.jpg)
صورة: أليكسي ألكساندروك، من المحفوظات الشخصية للمتحدثين
وجد قانون "المشاركة في حصة البناء ..." في العشرات الثانية من حياتهم أن لوحة التحرير الثالث عشر، والتي ستفقد حيز التنفيذ في 1 يناير 2017. تبدو حزمة التعديل فظيعة، ولكن يبدو أنها لا تغير بشكل جذري الوضع في سوق الإسكان الأساسي.
يسمى القانون الفيدرالي رقم 304، الذي وقعه الرئيس في 3 يوليو، "بشأن التعديلات على القانون الاتحادي" بشأن المشاركة في بناء المباني السكنية وغيرها من الأجسام العقارية والتعديلات على بعض الأفعال التشريعية للاتحاد الروسي " والأفعال التشريعية الفردية للاتحاد الروسي ".
ثمانية نقاط
ولد الأسطوري FZ-214 في ديسمبر 2004 وكان يهدف إلى وضع حد لهذه الظاهرة القبيحة لأيامنا، مثل المساهمين الخدع. هذه المرة، يتم تقديم ثمانية ابتكارات رئيسية في القانون.
أولا، نحن نتحدث عن إنشاء سجل واحد للمطورين. سيكون هذا السجل موارد إعلامية حكومية، وسيتم وصف تكوين المعلومات وإجراءات صيانةه بمرسوم حكومة الاتحاد الروسي. في مرحلة مشروع القانون، قيل إن لجنة اتحادية معينة ستكون في بعض المعايير لتقييم المطورين على نظام التسجيل، وبالتالي تحديد موثوقية كل منها. في النص النهائي للقانون على نظام Balling، يقال لا شيء، لذلك يبقى أن تنتظر مزاد الحكومة تقييم فعالية هذا الإجراء.
ثانيا، يشحن المطورون، كما كان من قبل، الالتزام بنشر إعلان المشروع على الإنترنت، ولكن تكوين المعلومات الإلزامية يتوسع إلى حد ما. وفي الوقت نفسه، فإنه قيل بشكل خاص حول مسؤولية المطور لضمان أن المعلومات ذات صلة.
ثالثا، سيتم الآن توزيع أحكام FZ-214 على بناء المباني السكنية للمبنى المحظور يتكون من ثلاثة كتل أو أكثر.
الرابع، لجذب أموال المساهمين يسمح فقط بالمطور الذي يتم فيه دفع رأس المال المعتمد بالكامل. بالإضافة إلى ذلك، يعزى الحد الأدنى لحجم رأس المال المصرح به إلى منطقة جميع كائنات بناء الأسهم.
خامسا، يتم إدخال آلية جديدة لجذب المواطنين للمشاركة من خلال حسابات الضمان الخاصة في البنوك. سيحصل المطور على وسائل المساهمين فقط بعد نقل الشقة. وقبل الرحمة نسأل، تمويل المشاريع.
سادسا، يتم إنشاؤه (أو، كما هو مكتوح بدقة في القانون، "يمكن إنشاء") صندوق تعويضات تشكلها المساهمات الإلزامية للمطورين. يتم تحديد الحجم أيضا بدقة للغاية: لا يزيد عن 1٪ من التكلفة المخططة لبناء مبنى سكني. يجب أن تؤخذ المبالغ كبيرة - في مكان ما 30-35 مليار روبل. كل هذا سيتم تخزينها في بعض البنوك. لم يتم تسجيل إجراء الحصول على مساهم مخدوع بعد.
V-Sevenths - بالفعل تافه مقارنة بالمؤسسة - يجب تكوين المتطلبات التي يجب تكوين الإعلان مرتبط بمشاركة درجات النقدية.
وأخيرا، في الثامن، الشكليات الفنية فيما يتعلق بخصوصية تنفيذ الدولة تسجيل DDU وعقد مهممة حقوق المطالبة.
الدافع والحجة
كيف ستعمل جميعها في الممارسة العملية في حين أن القليل من الناس. ولكن يبدو أن المشرع لا يزال لا يفهم أو لا يريد فهم طبيعة بناء الأسهم. وضد الطبيعة، كما تعلمون، فلن تذهب. بعد كل شيء، من الواضح أن البناء المشترك للمطور هو وسيلة للحصول على تمويل خال من الفوائد (على عكس المصرفية). وبالنسبة للمساهمين - شراء أرخص، لأن نفس الفائدة المصرفية قد تم استخلاصها في نهاية جيبه.
من هنا يتبع حتما أن جميع محاولات حماية المساهمين من قبل المعوقات التي فرضت على المطور ستدفع من قبل المساهم.
ونتيجة لبعض الشعارات "يجب ألا يرتبط البناء المشترك مع المساهمين الخدع"، "ستستفيد مطورو Bona Fide فقط"، "تكلفة الإسكان لن يحدث"، إلخ.
صندوق التعويض - الشيء هو بالتأكيد جيدة. صحيح، قبل ذلك، تم أيضا إجراء تعديلات بمرح بشأن تأمين مسؤولية المطورين. بعد كل شيء، التأمين شيء رائع. لكن اليوم، من أعلى المدرجات، يقولون إن هذه الفكرة لم تبرر نفسه، وبدلا من ذلك أنها تقدم واحدة جديدة. ماذا لو هذه المرة اتضح؟
أذكر من أجل الأهداف التي اتخذها في عام 2004 هذا القانون وما لدينا الآن. نعم، من مبيعات مزدوجة من FZ-214 يحمي. وعن هذا، قال جميع الخبراء على الفور. لكن الشيء الرئيسي هو أن الشخص لا يظل وبدون نقود، وبدون شقة - هذه المهمة لم تتحقق. في فهمي، وأحدث الابتكارات لا تعطي أي ضمانات. من الممكن أن يظهر موقف صندوق التعويضات، ستكون هناك آلية شفافة وواضحة لاتخاذ إجراءات المساهمين في حال لم تتلق شقة لأي سبب من الأسباب - ثم سيكون من الممكن القول إن القانون وصل إلى الهدف التي كتبها.
من بين الابتكارات الخاصة ب FZ-214 هي متطلبات المطورين جزئيا من الكشف عن المعلومات، وشروط جذب الدرجات النقدية، وما إلى ذلك، ومع ذلك، من غير المرجح أن تغير التعديلات قواعد المطورين - قدمت قيودا إدارية إضافية إلى حد ما على الأنشطة التي هي غير فعالة من حيث الحماية. حقوق المشاركين في بناء الأسهم، باعتبارها الهدف المقدر من الابتكارات.
المطورين المعارضين المعارضين كما يتبعهم إجراءات ثابتة سابقا، سيستمر في متابعة، بالفعل في حجم موسع، على الرغم من أن التكاليف الإضافية ستضطر. أما بالنسبة للشركات عديمي الضمير، فسيظل غير قادر على حماية أنفسهم من قبل العقارات.
يمكن للمشاركين في بناء الأسهم، وكذلك السلطات التنظيمية، اليوم، بموجب التشريع الحالي، الوصول إلى أكثر من كمية كافية من المعلومات عن المطور، أنشطتها، وجوه البناء. الزيادة في هذا المجلد والتردد التقارير ليست قيمة مستقلة. علاوة على ذلك، سيتطلب ذلك من الجسم السيطرة ومن المشتري المحتمل لوجود موارد إضافية ومعرفة خاصة في بعض قضايا التصميم والبناء والاقتصاد والتمويل، وإدارة المخاطر، وما إلى ذلك، مثل هذه المعلومات ستكون عديمة الفائدة - ذلك لا يحمي بأي حال من الأحوال المساهمين للمستقبل.
من أجل منع ظهور مساهمين مخدوعين جدد، فإن العمل الوقائي للدولة الرامية إلى العمل مع المواطنين - يمكن أن يكون المشاركون المحتملون في بناء الأسهم أكثر فعالية. من الضروري زيادة وعيها ومسؤوليتها عن حلولها الخاصة عند اختيار المطور وكائن. إن فهم بعض المخاطر يجب أن يسود على الرغبة في الحصول على شقة بأقل سعر.
لحماية حقوق أصحاب العقارات، يجب أن تكون التغييرات أكثر شمولا. أولا، في وقت البناء، لا تعمل الأرض: بمجرد أن يظهر أول إجمالي في المشروع، فإن قيمة الأرض كإيداع مصرفي صفر. يمكن أن يستبعد التصميم المناسب لمؤقطات الأرض بعض المخاطر وتحديد سيولة الكائن نفسه. في الواقع، في عملية البناء، تتزايد التكاليف وتكلفة الكائن نفسه. يمكن تقدير تكلفة البناء غير المكتملة في الوقت الحالي. على سبيل المثال، مرة واحدة في الربع. وسوف يكون مؤشرا موضوعيا على أن الأموال ذهبت على موقع بناء. ثانيا، يجب أن تسود الأصول بشأن الالتزامات. إذا تم بيع معظم الشقق، والمنزل مبني نصف، يمكن اعتبار الكائن مشكلة.
إذا تحدثنا عن السجل الموحد للمطورين، فيجب أن يكون هذا مجموعة كبيرة من البيانات، حيث يكون هناك شيء ما للعثور على شيء ما صعبا، فلن يضيف أي شيء إلى آليات العضوية الحالية في SRO وتصاريح الترخيص والترخيص.
لربط حجم رأس مال الشركة للمطور مع مساحة مباني منتصبة بشكل غير صحيح، نظرا لأن المطور لا يبني بمفرده، ولكن من أجل أموال الائتمان، يتم تحويل أموال المساهمين إلى الحساب المصرفي، المطور يتم تأمينه، إلخ. هذا لن يؤدي إلا إلى زيادة في الحد المالي مدخل سوق الإسكان، والحمل المالي الإضافي على المطور وزيادة تكلفة تكاليف البناء، في نهاية المطاف، زيادة سعر البيع للنهائي مشتر.
يعد صندوق التعويض حقيقة إيجابية للمساهم، ولكن أيضا عبء مالي إضافي على المطور، وسيقود أيضا إلى زيادة الأسعار.
القواعد القانونية لجوانب مراقبة القانون لمشاركة حقوق الملكية في بناء مبنى سكني. كائن العقارات ليس فقط مبنى متعدد الشقق، ولكن أيضا مبنى آخر، يعتمد على عقد البناء المشترك على منطقة حرة 244. النقد ومصالح المواطنين الذين ينجذبون إلى عملية البناء محمية بموجب المعايير التشريعية للقانون.
وبعبارة أخرى، فإن القانون الذي دخل حيز النفاذ قادر على حماية حقوق ومصالح سكان الاتحاد الروسي الذين اشتروا شقق في المباني قيد الإنشاء. (تذكر أن المباني والمباني يجب أن تمتثل لمعايير اللوائح الفنية 384. تفاصيل)
ملحوظة: لكي يتم تصوير مصالح المساهم وحمايتها، يجب تسجيل اتفاقية الأسهم في البناء في Rosreestre.
في عام 2017، ينطبق عمل القانون بموجب الرقم 214-ФЗ ليس فقط بناء الأسهم من المباني الشاهقة، ولكن أيضا منشآت سكنية أخرى مع عدد إجمالي عدد الكتل - ثلاثة أو أكثر. يعد عقد البناء المشترك ضروريا إذا تشارك بناء القانونية والأفراد في بناء المبنى.
اختارت التغييرات المقالات التالية:
المادة 4.
طبعة جديدة من الفن. 4، أي الفقرة 1 جزء من الجزء 4 من FZ-214 يصف بالتفصيل موضوع بناء الأسهم. يثبت القانون الفرق بين المباني السكنية وغير السكنية. وهذا يشمل نوع المواد المستخدمة في البناء من أجل:
كما يجب أن يتوافق المبنى المحدد على فئة المقاومة الزلزالية وكفاءة الطاقة.
5 مقال
في الفن. تم تعديل 5 من القانون 4 من FZ-214. نحن نتحدث عن تكلفة عقد المشارك في FZ-214. هذا يتضمن:
في الطبعة الجديدة من FZ-214، يستخدم المطور معاملات مخفضة.
6 مقال
تغيرت التغييرات 3 أجزاء من الفن. 6 FZ-214. تقول أن وقت التسليم النهائي قد تغير من قبل المطور. يجب عليه إخطار هذا قبل شهرين من نقل الممتلكات إلى الكيان المادي أو القانوني. يجب أن تشمل الرسالة طلبا للتغييرات في شروط العقد. إذا وافق المشارك على إجراء تغييرات، فسيتم التعديلات وفقا لإجراءات القانون المدني.
المادة 7.
المادة 7 4 حرة 214 تساهم في زيادة جودة كائن البناء. إنه يفرض مسؤولية المطور إذا لم يتم القضاء على العيوب في الوقت المحدد. تتم إضافة العقوبة أيضا، يتم تحديد مبلغ القواعد القانونية للقانون الفيدرالي في رقم 2300-1. لكل يوم، يتم فرض التأخير نسخة مئوية من كمية النفقات، والتي من الضروري القضاء على الاضطرابات.
9 مقال
في الفن. تم تغيير 9 4 فولات حرة 214 15.2. ينص على أن عقد التأمين صالح حتى يتم نقل الشقة إلى مشارك البناء المشترك. يمتلك المواطن الحق في تلقي الأموال بموجب عقد تأمين خلال 24 شهرا بعد نقل شقة لاستخدامها.
التغييرات في المادة 19
وقد أثر تعديلات FZ-214 على إعلان التصميم. تنص المادة 19 من الفقرة 1 4 من FZ-214 على أن الوثيقة تحتوي على معلومات حول المشروع وشركة البناء نفسها. يتم سرد المصالح المشروعة للكيانات القانونية والأفراد هنا كمستثمرين لبناء مبنى متعدد الطوابق أو أماكن سكنية أخرى على منطقة حرة 214.
إذا تمتثل إعلان المشروع ومعلوماته عن المطور بمتطلبات القانون الاتحادي رقم 214، في غضون شهرين عقد مشاركة الأسهم. إذا فات القانون، فسيتعين إعادة استخدام إجراءات التسجيل.
لبناء مبنى متعدد الطوابق، يجب على المطور الإجابة على عدد من المتطلبات:
إذا لم يتم احترام أحد المتطلبات المذكورة أعلاه على الأقل، فلن تعمل أموال لبناء المساواة في مبنى سكني. في الوقت نفسه، لا يتم تكسير المعادين إذا لم يتم احترام المتطلبات بعد إعلان التصميم الخاص ب FZ-214.
يغير الطبعة الجديدة عمل المشاركين في الأسهم. من أجل البدء في العمل على قواعد جديدة، سيستغرق الأمر بعض الوقت.
هل ترغب في التعرف على أحكام وتعديلات وإضافات القانون الفيدرالي رقم 214؟ قم بتنزيل القانون على ما يلي.
من 1 يوليو من هذا العام، دخلت تعديلات جديدة في القانون 214-FZ حيز التنفيذ، والتي تهدف إلى توفير حماية إضافية لمساهمي المواطنين. دعونا معرفة ما وكيف سيتغير في مجال بناء الأسهم الشهر المقبل.
يتعلق التغيير الرئيسي بمتطلبات رأس المال المعتمد لشركة المطور - الآن يجب أن يتوافق مبلغها الدنيا مع الحد الأقصى لمنطقة كافة كائنات بناء الأسهم، والتي يخطط المطور لقيادة العمل.
وهذا هو، إذا كان المطور سيبني منزلا يبلغ مساحة 25 ألف متر مربع، يجب أن يكون رأس المال المصرح به ما لا يقل عن 40 مليون روبل. خلاف ذلك، فإنه ببساطة لن يتلقى استنتاجا على الامتثال للكائن. سيطرت جثث السيطرة التي تصدر مثل هذا الاستنتاج مقارنة كميات المساحة وحجم رأس المال المعتمد.
أيضا، ينبغي دفع رأس المال المعتمد بالكامل في الصندوق القانوني - وإلا فلن يكون للشركة الحق في جذب الأموال للمساهمين.
قاد جميع مطوري الحضرية تقريبا مؤشراتهم وفقا لمتطلبات القانون (هناك حقوق ملكية مناسبة، أو اتفاق ضمان). جميع التغييرات المرتبطة رأس المال وحجم البناء سوف تتبع moskomstroyinvest.
ولكن بالنسبة للبلد ككل، وفقا لنهاية مايو، فإن غالبية المطورين (حوالي 85٪ من الشركات) ليست متوافقة مع المتطلبات المستقبلية. إذا لم يتغير الوضع بحلول 1 يوليو، فلن تسمح هذه الشركات بمواقع البناء الجديدة بالبدء (على الرغم من أنها ستكون قادرة على الانتهاء في المنزل).
ومع ذلك، هذا لا يعني أنه منذ الشهر المقبل بناء المنازل الجديدة سوف يرتفع تقريبا. يمكن للمطور الذي ليس لديه حقوق ملكية، يمكن أن يدخل في اتفاق ضمان مع واحد أو أكثر من الكيانات القانونية الأخرى التي لها مبلغ ضروري. سيؤدي هؤلاء الضامن إلى الواجبات إلى المساهمين إذا لم تتمكن شركة الإنشاءات إحضار البناء إلى النهاية.
هناك العديد من الفروق الدقيقة المهمة لمعرفة المساهمين.
أولا، يلزم المطور، حتى قبل إبرام DTD، بإلقاء انتباه المشتري إلى شروط الضمان والمعلومات حول الضامن.
ثانيا، يجب توزيع مصطلح الضمان لمدة عامين على الأقل لفترة أطول من فترة توزيع الشقة.
ثالثا، عند إنهاء أو الإنهاء المبكر لعقد الضمان والمطور والضامن ملزم بإخطار المساهم، وفي موعد لا يتجاوز شهر من تاريخ الإنهاء.
ضمان جديد آخر للمساهمين هو القدرة على استخدام حسابات الضمان. الضمان هو حساب حيث تكمن الأموال قبل ظهور ظروف معينة أو الوفاء بالالتزامات.
ماذا يعني هذا في بناء الأسهم؟ يمكن للبنك، الذي يمنح مطورا قرضا لبناء العقارات، وضعه شرطا - لفتح حساب ESCRO في هذا البنك. وسيقوم المقشع الذي اشترى شقة من المطور بترجمة الأموال إلى المطور، ولكن في الحساب المصرفي. ستتلقى شركة البناء هذه الأموال إلا بعد توقيع قانون تلقي شقة مع المساهم.
يتم توفير الفعل للبنك، وأنه لمدة 10 أيام يترجم الأموال إلى المطور - وبالتالي فإن المطور لديه حافز إضافي لإكمال البناء وإكماله في الوقت المحدد لاستقبال الدفع بسرعة لشقق مباع بسرعة.
يتم وصف نقطة الافتتاح في البنك في DDU، أي المشتري نفسه لن يحتاج إلى فتح حساب. كما لا تحتاج إلى إغلاقه - بعد أن يحصل المطور على هذه الأدوات، سيتم إغلاق الحساب تلقائيا.
إن موثوقية البنك يضمن فعلا الدولة - الحق في فتح حساب للجنة الإيزرو لديها فقط تلك المنظمات الائتمانية التي تلبي متطلبات القرار الخاص في حكومة الاتحاد الروسي (رقم 498 من 04/27/2017). تم تحديث قائمتهم الفصلية على البنك المركزي الروسي.
إذا لسبب ما لم يكتمل المطور البناء، فإن المساهم يحصل ببساطة على أمواله - ليس لديهم "لا يتعين عليهم" ضرب "من خلال المحاكم من شركة البناء.
إذا ظهر البنك بعض الأسباب بحيث يفصل Prolfger من جانب واحد عن جانب واحد (متطلب للمطور عن العائد المبكر للقرض، وما إلى ذلك)، فيجب عليه الإبلاغ عن هذا للمساهمين في غضون 10 أيام عمل.
إذا قرر المساهم بيع شقة لم تتلق بعد بموجب اتفاقية مهمة الحقوق، فإن جميع الحقوق والالتزامات بموجب اتفاق حساب الضمان سوف ينتقل إلى مساهم جديد.
أيضا، تنص التعديلات على القانون على إنشاء سجل واحد للمطورين على الإنترنت، حيث يمكن لأي شخص عرض معلومات حول شركة بناء معينة. موقع سجل واحد صالح بالفعل - هذه قاعدة بيانات كاملة للمطورين الذين يقودون بناء المساكن في الاتحاد الروسي.
بالإضافة إلى اسم شركة المطور، عدد واسكانيات التسهيلات قيد الإنشاء، حجم العاصمة المعتمدة، تقييم الشركة، وكذلك العلامة التجارية، بموجبها يشار إلى المطور الذي يعلن عن أنشطته.
تهدف كل هذه الابتكارات إلى السماح بضمانات إضافية للمساهمين وزيادة احتمال الانتهاء من الاسكان ونقلهم إلى المالكين.
لم يكن مطورو رأي لا لبس فيه حول تأثير التعديلات الجديدة - لا ينتظر المطورون لرؤيتهم في العمل. يعتقد الكثيرون أن الشرط المرتبط بحجم رأس المال المصرح به سيصل إلى الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم وسوف يؤدي في النهاية إلى توحيد السوق. وحسابات الضمان قد تكون غير مطالب بها، على الأقل في المستقبل القريب، لأنها توفر مزايا أقل للمطورين من المساهمين والبنوك.
بالإضافة إلى ذلك، يتوقعون جميع - والمطورين، والمساهمين - تغيير كبير آخر في التشريعات: ظهور الصندوق التعويضي لحماية المشاركين في بناء الأسهم. مشروع قانون حوله الدولة الدوما قد نظرت بالفعل في القراءة الأولى، خططت أخيرا لقبولها في يوليو. لذلك، كما كل هذه التعديلات الجديدة في سوق البناء العقاري سيظهر الوقت.
