حقائق الحياة الحديثة في روسيا هي بحيث يتم شراء معظم المساكن بيع الإسكان باستخدام قروض الرهن العقاري. في هذا الصدد، كل عام في روسيا هناك توسع في سوق الإسكان. بالإضافة إلى ذلك، يتم اعتماد عدد من الفواتير، وحماية كل من المقترض والبنوك إصدار قروض الرهن العقاري. منذ مؤخرا معظم المساكن المكتسبة من الرهن العقاري يشير إلى المباني الجديدة، أصبحت مسألة اعتماد المباني الجديدة من قبل البنوك مهمة للغاية.
على عكس قروض الرهن العقاري للسكن الثانوي، عندما تصل شقة جاهزة والسائلة إلى إيداع (أي، والتي هي بسهولة في حالة شيء ما)، في حالة المباني الجديدة إلى البنك، وليس الشقة النهائية، ولكن فقط يمين المطالبة به (أي البنك كما ينبغي أن يصبح مشاركا في بناء الأسهم). من أجل ذلك، كما يقولون، لا يحصل البنك على "سعيا" في نفس الوقت، يجب عليه إجراء فحوصات مختلفة عن العقارات قيد الإنشاء لتقييم فرص حقيقة أن هذه العقار في المستقبل القريب في المستقبل يتحول إلى سكن نهائي، وإلا فإن المخاطر المصرفية تفقد كائن التعهد. وهذا هو، يجب أن يعزز المباني الجديدة.
في هذه الحالة، تدخل الشقة الوديعة إلى البنك فقط عندما أكملت وتسليم تسجيل الدولة.
عند إصدار قرض عقاري لشقة في مبنى جديد، يحمل البنك مخاطر حقيقية مرتبطة بحقيقة أن المطور لن يتمكن من إكمال المنزل بسبب الظروف المختلفة، لوضعها في تشغيل وتسجيل الشقق فيها ( فقط بعد اجتياز كل هذه المراحل، قد يتلقى البنك شقة سائلة). في الوقت نفسه، غالبا ما تنشأ مشاكل في Rosreestre - إقامة جاهزة بالفعل في حالة "معلقة" لعدة سنوات.
لكن بالنسبة للبنك، هناك بعض الفوائد في توفير قروض الرهن العقاري للشقق في المباني الجديدة - في حين أن السكن عادة ما يبني اهتماما على قرض الرهن العقاري أعلاه. بالإضافة إلى ذلك، هناك في كثير من الأحيان البنوك أنفسهم هم مستثمرون لبناء سكن جديد ومفيد لهم حتى يتم بيع هذا الإسكان.
يقيد تقييد عمل البنوك مع المقترضين والمطورين هو توافر عقد من الأسهم المبرمة داخل حرة رقم 214 "بناء على البناء" وبعد في الوقت الحالي، هذا هو الشكل الوحيد للعقارات التي تنفذ مرحلة البناء، والتي تنطوي على تسجيل الدولة للوثيقة وتضمن حماية المساهمين على المستوى التشريعي. إذا تبيع المطور شققا في منشأة قيد الإنشاء باستخدام مخططات أخرى - لن يقدم البنك قرضا للرهن العقاري، لأنه في هذه الحالة لن يكون لديه ضمانات الرهن العقاري المناسبة.
لزيادة فرص إعادة الأموال المقترضة إلى الشقق في المباني الجديدة، يجب على البنوك التحقق من أنشطة المطورين، وتقييم تكلفة السيولة والسيولة قيد الإنشاء. ويمكن أن يتم ذلك بطريقتين:
الاعتماد المصرفي للمطور أو المنشأة قيد الإنشاء هو، في الواقع، الموافقة على الائتمان الرهن العقاري بالبنك في هذا الكائن. ينفق البنك على مراجعة المباني الجديدة بسبب حقيقة أنه مهتم بإصدار قروض الرهن العقاري. بالنسبة لهذا البنك، تقوم جهاز الأمن الاقتصادي في البنك بجمع جميع أنواع المعلومات حول المطور. القائمة الرئيسية للمستندات التي تحققها هي كما يلي:
يتحقق البنك أيضا من المستثمرين في المشروع - من المثير للاهتمام به من حيث يتم تمويل بناء هذا المنزل. بالإضافة إلى ذلك، يتم فحص المستندات التي تنظم التحكم في الاستخدام المستهدف للمساهمين (على الأقل هذه الهيئات الحكومية على الأقل، ولكن هذا الجانب مهتم أيضا بالبنك).
في معظم الحالات، ترفض البنوك الإقراض لشراء الشقق في المنازل في مرحلة بيتا. لكن غالبا ما يحدث أن المصارف نفسها ستستثمر في السكن قيد الإنشاء - في هذه الحالة، سيكون هذا الكائن معتمد من قبل البنك لأن البنك نفسه على علم بحقيقة أن الشقق في هذا المنزل ستبيع. في مثل هذه الحالات، يمكن للبنك حتى تقليل سعر الفائدة على قروض الرهن العقاري للشقق في هذا المنزل.
تجدر الإشارة إلى أنه غالبا ما يبدأ البنك في التحدث عن الرهن العقاري عندما يتم بناء الكائن ما لا يقل عن 20-30٪. إذا كان معتمدا، فقد لا يكون الكائن بأكمله ككل، ومبانيها الفردية - مع ترقية العمل لبناءها.
في الممارسة العملية، في هذا المجال، يكون النهج الصعود للاعتماد شائعا - في البداية الشيكات المصرفية (accredit) للمطور نفسه، ثم يتم التحقق من الموضوع. وبعد ذلك، يتم تحديد البرامج الائتمانية التي تقدمها لهذا الكائن.
بالنسبة للمشترين الذين يرغبون في شراء شقة في مبنى جديد ملموس، فإن حقيقة اعتماد كائن قيد الإنشاء ميزة كبيرة للغاية. بعد كل شيء، لدى البنك المزيد من الموارد والفرص لإجراء مراجعة حسابات ومطور عالية الجودة، والمنزل الذي تم بناؤه - مثل هذا الحجم وجودة عمليات التفتيش في معظم الحالات غير مفصولة بمقترض منفصل. كل هذا يزيد بشكل كبير من فرص حقيقة أن المطور سيكون موثوقا وسيتم إكمال السكن.
ولكن تجدر الإشارة إلى أن بعض كلمات المطور أن كائنه معتمد من قبل أي بنك لا يكفي - يستحق دائما إعادة فحص هذه المعلومات في البنك المحدد. هناك أيضا مخطط "رمادي" يبلغ فيه مدير المطور المشتري المحتمل أن الكائن سيكون قريبا جدا، حرفيا "في اليوم الآخر" معتمدة من قبل البنك (أو حتى عدة). ولكن في الواقع، في هذه الحالة، تبين أن كل شيء يتناسب على الإطلاق - اعتماد الكائن من قبل البنك أو تأخره إلى أجل غير مسمى، أو أنهى نتيجة سلبية.
حاليا، تعمل جميع البنوك في روسيا تقريبا مستقلة ومستقلة عن اعتماد البنوك الأخرى لبناء جديد معين، لذلك إذا كان لديك معلومات موثوقة تم اعتماد المساكن المعتمدة على الفور من قبل العديد من البنوك، فإن هذا يشير إلى أنه يتم فحصه في نفسه ومطوره الأقل هذه عدة مرات. وهذا يزيد من فرص نزاهة المطور واحتمال إكمال بناء الكائن.
إذا لم يكن المبنى الجديد اعتمادا لأي بنك، فقد يعني ذلك أن مبيعات الإسكان في بدأت فقط وبدأ البنوك لم تتمكن بعد من تنفيذ اعتمادها. إذا بدأت المبيعات منذ وقت طويل، بدرجة عالية من الاحتمالات، فقد تعني ذلك أن التحقق من هذا الكائن وتم تنفيذه من قبل البنوك، ولكن خلال عمليات التفتيش تم تحديد مخاطر كبيرة، وبالتالي لم يتلق الهدف الاعتماد المصرفي وبعد في هذه الحالة، يستحق التفكير في موثوقية مطور هذا الكائن. أيضا، يجب أن يسبب اليقظة أيضا حقيقة أنه على سبيل المثال، الكائن معتمد، ولكن فقط البنوك المعروفة فقط.
كاستنتاجات حول هذه المقالة، يمكن الإشارة إلى أن حقيقة التعاون بين المطور مع البنوك (اعتماد كائناتها من قبل البنوك) هي مؤشر جيد على موثوقيتها. ولكن إذا لم يكن لدى الكائن اعتماد مصرفي - يجب ألا تولي استنتاجات متسرعة، وإلا فيمكنك تفويت عرض مربح. قد لا تكون معتمدة من قبل الكائن من قبل البنوك لم تصنع بعد ولا تحتاج إلا إلى انتظار تنفيذها (نعم، خلال هذه المرة، تتزايد تكلفة متر مربع في هذه الخاصية، ولكن المخاطر ستقلل بشكل كبير إذا كان الكائن ما زال يمر اعتماد البنك). ويجب ألا تثق تماما بكلمات المطور حول وجود (أو مستقبل) اعتماد كائناتها من قبل البنوك - تحقق دائما من هذه المعلومات مباشرة في البنوك. أيضا، في معظم الحالات، ليس من الضروري محاولة إجراء فحص عميق مستقل للمطور - إذا كنت شخصا عاديا لا يملك روابط في "هياكل خطيرة"، فستكون جودة تسجيل الوصول لديك في أي حال أقل بكثير من جودة الفحص الذي أجراه البنك.
غالبا ما يضمن المطورون: اعتماد المباني الجديدة في مؤسسة الائتمان هو ضمان مئة في المائة أن المقترض الرهن العقاري سيتلقى شقة في النهاية. دعونا نحاول معرفة ذلك إذا كان كذلك.
في بعض الأحيان، عند اعتماد، يجبر المباني الجديدة المصرفيون على إغلاق أعينهم على العيوب في أعمال شركات البناء.
تقارير BN تقريبا كل يوم أن بعض البنك اعتمد مبنى جديد آخر. وهذا يعني أن منظمة الائتمان مستعدة لإعطاء قروض الإسكان للشقق في المنزل قيد الإنشاء.
في أول يوم عمل بعد الإجازات، تم نشر اثنين من هذه الرسائل. raiffeisenbank المعتمدة من قبل مجمع أوستروف السكني، والذي يبني الشركة "بناء الثقة" في منطقة بتروغراد في سانت بطرسبرغ. والبنك "سانت بطرسبرج" هو فيلق 9B LCD "العاصمة القيصرية"، التي تعمل Lenspetsm في المنطقة الوسطى في المدينة.
يتم تقسيم إجراء الاعتماد النظري إلى مرحلتين. أولا، يتم فحص المطور نفسه. تمت دراسته بواسطة "محفظته" (الكائنات التي أقيمت بالفعل) وسمعة. يجب أن تثبت التقارير المالية الاستقرار لعدة سنوات، وكذلك الامتثال لعدد من المتطلبات الأخرى.
وبعد ذلك، مع تقييم إيجابي للمطور، يتم الاعتماد بشكل منفصل لكل منشأة قيد الإنشاء. بادئ ذي بدء، تتم دراسة تصريح لبناء مبنى سكني على موقع معين؛ ملكية أو اتفاق إيجار طويل الأجل من منطقة معينة؛ وجود وثائق المشروع المعتمدة.
قد يكون لكل بنك متطلبات إضافية. جزء من الدائنين يتحققون من القدرة على توصيل كائن للشبكات الهندسية. ويمكن لبنوك اليكيلون الثانية وضع شرط ضيق أن المبنى الجديد معتمد بالفعل من قبل اللاعبين الرئيسيين لسوق الرهن العقاري. "إذا كانت البنوك الأخرى تعمل مع شركة بناء، فهذا يعني أن لديها سمعة إيجابية"، صرح نائب حاكم فرع سانت بطرسبرغ في Bocarnikov.
لذلك فإن إجراء الاعتماد وصف المصرفيين أنفسهم، وخفض بعض الفروق الدقيقة.
مهتم البنوك مباشرة بزيادة عدد المباني الجديدة المعتمدة. بعد كل شيء، لا يزال الرهن العقاري على الأساسي سائق مبيعات. وكما الرئيس التنفيذي للعقارات الكبيرة، إيغور روجولين، ملاحظات، اليوم، يحمل سوق الإسكان بشكل رئيسي بسبب الرهن العقاري التفضيلي. وفقا لذلك، كلما ارتفع عدد الكائنات المعتمدة، يتم إصدار المزيد من القروض.
على سبيل المثال، الضفة الشمالية الغربية من Sberbank تتبع جميع بقعة تطوير المنطقة. في المجموع، يتم اعتماد حوالي 700 مجمعات سكنية من قبل اللاعب في NWFO، منها 400 في سانت بطرسبرغ ومنطقة لينينغراد. بالمناسبة، حتى على موجة الذعر، بعد البنك المركزي للرهان الرئيسي في ديسمبر 2014، سحبت هذا البنك اعتماد ثلاثة مطوري فقط.
في الوقت نفسه، في أقرب وقت بعد أزمة الهزة، فإن الوضع في السوق هو أكثر أو أقل استقرارا، بدأت البنوك في تخفيف متطلبات البنائين. تتوقف تدريجيا أن تكون عقبة أمام مرحلة منخفضة من استعداد البناء للكائن. يقول رئيس مركز الرهن العقاري في فرع سانت بطرسبرغ من فرع سانت بطرسبرج في مرحلة الإصدار اللاحق لقروض الرهن العقاري في مرحلة الاستعداد الصفرية. - نحن ما يكفي من فهم أن المطور موثوق ". "نحن مستعدون أيضا للاعتماد على مرحلة الصفر، نائب مدير فرع بنك مطلق في سان بطرسبرج ماريا باتالوفا. - نحن أكثر ليبرالية للمطورين في إطار مخططات تمويل المشاريع ".
وبالتالي، من اعتبارات الملتحمة، قد يغلق البنك من عيون بعض العيوب في عمل شركة البناء. وهذا، وإن كان قليلا، يزيد من مخاطر المشتري.
البنوك مع المطورين ممكنين نوعين من العلاقات. في إحدى الحالات، ليس لدى الأطراف نقاط تقاطع. ثم التحقق حقا يأتي وفقا للوائح القياسية. وفي الوقت نفسه، ينظر البنك إلى باني التفاعل التجاري.
في آخر، يرتبط المطور بالفعل بالتزامات البنك المالية. على سبيل المثال، كجزء من تمويل المشروع. يقول رئيس خدمة "تجديد SPB"، "البناء ينطوي على تدفقات نقدية كبيرة، من المحتمل أن تكون جذابة للبنوك" للعمل مع وكالات الدولة ديمتري ميخاليف.
لا يتم الإعلان عن معلومات حول التعاون دائما. ومع ذلك، فإن عدد من المطورين لا يقومون بسرية من إبرام هذه العقود، معتقدين أن حقيقة الحصول على القرض دليل واسع على موثوقية الشركة.
لذلك، في نهاية شهر أبريل، اختتم اتفاقية القرض لبناء البناء في سانت بطرسبرغ "بيت على الجسر" من قبل بنك VTB و RBI القابضة. الصناديق المقترضة بحد ديون 1.3 مليار روبل. المقدمة لمدة أربع سنوات. "هذا هو المشروع المشترك الثاني مع RBI Holding، نائب رئيس المركز الإقليمي الشمالي الغربي، نائب رئيس بنك VTB Ruslan Yeremenko، وقد علق علنا \u200b\u200bعلى الصفقة. "أنشأت الشركة نفسها كمطور، بموجب القانون يتمتع بثقة العملاء".
وبعبارة أخرى، قبل إصدار قرض، يتحقق البنك المطور أكثر دقة أكثر من قبل الاعتماد. وبعد ذلك - عند إجراء إجراء الاعتماد - تتم إزالة جزء من المشكلات تلقائيا.
من الناحية النظرية، ينبغي أن تضمن معلومات التقديم من قبل شركة بنك الشركة الإنشائية المشتري أنه لن يكون مساهما مخاديا.
من ناحية أخرى، غالبا ما تكون شرط التمويل النموذجي هو الشرط التالي: يسرد المطور البنك سداد مبكر للقرض على الأقل 60-80٪ من المال من المساهمين. وهذا هو، يمكن للبنك إرجاع أمواله حتى يتم الانتهاء من البناء. وحقيقة وضع مبنى جديد يصبح غير مهم للغاية.
ببساطة، حتى حقيقة الإقراض إلى المطور هي بنك كبير لا يعطي المقترض من ضمان مئة في المئة.
أعلن أن البنوك تعطي الرهن العقاري فقط إلى الكائنات بدقة بموجب FZ رقم 214. في الممارسة العملية، هذا الشرط ليس إلزاميا.
بالطبع، مع منتهكا خبيث للقانون "بشأن المشاركة في مجال البناء ..."، لن يتعاون أي بنك. ولكن إذا كانت الانتهاكات مهمة، والبنك لديه اهتمامه الخاص بنمو المبيعات، فإن المقرض لا يزال بإمكانه التعاون مع المطور. على سبيل المثال، كما ذكرنا بالفعل، يمكن للمطور في هذا البنك أن يحصل قريبا على قرض ويعتمد الآن في الوقت المناسب على عدد المشترين الشققين. صحيح، فقط البنوك الصغيرة الخطيئة.
هذا "Condesception" يحمل أيضا المقترض مع تهديدات صغيرة. بادئ ذي بدء، لأنه بالنسبة للبنك نفسه، فإن إصدار مثل هذا القرض لديه مخاطر. لذلك، فإن المقرض يستعيد المطور ثلاث مرات.
سنحدد: عندما لم يكتمل المنزل بعد، فإن تصميم ملكية الشقة أمر مستحيل. والكائن لا يمكن أن تبرز. يبيع المطور المشتري الحق فقط في الطلب. وفي اتفاقية القرض، لا يفترض عبء الرهن العقاري، ولكن لهذا الحق فقط. في هذه الحالة، جعل تعويض من المدين الميئوس منه، سيكون البنك أصعب. وفقط عندما يتم تشغيل المنزل، سيقوم المشتري بتقييم الشقة وستقيم حق الملكية، سيكون البنك قادرا على فرض عبء ضمانات مباشرة إلى الكائن.
في الوقت نفسه، إذا كان المقترض يدفع مصلحة في الوقت المناسب، فإن البنك غير مبال، حيث يتم الانتهاء من الأمور.
لخص. بالطبع، في أزمة لشراء شقة في مبنى جديد، غير معتمدة من قبل أي بنك - القضية محفوفة بالمخاطر للغاية. لكن الاعتماد ليس باناسيا.
من خلال التحقق من البناء، يتابع البنك في المقام الأول أهدافه، ولا يحمي مصالح مقدم الطلب للحصول على قرض عقاري.
بعد كل شيء، بغض النظر عما يحدث، يحتوي البنك على بطاقة ترامب في الأكمام. حتى عندما يكون المبنى الجديد معتمد، لكن المطور نجا من أموال المساهمين، يجب أن يظل المقترض البنك الذي تم اتخاذه على أموال الائتمان.
إن عدم اليقين الاستمرار في السوق في فترة الأزمة تهدد بدوره حول المشاريع وظهور مساهمين مخدوعين جدد. يرتبط إحدى المخاطر الرئيسية للمشترين الإسكان بموجب عقود المشاركة (DDU) في إطار FZ-214 باحتمال عدم الوفاء بمطور الالتزامات ببناء كائن: في أحسن الأحوال، في الوقت المحدد، في أسوأ الأحوال - على العموم.
لذلك، أجبرت البنوك على زيادة متطلبات اعتماد المطورين، والمنتج الذي يرغبون في إصدار قروض الرهن العقاري.
الآن بفضل برنامج الدولة الذي يدعم الرهن العقاري، خرج سوق الإسكان الأساسي من حالة الركود، حيث كان من نهاية يناير إلى منتصف مارس، وذهب بعض البنوك إلى تحرير معين لشروط شركاء البناء وبعد ومع ذلك، ليس كل شيء، لأنه ضد خلفية استمرار الأزمة الاقتصادية، يتم الاحتفاظ بمخاطر متزايدة غير المكتملة.
لماذا تحتاج إلى اعتماد المطور
من أجل اعتماد شركة البناء، يحلل البنك أنشطته المالية والاقتصادية، وكذلك مراجعة الحسابات قيد الإنشاء، والتي يطلب من المطور عنها حزمة من الوثائق اللازمة. يستغرق الإجراء من شهر إلى ثلاثة أشهر.
"ظل إجراء التحقق من المطور هو نفسه، يقول رئيس مركز إقراض الرهن العقاري إلى فرع بتروفسكي في البنك سفيتلانا زيلينينا. - تم تحليل حالتها المالية، فإن وجود معلومات سلبية في المصادر المفتوحة مراقبة، بما في ذلك على مواقع المساهمين، والتصنيفات المختلفة لشركات البناء، وما إلى ذلك، تؤخذ في الاعتبار.
الشرط الرئيسي للاعتماد في Sberbank هو بناء كائن في غضون 214 درجة مئوية. تعتمد الباقي على تجربة البناء للمطور (عدد المباني السكنية المبنية) ونضجه (عدد سنوات العمل في سوق البناء للسكن).
إن إصدار الاعتماد يعني أن مؤسسة الائتمان واثقة في استثمارات الاستثمار الموثوقة. بالنسبة للمشتري، بدوره، هذا هو أحد الضمانات الرئيسية لموثوقية المطور والمعيار لاختيار عملية شراء.
إذا تم اعتماد المطور في العديد من المؤسسات الائتمانية المختلفة، فإن فرص عملائه لن يكون من بين المساهمين المخادين يرتفعون. أوسعت طيف البنوك المصرفية المصرفية الشبكة، والمطور أكثر موثوقية. في الوقت نفسه، فإن خط المقترحات لشراء الزيادات السكنية.
بالإضافة إلى ذلك، فإن قرض الرهن العقاري لشراء شقة في منزل معين هو أسهل بكثير في البنك، والذي اعتمد مطور هذا المنزل.
كيف أثارت المتطلبات
بدأت البنوك أن تتصرف بعناية بكثير، يتحدثون بنك "الافتتاح". لقد غيرت بعض البنوك متطلبات درجة الاستعداد في المنزل. إذا تم توفير الاعتماد السابق للكائنات في مرحلة الاستعداد - "الطابق الأول والتداخل بين الأول والثاني"، ويعزز الآن ما يكفي من مستويات الاعتماد إلى استعداد 30٪.
تصبح شريكا في بنك الافتتاح في البنك على هذه الأسس يمكن أن يكون الآن شركة على مدار السنوات الخمس الماضية ببناء ما لا يقل عن 50 ألف متر مربع. م المنطقة السكنية. للحصول على اعتماد في مرحلة الحفرة، يجب على المطور أن يمر لمدة 100 ألف متر مربع على الأقل لفترة خمس سنوات الماضية. م.
في الخدمة الصحفية من Sberbank، قال مراسل RBC العقاري إنهم توقفوا عن اعتماد الأشياء في المرحلة الأولية لدورة الصفر - عندما لا يكون هناك سوى منصة البناء ولم يتم بدء عمل البناء. "الآن الآن الحد الأدنى لمستوى استعداد البناء اللازم للاعتماد هو وجود مؤسسة، وهذا هو، عندما يكون كل شيء جاهز لبداية بناء الطابق الأول. ونحن لا نكشف المزيد من المتطلبات التفصيلية للمطورين والأشياء، لأنهم يرتبطون بالطرق الداخلية للبنك "، وأوضح في SBERBANK.
ومع ذلك، بشأن إحياء سوق الرهن العقاري بعد إطلاق برنامج الدولة الذي يدعم معدل القرض، استجاب بعض البنوك لتحرير المعايير.
لذلك، VTB24، منظمة الصحة العالمية، وفقا لنائب الرئيس، رئيس قسم تطوير وصيانة المنتجات الائتمانية، قسم الإقراض الرهن العقاري VTB24 Nina Kryuchkov، في ديسمبر 2014، زادت متطلبات المطورين وشراء الأشياء العقارية (لم تخبر التفاصيل في البنك)، في مارس / آذار ضعفوا جزئيا. وهذا ينطبق على هؤلاء المطورين الذين شاركوا في القروض التي تدعم برنامج الدولة.
وفقا ل DMITRY Polyakova، فإن رئيس قسم تطوير تطوير الأعمال Dmitry Polyakova تم تصرفت الظروف الخاصة منذ نهاية ديسمبر 2014 إلى فبراير 2015. يقول: "عندما يكون في ظروف الاضطرابات الاقتصادية، فإن مخاطر إفلاس المطورين وعمليات نقل الأجسام في العملية، تم رفع متطلبات درجة استعداد الكائن إلى 70٪".
ومع ذلك، وفقا ل DMITRY Polyakova، منذ مارس 2015، عاد متطلبات الاعتماد إلى الأزمة السابقة: بالنسبة للأشياء التي تزيد عن أربعة طوابق، يجب أن تكون مرحلة البناء 20٪ على الأقل، بالنسبة للأشياء المنخفضة الارتفاع - بدأ تركيب الطابق الأول. بشكل عام، لم تخضع نهج اعتماد المطورين والأشياء تغييرات كبيرة.
اعترف نائب مدير إدارة إدارة المخاطر في سفاياز بنك دانييل ويفر بأن البنك رفع متطلبات المطورين من حيث تقديم البيانات المالية، لكنه لم يبلغ عن تفاصيل.
صورة فوتوغرافية ل فلاديمير ميرونوف: Nikolay Gyngazov / Russian Look
اعتماد المطور. جوانب مهمة
الاعتماد المصرفي هو نوع من "FaceControl"، واختيار المطورين غير المترددين بشكل كاف.
شراء الشقق في المنازل قيد الإنشاء نقدا أو مع جاذبية الرهن العقاري يستلزم مخاطر عالية لجميع المشاركين في بيع البيع والبيع، وخاصة للمشترين الذين يخاطرون أبدا في انتظار مطلقا من الأمتار المردية، والبنوك، وحقيقة عدم وجود تعهد "قوي" على القروض الصادرة.
تقليل المخاطر يسمح بإجراءات الاعتماد المصرفي للمطور.
حول أهم جوانب الاعتماد: أي نوع من الفوائد التي يقدمها لكل جزء من المعاملة؛ هل من الممكن 100٪ المطور المعتمد ويخشى دائما التعامل مع شركة إنشاء غير نشطة - اقرأ في هذه المقالة.
الاعتماد المصرفي للمطور هو مراجعة شاملة لمنظمة البناء، بما في ذلك التحقق من الشرعية وتقييم احتمالات بناء سكن محدد.
غالبا ما يتكون إجراء الاعتماد من مرحلتين.
المرحلة الأولى هي التحقق من الموثوقية والاستدامة المالية لشركة البناء. تتم دراسة سمعة المطور و "قصته التجارية"، وتم تقدير كمية وجودة الكائنات المحدودة بالفعل والتسليم، ضيوف المشترين الإسكان وتجربة تطوير المطورين مع الدائنين الآخرين في الاعتبار. يتم تحليل الاستدامة المالية للمنظمة على أساس جمع البيانات من مختلف المصادر المفتوحة والتحقق من أهميتها. وهي: معلومات عن المبادئ التوجيهية والسيطرة على الأشخاص، بشأن وجود الديون الضريبية، بشأن حقائق مشاركة كيان قانوني في التقاضي، بشأن حالة التوازن المحاسبي وإعداد التقارير، بشأن احتمال التصفية أو الإفلاس، على القرارات القضائية من المقاول والإجراءات التنفيذية. يجب أن تثبت التقارير المالية للمطور الاستقرار الاقتصادي على مدار وقت طويل - عامين على الأقل. في الوقت نفسه، هناك حالة مرغوبة هي وجود شركة بناء في "محفظة" من كائنات غير مرحلة على الأقل على الأقل.
المرحلة الثانية هي مراجعة الأشياء السكنية التي أقيمت. اعتماد المنزل قيد الإنشاء يحدث في نهاية الخبرات القانونية للتصاريح والوثائق المكونة للشركة. معرفة ما إذا كانت هناك متوفرة:
وثيقة تؤكد ملكية مؤامرة الأرض، أو اتفاق الإيجار طويل الأجل؛
إذن لبناء مبنى سكني؛
وثائق المشروع المزخرفة بشكل صحيح، إلخ.
المغادرة إلى الكائن، يعد تقييم مرحلة ونوعية عمل البناء جزءا لا يتجزأ من إجراء الاعتماد، حيث يسمح لك بالتأكد من "صلاحية" المشروع ".
بالإضافة إلى ذلك، قد يفرض كل بنك متطلبات إضافية للمطور. على سبيل المثال، تحقق بعض المنظمات الائتمانية من راحة ربط المنشأة قيد الإنشاء إلى الاتصالات الهندسية. البعض الآخر، في معظم الأحيان، قد توفر ضفاف الخدمة المتوسطة لحالة "غير رسمية" على الوجود الإلزامي للاعتماد للمطور بين البنوك الأكبر.
إن الغالبية العظمى من البنوك اعتماد المطورين الذين يعملون فقط في إطار القانون 214-FZ، أي أنه يختتم عقود المشاركة في بناء الأسهم. DTU، أولا، إلزامي لتسجيل الدولة، وبالتالي، يلغي احتمال المبيعات المزدوجة. ثانيا، تحتوي هذه الوثيقة على جميع البيانات اللازمة في الغرفة السكنية - المنطقة والخطة والتكلفة، وكذلك معلومات عن فترة الضمان وشركة التأمين.
الاعتماد مفيد لجميع المشاركين في سوق العقارات - المساهمون والبنوك والمطورون. يقلل وجود اعتماد مصرفي مع المطور من مخاطر المشتري ويحرر المساهم من الحاجة إلى التحقق بشكل مستقل عن موثوقية شركة البناء. بالإضافة إلى ذلك، عند شراء شقة في مبنى جديد معتمد، يمكن للمقترضين الحصول على قرض دون جذب الضامنين والضمان الإضافي. في الوقت نفسه، فإن اهتمام الرهن العقاري عادة ما تكون أقل بكثير.
يرتكر البنك، بدوره، بإصدار قروض الرهن العقاري والربح، واهتمام اتفاقيات الرهن العقاري في المنازل قيد الإنشاء أعلى من القروض لشراء مرافق البناء المكتملة.
يساعد اعتماد المطورين في جذب المزيد من المساهمين ويزيل الحاجة إلى احتواء متخصصين في الرهن العقاري العاديين.
على الرغم من مزايا إجراء الاعتماد، فإن الممارسة تظهر أن الاعتماد ليس ضمانا بنسبة 100٪ لموثوقية المطور. إذا كان البنك مرتبط بالتزامات المطور المالية، فإنه يعمل كمستثمر مشترك، يمكن أن يشير إلى أوجه القصور في أعمال منظمة البناء، مما يزيد من مخاطر المشتري بالتأكيد.
عدم الاعتماد في المطور لا يعني دائما أنه مع مثل هذه الشركة من الخطرة التعامل معها. ربما دخلت منظمة البناء مؤخرا السوق والبنوك لم يكن لديها وقت للنظر إليها، أو لا يكون لها تصاريح أو وثائق ضرورية أخرى بسبب المشاكل التقنية المؤقتة.
إذا كان الاعتماد غائب عن الشركة "الناضجة" أو على الأشياء بدرجة عالية من الاستعداد، فيجب أن يكون هذا المطور حارا. على الأرجح، فإن أسباب عدم ثقة البنوك تكمن في تاريخ اختلال وظيفي لبناء منظمة معينة. ربما كانت هناك صعوبات مالية، وحالات بناء صقيع، محاكمات مع المساهمين.
يحقق وقت عدم الاستقرار الاقتصادي تعديلات على إجراءات الاعتماد للمطورين. صناعة التشييد حساسة للغاية لظواهر الأزمات، لذلك تبدأ البنوك في "تويست المكسرات" في قضايا إدارة المخاطر وأكثر بعناية لمعالجة المشاركين في سوق العقارات الجديدة. تتوقف بعض البنوك عن اعتماد المنازل في المرحلة الأولية للبناء، والتي تتطلب على الأقل وجود أساس، وغيرها - "غير مرتبطة" مع الكائنات التي تم بناؤها في أقل من 50٪. أصبح الحصول على الاعتماد أسهل فقط للمشاريع بمشاركة الدولة.
في الحي الشمالي الغربي، الوضع مناسب للغاية. تم اعتماد حوالي 700 مجمعات سكنية من قبل Sberbank of Russia، حوالي 400 منها تقع في سانت بطرسبرغ ومنطقة لينينغراد. حتى في موجة الأزمة في عام 2014، انسحبت هذا البنك الاعتماد فقط في ثلاثة مطورين. تواصل سانت بطرسبرغ "Promsvyazbank" اعتماد مباني جديدة في مرحلة الحفرة.
لضمان سلامة المقترضين وتقليل مخاطرهم، في المستقبل القريب، لن تكون البنوك محدودة فقط في تشديد شروط الاعتماد، ومواصلة "الشاشة" أثناء عمل المطورين المعتمدين بالفعل.
