إن الجوانب النظرية والمنهجية لتقييم العديد من المنشآت العقارية، ودعمها القانوني والإعلامي، وميزات عمليات العمليات ومعاملات المعاملات، وكذلك قضايا تمويل الاستثمار في العقارات وتحليل استثمارات الرهن العقاري. إن ميزة دليل الدراسة هي عرض القضايا النظرية للتقييم في السياق الواسع النطاق للاقتصاد العقاري، مع مراعاة عوامل التنظيم التنظيمي والتنظيم القانوني لأنشطة التقييم. يتضح استخدام الأساليب المقترحة وأساليب تقييم العقارات من خلال عدد كبير من الأمثلة. بالنسبة للطلاب والمدرسين في الكليات القانونية والاقتصادية الذين يستعدون متخصصين في مجال العلاقات البرية والبناء وسوق العقارات، وكذلك الإدارة الحكومية والبلدية. قد يكون من المفيد الموظفين والمديرين في شركات العقارات والتقييم، ومهنيي الاستثمار.
في موقعنا، يمكنك تنزيل كتاب "تقييم العقارات" Kasanenko Tatyana Gennadievna مجانا ودون تسجيل بتنسيق FB2، RTF، EPUB، PDF، TXT، قراءة الكتاب عبر الإنترنت أو شراء كتاب في المتجر عبر الإنترنت.
1. ألكساندروف، V.T. تقييم التقادم والاستخدام الأكثر كفاءة للعقارات: التدريب والدليل العملي / v.t. ألكساندروف. - م.: Stroyinformizdat، 2013. - 256 ج.
2. أرضزينوف، خامسا التسعير للانشاءات والتقييم العقاري / V. Ardzinov. - SPB: بيتر، 2013. - 384 ج.
3. أرضزينوف، V.D. التسعير للانشاءات والتقييم العقاري / V.D. ارضزينوف، v.t. ألكساندروف. - SPB: بيتر، 2013. - 384 ج.
4. bekasov، sh. تقييم القيمة العقارية: مجموعة المهام: البرنامج التعليمي للجامعات / Bekasov. - م.: Knorus، 2010. - 260 ج.
5. فارلاموف، أ. تسجيل الأرض. في 6 أطنان. 5. تقدير الأراضي وغيرها من العقارات / A.A. فارلاموف، S.A Galchenko. - م: كولوس، 2008. - 265 ج.
6. إيفانوفا، E.N. تقدير التقدير. جمع المهام: البرنامج التعليمي / E.N. إيفانوفا؛ إد. ماجستير فيدوتوفا. - م.: Knorus، 2010. - 272 ج.
7. إيفانوفا، E.N. تقييم تكلفة العقارات (للبكالوريوس) / E.N. إيفانوفا. - م.: Knorus، 2015. - 125 ج.
8. إيفانوفا، E.N. تقدير التقدير. جمع المهام: البرنامج التعليمي / E.N. إيفانوفا. - م.: Knorus، 2017. - 304 ج.
9. Kasyanenko، T. تقييم العقارات: البرنامج التعليمي / T. Kasyannko. - م.: Prospekt، 2019. - 512 C.
10. Kasanenko، t.g. تقييم العقارات: تعليمي / t.g. kasyannko، g.a. makhovykova، v.e. Esipov. - م.: مونوروس، 2013. - 752 ج.
11. Kasanenko، t.g. تقييم العقارات / t.g. kasyannko، g.a. makhovykova، v.e. Esipov. - م.: Knorus، 2019. - 640 ج.
12. كوماروف، S.I. تقييم العقارات: كتاب مدرسي / A.A. فارلاموف، S.I. البعوض تحت المجموع. إد. البروفيسور، D.E.N. أ. فارلاموف. - م.: منتدى، NICFRA-M، 2013. - 288 ج.
13. لوكوف، أ. تقييم شامل لآثار بناء التاريخ والثقافة في سوق العقارات: المنشور العلمي والتعليمي / A.V. لوكوف، I.L. فلاديميروفا، v.v. هوليانس. - م.: درا، 2006. - 344 ج.
14. لوكوف، أ. تقييم شامل للمباني من الآثار التاريخية والثقافة في سوق العقارات / A.V. الانحناء. - م.: درا، 2006. - 344 ج.
15. ناناساشفيلي، I.KH. Cadastre، فحص وتقييم الأجسام العقارية. / معهم. ناناساشفيلي. - م: المدرسة العليا، 2009. - 431 ج.
16. Nanazashvili، I.KH. CADASTRE، فحص وتقييم الأجسام العقارية: دليل مراجع / I.KH. Nanazashvili، V.A. litovchenko، v.i. ناناساشفيلي. - م: المدرسة العليا، 2009. - 431 ج.
17. ناناساشفيلي، I.KH. تقييم العقارات / I.KH. Nanazashvili، V.A. litovchenko. - م.: العمارة-ج، 2005. - 200 ج.
18. ناناساشفيلي، I.KH. تقييم العقارات: البرنامج التعليمي / I.K. ناناساشفيلي. - م.: العمارة-ج، 2005. - 200 ج.
19. بوبوفا، L.V. الأساليب الرياضية في التقييم: دورة تعليمية وتحليلية لإتخصاد "تقييم قيمة العقارات": البرنامج التعليمي / L.V. بوبوفا. - م.: ديس، 2011. - 112 ج.
20. Sevostyanov، A.V. التقييم الاقتصادي للعقارات والاستثمار / A.V. sevostyanov. - م: الأكاديميا، 2018. - 40 ج.
21. Sevostyanov، A.V. التقييم الاقتصادي للعقارات والاستثمار: الكتب المدرسية / A.V. sevostyanov. - م - الأكاديمية، 2013. - 288 ج.
22. تيبمان، L.N. تقييم العقارات. دراسات. دليل / L.N. تيبمان، V.A. ارتامونوف. - م.: يونيتي، 2011. - 240 ج.
23. Tepman، L.N. التقييم العقاري: البرنامج التعليمي / L.N. تيبمان، V.A. ارتامونوف. - م.: يونيتي، 2015. - 591 ج.
24. ushak، n.v. تقييم العقارات / N.V. ushak. - م.: مونوروس، 2013. - 752 ج.
25. فيدوتوفا، م. تقييم العقارات (المرحلة الجامعية) / م. فيدوتوفا. - م.: Knorus، 2018. - 176 ج.
26. فوكينا، o.m. تقييم العقارات: البرنامج التعليمي / o.m. فوكينا. - م: المالية والإحصاء، 2010. - 560 ج.
1. القانون المدني للاتحاد الروسي. أجزاء 1 و 2. - م: Infra-M، NORM، 2013. - 689 ص.
2. قانون الأراضي للاتحاد الروسي: اعتبارا من 15 أكتوبر 2004 / الاتحاد الروسي. القوانين. - م.: Prospekt، 2013. - 615 ثانية.
3. أرديماسوف E.B. Gorbunov A.A.، بيزوتسكايا EV. التسويق في الإدارة العقارية. إد. غوربونوفا أ. - سانت بطرسبرغ: IPEP RAS، 2010. - 244 ص.
4. Asaul A.N.، Starinsky V.N. سوق العقارات - الواقع الاجتماعي-الاقتصادي الجديد - سانت بطرسبرغ: مايز، 2011. - 495 ص.
5. balabanov i.g. العمليات العقارية في روسيا. - م.: "المالية والإحصاء"، 2010. - 332 ص.
6. balabanov i.g. الاقتصاد العقاري. - سانت بطرسبرغ: بيتر، 2012. - 205 ثانية.
7. budnikova tb. تقييم وضرائب ممتلكات المؤسسة: دراسات. - م.: Infra-M، 2013. - 682 ص.
8. Greenhenko S. V. اقتصاديات العقارات. ملخص المحاضرات: - Taganrog: دار النشر، 2013. - 491 ص.
9. Goremickkin v.a. الاقتصاد العقاري: كتاب مدرسي. - م - مركز التداول في كتاب النشر "التسويق"، 2012. - 416 ص.
10. Goremykin v.a.، bugulov e.r. العقارات: تسجيل PPAV والمعاملات، إقراض الرهن العقاري في المخططات. - م: يونيتي، 2011. - 316 ص.
11. غرانوفا I.V. تقييم العقارات. - سانت بطرسبرغ: بيتر، 2012. - 361 ص.
12. ignatov l.l. الاقتصاد العقاري. دليل تعليمي وسييوي. - م.: دار النشر MSTU. ن. بومان، 2013. - 445 ص.
13. Korostelev S. P. أساسيات نظرية وممارسة البرنامج التعليمي العقاري. - م.: الأدب التجاري الروسي، 2011. - 326 ص.
14. Kudryavtsev v.a.، Kudryavtseva v.v. أساسيات تنظيم الإقراض الرهن العقاري. درس تعليمي. - م: "المدرسة العليا"، 2010. - 209 ص.
15. Mironova n.n.، SHUTKOV S.A. الاقتصاد العقاري. - روستوف ن / د: فينيكس؛ م: المعهد الوطني للأعمال، 2013. - 622 ص.
16. تقييم القيمة السوقية للعقارات. سلسلة التقييم: دليل تعليمي وعملية. - م.: "القضية"، 2010. - 183 ص.
17. تقييم العقارات: كتاب مدرسي / إد. اي جي. م. م. فيدوتوفا. - م.: "المالية والإحصاء"، 2012. - 322 ص.
18. ستارينسكي V.N.، Asaul A.N.، Kuskov T.a. دروس الاقتصاد العقاري / إد. kraiukhina g.a. - SPB: SPBGIEA، 2010. - 611 ص.
19. Simionov Yu.f.، Domrachev L.B. الاقتصاد العقاري. البرنامج التعليمي للجامعات. - موسكو: ICC "مسيرة"؛ Rostov N / D: IC "مارت"، 2012. - 255 ص.
20. Skvortsov O.yu. تسجيل المعاملات العقارية: التنظيم القانوني وممارسة التحكيم الطباعي، "مدرسة الأعمال"، "Intel- توليفة"، 2011. - 265 ص.
21. Sychev G.I.، KOLBACHEV E.B.، SYCHEV V.A. تقييم تكلفة المؤسسة (الأعمال). - Rostov-on-don: فينيكس، 2013. - 205 ص.
22. Tarasevich E.I. تقييم عقاري - سانت بطرسبرغ GSU. - سانت بطرسبرغ.، 2011. - 366 ص.
23. إدارة حافظة العقارات: البرنامج التعليمي للجامعات (للغة الإنجليزية. من الإنجليزية. ed. belyaeva s.g.). - م: "القانون والقانون"، يونيتي، 2010. - 211 ص.
24. Shcherbakova n.a. الاقتصاد العقاري: تعليمي. - روستوف - ن / د: فينيكس، 2012. - 422 ص.
25. الاقتصاد العقاري تعليمي / إد. resina v.i. - M.، حالة "، 2010. - 288 ص.
مقدمة
توفر أنشطة التقييم إطار المعلومات لاعتماد قرارات الإدارة الاقتصادية، يساهم في إعادة الهيكلة الهيكلية للاقتصاد، وتشكيل بيئة سوق تنافسية، وتفعيل عمليات الاستثمار. يهدف تقييم القيمة المستقل إلى ضمان الحقوق المتساوية لجميع أعضاء المجتمع، من خلال عادل تقييم حقوق الملكية والالتزامات الخاصة بهم. يعد تطوير أنشطة التقييم جزءا لا يتجزأ من العملية العامة لإصلاح الاقتصاد وإنشاء دولة قانونية.
زاد تطوير سوق العقارات في روسيا الطلب على مهنة المثمن. ترتبط المهمة الرئيسية للمثمن بتقدير القيمة. التكلفة ذات أهمية كبيرة للمشتري والبائع عند تحديد سعر معقول للمعاملة.
أكبر مالك في الاتحاد الروسي لا يزال الدولة. يعد تقييم قيمة كائنات ممتلكات الدولة وحقوق الاستخدام شرط أساسي لإدارة الممتلكات الحكومية الفعالة. في حالة المعاملات مع كائنات التقييم التي تنتمي إلى الحالة بالكامل أو جزئيا، يلزم الدولة.
كما يهتم القانون والأفراد أيضا بتقييم الخدمات عند تحديد قيمة الأراضي والمباني في المحاكم في المحكمة، عند إبرام عقد تأمين عقاري، وعند جعل العديد من العمليات العقارية، لا يمكن أن يكون المثمن مرغوبا كبيرا، ولكن أيضا إلزامي بدقة وبعد
يساعد التقييم المهني بشكل معقول في جعل المعاملات المختلفة المختلفة، ولا سيما الشراء والبيع والعقارات والإيجار. هناك حاجة إلى التقييم أيضا في حالة قسم العقار أثناء الطلاق، في إعداد عقود الزواج.
بناء على ما تقدم، يمكن أن نستنتج أنه في ظروف اقتصاد السوق، أصبحت مهنة المثمن شعبية بشكل متزايد.
في ممارسة العمليات العقارية، هناك مواقف مختلفة لتقدير الكائنات. في الوقت نفسه، يتوافق كل حالة مع مناهجها الكافية فقط لذلك. من أجل الاختيار الصحيح للنهج، من الضروري تحديد معايير كفاية الموقف المقابل. للقيام بتقييم نوعي لقيمة العقار والمعرفة النظرية والحصول على مهارات عملية لتحديد تكلفة العقارات في الأمثلة العملية ضرورية.
يهدف هذا الكتاب المدرسي إلى تلخيص المواد النظرية الموجودة في مجال تقدير قيمة العقارات وإظهار استخدام الأساليب النظرية داخل النهج إلى التقييم بشأن الأمثلة العملية.
الفصل 1. مفاهيم التقييم العقاري الأساسي
1.1. مفهوم العقارات
العقارات – هذه كائنات مادية مع موقع ثابت في الفضاء وكل شيء لا ينفصل معهما يرتبط تحت السطح فوق سطح الأرض أو فوق كل شيء يخدم الموضوع، وكذلك الحقوق والاهتمامات والفوائد الناجمة عن ملكية الكائنات. تحت الكائنات الفيزيائية هي قطع الأراضي غير المعقولة والمباني الموجودة عليها.
تنعكس الاختلافات في مفهوم العقارات ككائن تقييم وفي تحديد القانون المدني (المادة 1330) في الشكل. 1.1.
تين. 1.1. تحسين العقارات ككائن تقييم وفي تحديد القانون المدني
تحت كائن العقاراتمن المفهوم أولا، المؤسسة ككل كمجمع خاصية، وثانيا، قطعة أرض، جزء لا يتجزأ منها يمكن أن يكون:
· بناء (بناء) أو مجموعة من المباني (الهياكل) الموجودة في هذا الموقع، المرافق تحت الأرض المتعلقة بهذا القسم؛
· كائنات مياه منفصلة، \u200b\u200bمزرات معمرة؛
· المرافق الهندسية والشبكات التي توصل مؤامرة الأرض وعند مباني تكنولوجيا المعلومات (الهياكل) إلى مرافق البنية التحتية للربع أو المدينة. يشمل ذلك أيضا مقترحات العقارات في مواقع البنية التحتية الهندسية في التشغيل المشترك لأصحاب العقارات في ربع أو مدينة؛
· هياكل ثابتة لأرض الموقع؛
· عناصر الدعم الاقتصادي والنقل والهندسي المتعلق بهذه المنشأة، ولكن يقع خارج مؤامرة الأرض؛
· تشكل الكائنات الأخرى، والتي، إلى جانب المكونات المذكورة أعلاه من العقارات، عدد صحيح غير مستيقلة أو عمل وظيفي.
1.2. تكلفة العقارات وأنواعها الرئيسية
يقع العقارات في الدورة المدنية الحرة وهو موضوع المعاملات المختلفة التي تولد الحاجة إلى تقييم لقيمتها، أي عند تحديد المكافئ النقدي لأنواع مختلفة من العقارات في وقت محدد في الوقت المناسب.
اعتمادا على الغرض من التقييم، يمكن دمج اكتمال حقوق العقارات المقدرة الأنواع المختلفة من التكلفة إلى ثلاث مجموعات رئيسية (الشكل 1.2):
· تكلفة التبادل كتعبير عن تكلفة التبادل؛
· التكلفة قيد الاستخدام كتعبير عن قيمة المستهلك؛
· أنواع خاصة من القيمة.
كل نوع من الأنواع المدرجة للقيمة له مجاله وقيوده.
المجموعة الأولى– التكلفة في الصرف –تميز قدرة كائن العقارات على تبادل الأموال أو البضائع الأخرى موضوعية وتراكم عمليات العقارات في السوق: الشراء والبيع، نقل المغادرة، بما في ذلك القروض، والإيجار، مقدمة في الأموال القانونية للمؤسسات الخ
تين. 1.2. مجموعات قيمة العقار
أشكال المظهر في الصرف:
· سوق؛
التصفية؛
إعادة تدوير.
وفقا للقانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" بموجب القيمة السوقية لمرفق التقييم، فإن السعر الأكثر ترجيحا يفهم من خلاله هذا الهدف من التقييم هذا في السوق المفتوحة في سياق المنافسة عند الأطراف من المعاملة معقولة، وجود جميع المعلومات اللازمة، وأسعار المعاملات الحجم لا تعكس أي ظروف غير عادية، أي متى:
· جزء واحد من الصفقة غير ملزم بفرز كائن التقييم، والطرف الآخر غير ملزم بالتنفيذ؛ أطراف المعاملة تدرك جيدا موضوع المعاملة والتصرف بمصالحها الخاصة؛
· يتم تقديم كائن التقييم إلى سوق مفتوح في شكل عرض عام؛
· سعر المعاملة هو مكافأة معقولة لكائن التقييم والإكراه إلى المعاملة للأطراف في المعاملة التي لم يكن من جانبها؛
· يتم التعبير عن الدفع لكائن التقييم نقدا.
وفقا لمعايير التقييم، ملزمة لتطبيق أنشطة التقييم، فإن القيمة السوقية لكائن التقييم هو السعر الأكثر احتمالا يمكن أن يتم عزل كائن تقييم في السوق المفتوحة في سياق المنافسة عندما تكون أطراف الصفقة معقول، وجود جميع المعلومات اللازمة، وسعر المعاملة لا توجد ظروف غير عادية تعكس.
يتم تحديد قيمة السوق على أساس أفضل استخدام لكائن العقارات.
تكلفة تصفية كائن التقييم – تكلفة كائن التقييم في حالة عدم عزل كائن التقييم بأقل من فترة التعرض العادية للأشياء المماثلة.
بمعنى آخر، قيمة التصفية– التكلفة التي يتعين على البائع الموافقة على البيع القسري للعقارات في فترة زمنية محدودة، وعدم السماح لعدد كبير من المشترين المحتملين بالتعرف على كائن وشروط البيع.
قيمة إعادة التدوير كائن التقييم – تكلفة موضوع التقييم، تساوي القيمة السوقية للمواد، والتي تشمل، مع مراعاة تكاليف إعادة تدوير كائن التقييم.
المجموعة الثانية– تكلفة الاستخدام – فائدة الكائن العقاري مع تجسيد معين لاستخدامها وهي ذاتية بطبيعتها، مما يعكس إمكانيات تشغيل المنشأة مع مالك معين غير مرتبط بشراء وبيع كائن ومع العمليات السوق الأخرى.
يتكون تقدير التكلفة في استخدام كائن العقارات على أساس ملف تعريف موجود لاستخدامه وتلك المعايير المالية والاقتصادية التي لوحظت في الفترة الأولية لعمل الكائن وتوقعت في المستقبل.
أشكال مظهر من مظاهر القيمة قيد الاستخدام:
· مع الاستخدام الحالي؛
· استثمار؛
· تكلفة لأغراض الضرائب.
تكلفة كائن التقييم مع الاستخدام الحالي – تكلفة كائن التقييم، تحديد على أساس الظروف الحالية والغرض من استخدامها.
القيمة الاستثمارية لكائن التقييم – تكلفة كائن التقييم المحدد على أساس ربحيته لشخص معين لأغراض الاستثمار المحددة.
يعتمد حساب القيمة الاستثمارية على تقييم شخصي للتكاليف والإيرادات المستفعة للمستثمرين، المتوقع من استخدام هذه العقار في مشروع استثماري واعد.
تختلف القيمة الاستثمارية للعقارات للمستثمر المحدد عن قيمتها السوقية نتيجة لتقديرات مختلفة للمعدل المطلوب للربحية والماانة والآفاق الموقع، وإمكانية الحصول على تأثير "روحاني". يتم طرده أثناء تطوير مؤامرات الأراضي الشاغرة، وتوسيع وإعادة بناء الأجسام العقارية، مما يجعل كائنات عقارية كمساهمة في رأس المال المعتمد للمؤسسات وفي حالات أخرى.
تكلفة موضوع التقييم لأغراض الضرائب – تكلفة كائن التقييم، مصممة على حساب القاعدة الضريبية وتحسب وفقا لأحكام الأفعال القانونية التنظيمية (بما في ذلك قيمة المخزون).
في البلدان التي تمر اقتصاداتها بمرحلة انتقالية، هذه التكلفة، كقاعدة عامة، لا تتوافق مع القيمة السوقية. لذلك، في الاتحاد الروسي، ينشئ القانون ضريبة القيمة الدفترية، أي تكلفة الأصول المدرجة في مواد معينة من ميزان المؤسسات والمنظمات.
وفقا لقانون الضرائب، سيتم تنفيذ فرض ضرائب قطع الأرض على أساس قيمة المساحية للأرض أو سعرها التنظيمي.
المجموعة الثالثة من التكلفة – أنواع خاصة من كائنات التقييم.
وفقا لمعايير التقييم، مواضيع ملزمة التقييم الأنشطة التي وافق عليها مرسوم حكومة الاتحاد الروسي رقم 519 المؤرخ 06 يوليو 2001، يمكنك تخصيص أنواع خاصة من القيم:
تكلفة كائن من التقييم مع سوق محدود – تكلفة كائن التقييم، بيعها في السوق المفتوحة مستحيلة أو يتطلب تكاليف إضافية مقارنة بالتكاليف اللازمة لبيع البضائع المجانية في السوق.
قيمة خاصة لكائن التقييم – التكلفة، لتحديد ما في اتفاقية التقييم أو الفعل القانوني التنظيمي، ينص على الشروط غير المدرجة في مفهوم السوق أو أي تكلفة أخرى محددة في معايير التقييم.
تكلفة استبدال كائن التقييم – مقدار تكلفة إنشاء كائن مماثل كائن التقييم في أسعار السوق الموجودة في تاريخ التقييم، مع مراعاة ارتداء كائن التقييم.
تكلفة استنساخ موضوع التقييم – مقدار التكاليف في أسعار السوق الموجودة في تاريخ التقييم لإنشاء كائن مماثل لهدف التقييم باستخدام مواد وتكنولوجيات متطابقة، مع مراعاة ارتداء كائن التقييم.
يتم استخدام تكلفة الاستبدال وتكلفة التكاثر كجزء من نهج التكلفة لتقييم كائن العقارات.
1.3. النهج الرئيسية ومبادئ التقييم العقاري
الأساس النظري لعملية التقييم هو نظام مبادئ التقييم. في الممارسة العالمية، من المعتاد تخصيص أربع مجموعات من مبادئ التقييم. (الشكل 1.3):
المجموعة الأولى:المبادئ القائمة على أفكار المالك المحتمل؛
المجموعة الثانية:المبادئ المرتبطة بالأرض والمباني والهياكل؛
المجموعة الثالثة:المبادئ الناجمة عن عمل بيئة السوق؛
المجموعة الرابعة:مبدأ الأفضل والأكثر فعالية.
هذه المبادئ مترابطة. عند تحليل وتقييم كائن معين من العقارات، يمكن أن تشارك العديد من المبادئ في وقت واحد. قد يكون أحد المبدأ الأكثر أهمية على حساب آخر، وسيتم تحديده بموقف معين.
تين. 1.3. مبادئ التقييم العقاري
المبادئ القائمة على أفكار المالك المحتمل.
مبدأ المنفعة يعني أن أكبر كائن العقارات قادر على إرضاء حاجة المالك، وكلما ارتفعت فائدةها وتكلفتها.
العقارات لديها تكلفة فقط إذا كانت مفيدة لأي مالك محتمل، ويمكن أن تكون ضرورية لتنفيذ وظيفة اقتصادية معينة، على سبيل المثال، لعمل مؤسسة صناعية أو زراعة المحاصيل. يمكن أن تكون العقارات مفيدة لأن شخص ما مستعدا لدفع إيجار حيازة مؤقتة لهذا العقار. خدمة– هذه هي قدرة العقارات على إرضاء احتياجات المستخدم في هذا المكان وخلال هذه الفترة الزمنية. في حالات الدخل من إيرادات مع الممتلكات، يجب التعبير عن احتياجات المستخدم في النهاية في شكل تدفق دخل.
مبدأ الاستبدال هذا يعني أنه بحضور عدد معين من التجانس (للمرافق أو الربحية)، سيتم استخدام الكائنات بأقل سعر من قبل أعلى الطلب.
لن يدفع المشتري العقلاني مقابل الممتلكات أكثر من الحد الأدنى للفرض لممتلكات أخرى من نفس المنفعة. وفقا لذلك، سيكون من غير المعقول دفع ثمن كائن موجود أكثر إذا كان يمكن إعادة إنتاج كائن آخر مع فائدة مماثلة دون تأخير غير معقول في تكاليف أقل.
مبدأ الاستبدال ينص على أنه يتم تحديد القيمة القصوى للممتلكات بأقل سعر أو تكلفة، والتي يمكن شراء الممتلكات الأخرى ذات الأداة المساعدة المكافئة.
مبدأ التوقع يتم تحديده عن طريق الدخل (مع مراعاة حجم وتوقيت الحصول عليه) أو ما الفوائد والمراهقين من استخدام الكائن العقاري، بما في ذلك الإيرادات من إعادة البيع اللاحقة، تتوقع الحصول على مالك محتمل. يستند المبدأ إلى تقييم العقارات لنهج الدخل وتميز وجهة نظر مستخدم محتمل على الدخل المستقبلي وتكلفتها الحالية.
يتم تحديد تكلفة الكائنات التي توليد الدخل حسب نوع الإيرادات النظيفة من استخدام الأصول، وكذلك إعادة البيع، من المتوقع من قبل المشتري المحتمل. بالنسبة للمستثمر، فإن حجم وجودة ومدة تدفق الدخل في المستقبل المتوقع مهمة. ومع ذلك، قد تختلف التوقعات المرتبطة تدفق الدخل. على سبيل المثال، قد يؤثر رأي الأشخاص حول ملكية ملموسة مثل الإعلان عن بناء مطار إقليمي جديد أو طريق سريع من ذلك.
مبادئ التقييم المرتبطة بالأرض والمباني والهياكل.
وتشمل هذه المبادئ: الإنتاجية المتبقية والمساهمة والتقدم والانحدار (زيادة الدخل المتزايد وتناقص الدخل) والتوازن والحجم الاقتصادي والفصل الاقتصادي.
الإنتاجية المتبقية.
تستند تكلفة الأرض إلى إنتاجيتها المتبقية. يتطلب أي نوع من النشاط الاقتصادي عادة أربعة عوامل إنتاج. يجب دفع كل عامل من صافي الدخل الناتج عن هذا النشاط.
منذ أرض غير المنقولة جسديا، ينبغي إحضارها إلى حد كبير العمالة والرأسمالية ورياد الأعمال لها. هذا يعني أن ثلاثة من هذه العوامل يجب أولا دفعها أولا، ثم يتم دفع ميزان الدخل إلى مالك الأرض كإيجار. تقول النظرية الاقتصادية أن الأرض لديها "قيمة متبقية" وأي قيمة فقط عندما يكون هناك توازن بعد دفع جميع عوامل الإنتاج الأخرى.
يتم قياس الإنتاجية المتبقية كصايات صافية تتعلق بالأرض، بعد أن دفعت تكاليف العمل، رأس المال وريادة الأعمال.
قد تحدث الإنتاجية المتبقية لأن الأرض تسمح للمستخدم بزيادة الإيرادات، وتقليل التكاليف، وتلبية الاحتياجات لأي راحة أو لتحقيق مزيج من هذه الشروط الثلاثة.
مبدأ الودائع يفترض التحليل كيف يزيد تكلفة الكائن الاقتصادي أو صافي الدخل منه أو ينقص بسبب وجود أو عدم وجود أي عامل إنتاج إضافي.
مساهمة – هذا هو مجموع الزيادة في تكلفة الكائن الاقتصادي نتيجة لتحقيق أي عامل جديد، وليس التكاليف الفعلية لهذا العامل نفسه. بعض العوامل تزيد من تكلفة العقارات بقيمة أكبر من التكاليف المرتبطة بها من حيث التكاليف، على الرغم من وجود تلك أيضا تقليل التكلفة بالفعل. على سبيل المثال، يمكن أن تكون اللوحة الجديدة للمنزل الخارجي تحسين مظهره وجعله أكثر جاذبية. ومع ذلك، إذا كان لون الطلاء لا يمتثل معايير السوق، فقد تنخفض تكلفة المنزل.
إذا نظرنا في عمل هذا المبدأ في الديناميات، فيما يتعلق بالكائن المتزايد، قد لا تفي قيمة كل مساهمة لاحقة بالتكاليف المحددة لإنشاء العنصر قيد النظر، لأن التكلفة الإجمالية للعقارات لا دائما أداء كمية بسيطة من قيم المكونات الفردية للعناصر. على سبيل المثال، قد تزيد التكاليف الخاصة بجهاز وقوف السيارات تحت الأرض بمبلغ 100000 دولار من تكلفة مبنى سكني متعدد الطوابق بمقدار 250،000 دولار.
غالبا ما يستخدم مبدأ الإيداع لتحديد التحسينات غير الضرورية أو المفقودة عند تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية.
مبدأ التقدم والانحدار أو مبدأ زيادة وتناقص الدخل تقول إنه نظرا لأن الموارد المضافة إلى العوامل الرئيسية للإنتاج، فإن صافي الدخل سيزيد من المعدلات المتنامية حتى تنمو النقطة التي تبدأ إجمالي الدخل، ولكن تبطئ بالفعل وتيرة. يحدث هذا التباطؤ حتى يزيد الزيادات في التكاليف أقل من تكلفة إضافة الموارد.
عادة ما يجب أن يجيب مالكي الأرض على السؤال مدى تكثيف الأرض التي تنتمي إليهم. على سبيل المثال، تمتلك الشركة X 0.3 هكتار من الأراضي. فيما يلي حساب الأرباح لبناء كثافة مختلفة:
|
عدد المنازل |
الربح في المنزل (بالدولار) |
ربح مشترك (بالدولار) |
|
10000 |
10000 |
|
|
15000 |
30000 |
|
|
12000 |
36000 |
|
|
4 |
10000 |
40000 |
|
8000 |
40000 |
|
|
6000 |
36000 |
|
|
4000 |
28000 |
إذا كانت الشركة تبني منزل واحد، فسيكون أرباحها 10،000 دولار. بقدر ما سيقوم الموقع ببناء المزيد والمزيد من المنازل، فإن تكاليف الأراضي لكل منزل سوف تنخفض، لكن سعر السوق لكل منزل بزيادة في بناء الكثافة سوف ينخفض من - سبب تقليل قيمة الأرض فيه. عند بناء ما يصل إلى منزلين، تزداد الربح مع زيادة الأسعار بسبب "المدخرات على النطاق". بعد ذلك، على الرغم من انخفاض الأرباح في المنزل، بزيادة في بناء الكثافة، ما يصل إلى 4 أو 5 منازل، فإن إجمالي ربح المطور ينمو. ومع ذلك، بمجرد أن تقوم الشركة ببناء البيت السادس، يبدأ في فقدان الأرباح الكلية.
مبدأ الرصيد : إلى أي نوع من استخدام الأراضي يتوافق مع المبالغ المثلى لعاملات الإنتاج المختلفة المختلفة، مع وجود مزيج من القيمة القصوى للأرض.
إذا كان هناك عدد قليل جدا من عوامل الإنتاج على الأرض، فمن المسطرة. إذا كثير جدا– مثقلة مع المبنى. في كلتا الحالتين، تستخدم الأرض غير فعالة، ووفقا لمبدأ الإنتاجية المتبقية، يتم تقليل قيمتها. يجب أن تكون جميع عوامل الإنتاج في علاقات مناسبة مع بعضها البعض حتى يكون الدخل الإجمالي من الأرض هو الحد الأقصى.
في المثال أعلاه، وجدت X أن الحد الأقصى للدخل يمكن الحصول عليه أثناء بناء أربع أو خمسة منازل على أرضه. في كلتا الحالتين، ستكون الربح 40،000 دولار. ومع ذلك، إذا كان بناء أربع منازل سيحقق نفس الربح، ولكن مع خطر أصغر من بناء خمسة منازل، يقترح مبدأ التوازن أن أربع منازل ستعطي الأمثل بناء الكثافة. عند بناء مؤامرة مع أربعة منازل، فإن المخاطرة أقل، لأن عدد المعاملات المطلوبة للحصول على نفس الكمية من الأرباح، وأقل.
ينطبق مبدأ التوازن أيضا على المنطقة. لتحقيق توازن بين القطاعين الخاص والخاص، يجب تنفيذ التعاون المعقول، وكذلك التخطيط المختص، تطبيق مدروس لمعايير تقسيم المناطق.
مبدأ الحجم الاقتصادي وينص على وجود حجم معين من الأرض اللازمة لتحقيق النطاق الأمثل لاستخدام الأراضي وفقا لظروف السوق في هذا الموقع.
يتم تحديد النطاق الأمثل لبناء الأرض من خلال شروط المنافسة في السوق واحتياجات المستخدمين. المؤامرة الأرض مع موقع جيد، ومع ذلك، أصبحت صغيرة جدا أو كبيرة جدا بالنسبة للمستخدمين المحتملين، يمكن أن تخسر المال في السوق. على سبيل المثال، يمكن أن يكون الكثير في Crossroads المكان المثالي لمحطة الغاز. ولكن إذا كانت صغيرة جدا، فستكون هناك مشاكل في الوصول، وسيتم الشعور بعجز المنطقة للصيانة والتخزين. إذا كانت كبيرة جدا، فلن تجلب الأراضي الزائدة إيرادات إضافية للمحطة النشطة. مبدأ الحجم الاقتصادي– هذا هو نفس مبدأ التوازن، على الرغم من النظر في الطائرة الأخرى.
مثال على تطبيق مبدأ الحجم هو زيادة قيمة قسم واحد من الأرض. يحدث عندما يتم دمج عدد أكبر من المناطق الصغيرة في صفيف واحد، تتجاوز تكلفة التي تتجاوز مجموع قيم المكونات الفردية لمنطقة الأقسام. على سبيل المثال، تخيل أن المطور يمكن أن يشتري الكثير و 15000 دولار والكثير– مقابل 10،000 دولار. إذا كنت تجمع بين هذين الكثيرين، فإن المجموعة الجديدة من الأرض ستكلف 33000 دولار. ستكون قيمة الزيادة 8000 دولار، كما هو موضح في الحسابات التالية:
تكلفة صفيف واحد 33000 دولار
ناقص: تكلفة الكثير– 15000
ناقص: تكلفة الكثير ب– 10000
قيمة الدخل 8000 دولار
الحجم الاقتصادي– هذا هو مقدار الأراضي اللازمة لتحقيق مقياس الاستخدام الأمثل للأراضي وفقا لظروف السوق في هذا الموقع.
عند النظر في خيارات محتملة لتحسين كفاءة استخدام العقار، من الضروري مراعاة مبدأ الفصل عن عناصر العقارات وحقوق العقارات عليها.
مبدأ الفصل الاقتصادي هذا يعني أن العناصر المادية للعقارات وحقوق الملكية الخاصة بها يمكن تقسيمها وتوصيلها بطريقة لتحقيق أقصى قيمة للكائن.
في تقسيم العناصر المادية لحقوق العقارات والملكية، هذه الخيارات ممكنة:
· الفصل المكاني: فصل الحقوق المجال الجوي، على طبقة التربة من الأرض، على مساحة تحت الأرض، على أرض الواقع، على الموارد المائية من الشرائط الساحلية، تقسيم أرض ماسيف للأقسام الفردية، فصل المبنى إلى الطابق السفلي، أرضيات ، إلخ.؛
· الفصل حسب نوع حقوق الملكية: الإيجار، الاستخدام المحدود، الرهن العقاري، مقدمة في الأموال المعتمدة للمؤسسات، توفير الانبعاثات لإصدار الأسهم؛
· جمع بوقت الحيازة أو الاستخدام: استئجار قصير الأجل وطويل الأجل، الاستخدام الدائم، حيازة مدى الحياة، قانون الإدارة الاقتصادية، الإدارة التشغيلية.
مجموعة من مبادئ التقييم المتعلقة بيئة السوق تشمل: الاعتماد والامتثال والتوريد والطلب والمنافسة والتغيير.
مبدأ الإدمان ينص على أن تكلفة كائن معين من العقارات تتأثر ويؤثر على طبيعة وقيمة قيمة الكائنات الأخرى في مجال موقعها.
الموقع هو واحد من أهم العوامل التي تؤثر على تكلفة العقارات. تعتمد جودة الموقع على كيفية تتوافق المعلمات المادية للموقع مع نوع استخدام الأراضي المعتمدة في هذا المجال، وكذلك من قربها من البيئة الاقتصادية. معا، هذان الخصائيتان هي Situs، أو الموقع الاقتصادي للعقارات.
يتم تحديد Situs بسبب تفاعل خيار محدد لاستخدام الأراضي وبيئة اقتصادية على الأقل على أربعة مستويات. تتم الإشارة إلى هذه المستويات الأربعة من قبل دوائر متحدة المركز، والتي تشير إلى الأراضي المجاورة، أقرب محيط، منطقة التجارة والمنطقة بأكملها. بالنسبة لبعض أنواع استخدام الأراضي، على سبيل المثال، بالنسبة لمؤسسات التصنيع الكبيرة، يمكن أن توجد مستويات الاعتماد في نطاق وطني أو دولي.
إذا حدث ذلك في نظام استخدام الأراضي المحيط أو في البيئة الاقتصادية للأجسام العقارية، فقد يؤثر ذلك على قيمتها. ومن الأمثلة المنفصلة عن التغييرات في نظام استخدام الأراضي المحيطة: البناء بالقرب من منشأة مركز التسوق، وبناء المدرسة أو افتتاح المؤسسة للتخلص من النفايات. هذه التغييرات قادرة على توفير تأثير إيجابي وسلبي على تكلفة الكائن. يتم تحديد درجة هذا التأثير من خلال مقياس خيار استخدام الأراضي الجديد، وكذلك الاتصالات بين الابتكار وكائن يقدر.
يتم قياس التواصل بتكلفة الوصول من الكائن المقدر لخدمة كائنات تكنولوجيا المعلومات لتحقيق أي غرض معين. يمكن قياس الاتصالات عن طريق التكاليف المؤقتة أو المسافة أو النقد. بعض هذه العلاقات من الصعب أن تكون قابلة للقياس. على سبيل المثال، إذا كان أي مؤامرة تتمتع بإطلالة خلابة، فيمكن تقدير هذا الاتصال كما الفرق في التكلفة بين الموقع مع عرض خلاب والآخر- بدون مثل هذا.
مبدأ المطابقة يحدد إلى أي مدى النمط المعماري ومستويات وسائل الراحة والخدمات التي تقدمها أرض البناء تلبي احتياجات وتوقعات السوق.
من المرجح أن يفقد المشروع الذي لا يلبي معايير السوق ماليا. سيؤدي المشروع المصنوع من الشقق ذات الغرف مع المعارضة في السوق إذا تم تعيين رسوم الإيجار كما هي نفسها بالنسبة لشقق ثلاث غرف نوم. وسوف يحدث هذا حتى إذا كانت شقة من غرفتي نوم ستستمتع بنفس المنطقة مثل ثلاث غرف. لذلك، لتنفيذ كائنات أقل جاذبية في السوق، قد يكون من الضروري تقليل أسعار الإيجار الخاصة بهم.
يجب أن تمتثل مشاريع التطوير العقاري مع نوع استخدام الأراضي في المنطقة ذات الصلة. هذا لا يعني أن جميع المنازل يجب أن تنشئ في نمط معماري واحد. ومع ذلك، يجب أن تكون الأساليب المعمارية تتوافق مع نوع استخدام الأراضي. تخيل عواقب بناء النمط الفيكتوري في الربع، بنيت من المنازل ذات النوع الريفي.
ترتبط مبادئ الانحدار والتقدم بمبدأ الامتثال. يحدث الانحدار عندما تبين أن مؤامرة الأرض مثقلة بتطوير شروط هذا السوق. على سبيل المثال، إذا تم بناء المنزل، بمقدار 175000 دولار، في ربع، حيث تكلف المنازل الأخرى من 70،000 دولار إلى 80،000 دولار، فإن القيمة السوقية للمنزل الأكثر تكلفة لن يعكس التكلفة الحقيقية لبناءها. من المرجح أن يكون سعر البيع أقل من تكلفة البناء. يحدث التقدم عندما يزيد التكلفة العالية للكائنات المجاورة من سعر الممتلكات المقدرة. على سبيل المثال، إذا تم إعادة بناء العديد من المتاجر في منطقة التداول، فقد تزيد تكلفة جميع متاجر المنطقة.
مبدأ العرض والطلب هذا يعني أن سعر العقارات يتغير نتيجة تفاعل العرض والطلب.
العقارات لديها التكلفة إذا كان لديها أداة مساعدة لأي مستخدم أو مجموعة مستخدمين. ومع ذلك، فإن الأداة المساعدة ليست العامل الوحيد الذي يؤثر على التكلفة. العقارات يجب أن تكون عجز نسبيا. جملة او حكم على– هذا هو عدد العقارات المتاحة في السوق بأسعار معينة. أساس الطلب هو رغبة المشترين المحتملين بمصادر تمويل ضرورية، اكتساب العقارات.
نظرا لأن الأسواق العقارية هي ناقصة، فإن العرض والطلب لا يملي دائما السعر الذي يحدث فيه تغيير المالك. تلعب القدرة على تنسيق شروط المعاملة، وعدد وإغراء المشاركين، والعواطف، وتكلفة التمويل والعوامل الأخرى أيضا دورا في إنشاء أسعار المبيعات.
على المدى الطويل، تعتبر العرض والطلب عوامل فعالة نسبيا في تحديد اتجاه تغييرات الأسعار. ومع ذلك، في فترات قصيرة، تفقد عوامل العرض والطلب فعاليتها في بعض الأحيان في سوق العقارات. قد يكون تشويه السوق نتيجة للتحكم في الاحتكار على الأرض من قبل مالكي القطاع الخاص. بالإضافة إلى ذلك، تتأثر الأسواق بآليات مراقبة الدولة. على سبيل المثال، يمكن للسلطات المحلية كبح جماح نمو السوق أو مستوى الإيجار، وإجراء تغييرات على آلية السوق بطرق أخرى أخرى.
إذا كان هناك إمدادات زائدة أو نقص الطلب في السوق، فسيتم تقليل الأسعار واستئجار مستويات الإيجار. على المدى القصير، فإن اقتراح العقارات غير مرن نسبيا. هذا يعني أن التخطيط طويل الأجل مطلوب لزيادة العرض: حتى لو ازدادت الأسعار، لا يمكن زيادة العرض بسرعة كبيرة. من الصعب أيضا تقليل عرض العقارات. إذا كانت هناك الكثير من الأشياء من نوع معين، فسيبقى مستوى التنزيل منخفضا لفترة طويلة من الزمن. إنه يخلق فرصة ممتازة للصيادين بالمساومة، لأن الأسعار تظل منخفضة أو حتى سقوط.
يحدث الضغط المعاكس على الأسعار عندما لا يكون هناك ما يكفي من الاقتراح أو ارتفاع الطلب. الطلب هو عادة أكثر قابلة للتغيير من العرض. من الأسهل الرد على التغييرات في الأسعار. التغييرات في حجم العرض النقدي وأسعار الفائدة، ونشفع الافتراضات العاطفية، والخوف وغيرها من العوامل يمكن أن تؤثر على طبيعة الطلب في أي وقت معين.
عندما يكون العرض والطلب متوازنا، يعكس سعر السوق عادة التكلفة (التكاليف) للإنتاج. إذا كانت أسعار السوق أعلى من تكلفة الإنتاج، فسيتم تنفيذ جميع الخصائص الجديدة في العملية حتى يأتي التوازن. إذا كانت أسعار السوق أقل، فإن البناء الجديد سوف يتباطأ أو ستتوقف وقت زيادة الطلب فيما يتعلق بنمو أسعار السوق.
مبدأ المنافسة. سيؤدي تفاقم المنافسة إلى زيادة في اقتراح هذا النوع من العقارات في المنطقة. إذا لم يزيد الطلب في نفس الوقت، فسوف ينخفض \u200b\u200bمتوسط \u200b\u200bالدخل الصافي من جميع العقارات في هذه الأنواع. إذا كانت المنافسة مفرطة، فيمكن أن تختفي الأرباح دون مستوى طبيعي أو في بعض الحالات على الإطلاق.
عندما يتجاوز الربح في السوق المستوى المطلوب دفع ثمن عوامل الإنتاج، يتم تفاقم المنافسة في هذا السوق، والتي، بدورها تؤدي إلى انخفاض في متوسط \u200b\u200bمستوى الدخل الصافي.
هذا المبدأ مهم بالنسبة للتحليلات التي تحاول تقدير تكلفة تدفق الدخل الذي يتجاوز معدل السوق. إذا كان إعداد الأرباح الفائقة غير مرتبط بإيجار طويل الأجل أو أي سبب آخر، فينبغي النظر في تدفق الدخل بحذر. معظمهم يمكن للمحلل استخدام أحد النهجين. أولا، يمكن فصل الأرباح المفرطة عن الأرباح العادية ويعتبر دفق إيرادات منفصل.
مبدأ التغيير: عادة ما تكون تكلفة الكائنات العقارية ثابتة، ولكنها تتغير مع مرور الوقت.
الكائنات تبلى تدريجيا. بعض الشركات مفتوحة، والبعض الآخر– يغلق. طبيعة استخدام الأرض تتغير تحت تأثير الدولة والقطاع الخاص. تقلب كمية إمدادات النقود وأسعار الفائدة. الظروف الاقتصادية تكشف عن فرص جديدة. الأحداث الدولية تؤثر على تكلفة السلع. التكنولوجيا الجديدة والسلوك الاجتماعي تخلق طلبا جديدا على العقارات. التنمية الديموغرافية يولد الاحتياجات في أنواع مختلفة من السكن. الطموحات البشرية والأذواق الخضوع للتغييرات. يمر موقع الكائن عبر مراحل النمو والنضج والانخفاض والتحديثات. كل هذه العوامل وغيرها الكثير يمكن أن تغير فائدة العقارات في هذا المكان.
يجب على المحللين تتبع الأحداث التي من المحتمل أن تؤثر على العقارات. لا يتم الاحتفاظ بالشروط الموجودة في الماضي بالضرورة في المستقبل. من أجل تقدير تكلفة الإيرادات المستقبلية من الممتلكات بشكل صحيح، من الضروري استراحة الافتراضات الأساسية بعناية حول الإيرادات والتكاليف المستقبلية. نظرا لأن الأحداث والظروف تتغير باستمرار، فإن المثمنين يلتزمون بالمعايير المهنية– إنتاج تقييم لتاريخ محدد.
المجموعة الرابعة من مبادئ التقييم (LNEI) وهذا يعني أن أحد الاستخدام المحتمل لكائن العقارات يتم اختياره من قبل الوظيفة التي يتم فيها تنفيذ وظيفة مؤامرة الأرض مع التحسينات بالكامل. يستخدم هذا الخيار لتقييم قيمة العقارات.
يقدم المثمن تعديلا للخسائر عند جمع المدفوعات وتحليل المعلومات بأثر رجعي عن كائن محدد، تليها التنبؤ بهذه الديناميات وبالتالي يمكنها تحديد الخيار الذي يجلب أعلى دخل ممكن من مؤامرة الأرض بغض النظر عما إذا كانت المؤامرة مبنية أم لا و ليس وما هي المباني الموجودة عليه في تقييم التاريخ.
تم تعريف Lnei على أنها استخدام العقارات، والتي:
أ) مسموح به قانونا، أي يتوافق مع القواعد القانونية، بما في ذلك أوامر لمعايير تقسيم المناطق والبيئية، وقيود التخطيط الحضري، متطلبات حماية الآثار التاريخية للتاريخ المعماري، وتحسين الأراضي المجاورة، إلخ؛
ب) جديا ممكن، I.E. حجم وشكل مؤامرة الأرض، وإمكانية الوصول إلى النقل، والعمليات المتاحة تسمح لك بتنفيذ خيار الاستخدام المحدد؛
ج) مبرر ماليا من وجهة نظر الاسترداد في رأس المال الاستثماري، أي استخدام يوفر الدخل الذي يتجاوز التكاليف الرأسمالية وتكاليف التشغيل والالتزامات المالية؛
د) يوفر أعلى قيمة أو ربحية العقارات.
تعتبر Lnei في مرحلتين: أولا، مؤامرة الأرض مجانية، ثانيا، مؤامرة الأرض مع التحسينات الحالية. إذا كان الموقع خاليا من المباني، فهو يقرر الكائن الذي تم إنشاؤه بشكل أكثر فعالية فيما يتعلق بالتخطيط القانوني والحضري والقيود البيئية وغيرها من القيود، فضلا عن مراعاة احتمالات تطوير المنطقة.
يمكن لني أن تتطور مع مرور الوقت تحت تأثير معايير السوق والتغيرات الخارجية. إذا كنت في الآونة الأخيرة بالقرب من مؤامرة الأرض في الطريق السريع، فقد يكون أفضل استخدام لمحطة تزود بالوقود أو الوجبات السريعة أو خدمة السيارات.
في الممارسة العملية، فإن مبدأ Lnei هو مصدر القمر المسبق الذي يستند إليه اختيار نوع معين من القيمة العقارية المقدرة ويتم إبراده عن حجمه.
القيود الإدارية الحالية وسائد في روسيا غالبا ما لا تعكس متطلبات سوق العقارات النامية، وبالتالي فإن الاستخدام الفعلي للمؤامرة الأرضية مع التحسينات غالبا ما لا يتوافق مع الخيار الأفضل.
جميع مبادئ تقييم العقارات المذكورة أعلاه مترابطة ارتباطا وثيقا اعتمادا على نوع وكفاءات الكائن المقدر، من طريقة التقييم المستخدمة يمكن أن تلعب دورا رئيسيا أو إضافي.
هذه المبادئ هي أساس نظرية لتقدير قيمة الكائنات العقارية. تستند ثلاثة مناهج أساسية إلى تقييم العقارات.– مربحة ومقارنة وتكلفة.
1.4. المراحل الرئيسية لعملية التقييم العقاري
إجراء تقدير تكلفة العقارات يشمل نظام المثمن الإجراءات الثابتة– من تحديد مهمة التقييم، قبل التحويل إلى العميل المعد في الشكل المكتوب لتقرير عن تقييم القيمة السوقية للهدف المعبر عنه في الوحدات النقدية.
مراحل التقييم العقاري:
المرحلة الأولى. وضع مهمة التعيين.
1.1. الغرض من التقييم.
12. نوع القيمة المحددة.
1.3. إنشاء حقوق الملكية المقيمين.
1.4. تاريخ التقييم.
المرحلة الثانية. وضع خطة خطة وتقييم.
2.1. الجدول الزمني للتقييم.
2.2. مصدر المعلومات.
2.3. اختيار طرق التقييم.
2.4. تكاليف التقييم.
2.5. الأجر النقدية للتقييم.
2.6. وضع عقد للتقييم.
المرحلة الثالثة. جمع وتحليل المعلومات.
3.1. تفتيش الكائن والأراضي المجاورة.
3.2. وصف قانوني لكائن العقارات.
3.3. الخصائص المادية والموقع.
3.4. المعلومات الاقتصادية.
3.5. تحقق من دقة المعلومات التي تم جمعها.
3.6. تحليل ومعالجة المعلومات.
المرحلة الرابعة. تحليل الأفضل والأكثر فعالية.
4.1. تحليل مؤامرة الأرض على أنه مجاني بشكل مشروط.
4.2. تحليل مؤامرة الأرض مع التحسينات.
المرحلة الخامسة. حساب القيمة المقدرة لكائن العقارات بناء على ثلاث نهج.
5.1. تقدير التكلفة بناء على نهج الدخل.
5.2. تقدير التكلفة بناء على نهج مقارن.
5.3. تقدير التكلفة بناء على نهج التكلفة.
المرحلة السادسة. تنسيق النتائج التي تم الحصول عليها وتستمد القيمة الإجمالية لقيمة الممتلكات.
6.1. تحقق من البيانات التي تم الحصول عليها على قيمة التكلفة.
6.2. الافتراضات والحد من الظروف الناجمة عن امتلاء ودقة المعلومات المستخدمة.
6.3. تطوير القيمة الإجمالية للتكلفة.
المرحلة السابعة. وضع تقرير التقييم.
وضع مهمة التعيين.
يعد تعيين مهمة التخصيص هو الخطوة الأولية التي يتم فيها تحديد المعلمات الأساسية للمهمة المقدرة وصياغة. إن إعداد واضح للمشكلة ضروري للتفسير الكامل وغير المباني لطبيعة مهمة التقييم، واختيار طرق تقييم وتفسير النتائج الواردة في التقرير. تشمل أهم مكونات مهمة التقييم ما يلي:
· تحديد كائن العقارات
· تحديد حقوق الملكية لتقييمها؛
· تعيين نتائج تقييم (نطاق التطبيق)؛
· اختيار وتحديد قيمة القيمة؛
· توضيح تاريخ التقييم؛
· وصف نطاق التطبيق
· تحسين القيود الأخرى.
تحديد كائن العقارات يتضمن وصفا خصائص مثل العنوان، وصف قانوني كامل، موقع دقيق وحدود العقارات.
يعرض تحديد الكائن العقاري وصفه القانوني الدقيق، الذي ينصح بتجميع المعلومات بناء على العميل. يمكن الحصول على المعلومات اللازمة من سجل الدولة لمسح البيانات للأراضي وفقا للتشريعات المحلية والحكومية.
يجب أن يأخذ الوصف القانوني الصحيح في الاعتبار نظام المسح الإقليمي المحدد ووصف مؤامرات الأراضي، التي تتكون من وصف لحدودها، نظام مسح الدولة، وكذلك إجراءات لوصف ووضع الخريطة والأحياء.
تحديد حقوق الملكية لتقييمها. ميزة التقييم العقاري هي نهج شامل، وهو ما يعتبره العقارات في وقت واحد وكائن بدني واقعي ومجموعة من حقوق الكيانات الخاصة أو القانونية التي قد يكون لها أو جعل الملكية، وكذلك استخدام الأراضي والمباني وبعد
يمكن أن يكون موضوع التقييم عقارات مع حقوق الملكية الكاملة أو الجزئية، بسبب الفصل أو تقسيم حقوق الملكية. في عملية تحديد القيمة السوقية للممتلكات، يأخذ المثمن في الاعتبار هذه القيود لحقوق الملكية، باعتبارها اتفاقية الإيجار، والخدمات، والقيود الناجمة عن الاحتفاظ بالضمان للكائن العقاري، ويدعي الملكية، وكذلك الحق في التخلص من المجال الجوي أو الأرض الأرضية.
نطاق التطبيق أو تعيين نتائج التقييم –هذا إجراء اقتصادي نفذه العميل فيما بعد على أساس القيمة التي تم الحصول عليها بواسطة المثمن.
يتم إجراء تقييم القيمة العقارية لتحديد:
· أسعار الشراء؛
· كمية الإيداع تحت الإقراض؛
· القاعدة الضريبية؛
· شروط عقد الإيجار؛
· قاعدة التعويض العادل في تروع حقوق الملكية؛
· قاعدة عقد التأمين.
من الضروري معرفة طريقة الاستخدام اللاحق للقيمة التي تم الحصول عليها للتقييم من الضروري تحديد إجراء التقييم الأمثل.– من جمع وتحليل المعلومات اللازمة قبل تطبيق الأساليب الأكثر كفاءة لتقييم ومبادئ مطابقة النتائج. إذا لم يقدم العميل معلومات عن استخدام نتائج تقرير التقييم، فيجب أن يناقش المثمن على مبادرته الخاصة هذه المشكلة معه وتأكد من أن العميل يفهم المشكلة بشكل كاف. سيؤدي هذا الإجراء إلى القضاء على المثمن من سوء الفهم المحتمل والحاجة إلى إعادة العمل.
اختيار وتحديد قيمة القيمة. الغرض من التقييم هو تحديد قيمة العقارات، والتي، وفقا لمعايير التقييم الدولية والروسية الحالية، يتجلى في مختلف الأنواع. تملي قيمة قيمة كائن التقييم من قبل عدد من العوامل التي ترتبط بها حقوق الملكية ذات الصلة بها، ونطاق تطبيق أو تعيين نتائج التقييم، ونطاق مهمة التقييم.
وفقا للمعايير الروسية الحالية، يمكن استخدام الأنواع التالية من التقييم:
· القيمة السوقية؛
· تكلفة موضوع التقييم مع سوق محدود؛
· تكلفة الاستبدال؛
· تكلفة الاستنساخ؛
· التكلفة مع الاستخدام الحالي؛
· تكلفة لأغراض الضرائب؛
· قيمة الاستثمار
· قيمة التصفية؛
· تكلفة إعادة التدوير؛
· تكلفة خاصة.
المثمن المختار بالتنسيق مع العميل والأطراف الثالثة، والتقرير المستخدمين، يجب تحديد قيمة التكلفة في مهمة التخصيص. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري كتابة تقرير التقييم لتحديد (الصياغة) للقيمة المحددة، والتي لا ينبغي أن تكون مخالفة للمعايير المعتمدة.
يحتوي نوع القيمة المستخدمة في عملية تقييم كائن محدد من التقييم تأثير على محتوى المراحل الفردية في نموذج التقييم العالمي. تحدد قيمة التكلفة تكوين وإعداد وإعداد وتحليل المعلومات لأغراض التقييم. يتم اشتقاق اختيار الأساليب وأساليب التقييم العقاري من القيمة المحددة؛ على سبيل المثال، عند تحديد القيمة المؤمنة، فمن غير العملي تطبيق أساليب نهج الدخل. تحدد قيمة التكلفة المنطق والمعقولية لتنسيق النتائج النهائية للتقييم.
توضيح تاريخ التقييم. توضيح التاريخ الذي سيتم فيه تنفيذ التقييم، وبالتالي، ستكون النتيجة صالحة، فمن الضروري لمجموعة متنوعة من الأسباب. أي نوع من القيمة المحددة هو السوق بطبيعته، نظرا لأن تكلفة الاستنساخ والاستبدال تحسب في أسعار منتجات البناء العاملة في نقطة معينة، لأنها تتغير باستمرار تحت التضخم والمنافسة وتفضيلات المستهلكين وما إلى ذلك.
في عملية التقييم والعديد من عوامل التسعير، فإن التكوين والأولوية ودرجة تأثير تأثيرها غير مستقر ضروري. تعكس القيمة السوقية تمثيل المشاركين في السوق حول حالة ملتحمها. نظرا لحقيقة أن وضع السوق يتغير باستمرار، تستند القيمة السوقية إلى تحليل المعلومات التي تم جمعها في تاريخ محدد، بيانات السوق في وقت محدد. إن التغيير في وضع قوى السوق له تأثير كبير على نتيجة التقييم والقيمة الناتجة.
يمثل تاريخ التقييم المستخدم في ممارسة التقييم من قبل ثلاثة أنواع:
· تيار؛
· بأثر رجعي؛
· مستقبل.
في الغالبية الساحقة للحالات، تاريخ التقييم– هذا هو التاريخ المقارب من تاريخ تحديد مهمة العمل والتقييم. ومع ذلك، في بعض الحالات، هناك حاجة إلى استخلاص القيمة السوقية في أي تاريخ في الماضي أو المستقبل.
تقييم القيمة السوقية لعام بأثر رجعي (آخر) تاريخ ضروري في فرض ضرائب الميراث (موعد الموت)، حساب ضريبة الدخل (تاريخ الشراء)، تعويض التأمين (تاريخ حدث التأمين)، أ دعوى قضائية (تاريخ الضرر)، إلخ. إن توفر معلومات السوق بأثر رجعي يسمح للممثل بموضوعية وعقد جميع الحسابات اللازمة بشكل موضوعي.
يمكن إجراء تقييم للموعد المستقبلي لتاريخ العقارات قيد الإنشاء أو التصميم أو صنع القرار بشأن جدوى البناء. الفجوة المؤقتة بين تاريخ التقييم ولحظة إخراج كائن العقارات على قدرة التصميم، وغزو قطاع السوق، مما يوفر المبلغ المقدر للتدفق النقدي، يتطلب تحديد القيمة السوقية في التاريخ الانتهاء من البناء.
وصف نطاق أعمال التقييم. تم إنشاء نطاق أعمال التقييم من قبل المثمن لتحديد تكوين البيانات المستخدمة، ودعم المعلومات، والحاجة إلى جذب خبراء من طرف ثالث، وطرق التحقق من دقة المعلومات، وكذلك اكتمال إدراج إدراج المعلومات الوسيطة والمساعدة في التقرير النهائي.
يسمح لك صياغة التقييم بحماية مصالح الأطراف الثالثة التي تتخذ قرارات بناء على نتائج التقييم. يجب أن يذكر المثمن بوضوح ما يفترض فقط القيام به، ولكن أيضا ما لن يتم ذلك، مما يشير إلى أسباب محددة، خاصة إذا كانت المعلومات المحدودة فقط متاحة.
يعتمد حجم عمل التقييم ودرجة تفاصيل التقرير على أهمية مهمة الواجب، وكذلك الاتفاقية المتفق عليها مع العميل. يتيح لك هذا القسم تحديد المبلغ الإجمالي لتكاليف العمالة، والتكاليف النقدية للدعم المعلوماتي، والتي تؤثر في نهاية المطاف على تكلفة عمل التقييم. المثمن مسؤول عن الامتثال للمبلغ المصمم من أعمال التقييم والنتائج الفعلية.
تحسين القيود الأخرى. معايير التقييم المهنية الموحدة (118RAP)، التي نشرها مؤسسة التقييم، تميز تقدير كامل ومحددي. يتم إجراء تقييم محدود وفقا ل "اللوائح بشأن الإجراءات المحدودة" لمعايير موحدة. في هذه الحالة، كقاعدة عامة، يتم استخدام كمية محدودة من المعلومات. مثال على مثل هذا التقييم هو تقييم عقاري يتم إجراؤه على أساس نهج مقارن فقط، وكذلك التقييم المنجز لتحديث التقديرات السابقة.
ومع ذلك، قد يحتوي التقييم الكامل على عدد من الظروف المحددة التي يجب صياغةها في مهمة لتقييم مع المعلمات مثل تحديد العقارات وحقوق الملكية وتاريخ التقييم ونطاق نتائج التقييم، وكذلك قيمة القيمة. لا يسمح بإدخال تكوين شروط الحد من التقرير فقط لحماية المثمن من المطالبات المستقبلية المحتملة، ولكن أيضا لإبلاغ العملاء والتقارير الأخرى في الوقت المناسب. على سبيل المثال، قد تتضمن حالة الحد من أي عنصر في الحصول على معلومات من مصادر موثوقة غير كافية، واستحالة إجراء مسح تقني للعقارات.
بعد تحديد المهمة، يتضمن التقييم عقدا.
مجموعة من المعلومات وتحليل البيانات الأولية.
تعتمد تكوين ومقدار المعلومات اللازمة وإجراءاتها لمعالجتها وتحليلها، وعدد المثمنين المعنيين، بما في ذلك المتخصصين الذين جذبهم، وكذلك الوقت اللازم لمعالجة البيانات، على المهمة، مثل العقارات المقدرة والتقييم المحدد أساليب.
تعتمد فعالية هذه المرحلة على شمامة العمل المسبق التنظيمي، الأمر الذي يتطلب تحديد طبيعة ونطاق البيانات اللازمة، ومصادر المعلومات، وكذلك إعداد جدول العمل، وهو أمر ضروري بشكل خاص لتقييم حقيقي كبير كائنات العقارات.
اعتمادا على نوع الكائن ونطاق العمل، يجوز إجراء التقييم من قبل أحد المثمنين أو مجموعة من المتخصصين. بنيت خطة عمل المثمن وفقا لهيكل تقرير التقييم المستقبلي والوقت اللازم لأداء كل مرحلة.
لتحديد القيمة السوقية للعقارات المقدرة، يتم تصنيف المعلومات اللازمة لعدد من الميزات.
فيما يتعلق بالكائن المقدر، تنقسم صفيف المعلومات إلى بيانات خارجية وداخلية.
اعتمادا على طبيعة المعلومات، تتميز البيانات العامة والخاصة، وكذلك معلومات حول الطلب والاقتراحات التنافسية. بيانات مشتركةتعكس ديناميات العوامل الاجتماعية والاقتصادية والسياسية والبيئية التي تؤثر على حالة سوق العقارات. يجب أن يأخذ نوع المعلومات قيد الدراسة في الاعتبار التغييرات في المستوى الإقليمي والجزء المحدد لسوق العقارات، والتي ينتمي إليها الكائن المقدر.
بيانات خاصة تحتوي على خصائص قانونية، جسدية، جغرافية واقتصادية للعقارات. يجب جمع هذا النوع من المعلومات على كائنات مماثلة والعقارات المقدرة.
المعلومات والاقتراحات التنافسية يسمح لك بتقييم القدرة التنافسية للعقارات المقدرة في قطاع السوق. تتيح لك المعلومات المتعلقة بالاقتراح تقييم الصندوق الحالي للعقارات التنافسية، مع مراعاة تنزيلها، آفاق توسعها من خلال البناء والتعمير الجديد، وكذلك معلومات حول قدرة السوق. يجب أن تعكس بيانات الطلب الاحتمالات الاقتصادية للمالكين المحتملين للمستخدمين العقاريين.
يجب أن تكون المعلومات المستخدمة في هذه العملية بالكامل وممثلا وموثوقية تماما. ينبغي أن يساعد المثمن على تحديد أهم عوامل التسعير، وتحليل حالة الاقتصاد ككل وعلى وجه الخصوص سوق العقارات، بما في ذلك الجوانب الإقليمية والجزئية. يجب أن يحصل المثمن على فكرة عن الخصائص الفيزيائية لكائن التقييم وبيئتها، وجمع بيانات الحسابات الاقتصادية والتقييم. ينبغي أن تنعكس سمة المعلومات التي تم جمعها واستخدامها في المراحل المختلفة بشكل مناسب في التقرير.
تحليل الأفضل والأكثر فعالية.
يتم إجراء تحليل الأفضل والأكثر كفاءة للاستخدام العقاري من أجل تقييم خيار الاستخدام الحالي الكامل للكائن المقدر، ووضع توصيات لاستخدامه الأمثل من أجل تحديد أعلى تكلفة ممكنة.
مفهوم الاستخدام الأكثر كفاءة للعقارات هو مفهوم قابل للتسويق هو مفتاح تحليل القيمة. الأكثر فعالية هو نوع الاستخدام الذي يستجيب بأربعة معايير: المقبولية القانونية أو السماح بالجدوى الجسدية والأمن المالي والحد الأقصى للكائن.
لتحديد الاستخدام الأكثر كفاءة للمؤامرة الأرضية، يستخدم المثمن مخططين، وفقا لما يعتبره الموقع غير مهم (مجاني بشكل مشروط) وتحليل الخيار الأكثر فعالية لاستخدامه مع المباني الحالية.
يتضمن تحليل الاستخدام الأكثر كفاءة لمنطقة غير مكتظة النظر في الخيارات التي تنطوي على الحفاظ على الغرض المناسب، وبناء كائن جديد، وإعادة تطوير مؤامرة الأرض (الفصل أو التوحيد)، وكذلك البيع.
الاستخدام الأكثر كفاءة للمؤامرة الأرضية مع المباني الحالية هو مقارنة خيارات الحفاظ على الغرض من الكائن الذي طور في تاريخ التقييم، خطط إعادة الإعمار التي توفر الانتعاش والتوسع وإعادة الشحن، كامل الهدم (الجزئي)، كما كذلك مزيج من هذه الخيارات.
يتطلب التحقق من الجدوى المالية حساب تكلفة تنفيذ كل إصدار من الاستخدام قيد الدراسة. يعتمد تقييم تعظيم تكلفة الاستخدامات البديلة على تحليل هذه المتغيرات، كقيمة الأرض، ومعدل الربحية، والخطر الكافي لخيار استخدام معين، وكذلك القيمة الإجمالية الكبيرة للعقارات.
يجب أن تنعكس الاستنتاجات للاستخدام الأمثل للعقارات في القسم ذي الصلة في التقرير. يجب على المثمن بشكل معقول صياغة خيار الاستخدام الأكثر فعالية وتعززه بحسابات الفترة الزمنية اللازمة لإعادة شراء العقارات، وتطوير السوق، وكذلك للإشارة إلى المشاركين في عملية الاستثمار: المستثمرون، أصحاب المحتملون، المستخدمون، والدائنين، إلخ وبعد
اختيار وتطبيق الأساليب والأساليب المقبولة للتقييم العقاري.
يتم إجراء تقييم القيمة العقارية عادة من موقع ثلاث نهج رئيسي:
· نهج التكلفة
· نهج مقارن
· النهج المربح.
نهج التكلفة إنه يأتي من الافتراض بأن المستثمر الحكيم لن يدفع ثمن الممتلكات أكثر من المبلغ الذي سيكلفه من خلاله الحصول على قطعة أرض مماثلة وبناء مبنى مماثل لممتلكات المستهلكين.
النهج المقارن يعتمد على افتراض أن المشتري المعقول لن يدفع أكثر من المبلغ الذي يمكنه شراء كائن من الأداة المساعدة مماثلة في السوق المفتوحة. يعتمد تحديد التكلفة على البيانات الخاصة بالمعاملات بيع وبيعها مؤخرا مع كائنات مماثلة.
النهج المربحيعتمد على الموافقة على أن المشتري المعقول لن يدفع أكثر من المبلغ الذي ستحقق فيه الممتلكات المقدرة في المستقبل في شكل صافي دخل تعديل لمخاطر الاستثمار. في هذه الحالة، يتم تحديد تكلفة الكائن من خلال قدرتها على توليد الدخل في المستقبل. التدفقات النقدية الناتجة عن العقارات، بما في ذلك تكلفة الارتداد، يمكن إعادة حسابها في القيمة الإجمالية الحالية.
يتضمن كل نهج للتقدير عددا من الأساليب. المثمن اعتمادا على قيمة التكلفة، وخصائص موضوع التقييم، والمعلومات عن كائن التقييم والكائنات العقارية المماثلة، إلخ. حدد أساليب تقييم واحدة أو أكثر داخل كل نهج. يجب أن يجادل واختيار طرق التقييم ووصفها في تقرير التقييم.
تنسيق النتائج الأولية للتقييم وإزالة القيمة الإجمالية للتكلفة.
تنسيق النتائج التي تم الحصول عليها على أساس الأساليب والأساليب المختلفة هي المرحلة الأخيرة من تحديد تكلفة الهدف المقدر للعقارات. في هذه المرحلة من التقييم، بادئ ذي بدء، من الضروري التحقق من النتائج التي تم الحصول عليها من أجل تحديد الأخطاء الرياضية والمنطقية التي تزيد من درجة التناقض من نتائج الدخل، وأساليب مكلفة ومقارنة.
يتم تحديد إجراء الموافقة على النتائج المثبتة بمحتوى المهمة المقدرة، والأساليب المستخدمة وطرق التقييم، واكتمال المعلومات والموثوقية المستخدمة، وتحديد مزايا وعيوب الأساليب المستخدمة.
المعايير الحاسمة في التسلسل الهرمي لكل نتيجة هي القدرة على تعكس النوايا الفعلية للبائع أو المشتري المحتملين، ونوعية المعلومات على أساس التحليل الذي يتم تنفيذ التحليل، وقدرة كل طريقة ونهج للنظر في تقلبات السوق وميزات التسعير المحددة مثل الموقع والحجم والمحصول المحتمل.
مع مراعاة ما سبق، اعتمد المثمن معاملات الجدوى للنتائج المؤقتة التي تم الحصول عليها بناء على استخدام الأساليب المختلفة. يمكن حساب قيمة الوزن لكل منهما من خلال الأساليب الخبراء والرياضية.
استعدادا للتقرير، يلزم المثمن بشرح أسباب التناقضات في قيم القيمة، وكذلك تبرير الإجراء.
وضع تقرير التقييم.
في المرحلة الأخيرة من التقييم، تم نقل العميل إلى العميل الذي تم إعداده في الشكل المكتوب لتقرير التقييم، وهو تأكيد وثائقي للتنفيذ المناسب من قبل المثمن لواجباته. تقرير التقييم له شكل منتشر.
يحتوي تقرير موجز على معلومات محدودة عن المهمة المقدرة، وجوه العقارات التي تستخدمها الأساليب والنتيجة التي تم الحصول عليها وتسمح للعميل بفهم الإجراءات الكامنة وراء أحكام المثمن المتعلقة بالتكلفة.
النموذج التفصيلي مفصل ويحدد الوسيطة مهمة تقييم، وتميز المعلومات المحددة والمسألة، وتبرر أساليب التقييم التطبيقية والحسابات التي يتم تنفيذها، وكذلك تحديد القيمة النهائية للتكلفة المقدمة من قيمة واحدة، أو النطاق.
تعد القيمة المشار إليها في التقرير رأي شخصي للممثل حول التعادل النقدي الأكثر احتمالا للمعاملة المقصودة استنادا إلى دراسة وتحليل المعلومات اللازمة والحسابات حسب تجربتها ومؤهلاتها.
يحدد "قانون التقييم" في المادة 11 متطلبات عامة للمحتوى وتسجيل التقرير. لا يسمح بأسلوب المعلومات والتبرير والتعاريف والحسابات التفسير الغامض.
ملخص للكتابة ونقلها إلى العميل، يتضح تقرير التقييم من خلال الأداء المناسب من قبل المثمن لواجباتها المخصصة للعقد. يتم توقيع التقرير شخصيا من قبل المثمن ويتم تعيينه طباعته.
يجب أن يشير التقرير إلى تاريخ التقييم، ومعايير التقييم المستخدمة، وأهداف وأهداف تقييم منشأة التقييم، وكذلك المعلومات الأخرى التي تضمن التفسير الكامل وغير المباني لنتائج التقييم الوارد في التقرير. على سبيل المثال، إذا لم يتم تعريف قيمة السوق، وأنواع أخرى من القيمة، ومعايير التقييم ويجب الإشارة إلى سبب التراجع في التقرير. عند إجراء تقرير، يجب عليك تحديد النقاط التالية:
· تاريخ تجميع وتسلسل رقم تقرير؛
· أساس تقييم تقييم كائن التقييم؛
· العنوان القانوني للممثل؛
· معلومات عن الترخيص الصادر عنه لتقييم الأنشطة؛
· وصف دقيق لكائن التقييم وقيمة كتابه؛
· تفاصيل كيان قانوني؛
· معايير التقييم لتحديد القيمة المقابلة للتكلفة؛
· قائمة البيانات المستخدمة في التقييم تشير إلى مصادر إعدادها،
· اعتمد عند تقييم الافتراضات؛
· تقدير تقدير التكلفة وقيمتها النهائية؛
· قيود وحدود تطبيق النتيجة التي تم الحصول عليها؛
· تاريخ تحديد قيمة كائن التقييم؛
· قائمة المستندات المستخدمة من قبل المثمن وتأسيس الخصائص الكمية والنوعية لكائن التقييم.
معايير التقييم، الموافقة الإلزامية على أنشطة التقييم، المعتمدة بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي رقم 519 المؤرخ 06 يوليو 2001.
معايير التقييم، الموافقة الإلزامية على أنشطة التقييم، المعتمدة بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي رقم 519 المؤرخ 06 يوليو 2001.
فريدمان J.، Orday Nick. تحليل وتقييم دخل العقارات. م.: القضية، 1997.
يقدم دليل التدريب فكرة عن نظرية وممارسة عمل سوق العقارات باعتبارها أهم مجال لأنشطة الأعمال، والمعلومات المنهجية عن العمليات الاقتصادية المتعلقة بالعقارات للأفراد والكيانات القانونية، وهي عمل حقيقي سوق العقارات، طرق إدارة العقارات ضمان فعالية هذا مجال النشاط. غطت المجالات الرئيسية للنشاط المتعلقة بالعقارات. يتناول الكتاب المدرسي المفهوم وجوهر وعلامات وتصنيف العقارات؛ جوهر، الوظيفة والخصائص الرئيسية لسوق العقارات؛ العمليات الأساسية لسوق العقارات وتنظيمها التشريعي؛ طرق لتقييم مختلف الكائنات العقارية؛ المبادئ الأساسية للإدارة العقارية في الظروف الحديثة.
دليل التدريب مخصص للطلاب وطلاب الدراسات العليا ومعلمي الجامعات الاقتصادية والمستمعين في مدارس الأعمال والاقتصاديين والمديرين والأطراف المهتمة الأخرى.
1. المفاهيم الأساسية وتعريفات الاقتصاد العقاري
1.1. المفهوم والهيئات والخصائص الرئيسية للعقارات
1.2. أساس قانوني للعقارات.
1.2.1. ملكية
1.2.2. أنواع العمليات (المعاملات) مع العقارات
1.2.3. تسجيل الدولة للعمليات (المعاملات) مع العقارات
3. تقييم العقارات
3.1. أنواع القيمة العقارية
3.2. مبادئ التقييم العقاري.
3.3. العوامل التي تؤثر على تكلفة العقارات.
3.4. تكنولوجيا تقييم العقارات.
3.5. نهج التقييم العقاري.
3.5.1. مقارن (السوق) المقارنة
3.5.2. نهج التكلفة
3.5.3. النهج المربح
3.6. تحديد القيمة النهائية لكائن التقييم
3.6.1. تنسيق نتائج التقييم
3.6.2. هيكلة على التسلسل الهرمي
4. الإقراض العقاري.
4.1. ظهور وتطوير إقراض الرهن العقاري
4.1.1. تطوير الرهن العقاري في روسيا
4.1.2. الرهن العقاري كوسيلة لتوفير الالتزامات
4.1.3. ميزات إقراض الرهن العقاري
4.1.4. ميزات أسواق رأس المال الرهن العقاري
4.2. المراحل الرئيسية لإقراض الرهن العقاري
4.3. طرق القروض العقارية العقارات
الائتمان مع زيادة المدفوعات
دولفر الكندي
4.4. أنواع الإقراض إلى العقارات لأغراض محددة
4.4.1. طرق تمويل البناء الجديد
4.4.2. طرق لتمويل السكن قيد الإنشاء
4.4.3. طرق تمويل مشاريع تطوير الأراضي
4.4.4. تمويل العقارات للبيع بالتقسيط
5. استخدام الأراضي الاقتصادية
5.1. ميزات استخدام الأراضي
5.1.1. الأرض كمورد طبيعي
5.1.2. الأرض كشركة اقتصادية
5.1.3. إدارة الأراضي كأداة لتشكيل استخدام الأراضي المدعومة اقتصاديا
5.1.4. كاداستر الهبوط الحكومي كأنظمة اقتصادية وقانونية لأداء العقارات
5.1.5. حماية الأرض. القيود البيئية لاستخدام الأراضي
