Da bi se implementirala saveznog zakona od 22. jula 2010. godine br. 167-FZ "o izmjenama i dopunama saveznog zakona" o aktivnostima ocenjivanju u ruskoj Federaciji "i pojedinačnim zakonodavnim aktima Ruske Federacije" (sastanak zakonodavstva iz Ruske Federacije, 2010, br. 30,. 3998) Naručim:
Odobriti priloženi savezni standard vrednovanja "Određivanje katastarske vrijednosti (FSO br. 4)".
I. Opće odredbe
1. Savezni standard evaluacije "Određivanje katastarske vrednosti objekata za nekretnine (FSO br. 4)" (u daljnjem tekstu: Federalno evaluacijsko standard) razvijeno je uzimajući u obzir međunarodne standarde evaluacije i saveznih standarda procjene " Koncepti, procjena pristupa i zahtjevi za evaluacijom (FSO br. 1) "," Svrha procjene i vrsta vrijednosti (FSO br. 2) "," Zahtjevi za izvještaj o procjeni (FSO br. 3) "i sadrži zahtjeve za utvrđivanje katastarska vrijednost objekata za nekretnine.
2. Ovaj savezni standard evaluacije obavezan je za upotrebu u definiciji katastarske vrijednosti.
U određivanju katastarske vrijednosti objekata za nekretnine, procjenitelj treba voditi dodatnim zahtjevima i (ili) procedurama za procjenu utvrđene ovim federalnim standardom evaluacije, u odnosu na zahtjeve i (ili) postupke utvrđene sa federalnim evaluacijskim standardima.
3. Pod katastarom se shvaća kao tržišna vrijednost objekta nekretnina, određena metodama procjene mase, ili, ako je nemoguće odrediti tržišnu vrijednost metodama procjene mase, tržišna vrijednost određena je određena vrijednost Objekt nekretnina u skladu sa zakonodavstvom o aktivnostima vrednovanja.
4. Katastarska vrijednost je definirana i za objekte za nekretnine prisutne na otvorenom tržištu i za objekte za nekretnine, čija je tržište ograničena ili odsutna.
5. U određivanju katastarske vrijednosti objekata procjene su objekti za nekretnine, informacije o tome koji se nalaze u državnom katastru nekretnina na dan procjene.
6. Za potrebe ovog saveznog standarda, procjena masovne procjene nekretnina znači proces određivanja troškova prilikom grupiranja objekata procjene, u kojem se nalaze slične karakteristike, u kojima se na temelju matematičke i druge metode modeliranja koriste na temelju pristupa ocjenjivanju.
7. Definicija katastarske vrijednosti pomoću metoda procjene mase uključuje sljedeće aktivnosti:
II. Opći zahtjevi za definiciju katastarske vrijednosti
8. Katastarska vrijednost objekata procjene utvrđuje se na dan formiranja liste objekata nekretnina za potrebe državne katastarske procjene.
9. Izbor pristupa, metoda i modela za utvrđivanje katastarske vrijednosti provodi procjenitelj i mora biti opravdan. Definicija katastarske vrijednosti objekata procjene vrši se i pomoću računarske simulacije (modele) i bez njega.
10. Kada koristite metode procjene mase, u nedostatku takvih podataka od procjenitelja, vrste prava i ograničenja (opterećenja) se ne uzimaju u obzir za postrojenja za ocjenu, osim oprke utvrđene zakonom ili drugim regulatornim zakonskim aktom iz Ruske Federacije, regulatornog pravnog akta konstitutivnog entiteta Ruske Federacije, regulatornog pravnog akta lokalne samouprave.
III. Prikupite informacije o vrijednostima faktora cijena
i informacije o tržištu
11. Za izgradnju modela procjene, procjenitelj prikuplja dovoljno i pouzdane tržišne informacije o nekretninama.
Prilikom izgradnje modela procjene, procjenitelj koristi informacije o cijenama koje odgovaraju trenutnom nivou tržišnih cijena.
12. U slučaju nedostatka tržišnih informacija, ocjenjuje se model ocjenjivanja za izgradnju tržišne vrijednosti, koja se određuje pojedinačno za određeni objekt nekretnina.
13. Prikupljanje podataka o vrijednostima vrijednosti faktora cijena koji određuju troškove objekata procjene vrši procjenitelj.
14. U određivanju katastarske vrijednosti, procjenitelj koristi podatke koji su uključeni u državnu katastarsku fondu za procjenu, kao i državni katastar nekretnina, fonda za upravljanje zemljištem, podatkovnim fondovima i bazama podataka na raspolaganju na raspolaganju na raspolaganju organizacijama i institucijama konstitutivnog entiteta Ruske Federacije i opština. Dozvoljeno je koristiti informacije iz drugih izvora koji sadrže dokaze.
15. Za nerećene zemljište, u nedostatku uspostavljene vrste dozvoljene upotrebe, usvaja se vrstu dozvoljene upotrebe, što pruža takva zemljišna parcela maksimalna tržišna vrijednost, uzimajući u obzir u obzir teritorijalno planiranje i urbano zoniranje.
Za izgrađenu zemlju, u nedostatku uspostavljene vrste dozvoljene upotrebe, vrstu dozvoljene upotrebe snosi se na temelju imenovanja objekata nekretnina (zgrada, konstrukcija) smještene unutar ove zemljište.
IV. Procjena grupiranja objekata
16. U određivanju katastarske vrijednosti, svi procijenjeni predmeti sadržani na popisu u svrhu državne katastarske procjene podijeljeni su u grupe ocenjivanja objekata na temelju analize informacija o tržištu programa ocjenjivanja, opravdavajući Model za procjenu katastarske vrijednosti, sastav faktora cijene i informacije o vrijednostima vrijednosti vrijednosti vrednovanja za svaki test objekti objekta u studiji. Samo oni faktori koji imaju značajan utjecaj na troškove ocjenjivanja predmeta i mogu se značajno odrediti i objektivno mjeriti u skupu cijena cijena.
Da biste izvršili grupiranje, izbor pokazatelja, vrijednosti ili raspon podataka o podacima pokazatelja opravdano je za dodjeljivanje objekata procjene relevantnim grupama.
Objekti nekretnine, izgradnja koja je nedovršena, ne može se pripisati grupama zajedno sa objektima za nekretnine, čija je izgradnja završena.
17. Za svaku grupu objekta procjene, procjena treba odabrati procjenitelj, što omogućava informacije o informacijama o faktorima cijena, izračunavaju katastarsku vrijednost bilo kojeg predmeta evaluacije uključene u ovu grupu.
V. Modeli vrednovanja izgradnje
18. Izgraditi model procjene, može se koristiti metodologija bilo kojeg pristupa procjeni: skupi, komparativni i profitabilni. Izbor pristupa ili razumnog odbijanja korištenja koju ga vrši procjenitelj, na osnovu karakteristika vrste dozvoljene upotrebe ili odredišta, kao i dovoljnosti i pouzdanosti na raspolaganju i pouzdanost informacija o jednokratnom tržištu.
19. Izbor modela procjene sastoji se od sljedećih koraka:
20. Ako postoje dovoljne i pouzdane informacije o cijenama transakcija i prijedloga za kupovinu i prodaju objekata procjene, izračunavanje katastarske vrijednosti objekta procjene vrši se uglavnom na temelju komparativnog pristupa.
VI. Postupak izračunavanja katastarske vrijednosti objekata za procjenu
21. Kada se koristi metode za procjenu mase, katastarska vrijednost objekta procjene određuje se zamjenom vrijednosti vrijednosti faktora cijena koji odgovaraju ovom objektu procjene, u modelu procjene, koristeći za koju se procjenjuju Objekt se može procijeniti.
22. Ako je procjenitelj koristio više od jednog pristupa procjeni, rezultati korištenja pristupa trebaju biti koordinirani za utvrđivanje ukupne vrijednosti vrijednosti objekta procjene.
U slučaju značajne razlike u rezultatima izračuna katastarske vrijednosti objekta ocjenjivanja dobivenog različitim pristupima, procjenitelj bi trebao analizirati uzroke odstupanja.
Odabrana metoda odobravanja evaluatora, kao i svi procjenitelji izneseni odobravanjem rezultata presude, pretpostavki i korištenih podataka treba opravdati. U slučaju primijenjene za podudaranje postupka vaganja, procjenitelj bi trebao potkrijepiti izbor korištenih vaga.
23. Prema rezultatima definicije katastarske vrijednosti objekata za procjenu izdaje se izvještaj o definiciji katastarske vrijednosti.
24. Izvještaj o definiciji katastarske vrijednosti treba sastaviti najkasnije sedam mjeseci od datuma ulaska u katastarsku procjenu.
Ministarstvo ekonomskog razvoja Ruske Federacije
Naručiti
22. oktobra 2010. n 508
O odobrenju saveznog standarda
Procjene "Definicija katastarske vrijednosti (FSO N 4)"
U skladu sa članom 20. Saveznog zakona od 29. jula 1998., n 135-FZ "o aktivnostima ocenjivanju u Ruskoj Federaciji" (sastanak zakonodavstva Ruske Federacije, 1998., N 31, čl. 3813; 2006, n 31, čl. 3456; 2010, n 30, čl. 3998) radim:
Odobriti priloženi federalni standard evaluacije "Određivanje katastarske vrijednosti (FSO N 4)".
Ministar
E.s.nabulina
Odobren
naručiti
Ministarstvo za ekonomski razvoj Rusije
od 22. oktobra 2010. n 508
Federalna standardna evaluacija
"Određivanje katastarske vrijednosti objekata za nekretnine (FSO br. 4)"
I. Opće odredbe
1. Savezni standard evaluacije "Određivanje katastarske vrednosti objekata za nekretnine (FSO br. 4)" (u daljnjem tekstu: Federalno evaluacijsko standard) razvijeno je uzimajući u obzir međunarodne standarde evaluacije i saveznih standarda procjene " Koncepti, procjena pristupa i zahtjevi za evaluacijom (FSO br. 1) "," Svrha procjene i vrsta vrijednosti (FSO br. 2) "," Zahtjevi za izvještaj o procjeni (FSO br. 3) "i sadrži zahtjeve za utvrđivanje katastarska vrijednost objekata za nekretnine.
2. Ovaj savezni standard evaluacije obavezan je za upotrebu u definiciji katastarske vrijednosti.
U određivanju katastarske vrijednosti objekata za nekretnine, procjenitelj treba voditi dodatnim zahtjevima i (ili) procedurama za procjenu utvrđene ovim federalnim standardom evaluacije, u odnosu na zahtjeve i (ili) postupke utvrđene sa federalnim evaluacijskim standardima.
3. Pod katastarom se shvaća kao tržišna vrijednost objekta nekretnina, određena metodama procjene mase, ili, ako je nemoguće odrediti tržišnu vrijednost metodama procjene mase, tržišna vrijednost određena je određena vrijednost Objekt nekretnina u skladu sa zakonodavstvom o aktivnostima vrednovanja.
4. Katastarska vrijednost je definirana i za objekte za nekretnine prisutne na otvorenom tržištu i za objekte za nekretnine, čija je tržište ograničena ili odsutna.
5. U određivanju katastarske vrijednosti objekata procjene su objekti za nekretnine, informacije o tome koji se nalaze u državnom katastru nekretnina na dan procjene.
6. Za potrebe ovog saveznog standarda, procjena masovne procjene nekretnina znači proces određivanja troškova prilikom grupiranja objekata procjene, u kojem se nalaze slične karakteristike, u kojima se na temelju matematičke i druge metode modeliranja koriste na temelju pristupa ocjenjivanju.
7. Određivanje katastarske vrijednosti pomoću masovnih metoda procjene uključuje sljedeće korake:
II. Opći zahtjevi za definiciju katastarske vrijednosti
8. Katastarska vrijednost objekata procjene utvrđuje se na dan formiranja liste objekata nekretnina za potrebe državne katastarske procjene.
9. Izbor pristupa, metoda i modela za utvrđivanje katastarske vrijednosti provodi procjenitelj i mora biti opravdan. Definicija katastarske vrijednosti objekata procjene vrši se pomoću računarske simulacije (modele) i (ili) bez njega.
10. Kada koristite metode procjene mase, vrste prava i ograničenja (opterećenja) na objektima procjene ne uzimaju se u obzir, osim služenosti utvrđene zakonom ili drugim rupama. vjerni pravni akt Ruske Federacije, regulatornog pravnog akta konstitutivnog entiteta Ruske Federacije, regulatornog pravnog akta lokalne uprave (u nedostatku takvih podataka od procjenitelja).
III. Prikupljajte informacije o vrijednostima faktora cijena i informacija o tržištu
11. Za izgradnju modela procjene, procjenitelj prikuplja dovoljno i pouzdane tržišne informacije o nekretninama.
Prilikom izgradnje modela procjene, procjenitelj koristi informacije o cijenama koje odgovaraju trenutnom nivou tržišnih cijena
12. U slučaju nedostatka tržišnih informacija, ocjenjuje se model ocjenjivanja za izgradnju tržišne vrijednosti, koja se određuje pojedinačno za određeni objekt nekretnina.
13. Prikupite podatke o vrijednostima faktora formiranja vrijednostioS, određivanje troškova predmeta procjene, provodi procjenitelj.
14. U određivanju katastarske vrijednosti, procjenitelj koristi podatke koji su uključeni u državnu katastarsku fondu za procjenu, kao i državni katastar nekretnina, fonda za upravljanje zemljištem, podatkovnim fondovima i bazama podataka na raspolaganju na raspolaganju na raspolaganju organizacijama i institucijama konstitutivnog entiteta Ruske Federacije i opština. Dozvoljeno je koristiti informacije iz drugih izvora koji sadrže dokaze.
15. Za nerećene zemljište, u nedostatku uspostavljene vrste dozvoljene upotrebe usvaja se vrstu dozvoljene upotrebe koja pruža maksimalnu tržišnu vrijednost na tako zemljište, uzimajući u obzir teritorijalno planiranje i urbano zoniranje. Za izgrađena zemljište u nedostatku postavljene vrste dozvoljene upotrebe principa na vrsti je dozvoljene upotrebe, na osnovu imenovanja objekata za nekretnine (zgrade, konstrukcije) smještene u okviru ove zemljište.
IV. Procjena grupiranja objekata
16. Prilikom određivanja katastarske vrijednosti pomoću masovnih metoda procjene, svi objekti procjene sadržane na popisu u svrhu državedomaća katastarska procjena, podijeljena u grupe ocenjivanja objekata na temelju analize informacija o tržištu ocenjivanja objekata, opravdavaju model za ocjenu katastarske vrijednosti, sastav faktora cijena i informacije o vrijednostima vrijednosti i informacije o vrijednostima vrijednosti Faktora vrednovanja u objektima procjene za svaku vrstu predmeta procjene. Samo oni faktori koji imaju značajan utjecaj na troškove ocjenjivanja predmeta i mogu se značajno odrediti i objektivno mjeriti u skupu cijena cijena.
Da biste izvršili grupiranje, izbor pokazatelja, vrijednosti ili raspon podataka o podacima pokazatelja opravdano je za dodjeljivanje objekata procjene relevantnim grupama.
Objekti za nekretnine, čija je izgradnja nedovršena, ne može se pripisati jednoj grupi sa objektima za nekretnine, čija je izgradnja završena.
17. Za svaku grupu objekata procjene, procjena treba odabrati procjenitelj, što omogućava informacije o informacijama o faktorima cijena, izračunati katastarsku vrijednost bilo kojeg predmeta evaluacije uključene u ovu grupu.
V. Modeli vrednovanja izgradnje
18. Izgraditi model procjene, može se koristiti metodologija bilo kojeg pristupa procjeni: skupi, komparativni i profitabilni. Izbor pristupa ili razumnog odbijanja korištenja koju ga vrši procjenitelj, na osnovusa karakteristikama vrsti dozvoljene upotrebe ili odredišta, kao i dovoljnosti i pouzdanosti na tržištu za jednokratnu upotrebu.
19. Izbor modela procjene sastoji se od sljedećih koraka:
20. Ako postoje dovoljne i pouzdane informacije o cijenama transakcija i prijedloga za kupovinu i prodaju objekata procjene, izračunavanje katastarske vrijednosti objekta procjene vrši se uglavnom na temelju komparativnog pristupa.
VI. Postupak izračunavanja katastarske vrijednosti objekata za procjenu
21. Kada se koristi metode procjene mase, katastarska vrijednost objekta procjene određuje se zamjenom vrijednosti vrijednosti cijena faktora cijena koji odgovaraju ovom objektu procjene, u modelu procjene koje je odabrao procjena.
22. Ako je procjenitelj koristio više od jednog pristupa procjeni, rezultati korištenja pristupa trebaju biti koordinirani za utvrđivanje ukupne vrijednosti vrijednosti objekta procjene.
U slučaju značajne razlike u rezultatima izračuna katastarske vrijednosti objekta ocjenjivanja dobivenog različitim pristupima, procjenitelj bi trebao analizirati uzroke odstupanja.
Odabrana metoda odobravanja evaluatora, kao i svi procjenitelji izneseni odobravanjem rezultata presude, pretpostavki i korištenih podataka treba opravdati. U slučaju primijenjene za podudaranje postupka vaganja, procjenitelj bi trebao potkrijepiti izbor korištenih vaga.
23. Prema rezultatima definicije katastarske vrijednosti objekata za procjenu izdaje se izvještaj o definiciji katastarske vrijednosti.
24. Izvještaj o definiciji katastarske vrijednosti treba sastaviti najkasnije sedam mjeseci od datuma ulaska u katastarsku procjenu.
Zakonodavni akti iz Ruske Federacije identificirali su da u katastarskoj vrijednosti nekretnina treba shvatiti kao tržišna cijena objekata koji stručnjaci određuju način masovne evaluacije, zbog duboke analize trenutnog stanja tržišta i cijene kalendar koji postoji na njemu.
Ako je nemoguće, zbog različitih objektivnih razloga, odredite cijenu takve opšte prihvaćene metode, cijena svakog objekta određuje se pojedinačno.
Određivanje cijene objekta koji je uspostavljen kao rezultat procjene stručnjaka vrlo je važan faktor u formiranju, a rezultat se uzima u obzir u bilo kojoj operacijama nekretnina.
Troškovi objekta koji su definirani onim stručnjacima neophodan je kada se naknada zakupi izračunava na temelju utvrđene cijene, uspostavljeni su otmjene za nekretnine.
Aktivnosti evaluacije u Ruskoj Federaciji regulirano saveznim Zakonom br. 135 potpisan do 29.07.1998. Zakonodavni akt ne daje ne samo definiciju koncepta vrijednosti, već određuje i subjekte ovog procesa, uspostavlja zahtjeve za zaključenim sporazumima i dostavljeni u katastarskim strukturama izveštajne dokumentacije.
FZ br. 135 postao je osnova za zakonodavno usvajanje FSO br. 4 (nalog br. 508 Ministarstva za ekonomski razvoj 22.10. 2010).
Odobrenje FSO №4 omogućilo je kvalitativno rješavanje postupka procjenePostavljanjem novog, koji odgovara tržišnoj ekonomiji, zakonodavni nalog u smjeru aktivnosti ocjenjivanja.
Propisuje da se osnova za početak procesa može potpisati između kupca i osobe koje se provodi procjenom, ugovorom. Troškovi uspostavljanja cijene zaključuje se pravnim ili civilima koji je zaključio ugovor o radu sa kupcem.
Revalorizacija objekata za nekretnine vrlo je često povezana s razlozima koji utječu na tržišnu vrijednost i postanu jedan od osnova za revalorizaciju. Takvi razlozi uključuju:
Pažnja! Osnova za ponovno uspostavljanje cijene objekta može biti rješenja brodskih slučajeva, kao i odluku ovlaštenog tijela.
Instalirani FSO №4 Zahtjevi ukazuju na neke funkcije prilikom provođenja postupka. Zakono o odobrenju zakona određuje da:
Svaka nekretnina može poslužiti kao procjenaAko se podaci o njemu pohranjuju u GKN u trenutku početka postupka. Informacije zabilježene u katastru je glavni zahtjev FSO-a br. 4 za pokretanje procesa evaluacije. Dakle, ako se struktura u katastru ne uzima u obzir, onda je nemoguće odrediti za to.
Formirano i pripremljeno za popis zgrada za procjenu, prema zahtjevu kupca, on mu ga pruža jedna od regionalnih struktura. Lista objekata grupira se sličnim među sobom. Karakteristike za upotrebu svaci pojedinačnoj grupi određenih metoda pristupa koji omogućuju uspostavljanje troškova.
Formiranje liste nekretnina uključuje dobivanje detaljnih informacija o tehničkim karakteristikama objekata pripremljenih za postupak.
Zakonodavni akti izmirili su proces procjene nekretnina, tako da se ovaj proces može provesti bez velikih poteškoća. Čitav postupak FSO-a podijeljen je u određene faze., a oni koji su ovlašteni za uspostavljanje troškova objekta da se dovoljno pridržavaju pravila utvrđenih zakonodavstvom.
Prema zakonima Ruske Federacije, civilnih i pravnih lica koji imaju relevantne kvalifikacije i dokument koji pružaju pravo na ovu vrstu aktivnosti mogu provesti definiciju.
Proces evaluacije provodi se u fazama i podrazumijeva takve akcije. (Popis je dat u redu od početka do kraja procesa):
Ispod je uzorak potvrde katastarske vrijednosti nekretnine:
Za izgradnju odabranog modela formiranja katastarskih cijena, specijalist analizira veliku količinu informacija o cijenama koje su razvijene na trenutnom tržištu nekretnina. Važno je da su sve informacije pouzdane.
U situaciji u kojoj opće informacije prikupljene od strane procjenitelja, slične zgrade nisu dovoljne za izgradnju određenog modela, evaluacija svakog određenog objekta vrši se pojedinačno.
Određivanje katastarske vrijednosti, specijalista uživa u podacima o strukturi uzetom, kao i dokumentaciju za upravljanje zemljištem i drugim podacima dobivenim od različitih državnih struktura i organizacija. Glavna stvar je da podaci trebaju imati bazu dokaza.
Formirani rezultati koji su dozvoljeni identificirajući katastarsku vrijednost nekretnina uključuju izvještavanje izvještaja od strane specijalista koji je proveo postupak evaluacije.
Prema zakonu, pisanje izveštaja sa dobivenim rezultatom je tačno 7 meseci od datuma kalendara zaključivanja ugovora o postupku procene.
Jedan primjerak izvještaja sastavljen tokom procesa evaluacije prenosi se u katastarsku komoru, gdje se čine činom za odobravanje rezultata procjene objekta. Datum vršioca dužnosti smatra se datum odobravanja zakonodavstva dobijenih rezultata.
Postupak određivanja cijene objekta, propisanog zakonodavstvu Ruske Federacije i reguliranog FSO br. 4, omogućava procjeniteljima da u potpunosti i učinkovito provode posao povjerenim njima.
Da bi se implementirala saveznog zakona od 22. jula 2010. godine br. 167-FZ "o izmjenama i dopunama saveznog zakona" o aktivnostima ocenjivanju u ruskoj Federaciji "i pojedinačnim zakonodavnim aktima Ruske Federacije" (sastanak zakonodavstva iz Ruske Federacije, 2010, br. 30,. 3998) Naručim:
Odobriti priloženi savezni standard vrednovanja "Određivanje katastarske vrijednosti (FSO br. 4)".
I. Opće odredbe
1. Savezni standard evaluacije "Određivanje katastarske vrednosti objekata za nekretnine (FSO br. 4)" (u daljnjem tekstu: Federalno evaluacijsko standard) razvijeno je uzimajući u obzir međunarodne standarde evaluacije i saveznih standarda procjene " Koncepti, procjena pristupa i zahtjevi za evaluacijom (FSO br. 1) "," Svrha procjene i vrsta vrijednosti (FSO br. 2) "," Zahtjevi za izvještaj o procjeni (FSO br. 3) "i sadrži zahtjeve za utvrđivanje katastarska vrijednost objekata za nekretnine.
2. Ovaj savezni standard evaluacije obavezan je za upotrebu u definiciji katastarske vrijednosti.
U određivanju katastarske vrijednosti objekata za nekretnine, procjenitelj treba voditi dodatnim zahtjevima i (ili) procedurama za procjenu utvrđene ovim federalnim standardom evaluacije, u odnosu na zahtjeve i (ili) postupke utvrđene sa federalnim evaluacijskim standardima.
3. Pod katastarom se shvaća kao tržišna vrijednost objekta nekretnina, određena metodama procjene mase, ili, ako je nemoguće odrediti tržišnu vrijednost metodama procjene mase, tržišna vrijednost određena je određena vrijednost Objekt nekretnina u skladu sa zakonodavstvom o aktivnostima vrednovanja.
4. Katastarska vrijednost je definirana i za objekte za nekretnine prisutne na otvorenom tržištu i za objekte za nekretnine, čija je tržište ograničena ili odsutna.
5. U određivanju katastarske vrijednosti objekata procjene su objekti za nekretnine, informacije o tome koji se nalaze u državnom katastru nekretnina na dan procjene.
6. Za potrebe ovog saveznog standarda, procjena masovne procjene nekretnina znači proces određivanja troškova prilikom grupiranja objekata procjene, u kojem se nalaze slične karakteristike, u kojima se na temelju matematičke i druge metode modeliranja koriste na temelju pristupa ocjenjivanju.
7. Definicija katastarske vrijednosti pomoću metoda procjene mase uključuje sljedeće aktivnosti:
II. Opći zahtjevi za definiciju katastarske vrijednosti
8. Katastarska vrijednost objekata procjene utvrđuje se na dan formiranja liste objekata nekretnina za potrebe državne katastarske procjene.
9. Izbor pristupa, metoda i modela za utvrđivanje katastarske vrijednosti provodi procjenitelj i mora biti opravdan. Definicija katastarske vrijednosti objekata procjene vrši se i pomoću računarske simulacije (modele) i bez njega.
10. Kada koristite metode procjene mase, u nedostatku takvih podataka od procjenitelja, vrste prava i ograničenja (opterećenja) se ne uzimaju u obzir za postrojenja za ocjenu, osim oprke utvrđene zakonom ili drugim regulatornim zakonskim aktom iz Ruske Federacije, regulatornog pravnog akta konstitutivnog entiteta Ruske Federacije, regulatornog pravnog akta lokalne samouprave.
III. Prikupite informacije o vrijednostima faktora cijena
i informacije o tržištu
11. Za izgradnju modela procjene, procjenitelj prikuplja dovoljno i pouzdane tržišne informacije o nekretninama.
Prilikom izgradnje modela procjene, procjenitelj koristi informacije o cijenama koje odgovaraju trenutnom nivou tržišnih cijena.
12. U slučaju nedostatka tržišnih informacija, ocjenjuje se model ocjenjivanja za izgradnju tržišne vrijednosti, koja se određuje pojedinačno za određeni objekt nekretnina.
13. Prikupljanje podataka o vrijednostima vrijednosti faktora cijena koji određuju troškove objekata procjene vrši procjenitelj.
14. U određivanju katastarske vrijednosti, procjenitelj koristi podatke koji su uključeni u državnu katastarsku fondu za procjenu, kao i državni katastar nekretnina, fonda za upravljanje zemljištem, podatkovnim fondovima i bazama podataka na raspolaganju na raspolaganju na raspolaganju organizacijama i institucijama konstitutivnog entiteta Ruske Federacije i opština. Dozvoljeno je koristiti informacije iz drugih izvora koji sadrže dokaze.
15. Za nerećene zemljište, u nedostatku uspostavljene vrste dozvoljene upotrebe, usvaja se vrstu dozvoljene upotrebe, što pruža takva zemljišna parcela maksimalna tržišna vrijednost, uzimajući u obzir u obzir teritorijalno planiranje i urbano zoniranje.
Za izgrađenu zemlju, u nedostatku uspostavljene vrste dozvoljene upotrebe, vrstu dozvoljene upotrebe snosi se na temelju imenovanja objekata nekretnina (zgrada, konstrukcija) smještene unutar ove zemljište.
IV. Procjena grupiranja objekata
16. U određivanju katastarske vrijednosti, svi procijenjeni predmeti sadržani na popisu u svrhu državne katastarske procjene podijeljeni su u grupe ocenjivanja objekata na temelju analize informacija o tržištu programa ocjenjivanja, opravdavajući Model za procjenu katastarske vrijednosti, sastav faktora cijene i informacije o vrijednostima vrijednosti vrijednosti vrednovanja za svaki test objekti objekta u studiji. Samo oni faktori koji imaju značajan utjecaj na troškove ocjenjivanja predmeta i mogu se značajno odrediti i objektivno mjeriti u skupu cijena cijena.
Da biste izvršili grupiranje, izbor pokazatelja, vrijednosti ili raspon podataka o podacima pokazatelja opravdano je za dodjeljivanje objekata procjene relevantnim grupama.
Predmeti za nekretnine čija je izgradnja nedovršena ne mogu se pripisati grupama zajedno sa objektimanekretnine, čija je izgradnja završena.
17. Za svaku grupu objekta procjene, procjena treba odabrati procjenitelj, što omogućava informacije o informacijama o faktorima cijena, izračunavaju katastarsku vrijednost bilo kojeg predmeta evaluacije uključene u ovu grupu.
V. Modeli vrednovanja izgradnje
18. Izgraditi model procjene, može se koristiti metodologija bilo kojeg pristupa procjeni: skupi, komparativni i profitabilni. Izbor pristupa ili razumnog odbijanja korištenja koju ga vrši procjenitelj, na osnovu karakteristika vrste dozvoljene upotrebe ili odredišta, kao i dovoljnosti i pouzdanosti na raspolaganju i pouzdanost informacija o jednokratnom tržištu.
19. Izbor modela procjene sastoji se od sljedećih koraka:
20. Ako postoje dovoljne i pouzdane informacije o cijenama transakcija i prijedloga za kupovinu i prodaju objekata procjene, izračunavanje katastarske vrijednosti objekta procjene vrši se uglavnom na temelju komparativnog pristupa.
VI. Postupak izračunavanja katastarske vrijednosti objekata za procjenu
21. Kada se koristi metode za procjenu mase, katastarska vrijednost objekta procjene određuje se zamjenom vrijednosti vrijednosti faktora cijena koji odgovaraju ovom objektu procjene, u modelu procjene, koristeći za koju se procjenjuju Objekt se može procijeniti.
22. Ako je procjenitelj koristio više od jednog pristupa procjeni, rezultati korištenja pristupa trebaju biti koordinirani za utvrđivanje ukupne vrijednosti vrijednosti objekta procjene.
U slučaju značajne razlike u rezultatima izračuna katastarske vrijednosti objekta ocjenjivanja dobivenog različitim pristupima, procjenitelj bi trebao analizirati uzroke odstupanja.
Odabrana metoda odobravanja evaluatora, kao i svi procjenitelji izneseni odobravanjem rezultata presude, pretpostavki i korištenih podataka treba opravdati. U slučaju primijenjene za podudaranje postupka vaganja, procjenitelj bi trebao potkrijepiti izbor korištenih vaga.
23. Prema rezultatima definicije katastarske vrijednosti objekata za procjenu izdaje se izvještaj o definiciji katastarske vrijednosti.
24. Izvještaj o definiciji katastarske vrijednosti treba sastaviti najkasnije sedam mjeseci od datuma ulaska u katastarsku procjenu.
Ministarstvo ekonomskog razvoja Ruske Federacije
O odobrenju saveznog standarda
Procjene "Definicija katastarske vrijednosti (FSO N 4)"
U skladu sa članom 20. Saveznog zakona od 29. jula 1998., n 135-FZ "o aktivnostima ocenjivanju u Ruskoj Federaciji" (sastanak zakonodavstva Ruske Federacije, 1998., N 31, čl. 3813; 2006, n 31, čl. 3456; 2010, n 30, čl. 3998) radim:
Odobriti priloženi federalni standard evaluacije "Određivanje katastarske vrijednosti (FSO N 4)".
E.s.nabulina
Odobren
Red Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije
Federalni standard
Procjene "Određivanje katastarske vrijednosti objekata
Nekretnine (FSO N 4) "
I. Opće odredbe
1. Definisanje katastarske vrijednosti objekata za nekretnine (FSO N 4) "(u daljnjem tekstu) razvijen je u obzir standard međunarodne procjene i standarde federalnog evaluacije" Opći koncepti procjene, pristupi procjene i zahtjevi za evaluacijom (FSSO N 1) "," svrha procjene i vrsta vrijednosti (FSO N 2) "," Zahtjevi za izvještaj o procjeni (FSSO N 3) "i sadrži zahtjeve za utvrđivanje katastarske vrijednosti nekretnina .
2. Ovaj savezni standard evaluacije obavezan je za upotrebu u definiciji katastarske vrijednosti.
U određivanju katastarske vrijednosti objekata za nekretnine, procjenitelj treba voditi dodatnim zahtjevima i (ili) procedurama za procjenu utvrđene ovim federalnim standardom evaluacije, u odnosu na zahtjeve i (ili) postupke utvrđene sa federalnim evaluacijskim standardima.
3. Pod katastarom se shvaća kao tržišna vrijednost objekta nekretnina, određena metodama procjene mase, ili, ako je nemoguće odrediti tržišnu vrijednost metodama procjene mase, tržišna vrijednost određena je određena vrijednost Objekt nekretnina u skladu sa zakonodavstvom o aktivnostima vrednovanja.
4. Katastarska vrijednost je definirana i za objekte za nekretnine prisutne na otvorenom tržištu i za objekte za nekretnine, čija je tržište ograničena ili odsutna.
5. U određivanju katastarske vrijednosti objekata procjene su objekti za nekretnine, informacije o tome koji se nalaze u državnom katastru nekretnina na dan procjene.
6. Za potrebe ovog saveznog standarda, procjena masovne procjene nekretnina znači proces određivanja troškova prilikom grupiranja objekata procjene, u kojem se nalaze slične karakteristike, u kojima se na temelju matematičke i druge metode modeliranja koriste na temelju pristupa ocjenjivanju.
7. Određivanje katastarske vrijednosti pomoću masovnih metoda procjene uključuje sljedeće korake:
zaključak Sporazuma o katastarskoj procjeni, koji uključuje zadatak za procjenu liste objekata za nekretnine koji se ocjenjuju u njemu;
prikupljanje i analiza informacija o tržištu za ocjenu objekata i obrazloženje za odabir vrste modela za ocjenu katastarske vrijednosti;
određivanje faktora cijena predmeta procjene;
prikupljanje informacija o vrijednostima vrijednosti fabrika vrednovanja;
procjena grupiranja objekata;
prikupljanje tržišnih informacija;
izgradnju modela procjene;
analiza kvaliteta modela procjene;
izračun katastarske vrijednosti;
izrada izvještaja o definiciji katastarske vrijednosti objekata za procjenu.
II. Opći zahtjevi za definiciju katastarske vrijednosti
8. Katastarska vrijednost objekata procjene utvrđuje se na dan formiranja liste objekata nekretnina za potrebe državne katastarske procjene.
9. Izbor pristupa, metoda i modela za utvrđivanje katastarske vrijednosti provodi procjenitelj i mora biti opravdan. Definicija katastarske vrijednosti objekata procjene vrši se pomoću računarske simulacije (modele) i (ili) bez njega.
10. Kada se koristi metode procjene mase, vrste prava i ograničenja (opterećenja) ne uzimaju u obzir objekte za procjenu, s izuzetkom oprke utvrđene zakonom ili drugim regulatornim pravnim aktom Ruske Federacije, regulatornog pravnog akta Konstitutivni entitet Ruske Federacije, regulatorni pravni akt lokalne vlasti lokalne uprave (u slučaju da nema takvih podataka od procjenitelja).
III. Prikupljajte informacije o vrijednostima faktora cijena i informacija o tržištu
11. Za izgradnju modela procjene, procjenitelj prikuplja dovoljno i pouzdane tržišne informacije o nekretninama.
Prilikom izgradnje modela procjene, procjenitelj koristi informacije o cijenama koje odgovaraju trenutnom nivou tržišnih cijena.
12. U slučaju nedostatka tržišnih informacija, ocjenjuje se model ocjenjivanja za izgradnju tržišne vrijednosti, koja se određuje pojedinačno za određeni objekt nekretnina.
13. Prikupljanje podataka o vrijednostima vrijednosti faktora cijena koji određuju troškove objekata procjene vrši procjenitelj.
14. U određivanju katastarske vrijednosti, procjenitelj koristi podatke koji su uključeni u državnu katastarsku fondu za procjenu, kao i državni katastar nekretnina, fonda za upravljanje zemljištem, podatkovnim fondovima i bazama podataka na raspolaganju na raspolaganju na raspolaganju organizacijama i institucijama konstitutivnog entiteta Ruske Federacije i opština. Dozvoljeno je koristiti informacije iz drugih izvora koji sadrže dokaze.
15. Za nerećene zemljište, u nedostatku uspostavljene vrste dozvoljene upotrebe, usvaja se vrstu dozvoljene upotrebe, što pruža takva zemljišna parcela maksimalna tržišna vrijednost, uzimajući u obzir u obzir teritorijalno planiranje i urbano zoniranje.
Za izgrađenu zemlju, u nedostatku uspostavljene vrste dozvoljene upotrebe, vrstu dozvoljene upotrebe snosi se na temelju imenovanja objekata nekretnina (zgrada, konstrukcija) smještene unutar ove zemljište.
IV. Procjena grupiranja objekata
16. U određivanju katastarske vrijednosti, svi procijenjeni predmeti sadržani na popisu u svrhu državne katastarske procjene podijeljeni su u grupe ocenjivanja objekata na temelju analize informacija o tržištu programa ocjenjivanja, opravdavajući Model za procjenu katastarske vrijednosti, sastav faktora cijene i informacije o vrijednostima vrijednosti vrijednosti vrednovanja za svaki test objekti objekta u studiji. Samo oni faktori koji imaju značajan utjecaj na troškove ocjenjivanja predmeta i mogu se značajno odrediti i objektivno mjeriti u skupu cijena cijena.
Da biste izvršili grupiranje, izbor pokazatelja, vrijednosti ili raspon podataka o podacima pokazatelja opravdano je za dodjeljivanje objekata procjene relevantnim grupama.
Predmeti za nekretnine, čija izgradnja nije završena, ne može se pripisati jednoj grupi sa objektima za nekretnine, čija je izgradnja završena.
17. Za svaku grupu objekta procjene, procjena treba odabrati procjenitelj, što omogućava informacije o informacijama o faktorima cijena, izračunavaju katastarsku vrijednost bilo kojeg predmeta evaluacije uključene u ovu grupu.
V. Modeli vrednovanja izgradnje
18. Izgraditi model procjene, može se koristiti metodologija bilo kojeg pristupa procjeni: skupi, komparativni i profitabilni. Izbor pristupa ili razumnog odbijanja njegove upotrebe vrši se procjenitelj na osnovu karakteristika dozvoljene upotrebe ili odredišta, kao i dovoljnosti i pouzdanosti informacija za jednokratnu upotrebu.
19. Izbor modela procjene sastoji se od sljedećih koraka:
izbor strukture modela vrednovanja (oblik komunikacije katastarske vrijednosti i faktora cijena);
izbor konačnog tipa evaluacijskog modela, uključujući na osnovu analize tačnosti korištenih informacija i tačnosti modela vrednovanja.
20. Ako postoje dovoljne i pouzdane informacije o cijenama transakcija i prijedloga za kupovinu i prodaju objekata procjene, izračunavanje katastarske vrijednosti objekta procjene vrši se uglavnom na temelju komparativnog pristupa.
VI. Postupak izračunavanja katastarske vrijednosti objekata za procjenu
21. Kada se koristi metode procjene mase, katastarska vrijednost objekta procjene određuje se zamjenom vrijednosti vrijednosti cijena faktora cijena koji odgovaraju ovom objektu procjene, u modelu procjene koje je odabrao procjena.
22. Ako je procjenitelj koristio više od jednog pristupa procjeni, rezultati korištenja pristupa trebaju biti koordinirani za utvrđivanje ukupne vrijednosti vrijednosti objekta procjene.
U slučaju značajne razlike u rezultatima izračuna katastarske vrijednosti objekta ocjenjivanja dobivenog različitim pristupima, procjenitelj bi trebao analizirati uzroke odstupanja.
Odabrana metoda odobravanja evaluatora, kao i svi procjenitelji izneseni odobravanjem rezultata presude, pretpostavki i korištenih podataka treba opravdati. U slučaju primijenjene za podudaranje postupka vaganja, procjenitelj bi trebao potkrijepiti izbor korištenih vaga.
23. Prema rezultatima definicije katastarske vrijednosti objekata za procjenu izdaje se izvještaj o definiciji katastarske vrijednosti.
24. Izvještaj o definiciji katastarske vrijednosti treba sastaviti najkasnije sedam mjeseci od datuma ulaska u katastarsku procjenu.
