كوفاليفا. واحد Twokkin K.C. واحد
1 FGBOU VPO "جامعة أورلوفسكي الدولة الزراعية"
في اقتصاد السوق، تكون مسألة الإدارة العقارية الفعالة ذات صلة، والتي بدورها تسبب الحاجة إلى تحديد القيمة الحقيقية لكائن معين. تحلل المقالة النهج الكلاسيكية للتقييم العقاري. بناء على النتائج التي تم الحصول عليها، تم إثبات استخدام طريقة لحساب التعديلات بناء على طرق الحساب الإحصائية (تحليل الارتباط والانحدار) اقتصاديا مع تقييم المساحية لأولارض الأراضي.
قطعة أرض
تحليل ارتباط الارتباط
تعديل
سعر العرض
1. في أنشطة التقييم: FZ من الاتحاد الروسي في 29 يوليو 1998، رقم 135-FZ // سلبيات. نمت التشريعات. الاتحاد. - 2001.
2 - المعيار الفيدرالي للتقييم "مفاهيم الفكرة العامة ونهج التقييم ومتطلبات التقييم (FSO رقم 1)"، المعتمدة من قبل وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا رقم 256 المؤرخ 20 يوليو 2007 //. نمت التشريعات. الاتحاد. - 2001 - رقم 29. - فن. 3026.
4. gryaznova a.g.، فيدوتوفا أماه تقييم عقاري: البرنامج التعليمي - م: المالية والإحصاء، 2002. - 496 ص.
5. فريدمان J.، Orday N. تحليل وتقييم دخل العقارات. لكل. من الإنجليزية .. - م: القضية، 1997. - 480 ص.
6. تقييم الأعمال: كتاب مدرسي / إد. اي جي. م. م. Fedotova.-2nd إد.، بريرب. و أضف. - م: المالية والإحصاء، 2008. - 736 ص.
7. بتروف V.I. تقدير قيمة الأرض: البرنامج التعليمي / الخامس بتروف إد. ماجستير فيدوتوفا. - 4th ed.، بريرب. - م.: نوروس، 2012. - 264 ص.
يعد تعريف القيمة السوقية عملية تستغرق وقتا طويلا استنادا إلى تحليل العديد من العلاقات الاقتصادية الخارجية والمحلية للكائن العقاري. يعتمد حساب القيمة على تطبيق ثلاث نهج كلاسيكي للتقييم: التكلفة والمقارنة والمربحة، والنتائج التي تخضع لها للتنسيق النهائي.
من النهج المذكورة أعلاه إلى التقييم، فإن النهج المقارن في معظم الحالات يعكس بشكل كامل الحالة الحالية لهذه القطعة الحالية أو تلك القطاع السوقي من الكائن المقدر، وتذبذبات الملتحمة، وكذلك ميزان العرض والطلب. وفقا للفقرة 14 من FSO رقم 1، فإن النهج المقارن هو مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة كائن تقييم بناء على مقارنة كائن تقييم مع الأجسام - نظائر كائن التقييم فيما يتعلق بالأسعار المتاحة. الكائن - تجميلي لكائن التقييم لأهداف التقدير، يتم الاعتراف به كائن ككائن تقييم مماثل للخصائص الاقتصادية والمادية والتقنية وغيرها من الخصائص الرئيسية.
استخدام نهج مقارن يعني عددا من الشروط:
الكائن ليس فريدا؛
يجب أن تكون المعلومات حول نظائرها مفصلة قدر الإمكان، بما في ذلك شروط المعاملة؛
يجب أن تكون العوامل التي تحدد تكلفة المرافق التناظرية مشابهة لكائن التقييم.
يستند النهج المقارن إلى المبادئ التالية:
الاستبدال؛
توازن؛
العرض والطلب.
ينطوي النهج المقارن على تسلسل معين من الإجراءات ويشمل الخطوات التالية:
في مرحلة الدراسة في السوق، بما في ذلك تحليل الدولة والاتجاهات بشكل عام والجزء الذي ينتمي إليه الكائن المقدر. في هذه المرحلة، يتم الكشف عن كائنات الكائنات، أكثر مماثلة للمقدر.
تتضمن المرحلة التالية جمع وتحقق من دقة المعلومات حول عمليات البيع أو بيعها مؤخرا في كائن التقييم.
في المرحلة 3، يتم حسابها من خلال التعديلات على أسعار مبيعات نظائرها المختارة وفقا للفروق من كائن التقييم.
تعني المرحلة الأربعة الأخيرة تحديد قيمة كائن التقييم في نهج مقارن في عملية التفاوض على الأسعار المعدلة من نظائر الكائنات.
يجب أن تتعلق الكائنات المماثلة بقطعة واحدة ويتم تنفيذ المعاملة معها على الظروف النموذجية لهذا القطاع. المعايير الرئيسية لتحديد الكائنات التناظرية:
1. ملكية العقارات.
2. شروط تمويل المعاملة.
3. شروط البيع ووقت المبيعات.
4. الموقع.
5. الخصائص الفيزيائية.
لتحديد قيمة كائن التقييم في إطار النهج المقارن، يتم ضبط أسعار النظائر على الكائنات بسبب الاختلافات المتاحة في الخصائص. وفقا للفقرة 22 من FSO رقم 1 "عند إجراء التعديلات، يجب على المثمن أن يقدم وتثبت نطاق التعديل وإحضار تفسير ذلك بموجب الشروط التي تختلف فيها قيم التعديلات التي تم إدخالها".
هناك أنواع التعديلات التالية:
1. يتم إجراء تعديلات النسبة المئوية من خلال ضرب سعر بيع كائن تناظري أو وحدة المقارنة الخاصة به (جلسة) مع المعامل الذي يعكس درجة الاختلافات في خصائص كائن تناظري وكائن يقدر (PPR). إذا كان الكائن المقدر أفضل من التناظرية القابلة للمقارنة، فسيتم إضافة الأخير إلى الأخير، إذا كان الأمر سوءا - لأسفل.
2. التعديلات النقدية:
تقوم التعديلات المطلقة بتغيير سعر كائن مبيعا - تماثلي ككل للحصول على مبلغ معين فيه الفرق في خصائص كائن تناظري والكائن المقدر (الوسادة) المقدرة. يستخدم التعديل الإيجابي إذا كان الكائن المقدر أفضل من التناظرية القابلة للمقارنة، سلبية، إذا أسوأ؛
تقوم التعديلات النسبية بتغيير سعر وحدة مقارنة واحدة (جلسة) للحصول على مبلغ معين يتم تقدير الاختلافات في الخصائص (تحت).
هناك العديد من الطرق لحساب التعديلات في نهج مقارن: التجميع العام، الأساليب القائمة على تحليل المبيعات المقترنة، طرق الخبراء، الأساليب الإحصائية.
J. فريدمان و N. Orday في عمل "تحليل وتقييم الدخل العقاري" يؤدي طريقة التجميع العام. خصوصية هذه الطريقة هي أن التجمع العام يمكن استخدامه في السوق النشطة، حيث يمكن الكشف عن عدد كاف من المبيعات من أجل تضييق اختلاف السوق في السوق. تفترض هذه الطريقة وجود أشياء متجانسة نسبيا، لذلك قد يقرر المثمن عدم تقديم تعديلات فردية، ولكن لمقارنة الكائن المقدر ككل لتحديد، فمن الأفضل أو الأسوأ من كل كائنات قابلة للمقارنة. ثم، ضمن المجموعة المحددة، يتم التعديل التراكمي. هذا يزيل الحاجة إلى النظر بشكل منفصل في كل من خاصية يميز الممتلكات المقدرة من المرافق التناظرية. هذه الطريقة لديها قيود كبيرة، حيثما ينطبق فقط في حالة الكائنات المتجانسة، والتي تحدث في الممارسة نادرا ما يحدث.
الأساليب بناء على تحليل المبيعات المقترنة؛
طرق الخبراء للحساب والتعديلات؛
أساليب إحصائية.
بيع البخار هو بيع كائنين، من الناحية المثالية النسخة الدقيقة لبعضها البعض، باستثناء معلمة واحدة (الموقع، توافر الاتصالات، إلخ)، فإن وجود الفرق في سعر الكائنات. تسمح لك طريقة مبيعات الزوج بحساب التعديل على المميزة المذكورة أعلاه وتطبيقه على سعر البيع مقارنة بالكائن التناظري التناظرية. وبعد
إن أساس أساليب الخبراء لحساب وإجراء التعديلات هو الرأي الذاتي لخبير المثمن في مقدار الكائن أسوأ أو أفضل من نظير قابلة للمقارنة. أيضا، تنص طريقة الخبراء على تحليل البيانات الثانوية. وترد هذه البيانات في منشورات التقييم والشركات العقارية، وقرارات السلطات المحلية.
عادة ما يتم النظر في الطرق الإحصائية في سياق تطبيق تحليل الارتباط والانحدار. لا يمكن الحصول على معادلة الانحدار الشامل، الذي يأخذ في الاعتبار جميع عوامل التسعير، في الممارسة العملية، نظرا لزيادة عدد العوامل المؤثرة، فإن احتمال تعددية التعددية هي علاقة خطية بين متغيرين أو أكثر. نتيجة لذلك، تتوقف بعض معاملات الانحدار أن تكون ذات دلالة إحصائية. في الوقت نفسه، في بعض الأحيان اعتماد الارتباط رسمي، محروم من المعنى الاقتصادي.
فيما يتعلق بأراضي الأراضي، فمن المميزة أيضا أن مساحة الموقع فقط والمسافة إلى طريق موسكو الدائري (فيما يتعلق بسوق الأرض من منطقة موسكو)، جميع العوامل الأخرى هي معلمات نوعية. لذلك، فإن استخدام ترميز البيانات (المتغيرات الوهمية) يسبب صعوبات في الحصول على نموذج الانحدار الكافي.
من الأساليب المذكورة أعلاه لحساب التعديلات في نهج مقارن، غالبا ما يتم اختيار الطريقة بناء على المبيعات المقترنة وسيلة خبراء من حيث حساب تعديلات الأسعار من مرافق نظائرها في تحديد قيمة مؤامرات الأراضي.
لتنفيذ النهج إلى تقدير التكلفة من حيث مقارنة المبيعات، يتم تنفيذ الخطوات التالية:
دراسة السوق لمؤامرات الأراضي مماثلة واختيار الأكثر مماثلة للكائنات المقدرة؛
جمع وتحليل المعلومات حول كل كائن محدد لسعر العرض والخصائص الفيزيائية وموقع وشروط المعاملة؛
مقارنة الكائن المقدر مع وجود نظائر مختارة من أجل ضبط قيمتها أو استثناءها من قائمة مقارنة؛
تنسيق عدد من المؤشرات المصححة بقيمة الكائنات المقارنة وإخراج القيمة السوقية.
لحساب التعديلات (التعديلات)، يتم استخدام طريقة المبيعات المقترنة. بيع البخار هو بيع كائنين متطابقين لكل شيء تقريبا، باستثناء واحد، كقاعدة عامة، خصائص. كائنات بيع الوجه لا يجب أن تكون قابلة للمقارنة للكائن والنظرات التناظرية. علاوة على ذلك، من الضروري أن يتم الكشف عن بيع البخار في نفس قطاع السوق ككائن يقدر.
نتيجة لذلك، يتم تضمين كائنات الكائنات المحددة في جداول التعديل، حيث يتميز كل كائن تمثيلي بمجموعة من المؤشرات التي تم أخذها في الاعتبار عند تحديد قيمة كائن التقييم.
تم إجراء التعديل وفقا لقائمة معينة من عناصر المقارنة.
1. مقدار الحقوق المنقولة إلى مؤامرة الأرض.
2. التعديل على الظروف المالية.
3. التعديل على شروط البيع.
4. التكيف في تاريخ البيع.
يتم احتساب التصحيح في التاريخ كمتوسط \u200b\u200bقيمة نسبة السعر من مبيعات الزوجين للأشياء رقم 1 ورقم 2، رقم 3 ورقم رقم 4:
PD1 \u003d C1 / C2،
PD2 \u003d C3 / C4،
5. التعديل على سعر العرض.
يتم استخدام طريقة الخبراء لتحديد التعديل على سعر العرض. بناء على تحليل البيانات الثانوية، يتم ضبط سعر العرض كمتوسط \u200b\u200bقيمة النطاق الأكثر شيوعا.
6. تعديل حسب الموقع.
التعديل يأخذ هذا العامل في الاعتبار خلع النظائر المختارة من الطريق الدائري موسكو، وهي مهمة الموقع، وإمكانية الوصول إلى النقل، وسهولة المدخل، إلخ.
يتم احتساب ضبط الموقع كنسبة متوسط \u200b\u200bقيمة السعر داخل كل من النطاقات المحددة للكائنات رقم 1 ورقم 2، رقم 3 ورقم 4.
7. التعديل على الغرض المستهدف.
نظرا لأن الكائن المقدر وكل من كائنات نظائرها هي قطع أرض فئات الأراضي الزراعية للبناء القطري، فإن التعديل الخاص بهذا العامل لم يتم تقديمه.
8. التعديل على منطقة الكائن.
إذا لم يكن لدى الكائنات المحددة - النظير وكائن التقدير فروقا كبيرة في المربعات، فلن يتم تطبيق التعديل.
9. ضبط الاتصالات على الموقع.
نتيجة لتحليل السوق لمبيعات الأراضي، يتم اكتشاف اعتماد قيمة الأرض من توافر الاتصالات.
يتم احتساب تعديل الاتصالات بمثابة متوسط \u200b\u200bقيمة نسبة السعر من مبيعات الزوجين للأشياء رقم 1 ورقم 2، رقم 3، رقم 4، رقم 5، رقم 6:
PD1 \u003d C1 / C2،
PD2 \u003d C3 / C4،
PD3 \u003d C5 / C6،
حيث التعديل إلى تاريخ 1 و 2 زوج، على التوالي؛
ج سعر العرض 1 قدم مربع. كل من نظائره في الزوج.
وفقا للفقرة 22 في FSO رقم 1، يجب أن يوافق المثمن على نتائج ضبط قيم وحدات المقارنة للحصول على مرافق التناظرية المحددة. يجب أن يثبت المثمن مخطط تنسيق القيم المصححة لوحدات المقارنة والأسعار المعدلة للنظرات المرافق.
يتم تعيين حصة التسهيلات بناء على عدد التعديلات المقدمة. يجب أن تكون النسبة (الوزن المحدد) الكائن التماثلي يتناسب عكسيا مع عدد التعديلات المحرز. لحساب الكسور، يمكنك استخدام الصيغة:
حيث di هو وزن كل تناظرية؛
ي - عدد النظائر (من 1 إلى ي)؛
كي - عدد التعديلات لكل تناظرية.
يستند النهج المقارن إلى التقييم العقاري إلى معلومات عن المعاملات الحديثة مع أشياء مماثلة في السوق ومقارنة العقارات المقدرة مع نظائرها نظائرها. غالبا ما يستخدم هذا النهج ويعطي نتائج جيدة عند تقييم المرافق التي توجد معلومات موثوق بها حول أسعار المعاملات الممتازة للشراء والبيع أو على أسعار البيع.
للمقارنة بين كائن مماثل وكائن يقدر، يجب على المثمن تحديد التعديلات المحتملة بناء على الاختلافات في عناصر المقارنة. لحساب التعديلات، يتم تطبيق المثمنين أساليب كمية و / أو عالية الجودة.
طريقة المبيعات المقترنة هي طريقة واحدة لتحديد حجم التعديل لأي خاصية. وهي تتألف مقارنة وتحليل العديد من أزواج من المبيعات القابلة للمقارنة. مقارنة أسعار كائنات مبيعات الزوج، يمكنك حساب التعديل على الاختلافات المذكورة أعلاه التي يمكن تمديدها إلى كائنات أخرى من هذا الجزء السوقي.
يتم تفسير حدود تطبيق الطريقة من خلال تعقيد اختيار مرافق بيع الزوج، والبحث ودراسة عدد كبير من المعلومات.
تستخدم طريقة الخبراء أيضا على نطاق واسع في ممارسة التقييم في وجود معلومات موضوعية من مصادر موثوقة.
يتم استخدام طريقة حساب التعديلات استنادا إلى طرق الحساب الإحصائية (تحليل تراجع الارتباط) على نطاق واسع في تقييم المساحية لمؤامرات الأراضي. يتطلب استخدام هذه الطريقة لحساب التعديلات مجموعة بيانات موثوقة على نظائرها، وتحديد عوامل التسعير، وحدد النموذج وحساب معلماته، وأداء تحليل البيانات التي تم الحصول عليها، وتقييم جودة معادلة الانحدار. في الممارسة العملية، غالبا ما يواجه المثمن الوضع عند بناء معادلة الانحدار التي تلبي المعايير الإحصائية، لا تعمل على أساس قاعدة البيانات الحالية. كقاعدة عامة، من الضروري العودة إلى مرحلة الاختيار وترميز البيانات المصدر وعملية بناء الجودة والتحقق من جودة النموذج قبل الحصول على النتيجة المرجوة.
يتم استخدام نهج مقارن على نطاق واسع في البلدان التي لديها سوق أراضي متطورة، خاصة لتقييم قطع وأقسام الأراضي الحرة مع مباني سكنية فردية. يعتمد النهج المقارن على تنظيم ومقارنة المعلومات المتعلقة بأسعار بيع مؤامرات أرض مماثلة، I.E. على مبدأ الاستبدال.يفترض مبدأ الاستبدال أن المشتري الحكيم للأرض من أجل بيعه لن يدفع أكثر من تلك التي يمكن شراء الأرض في الموقع أو الخصوبة. لذلك، تعكس الأسعار المدفوعة مؤخرا للأشياء المقارنة القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية المقدرة:
مبدأ الاستبدال عائدات من حقيقة أن السوق مفتوح وتنافس أنه يتفاعل بعدد كاف من البائعين والمشترين الذين يتصرفون وفقا للدوافع النموذجي بعقلانية اقتصاديا ومصالحهم الخاصة دون أن تكون تحت ضغط خارجي. ومن المعتاد أيضا أن يتم شراء مؤامرة الأرض في شروط التمويل النموذجي لهذه السوق وتكون في السوق لفترة كافية من الوقت لتكون في متناول المشترين المحتملين.
يتضمن نهج مقارن في تقييم مؤامرة الأرض طريقة مقارنة المبيعات، وسيلة التخصيص وطريقة التوزيع.
تستخدم طريقة مقارنة المبيعات على نطاق واسع في البلدان التي لديها سوق أراضي متطورة، خاصة لتقييم قطع وأقسام الأراضي الحرة مع تطور نموذجي. مع هذه الطريقة، يتم تصميم القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية المقدرة من خلال تحليل أسعار السوق لمبيعات المناطق المماثلة.
في MSO، تتضمن طريقة مقارنة مبيعات قطع الأراضي مقارنة مباشرة بالممتلكات قيد النظر مع قطع أرض مماثلة له البيانات الفعلية حول أحدث المعاملات السوقية. على الرغم من أن المبيعات، إلا أن تحليل القوائم والأسعار المقدمة لمواقع مماثلة، والتي تنافس مع النظر فيها، يمكن أن تسهم في أفضل فهم السوق، وهي ذات أهمية أكبر.
بشكل عام، يأخذ نموذج حساب القيمة السوقية للمؤامرة الأرض المقدرة النموذج التالي:
مع p \u003d c، ± k؛ وبعد
حيث مع P هي القيمة السوقية للمؤامرة الأرض المقدرة؛ ج، - - سعر بيع قطعة أرض قابلة للمقارنة؛ ك، - - حجم تعديلات الأسعار من سعر البيع T "-Go للمؤامرة الأرضية القابلة للمقارنة.
تتضمن طريقة مقارنة المبيعات أربع مراحل:
تحديد المبيعات الحديثة للأشياء القابلة للمقارنة على الجزء ذي الصلة من سوق الأراضي؛
التحقق من المعلومات حول معاملات الأراضي؛
مقارنة بين المؤامرة الأرضية المقدرة بالمناطق المباعة في السوق وإدخال التعديلات، مع مراعاة الاختلافات بين المقدرة وكل من المجالات المقارنة؛
تحليل الأسعار المقدمة من نظائرها واشتقاق القيمة الإجمالية للقيمة السوقية للمؤامرة الأرض المقدرة.
المرحلة 1. حدد المبيعات الأخيرة للأشياء القابلة للمقارنة على الجزء ذي الصلة من سوق الأراضي. في المرحلة الأولى، تمت دراسة سوق الأراضي ويتم تجزئةه.
تجزئة السوق هي عملية تقسيم السوق إلى القطاعات، وجود خصائص مماثلة للأشياء والموضوعات.
للخصائص الأرضنموذجي لجزء السوق هذا، ينتمي:
الهدف واستخدام استخدام الأرض؛
المنقول الحقوق القانونية والقيود والخفيفة؛
الموقع (على سبيل المثال، في منطقة موسكو - خلع من الطريق الدائري موسكو ومكانة الاتجاه)؛
خصوبة في تقييم الأراضي الزراعية أو الغابات.
صفات موضوعنموذجي لهذا القطاع من سوق الأراضي، بما يلي:
الدافع الاستثمار؛
الملاءة الماليه؛
مصادر وأشكال التمويل؛
الأذواق وتفضيلات المشترين، إلخ؛
الوضع الاجتماعي القانوني (المجموعة الاجتماعية، نمط الحياة، التقاليد).
نتيجة ل تجزئة سوق الأراضييتم تخصيص قطع الأراضي التالية:
أرض غير متطورة؛
مؤامرات الأراضي من الجمعيات البلد والبستانية للمواطنين؛
الأرض تحت بيوت المباني السكنية الفردية؛
مؤامرات الأراضي المحلية للمباني السكنية متعددة الطوابق؛
مؤامرات الأراضي تحت كائنات العقارات الإيرادات: كراجات الأراضي وموقف السيارات،
الأرض تحت كائنات التجارة والطعام، والأرض تحت المناصب والمباني الإدارية؛
المؤامرات تحت مرافق الصناعة والتخزين؛
الأرض الزراعية.
يمكن تجزئة كل مجموعة محددة بمزيد من التفصيل في وجود معلومات السوق حول المبيعات. على سبيل المثال، يمكن تقسيم قطع الأراضي مع المباني السكنية متعددة الطوابق إلى 5 طوابق (لبنة، لوحة، بلوك)، 7 - منازل طابقية، 12 طابقا.
تقييم طريقة مقارنة المبيعات موضوعية في الحالات التي توجد فيها معلومات قابلة للمقارنة كافية عن المعاملات في السوق. لذلك، فإن الشرط الأكثر أهمية للتطبيق الناجح لهذه الطريقة هو الحفاظ على قاعدة البيانات بشأن المعاملات مع قطع الأرض.
لتراكم ومزيد من معالجة المعلومات المستخدمة بطاقات التسجيلفي هذه المعلومات حول المناطق التي تباع، يتم إدخال شروط وسعر المعاملة، يتم إدخال التعرض والبائعين والمشترين.
للمقارنة، يتم استخدام العديد من قطع الأراضي المباعة. مع الاختيار الصحيح يكفي من ثلاثة إلى خمسة نظائر.
المشكلة الرئيسية عند اختيار النظير هو المقارنةأولئك. قياس الامتثال للباعة وقياس قطع الأراضي. يجب أن تكون قابلة للمقارنة في العديد من العلامات، ولكن المعيار تنافسي. إذا كانت المناطق القابلة للمقارنة والمقدرة لا تنافس على شريحة واحدة من السوق، فهي لا تواجه نفس الطلب والاقتراحات، نتيجة لذلك، فإن نقل سعر البيع من كائن مقارنة على الأرض المقدرة يمكن أن يؤدي إلى تقديرات خاطئة وبعد
المرحلة 2. تحقق من المعلومات حول المعاملات مع قطع الأرض.في المرحلة الثانية، من الضروري تحديد المعلومات من أجل زيادة دقتها واستقبال التأكيد على أن المعاملات المثالية قد حدثت في ظروف السوق النموذجية. يجب تأكيد البيانات التي تم جمعها حول مبيعات قطع الأراضي المقارنة من قبل أحد المشاركين في المعاملة (من قبل المشتري أو البائع) أو الوسيط. BTI، العدل والعثور على المنظمات الأخرى إصلاح المبلغ الرسمي للمعاملة، ولكن لا تؤكد دقتها.
مصادر البيانات عن المعاملات مع الأرضربما:
دوائر التسجيل واللجان البرية الحضرية والمنطقة والقرى، حيث يتم تسجيل المعاملات مع قطع الأرض. على سبيل المثال، في تقييم المساغل لأرض المستوطنات، فإن هذا المصدر هو الشخص الرئيسي عند جمع المعلومات حول المعاملات ذات قطع الأراضي المشتركة والمتراكمة؛
ختم دوري. تسعير أسعار دورات الأراضي المباعة هي أسعار الاقتراحات أعلى من الأسعار الفعلية للمعاملات. في توصيات إرشادية لتحديد القيمة السوقية لأولارض الأراضي، تتم كتابتها أنه في غياب معلومات عن أسعار المعاملات مع قطع الأراضي، يسمح بسعر العرض.
أسعار مزادات الأراضي والمسابقات، التي تنحرف عن أسعار السوق إلى حد أكبر أو أقل، اعتمادا على تواتر السلوك. تستخدم هذه الأسعار في عملية تقييم المساكن للمستوطنات الأراضي؛
السعر التنظيمي للأرض، والذي يستخدم في بيع القسري القسري لأراضي الأراضي، لأنه وفقا لمرسوم حكومة الاتحاد الروسي "بشأن إجراء تحديد السعر التنظيمي للأرض" المؤرخ 15 مارس 1997 319، يجب أن يكون 75٪ من أسعار السوق لمؤامرات الأراضي النموذجية للغرض المناسب؛
شركات السمسار المتخصصة في المعاملات العقارية وشركات التقييم ومنظمات الائتمان الرهن العقاري والمصادر الأخرى.
في غياب أو عدم وجود بيانات عن أسعار المعاملات في مجال التقدير، من المستحسن استخدام المعلومات حول الأسعار التي تم إنشاؤها في مجالات أخرى مماثلة في خصائص التسعير مع إقليم التقييم.
بالإضافة إلى ذلك، عند اختيار كائن تناظري يسحب الانتباه إلى المؤشرات التالية:
أ) فترة نموذجية من التعرض هي الوقت الذي يجب خلاله بيع كائن العقارات في السوق؛
ب) استقلال مواضيع المعاملة. إذا كان المشتري والبائع في علاقات ذات صلة، أو يمثل ممثلون عن عقد وشركة تابعة، أو لديهم ترابط آخر، فإن سعر البيع سيكون غير طنيت. الأمر نفسه ينطبق على المعاملات ذات الكائنات أو التعهد المثقلة أو التزامات أخرى، إلى بيع ممتلكات القتلى؛
ج) الدافع الاستثماري، في المقام الأول في تقييم المناطق المبنية. يجب أن يكون لدى المستثمرين دوافع مماثلة، والأراضي التي تم شراؤها هي نفس الغرض. عند اختيار كائنات المقارنة، يجب التخلي عنها من تلك التي تغير بيع الغرض منها. على سبيل المثال، يتم استخدام مؤامرة أرض مع منشأة رياضية بعد البيع كموقف سيارات داخلي، أي بعد البيع يذهب إلى شريحة سوق أخرى.
لتحديد الاستخدام المحتمل لكائن التقييم، يجب أن تؤخذ معايير تقسيم المناطق واستخدام المسموح بها في الاعتبار. إذا كانت كائنين في مناطق مختلفة تستبعد استخدامهم المتماثلين، فلا يمكن اعتبارها قابلة للمقارنة.
المرحلة 3. مقارنة المؤامرة الأراضي المقدرة بالمناطق المباعة في السوق وإدخال التعديلات، مع مراعاة الاختلافات بين المقدرة وكل من المواقع القابلة للمحاملة. إلى أي مدى تختلف مؤامرة الأراضي المقدرة عن المنطقة المماثلة، يجب ضبط سعر الأخير لتحديد السعر الذي يمكن بيعه إذا كان لديه نفس الخصائص مثل المنطقة المحددة. عند ضبط أسعار المبيعات الفعلية للكائنات المقارنة، يتم التعديلات في سعر منطقة مماثلة. في الوقت نفسه، من الضروري الإجابة على السؤال، من أجل السعر الذي سيتم بيع مؤامرة الأرض القابلة للمقارنة إذا كان لديه نفس الخصائص مثل المنطقة المقدرة. عندما تكون مؤامرة أرض مقارنة أدنى من المنطقة المقدرة، يجب زيادة سعر البيع الفعلي الأول إلى هذا الحجم، والذي سيتم بيعه، امتلاك خصائص أعلى للأرض المقدرة للأراضي.
يتم التعديلات مع مراعاة كيفية تقدير هذه الاختلافات من قبل المشتري النموذجي في السوق. لذلك، فإن أي خاصية محددة ليست بالضرورة أكبر قدر ممكن على خلقها أو تصفيته، بل ما يضيف إلى القيمة الإجمالية لكائن العقارات.
يمكن إجراء تقييم مؤامرة الأرض بالمقارنة مع الأجزاء الأخرى المباعة من الأرض بطريقتين:
عناصر المقارنة؛
باستخدام وحدات المقارنة.
طريقة مقارنة العناصر.تسمى عناصر المقارنة خصائص الأراضي وظروف المعاملات التي تؤثر على قيمة سعر البيع.
بالنسبة لأفضل منظمة لعملية المقارنة، يوصى بإجراء إجراءات قياسية لتحليل عناصر المقارنة. عند مقارنة مؤامرات الأراضي، يوصى بالنظر في العناصر التالية.
تكوين حقوق الملكية المنقولة.يتم التعديل في عبء حقوق المشتري عن طريق الإيجار الرئيسي أو الإيجار طويل الأجل. قد تؤخذ أيضا قيود التخطيط القانوني والحضري في الاعتبار حسب نوع الاستخدام وتطوير الأرض.
شروط التمويل معاملات الشراء والبيع.يجب إجراء جميع المدفوعات حول مبيعات مماثلة نقدا دون توافر شروط التمويل الخاصة (المعاوضة، فواتير المدفوعات، المقايضة). يعتمد حساب التعديلات على شروط التمويل على جوهر الترتيبات المالية، في كثير من الأحيان التعديلات على شروط البيع وشروط التمويل مجتمعة.
نموذجي هي الخيارات التالية للحسابات:
أ) حساب المشتري مع البائع على حساب الأموال الخاصة وعلى تاريخ البيع. في هذه الحالة، التعديل غير مطلوب؛
ب) الحصول على قرض المشتري في بنك لشراء كائن عقاري. في هذه الحالة، للتعديل من سعر البيع، فإن مقدار الفائدة بالنقاض النقدية متساو؛
ج) تمويل البيع وبيع معاملة كائن العقارات من قبل البائع نفسه، أي توفير قرض الرهن العقاري للمشتري. لضبط هذه الظروف، يمكنك تطبيق خصم التدفقات النقدية لقرض الرهن العقاري (المدفوعات الدائمة والدفع الكرة) مع سعر الفائدة في السوق. في الوقت نفسه، من الضروري مراعاة أن المشتري يمكن أن يبيع الكائن حتى نهاية فترة القرض، وبالتالي يمكن تخفيض فترة القرض لأغراض الخصم.
في الحالة التي يتم فيها توفير قرض الرهن العقاري بموجب سعر الفائدة أسفل السوق، يتم تحديد قيمتها الحالية من خلال خصم المدفوعات الشهرية بسعر الفائدة في السوق خلال فترة القرض.
الشروط المطلوبة للتعديل هو توافر بيانات السوق الكافية والبيانات حول الظروف المالية للمعاملة. إذا كان هناك بيانات موثوقة، فإن الجهاز الرياضي يسمح لك بالحصول على قيمة تعديل دقيقة.
تشمل شروط التمويل أيضا تعديل الدفع النقدية، إذا كان الأمر غير موجودا، يساوي عمليات نقل الأموال من النقد النقدية إلى النقد.
شروط البيع.التعديل على عنصر المقارنة هذا يعكس:
أ) العلاقات غير التقليدية بين البائع والمشتري (ذات الصلة، والأعمال التجارية)؛
ب) الوعي غير المكتمل، حاجة ملحة مقابل المال والظروف القسرية الأخرى، التي يتخذها البائع والمشتري قراراتهم المتعلقة ببيع أو شراء مؤامرة أرضية؛
ج) معرض معرض غير أطيب في السوق (بيع في ظروف الإفلاس).
الصعوبات هي تحديد الدوافع غير التقليدية للمعاملة، والظروف الصعبة التي يمكن أن تكون فيها أحد أطراف الصفقة، وفي تحديد حجم التعديلات. بشكل عام، يتم تعريف التعديل على أنه الفرق بين القيمة السوقية للكائن العقاري دون أي انحرافات لنداء المعاملة وقيمة بيع الكائن العقاري القابل للمقارنة مع الدوافع غير التقليدية التي كشفت عن الاستحواذ لها.
في حالة الشروط المشتبه فيها غير السوقية للبيع، يجب اعتبار هذه المؤامرة الأرضية بيع قابلة للمقارنة بعناية فائقة أو حتى تستبعدها من قائمة كائنات المقارنة.
وقت المبيعات.عند مقارنة تاريخ التقييم بتاريخ بيع نظائره، فإن التغيير في أسعار مؤامرات الأراضي للفترة بين هذه المواعيد نتيجة للتذبذب الموسمي والدولي، وكذلك التضخم محدد. إن المؤشر الأمثل لتغيرات الأسعار في السوق هو إعادة البيع من نفس الكائن مع المعايير الفيزيائية والاقتصادية الدائمة. في غياب هذه البيانات، يجب عليك استخدام بضع مبيعات من المجالات القابلة للمقارنة المتماثلة في السوق نفسها تختلف فقط في تاريخ البيع. عادة ما يتم قياس التغيير في ظروف السوق كنسبة مئوية من الأسعار السابقة.
الموقع والبيئة.الموقع هو عنصر مهم للغاية في مقارنة المبيعات القابلة للمقارنة، فإنه يحدد التأثير على قيمة المؤامرة الأرضية للعوامل "الخارجية" المرتبطة بموقع معين. يطلب تعديل الموقع عند الاختلاف الموقع الجغرافي لكائن المقارنة من موضع كائن التقييم. التعديل على الموقع يؤثر بشكل كبير تماما على تكلفة المنطقة المقدرة.
عند مقارنة موقع المؤامرات، يتم تحليل تأثير البيئة على القدرة التنافسية للمناطق في السوق في العوامل الجسدية والاجتماعية والاقتصادية وغيرها من العوامل.
إذا كانت المنطقة القابلة للمقارنة في نفس المنطقة كما تم تقييمها، فلن يتم إجراء التعديلات. في حالات نادرة، عندما يقع الموقع على مشارف المنطقة والأثناء العوامل المواتية أو السلبية تؤثر عليه، لا يؤثر أي منها على المنطقة المقدرة، من الضروري تعديلها.
إذا كانت المنطقة القابلة للمقارنة في منطقة أخرى، فمن الضروري تحليل الاختلافات المحتملة بين هذه المجالات. عند حساب قيمة التعديل، من الضروري مراعاة الاستخدام المسموح به للأرض. على سبيل المثال، مع المباني السكنية، تؤخذ العوامل مثل إمكانية الوصول إلى النقل والهندسة والبيئة والكمية في الاعتبار.
عادة ما يتم التعبير عن حجم التعديل إما بالصطلحات النقدية أو في شكل مصلحة. يتم استبعاد حجم التعديل من أفضل تحليل المبيعات المقترنة. عند تقييم مؤامرات الأراضي المتراكمة، يعكس تعديل الموقع الفرق في قيمة الأرض خصائص موحدة.
الخصائص البدنية.في عملية المقارنة، يتم اكتشاف الاختلافات البدنية الرئيسية فقط وتم النظر فيها (المساحة، التكوين، الإغاثة، المناظر الطبيعية)، في حين أن التفتيش الشخصي لكل من قطع الأراضي القابلة للمقارنة أمر ضروري. يتم التعديل الأكثر دقة لسعر بيع نظائره إلى الاختلافات في الخصائص الفيزيائية من خلال طريقة ارتباط وتحليل الانحدار.
الخصائص الاقتصادية.وتشمل هذه الأدوات المساعدة التي يمكن الوصول إليها - وجود أو قرب الشبكات الهندسية، وظروف الاتصال بهم، وإمكانية الوصول إلى النقل، وجود مرافق البنية التحتية الاجتماعية، إلخ.
في تقييم المجالات التي تجلب الدخل، تشمل الخصائص الاقتصادية تلك التي تؤثر على مقدار صافي الدخل التشغيلي - التكاليف الحالية، ونوعية الإدارة، وخصومات الإيجار، والظروف وشروط الإيجار، إلخ. عند حساب هذا التعديل، يجب توخي الحذر للقضاء على إمكانية تكرار التعديلات المعدلة في المرحلة السابقة من خلال عناصر المقارنة: "شروط التمويل"، "شروط المبيعات"، "الموقع" و "وقت البيع".
يتم استخدام طريقة مقارنة العناصر على نطاق واسع في تقييم قطع الأراضي من حجم واحد تقريبا، والتي تختلف تماما عن عناصر المقارنة الفردية.
تسلسل التعديل
أولاالتعديلات المتعلقة بشروط المعاملة وحالة السوق (عناصر مقارنة 1-4). يتم إجراء التعديلات من خلال تطبيق كل تعديل لاحق للنتيجة السابقة.
ثانياالتعديلات المتعلقة مباشرة بالمؤامرة الأرضية (5-7 عناصر المقارنة)، من خلال تطبيق التعديلات المحددة على النتيجة التي تم الحصول عليها بعد التعديل على ظروف السوق. عادة ما يتم إجراء هذه التعديلات بواسطة طريقة التخصيص، أي يتم تحديد كمية الجبرية من التعديلات النقدية أو النسبة المئوية، والتي يتم تصنيعها للسعر المعدل للتناظرية بعد تعديل العناصر الأربعة الأولى للمقارنة.
اعتمادا على علاقة السعر إلى وحدة المقارنة جميع التعديلات مقسمة إلى الفائدة والمال.في الوقت نفسه، يمكن إجراء التعديل النقدي في كل من سعر الموقع بأكمله (التعديل النقدي المطلق) وسعر وحدة المقارنة (التعديل النقدية النسبية).
تعديلات النسبة المئويةيتم تغيير تكلفة مؤامرة الأرض إلى معامل معين بضرب قيمة الكائن التناظري لهذه النسبة: الخامس. م. -u. م. شو. 1t. - (الخامس. أ. xkjxu. % ,
أين الخامس. آه. - السعر المعدل لبيع كائن التناظرية؛ كا "- سعر بيع كائن التناظرية؛ P٪ - تصحيح النسبة المئوية؛ الخامس. eA. -- تكلفة وحدة مقارنة واحدة؛ إلى الوحدة - عدد وحدات المقارنة.
يتم استخدام تعديلات الفوائد عندما يصعب تحديد تعديلات الروبل الدقيقة، ولكن بيانات السوق تشير إلى وجود اختلافات الفائدة.
التصحيحات النسبية النقديةتغيير تكلفة وحدة مقارنة واحدة للحصول على مبلغ معين.
التصحيحات المطلقة النقديةتغيير سعر بيع كائن التناظرية إلى كمية مطلقة معينة.
المشكلة المعقدة في طريقة مقارنة المبيعات هي تحديد حجم التعديلات التي يمكن تنفيذها بالطرق التالية.
أزواج المباشرة للمقارنة بأسعار النظير - تحليل المبيعات المقترنة.يسمى عملية بيع البخار بيع موقعين، والتي تختلف فقط في عنصر مقارنة واحد فقط. الفرق في الأسعار هو تعديل لهذا البند المقارنة. مثال على ذلك هو التعديل إلى موقع الأرض.
تحليل الارتباط والانحدار.تحليل الاعتماد بين التغيير في عنصر المقارنة والتغيير في سعر نظائره وتحديد معادلة التواصل بين قيمة عنصر المقارنة وحجم القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية. تعتمد هذه الطريقة على معالجة البيانات الإحصائية على خصائص مؤامرات الأراضي وأسعار مبيعاتها. يستخدم تحليل الارتباط والانحدار على نطاق واسع في تقييم المساغل للأراضي الاستيطانية.
تحليل جرافيك.التحليل الجرافيكي هو متغير للتحليل الإحصائي الذي يسمح للمثمن بالحصول على معلومات لحساب التعديل عن طريق التفسير البصري لبيانات صور الرسوم البيانية وتطبيق الأساليب الإحصائية لاختيار المنحنيات. يمكن أن تظهر نتائج التحليل الإحصائي، المعبر عنها في شكل رسومي، أن تظهر اتجاهات التنمية، وتقلبات الأسعار الموسمية، وكذلك ديناميات عناصر المقارنة والعديد من التبعيات بينهما.
طريقة تحليل التكلفة.يتم تحديد حجم التعديل على أساس تقدير التكلفة المرتبط بإضافة أو إزالة العنصر الذي يختلف فيه الكائن التناظري عن كائن التقييم.
أزواج مباشرة مقارنة دخل نظائرين،بدلا من ذلك، عنصر مقارنة واحد فقط، والتعريف من خلال الاستفادة من الفرق في تعديل الدخل لعنصر المقارنة هذا.
طرق الخبراءحساب التعديلات. إن أساس أساليب الخبراء لحساب التعديلات والتعديلات، عادة ما تكون النسبة المئوية، هو الرأي الذاتي لخبير المثمن في مقدار الكائن أسوأ أو أفضل من التناظرية القابلة للمقارنة. عادة ما تستخدم طرق الخبراء لحساب وإجراء التعديلات عندما يكون من المستحيل حساب تعديلات نقدية أو فائدة دقيقة إلى حد ما، ولكن هناك معلومات السوق حول الاختلافات بين الكائنات المقدرة والمقارنة.
استطلاعات الرأي الفردية للمهنيين والأشخاص ذوي المعرفةالسماح بجمع معلومات حول قيم عناصر المقارنة المختلفة، والتي يمكن أن تكون مفيدة عند إجراء التعديلات. على سبيل المثال، مع تقييم المساحية للأراضي الحضرية، يتم توزيع الاستبيانات الخاصة في سوق العقارات، والتي يطلب من الاستبيانات الخاصة الإجابة على الأسئلة لتحديد قيمة تخطيط البلدة لمختلف المناطق الحضرية.
تحليل البيانات الثانوية.تستخدم هذه الطريقة البيانات لتحديد قيمة التصحيحات التي لا تتعلق مباشرة بكائن التقييم. وترد هذه البيانات في منشورات التقييم والشركات العقارية، وقرارات السلطات المحلية.
طريقة وحدة المقارنة.نظرا لأن قطع الأراضي الدخل غالبا ما تختلف في منطقة وحجم التحسينات الحالية، فإن عند مقارنة الأقسام المباعة مع المنطقة المقدرة، يجب الحصول على البيانات التي تم الحصول عليها إلى قاسم مشترك، أي وحدة مقارنة محددة. نقل سعر بيع كائن لكل وحدة مقارنة، يمكنك مقارنة قطع الأراضي التي تنافس على شريحة سوق واحدة.
تستخدم وحدة المقارنة أيضا للحصول على معلومات سريعة للمستثمرين أو المشترين المحتملين (على سبيل المثال، تكلفة نسج الأرض، اعتمادا على المسافة من الطريق الدائري موسكو والتوجيه).
أثناء المعاملات مع قطع أرض غير مصادفة، يتم استخدام وحدات المقارنة التالية.
ثمن 1 هكتار - عند تقييم المصفوفات الكبيرة من الأراضي الزراعية أو الغابات، والمناطق الصناعية، مع قسم صفف الأراضي في الأقسام القياسية.
السعر لكل 1 نسج - مع مبيعات الأراضي لأغراض البستنة وبناء البلد.
السعر لمدة 1 مربع. م - مع مبيعات الأراضي في مراكز المدن تحت التنمية التجارية. يجب أن تكون المؤامرات قابلة للمقارنة في أهم الميزات: لمباني المكاتب هي الوصول إلى الطرق السريعة ونقل أماكن وقوف السيارات، ومباني المكاتب الأخرى، البنوك، إلخ؛ للحصول على المستودعات - الوصول إلى الاتصالات النقل.
غالبا ما يستخدم سعر متر واحد أمامي - عند تقييم الأرض المخصصة للمؤسسات التجارية، وكذلك شركات قطاع الخدمات. تعتبر التكلفة الإجمالية للأرض الطول النسبي من حدوده في أي شارع أو طريق سريع.
ثمن الكثير هو ثمن المعيار في شكل وحجم قطع الأراضي في مجالات البناء السكني أو البلد. يمكن أن تسبب تقلبات الأسعار لمعيار المؤامرات الحجم والشكل من خلال قطرات في مشاكل الإغاثة أو مشاكل الصرف أو خطر الفيضانات.
السعر لكل وحدة الكثافة. عادة ما تحد الأفعال التنظيمية لتقسيم المناطق من كثافة التطوير في أقسام مختلفة. في بعض شرائح السوق، يؤدي ذلك إلى حقيقة أن السعر مقتبس على أساس الكثافة القصوى المعتمدة من معايير تقسيم المناطق، على سبيل المثال، بناء على عدد الوحدات السكنية المسموح بها لبناء الوحدات.
عند تحليل مؤامرات الأراضي المضمنة، يتم استخدام وحدات المقارنة التالية.
السعر لمدة 1 مربع. م من المساحة الإجمالية، عندما تشبه الكائنات الخدمات أو وسائل الراحة.
السعر لمدة 1 مربع. م مربع لتكون مستأجرة. على عكس المؤشر السابق، فإن مساحة القاعات والسلالم والممرات وغيرها لا تؤخذ في الاعتبار.
السعر لكل 1 كو. م - عند مقارنة مساحة المستودع والمصاعد.
السعر لكل وحدة جلب الدخل. في المطاعم والمقاهي والمسارح والمجمعات الرياضية - مكان هبوط واحد، في كراجات، في مواقف السيارات - مساحة وقوف السيارات من سيارة واحدة.
عند استخدام وحدة المقارنة بناء على عدد من المبيعات الفعلية، يتم تحديد متوسط \u200b\u200bتكلفة وحدة المقارنة لكل مجموعة مؤامرة أرض متجانسة. يتم تحديد التكلفة المتوسطة عن طريق حساب الوسيط (منتصف الصف المرتبة) أو متوسط \u200b\u200bقيمة سعر البيع لكل وحدة مقارنة واحدة. يتم تطبيق هذه الطريقة في الحالات التي تكون فيها المجالات مختلفة تماما عن بعضها البعض، ولكنها مشابهة نسبيا لعناصر المقارنة.
ميزة وحدة وحدة وحدة المقارنة هي بساطتها النسبية وسهولة. على نطاق واسع على نطاق واسع، يتم استخدام الطريقة في تطوير صفائف للأراضي الجديدة والمباني القياسية.
نتيجة لتحديد وإجراء تعديلات على سعر النظير، كقاعدة عامة، يجب أن تكون قريبة من بعضها البعض. تشير الاختلافات الكبيرة في النتائج النهائية إلى إجراء تعديلات غير صحيحة إلى تكاليف النظير أو غير المنصوص عليها في أي عناصر مقارنة.
في حالة وجود اختلافات كبيرة في الأسعار المعدلة للنظرات، من المستحسن اختيار أو النظير الأخرى، أو العناصر الأخرى التي يتم بها إجراء المقارنة، أو حساب القيم الأخرى للتعديلات.
المرحلة 4. تحليل الأسعار المقدمة من نظائرها واشتقاق القيمة الإجمالية للقيمة السوقية للمؤامرة الأرض المقدرة.بعد إجراء تعديلات في سعر نظائرها المختارة، يجب الاتفاق على النتائج التي تم الحصول عليها للحصول على التقييم النهائي لقيمة مؤامرة الأرض. نادرا ما يتم تطبيق الحساب البسيط للمتوسط \u200b\u200bالقيمة الحسابية لأسعار نظائرها المختارة. للحصول على نتيجة أكثر دقة تستخدم صيغة القيمة المتوسطة المرجح.حيث وزن محددتم تعيينه إلى السعر المعدل للبيان اعتمادا على العوامل التالية:
عدد التعديلات المقدمة؛
تعديلات القيمة المطلقة؛
الموثوقية والامتلاء من المعلومات الأصلية، إلخ.
يجب التعبير عن التقييم النهائي للقيمة السوقية لمؤامرة الأرض في روبل في شكل قيمة واحدةإذا لم ينص عقد التقييم لآخر، على سبيل المثال، النطاق بين أصغر وأكبر القيم.
النطاق بين أصغر وأكبر القيمنتيجة التقييم ممكن في الحالات التالية:
أ) مع عدم وجود بيانات المصدر؛
ب) مع وضع غير مستقر في السوق؛
ج) مع وقت تقييم محدود.
لتحديد القيمة السوقية للمؤامرة الأرض، يتم استخدام المعلومات التالية:
عنوان الممتلكات وبيانات التسجيل على مؤامرة الأرض؛
يسمح باستخدام الأرض والعبودية؛
الخصائص الفيزيائية للموقع؛
البيانات المتعلقة بعلاقة المنطقة مع البيئة؛
العوامل الاقتصادية التي تميز المؤامرة وغيرها من البيانات.
يمكن أن تكون مصادر هذه البيانات هي لجان وأجسادها في المناطق الحضرية والتسوية حيث يتم إجراء معاملات التسجيل مع قطع الأراضي، والشركات العقارية المتخصصة في المعاملات العقارية ومنظمات الائتمان الرهن العقاري وشركات التقييم والطباعة الدورية والمصادر الأخرى المتاحة. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن نشرها في الطباعة الدورية سعر الاقتراحات لبائع الأراضي المباعة هي أسعار البائع أعلى من الأسعار الفعلية للمعاملات.
تقييم طريقة مقارنة المبيعات هي الأكثر أهمية في الحالات حيث توجد معلومات قابلة للمقارنة كافية عن المعاملات في السوق.
كما تظهر الممارسة، فإن طريقة مقارنة المبيعات تعطي نتائج غير مرضية في ظروف ارتفاع معدلات التضخم، مع عدم وجود بيانات عن مبيعات السوق من الأشياء المماثلة أو موثوقيتها المنخفضة، وكذلك مع التغييرات الحادة في الظروف الاقتصادية.
عندما لا تكون مبيعات قطع الأراضي غير المطورة كافية لاستخدام طريقة مقارنة المبيعات، يجب عليك الاتصال بطرق غير مباشرة وأقل موثوق بها، مثل طريقة التوزيع. يتطلب تطبيقه الناجح تحليلا شاملا للمعلومات الأولية وتجربة معينة من الخبرة المهنية.
واحدة من أكثر العناصر المرغوبة في سوق العقارات القطرية التي تزيد من تكلفة المنزل أو الموقع هو قرب الخزان. هذا هو السبب في ذلك بشكل متزايد، يتم اللجوء المطورين إلى إنشاء خزانات اصطناعية.
واحدة من أكثر العناصر المرغوبة على المنازل الصاعدة أو المؤامرة هي قرب الخزان. هذا هو السبب في ذلك بشكل متزايد، يتم اللجوء المطورين إلى إنشاء خزانات اصطناعية. يمكن أن يكونوا إما مجموعة من الرخام الأبيض، أو بركة اصطناعية صغيرة، يسكنها سمك السلمون المرقط، وحتى ... النهر.
يعلم الجميع أن الرأي من النافذة إلى سطح الماء بشكل حاد تكلفة المنزل أو المنزلية. ومع ذلك، لرفع تكلفة المنزل والمؤامرة، من الضروري أن تنفق في البداية الكثير من المال. "يحدث تصميم الخزان دائما في بداية بناء القرية، والتي ترجع إلى حركة الجماهير الكبيرة من الأرض والحاجة إلى دخول منشأة مياه في الاتصالات وفي المشهد العام للقرية، وقال ألكسندر جريدنيف، نائب المدير العام لبناء نمو الصلبة.
يعتقد العديد من الخبراء أن وجود خزانه الخاص يمنح تسوية المزايا التنافسية التي لا جدال فيها في السوق، وكذلك القدرة على زيادة المتر المربع بنسبة 10-15٪ في المتوسط.
بالإضافة إلى ذلك، فإن البركة الاصطناعية بطريقة ما لديها ميزة أكثر من الطبيعي. بموجب التشريع الروسي، إذا كانت هناك نهري أو بحيرة على الأرض المكتسبة للبناء، فإن البناء في منطقة منطقة الخزان محظور.
ولهذا السبب يلجأ في إقليم المستوطنات المستقبلية والمجمعات السكنية إلى إنشاء خزانات اصطناعية.
علاوة على ذلك، يتم إنفاق أموال كبيرة ليس فقط على موقع المياه، ولكن أيضا للتشغيل. على سبيل المثال، يجب الحفاظ على نقاء وشفافية المياه إما باستخدام مرشحات خاصة أو استخدام المواد النشطة البيولوجية التي تتحكم في مستوى التلوث. هناك طرق أخرى للحفاظ على نقاء الخزان. يتم تجديد البحيرات الاصطناعية في مكان ما باستمرار بالماء من الآبار الأرتيزيين، مما يتيح لك الحفاظ على جودة المياه في البحيرة.
هناك مشكلة أخرى. يلاحظ الخبراء أنه لا يوجد شيء أكثر صعوبة من تصميم وإنشاء تصميم المناظر الطبيعية للحصول على خزان اصطناعي. في هذه الحالة، تأخذ في الاعتبار مجموعة متنوعة من العوامل المختلفة. على سبيل المثال، يجب ألا تكون الشلالات صاخبة للغاية. ومن أجل تجنب غزو الحواجز والبعوض، فإن اهتمام المتخصصين بحدة في الحفاظ على المناخ المناخي المرغوب فيه، رطوبة معينة على الموقع.
من الضروري أيضا تنسيق الشواطئ. في أغلب الأحيان مجموعة من جميع أنواع الأشجار الزخرفية والشجيرات والنباتات - ننسى أنا - لا، قززات، السباحة، العشب الطلاء، إلخ. الجسور الجاهزة، الحجارة، المسارات المعبدة تكمل صورة من صنع الإنسان، ولكن مثل هذا نظرة كائن طبيعي. يمكنك استخدام المؤامرات باستخدام مجموعة متنوعة من النتائج الاصطناعية أو السعي لإنشاء المشهد الطبيعي الأكثر طبيعية كما هو مقبول في الخارج.
يتطلب الخزان الاصطناعي، وكذلك الطبيعية، تكاليف خطيرة وخدمة عالية الجودة. ولكن، على الرغم من كل الصعوبات والتكاليف، فإن سكان القرية سيحضروا متعة حقيقية وترفيه متنوع.
في تقييم مؤامرات الأراضي لأغراض إنشاء قيمة المساحية الخاصة بهم في حجم السوق، هناك عدد من الصعوبات، أحد الإجراءات الرئيسية هي أنه يجب إجراء التقييم في نفس التاريخ الذي كان فيه تقييم المساكن الحكومية نفذت، ولكن حتى في وقت الموافقة على النتائج من تاريخ التقديرات كان من الممكن أن اجتاز العام، أو أكثر من ذلك. وفقا لذلك، يحتاج المثمن إلى تقييمه بشكل كبير عن التاريخ الحالي في الماضي مع مشكلات جمع المعلومات ذات الصلة. بالإضافة إلى ذلك، لا يزال سوق الأراضي غير متطور بعد، وبالتالي فإن صحة النتائج، لن أقول أنه دائما منخفض، ولكن في كثير من الأحيان قد يتم استجوابها. وهنا النقاط الرئيسية الثالثة: المنهجية واستخدامها نظائرها وتعديلات تطبيقية.
قرار مشاكل في إيجاد النظير في التاريخ في الماضيفي رأيي، يكمن في طائرة أمن المعلومات المثمن والكفاءة المهنية. من الضروري بانتظامجمع المناسب المعلومات ومعالجتها والتحقق والتنظيم. أولئك. يجب أن يكون للمثمن الذي يريد المشاركة في أعمال تقييم المساحية أو أداء التحديات المتعلقة بالتحدي قاعدة معلومات مناسبة. إذا لم يتم تنفيذ هذا العمل من قبل الشركة، فمن الأفضل بالنسبة لها، من الأفضل عدم الانخراط في هذه الأنواع من العمل كتقييم، لأن جودةها ومعقولة ستكون معاناة للغاية.
خيار بديل هو التعاون مع الشركات التي تؤدي مثل هذه المحللين، سواء مع تقديرات أخرى ومع السمسار. في الوقت نفسه، من الضروري أن نفهم أن مسؤولية النتيجة النهائية ستظل على الفنان (المثمن)، على التوالي، من الضروري أن تكون واثقا من هذه المصادر، والتحقق منها للامتثال لمتطلبات الصلاحية والموثوقية وبعد
فى علاقة المنهجيةأنا تلتزم بالموقف الذي إذا كان هناك سوق متطور نسبيا، فمن الأفضل استخدام نهج مقارن وفقط. لزيادة صلاحية النهج المقارن والثقة في نتائجها، في إطار التقرير، من الضروري إظهار الوضع الحالي بشفافية في السوق في تاريخ التقييم، وإجراءات الاختيار من قبل المثمن للبيان، بما في ذلك معايير الاختيار لخصائص الموقع، لإظهار مجال المعلومات للدراسة بتفسيرات مصادر المعلومات المنتصلة، إحضار العينة الموسعة من الأشياء المماثلة (إظهار كل ما تمكنت من العثور على المعايير المحددة)، تنفذ بشكل معقول اختيار نظائره مع تفسيرات لعدم الامتثال.
في بعض الحالات، عندما لا تزال معلومات عن تاريخ بأثر رجعي غير كاف، ولكن هناك كائن كاف من البيانات حول نظائرها لفترة التقييم، من الممكن إجراء تقييم إضافي للوقت الحالي. لا يمكن استخدام هذا التقييم بأي طريقة عند تحديد القيمة الإجمالية للتاريخ في التاريخ في الماضي، ومع ذلك، قد يؤدي المثمن إلى التذييل إلى التقرير مع التفسيرات في ديناميات السوق خلال المرة الأخيرة لتأكيد النتائج من التقييم في التاريخ في الماضي. نظرا لأن الخبراء، وأعضاء اللجان والقاضي هم جميع الناس، فقد يكون هذا الحساب المعقول حجة أساسية لتأكيد صحة النتائج.
طريقة العزلة (عند تحديد تكلفة الموقع مصممة في حصة قيمة كائن واحد) ممكنة عندما يكون هناك محلل جيد وفقا لكسر المؤامرات. هناك عمليا لا يوجد مثل هذا المحلل في بلدنا. قد يظهر بعد تقييم المساكن للأجسام العقارية (OCS-OP) ويمر إجراءات التحدي عليها عندما يكون من الممكن تشغيل بيانات قابلة للمقارنة نسبيا حول القيمة السوقية لأولاد الأراضي والتحسينات والأشياء الموحدة.
يمكن استخدام طريقة الاستخدام المقصود، وكذلك طريقة الرصيد / التوزيع (من خلال الطرح لتكلفة التحسينات من قيمة كائن واحد) للمباني التجارية عالية الجودة في الجزء المركزي من المدينة، عندما يكون هناك لا يوجد نظائر نظائر، لا يوجد بديل، وسيتم تحديد قيمة الأرض بشكل رئيسي فعالية مشروع بناء محدد في مكان محدد. في الوقت نفسه، من الضروري عدم نسيان أن الموقع يجب أن يعتبر مرة أخرى مجانا ويمكن الوصول إليها للاستخدام الأكثر كفاءة، على التوالي تشويه كبير لتكلفة الموقع.
فكر الآن في العديد من التعديلات الأساسية المستخدمة في تقييم المؤامرات. إنه تعديلات على الموقع والمساحة والاتصالات الأمنية.
فى علاقة المواقعفي حدود المدينة هي الخيار الأفضل لتنفيذ تقسيم المدينة لشرائح السوق المعنية (الإسكان، العقارات التجارية، الأقاليم الصناعية). في كثير من الأحيان، يتم استخدام مثل هذه المناطق بشكل صريح أو ضمنيا من قبل المشاركين في السوق، وقد يستند المحلل المقابل إلى ذلك. شيء آخر هو أنه في كثير من الأحيان لا يتم تطوير السوق بما فيه الكفاية والحد الأقصى الذي يستخدمه أصحاب العقارات واليمينة في محللهم - هذا الانقسام في المجالات الإدارية، والتي لا تعكس بالكامل مناطق الأسعار، لا سيما في سياق القطاعات المختلفة (أغراض مختلفة ). يمكن أن يكون الخروج من الموقف عمل تحليلي فردي كبير أو عمل مشترك لمجموعة من التقييم والشركات العقارية على تطوير المناطق وتحديد نطاقات أسعار أقسام الأغراض المختلفة داخلها. وفقا لذلك، في التقييم، يمكن بالفعل إجراء تعديل للموقع على أساس نسبة متوسط \u200b\u200bالمناطق في المناطق، وسوف تستند صلاحيتها إلى تقييمات الخبراء الجماعي، والتي قد تكون مزينة بالبروتوكول المناسب أو كدراسة تحليلية في الطباعة المفتوحة.
في غياب نظائره في الموضوع بعيد عن المركز، يمكنك الذهاب بطريقتين أساسيتين. الأول، للتمييز المماثلة لعدد من العلامات (السكان، مستوى الرواتب، المسافة من مركز الموضوع، أسعار المساكن، إلخ) المستوطنات الأخرى التي لا تزال هناك بيانات لا تزال على أشياء مماثلة واستخدامها، دون إضافية التعديلات أو معهم إذا كانت هناك حاجة إليها. الخيار الثاني، واستخدام البيانات مباشرة وفقا لأجسام مماثلة من رأس مال الموضوع. من الضروري هنا أن تأخذ في الاعتبار أنه بسبب أكبر عدد أكبر من السكان في العاصمة، فإن الأسعار أكثر تمايزها الموقع داخل المدينة. في معظم الحالات، لا يبرر استخدام النظير من الجزء المركزي من العاصمة. كائنات مماثلة صحيحة للاختيار من بين الجزء الأوسط من العاصمة، إذا لزم الأمر، التعديلات على موقع كائن النتيجة في الضواحي أو جزء آخر نشط من المدينة الصغيرة. يمكن ضبط التعديل على التسوية نفسها في معظم الحالات بناء على نسبة أسعار المساكن، لأن شريحة السوق هذه هي الأكثر تطورا، ويمكن للمرء أن يلاحظ علاقة مستدامة بين الأسعار للشقق والمنازل والأسعار للعقارات التجارية. إذا كانت هناك شكوك بأن أسعار المساكن لا يمكن أن تكون مؤشرا على مجال الرسوم الجني، فيمكن استخدام علامات غير مباشرة أخرى، والتي يمكن ترتبطها بمستوى التنمية الاقتصادية، وعلى التوالي، أسعار العقارات (مستوى الأجور والدخل السكان، حجم الإنتاج الصناعي لكل فرد، تجارة التجزئة للفرد، إلخ).
تعديلات إلى مربع غالبا ما يكون لطرق المبيعات المقترنة تبريرا ضعيفا. أوصي بأساس المحللين ودراسة عينة ممتدة من الأشياء المماثلة التي يجب أن تفهمها في أي فترات فترات في المنطقة ليست مهمة. وفقا لذلك، عند المنتشرة في هذا الحد، لن يكون التعديل مطلوبا. في كثير من الأحيان، فإن التعديل الموجود على المنطقة غير مرتبط بالمربع نفسه، لكنه يأخذ في الاعتبار بشكل شامل عوامل تعيين) استخدام الموقع، وعوامل الموقع المتبقية، بما في ذلك أمن الاتصالات.
في معظم الحالات، يمكن ملاحظة اعتماد الأسعار على المربع فقط عن طريق الدرجات الزراعية، والأراضي تحت بناء المباني الصناعية والمستودعات والإسكان (التنمية المتكاملة). بموجب العقارات التجارية، لا يلاحظ هذا الاعتماد بشكل أساسي.
في الممارسة العملية، يمكنك استخدام التعديلات بناء على تبعيات الطاقة على العينات الكبيرة. الحالة الأساسية هنا لا تزال امتثال الكائنات قيد الدراسة حول كائن عينة من التقييم في الفئة والغرض، أي من المستحيل تحديد اختيار المقترحات لبيع المؤامرات تحت IZHS لنقلها إلى الأقسام الصناعية أو تحت التنمية التجارية. يمكن إجراء هذه الدراسات بشكل مستقل وتستخدم على أساس المعلومات التحليلية المفتوحة الحالية. فيما يتعلق بفكلي سوق العقارات، تتغير هذه التبعيات ببطء، وبالتالي فإن البحث قبل 2-3-5 سنوات من تاريخ التقييم يمكن أن تؤخذ في الاعتبار.
التعديل على الاتصالاتوبعد لأغراض المخزون، وكذلك إنشاء قيمة المساحية في حجم السوق من خلال التحدي، يجب اعتبار الأرض مجانية. وفقا لذلك، لا ينبغي مراعات الشبكات الهندسية والاتصالات وتحسين البنية التحتية الأخرى بشأنها في الاعتبار في التقييم. ومع ذلك، يجب مراعاة إمكانية الاتصال بالاتصالات في الاعتبار. لذلك وفقا لتشريعات التخطيط الحضري، فإن القدرة المميزة (الشروط الفنية) ثابتة ليس في مالك معين، ولكن اتبع مصير العقار (مؤامرة). وفقا لذلك، يمكن أخذ إمكانية توصيل الكهرباء بمبلغ معين من الطاقة المسموح بها في الاعتبار عن طريق التعريفات اللازمة للاتصال التكنولوجي لمنظمة التوريد الكهربائي بالمنظمة. هذا السؤال هو الأسهل، ولكن في الوقت نفسه، فإن وجود وغياب الكهرباء في معظم الحالات هو عامل محدد للقيمة. يمكن أن تؤخذ القدرة على الاتصال بالشبكات المركزية للحرارة، وإمدادات المياه والصرف الصحي في الاعتبار بحساب التكاليف البديلة لإنشاء البنية التحتية المحلية المناسبة (غرفة الغلاية، والآبار، ومحطات معالجة مياه الصرف الصحي). بواسطة الغاز، بديل مماثل لحساب أكثر صعوبة.
بالطبع، في معظم الحالات، قد تكون هناك حاجة إلى هذه الحسابات التفصيلية في حالات استثنائية لكائنات كبيرة. في الممارسة العملية، يستخدم المثمنون البيانات التحليلية، محسوبة بشكل مستقل أو مأخوذة من البحث النهائي. في معظم الحالات، يحدث هذا بما فيه الكفاية مع تحليلات ذات نوعية جيدة ومستوى عال من الثقة فيه.
ملاحظة. شكرا للزملاء من sro
منذ قطع الأرض، حتى نموذجي أو مجاور، لها اختلافات. تتم مقارنة معلماتها بأسلوب مقارن عددا من التناقضات التي تتطلب اهتماما خاصا. تم تصميم التعديلات التصحيحية في تقييم العقارات للتعويض عن هذه الاختلافات بين كائن التقييم والبيان المشاركين للتحليل من أجل تشكيل القيمة الأكثر كفاءة.
يمكن اعتبار العوامل الرئيسية التي هي الأساس المنطقي وأساس التعديلات في تقييم الأرض التعديلات التالية:
سيؤثر الوضع في السوق والوضع الاقتصادي في المنطقة بالتأكيد على تكلفة العقارات. بالإضافة إلى ذلك، هناك تخفيض سعر لا مفر منه خلال التداول. من هذه القيمة المنصوص عليها في المعاملة المختارة للمقارنة، ليست خاتمة ذات صلة بعد تقييمها. يأخذ في الاعتبار الخبراء عند إجراء مثل هذا التعديل.
هذا التعديل ضروري عند تقييم قطع الأراضي المدرجة في الممتلكات الموحدة للعقارات أو تشكلها عدة منفصلة. بالإضافة إلى ذلك، هناك حالات عندما تختلف كائن تناظري الأقرب في المعلمات الأخرى عن موضوع التقييم بنوع الحقوق المزخرفة.
بمعنى آخر، ظروف السوق. ديناميات أسعار العقارات، اعتمادا على العديد من العوامل، لا يمكن تشويه الفكرة المحتملة للقيمة الأخيرة من الأشياء المماثلة. الأزمات والرفع أسعار النموذج للمنطقة وتتأثر خصيصا بالطلب على بعض كائنات الممتلكات. لوضع التعديلات بشكل صحيح، فإن التحليل الدقيق للاتفاقيات المماثلة المبرمة في ظروف مماثلة لفترة زمنية معينة ضرورية.
يؤثر موقع الموقع أيضا على قيمته. ويشمل ذلك قرب المستوطنات الأخرى وخصوصيته، والأشياء الجغرافية الطبيعية التي تؤثر على الاتصالات والمناخ والبيئة من الإقليم وإمكانية الوصول إلى النقل.
إن حجم وشكل الموقع، و metrarion وموقع الكائنات التي تؤثر على النزاهة الإقليمية، تشكل معا واحدة من أهم معايير التقييم العقاري. وبالتالي، فإنها تحتاج إلى اهتمام عند وضع الانتعاش أثناء تحليل التسعير في السوق. تنخفض القيمة المحددة للمتر المربع، اعتمادا على الزيادة في مجال الموقع.
تشكل تكلفة المؤامرة الأرضية، خاصة وراء المدينة، مع مراعاة تحسينها: تم تصحيحها بالفعل في مجال الاتصالات الهندسية وقدرة الغاز المحتملة والضوء والماء. يتم أخذ حالة الخطوط وخطوط الأنابيب في الاعتبار عند وضع هذا التعديل.
إن الغرض من مؤامرة الأرض قد يعني بناء المباني وزراعة الغطاء النباتي والعمل الميداني، كل هذا يتطلب امتثال جودة التربة والاسترخاء مع المعايير الحالية. هذا هو السبب في أن هذه المعايير لا يمكن أن تؤثر على تقييم الإقليم.
