Ugovor o kupoprodaji udjela u stanu- dokument o prenosu vlasništva nad nekretninom na kupca. U sudskoj praksi, upis vlasništva nad udjelom u stanu je virtualni pojam, budući da se veličina tog udjela ne može identificirati u tačnim brojevima ili kvadratnim metrima. Zato se takve transakcije predstavljaju kao jedan od najsloženijih pravnih odnosa pravne prirode.
Pojava zajedničkog prava udjela na stambenim objektima može nastati u različitim situacijama. Osnova za sticanje vlasništva nad dijelom stana može nastati prilikom nasljeđivanja imovine, kupovine stana od strane oženjenih lica, tokom privatizacije stanova. Štaviše, svaki od učesnika u bilo kojem vlasničkom udjelu ima puno pravo da raspolaže svojim dijelom prema vlastitom nahođenju.
Kao i većina građansko -pravnih odnosa, zaključivanje takve transakcije podrazumijeva zaključivanje stvarnog ugovora o kupoprodaji udjela u stanu u pisanom obliku, ovjerenom i prošao naknadni postupak državne registracije. U ovom članku ispod predlažemo preuzimanje obrasca takvog ugovora. Također, kao primjer, ispunili smo prezentirani obrazac, ispunjeni uzorak ugovora o kupoprodaji udjela u nekretninama možete pronaći na kraju članka. Svi obrasci i uzorci mogu se besplatno preuzeti u word formatu.
Mehanizam kupovine i prodaje udjela nalikuje standardnom otuđenju vlasništva nad stanom, ali zahtijeva dodatne procedure i skup dokumenata.
Kako bi se isključila mogućnost priznavanja završene transakcije kao nevažeće i izbjegli financijski gubici, poželjnije je koristiti usluge iskusnog posrednika u nekretninama, čije će sudjelovanje izbjeći moguće neugodne posljedice, ili sami izvesti cijeli postupak, strogo slijedeći zakonske odredbe zahtjevima.
Glavna razlika između prodaje udjela u stanu i uobičajenog kupoprodaje stana je pravo prvenstva u otkupu predloženog udjela stanova za suvlasnike ovog objekta. Tek nakon što odbiju kupiti dodijeljeni udio, moguće je ponuditi dio imovine drugim kupcima.
Obavještenje o predloženoj prodaji vašeg udjela u cijeloj nepokretnosti potrebno je poslati poštom uz dostavu obavještenja, u kojem je naznačen datum prijema pisma. Zakon daje 30 dana za odgovor na ponudu da iskoriste pravo preče kupovine stana. Ako nisu izrazili želju da ostvare svoje pravo, sastavlja se ovjereno odbijanje susjeda od prioritetnog otkupa predloženog udjela u stanu ili kući.
Za zaključivanje kupoprodajnog ugovora potrebna je lista obaveznih dokumenata:
Samo izvršenje ugovora o kupoprodaji udjela u stanu, kao i svako drugo vlasničko pravo, može se poništiti ako nisu ispunjeni njegovi bitni uvjeti.
Bitni uslovi kupoprodajnog ugovora, koji moraju biti navedeni u pravnom aktu, predmet su samog ugovora, strane u pravnom odnosu i vrijednost otuđene imovine (udio u stanu).
Podaci o stranama u ugovornim obavezama ili njihovim predstavnicima trebaju se unijeti u cijelosti. Potrebno je navesti prezime, ime i patronim bez skraćenica, datum rođenja i adresu stanovanja.
Preduvjet za kupoprodajni ugovor je dostupnost objektivnih podataka, pomoću kojih je moguće identificirati nepokretnost (stan). Prilikom prijenosa udjela u zajedničko vlasništvo navode se razlomljene veličine udjela iz zajedničkog dijela i podaci (adresa, lokacija na određenoj zemljišnoj parceli) o cijelom nepokretnom objektu.
Ugovor o kupoprodaji udjela nepokretne imovine mora imati naznaku cijene nekretnine, koja se može razlikovati od procjene inventara predmeta, a također se u njoj mogu odrediti i uvjeti zajedničkog poravnanja.
Bitni uvjet je naznaka u ugovornim obavezama nepostojanja mogućih ograničenja u imovinskim pravima prodavača, kao što su kolateral za ovu imovinu, zakup, služnost ili druge moguće prepreke trećih strana.
Osim gore navedenih uvjeta, takvi ugovori mogu sadržavati naznake nastalih prava prodavatelja, pojedinosti vlasničkih dokumenata ili obvezu uknjižbe nastalog prava na udio u stanu, međutim, svi ovi uvjeti su beznačajni uvjeti ugovora, čiji nedostatak ne povlači negativne posljedice ili priznavanje ugovornih obaveza nevažećim.
Ugovor o kupoprodaji udjela u stanu ima neke karakteristike koje se moraju uzeti u obzir pri obavljanju transakcije. Ako je stan u zajedničkom vlasništvu više vlasnika, to ni na koji način ne može povrijediti prava drugih vlasnika da raspolažu svojim dijelovima nekretnine. Zakonodavstvo omogućava otuđenje i sticanje udjela stambenog prostora kada su ispunjeni uslovi koji su njime utvrđeni.
Vlasnik ima pravo prodati samo onaj dio stambene imovine koji mu pripada. Ali u isto vrijeme, ostali suvlasnici imaju pravo prvo ga otkupiti.
Prvo ćete morati poslati pisano obavještenje preostalim kandidatima. U njemu bi trebao biti izložen prijedlog za otkup vlasničkog udjela po određenoj cijeni i uslovi transakcije. Odgovor se mora primiti u roku od najviše mjesec dana. Ako nije poslano, tada vlasnik može legalno prodati nekretninu po cijeni koja nije niža od one navedene u obavijesti.
Pravo preče kupovine ne dozvoljava drugim vlasnicima kapitala da zabrane prodaju dijela stana, već samo njegovo prioritetno sticanje.
Ako je takvo pravo povrijeđeno i udio u stambenim prostorijama stavljen na prodaju prije kraja mjeseca, tada se može vratiti na sudu. Sud može prenijeti ovlaštenja i obaveze kupca, koji je nezakonito kupio ovaj dio stana, na vlasnike, čiji interesi nisu poštovani.
To se može učiniti iz zajedničke imovine samo ako takav postupak ne dovodi u pitanje zajedničko vlasništvo. U praksi se pojavljuju poteškoće, jer je u stambenim objektima teško podijeliti mjesta namijenjena za zajedničku upotrebu, uključujući kuhinjske sobe, hodnik, kupaonicu itd.
Naravno, teoretski, to je dopušteno ako za svakog vlasnika svog dijela napravite poseban ulaz u stambeni prostor. U isto vrijeme, lakše je platiti novčanu naknadu dioničaru koji traži razdvajanje od drugih učesnika u procesu. Vlasnik koji je prodao svoj dio stana gubi pravo korištenja objekta općenito.
U situaciji u kojoj suvlasnici ne mogu postići međusobno razumijevanje i postići konsenzus, slučaj se može riješiti pred okružnim sudom u mjestu prebivališta. Odgovarajuća izjava mora sadržavati podatke o:
Sud može odbiti dodjelu dijela stambenog prostora iz različitih razloga. Najčešći od njih je nedjeljivost područja. U tom procesu, sudija može propisati poseban postupak za upotrebu predmeta. Na primjer, osigurajte svakom vlasniku sobu u stanu za život. No, nekretnine u ovom slučaju ostaju u pravnom statusu zajedničkog vlasništva.
Postupak prodaje bilo kojeg nepokretnog predmeta uključuje pripremu odgovarajućeg ugovora. Samo u ovom slučaju transakcija se smatra pravnom i pravno obavezujućom.
Mora se zapamtiti da je transakcija s drugim zainteresiranim stranama moguća samo ako postoji odbijanje ostatka suinvestitora u stanovanju da je dovrše, čak i ako njihova lokacija nije poznata. Obaveštenje o predstojećoj operaciji mora se poslati na poslednju poznatu adresu takvih subjekata.
Ugovor ima standardnu formu i potpisuju ga svi učesnici u procesu. Ne mora biti ovjereno kod notara. Predaju se potrebni dokumenti teritorijalnom odjelu Rosreestra za registraciju prijenosa ovlaštenja na dio stanova s jedne osobe na drugu. Ugovor mora sadržavati podatke o:
Prilikom sastavljanja dokumenta potrebno je uzeti u obzir njegove obavezne uvjete:
Sastavni dio ugovora je akt prihvatanja i prijenosa udjela sa potpisima stranaka u transakciji.
Posljednja faza transakcije je unos podataka o prijenosu prava na USRR. Da biste proveli postupak, morate platiti državnu taksu u iznosu utvrđenom zakonom i podnijeti zahtjev sa potrebnom dokumentacijom:
Valja napomenuti da je prodaja imovinskog dijela stambenog prostora moguća tek nakon što su odbijeni svi suvlasnici takve nekretnine da je kupe. Ako se sazna da suvlasnik namjerno izbjegava dostavu obavijesti koja mu je upućena, tada je potrebno poslati ponudu za kupovinu poštom s potvrdom o primitku. To će biti dokaz činjenice da je pismo primljeno.
Osim toga, takve radnje poslužit će kao legitimnost prodavačeve pozicije i usklađenost sa zahtjevima važećeg zakonodavstva. Inače, sama transakcija izvršena radi prodaje dijela stambenog prostora neće donijeti veliku korist, budući da se prodaja dijela imovine odvija po nižoj cijeni od cijelog objekta.
Kupac, s druge strane, stječe razne prednosti povezane s registracijom određenih vrsta socijalnih davanja, registracijom na adresi lokacije stana, kao i pronalaskom mjesta stalnog rada. Ali takva transakcija mora biti pravilno izvršena i registrirana u odgovarajućoj službi.
Prije nego što nastavite s kupnjom ili prodajom nekretnine, na primjer, drugom vlasniku, preporučujemo vam da se upoznate sa zakonodavnim okvirom, koji pruža niz vrijednih smjernica po ovom pitanju. Brojčani članak, koji se nalazi u Građanskom zakoniku Ruske Federacije, opisuje suštinu ugovora i obaveze strana koje zaključuju dokument.
Ako stan nije u vlasništvu jednog vlasnika, već više njih istovremeno vrijedi obratiti pažnju na isti kod. Ovaj zakonodavni akt obavještava prodavatelja i kupca o pravilima prijenosa i primanja udjela u imovini.
Takođe navodi slučajeve i period kada drugi članovi sa pravom vlasništva mogu da se obrate sudu i dobiju slučaj radi uklanjanja vlasništva od kupca. Od 2016. godine stupio je na snagu zakon prema kojem takav dokument o kupoprodaji dionica vrijedi tek nakon ovjere notara.
Moguće je sklopiti ugovor o kupoprodaji stana u dionicama, i samostalno i uz pomoć notara. Ako pojedinci odluče sami sastaviti dokument, tada ovaj proces neće zahtijevati ulaganje sredstava, što je svakako pozitivan aspekt.
Međutim, ne mogu sve strane u transakciji koje kupuju ili prodaju pravilno sklopiti ugovor u skladu sa svim važećim zakonima, a također uzeti u obzir sve potrebne nijanse. Tada se prodavatelj i kupac suočavaju s takvim nedostatkom kao što je gubitak pravne snage dokumenta i nevažnost transakcije.
Treba napomenuti da postoje mnoge prednosti u slučaju kontaktiranja službenog lica ovlaštenog za svjedočenje i sastavljanje ne samo dokumenata o kupoprodaji nekretnine, već i niza drugih papira. Javni beležnik će samostalno proveriti verodostojnost dostavljenih podataka, upoznati sve strane u transakciji sa njihovim pravima i obavezama, pri čemu će od njih uzeti pismenu potvrdu, a takođe će se uveriti i u njihovu poslovnu sposobnost.
Nakon toga, notar koji ima pravo pristupa državnom registru će u njega unijeti ugovor. Ako želite potrošiti minimalno truda i vremena, preporučujemo da se obratite notaru. Ali vrijedi zapamtiti da kvalificiran i iskusan zaposlenik zahtijeva znatnu naknadu za svoje usluge.
Ako sami želite sastaviti dokument o prodaji i kupovini imovine u zajedničkom vlasništvu, morate uzeti u obzir sve zahtjeve zakona. U skladu s utvrđenim odredbama sporazuma, čiji je službeni oblik slobodno dostupan, pružaju se sljedeći podaci:
ZA REFERENCIJU! Udjele u stanu osigurava fizičko lice koje ih je prodalo od trenutka kada su upisane u državni registar pa sve do potpune uplate ().
Nakon sastavljanja dokumenta, svakako se obratite notaru kako biste provjerili njegovu autentičnost, zabilježili u Rosreestr prava na stan i osigurali ga.
Ugovor o kupoprodaji nekretnina je multilateralna transakcija, čije strane mogu biti i pojedinci (građani) i pravna lica (organizacije) različitih organizacionih i pravnih oblika.
Prema ugovoru o prodaji nekretnine (ugovor o prodaji nekretnine), prodavatelj se obvezuje prenijeti u vlasništvo kupca zemljište, zgradu, građevinu, stan ili drugu nekretninu, a kupac se obvezuje prihvatiti nekretninu i za to platiti određeni iznos novca (cijenu).
Ugovor o kupoprodaji nekretnine stupa na snagu i postaje obavezujući za strane od trenutka njegovog zaključenja. Ovaj trenutak je potpisivanje ugovora stranama koje odražavaju sve materijalne uslove transakcije.
Za ugovore o kupoprodaji nekretnina bitni su uvjeti o predmetu ugovora (otuđeni objekt nekretnine), o njegovom sastavu i stanju (kvaliteti), njegovoj lokaciji, postupku i vremenu prijenosa na kupca, dana cijenu, postupak i uslove plaćanja, o pravima trećih strana na predmetu ugovora, uklj. i prava boravka u otuđenom stanu.
Osim toga, bilo koja od strana u ugovoru može odrediti uslove koji su za nju značajni i u pogledu kojih se mora postići sporazum.
Bilješka: Ako je prije zaključenja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine između stranaka sklopljen predugovor o kupoprodaji tog objekta, tada se glavni ugovor o kupoprodaji mora zaključiti na uslovi. predviđeno predugovorom. U isto vrijeme, strane u sporazumu imaju pravo promijeniti uvjete prethodnog sporazuma prema vlastitom nahođenju, nakon što su prethodno postigle dogovor o meritumu promjena izvršenih u sporazumu.
Ugovor o kupoprodaji nekretnina zaključuje se u pisanom obliku (jednostavnom ili ovjerenom) sastavljanjem jednog dokumenta koji potpisuju strane. Nepoštivanje forme ugovora o prodaji nekretnine povlači za sobom njegovu ništavost.
Do jula 2016. zakonodavstvo Ruske Federacije predviđalo je mogućnost sklapanja ugovora o prodaji nekretnina u bilo kojem obliku, u jednostavnom pisanom obliku i putem javnog bilježnika, ostavljajući izbor između ova dva oblika prema diskrecionom pravu stranaka ugovor.
Ovo se promijenilo od jula 2016. Trenutno zakonodavstvo Ruske Federacije predviđa popis uslova pod kojima se ugovor o kupoprodaji nekretnine mora zaključiti u notarskoj formi.
Ove transakcije podliježu obaveznom ovjeri kod javnog bilježnika:
1. Transakcije otuđenja dionica u pravu zajedničkog vlasništva na nekretninama, uključujući i one kada svi učesnici u zajedničkom vlasništvu otuđuju svoje dionice u jednoj transakciji.
Izuzetak od ovog pravila su transakcije u vezi sa imovinom koja čini zajednički investicioni fond ili stečene radi uključivanja u zajednički investicioni fond, kao i transakcije otuđenja zemljišnih udjela.
2. Transakcije koje se odnose na raspolaganje nepokretnom imovinom pod uslovima starateljstva, kao i transakcije otuđenja nepokretne imovine koja pripada maloljetnom građaninu ili građaninu koji je priznat kao ograničeno poslovno sposoban.
Bilješka: gore navedena pravila primjenjuju se na slučajeve plaćenog i besplatnog otuđenja nekretnine, tj. i za kupoprodajne transakcije i za barter ili donacije.
Ovjera transakcije označava provjeru zakonitosti transakcije, uključujući i to da li svaka od strana ima pravo da je izvrši, a vrši je bilježnik ili službeno lice koje ima pravo izvršiti takvu javnobilježničku radnju na način propisan zakon o notarima i notarskim aktivnostima.
Ovjera transakcije vrši se notacijom ovjere ugovora o kupoprodaji nekretnine. Prije nego što upiše ovjeru, notar utvrđuje identitet građana koji su se prijavili za javnobilježničku radnju (na temelju putovnice), provjerava njihovu poslovnu sposobnost i ovlaštenja za dovršetak transakcije, provjerava vlasništvo otuđene nekretnine nad prodavac.
Javni beležnik je dužan da stranama u transakciji naglas pročita tekst ugovora o kupoprodaji nekretnina, dužan je da objasni značenje i značaj ugovora koji treba zaključiti, kao i da proveri da li je sadržaj ugovora prodaja nekretnina odgovara stvarnim namjerama stranaka i nije u suprotnosti sa zahtjevima važećeg zakonodavstva.
Ugovor o kupoprodaji nekretnina, koji podliježe obaveznom notarizaciji, potpisuju strane samo u prisustvu notara.
Postojeća pravila o obaveznom notarskom ovjerenju gore navedenih transakcija ne sadrže zahtjeve da ugovor o kupoprodaji nekretnine mora sastaviti notar u notarskoj kancelariji. Strane imaju pravo da samostalno sastave nacrt sporazuma, uključujući sve one uslove koje smatraju potrebnim.
U slučaju da nacrt ugovora sastavi notar (notarski pomoćnik), stranke nisu obavezne da bezuvjetno prihvate i potpišu standardni (predložak) tekst ugovora. Do potpisivanja ugovora i stavljanja notarske oznake ovjere, stranke imaju pravo dati svoje prijedloge i želje da u nacrt ugovora uključe sve one uslove koje smatraju potrebnim.
Za obavljanje javnobilježničke radnje naplaćuje se državna pristojba ili bilježnička tarifa u iznosu utvrđenom Poreskim zakonikom Ruske Federacije i osnovama zakonodavstva Ruske Federacije o bilježnicima, kao i naknada za pružanje pravnih i tehničkih usluga. Naplata dažbina i tarifa vrši se uzimajući u obzir specifičnosti utvrđene zakonodavstvom Ruske Federacije. Osobe koje u skladu sa zakonom uživaju beneficije, plaćaju državnu taksu i bilježničku tarifu u smanjenom iznosu ili ih uopće ne plaćaju.
Transakcije koje ne spadaju u gornja ograničenja i dalje se mogu obaviti jednostavnim pisanjem.
Jednostavan pisani oblik transakcije uključuje sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnina od strane ugovornih stranaka same ili za to posebno angažirane treće strane - advokata, advokata, agencije za nekretnine itd. itd. Istovremeno, tekst ugovora niko ne ovjerava, a ovlasti za dovršetak transakcije i dostupnost potrebnog skupa dokumenata za otuđeni objekt nekretnine provjeravaju strane samostalno ili uz uključivanje odgovarajućeg specijaliste.
Provjeru zakonitosti i valjanosti ugovora o kupoprodaji nekretnine, sastavljenog u jednostavnom pisanom obliku, vrši tijelo koje registruje prijenos vlasništva otuđenog objekta nekretnine. Trenutno je takvo tijelo Rosreestr - Savezna služba za državnu registraciju, katastar i kartografiju.
Ugovor o kupoprodaji nekretnine mora jasno naznačiti i detaljno opisati predmet transakcije, tj. otuđeni objekt nekretnine. Prilikom sastavljanja kupoprodajnog ugovora potrebno je navesti sve podatke koji vam omogućuju da definitivno i nedvosmisleno utvrdite nekretninu koja je podložna prijenosu na kupca prema ugovoru, uključujući podatke koji određuju lokaciju nekretnine na odgovarajuću zemljišnu parcelu ili kao dio druge nekretnine.
U nedostatku ovih podataka u kupoprodajnom ugovoru, smatra se da se stranke nisu dogovorile o stanju nekretnina koje će se prenijeti na kupca, pa se shodno tome ugovor o kupoprodaji ne razmatra zaključeno.
Prilikom opisa otuđenog objekta nekretnine (stan, stambena zgrada, zemljište) u ugovoru o kupoprodaji potrebno je navesti punu adresu lokacije objekta, uključujući naziv regije (regija, teritorij), naziv grada, ulice (trake), kućni broj (zgrada, slovo) i broj stana (ako ih ima), kao i katastarski ili uslovni broj otuđenog objekta nekretnine.
Osim toga, potrebno je navesti ukupnu i stambenu (ako postoji) površinu objekta, broj i naziv postojećih stambenih i pomoćnih prostorija, prisutnost balkona, podruma, potkrovlja, ukupan broj katova objekta i glavnog materijala zidova objekta, kao i površinu zemljišne parcele na kojoj je otuđen objekt nekretnine i njegovu namjenu.
Ako je predmet transakcije stan u višespratnoj zgradi, tada osim naznake ukupnog sprata zgrade morate navesti i kat na kojem se nalazi otuđeni stan.
Gornji skup podataka o postavkama koji karakteriziraju otuđeni objekt nekretnine minimalno je potreban i dovoljan za kupoprodajnu transakciju, međutim, strane u ugovoru mogu sklopiti ugovor s detaljnijim opisom otuđenog objekta nekretnine, uključujući uključuju detaljan opis dostupnih komunalnih usluga, pomoćnih prostorija, specijalizirane opreme, uređenja interijera itd.
Detaljan opis stanja nekretnine omogućava vam da u ugovoru o kupoprodaji preciznije zabilježite kvalitetu otuđenog objekta nekretnine koji je podložan prijenosu na kupca. Naravno, detaljan opis nekretnine povećava volumen teksta kupoprodajnog ugovora, potvrde o prihvatu objekta i drugih srodnih dokumenata, ali zakon ne utvrđuje nikakvo ograničenje za broj stranica u ugovor o kupoprodaji nekretnine.
Osim toga, prema općem pravilu utvrđenom Građanskim zakonikom Ruske Federacije, stranke su slobodne zaključiti sporazum i odrediti uvjete sporazuma prema vlastitom nahođenju, osim onih uvjeta koji su obavezni za ovu vrstu ugovora ( bitni uslovi utvrđeni zakonom). Na osnovu ove odredbe, strane imaju pravo da u ugovor uključe detaljan opis uslova ugovora u bilo kojoj količini.
Opis otuđenog objekta nekretnine dat u ugovoru o kupoprodaji nekretnine mora u potpunosti biti u skladu sa podacima iz katastarskog pasoša ovog objekta. Svako odstupanje u opisu nekretnine sa stvarnim katastarskim podacima može dovesti do obustave ili odbijanja u državnoj registraciji prenosa vlasništva nad ovim objektom na kupca.
Ugovorom o prodaji zgrade, građevine ili druge nekretnine, kupac se istovremeno s prenosom vlasništva nad takvom nekretninom prenosi na zemljište koje se nalazi na toj nekretnini i potrebno za njeno korištenje.
U slučaju da je prodavatelj vlasnik zemljišne parcele na kojoj se nalazi nekretnina za prodaju, pravo vlasništva na zemljištu koje se nalazi na takvoj nekretnini i potrebno za njeno korištenje prenosi se na kupca, osim ako nije drugačije određeno po zakonu.
Prodaja nekretnina koje se nalaze na zemljištu koje ne pripada prodavaču po pravu vlasništva dopušteno je bez pristanka vlasnika ove parcele, ako to nije u suprotnosti sa uvjetima za korištenje takve parcele utvrđenim zakonom ili ugovorom .
Kada se takva nekretnina proda, kupac stječe pravo korištenja odgovarajuće zemljišne parcele pod istim uvjetima kao i prodavatelj nekretnine.
Ugovorom o kupoprodaji nekretnine mora se utvrditi cijena ove nekretnine. Cijena otuđenog objekta nekretnine utvrđuje se dogovorom stranaka u ugovoru i u budućnosti po pravilu ne podliježe promjenama. Promjena cijene nakon zaključenja ugovora dopuštena je u slučajevima i pod uslovima utvrđenim ugovorom ili zakonom. Na primjer, ako prodavatelj prenese na kupca nekretnine neodgovarajuće kvalitete.
U nedostatku uvjeta o cijeni nepokretnosti koji su strane ugovorile u pisanom obliku u kupoprodajnom ugovoru, smatrat će se da ugovor o njegovoj prodaji nije zaključen.
Prilikom sastavljanja ugovora o prodaji nekretnina, stranama u transakciji se savjetuje da navedu stvarnu cijenu otuđene imovine, tj. točno novčani iznos koji kupac prenosi prodavatelju za plaćanje nekretnine koju kupuje.
Podcjenjivanje stvarne cijene otuđene nekretnine u kupoprodajnom ugovoru pod izgovorom smanjenja poreza itd., Može imati negativne posljedice za strane u ugovoru, posebno za kupca.
U slučaju bilo kakvih pravnih problema i odbijanja državne registracije prijenosa vlasništva na kupca, ili priznavanja zaključene kupoprodajne transakcije nevažećom nakon registracije prijenosa prava, kupac se može suočiti sa situacijom u kojoj će vratio novac koji je uplatio u smanjenom iznosu, tj. samo iznos koji je naveden u ugovoru o kupoprodaji nekretnine.
Prisutnost dodatnog računa za prijenos novca od strane kupca u iznosu većem od onog navedenog u kupoprodajnom ugovoru može pomoći kupcu da sudskim putem nadoknadi nedostajući iznos novca od nesavjesnog prodavatelja, ali konačna odluka o ovo pitanje će riješiti sud. A odluka suda, kao što znate, unaprijed je nepredvidiva.
Osim ako zakonom ili ugovorom o prodaji nekretnine nije drukčije određeno, cijena zgrade, građevine ili druge nepokretne imovine koja se nalazi na zemljištu utvrđenom na njoj uključuje cijenu odgovarajućeg dijela zemljišne parcele prenesene ovom nepokretnom imovinom ili pravo na to.
Kako bi se optimiziralo oporezivanje i izbjeglo dvostruko tumačenje, prilikom sastavljanja kupoprodajnog ugovora preporučuje se istaknuti cijenu zgrada (građevina) i cijenu zemljišta na kojem se nalaze.
Ugovorne strane imaju pravo da ugovorom o kupoprodaji nekretnine utvrde bilo koji red, rok i način plaćanja otuđene nekretnine koji im odgovara.
U praksi se često koriste opcije plaćanja koje se fokusiraju na dva glavna pravno značajna događaja: prenos nekretnine na kupca i državna registracija prenosa vlasništva na nekretnini na kupca.
Najčešće se plaćanje odvija u dvije faze: kupac plaća dio novčanog iznosa prilikom prijenosa imovine na njega (ili odmah nakon toga), a preostali dio novčanog iznosa kupac plaća nakon državne registracije prenos vlasništva. Tako se kupci osiguravaju od mogućih skrivenih problema koje nisu mogli identificirati u fazi pripreme transakcije.
Strane u sporazumu mogu se međusobno poravnati i u gotovini (bez ograničavanja iznosa) i putem bankovnog transfera.
U slučaju poravnanja u gotovini, činjenica plaćanja koju je izvršio kupac evidentira se odgovarajućom potvrdom prodavca ili njegovog predstavnika. Račun od kupca potpisuje prodavac (njegov zastupnik) i prenosi kupcu na čuvanje.
Ako transakciju u ime prodavatelja zaključi zastupnik po punomoći, tada se kupac mora pobrinuti da predstavnik prodavatelja ima ovlaštenje primiti novac od prodavatelja kao plaćanje otuđene nekretnine.
Ovlaštenje za primanje ovih sredstava mora biti navedeno u ovjerenom punomoćju prodavača. U pravilu, sva ovlaštenja potrebna za zaključivanje ugovora o kupoprodaji nekretnine prodavatelj navodi u jednom punomoćju.
Potvrda o primitku novca može se sastaviti u jednostavnom pisanom obliku, bez obzira na to da li transakcija za koju je novac uplaćen potpada pod obaveznu javnobilježničku ovjeru.
Zakon ne utvrđuje nikakve posebne zahtjeve u obliku i sadržaju za potvrdu o primanju novca, osim minimalnog - ovaj dokument mora biti u pisanoj formi i sadržavati podatke o činjenici prijenosa novca (ko, kome, kada, koliko i za šta).
Prema sporazumu strana u ugovoru, tekst potvrde može sadržati spisak svjedoka koji su bili prisutni pri prijenosu novca i koji svojim potpisom u dokumentu dodatno potvrđuju činjenicu da je kupac prenio novac prodavcu.
U slučaju bezgotovinskih poravnanja, kupac vrši uplatu putem bankovnog transfera odgovarajućeg novčanog iznosa na prethodno dogovoreni bankovni račun prodavatelja, čiji se detalji mogu navesti izravno u ugovoru o kupoprodaji nekretnine ili u dodatni sporazum stranaka. U ovom slučaju, činjenica plaćanja evidentira se putem bankovnog naloga za plaćanje sa oznakom banke na izvršenju naloga.
Uz bilo koji način plaćanja, strankama se u relevantnim dokumentima koji potvrđuju plaćanje savjetuje da jasno naznače svrhu plaćanja - plaćanje za takav i takav otuđeni objekt nekretnine. Time će se eliminirati moguća neslaganja (neslaganja) između strana po pitanju pravilnog izvršavanja kupca njegove obaveze plaćanja za kupljenu nekretninu.
Prijenos nekretnine od strane prodavatelja i njegovo prihvaćanje od strane kupca obavljaju se prema ugovoru o prijenosu potpisanom od stranaka ili drugom dokumentu o prijenosu. Akt o prihvatanju i prijenosu otuđenog objekta nekretnine sačinjen je u jednostavnoj pisanoj formi, bez obzira na to da li ugovor po kojem se prenosi nekretnina potpada pod obaveznu javnobilježničku ovjeru.
Često se morate baviti podjelom imovine na dionice. A takvim se dionicama, u slučaju vlasništva na osnovu vlasništva, može raspolagati: otuđiti, pokloniti, dati u zakup, prodati. Za zaključivanje ugovora o kupoprodaji udjela u stanu nisu potrebna posebna, posebna znanja, osim onih koja su neophodna za zaključivanje standardnog ugovora.
Pruža vam se prilika sastaviti kupoprodajni ugovor za 1/3 stana samostalno, bez pribjegavanja uslugama stručnjaka. Pomoći će vam naš proizvođač ugovora u kojem morate odgovoriti na određena pitanja i popuniti potrebne podatke. Nakon toga će odmah biti spremno kupoprodajni ugovor za 1/3 stana, uzorak koje sa svojim podacima možete preuzeti, odštampati, potpisati i poslati na registraciju.
U preambuli treba navesti datum i mjesto transakcije. Kolona "zabave" mora se tretirati s posebnom pažnjom. S obzirom da je predmet ugovora prodaja i otkup 1/3 dijela stana, obaveza je bilateralna.
Ako kupac proda 1/3 dionica, preostale 2/3 su u vlasništvu drugih. Stoga ove osobe imaju pravo prvenstva na kupovinu. U tom se slučaju prodavatelj obvezuje u pisanom obliku ponuditi suvlasnicima stana da otkupe njihov udio s opisom svih uvjeta transakcije; ako odbiju kupnju, suvlasnici moraju dostaviti pisani dokument o odbijanje ponude i da se ne protive prodaji drugim ljudima. Važna tačka! Kada nudite kupovinu suvlasnicima i drugima, uvjeti transakcije moraju biti isti.
U koloni "stranke" prezime, ime, patronim, adresa stvarnog prebivališta, adresa registracije, kao i podaci o pasošu: serija, od koga i kada je izdata. Ako interese stranaka zastupaju osobe putem punomoći, potrebno je navesti njihove podatke i dokumente na osnovu kojih djeluju.
Navedeno je koja imovina se prenosi. Detaljan opis stana: adresa lokacije, ukupna i stambena površina, spratnost, broj soba. Također, treba napomenuti ko je vlasnik stana i na osnovu kojeg dokumenta.
Važna tačka u ugovoru o prodaji 1/3 stana je prisustvo ili odsustvo ograničenja prava. U slučaju da je stan koji se prodaje uhapšen, pod hipotekom ili učestvuje u zakupu, prodavac je dužan obavijestiti kupca, u protivnom kupac može zahtijevati raskid ugovora.
Potrebno je navesti iznos koji se kupac obavezuje prenijeti prodavatelju prilikom kupovine stana, uključujući PDV i u kojoj valuti. Osim toga, ako su se stranke dogovorile o postupku plaćanja na rate ili s odgođenim plaćanjem, tada bi učestalost plaćanja trebala biti navedena s naznakom iznosa.
Također, ako će kupac uplatiti iznos uplate na teret materinskog kapitala ili sredstava osiguranih hipotekom, tada je potrebno navesti da će prodavatelj stan založiti prije plaćanja u cijelosti.
Kako ne biste sastavili prijenosni ugovor odvojeno od ugovora, sve uslove možete navesti u samom ugovoru. U ovom slučaju napominje se da je kupac pregledao stan prije potpisivanja ugovora, nisu uočeni nedostaci i nedostaci koji ometaju namjeravanu upotrebu. Također, naznačeno je ko je u trenutku zaključenja ugovora naveden na registracionom računu u stanu i pregovara o troškovima koji su povezani sa registracijom transakcije.
U slučaju kršenja ili neispunjenja strana ugovornih obaveza, u ugovoru se mogu navesti mjere koje se na njih primjenjuju. Navedena je kazna za svaki kalendarski dan kašnjenja u plaćanju, kao i kazna ako prodavac ne preda stan kupcu na vrijeme.
Potrebno je navesti broj primjeraka u kojima je ugovor sastavljen. Kopije se dostavljaju svakoj od strana, kao i, na osnovu državnih organa, kojima će biti dostavljen ugovor o registraciji.
Sve promjene i mogućnost raskida ugovora moraju biti pismeno formalizirane u ugovoru, a također naznačiti kada kupac i prodavač mogu jednostrano raskinuti ugovor. Opcije predlaže dizajner.
