будут меньше или пакет документов придется собирать не такой объемный.
В новой редакции Жилищного Кодекса РФ понятие обмена неприватизированным жилым фондом получило новое юридическое представление. Статья 72 в части 1 подтверждает право нанимателя жилья на обмен.
Участники квартирного обмена, согласно части 5 той же статьи ЖК РФ, могут осуществлять мены жилья социального найма, как между двумя съемщиками, так и между тремя и более, проживающими в одном городе или поселке, а также в других населенных пунктах страны. Условия проведения обмена указываются письменно в договоре обмена жилплощадью, который составляется в 3-х экземплярах и подписывается лицами, совершающими мену, а один его экземпляр предоставляется для регистрации. Он является основным юридическим документом, удостоверяющим передачу прав и обязанностей, закрепленных в договоре найма другому физическому лицу.
Жилищное законодательство в ч. 1 ст. 74 ЖК РФ предписывает, что оригинал договора об обмене должен быть передан каждым его участником в местные административные органы (представителям наймодателя) для получения одобрения мены. Отказать в санкционировании обмена администрация имеет право только в исключительных случаях, указанных в статье 73 ЖК РФ.
Юридическая природа обмена жилья социального найма, согласно тексту в ч. 5 ст. 74 нового Жилищного Кодекса, предполагает аннулирование прежних договоров найма жилых объектов, заключенных ранее с составителями договора по обмену помещениями, и заключение наймодателями новых соглашений о найме квартир, переданных новым нанимателям по договору обмена. Представители органов местного управления обязаны расторгнуть прежние договора социального найма и заключить новые соглашения не позже, чем истекут 10 дней с момента предоставления им договора обмена.
При предоставлении местному административному органу договора об обмене жилыми объектами каждому квартиронанимателю необходимо к нему приложить еще такие документы:
В дополнение к сформированному комплекту официально затребованных документов, предлагаем подготовить все квитанции от коммунальных служб со штампами или чеками об оплате. Взаимное предоставление участниками обмена этой документации, в качестве доказательства отсутствия задолженностей по коммунальным платежам, совсем не будет излишним.
Юридическая сущность мены жилых помещений, каждое из которых находится в собственности одного из участников обмена, представляет собой заключение между владельцами квартир договора мены с последующей его регистрацией в Реестре и перерегистрацией объектов недвижимости в кадастровых органах. Нотариально удостоверять договор дарения не требуется. Каждому участнику мены после перерегистрации выдается новый техпаспорт.
Последовательность проведения обмена между незнакомыми лицами по такой схеме позволяет учесть разницу в стоимости жилых объектов мены и является для ее участников наиболее безопасной. Но с точки зрения затрат, такой вариант отнюдь не будет самым дешевым. Согласно 220-й статье Налогового Кодекса РФ, денежная сумма, полученная от продажи жилой недвижимости, находящейся в собственности менее 3-х лет, считается прибылью и облагается налогом (См. Как и в каком размере взимается налог с продажи квартиры в 2014 году?).
Если участники обмена состоят в родственных отношениях и доверяют друг другу, то квартиры можно обменять через договора дарения. В ч. 18.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ говорится, что доходы от дарения освобождаются от налогов, в том случае, если дарение совершено лицом, состоящим с одаряемым в близких родственных отношениях.
До 1 марта 2013 года договора дарения подлежали обязательной регистрации. Законом № 302-ФЗ от 30.12.2012 (ч.8 ст.2) регистрация договора дарения отменена. По желанию дарителя, договор дарения может быть заверен у нотариуса. Хотя в законе такое требование не выставляется обязательным. Теперь пошлина вносится получателем дара в Регистрационный кадастровый орган за перерегистрацию права собственности на недвижимое имущество.
Как при заключении сделки по продаже жилья, так и при дарении недвижимости для регистрации нужно обязательно представить такие документы:
Как юридически оформить обмен, если одна квартира находится в собственности участника мены, а вторая не приватизирована, то есть арендуется по социальному найму? В российском законодательстве такой обмен напрямую не оговаривается. Поэтому предстоит довольно длительный процесс.
Можем посоветовать, на первом этапе приватизировать квартиру, арендуемую у государства. А затем оформить дарение жилых объектов.
Возможен и еще один вариант. Необходимо в неприватизированной квартире произвести регистрацию одного из совершеннолетних членов семьи, сняв его с регистрации в приватизированном жилом помещении. Прописать его будет возможно только в том случае, если позволяют размеры жилплощади по социальному найму. После этого нужно произвести смену главного квартиросъемщика, то есть новому жильцу заключить с административными органами договор социальной ренты. Смена владельца приватизированной квартиры может быть осуществлена посредством договора дарения.
