سنقوم بتحليل تكوين قيمة كائن البناء. إن إجراء المحاسبة والضرائب مع مراعاة تكلفة البناء بمفرده يعتمد على الأهداف التي يتم فيها إنشاء الكائن. أمثلة مع الأسلاك ستساعدك في الحفاظ على المحاسبة دون أخطاء.
ما هي قواعد انعكاس العمليات؟
ينبغي أن يسترشد بالتنظيم حول محاسبة الاستثمارات طويلة الأجل (المعتمدة من خطاب وزارة المالية في روسيا مؤرخة 30 ديسمبر 1993 رقم 160).
يتم إجراء محاسبة النفقات على حساب "الاستثمارات" (الفرعية "بناء مرافق الأصول الثابتة") بنتيجة متزايدة من بداية البناء في سياق الفترات المشمولة بالتقرير قبل دخول الكائن (الفقرة 1.4، 2.2، 2.3 من الأحكام رقم 160).
تؤخذ تكاليف البناء (راتب الموظفين الذين يعانون من المساهمات المستحقة عليها، تكلفة المواد، كمية الاستهلاك من معدات الإنتاج، وما إلى ذلك) في الاعتبار النفقات الفعلية لبناء أعمال البناء والتركيب (SMR). وتشمل هذه القيمة التعاقدية للعمل الذي يقوم به المقاول (باستثناء ضريبة القيمة المضافة).
عند استخدام الأصول الثابتة لإنتاجنا، يتم تعريف تكلفتها الأولية على أنها تكلفة المنتجات النهائية.
تشكل التكاليف التكلفة الأولية لكائن البناء المطفأة دون مراعاة خصم ضريبة القيمة المضافة (الفقرة 5 من المادة 270 من المادة 270، الفقرة 1 من المادة 257 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).
تخضع CMR لاستهلاكها الخاص، وفقا للفقرة الفرعية 3 من الفقرة 1 من المادة 146 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، لإدراج ضريبة القيمة المضافة. في الوقت نفسه، لا يحتوي التشريع الضريبي على فك التشفير. أنتقل إلى مصادر أخرى. يشمل أعمال البناء والتركيب التي أجرتها طريقة العمل العمل المنجز لمنظمة الاحتياجات الخاصة بها. بما في ذلك العمل، والوفاء لمنظماتها تخصص أنشطة العمال الرئيسية مع كشوف المرتبات من قبل كشوف المرتبات الخاصة بهم. بالإضافة إلى العمل الذي أجرته منظمات البناء في بناءه الخاص (ليس في إطار عقود العقود، وعلى سبيل المثال، في إعادة إعمار المبنى الإداري والاقتصادي الخاص به، أثناء بناء قاعدة الإنتاج الخاصة به، إلخ).
عند حساب الضريبة، يتم أخذ CMR من رأس المال في الاعتبار، ونتيجة لذلك يتم إنشاء مرافق جديدة للأصول الثابتة، بما في ذلك المنشآت العقارية (المباني والهياكل وغيرها). أو تغييرات التكلفة الأولية في حالات الإنجاز، التحديثي، إعادة الإعمار، إلخ.
تتضمن القاعدة الضريبية، وفقا للفقرة 2 من المادة 159 من قانون الضرائب على الاتحاد الروسي، فقط تكلفة العمل التي أجرتها، دون مراعاة تكلفة العمل التي ينتجها المقاولون (قرار الاتحاد الروسي 6 مارس 2007 رقم 15182/06).
يتم تحديد القاعدة الضريبية من قبل العدد الأخير من كل ربع. كمية ضريبة القيمة المضافة تساوي عمل الأساس والمعدلات الضريبية (18٪). يحق لك مبلغ الضرائب المستحقة أن يأخذ إلى خصم وقت تحديد القاعدة الضريبية (الفقرة 10 من الفن. 167 من المادة 166، المادة 163، الفقرة 3 من الفن. 164، الفقرة 6 من الفن. 171، الفقرة 5 من الفن .172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).
بالنسبة للرقم الأخير من كل ربع (في حين أن البناء جاريا)، فأنت بحاجة إلى إصدار فاتورة وتسجيلها:
تطبق أشكال الوثائق المطبقة في المستوطنات الضريبية المضافة ذات القيمة المضافة، المعتمدة بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي في 26 ديسمبر 2011 رقم 1137.
ملاحظة: مبالغ "مدخل" ضريبة القيمة المضافة المرفوعة من قبل الموردين والمقاولين، تأخذ المنظمة لخصم الطلب الطبيعي - في تاريخ صنع المواد أو العمل على المحاسبة على أساس الفاتورة المستلمة.
مثال 1.
في 4 أبريل 2016، حصلت Stroyresurs LLC (نظام الضرائب العام) المواد المكتسبة بقيمة 1،180،000 روبل. (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 180،000 روبل) لبناء متجر المباني الخاصة به لإنتاج مواد البناء، في نفس اليوم يمر بها في الإنتاج. في 29 أبريل 2016، تم تكليف النظام بالعمل الذي تم إجراؤه بشأن بناء ورشة عمل مقابل مبلغ 500000 روبل. والتقرير المادي حول استهلاك المواد بمبلغ 1،000،000 روبل. بناء على ترتيب أوثوز، يتم احتساب راتب العمال العاملين على بناء ورشة العمل والمساهمات في أموال خارج الميزانية (بما في ذلك الإصابات). بلغ إجمالي عدد الرواتب ذات الاتهامات 654500 روبل. (500 000 روبل. + 500 000 روبل. × 30.9٪).
محاسب LLC "stroyresurs" تعكس العمليات من قبل الإدخالات التالية.
الخصم 10 الائتمان 60
الخصم 19 الائتمان 60
الخصم 08 الائتمان 10
الخصم 68 الائتمان 19
Debit 08 الائتمان 70 (69)
- 654 500 روبل. - يتم احتساب الراتب والمساهمات في الموظفين المشاركين في البناء؛الخصم 19 قرض 68
- 297 810 فرك. ((1،000،000 روبل. + 654 500 روبل) × 18٪) - ضريبة القيمة المضافة المستحقة من تكلفة CMR التي قدمتها قواتها؛الخصم 68 الائتمان 19
- 297 810 فرك. - اعتمد لخصم ضريبة القيمة المضافة، المستحقة من تكلفة CMR.
يجب أن تنعكس تكلفة بناء كائن من العقارات المقصود للبيع، وفقا للمؤلف، في الحساب 20 "الإنتاج الأساسي".
عند بناء المباني السكنية لضريبة القيمة المضافة على التكاليف المرتبطة ببناءها، يتم إدراجها في النفقات، لأن بيع الإسكان لضريبة القيمة المضافة لا يخضع ل (Sub. 22 من الفقرة 3 من الفن. 149 من قانون الضرائب الروسي الاتحاد). عند تنفيذ المباني غير السكنية، تدفع ضريبة القيمة المضافة للميزانية بشكل عام. لذلك، أصبحت الضريبة المرتبطة بتكلفة بناء المباني غير السكنية لخصمها.
في المحاسبة الضريبية، ينبغي اعتبار تكاليف التمرين تكاليف لخلق المنتجات النهائية وتقييمها على التكاليف المباشرة للنفقات (الفقرة 2 من الفن. 319 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).
مثال 2.
نحن نستخدم شروط المثال 1، واستبدال الشركة والغرض من البناء: Zhilstroy LLC يبني مبنى سكني للبيع. وكذلك مقدار التقرير المادي - 1 180،000 روبل. نضيف ذلك في 29 أبريل 2016، تم الحصول على إذن لتكليف المبنى. وفي 31 مايو 2016 (في تاريخ تسجيل عقد البيع)، تم نقل المشتري إلى الشقة بقيمة 2،000،000 روبل في القانون. (الأرقام الشرطية، يتم النظر في الإجراء المحاسبي من قبل مثال شقة واحدة). جعل المحاسب LLC Zhilstroy الإدخالات التالية.
الخصم 10 الائتمان 60
- 1 180 000 روبل. - المواد المكتسبة (ضريبة القيمة المضافة المدرجة في السعر)؛الخصم 20 الائتمان 10
- 1 180 000 فرك. - المواد المقدمة في الإنتاج.Debit 20 الائتمان 70 (69)
- 654 500 روبل. - المساهمات المستحقة؛الخصم 43 الائتمان 20
- 1 834 500 فرك. (1 180 000 + 654 500) - تم تشغيل مبنى سكني (المنتجات النهائية المشكلة).Debit 62 الائتمان 90 الفرعية "الإيرادات"
- 2،000،000 روبل. - مرت الشقق للمشتري؛Debit 90 الفرعية "تكلفة المبيعات" الائتمان 43
- 1 834 500 فرك. - مكتوبة بتكلفة الشقة.
هناك أيضا عدد من الميزات هنا.
إن أنشطة بناء مبنى سكني لنقل الشقق اللاحقة للمشاركين، وفقا للمؤلف، يمكن أن ينظر إليها على أنها عمل بناء وتوفير الخدمات من قبل المطور لهؤلاء الأشخاص.
تكاليف البناء تعكس الشركة خصم الحساب مع تقسيم على مقالتين (الفرعية الفرعية): تكلفة بناء وتكاليف بناء المطور. يتم تأكيد الإيصالات من المساهمين وفقا للفقرة 12 من PBU 9/99 كإيراد من الأنشطة التقليدية (الإيرادات) ويتم تقسيمها أيضا إلى نوعين: سداد بناء ومكافآت المطور.
يجب أن تنعكس الإيرادات في تاريخ نقل الشقق إلى المساهمين على أعمال التروس. ما يصل إلى هذه النقطة، تؤخذ الأموال التي أثيرت المشاركون في الاعتبار كجزء من الحسابات المستحقة الدفع كقدم أو الدفع المسبق (الفقرة 3 من PBU 9/99).
لحساب المستوطنات مع المشاركين في بناء الأسهم، وفقا للمؤلف، يمكنك استخدام الحسابات 62 "حسابات مع المشترين والعملاء".
لا يتم تضمين وسائل المساهمين (المستثمرون) المتراكمة على حسابات الحسابات في الإيرادات، وفقا لمحاسبة منفصلة عليهم (إذا لم يتم إجراء محاسبة منفصلة، \u200b\u200bفإن الأموال المحددة تعتبر تخضع للضريبة من تاريخ استلامها. هذه القواعد أنشئ في الفقرة الفرعية 14 من الفقرة 1 من المادة 251 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).
مع سوء استخدام الأموال التي تم الحصول عليها، يجب أن تنسب إلى إيرادات عدم التقييم في تاريخ سوء الاستخدام (الفقرة 14 من الفن. 250، Sub. 9 ص 4 من الفن. 271 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) وبعد
بمعنى آخر، يتضمن دخل المطور بعد الانتهاء من البناء الفرق بين المبلغ الوارد بين المساهمين وكمية تكاليف البناء. علاوة على ذلك، حتى إذا كان المطور ينفذ العمل بمفرده. تم تأكيد ذلك من قبل رسائل البريد الإلكتروني لوزارة المالية في روسيا المؤرخة 25 مارس 2008 رقم 03-07-10 / 02 وفي 8 فبراير 2007 رقم 03-11-04 / 2/2.
تبعا لذلك، لا تؤخذ تكاليف بناء البناء في الاعتبار في النفقات (انظر رسائل وزارة المالية في روسيا مؤرخة 1 أبريل 2008 رقم 03-03-06 / 1/219، 19 يوليو 2006 . 03-03-04 / 1/599، الفقرة 5.2 من الإجراء لملء الإقرار الضريبي ... وافق حسب ترتيب الخدمات الضريبية الفيدرالية لروسيا في 22 مارس، 2012 رقم MMB-7-3 / [البريد الإلكتروني المحمي]).
لكن تكلفة الحفاظ على المطور في النفقات معترف بها.
هناك العديد من اللحظات المعقدة.
1. يعتقد المسؤولون أن العمل على بناء مطور المباني السكنية يخضع لضرائب ضريبة القيمة المضافة في النظام العام. يشار إلى ذلك في وزارة المالية في روسيا مؤرخة 8 يونيو 2011 رقم 03-07-10 / 11. في الوقت نفسه، يعفى تطوير المطور من ضريبة القيمة المضافة، باستثناء الخدمات المقدمة في بناء المنشآت الصناعية (الفرعية 23-1 الفقرة 3 من المادة 149 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).
لذلك، عند الدخول من التقدم من التقدم، يجب تقسيمها بناء على أحكام الفقرة 1 من المادة 154 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي:
2. الآن قليلا عن الخصومات. عند تنفيذ مطور CMR مع ضريبة القيمة المضافة "المدخل" المستمرة على البضائع المشتراة (العمل والخدمات)، فإن تكلفةها المدرجة في القاعدة الضريبية، تخضع للخصم بشكل عام. بما في ذلك عمل المشروع، والخدمات لاستئجار قطعة أرض، إلخ.
3. وأخيرا التعريف النهائي للقاعدة الضريبية.
في يوم العمل، يجب تحقيق الضريبة مرة أخرى، ولكن ليس مع التقدم، ولكن من تكلفة العمل التي أجريت، اعتماد المبلغ الضريبي المستحق من التقدم المستلم (الفقرة 14 من الفن. 167، الفقرة 8 من الفن. 171، ص. 6 فنون. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). في الوقت نفسه، يجب تذكره أيضا أن مقدار سداد تكاليف البناء يتم فرض ضرائب على ضريبة القيمة المضافة، ولا يوجد أي أجر للمطور أثناء بناء السكن. لذلك، من الضروري إجراء محاسبة منفصلة لمبالغ الضرائب المدفوعة للموردين والمقاولين.
مثال 3.
Prestige LLC يبني مبنى متعدد الشقق (مشاركة المشاركة). يتم البناء من تلقاء نفسها (البيانات عن تكلفة البناء يستغرق من مثال 1).
في 4 أبريل 2016، تم استلام الأموال من المشارك لسداد تكلفة البناء بمبلغ 2،000،000 روبل. وعلى مكافآت المطور - 300000 روبل. (أرقام مشروطة، لتبسيط المثال، يتم تقديم جميع البيانات بمعدل أحد المساهمين).
في 31 مايو 2016، تم الحصول على إذن للتكليف، وفي الوقت نفسه تم نقل الشقة إلى المساهم.
عكست محاسب Prestige LLC هذه العمليات بواسطة الأسلاك التالية.
الخصم 51 الائتمان 62 الفرعية "التقدم المستلم" (الفرعية المستوى الثاني "العمليات الخاضعة للضريبة ضريبة القيمة المضافة")
- 2،000،000 روبل. - تم استلام توزيع الأموال لسداد تكاليف البناء؛الخصم 51 الائتمان 62 الفرعية "تقدم تلقت" (الفرعية من المستوى الثاني "العمليات، غير ضريبة القيمة المضافة الخاضعة للضريبة")
- 300 000 روبل. - تلقى أموال من الموزع على مكافآت المطور؛الخصم 76 الفرعية "ضريبة القيمة المضافة، المستحقة من تقدم" الائتمان 68
- 305 084،75 فرك. (2،000،000 روبل. × 18/118) - مستحقة ضريبة القيمة المضافة من تقدم؛الخصم 10 الائتمان 60
- 1،000،000 روبل. (1 180 000 - 180،000) - المواد المكتسبة؛الخصم 19 الائتمان 60
- 180 000 روبل. - يتم تمييز ضريبة القيمة المضافة عن تكلفة المواد؛الخصم 20 الائتمان 10
- 1،000،000 روبل. - يتم نقل المواد إلى الإنتاج؛الخصم 68 الائتمان 19
- 180 000 روبل. - اعتمد لخصم ضريبة القيمة المضافة من تكلفة المواد.Debit 20 الائتمان 70 (69)
- 654 500 روبل. - تعتبر تكلفة بناء منزل.الخصم 62 الائتمان 90 الفرعية "الإيرادات" (الفرعية من المستوى الثاني "العمليات الخاضعة للضريبة من قبل ضريبة القيمة المضافة")
- 2،000،000 روبل. - تعكس تكلفة تحقيق CMR؛الديون 62 الائتمان 90 الفرعية "الإيرادات" (الفرعية المستوى الثاني "العمليات غير الخاضعة للضريبة ضريبة القيمة المضافة")
- 300 000 روبل. - مكافأة تنعكس للمطور؛Debit 90 الفرعية "تكلفة المبيعات" الائتمان 20
- 1 654 500 فرك. - شطبت عن تكلفة البناء؛Debit 90 الفرعي "ضريبة القيمة المضافة" الائتمان 68
- 305 084،75 فرك. (2 000 000 روبل. × 18/118) - مستحقة ضريبة القيمة المضافة من تكلفة تحقيق CMR؛الخصم 62 الفرعية "السلف المستلم" (الفرعية من المستوى الثاني "العمليات، ضريبة القيمة المضافة الخاضعة للضريبة") الائتمان 62 الفرعية "المستوطنات مع العملاء"
- 2،000،000 روبل. تقدم الائتمانDebit 62 الفرعية "السلف المستلم" (الفرعية من المستوى الثاني "العمليات، غير الخاضعة ضريبة القيمة المضافة") الائتمان 62 الفرعية "المستوطنات مع العملاء"
- 300 000 روبل. تقدم الائتمانDebit 68 الائتمان 76 الفرعية "ضريبة القيمة المضافة، المستحقة مع تقدم"
- 305 084،75 فرك. - اعتمد لخصم ضريبة القيمة المضافة، المستحقة من التقدم.
على الرغم من شعبية المباني الجاهزة في موسكو، فإن بناء رأس المال لا يتوقف عن الاحتفاظ بالموقف الرائد. هذا النوع من الكائنات أكثر دواما ودائمة ومناسبة أفضل لحل مشاكل الإسكان. يشمل مفهوم "بناء رأس المال" أيضا بناء مجموعة متنوعة من المرافق غير السكنية، بما في ذلك مباني الأغراض التجارية والإدارية والصناعية والطبية. بالإضافة إلى بناء البناء "من الصفر"، يمكنك طلب توسع أو إعادة بناء مؤسسة موجودة. في الحالة الأخيرة، نتحدث عن إعادة تنظيم جزئي أو كامل للصناعات دون زيادة المنطقة الرئيسية، ولكن مع بناء مجموعة متنوعة من الأشياء المساعدة.
يختلف بناء رأس المال عن الحقيقة المعتادة إلى أن هناك عمليات أرضية مطلوبة بالإضافة إلى ذلك. لهذا السبب، يتم زيادة توقيت الكائن بشكل كبير، وكذلك خصائص القوة الخاصة به. بالإضافة إلى ذلك، فإن بناء رأس المال لديه عدد من العلامات النموذجية لهذا النوع من المباني:
في الوقت نفسه، تكون تكلفة بناء رأس المال أعلى من سعر مبنى مقدما من نوع مماثل. ولكن هذا موضح من قبل أفضل الصفات التشغيلية للكائن.
عادة ما يتم بناء مباني رأس المال في هذا النحو:
كل هذا ينعكس تماما بتكلفة الكائن. كل مبنى رأس المال يتطلب الاستثمارات النقدية. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تمتثل المباني مع المعايير القانونية، وكذلك قواعد الهيكل المعتمدة في موسكو.
Capital Construction هي واحدة من أولويات شركتنا. نحن نقدم خدمات العمال المؤهلين الذين يقومون ببناء كائن في الامتثال الكامل للمعايير والمعايير الحالية. نحن نتشكل بأسعار معقولة فقط. حدد تكلفة بناء منشأة بناء رأس المال من ممثلنا عن طريق الهاتف. إذا لزم الأمر، سننصح بالتفصيل والإجابة على جميع الأسئلة.
Dev-Stroquy هو الأسعار المخلية لبناء كابيتال، الفريق المهني وفاء المهام المحددة في الوقت المحدد. الاتصال واحصل على مساعدة من هؤلاء المتخصصين.
مقالات.
ilyin m.o.
k.E.N.، المدير التنفيذي ل NP "SROO" مجلس الخبراء "
kruglov m.v.
عضو مجلس الخبراء ذ م م "الجمعية الروسية للممتعين"
انتباهكم مدعو إلى المحاولة الأولى لتنظيم التطورات المنهجية بشأن تقييم مرافق بناء رأس المال. يأمل المؤلفون في إجراء مناقشة واسعة من المواد في مجتمع متقدما محترف، والنتيجة التي يجب أن تكون تنمية التوصيات المنهجية المتخصصة.
1 المقدمة
حاليا، في روسيا، يتم الانتقال إلى مخطط جديد من الضرائب العقارية - جاءت قيمة المساحية إلى تغيير في قيمة المخزون.
تفاصيل تقييم المساحية (استخدام طرق التقييم الشامل والحرمان والموثوقية للمعلومات في القائمة الأصلية لأجسام التقييم، وغير كافية للمثمنين، وما إلى ذلك) يؤدي إلى حقيقة أن قيمة عدد من الكائنات العقارية مشوهة. تشويه قيمة المساحية في أي من الأطراف له عواقب سلبية:
تنص تشريع روسيا على آلية "التحدي" حجم قيمة المساحية، والتي يمكن تنفيذها من خلال لجنة النظر في النزاعات حول نتائج تعريف قيمة المساحية ومن خلال المحاكم. قد ينطبق الحزب الخاضع للحزب من حجم القيمة المساحية على تعديله - إنشاء قيمة سوقية، يتم تحديدها في تقرير التقييم ذي الصلة.
منذ عام 2013، أصبح تقييم القيمة السوقية لأولارض الأراضي من أجل نزاع قيمة المساحية إحدى الأنشطة الرئيسية للممتعين. ومن بداية عام 2015، بدأ تقدير القيمة السوقية لمرافق بناء رأس المال في نفس الغرض.
(فيما يلي - OKS).
على الرغم من البساطة الظاهرة للثور ككائن تقييم، فإن الأسئلة الرئيسية التالية تنشأ بين الممارسين:
في هذه المقالة، تعتبر هذه القضايا فيما يتعلق بتقارير التقييم المنجزة من أجل تحدي نتائج قيمة المساحية.
2. ما هو موافق وما إذا كان يتضمن قطعة أرض
وفقا للفكرة الأولية للمشرع (1990s)، كان من المفترض أن يتم تنفيذ فرض ضرائب مرفق عقاري واحد (المشار إليها فيما يلي باسم Eunda)، بما في ذلك كل من مؤامرة الأرض والتحسينات على / في ذلك وبعد في وقت لاحق أصبح من الواضح أنه بدون فصل en على بعض المكونات لا يمكن أن تفعل ذلك، نظرا لأن العديد من المؤامرات والتحسينات المملوكة من قبل مختلف الموضوعات، فإن مؤامرة الأرض هي أكثر تواترا في إجمالي الملكية، وما إلى ذلك. تقرر استيعاب ضريبة العقارات في جزأين - في شكل ضريبة الأراضي (للمؤامرة الأرضية) وفي شكل ضريبة الممتلكات (للتحسينات). التحدث تقريبا، الثور هو "الطوب" (مواد البناء والعمل على بناء كائن، مع مراعاة أنواع مختلفة من النفقات العامة، نموذجي لبناء كائنات الأنواع المقابلة).
حاليا، يتم تقديم تعريف OCS في الفقرة. 10 ملاعق كبيرة. 1 رمز تخطيط المدينة عبارة عن مبنى، وهيكل، هيكل، بالإضافة إلى الكائنات التي لم تكتمل بناءها، باستثناء المباني المؤقتة والأكشاك والظواهر وغيرها من المباني المشابهة. لاحظ أنه في التشريع الضريبي لا يوجد مفهوم OCS.
القيمة السوقية للثور لا تشمل تكلفة الحقوق في مرتكبي الجناة.
تعليقات مهمة:
3. طرق تقدير القيمة السوقية للثور
3.1. بالنظر إلى جوهر الثور ("الطوب") الموصوف أعلاه، فإن أسهل طريقة لتقدير تكلفة الثور هي استخدام طرق نهج التكلفة في التقييم:
يتميز مخطط الحساب هذا بأقصى قدر من البساطة. ومع ذلك، لسوء الحظ، فإن بعض عمليات شركات القانون (لجنة تحديا لتحدي نتائج القيمة المساحية، ومعظم الحرو)، وكذلك المحاكم ليست مستعدة بعد لقبول تقارير تقدير الثور، والتي تنفذ فقط نهج التقييم المكلف فقط. وهذا يؤدي إلى حقيقة أنه في الغالبية المطلقة من تقارير التقييم، يتم تنفيذ خطط حسابية أكثر تعقيدا موضحة أدناه.
يجب أن ينقل المجتمع المقدر موقفه المهني إلى إنفاذ القانون المحدد. خلاف ذلك، فمن الممكن تنفض النشاط المهني إلى "طقوس" تصرفات لا معنى لها.
3.2. من خلال تكلفة EUD:
في الوقت نفسه، يمكن تحديد تكلفة الاتحاد الأوروبي في العديد من النهج للتقييم:
النظر (1) - (3) لدينا:
3.3. تحديد مباشر لقيمة الثور:
بالنسبة لنهج التكلفة في التقدير، يتم تطبيق تعبير (1) للمقابلة المقارنة - انظر القسم 4 من المقالات. في نهج مربح للتقييم، يمكن تحديد القيمة السوقية للثور مباشرة من خلال طريقة البقاية المعدلة:
عند اختيار نهج لتقدير القيمة السوقية للثور، يجب أن تابع من النفعية. كقاعدة عامة، من أجل الثوب النموذجي في المستوطنات الكبيرة أو في أقرب أحياءهم، من الممكن الحد من الدخل والنهج المقارنة (أو حتى مقارنة واحدة)، لأنها تعطي النتيجة الأكثر موثوقية.
يمكن للمثمن ذوي الخبرة تقديم اختلافات أساليب الحساب الموصوفة في الفقرة 3.1 - 3.3، والتي ستحسب تفاصيل وضع تقييم معين (ميزات وضع السوق، وجوه التقييم والمعلومات المصدر الحالية).
بشكل عام، عند تقييم OKS، مقارنة بتقييم الأجسام العقارية "النموذجية" هناك مشكلة منهجية واحدة. حاليا في مصادر مفتوحة لا توجد معلومات حول سعر OCS، والتي يمكن استخدامها كأوعية كائنات. لهذا السبب، في اتباع نهج مقارن ومربح، يكون استخدام الاتحاد الأوروبي بأكائن مماثلة في تنظيف "تنظيف" أسعارها من إيداع مؤامرة الأرض - انظر أدناه.
4. كيفية "تنظيف" تكلفة الاتحاد الأوروبي من مساهمة الأرض
نلاحظ أن النماذج المحسوبة التي تنطوي على "تنظيف" قيمة الفتونة من إيداع مؤامرة الأراضي تتميز عادة بدقة أكبر من النموذج الموضح في القسم 3.1.
4.1. يمكن تنفيذ "التنظيف" في خطين رئيسيين:
الجدول 1.
"تطهير" بسعر نظائر EON من مساهمة مؤامرة الأرض "عند مدخل"
لاحظ أن المخطط الموضح في الجدول. 1، تتميز بزيادة في تعقيد العمليات الحسابية: بدلا من التحديد المباشر لقيمة الاتحاد الأوروبي (انظر القسم 3.1)، يتم تحديد قيمة العديد من قطع الأرض "الجانب"، وما إلى ذلك،.
الجدول 2.
"تنظيف" تكلفة الاتحاد الأوروبي من مساهمة المؤامرة الأرضية "في الناتج"
- يتم تسوية الاختلافات بين ENE-ELEGLOGE و ENC، والتي تتضمن الثور المقدر.
4.2. للحصول على معلومات حول مساحة الأرض في نظائر Eunda-Enugher، بالإضافة إلى التحقق من دقة المعلومات في العروض العامة، يمكن تنفيذ الخوارزمية التالية.
4.2.1. عند العنوان و / أو المرجع المشار إليه في الإعلان، يوجد موقع الكائن التماثلي في:
4.2.2. جميع الخرائط تشمل وضع "عرض القمر الصناعي".
4.2.3. من خلال مقارنة الصورة بالبطاقات المحددة، يتم تحديد عدد منطقة المساحية تحت الكائن التناظرية.
4.2.4. صقل / يتحقق من المعلومات حول معلمات التسعير الأساسية:
أيضا في رقم المسجلات على موقع Rosreestra في موقع Rosreestra في "المعلومات المرجعية عن الأجسام العقارية في الإنترنت"، يمكنك الحصول على مزيد من المعلومات (على سبيل المثال، تاريخ الإعداد على تسجيل المساحية؛ الحقوق والقيود).
مع مهارة معينة على تطوير كائن واحد يستغرق حوالي 5 دقائق.
4.3. عندما لا توجد معلومات عن منطقة مؤامرة الأرض في تكوين النظائر الإلكترونية، فمن الممكن استخدام معلومات حول كثافة تطويرها (الجدول 3) أو على حصة قيمة مؤامرة الأرض في سعر المقارنة الاتحاد الأوروبي (الجدول 4).
يمكن الحصول على حجم كثافة التطوير بطرق مختلفة، على سبيل المثال:
الجدول 3.
أسعار تنظيف "من مساهمة الأراضي من خلال كثافة التنمية
الجدول 4.
أسعار "تنظيف" من مساهمة الأراضي من خلال حصة القيمة
4.4. عند تسليط الضوء على تكلفة لجنة التنسيق الإدارية من مسألة EON، من الضروري تحليل كثافة بناء النهاية المقابلة لتلبية الكائنات التناظرية النموذجية في قطاع السوق المقابل. إن الفظارة من هذا العامل قادر على أن يؤدي إلى تشويه كبير للقيمة الإجمالية للتكلفة. من وجهة نظر منهجية:
4.5. وتقترح Kraynikova T.V. أن طريقة أخرى لتقدير قيمة الثور، استنادا إلى طريقة معدلة للعزلة لتقييم مؤامرات الأراضي، تقترحها Kraynikova T.V. ولافير l.a. :
تتيح الطريقة على أساس إجراء تحليل الانحدار التقليدي، باستخدام البيانات المصدر المتعلقة بأسعار المبيعات (مقترحات) من Eunda و ACS و ACS، حدد القيمة السوقية للثور أو مؤامرة الأرض.
5. حساب ضريبة القيمة المضافة في القيمة السوقية للثور
يجب أن تشمل القيمة السوقية للثور ضريبة القيمة المضافة لمعدل 18٪ الأكثر شيوعا.
الحجج الرئيسية لدعم هذا الموقف:
استنتاج مماثل حول الحاجة إلى حساب ضريبة القيمة المضافة ومصادر أخرى تأتي، على سبيل المثال:
نلاحظ أن تحليل الممارسة القضائية سمحت لنا بتحديد تعريف واحد للمحكمة العليا التي اتخذت فيها الاستنتاج المعاكس أن ضريبة القيمة المضافة لا تحتاج إلى النظر فيها. تم استخدام الوسيطة التالية: يتم تطوير معايير التقييم الفيدرالية مع مراعاة معايير التقييم الدولية® في الفقرة 34 "مبادئ MSO" المعايير الدولية للتقييم، يشار إلى أن القيمة السوقية هي سعر التبادل المقدر للأصل دون الرجوع إلى نفقات البائع لبيع أو تكلفة المشتري لشراء ودون تعديلات على أي ضرائب دفع أي من الطرفين نتيجة لمعاملات اللجنة® تعريف القيمة السوقية دون ضريبة القيمة المضافة ليس انتهاكا.
يعتبر تعريف مماثل خاطئا، وربما هو نتيجة لحقيقة أن مؤلفي التحليل لم يفهمون طبيعة القيمة السوقية. لذلك، على سبيل المثال، تتيح عبارة "دون تعديلات على أي ضرائب" التفسير الغامض، لأن ضريبة القيمة المضافة "التنظيف" (غير العلمية) قد تعتبر تعديلا. لا يزال يتعين على المجتمع المقدر أن ينقل موقفه المهني فيما يتعلق بتوافر ضريبة القيمة المضافة في القيمة السوقية، حيث يحدث الآن مع الطبيعة الاحتمالية للقيمة السوقية.
6. ماذا يعني الانتباه إلى تقارير التقييم
6.1. يوصي تقرير التقييم صراحة الإشارة إلى أن نتائج التقييم لا يمكن استخدامها إلا لأغراض إنشاء قيمة المساحية في مقدار السوق. يمكن تحديد هذه المعلومات في مهمة التخصيص، وقسم الظروف التقييدية. خلاف ذلك، من الممكن التعقيد من مستخدمي التقييم غير المؤهلين و / أو عديمي الضمير لتقرير التقييم، على سبيل المثال، بيع المبنى مع مؤامرة الأرض حول القيمة المحددة للثور.
6.2. حاليا سوق OCS غير متطور "لا توجد بيانات تتيح لك تقديم فكرة عن أسعار المعاملات و (أو) مقترحات ذات أشياء قابلة للمقارنة."عند الوفاء بمتطلبات الفقرة 11 من FSO رقم 7 في مثل هذه الحالة كنتائج "تحليل العوامل الرئيسية التي تؤثر على الطلب وتوريد وأسعار الأشياء المماثلة" من الممكن الإشارة، على سبيل المثال:
6.3. عند تقييم المبنى، قد ينشأ سؤال منهجي إضافي ك AXX - كيفية تحديد مساحة مؤامرة الأرض القادمة إلى ما يقدر؟ الخيارات التالية ممكنة:
اعتمادا على حجم المقترحات الواردة لتطوير هذه المقالة، يمكن نشرها على مستوى المبادئ التوجيهية وحزمة المواد التي تضم أمثلة محددة ونماذج تسوية، على سبيل المثال،إكسل وبعد يتم قبول العروض عن طريق البريدiMO @ سروسوفيت. رواية
موسكو، سبتمبر 2015
قائمة المصادر
أجيد أصحاب الخدمة من العقارات هو فحص بناء لبناء رأس المال. الحاجة إلى أنها قد تحدث أثناء التقاضي. والحقيقة هي أن السؤال غالبا ما ينشأ ما إذا كان الكائن المختار هو بنية تضحية. فحص مرافق بناء رأس المال يجعل من الممكن الإجابة على هذا السؤال.
يمكن أن تختلف تكلفة فحص كائن بناء رأس المال بشكل كبير اعتمادا على ما تمت دراسته التصميم. أبعاد المبنى ذات أهمية كبيرة عند حساب سعر البحث. ميزات العملية الأخرى مهمة أيضا. فحص إعادة الإعمار سيختلف موضوع بناء رأس المال في السعر من فحص الوثائق.
أثناء الدراسة، تقدر معايير العديد من المعايير للمبنى، وفقا لما تقرر ما إذا كان الكائن لديه كائن رأس المال. المعايير الرئيسية هي:
استحالة نقل البناء إلى منطقة أخرى دون انتهاك وظائفها.
وجود اتصال قوي بالمبنى مع التربة.
وجود اتصال بشبكات هندسية مختلفة.
الحصول على السماح لبناء المستندات التي لا تنتهك لوائح البناء ومعايير التخطيط الحضري.
منذ التعريف الدقيق لأجسام البناء في رأس المال غير موجود، فحص بناء كابيتال إنه إجراء معقد للغاية. يجب أن تشارك المتخصصين ذوي الخبرة لديهم.
في كثير من الأحيان، يتعين على الخبراء دراسة ميزات هذه الهياكل كأسوار، طلاء الأسفلت، مواقع البناء. الصعوبات في تقييمها هي أن فحص كائنات البناء الكبرى يسمح لك بتحديد بعض علامات رأس المال في هذه المباني. لذلك، عند دراسة الكائنات، من الضروري دراسة جميع ميزاتها. غالبا ما يكون فحص وثائق المشروع لمرافق البناء الكبرى.
الحلول التكنولوجية والهيكلية المستخدمة في الخلق.
قائمة مواد البناء والمكونات المستخدمة في إنشاء الهياكل.
اعتماد قوة ومتانة المبنى من مواد البناء المختارة والعناصر الهيكلية.
أبعاد وموقع المباني، والسلامة من الحرائق، وأحجام شبكات الاتصالات.
بعد الانتهاء من الفحص، يتم وضع رأي خبير. يرسم استنتاجات بشأن إمدادات رأس المال أو عدم المكاسب الرأسمالية. هذا يعني إجابات على الأسئلة المتعلقة بتوافر الأساس والاتصال بالشبكات الهندسية. بالإضافة إلى ذلك، تشير الوثيقة إلى كيفية تلبية البناء بالمعايير المعتمدة.
تقدم مركزنا لخبراء البناء المستقلين خدمات لتحديد رأس مال المباني المختلفة لفترة طويلة. على الرغم من حقيقة أن هذه الدراسة تتميز بالتعقيد العالي، فإن موظفينا قادرون على تقديم معلومات دقيقة حول الكائن المحدد بعد الفحص. ليس لديهم خبرة واسعة النطاق فقط، ولكنهم على دراية جيدة بالسوابق في الممارسة القضائية فيما يتعلق بالاعتراف بأولئك أو المباني الأخرى. نحن نضمن البحث في وقت قصير مع إنشاء رأي خبير يمكن استخدامه في التقاضي.
تتمتع عملية تشكيل القيمة السوقية للبناء بميزات محددة تتعلق بالخصائص الفردية (غالبا فريدة من نوعها) للمباني والهياكل قيد الإنشاء. بالإضافة إلى ذلك، يتأثر حجم القيمة السوقية للأشياء الخاضعة للبناء بالعوامل الجغرافية (المناخية)، والاختلافات الإقليمية في تكلفة مواد البناء ودفع مقابل عمال البناء، إلخ.
واحدة من السمات المهمة لتشكيل القيمة السوقية للبناء هي أيضا حقيقة أن المصممين والعملاء والمقاولين يشاركون في هذه العملية.
قام نظام البناء بإنشاء وتدير نظام تسعير السوق وتخصيصه المقدر، على أساس تشكيل أسعار البناء المجانية (التعاقدية) في جميع مراحل المشروع الاستثماري يحدث. نتيجة لذلك، يتم تشكيل القيمة السوقية للبناء - المرافق المثبتة وكلفة خدمات البناء (أعمال البناء والتركيب المتعاقدة).
يتم تقدير تكلفة البناء في مرحلتين:
في إطار دراسة الجدوى للمشروع الاستثماري في مرحلة ما قبل المشروع من تطوير المشروع؛ نتيجة الحسابات في هذه المرحلة هي التكلفة الأولية المتوقعة للكائن المعين؛
كجزء من التصميم وتقدير الوثائق؛ في هذه المرحلة، يتم تحديد التكلفة المقدرة للبناء.
الأساس لتحديد التكلفة المقدرة للبناء هو نظام التسعير الحالي والتقنين المقدر.
التكلفة المقدرة للبناء هي الأساس لتحديد الاستثمارات الرأسمالية، وتمويل البناء، وتشكيل الأسعار التعاقدية لمنتجات البناء، وحسابات لتنفيذ أعمال البناء والتركيب. بناء على التكلفة المقدرة، يتم تحديد تكاليف الميزانية العمومية (المحاسبة) لكائنات البناء. مع الأخذ في الاعتبار أن القيمة المقدرة تشكلت (مصممة) وتكلفة السوق المقدرة للسوق.
يوصى بتكلفة البناء في وثائق المستثمر المقدرة لتحقيق ثلاثة مستويات أسعار:
على المستوى الأساسي (الثابت)، يحدده المعايير والأسعار المقدرة الحالية؛
على المستوى الحالي، تم تحديده على أساس الأسعار المحددة بحلول وقت إعداد التقدير للبناء.
عند مستوى التوقعات، تم تحديدها على أساس الأسعار المتوقعة، بحلول نهاية مشروع الاستثمار - الانتهاء من البناء.
يمكن تحديد تكلفة مستوى الأسعار الحالي أو التنبؤ بناء على المستوى الأساسي للقيمة ونظام الفهرس (المعاملات)، متباينة عناصر هيكل الاستثمار في رأس المال المطلوب لبناء عناصر فردية من الكائنات قيد الإنشاء.
يمكن تمثيل هيكل التكلفة المقدرة للبناء عناصر التالية:
تكلفة أعمال البناء؛
تكلفة تركيب المعدات؛
تكلفة الاستحواذ (التصنيع) من المعدات والتكنولوجية الرئيسية والمساعدة، والأدوات، والمخزون؛
التكاليف الأخرى (التصميم والأبحاث والأبحاث، وإعداد وإعادة تدريب الموظفين، وما إلى ذلك).
في الممارسة العملية، يتم دمج أعمال البناء والتركيب في أعمال البناء والتركيب.
تتكون التكلفة المقدرة للبناء من ثلاثة مكونات: التكاليف المباشرة والتكاليف العامة والأرباح المقدرة.
التكاليف المباشرة تشمل أجور العمال والمتخصصين؛ تكلفة مواد البناء والأجزاء والهياكل؛ نفقات تشغيل آلات البناء والآليات.
التكاليف العامة هي التكاليف المرتبطة بإنشاء ظروف البناء ومنظمتها وإدارتها وخدماتها.
الربح المقدر هو مبلغ الأموال اللازمة لتغطية نفقات معينة لمؤسسات البناء التي لا تعزى. إنه ربح تنظيمي عند إجراء أعمال البناء والتركيب.
في International (وأكثر في الغالب وفي اللغة الروسية)، عادة ما يتم اختيار مواقف بناء رأس المال (المصممين والمقاولين وموردين المعدات) على أساس تنافسي من خلال التداول. يخلق العطاءات شروط المنافسة بين شركات البناء والمشروع، وموردي المعدات والسماح للعميل باختيار المقترحات المثلى، مع مراعاة أسعار الحساب وغيرها من الشروط التجارية والفنية الأخرى. في الممارسة العملية، يتم تنفيذ التداول في شكلين: فتح المزاد ومحددة مغلقة. مع مزاد مفتوح، يدعو العميل بالإعلان في وسائل الإعلام إلى يدعو الجميع إلى المشاركة في المزاد. إذا اختار العميل شكل تداول مغلق، فإنه يدعو عدة شركات معروفة بالفعل له بالمشاركة في المزاد، والتي يختارها تلك التي ستقدم شروط تنفيذ المشروع الأكثر فائدة لذلك.
نتيجة لذلك، قد تكون تكلفة البناء إلى حد كبير نتيجة المنافسة، نتيجة التداول.
