من 1 يناير 2017، دخلت التعديلات إلى 214-ФЗ حيز التنفيذ، والتي لا تهم فقط أنشطة المطورين، ولكن أيضا تملي الحقوق والتزامات جديدة للمساهمين. طلبت بوابة Novostroy-m.ru Denis Artemova، زعيم شركة المحاماة عبر Lege، ما تحتاج إلى معرفته حول القانون المحدث.
لأكثر من عشر سنوات، يتم تنظيم العلاقات في مجال البناء المشترك من قبل القانون الاتحادي "بشأن المشاركة في بناء الأسهم ..." (214 درجة مئوية). لم يكن لهذا القانون من سابقاته وأثار في مجال استثمار بناء المساكن، والذي، الذي يجري شعبية للغاية في اقتصاديا، بشكل سيء للغاية من الأفعال التنظيمية المجزأة. مثل أي قانون آخر يؤثر على قطاع تطوير ديناميكيا في الاقتصاد، فإن 214-ФЗ قد تغيرت أيضا أكثر من مرة واستكملت.
تم إجراء أحدث تغييرات من قبل القانون الاتحادي ل 03.07.2016 رقم 304-FZ، معظم أحكامها حيز التنفيذ في 1 يناير 2017.
ماذا سيتم تغييرها بشكل أساسي في تنظيم بناء الأسهم؟ تقليديا، لمست معظم التغييرات المطورين.
الحد الأدنى لكمية رأس المال المعتمد
أدنى الحد الأدنى اللازم لرأس مال المطور قد زاد بشكل كبير.
وفقا للفن. 66-2 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يحدد رأس المال المصرح به الحد الأدنى من ممتلكات الكيان القانوني الذي يضمن مصالح دائنيه.
في السابق، يمكن أن يكون مطور مبنى سكني قد يكون لديه ذ م م مع رأس المال المعتمد من 10 آلاف روبل فقط. كان هناك سؤال في الدعوى، كيف يمكن أن تضمن رأس المال هذه مصالح المشاركين في البناء المشترك للكائن المتعدد المليون؟
عند مناقشة مشروع القانون، اقترح إنشاء الحد الأدنى لقيمة رأس المال الأسهم لا تقل عن 5٪ من التكلفة الإجمالية لبناء المنشأة، مع حساب هذه القيمة التي كان من المفترض أن تسحبها متوسط \u200b\u200bتكلفة متر مربع واحد في المنطقة المعنية. بشكل عام انعكاس من مثل هذا المجلس التحريري الصعب، قرروا رفضهم. نتيجة لذلك، يتم تحديد الحد الأدنى من رأس المال المصرح به للمطور من قبل النطاق المنزلق اعتمادا على المنطقة، وبالتالي، فإن تكلفة الكائن - من 2.5 مليون روبل (مع مساحة إجمالية إلى 1.5 ألف متر مربع)، حتى 1 مليار 500 مليون روبل (مع مساحة إجمالية أكثر من 500 ألف متر مربع. م).
بالطبع، يبدو الابتكار عن الحد الأدنى للرأس المال المصرح به مفيدا للغاية. ولكن كيف تعمل في الممارسة العملية؟ وفقا للفن. 66.2 من المدونة المدنية للاتحاد الروسي، يجب دفع رأس المال المعتمد للشركة الاقتصادية مقابل المال بمقدار الحد الأدنى من رأس المال المأذون به، والتي تحددها القوانين بشأن شركات المسؤولية المحدودة والشركات المساهمة - وهذا هو، كل نفس 10 ألف روبل.
يجب دفع القواعد التي يجب دفع جميع رؤساييس المطور المعتمد بها مقابل المال، لم يدخل المشرع لسبب ما. لذلك، يمكن دفع الجزء المتبقي من رأس المال المصرح به من قبل أي ممتلكات بمرور الوقت يمكن أن ترتديها، وفقدان السعر وحتى يموت بسبب الحوادث. وفقا لذلك، ولضمان مصالح الدائنين المطورين يمكن أن تكون هذه الممتلكات مشروطة للغاية. هذا هو السبب في أن عدد المحامين هناك غالبا ما يرى أن العاصمة المعتمدة هي أرقام على الورق التي لا تضمن حقا أي شيء.
في هذا الصدد، يبدو التغيير في الحد الأدنى لكمية رأس المال أكبر بمثابة محاولة للدولة لتعزيز سوق البناء، لإزالة الشركات الصغيرة منه أكثر من محاولة للدفاع عن مصالح المساهمين حقا.
في كثير من الأحيان، يخلق المطورون الكبار كيانات قانونية منفصلة لبناء كائنات محددة. تتضمن التغييرات في 214-ФЗ لمثل هذه الحالة، في حين تنص على وجه التحديد أنه في حالة إنشاء كيان قانوني بموجب الكائن، يجب أن يكون رأس المال الكلي للمطور ومؤسسيه هو الحد الأدنى المحدد بموجب القانون.
يجب أن يرتبط المطور ومؤسسيها باتفاق ضمان، والتي من أجل تجنب مطوري "الهواة" يجب أن تكون معتمدة موثقة. يجب أن تنص اتفاق الضمان على المسؤولية المشتركة. أي أن مشارك البناء المشترك مهب بقانون حق الخيار المستقل: إلى من هو المطور أو المؤسس لإجراء متطلباتها المالية.
قائمة موسعة من المعلومات المقدمة من المطور
إذا كانت الشركة في وقت سابق كانت تقتصر في كثير من الأحيان على وضع الإنترنت على الإنترنت، فإن إعلان التصميم الذي يحتوي على أكثر بيانات عامة حول مشروع المطور والبناء في شكل جدول، والآن اضطرت الشركة إلى نشر إجراء إجراء بعض الوثائق الرئيسية.
وبالتالي، فإن استنتاج المراجعة للعام الماضي لتنفيذ أنشطة الأعمال خلال العام الماضي لتنفيذ نشاط البناء، وبناء وثائق المشروع، وثائق تؤكد حقوق المطور على مؤامرة الأرض، وعقد الضمان مع إن مؤسسي المطور والصور المصنوعة من بناء مبنى سكني إلزامي.
تأكد من أن تكون على الموقع وشكل DDU، الذي يقترح المطور الدخول في المواطنين.
ظهر نوع مماثل من الوثيقة باعتباره إبرام السلطة التنفيذية المعتمدة (وزارة البناء والإسكان والخدمات المجتمعية للاتحاد الروسي) بشأن امتثال المطور مع المتطلبات الجديدة 214-ФЗ. كما يجب نشرها على الموقع.
إن وضع هذه الوثائق على شبكة الإنترنت سوف يسهم في شفافية البناء.
بالإضافة إلى ذلك، تم تقديم القواعد الإلزامية في مكان الإشارة إلى موقع الشقة على الأرض، وخلال نقل شقة، يجب على المطور تطوير دليل تعليمات خاص لتشغيل موضوع البناء المشترك الذي يحتوي على المعلومات اللازمة حول قواعد استخدامها، وعمر خدمة كائن بناء الأسهم وتكوين عناصر الانتهاء، ونظم الدعم الهندسية والتقنية.
مسؤولية المطور عن انتهاك توقيت القضاء على أوجه القصور
يقدم الإصدار الجديد من 214 درجة مئوية مسؤولية المطور لانتهاك توقيت القضاء على أوجه أوجه القصور. هو 1٪ من تكلفة التكلفة المطلوبة للقضاء على هذا النقص لكل يوم من أيام التأخير.
منذ فترة طويلة الحاجة إلى حاجة هذه القضية منذ فترة طويلة منذ فترة طويلة، حيث ينظم 214-ФЗ فقط مسؤولية المطور عن التأخير في نقل الشقة، والتطبيق الفرعي (الإضافي) لقواعد قانون حماية حقوق المستهلك في علاقة المطور / المساهمين في الممارسة العملية، في الممارسة العملية، في المقام الأول المسؤولية عن التأخير.
ومع ذلك، يجب على الموعد النهائي للقضاء على أوجه قصور البناء، وفقا للمشرع، أن ينشئ الأطراف في DDA أنفسهم. من الصعب أن نشأ هنا. بعد كل شيء، يظل المطور هو الجانب الذي يملي شروط DDU. ومن الممكن تماما لفترة ستة أشهر للقضاء على عيوب صغيرة مثل تنظيم موضع Windows of the Windows.
5٪ تقييد التغييرات في منطقة الشقة
إحدى أسس إنهاء DTD من مشارك مشاركة الأسهم هي تغيير كبير في الشقة المبنية فيما يتعلق بالمشروع، بما في ذلك في المنطقة. قبل التغييرات قيد النظر في 214-ФЗ، حاول المطورون في كثير من الأحيان التنبؤ حقيقة أن التغيير في شقة الشقة في شكل، على سبيل المثال، 10٪ من المنطقة المنصوص عليها في DTU لن تكون مهمة.
قدمت التغييرات الوضوح لهذا السؤال، مما يشير إلى معيار المادية بنسبة 5٪ من المنطقة المذكورة في DD.
حسابات الضمان
تسببت العديد من النزاعات في مشروع القانون في ما يسمى بواتير الضمان. إنها تمثل تناظرية معينة من الخلية المصرفية المعروفة، ولكن فقط للحسابات في النموذج غير النقدية، والحصول على الكثير من القواسم المشتركة مع خطاب الاعتماد المصرفي.
جوهر المستوطنات Eskrow هو أن مشارك البناء المشترك يدفع DDU ليس مباشرة لحساب المطور، ولكن للحصول على حساب خاص في البنك. في الوقت نفسه، لا يملك المطور الوصول إلى هذه الأموال قبل اللحظة التي لا تبني منزل ولن تعطي شقة للمساهم. وإذا لم يبني، فإن البنك يعود الأموال إلى مشارك بناء الأسهم.
تسبب هذا النظام البسيط والآمن للحساب للمساهمين انتقادات معقولة للغاية من المطورين. بعد كل شيء، فإن جوهر بناء الأسهم هو أن المطور يجذب المال إلى المشروع. يتم شراؤها من خلال مواد البناء اللازمة، يتم دفع خدمات المنظمات المتعاقدة ويتم تنفيذ العديد من التكاليف الأخرى.
على النقيض من القروض المصرفية الفائدة، فإن استخدام أموال الدولارات مجاني، مما يؤدي في النهاية إلى تكلفة تكلفة الشقق، ونتيجة لذلك، الاستثمار الشعبي في البناء.
وكانت نتيجة المناقشات هي حقيقة أنه في لوحة التحرير المعتمدة 214-ФЗ، كان استخدام الحسابات حصريا إلزاميا، ولكن يتم تنفيذها من خلال الاحتياج، إذا رغبت في ذلك. يبدو أن إمكانية التقديم عند حساب حسابات Escou هي شخصية اختبار.
لجذب انتباه المطورين إلى هذا المخطط، يتم توفير بعض الفوائد: لذلك، فيما يتعلق بالمطورين الذين يستخدمون فواتير ESCRO، لا تنطبق القواعد المتعلقة بالتأمين الإلزامي للمسؤولية المدنية عن المطور أو الضمان المصرفي. كما يتم توفير الأجر إلى البنك الذي لا يدفع وكيل الضمان. ومع ذلك، فإن تطوير آلية Eskrow مع الحقائق الاقتصادية الحالية أمر غير مرجح.
حظر "الضرر" للأموال من الكائن إلى الكائن
التغييرات المتأثرة بمسألة مهمة أخرى، وهي استخدام الأموال من كائن مبنى واحد إلى "إكمال" من المنازل التي تم إطلاقها سابقا. يؤدي تحليل سوق البناء على مدار العقد الماضي إلى نتيجة حزينة مفادها أن هذه ممارسة صنع الأموال من مبنى واحد إلى آخر أدت إلى أقفض الاستقرار المالي للمطور وفي النهاية للإفلاس.
كان هناك نوع من اليانصيب هنا: جاء في وقت سابق إلى المطور، تلقى شقة. في سياق الأزمة الاقتصادية، كان هذا النظام غير مستقر للغاية وتذكير الأهرامات المالية السمعة في التسعينيات من القرن الماضي.
تحظر النسخة الجديدة من 214-ФЗ مباشرة استخدام درجات النقدية على الأهداف التي لا تتعلق ببناء مبنى سكني معين (مجمع سكني). من الآن فصاعدا، يكون المطور ملزم بإجراء الوثائق المالية بشكل منفصل لكل منزل. يخضع التقارير السنوية لمراجعة الحسابات المالية الإلزامية، والمسؤولية عن الاستخدام غير المناسب للأموال هي رأس شخصيا للمطور والمحاسب الرئيسي.
سجل موحد للمطورين (ERZ)
الابتكار هو السجل الموحد للمطورين. هذا هو مورد معلومات الدولة في شكل قائمة منهجية للمطورين وتحليل امتثالهم للتوسع في متطلبات 214-ФЗ. من المهم أن تكون المعلومات الواردة في السجل الموحد للمطورين مفتوحة، متاحة للجمهور ونشر على الموقع الرسمي للجسم التنفيذي الفيدرالي المسؤول عن أنشطة المطورين.
هناك بعض التغييرات في موضع المشاركين في بناء الأسهم. علاوة على ذلك، على عكس الصعوبات للمطورين وقواعد جديدة حول المساهمين تبسيط حياة المطورين بالفعل.
حظر على رفض أحادي الجانب DD
لذلك، مع التنفيذ المناسب لمطور DTD، يرفض المساهم أكثر من جانب واحد تنفيذ DDU. أي أن المشاركة في بناء الأسهم لم تعد تنطوي على الخروج منه - تحتاج إلى المشاركة حتى النهاية المنتصرة. شيء ممكن فقط في المحكمة.
مسؤولية التأخير في نقل شقة
يسبب الكثير من النزاعات أيضا طبعة جديدة من المادة 6 على مسؤولية المطور عن التأخير في نقل الشقة. ما إذا كان ليس من الواضح ما إذا كان يتم وضعه على وجه التحديد بطريقة غير واضحة أنه غير واضح: إذا كان في حالة التهرب غير المعقول من توقيع فعل تلقي شقة، فإن المطور معفاة من دفع العقوبات لفترة من هذا التهرب ، سواء تم تحريرها من حيث المبدأ من دفع التأخير في البناء والناجمة عن هذا التأخير في نقل الشقة.
ومن المثير للاهتمام، يتم إجراء التغييرات في الفن. 6 من القانون الذي يحدد مسؤولية المطور عن التأخير في نقل الشقة، وليس في الفن. 8، فقط تنظيم ترتيب نقل الشقة، بما في ذلك القدرة على تطوير المطور في حالة التهرب غير المعقول من توقيع نسبة التروس، على سبيل المثال، القدرة على التوقيع على فعل من جانب واحد من تلقي شقة.
من الواضح أن مثل هذا الازدواجية للتفسير سيؤدي أيضا إلى عقد اتفاقية قضائية. أهمية المسألة مرتفعة للغاية، وكذلك مطالبات أن أسس جودة الشقة في مرحلة اعتمادها من قبل المساهم، يفسر المطور في كثير من الأحيان على أنه تأخير غير معقول توقيع قانون انتقال الاستقبال.
بعض الابتكارات غادرت الدولة لأنفسهم. عدم وجود الديون الضريبية هو الشرط لجذب الأموال. سيكون شرطا أساسيا لجذب الأموال للمطور من الآن فصاعدا هو عدم وجود متأخرات الضرائب والرسوم والديون بشأن المدفوعات الإلزامية الأخرى لميزانيات نظام ميزانية الاتحاد الروسي.
واجب الحكومة أن تنشئ الرود المطلوب
يتم بذل بعض المتطلبات الأساسية لتوحيد العلاقة بين الأطراف في DDU. لذلك، الآن تتعهد حكومة الاتحاد الروسي بنشر القواعد إلزامية للأطراف في DDU بموجب استنتاجها وتنفيذها. يتم قبول أعمال الصيف تقليديا بشكل أسرع وأسهل من التغييرات في القانون الاتحادي. كم ستسهم في رفاهية سوق البناء؟ يظهر الوقت. ولكن الآن المساحة الواسعة حيث هناك حاجة إلى هذه اللوائح الإضافية.
لذلك، في الوقت الراهن، يطور المطورون بشكل مستقل شكل DDU. وعلى الرغم من أن العديد من الظروف DD تنظمها 214-ФЗ، لا تزال هناك العديد من "البقع البيضاء". على سبيل المثال، لا ينظم 214-ФЗ الإجراء للمستوطنات النهائية بين أطراف DDD بناء على نتائج قياسات BTI، والترتيب ومقدار دفع المساهمات التشغيلية بعد التكليف.
يستخدم هذا من قبل المطورين الذين، بناء على خبرتهم والممارسة القضائية الواسعة، وإنشاء قواعد، تذكرنا باللعبة في نفس البوابة.
وإذا قدمت حكومة الاتحاد الروسي الشكل الموحد لنصوص DDU، ويوافق على شروط العقد، سيكون حاملا هاما للمساعدة.
صندوق التعويضات
أخيرا، ظهر مقال عن صندوق التعويض في 214-ФЗ، والتي يمكن إنشاؤها بموجب قرار حكومة الاتحاد الروسي وصناديقها التي تشكلت بسبب الاشتراكات الإلزامية للمطورين (سوف يقوم المطورون بخصم 1٪ من كل منها DDD مسجلة من 1 يناير 2017 - Novostroy -m.ru)، جذب النقد من المشاركين في بناء الأسهم.
يمكن إنشاء مثل هذا الصندوق من أجل زيادة حماية الحقوق والمصالح المشروعة للمشاركين في بناء الأسهم، والالتزامات التي لا يتم تنفيذها من قبل المطورين والتي قدمت محكمة التحكيم الإجراءات المطبقة في قضية الإفلاس.
إن مشكلة المساهمين المخادين تكمن إلى حد كبير في حقيقة أن آلية فعالة لمساعدة الناس لم يتم وضعها خارج، لسبب واحد أو آخر تبقى دون شقق.
من يجب أن يحتفظ بالمباني الجديدة المهجورة، وهو أمر مهم بشكل خاص، على حسابه؟
من الواضح أن الدولة، بعد السياسة العامة لتنظيم التنظيم الذاتي لمختلف مجالات النشاط الاقتصادي، هي أيضا في مجال بناء الأسهم.
سيقوم بإنشاء صندوق متخصص مسؤولية مالية عن المطورين المؤسسين على زملائهم في ورشة العمل. لذلك، يبدو أن إنشاء وتشغيل صندوق الدولة الجديد ليس بعيدا عن قاب قوسين أو أدنى.
في الوقت نفسه، غادرت نسخة جديدة من 214-ФЗ "في البحر" العديد من المشاكل العاجلة.
وكان مخطط المغادرة التقليدي من نطاق 214 درجة مئوية وأظل عقود أولية للبيع والمرافق. لا يزال كل من النوع الآخر من العقد يتيح لك جذب أموال المواطنين في البناء مع عدم وجود IDR الكامل (إبرام فحص المشروع، تصاريح البناء، وتحمل الأرض المزخرفة).
الأكثر صعوبة في الخطة القانونية هي موضع أعضاء HSSC، لأن الممارسة القضائية الحالية لا تنطبق عليها قانون حماية حقوق المستهلك، وهو المنظم الرئيسي خارج مجال العمل 214-ФЗ.
يمكن أن تحظر الابتكارات في عدد من القوانين أنشطة المرافق الوهمية أو على الأقل مساواة أعضائها للمستهلكين. ومع ذلك، لم يتم ذلك.
أيضا، ستكون نقطة إيجابية مؤشرا مباشرا على قانون إدخال جميع رؤوس الأموال المعتمدة لأموال المطور. وقد تم بالفعل النظر في هذه المشكلة أعلاه.
مشكلة أخرى طويلة الأمد في المساهمين هي بخس كبير لمسؤولية المطور من قبل المحاكم. هذا هو في المقام الأول عن الانخفاض المتكرر في حجم عقوبة تأخير الشقة المنقل من المطور، بناء على مبدأ مجردة من "العقلانية". نتيجة لذلك، فإن المادة 214-ФЗ المقابلة غير صالحة عمليا، لأنه في الممارسة العملية يتوقف المطور عن الخوف من تشديد موقع البناء. يمكن أن يحل إنشاء الحد الأدنى للحجم المسموح به للعقوبة في 214-ФЗ هذه المشكلة. بعد كل شيء، ستكون وظائف 214-ФЗ كمنظم لسوق البناء أكثر وضوحا بكثير إذا كانت مسؤولية المشاركين في سوق البناء لانتهاك القانون أصبحت ملموسة وسيحدث بانتظام وحتما.
في الوقت نفسه، في العديد من مقالات الإصدار الجديد من 214-ФЗ، فإنه يبدو نوعا من التحمل للمستقبل، وليس فقط على مستوى القوانين، ولكن أيضا في مجال أعمال الترجمة - القرارات الحكومية وأعمالها الوزارات ذات الصلة.
من الممكن للغاية أنه في الابتكار القريب في المستقبل في مجال بناء الأسهم يستمر.
بالمناسبة، أحضرنا القناة في برقية، حيث ننشر الأخبار الأكثر إثارة للاهتمام حول العقارات والتكنولوجيات العقارية. إذا كنت تريد أن تكون واحدا من أول من يقرأ هذه المواد، فقم بالإشتراك: t.me/ners_news.
الاشتراك في التحديثات
24.11.2016منذ عام 2017، سيظهر عدد من الابتكارات في التشريعات في مجال بناء الأسهم، العديد منها يمكن أن يؤثر بشكل كبير على موقف المساهمين. تحتاج إلى معرفة ذلك! يقترح انتباهك لمحة عامة عن التغييرات الرئيسية في مجال بناء الأسهم، والتي قد تكون مهمة الآن.
كما نعلم، يحتوي القانون 214 من القانون الاتحادي على مشاركة الأسهم على قائمة الشروط التي ينبغي أن تكون موجودة في أي عقد بناء الأسهم.
اعتبارا من 1 يناير 2017، سيظهر تعديل، وفقا لشروط العقد يجب أن تمتثل للبيانات المتاحة في إعلان التصميم في وقت انتهاء العقد.
إذا رأيت أن شروط عقدك لا تتوافق مع البيانات من وثائق المشروع، فيمكنك التعرف بأمان على هذه الاتفاقية غير صالحة من خلال المحكمة، واحصل على أموالك. للقيام بذلك، تحتاج إلى الذهاب إلى المحكمة مع بيان المطالبة.
كل هذا سيسمح لك بتجنب مشاكل المستقبل مع المطور المرتبط، بما في ذلك توفير معلومات غير صحيحة لك، وربما - عن قصد الافتراضي أي حقائق.
في وقت سابق، يمكن تعريف سعر العقد إلا بالطريقة التالية - لتلخيص مبلغ الأموال اللازمة لإنشاء شقة أو أماكن أخرى، وكذلك مقدار الأموال التي تعوض عن عمل المطور.
يقدم المشرع طريقة إضافية لتشكيل سعر في DDU. من 1 يناير 2017، يمكن توضيح الثمن في العقد ككلفة منطقة سكنية أو أماكن غير سكنية، مضروبة في منطقة سكنية أو أماكن غير سكنية. على سبيل المثال، إذا كانت منطقة المشروع في شقتك المستقبلية 45 متر مربع، وتكلف متر مربع واحد 59 ألف روبل، وسعر العقد في هذه الحالة سيكون 2،655،000 روبل (45 * 59،000 روبل). من الحساب، ينظر إليه أنك تدفع ثمن كل متر مربع، ولا توجد مدفوعات غير مفهومة!
في الوقت نفسه، إذا كان لديك Loggia وشرفة وتراسا ومبانيا إضافية أخرى، فسيتم الإشارة إلى سعر العقد في هذه الحالة كمنتج لسعر منطقة الشقة ودعا نقول شرفة، لكل وحدة من إجمالي مساحة الشقة والشرفة. كما نقدم مثالا، شرفة تبلغ 5 متر مربع، وهي منطقة من الشقة نفسها 45 مترا مربعا، وتبلغ قيمة متر مربع واحد أيضا 59 ألف روبل. تبلغ إجمالي مساحة الشقة والشرفة 50 (45 + 5) متر مربع. وسيكون سعر العقد 2،950،000 روبل (50 * 59،000 روبل).
في الواقع، فإن هذه الطريقة لتحديد السعر تجعل بعض الوضوح للمساهمين، لا توجد أسئلة. لماذا هو غالى جدا؟ كيف نظر المطور في هذا السعر؟ بالإضافة إلى ذلك، يمكنك الدخول في مفاوضات مع المطور إلى مفاوضات مع المطور، والاستيلاء على الرغبة في تشكيل السعر بهذه الطريقة. إذا أعطاك المطور نسخة جاهزة من عقد مشاركة الأسهم، والذي يبقى فقط للتوقيع، ولكن لديك شكوك حول شروط العقد، ثم يجب عليك إجراء تحليل قانوني لاتفاقية المساهمين حتى لا يوجد مشاكل في المستقبل. مع خدمة الخبرة القانونية، شروط العقد، بما في ذلك ظروف الأسعار، يمكنك قراءة الرابط.
لديك أسئلة؟
من المهم أيضا ملاحظة التعديل 214 من FZ بالنسبة لإجراءات دفع سعر DDU. في وقت سابق من القانون، صرح أنه من الممكن دفع ثمن DDU في نفس الوقت أو في الفترة التي تحسبها السنوات أو أشهر أو أسابيع. في الوقت نفسه، في هذا الحساب الطبيعي، لم يتم ذكر أي شيء عن تسجيل الدولة للدول DDU.
ومع ذلك، من تفسير النظام للمادتين 213 ФЗ، وكذلك من مواقف أعلى المحاكم والمحاكم الولاية القضائية العامة، كان من الواضح أن المطور لديه الحق في تلقي النقود على DD من المساهم بعد تسجيل الدولة لهذا اتفافية. جذب هؤلاء المطورون الذين قادوا أنشطتهم في انتهاك هذه القاعدة إلى المسؤولية ودفع غرامات كبيرة.
تم أخذ المشرعين في الاعتبار لحظة الوقت، ومن 1 يناير 2017، سيتم توضيح القانون بوضوح أن المساهم يدفع ثمن DTD إلا بعد تسجيل الدولة للعقد. الآن، إذا طلب منك المطور تقديم رسوم لتسجيل الدولة للعقد، فيمكنك الرجوع بجرأة إلى حالة القانون، حيث تتم كتابة القاعدة المقابلة باللون الأسود على أبيض.
منذ عام 2017، يتوقع المساهمون الابتكار القادم. عندما تم بناء المنزل ونقل الشقة، يكون المطور ملزم بإصدار تعليمات في استخدام شقة أو كائن خاص لبناء الأسهم. كما يقول القانون، يجب أن تحتوي هذه التعليمات على جميع المعلومات اللازمة حول القواعد والشروط للاستخدام الآمن للشقة، وخدمة حياة الشقة، إلخ. ومع ذلك، في رأينا، يجب ألا ينظر إلى هذا الابتكار بشكل إيجابي.
بالإضافة إلى ذلك هذا الابتكار، قدم المشرع أيضا القاعدة، وفقا للمطور غير مسؤول عن عيوب الشقة، إذا أثبت أنها نشأت نتيجة لعدم الامتثال لتعليمات المساهمين لتشغيل شقة أو أماكن أخرى. يعرف المواطنون في معظم الحالات كيفية استغلال شقة أو ملكية مختلفة للعقارات. وبالتالي، يتم تقديم القواعد المتعلقة بالتعليمات للمطور إمكانية إضافية ليست مسؤولة عن العيوب التي نشأت في الشقة.
علاوة على ذلك، منذ عام 2017، حاول المشرع تنظيم إجراءات عمل مشارك في بناء الأسهم في حالة العثور على عيوب في موضوع بناء الأسهم. ومع ذلك، فإن المشرع لا يزال يكلف العبارات الشائعة، وقد تنشأ المواقف غير المتوقعة في الحياة. ماذا يجب أن تذهب بالضبط إلى المحكمة كم من الانتظار، وكيفية التصرف مع المطور - يمكنك معرفة المزيد عن تقديم المشورة القانونية من خلال النقر على قسم الاستشارات.
ثالثا، من 1 كانون الثاني (يناير) 2017، ستظهر قاعدة، وفقا للمطور الذي لا يلغي العيوب في الشقة، فهو ملزم بدفع عقوبة المساهمين في كل ذلك الوقت الذي أقره المطور إلى إزالة العيوب أو العيوب وبعد في الوقت نفسه، سيتم النظر في حجم هذه العقوبة بناء على مواد حماية المستهلك لحماية المستهلك، وهو حجم أعلى من عام 214 ФЗ. من وجهة نظر قانونية، هذا زائد غير مشروط للمساهم، ضمان الحقوق. بالطبع، يجب عليك تتبع كيفية تطبيق هذا التعديل من قبل المحاكم منذ عام 2017، وما إذا كانت المحاكم لن تخفض العقوبة المقابلة في زيادة المبلغ.
حاليا، يمكن إيقاف DDU من خلال إرادة المساهم من خلال المحكمة إذا تم توثيق المشروع للمنزل الذي تغيرت فيه الشقة المستقبلية للمساهم بشكل كبير.
في الوقت نفسه، لم يعطي المشرع معايير أو أمثلة على تغيير كبير في وثائق المشروع، والتي يمكن أن تركز عليها المساهمون. تغيير كبير في وثائق المشروع مفهوم شخصي، الذي يخضع للتقييم فقط من قبل المحكمة فقط. في جوهرها، قدمت المحاكم فقط استنتاجات حول ما إذا كانت التغيير في كل حالة معينة، كان التغيير في وثائق المشروع ضروريا، وبالتالي، كافية لإنهاء العقد. وجادل المحامون الذين يمارسون في مجال بناء الأسهم موقفهم في المحكمة من خلال تحليل موقف المحاكم العليا.
من 1 يناير من العام المقبل، يقدم المشرع معيارا واضحا لأهمية تغيير في وثائق المشروع، والذي يمكن تركيزه في المستقبل. الآن يحمل المساهم الحق الكامل لإنهاء العقد إذا تغيرت المساحة الإجمالية لشقتته المستقبلية أكثر من خمسة في المائة من الحجم الأولي للشقة. بعد كل شيء، يستلزم التغيير في منطقة الشقة الزيادة في سعر العقد!
نقوم بحساب هذا التغيير الكبير في وثائق المشروع من العام الجديد. لنفترض أن سعر شقة في المستقبل، وهي مساحة 45 متر مربع. م، بلغ 2،700،000 روبل. السعر لكل متر مربع 60 000 روبل. إذا تغير وثائق المشروع، فإن مساحة شقتك، دعنا نقول، قد تغيرت أيضا بنسبة 5 في المائة، والتي بلغت 47.5 متر مربع. (45 * 1.05). يضاعف الفرق في مجالات الشقة المخططة والأنشطة بتكلفة متر مربع واحد (2.5 * 60،000 روبل)، وحصلنا على 150،000 روبل. في المثال المحدد، إذا كان المطور يقول أنك بحاجة إلى دفع المبلغ الذي يتجاوز 150،000 روبل، فيمكنك إنهاء العقد بأمان، لأن هذه الدفعة تستفز من خلال تغيير كبير في وثائق المشروع. والمبالئات قد لا تكون صغيرة! لذلك، إذا لم يكن هناك أي إمكانية لدفع المبلغ المحدد، فقم بحل DDU.
قبل ذلك، كان الأمر يتعلق بالتغييرات الإيجابية والتعديلات للمستوطنين من السنة المقبلة. ومع ذلك، ليس كل التغييرات والتعديلات التي تدخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2017 مواتية للغاية. قدم المشرع بعض الفوائد للمطور.
لديك أسئلة؟ في اشارة الى استشارة محام عقاري.
في القانون 214 من القانون الاتحادي، الذي ينظم البناء المشترك، في عام 2017، تدخل حيز التنفيذ التغييرات الهامة التي يجب أن يعرفها كل مساهم. أي نوع من التغييرات وكيف يمكن أن يؤثرون على العلاقة بين الطرفين في مقالي أدناه.
تم تعديل القانون نفسه، يمكنك تنزيله
من الآن فصاعدا، إنهاء العقد الخاص استعداد (المادة. 32 ZPP)، دون انتهاكات من قبل مطور المواعيد النهائية للبناء و \\ أو غيرها من شروط العقد سيكون مستحيلا. في وقت سابق من هذه الفرصة كتبت. أعتقد أن هذه الحالة لن تؤثر بشكل كبير على حقوق المساهمين، لأنه إذا تم بناء الشقة - فلا توجد نقطة في إنهاء العقد. من ناحية أخرى، يحمي المطور من التطرف المستهلك، الذي يحدث.
من ناحية أخرى، يضيف المشرع شيئا مثل تغيير كبير في وثائق المشروعوهو الأساس من خلال المحكمة. في السابق، كان من المفترض أن تثبت هذه المادية أن تثبت القشارة وينبغي أن يقال إن هذه الممارسة ككل كانت سلبية من خلال هذه الإنهاء.
الآن سيكون هناك انحراف كبير (وغير حصري) الانحراف في منطقة شقة بأكثر من 5 في المئة. كما ترون انحرافا بحجم يصل إلى 5٪ مسموح به إذا تم توفير هذا الشرط من خلال العقد.
يمكن الآن إجراء الدفع بموجب عقد الأسهم حصريا بعد تسجيل الدولة اتفافية. مطور ليس مؤهلا لقبول المال منك، إذا لم يتم تسجيل عقدك. في وقت سابق من 90٪ من حالات 100، يمكن للمطور أن يبدأ في استعادة الأموال في مرحلة تنسيق وثائق المشروع، دون تصريح بناء، إلخ.
كيف سوف تكون؟ أعتقد أيضا، بعد كل شيء، مساهمي السذج، مستعدون لإعطاء المال لأول مرة، الذين سيظهرون صورة جميلة ل "Microdictrict الجديدة في مكان صديقة للبيئة" واعتقاد الإعلانات الجميلة، أكثر من ذلك بكثير. يحدث ذلك للتشاور معي - قبل أن أقدم المال، قمت بفحص المستندات، كيف وقعت العقد على الإطلاق؟ انتهت من خلال الوكلاء، لم ير المطور المطور، وكذلك مستنداته - ماذا يمكنك أن تقول وكيفية مساعدتك "خداع" المساهم؟ لا توجد عقوبة على من، ولا تشمل الدولة في هذه الحالة في المساهمين الشرط.
أفترض أنه يتجاوز متطلبات قانون الاجتماع بعد تسجيل الاتفاق، وسوف يأتي المطور بمخطط مع المهمة أو التقدم أو الاقتراضم - أنا لا أعرف، سوف تظهر الممارسة. أوافق أم لا - هذا مساهم تجاري.
يجب أن يكون المطور الموقع الخاص على الإنترنتمسجلة في المطور أو ضامنه. إذا دخل مطورك إلى مجموعة من المطورين أو هو رفيق لشركة مطور أخرى، فلا يزال يجب أن يكون له اسم مجال خاص به وموقعه الإلكتروني.
على الموقع يجب أن يتم الكشف عنها، بالإضافة إلى مشروع DDU وصورة المبنى - الصور الحالية للكائن، يتم تحديثها كل شهر، يتم نشرها.
يتم نشر المستندات في غضون 5 أيام من تاريخ استلامها من قبل المطور أو التغيير. إذا لم يكن الموقع امتثال لقواعد القانون، فيمكن للمساءلة المطور بموجب الفن. 14،28 قانون إداري للمساهم.
سيعتمد حجم رأس المال المعتمد للمطور الآن من حجم المنشأة قيد الإنشاءعلى سبيل المثال، مع مساحة منزل 1500 متر مربع. يجب أن يكون ما لا يقل عن 2500 مليون روبل. الآن لن يتمكن القمر الصناعي للشركة، التي لديها رأس مال 10 آلاف روبل (وليس مدفوعة) من اختتام عقد من 214 درهم - وهو أمر سعيد بالفعل.
يمكن أن تحمي الزيادة في رأس المال إلى حد ما على الأقل حقوق المساهمين في المطور. إذا كان حجم رأس المال لا يفي بالمتطلبات - لا يحق للمطور بناء منزل وأخذ أموالا من المساهم - من المهم فهم كل مساهم، عبء فهم القانون وحقوقها تكمن معك، لا يمكن للمشرع والهيئات السيطرة على الكشف عن جميع المحتالين.
قدمت أيضا
يجب أن تمتثل المشاركة للمشروع والحفاظ عليه في حد ذاته خطة مفصلة للكائن وصف مفصل للشقة المستقبلية، بما في ذلك المواد من الجدران.
واحدة من أهمها، في رأيي، الابتكارات في 214 FZ هي ما يلي. إذا كان المطور ينتهك مصطلح القضاء في الشقة موزع، فسيدفع عقوبة بمبلغ 1٪ من تكلفة النفقات. في وقت سابق، يمكن للمطور "إطعام وجبات الإفطار"، وكان المساهم يجب أن يذهب المساهم إلى المحكمة لاسترداد تكلفة الإصلاح (التكلفة فقط، دون عقوبة - مسؤولية المطور).
يتم توسيع سلطة التحكم في أنشطة مطوري الولايات المتحدة - الآن يمكن أن تحقق. يمكنك العثور على المزيد حول التحقق من وصلاحيات هيئة الدولة فيما يتعلق HSSC في الفن. 123.2 LCD RF.
تم تقديم المشرعين في القانون إمكانية إنشاء صندوق تعويض (وهو مقياس إضافي لحماية حقوق المساهمين)، وكذلك عمل المطور من خلال ما يسمى الفاتورة الضمان - عند تخزين صانع المال على حساب البنك، وبعد نقل الشقة، يتم سرد المطور. في الوقت نفسه، سيتم بناء المنزل نفسه على حساب الأموال الائتمانية للبنك الذي يتم فيه فتح حساب الضمان. ما إذا كان المطورون يريدون العمل وفقا لحساب Equro - لا أعرف، أعتقد أن القاعدة لن تعمل، مع مراعاة أن النسبة المئوية للقرض يمكن أن يكون كبيرا جدا، وسيتم تغيير السعر بموجب العقد.
وحتى الآن: الآن، عند نقل شقة، يكون المطور ملزم بالإعلام عن فعل تلقي النقل تعليمات للاستخدام حسب الغرفةوبعد استخدام المبنى في انتهاك للتعليم هو الأساس لإصدار المطور من القضاء على عيوب الشقة.
الحصول على نصيحة مجانية للمحام!
هل ستشتري شقة؟ إذا كنت تخطط للدخول في بناء الأسهم لهذا، فعليك معرفة آخر الأخبار من هذا المجال.
في الصيف الماضي، ساهمت التعديلات على نطاق واسع في القانون "بشأن المشاركة في بناء الأسهم من MKD". من 1 يناير، دخلوا حيز التنفيذ. تعديلات على 214 منطقة حرة في عام 2017 - نتيجة لعدد كبير من المساهمين المخادين في روسيا. من الآن فصاعدا، يحدد القانون غير القواعد المتعلقة بسلوك المطورين.
لقد قمنا بتحليل المستند المحدث ونقدم لك نظرة عامة على تغييرات FZ 214 من 01.01.2017.
هناك تغيير مهم في 214 منطقة حرة في الفترة من 1 يناير 2017 يتعلق بمتطلبات رأس المال المعتمد لشركة البناء. لن تكون قادرة على قبول الأموال من المساهمين بينما لم يتم دفعها بالكامل.
تشديد والسياسات فيما يتعلق بحجم رأس المال. الآن مرتبط بمنطقة شقق وأماكن غير سكنية في المنازل قيد الإنشاء.
إذا كانت المنطقة 1.5 ألف متر مربع. متر، يجب أن يكون رأس المال 2.5 مليون روبل على الأقل؛
مساحة 2.5 ألف متر مربع. متر - ما لا يقل عن 4 ملايين روبل، إلخ.
كلما زادت مساحة الشقق ومباني إضافية، كلما زاد عدد كبير من العاصمة المعتمدة للمطور. يعتقد أن مؤلفي القانون يساعدون في إنقاذ السوق من الشركات غير الموثوق بها.
على الرغم من أن المشرعين أعطوا فرصة للمطورين ذوي رأس مال غير كاف. يمكنهم إبرام معاهدات الضمان.
الأخبار الأولى للمساهمين، - من 1 يناير 2017، لا ينطبق FZ-214 على المباني الشقة فحسب، بل أيضا على بناء منازل بناء محظورة.
لن يفهم الجميع على الفور ما هو عليه، ولكن ربما رأيتهم. المبنى المحظور هو أحد المؤسسات الشعبية في البناء.
- بقلم تخطيط المدينة، هذه المباني السكنية لا تزيد عن ثلاثة طوابق من عدة كتل. ببساطة - شقق، - يفسر أليزلية لابشين، رئيس مجلس إدارة "بطرسبرغ القانونية". - لديهم جدران مشتركة مع شقق مجاورة، لكنها تقع على مؤامرة الأرض.
مهم! إذا كنت تنوي إنشاء شقة في هذا المنزل، فطلب عقد مشاركة الأسهم من البنائين. وإذا حاول أن يقنع في العكس، فمن الأفضل أن تبحث عن شركة أخرى.
وفقا للإصدار الجديد 214 من القانون الاتحادي مع أحدث تغييرات من 01.01.2017، سوف ينصح بمحام للبناء المشترك.
آخر تغيير للغاية في FZ 2014 من 01/01/2017! الآن يشمل إنفاذ القانون التعاونيات - الإسكان والبناء والتراكم.
هذا ضروري لأن مساحة عمل HCC في روسيا غير مبهمة بالأحرى. وهذا هو السبب في إساءة استخدام مختلف من قبل المبادرات هذه المباني.
صحيح، في القانون المحدث على السيطرة على التعاونيات، قال قليلا. الآن يمكن للمتخصصين في الهيئة التنظيمية الإشراف على مشاركة أموال ECC من المواطنين إلى بناء مباني سكنية.
وفقا للقانون المحدث، فإن سعر العقد هو أن سعر الشقة! - يجب الإشارة إلى نتاج تكلفة وحدة مساحة (متر مربع) إلى إجمالي مساحة الإسكان.
قل، منطقة شقتك هي 50 "مربعات"، وتكلف 56 ألف روبل. اضرب الرقم الأول في الثانية، نحصل على 2.8 مليون روبل. يجب أن يظهر هذا المبلغ في DDU.
"مثل هذا النهج سيجعل تعريف أكثر شفافية لتكلفة شقة والسماح للتوزيع بتجنب المدفوعات الإضافية غير المهنية". - إذا تم تحديد سعر آخر في العقد، فهناك سبب لطرح الأسئلة للمقناة.
مهم! الشقة تحتوي على شرفة، شرفة، تراس، متر مربع أرخص من منطقة الجزء السكني من الشقة؟ يؤخذ ذلك أيضا في الاعتبار عند تحديد تكلفة الشقة.
الابتكارات التشريعية، دخول حيز النفاذ من عام 2017 في مجال بناء الأسهم في المنشآت العقارية، موجهة إلى حماية مصالح المواطنين والكيانات القانونية - المشاركون في علاقات الأسهم، وكذلك المطورين الضميري.
دخلت التعديلات في قلق القوة:
تجدر الإشارة إلى ذلك جديد في بناء الأسهم - هذا هو إنشاء صندوق تعويض، وإدخال ممارسات البرمجيات، وتشكيل واحد في جميع أنحاء الاتحاد الروسي.
التغييرات القانونية المذكورة أعلاه يجب أن تسهم زيادة الشفافية أنشطة شركات البناء وتزويد المشاركين في بناء الأسهم ضمانات لحماية حقوقهم، في حالة حالات المشاكل.
الأكثر أهمية الهدف من الخلق هيئات الدولة صندوق التعويض هي الحماية الفعالة للحقوق والممتلكات المشروعة للمواطنين - المشاركين في بناء الأسهم، الذين تنتهك مصالحهم المطورون. فيما يتعلق بالكيانات القانونية المسؤولة عن بناء السكن وعدم أداء الالتزامات المخصصة لهم، محكمة التحكيم متحمس إجراءات الإفلاس.
لارتكاب تسجيل حالة إلزامية للعقد من 1 يناير 2017 قائمة المستندات التالية (الفقرة 2 من الفن. 5 من قانون الاتحادي 07/03/2016 رقم 304-FZ "على التعديلات ..."):
كمعلومات إضافيةلتنفيذ تسجيل الدولة، قد تحتاج:
في حالة عدم تقديم مطور المعلومات اللازمة، فإن سلطات التسجيل لها الحق وحده للحصول على معلوماتعن طريق إرسال طلبات إلى المؤسسات المعتمدة.
إعلان المشروع إنها وثيقة تتضمن معلومات حول المطور، حول مشروع البناء، مراحلها، بحجم حقوق منظمة البناء عند بيع العقارات للأفراد والكيانات القانونية.
التغييرات في متطلبات وثائق التصميم هم على النحو التالي (الفقرة 22 من الفن. 1 FZ مؤرخة 03.07.2016 رقم 304-ФЗ):
تم تعيين المطور مسؤولية للنشر في شبكات المعلومات من الاستخدام العام لإعلان المشروع، وكذلك التغييرات التي أدخلت على وثيقة، من أجل عدم اكتمال أو عدم موثوقية البيانات المقدمة.
يجب أن تكون التعديلات التي اتخذت في مجال البناء المشترك تحسين الموثوقية سوق العقارات ذات الصلة إنشاء آلية حماية إضافية للمساهمين من المخاطر المحتملة لبناء البناء، زيادة المسؤولية المطورين أمام المستثمرين.
التغيير كبيرستظهر متطلبات حجم رأس المال المصرح به إمكانية إنشاء صندوق تعويضي خاص يتم تشكيله على أساس مساهمات المطورين، ستوسع متطلبات انفتاح المعلومات للبنائين.
الابتكارات التشريعية، التي تدخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2017، على نطاق واسع، لكنها لن تؤثر على هذه الأشياء العقارية التي بدأت بناءها قبل القبول التغييرات القانونية ذات الصلة.
شرط التشريع بشأن وجود موقع على الإنترنت
قررت زوجي وزوجي شراء شقة تحت معاهدة المشاركة في البناء. تحول إلى المطور، تلقينا استشارة حول جميع القضايا ذات الاهتمام، ولكن على الإنترنت لم نتمكن من العثور على الموقع الرسمي لمنظمة البناء. هل تخبرني أن هذا يؤثر على موثوقية المطور، وهم ملزمون بتقديم معلومات عن أنفسهم في شبكات المعلومات؟
من 1 يناير، 2017، فإن جميع المطورين الذين يعملون مع جذب الأموال من المساهمين ملزمون بإنشاء مواقع الإنترنت الخاصة بهم، مع وضع مجموعة واسعة من المعلومات حول شركتهم، على وجه الخصوص:
لسوء الحظ، يمكن لعدم وجود موقع رسمي من المطور التحدث عن الإعسار أو عدم الركض.
