باستخدام طريقة الخبراء عند تحديد حجم الخصم على المساومة

أسئلة التقييم11.01.2007

نائب مدير إدارة التقييم

مقدمة

إن معلومات حول أسعار المعاملات مع كائنات عقارية مغلقة بشكل أساسي ولا يتم الكشف عنها إلى أطراف ثالثة. كقاعدة عامة، لا تتوفر معلومات حول هذه المعاملات، وبالتالي، بالنسبة للتحليل المقارن، يستخدم المثمن أسعار الاقتراحات للكائنات المقارنة.

تطبيق اقتراحات الجملة هو ممارسة شائعة في الاتحاد الروسي. على سبيل المثال، في الوثيقة "الأخطاء الرئيسية للممتعين في تقييم الأجسام العقارية المحددة في فحص تقارير التقييم" إعداد أخصائيين من وكالة إدارة الممتلكات الفيدرالية، واحدة من النقاط (رقم 39): "أسعار المبيعات ( اقتراحات) وفقا للمرافق المذكورة أعلاه، لا تتوافق النظائر لا تتوافق مع مجموعة تقدير مجموعة التقديرات.

تجدر الإشارة إلى أن دقة التقييم التي أجريت في ظروف من المعلومات المحدودة (بما في ذلك في غياب المعلومات حول المعاملات) هي دائما أقل. عدم وجود معلومات حول المعاملات هو أحد خصائص "الأسواق الناشئة". قامت MKSO بتطوير وثيقة خاصة "تقييم في الأسواق التعليمية"، والتي تتطلب مثالا لتحليل أكثر تفصيلا للوضع في التقييمات في هذه الأسواق، وكذلك وصفا مفصلا للوضع في التقرير (بما في ذلك تغطية جميع الحد الظروف).

مع الأخذ في الاعتبار الممارسة الحالية في تقييم الأجسام العقارية وتطوير أسواق العقارات في الاتحاد الروسي، فإن تطبيق سعر الجملة أمر لا مفر منه. لاستخدام هذه الأسعار، يطلب من ذلك إدراج تعديل إضافي: "خصم على المساومة".

الطريقة الأكثر مثالية لحساب هذا الخصم هي دراسة تاريخ مبيعات عدد من الكائنات ومقارنة أسعار المعاملات بأسعار المقترحات. لسوء الحظ، فإن استخدام هذه الطريقة محدودا للغاية: يقدم المشاركون في السوق المحترفين على مضض المعلومات اللازمة.

في هذا الصدد، لحساب هذا التعديل، حاولنا استخدام طريقة الخبراء.

إجراءات لتحليلها

نتيجة لتحليل البحوث المختلفة للأسواق العقارية والتشاور مع المشاركين في السوق المهنية، تم الكشف عن أن المتخصصين من منظمات السمسار تم تحديدها على مصادر المعلومات الأكثر ملاءمة ومختصة بشأن هذه المسألة. لجمع المعلومات، تم إعداد استبيان خاص، وأجرت المثمنون المهنية المقابلة نفسها.

تمت مقابلة متخصصة في 77 وكالة عقارية في 18 مدينة من مختلف مواضيع الاتحاد الروسي:

أرخانجيلسك بارناول فولجودسسك voronezh. يكاترينبرغ؛ كيروف موسكو؛ nakhodka؛ أومسك؛ penza. بسكوف Rostov-on-don؛ سان بطرسبرج؛ ساراتوف سمولينسك سيزران؛ tver yaroslavl.

خلال الاستطلاع، تم سؤال الأسئلة حول الخصومات المحتملة على المساومة عند إجراء المعاملات التالية:

- شراء وبيع المرافق السكنية؛

- استئجار مرافق سكنية؛

تم دمج المعلومات التي تم جمعها وتعرضها للمعالجة الإحصائية.

نتائج التحليل

كان إجمالي عدد الملاحظات أكثر من 250. ودعا معظم الخبراء الذين شملهم الاستطلاع قيمة خصم إلى 10٪، بينما كانت في بعض القطاعات تسمى قيما أكبر بكثير - تصل إلى 50٪.

يتم تقديم القيم القصوى التي كانت تسمى الخبراء في الجدول. واحد.

الجدول 1. الحد الأقصى للقيم المميزة للخبراء،٪

المصدر: التحليل.

تم إجراء المعالجة الإحصائية للنتائج التي تم الحصول عليها في حزمة SPSS. للقضاء على تأثير ما يسمى بالانبعاثات والقيم غير المعروضة، يتم استخدام إجراء "مؤامرة مربع"، والمعروف أيضا باسم "مخطط البريد". بعد استبعاد القيم غير المعجزة (الشكل 1 و 2)، كان متوسط \u200b\u200bالقيمة 3.7٪. ويظهر مخطط مبعثر في الشكل. 3، تظهر خصائص المتوسط \u200b\u200bفي الجدول. 2.

الجدول 2. خصائص خصم القيمة العادية على المساومة

تقييم العقارات

اختبار

1. حساب التعديلات للمساومة عند تقييم أنواع مختلفة من الممتلكات (المنقولة وغير المنقولة)

يأخذ التعديل في المساومة في الاعتبار مقدار العرض يختلف عن السعر الحقيقي للمعاملة. يتم تشكيل الفرق في عملية المساومة بين المشتري والبائع ويعتمد على العديد من العوامل. عادة ما يكون سعر المعاملة أثناء بيع الشقق أقل من سعر الاقتراح الأول، حيث يشتمل السعر الأولي على إمكانية "المساومة".

كقاعدة عامة، يتم وضع الصفقة من 0 إلى 10٪. حتى وقت قريب، كان يعتقد أن المثمنين يستخدمون معظمهم من التعديلات على صفقة بمبلغ 2٪، لكن هذه القيمة لم تكن معقولة عمليا، لأنها كانت بما فيه الكفاية "إذا كانت الحجم" كافية، والتي تم تفسيرها بسبب عدم وجود معلومات عامة حول أسعار المعاملات.

ومع ذلك، باستخدام البيانات التحليلية، من الممكن إثبات حجم التعديل على المفاوضة عند تقييم كائن العقارات السكنية والتعريف اللاحق للقيمة السوقية للكائن.

النظر في هذه العملية على مثال محدد.

لحساب قيمة التعديل، تمت معالجة أكثر من 600 معاملة إلى المساومة، وتم مقارنة كل منها بالعروض الموجودة في الإعلانات المبوبة بناء على مقارنة الشقق المحددة في المعاملة وفي المعلمات الإعلانية.

الأزواج "موضوع البيع - إعلان عن بيع هذا المرفق" للفترة من 1 إلى 31 آذار إلى 31 أكتوبر 2013 في مدن موسكو، سانت بطرسبرغ، نوفوسيبيرسك، كراسبارسك، يكاترينبرج، يكاترينبرج، بيرم. تم اختيار هذه الإعلانات على أزواج، والتي تتزامن مع موضوع البيع على هذه الخصائص الرئيسية كعنوان وأرضيات وأرضية وعدد الغرف. تم أخذها في الاعتبار أن المساحة الإجمالية للكائن لا ينبغي أن تختلف عن إجمالي مجال الكائن المحدد في الإعلان بأكثر من 5٪. بدوره، يجب ألا يختلف تاريخ تقييم الكائن وتاريخ نشر آخر الإعلان عن الإعلان من حيث أكثر من شهر واحد. قد يكون السعر المحدد في الإعلان أعلى من سعر المعاملات، والذي تم تعريفه في تقرير التقييم، ولكن ليس أكثر من 7٪.

• أثناء التحليل، في جميع المدن المذكورة أعلاه، تم الكشف عن نفس الاتجاه: احتمال أن يوفر البائع خصما (المساومة) في المبلغ، يتناسب عكسيا مع حجم الخصم المطلوب. أنا أعرب عن كلمات بسيطة، من المرجح أن تتفاوض الأطراف على خصم من 1 إلى 3٪ من خصم من 5٪ إلى 10٪ من قيمة الجملة. وبالتالي، فإن نصف الخصومات المقدمة في كل مدينة تحليلها لا تتجاوز 1.9٪، و - 4٪.

بناء على ما سبق، لحساب متوسط \u200b\u200bالمفاوضة، تم تحديد الفاصل الزمني للانحراف بين سعر المعاملة وسعر اقتراح 5٪.

تظهر نتائج الحسابات، وكذلك قيم التصحيح المعتمدة للمساومة في الجدول:

الجدول 1 - قيم التكيف للمساومة

وفقا لنتائج التحليل، متوسط \u200b\u200bقيمة التعديل إلى المساومة، التي كانت 1.9٪.

• تحليل القدرة التنافسية للمعادن ذ م م

  يعتمد استدامة الوضع المالي للمؤسسة إلى حد كبير على جدوى وصحة استثمار الموارد المالية في الأصول. الأصول ديناميكية في الطبيعة ...

  تكنولوجيات المعلومات المستخدمة في الإدارة

  تكنولوجيات المعلومات هي المكون الرئيسي لنظام المعلومات للإدارة التنظيمية وترتبط مباشرة بخصائص أداء المؤسسة أو المنظمة ...

  مكان الإدارة الاستراتيجية في إدارة النظم الاجتماعية لمختلف المستويات

  من مفهوم "الإدارة"، يتبع أن هذا هو نظام من أنواع مختلفة ...

  تقييم العقارات

  عملية التفاوض كوسيلة لحل النزاعات

  المفاوضة الموضعية هي استراتيجية للتفاوض، حيث تركز الأطراف على المواجهة وتؤدي إلى نزاع بشأن مواقف محددة. من المهم التمييز بين المناصب والاهتمامات. لذلك، الموقف هو أن ...

  تطبيق تقنيات الإنترنت في الإدارة

  مشاكل إدارة مكافحة الأزمات

  بيع ممتلكات المدين هو النقطة الرئيسية لإجراءات الإنتاج التنافسي في إطار قضية الإعسار ...

  تنظيم الدائنة. تنظيم بيع المدين العقاري

  بيع ممتلكات المدين هي اللحظة الرئيسية لأي إجراء إنتاج تنافسي في إطار قضية الإعسار (الإفلاس). في النهاية، إنها ...

  إعادة بناء مركز خدمة Ladpon Ford Center KOMI لصيانة أصحاب السيارات من Syktyvkar

  تشمل المعدات التكنولوجية الآلات الثابتة والمحمولة، والمعارض والأدوات والتركيبات ومعدات الإنتاج (Workbenches، رفوف، الجداول، خزائن) ضرورية لعملية إنتاج مركز الخدمة ...

  إدارة التكاليف التجارية في شركة التجارة الخارجية على سبيل المثال "Trans Shoes Satgaining"

  وتسمى الشركة Trans Flow Torg LLC، وتشرك هذه الشركة في تجارة الجملة في الأحذية. تم إنشاء Trans Shoes Bargain في أبريل 1998. يتم وضع أوامر لإصدار الأحذية في مصانع مختلفة في الصين. وهكذا، باستثناء التجارة ...

  إدارة الممتلكات البلدية لمنطقة Pushkinsky

  الممتلكات غير المنقولة البلدية لمنطقة Pushkinsky في منطقة موسكو هي مبان منفصلة ومباني رأس المال والمباني المدمجة المرفقة في المباني السكنية، وكذلك المباني السكنية والمباني ...

  يأخذ التعديل في المساومة في الاعتبار مقدار العرض يختلف عن السعر الحقيقي للمعاملة. يتم تشكيل الفرق في عملية المساومة بين المشتري والبائع ويعتمد على العديد من العوامل. عادة ما يكون سعر المعاملة أثناء بيع الشقق أقل من سعر الاقتراح الأول، حيث يشتمل السعر الأولي على إمكانية "المساومة".

  كقاعدة عامة، يتم وضع الصفقة من 0 إلى 10٪. حتى وقت قريب، كان يعتقد أن المثمنين يستخدمون معظمهم من التعديلات على صفقة بمبلغ 2٪، لكن هذه القيمة لم تكن معقولة عمليا، لأنها كانت بما فيه الكفاية "إذا كانت الحجم" كافية، والتي تم تفسيرها بسبب عدم وجود معلومات عامة حول أسعار المعاملات.

  نظرا لأن مركزنا التحليلي يجمع البيانات عن شراء العقارات ومعاملات بيع جميع مناطق الاتحاد الروسي منذ عام 2012، لدينا فرصة فريدة لإثبات حجم التعديل للمساومة عند تقييم منشأة العقارات السكنية والتعريف اللاحق لل القيمة السوقية للكائن مما اعتدنا.

  لحساب قيمة التعديل إلى المساومة، تمت معالجة أكثر من 600 معاملة، تم مقارنة كل منها مع العرض في الإعلانات التي تجميعها من قبلنا بناء على مقارنة الشقق المحددة في المعاملة وفي المعلمات الإعلانية.

  لقد التقطنا بضعة بيع - إعلان عن بيع هذا الكائن "للفترة من 1 إلى 31 آذار إلى 31 أكتوبر 2013 في مدن موسكو، سانت بطرسبرج، نوفوسيبيرسك، كراسنويارسك، إيكاترينبرج، بيرم. تم اختيار هذه الإعلانات على أزواج، والتي تتزامن مع موضوع البيع على هذه الخصائص الرئيسية كعنوان وأرضيات وأرضية وعدد الغرف. تم أخذها في الاعتبار أن المساحة الإجمالية للكائن لا ينبغي أن تختلف عن إجمالي مجال الكائن المحدد في الإعلان بأكثر من 5٪. بدوره، يجب ألا يختلف تاريخ تقييم الكائن وتاريخ نشر آخر الإعلان عن الإعلان من حيث أكثر من شهر واحد. قد يكون السعر المحدد في الإعلان أعلى من سعر المعاملات، والذي تم تعريفه في تقرير التقييم، ولكن ليس أكثر من 7٪.

  أثناء التحليل، في جميع المدن المذكورة أعلاه، تم الكشف عن نفس الاتجاه: احتمال أن يوفر البائع خصما (المساومة) في المبلغ، يتناسب عكسيا مع حجم الخصم المطلوب. أنا أعرب عن كلمات بسيطة، من المرجح أن تتفاوض الأطراف على خصم من 1 إلى 3٪ من خصم من 5٪ إلى 10٪ من قيمة الجملة. وبالتالي، فإن نصف الخصومات المقدمة في كل مدينة تحليلها لا تتجاوز 1.9٪، و ¾ - 4٪. يتم عرض هذا الاعتماد في الجدول:
  

  

  بناء على ما سبق، لحساب متوسط \u200b\u200bالمفاوضة، تم تحديد الفاصل الزمني للانحراف بين سعر المعاملة وسعر اقتراح 5٪.

  تظهر نتائج الحسابات، وكذلك قيم التصحيح المعتمدة للمساومة في الجدول:

  مدينة	عدد par.	متوسط \u200b\u200bحسب العينة	الثقة الفاصل	قيمة التعديل المحددة للمساومة
  سان بطرسبرج

  اعتمد في عام 2015، فإن القاعدة التشريعية في مجال التقييم يدخل في تناقض مع الممارسة المعنية ومنهجية أنشطة التقييم

  إيرينا فيشنيفسكايا

  g. المدير النجمي لمجموعة بيركشاير المشققات،

  هيا kurspert من هيئة العمل للحصول على الدعم المنهجي والفحص
  بموجب مجلس تقييم وزارة التنمية الاقتصادية أنا الاتحاد الروسي،

  عضو هيئة العمل لحماية الحقوق والمصالح المشروعة للممتعين
  ومجلس سرو بشأن تقييم وزارة التنمية الاقتصادية أنا الاتحاد الروسي،

  خبير قضائي معتمد، عضو في مجلس النواب "غرفة الخبراء القضائيين"، عضو الجمعية العلمية الخبراء الطب الشرعي
  جمعية علوم الطب الشرعي (المملكة المتحدة)، الخبير القضائي الدولي المعتمد المعتمد

  اعتمد في عام 2015، فإن القاعدة التشريعية في مجال التقييم يدخل في تناقض مع الممارسة المعنية ومنهجية أنشطة التقييم

  وضع الاقتصاد الكلي في السوق، السنة الثانية، التي تتميز بعدم استقرار العملة الوطنية الروسية، مشاكل تفاقم في قطاع مالية البنك، وفي عام 2015، هناك أيضا انخفاض أسعار النفط، مما يجعل التعديلات على جميع قطاعات الاقتصاد، بما في ذلك في أنشطة التقييم.

  يقارن ذلك بعض الخبراء بوضع الأزمات 2008-2009، والتي في رأيي غير صحيح تماما، لأن ما لاحظناه في الاقتصاد 2014-2015. - ليست أزمة، ولكن إعادة هيكلة نظامية، قواعد جديدة للعبة، والتي تريد التكيف عليها وإعادة البناء بسرعة. من المناسب اقتباس الكلاسيكية - "التفريق أو الموت!".

  على أي حال، خلال السنوات التي تلت الأزمة، غير السوق العقاري الروسي على محمل الجد، وهذا يتطلب مناهج جديدة للتقييم. هذا معترف به على مستوى الحكومة، وكان أحد النتائج هو اعتماد معايير تقييم اتحادية جديدة هذا العام، ووفقا لنتائجها، فإن قرار وزارة التنمية الاقتصادية، وأنا خلق عمال في تحسينهم.

  تحت رعاية وزارة العلاقات الاقتصادية، بدأ الفريق العامل المعني بالمنهجية والفحص في تطوير مبادئ توجيهية لأنواع معينة من مرافق التقييم، ومع ذلك، لا يكفي. هناك حاجة مراجعات أيضا في دلائل تقييم السوق وطرقها لتحديد معاملات التصحيح.

  سوق المشتري

  بدأت إحدى العواقب الواضحة لتغيير حقائق الاقتصاد الكلي، كما يبدو إلينا، استحالة تطبيق المجتمع المقدر للممثل العقاري المرجعي على النحو الموصى به عند هذا. المستوى L.A.، على الأقل - دون إجراء تعديلات خطيرة. هناك أسئلة جادة وغيرها من الكتب المرجعية الاستهلاكية العامة ومؤلفيها لمعاملات الحساب، لأن كل من أساليبهم (معاملاتهم) لاستلام وقيم القيم نفسها ليست بالأمس، واليوم السابق في الامس.

  علاوة على ذلك، فإن عدم صحة قيم الكتب المرجعية المطبقة من قبل المثمنين - نحن نتحدث عن ED "دليل المثمن العقاري" إد. المستوى l.a. و frd إد. Yaskevich E.E.، تؤدي فعلا إلى كبح سوق المعاملات مع الأصول.

  لذلك، في النصف الثاني من عام 2015، رأينا أن عدد كائنات العروض العقارية هائلة، والمستثمرين الذين يمكنهم شراء صغيرة جدا. تم تشكيل "سوق المشتري"، الذي يملي قواعد محددة للعبة ويشكل أسعار السوق الحقيقية للكائنات. تخفيضات كبيرة جدا: أصول أن السوق المتنامية تكلف 30 مليون دولار، مع واضحةنقد متدفق. توقع الإيرادات أو نفقات يمكن التحكم فيها، في النصف الثاني من عام 2015 باعت 10-12 مليون دولار.

  لم يتم إعادة بناء المثمنين عند تحديد التكلفة واستمر في إجراء تنبؤات "سوق البائع" المتنامي بشكل مطرد، باستخدام المعاملات المألوفة لهم، في حين أن الخصومات على المساومة اليوم يمكن أن تصل إلى 65٪، وفي بعض الحالات أكثر.

  غالبا ما تكون النهج التي عفا عليها الزمن حالات ضارة وحالات الوضع: إنهم تبطئون المعاملات، والأسوأ من ذلك، لا يسمحون في المحكمة بتأسيس القيمة الحقيقية للعقارات في الوقت الحالي.

  سأقدم مثل هذا المثال.

  تخطط شركة المساهمة المشتركة لبيع مجمع من العقارات - قاعدة فواكه وخضروات في موسكو. عقدت قيادة القاعدة مفاوضات مع عدد من المشترين المحتملين (بما في ذلك مع المستأجرين الرئيسيين لهذه القاعدة، والقلق وفي شرائها).

  بالنسبة لتنظيم المزاد، اجتذبت حفر تقييم مستقل، مما أدى إلى تقييم مجمع العقار باستخدام جميع المثمنين تقييمات التقييم المتاحة، وتطبيق المثمنين على إدخال التعديلات. تم إعداد التقرير على أساسها. تجدر الإشارة إلى أن نتائج تقييم ثلاث نهج كانت قريبة. ومع ذلك، فإن المشترين، وإدارة البائع الذاتي للشركة نفسها، ذكروا أن نتائج التقييم مبالغ فيها بشكل كبير، وإذا كان في الفترة 2012-2013، من أجل المبلغ المحدد، يمكن بيع القاعدة اليوم في المبالغة في تقدير هذا السعر مرتين!

  الخصومات المطبقة للمثمن المتاحة له، ولكن نتيجة التقييم قد تغيرت ضئيلا وبعد قام البائع بتعيين الكائن إلى المزاد - لم يحدث العطاءات، لأن أي من المشترين المحتملين لم يعبروا عن الرغبة في الحصول على أصل عن تكاليف اليوم. لقد مر عام، بقدر ما أعرف، مع مراعاة إجراءات المزاد، لا يتم بيع القاعدة.

  يتم تخصيص هذه المقالة لتفسير سبب عدم عمل هذه التقنيات بشكل صحيح بشكل صحيح. الغرض من هذا المنشور لا ينتقد الأساليب أو المؤلفين الفرديين الذين بذلوا جهودا كبيرة لتطويرهم، وبدء المناقشة بشأن تكوين نهج جديدة إلى المنهجية التي ستكون ذات صلة، وإذا أمكن، عالمية إقليم الاتحاد الروسي بأكملها في الوضع الحالي.

  الحاجة إلى طرق جديدة تمليها، من بين أمور أخرى، والمحاولات المتكررة لاسترداد العملاء الذين شاركوا، في رأيهم، إيراداتهم من المثمنين، وكذلك ممارسة البنك المركزي، نائم مع شكاوى شركات التقييم المستقلة، التي تم تنفيذها وفقا لتقييم التعهدات، واليوم يتم فحص البنك المركزي عند التحقق من البنوك التجارية. لذلك، هذا العمل هو في مصالح مجتمع التقييم بأكمله ويتطلب توحيد جهود المهنيين في السوق.

  خصومات للمساومة، وممارسة 2014-2015.

  خلال عام 2015، بدأت الشركاء والخبراء ذ م م جراحة Berkshire Adwalizori وأجرت عددا من الدراسات حول كيفية تشكيل خصومات المساومة في الفترة 2014-2015. تحقيقا لهذه الغاية، لدينا دراسة مع المثمنين في التعليمات المنهجية والمجموعات التي يستمتعون بها لتبرير وحساب الخصومات على المساومة في تحديد القيمة السوقية للأجسام العقارية والأعمال من نقطتين من رأي.

  أولا، كنا مهتمين بصحة هذه المعاملات. ثانيا، ممارسة استخدام البيانات المرجعية خلال أزمة 2014-2015. السؤال المؤمن الثالث: كم ستكون المعاملات التي اقترحها الكتب المرجعية تكون قابلة للحياة لعام 2016؟

  النظر في بعضنا البعض من دليل وطبيعة حدوث البيانات المرجعية المدرجة فيها.

  "المثمن العقاري المعزز". المجلد 1. المعاملات التصحيحية لنهج مقارن. ليفر l.a.، ستيرلين. وإلخ.

  بيانات الكتاب المرجعي، ونحن نتحدث عن المعاملات المطبقة من قبل المثمنين في تحديد تكلفة الكائنات، على وجه الخصوص، يتم تحديد "تعديل المساومة" على أساس طريقة تقييم الخبراء الجماعي (200 معايير) وبعد

  تم تنفيذ هذه الطريقة من خلال تحليل تقييمات الخبراء للممتعين الذين ملأوا الاستبيانات بناء على معارفهم والخبرات الشخصية والحدس. كل هذا جعل من الممكن تشكيل تقييمات خبراء جماعية من خلال طرق الإحصاءات الرياضية.

  يتم نشر الدليل منذ عام 2011 في مقدمةأنا. الإصدار لعام 2011 يشار إلى أن المقيم من 50 مدينة من روسيا شارك في المسح، 65 معلمة / طبيعة سوق العقارات أخذت في الاعتبار. في مقدمة ك.ثالثا يقول الكتاب المرجعي لعام 2014 إن المعلومات تستند إلى مواد مسح تضم 190 المثمنين الرئيسيين من 52 مدينة روسيا. تطبق على الأخير هو 3.64 المثمن لكل مدينة، أي. مسح 3-4 تقييم (المجيب) في كل مدينة.

  الجدول 1

  قائمة المدن شارك ممثلوها في المسح
  أرخانجيلسك	نوفوسيبيرسك
  Amur region، Belogorsk	أومسك
  برنول	أورينبورغ
  بريانسك	petropavlovsk-ka mchatsky
  Velikiy Novgorod.	روستوف على دون.
  فلاديفوستوك.	روستوف إقليم، Novocherkassk
  فلاديمير	ريازان
  منطقة فلاديمير، الكسندروف	سمارة
  فولغوجراد	بطرسبرغ
  voronezh.	ساراتوف
  Dzerzhinsk.	منطقة سفيردلوفسك، سيروف
  يكاترينبرغ	Serpukhov.
  إيفانوفو	ستافروبول.
  izhevsk.	إقليم ستافروبول، G. جورجيفسك
  قازان.	تيل
  كالينينجراد	tolyatti.
  kineshma	تولا.
  كيروف	تيومين.
  كراسنويارسك	ufa.
  موسكو	خاباروفسك
  منطقة موسكو	zhukovsky.
  Murmansk.	تشيليابينسك
  نيجني تاجيل	cherepovets.
  نيزهني نوفجورود	Yuzhno-sakhalinsk.
  منطقة نيجني نوفغورود، بالاخن	لم يتم الإشارة إلى المدينة

  ومن هم الخبراء؟

  يبدو أننا من المناسب هنا لمناقشة امتثال المجيبين لاحتياجات الاستطلاع. في بعض الحالات، فإنه يسبب شكلا معقول. النظر في الموافقة على الصفحة 24 من الدليل الذي تم تحريره من قبل Liefe L.a.، Sterque A.M. وإلخ.: "…تمثل رأي مختلف المشاركين في السوق المثمنين الذين، بحكم مهنتهم، وببساطة تجربة هذه التجربة أفضل ... ».

  من المحتمل أن يتذكر أخصائيي السوق أنه في 04.08.2015، تم نشر أمر وزارة العمل في روسيا رقم 539N "بشأن الموافقة على المعيار المهني المعياري في أنشطة التقييم" (مسجلة في وزارة العدل الروسية 27.08. 2015 N38720).

  paphrazing باختصار، يمكن أن يقال محتوى البرتاد ذلكيتم تحديد اختصاص المثمن معرفة طرق وطرق الحسابات (أي استخدام الصيغ) واستخدام مصادر المعلومات لتحديد تكلفة الكائنات المقدرة بناء على معرفتها.

  المعيار أو السلم؟

  كما طور سوق العمل فهما واضحا: من يستطيع التأهل لعمل المثمن. هؤلاء متخصصون لديهم مثال دبلوم. المتطلبات المتبقية تتصل بشكل رئيسي بالتجربة في المجال المقدر.

  لسوء الحظ، من المستحيل استبعاد أن مؤلفي الدلائل محررين كمستجيبين. المستوى l.a. أجرى المتخصصون دراسة استقصائية لا تمتثل للمعايير التي أنشأتها حكومة الاتحاد الروسي والأسواق، لأنها ليست معرفة أصلية لسوق العقارات، ولا مشاركين في السوق المصاحبة لمعاملات شراء العقارات. في الواقع، فهي مستهلكين فقط لهذه المعلومات، وهذا يعني أن معلومات "الخبراء" الصادرة عنها هي بديل المعلومات الأولية، والتي تأتي من خبراء حقيقيين يعملون مباشرة مع البائعين والمشترين العقاريين. علاوة على ذلك، مرت هذه المعلومات بمنشحة معرفة وأفكار مثل هذا المثمن، وربما مشوهة.

  تجدر الإشارة إلى أن الدليل المذكور له "افتراضات وقيودها" الخاصة به.

  سأقتبس بعض من الأكثر إثارة للجدل: "لا ينبغي أن يكون من الصعب تحديد المثمن لاستخدام هذه القيم أو غيرها من قيم المعلمات. »; «… ورد المثمن على أسئلته حول القيم العددية لأهم خصائص سوق العقارات على أساس الآراء الذاتية والخبرة العملية في تقييم الأجسام العقارية في منطقتها ».

  مع الأخذ في الاعتبار ما ورد أعلاه، أجبرنا على القول أنه في الوقت الحالي يتم تقديم المثمنين ك "شهادة عقارية" أساسية تحتوي علىالبيانات التي ليس لديها أي شيء مشترك مع المعاملات مع كائنات عقارية مبنية من المثمنين بناء على معرفتهم وآرائهم الذاتية فيما يتعلق بطرق الحساب والصيغ المطبقةوبعد من بينهم أن المجتمع يجب أن يبني تقييماتهم: ما هي الخصومات التي يمكن أن تعطي المشتري إلى البائع عند بيع كائنات العقارات.

  مصادر بديلة

  النظر في أمثلة أخرى من أدب التقييم المرجعي المستخدمة لحساب القيمة السوقية للعقارات. لسوء الحظ، فإن المبادئ المقدمة منها والتقديرات التي يقدمها مؤلفي الكتاب المرجعي في الفترة 2014-2015. أيضا لا تتوافق دائما مع الواقع.

  وبالتالي، "دليل البيانات الموحد للتقييم والاستشارات (نهاية الأزمة المالية) "SRD رقم 5-2010 إد. yaskevich e.e. هذا المرجع هو منشور أكثر أهمية ومنهجية، ومعلومات مفصلة عن مبدأ "كيف بالضبط" يجب حسابها أو مراعاة تنوع العوامل والقضايا التي يواجهها المثمن في سياق الحسابات. ولكن في هذه التقنية هناك الفروق الدقيقة، على وجه الخصوص، أهمية عينة البيانات ليست واضحة تماما. النظر في ك.تطبيق على الفرق في تكلفة الجملة وأسعار المعاملة التي دعا التعديل للمساومة أو على "الاحماء". في معظم تقارير التقييم، يتم قبولها بشكل غير معقول في نطاق 5 ... 15٪، في حين أن الأزمة الحالية أثرت على هذه المؤشرات.

  عند تحليل سوق العقارات، تركز مشاريع الدلائل بشكل أساسي على مقترحات الأجسام المعروضة للبيع، بسبب حقيقة أنه لا توجد بيانات عن شروط المعاملات. إنه على وجه التحديد تأثير كبير معامل "الاحترار" على معلمات القيمة لكائنات التقييم (0.85-0.95) لا يقترح أن هناك إمكانية غير مشروطة لتقييم الكائنات في الأسواق المتقدمة (على سبيل المثال، الشقق) فقط من قبل طريقة المقارنة.

  على سبيل المثال، في مجموعات SRD رقم 17-2015، في الصفحة 14، خصومات على المفاوضة في جميع مدن روسيا، بما في ذلك في المدن الكبيرة (موسكو، سانت بطرسبرغ، كراسنودار، إيكاترينبرج، روستوف أون دون)، مدن في العصور الوسطى (فلاديفوستوك، نوفوسيبيرسك، أومسك، ستافروبول، تامبوف، تيفر) والبلدات الصغيرة والمستوطنات في منطقة موسكو، وكذلك في مينسك.

  خصومات على المساومة متباينة من قبل أنواع العقارات : السكنية والتجارة والمكتب والإنتاج والمستودعات والأرض، ويتم عرض للإيجار وتوفير خصومات مختلفة.

  الجدول 2

  جيم dzid للذراعين , %
  منطقة	سكني		تجارة		مكتب		الإنتاج والمستودع		الأرض
  	تأجير	أوكازيون	تأجير	أوكازيون	تأجير	أوكازيون	تأجير	أوكازيون	أوكازيون
  موسكو		9-12		9-13		9-12		10-12	9-11
  وسط المدن الرئيسية في نوفمبر 2015						10,2		11,5
  متوسط \u200b\u200bالمدن الرئيسية في نوفمبر 2014								11,5	11,1

  وقت التداول: ما هي الخصومات التي يمكن الحصول عليها عند شراء شقة في موسكو

  RBC للعقارات

  في الوقت الحالي، في موسكو، يمكنك الحصول على خصم عند شراء أي شقة تقريبا على كل من الأسواق الأساسية والثانوية، العقارات المستجوب من قبل مجلس التحرير "RBC-Real Estate".

  يقول سيرجي شلوما، مدير إدارة السوق الثانوية، مدير قسم السوق الثانوي، إن 20٪ فقط من الشقق الموضوعة للبيع في السوق الثانوية لموسكو يتم تنفيذها بالأسعار القريبة من السوق، لا يمكن بيع 80٪ المتبقية دون خصم كبير. العقارات العقارية. ووفقا له، فإن السبب وراء ذلك مبالغ فيه بقوة، وعلى أسعار ما قبل الأزمات، وإعادة تقييم الشقق في المتوسط \u200b\u200bهو 20-30٪ من قيمة السوق الخاصة بهم.

  إذا نتحدث عن السوق الأولية، فإن انخفاض الطلب أدى إلى حقيقة أنه في كل مبنى جديد تقريبا للجزء الشامل من موسكو القديم اليوم، يمكنك العثور على خصومات وعروض خاصة، كما يقولون. على معدلمجموعة المترجة، فقط في مباني جديدة، لا يتم تقديم الخصومات بأي شكل من الأشكال. في المشروعات ال 64 المتبقية المنفذة اليوم في السوق، يمكن للمشتري الاعتماد على خصم صيفي تقليدي. يختلف حجمه من رمزي 1٪ إلى 15٪ ملموسة إلى حد ما، يؤكد محللو الشركة.

  خصومات من مالكي "المرن"

  قبل خمس سنوات، كان السوق مختلفا تماما: تم بيع الشقق بخصم - في معظم الأحيان ضئيلة للغاية - تم تنفيذ حوالي 50٪ من الشقق في قطاع الإسكان الثانوي، استشارة سيرجي شلوما. الآن حصة الخصم، وفقا لعقارات Ingom-Realdate، تقع عند مستوى قياسي رفيع المستوى - 88٪، وكان متوسط \u200b\u200bحجم الخصم 9.1٪ في يوليو.

  كانت إحدى الاتجاهات الرئيسية في عام 2016 هي حقيقة أن أكثر من نصف المعاملات ذهبت بخصم للتكلفة، ووفقا للشركات التي تم عرضها في الأصل، يحتفل السماسرة في الأصل. وقال فلاديمير كاسيرتسيف، المدير العام لشركة ABC: إن متوسط \u200b\u200bحجم الخصم زاد مقارنة بعام 2015 تقريبا مرتين وتجميعها في قطاع الكتلة (وفورات الاقتصاد والراحة) حوالي 5-10٪.

  لاحظ السماسرة أن مالكي معظم مرافق الميزانية غالبا ما يذهبون إلى الخصم من مالكي العقارات المتعلقة بتجميلات الأسعار العالية. هذا الأخير يتم توفيره بشكل أفضل بكثير ماليا، لذلك هم على استعداد لانتظار المشتري لفترة أطول، بالإضافة إلى ذلك، قد يرفضون اتخاذ خصم، إذا عقد إصلاح باهظ الثمن في الشقة، علامات سيرجي شلوما. بين مالكي أفضل الأشياء في الميزانية، فإن المنافسة مرتفعة للغاية، لذلك يوافقون على خضوع طيب خاطر على تقديم الخصم.

  في الوقت نفسه، يلاحظ فلاديمير Kashirstsev أن مالكي الشقق المنخفضة التكلفة توفر خصما أصغر، أكبر - في قطاعات الأعمال والنخبة. لذلك، وفقا ل "الإسكان Azbuchi"، إلى شقق تصل إلى 10 ملايين روبل. خصم متاح يصل إلى 5٪.جيم يمكن الحصول على كيدكا حوالي 10٪ على شقة في نطاق السعر من 10 إلى 20 مليون روبل. بتكلفة الشقة فوق 20 مليون روبل. الخصم يمكن أن يصل إلى 20٪.

  "ومع ذلك، في فئة الراحة، هناك خصومات كبيرة: خاصة إذا كان المبنى السكني لا يوجد في منطقة آمنة، على بعد من محطة المترو، وما إلى ذلك أيضا، يتم توفير الخصم في حالة إعادة التطوير، والشراء العاجل يضيف فلاديمير كاشيرز: "المباني الجديدة، إذا كان هناك ديون كبيرة في الشقة (الرهن العقاري والقروض)".

  "في ظروف كبيرة تتجاوز العرض على الطلب في السوق ككل (من المناسب تذكير الضغط القوي في الجزء الثانوي من الأساسي)، لن يتم بيعها حتى يوافق أصحابهم على خصم مماثل". سيرجي شلوما. في الوقت نفسه، ارتفعت المبالغة في تقدير الأسعار ذات الطلب المنخفض والمبالغ الكبيرة بالفعل إلى حقيقة أن 40٪ على الأقل من الشقق تتم إزالة من بيعها وعدم العثور على المشتري.

  وفقا لملاحظات فلاديمير كاشيرشفا، فإن متوسط \u200b\u200bحجم الخصم في قطاع الكتلة على سوق العقارات السكنية الثانوية، وقادرة على دفع السوق إلى نقطة التوازن هو حوالي 10٪ من الأسعار الحالية المعلنة للبيع. يأمل سيرجي شلوما أن يزداد عدد البائعين الذين يقيمون بشكل كاف وضع السوق وعلى استعداد للذهاب إلى الخصم. "مقارنة بالعام الماضي، ارتفع عددهم بنحو 10٪ في الشروط المطلقة. على الرغم من أن البعض منهم لا يزال يقلل من ملك مبيعات كائناتهم أبطأ من انخفاض السوق، إلا أنه لن يؤدي إلى زيادة كبيرة في المعاملات" وبعد

  مفاوضات طويلة

  على عكس المطورين، لا يتم ربط أصحاب الشقق بأي جدول مبيعات، والتي يجب عليهم اتباعها، لذلك يتم تخفيض قطاع العقارات الثانوي بسعر أبطأ أكثر مما يفسر قطاع المباني الجديدة فلاديمير كاشيرشتايز. تلاحظ سيرجي شلوما أن سوق الإسكان الثانوي هو سوق عدد كبير من الأفراد الذين لا يمكن إدارتهم ولا يمتدون بعض التغييرات العالمية من حيث الأسعار.

  "في الجزء من الإسكان الأساسي، لا يزال بإمكانك ضمن حدود أي مجمع سكني لتقليل أسعار الأشياء، ولكن في" الثانوية "يتم تقليل تكلفة الاقتراح بسلاسة للغاية - إذا كان في يوليو 2016، كان 184.2 ألف روبل، ثم بحلول يوليو 2017 انخفض هذا المؤشر إلى 179 ألف روبل. ووفقا لنتائج المعاملات الحقيقية، يمكن الإشارة إلى أن الانخفاض في متوسط \u200b\u200bمستوى المبيعات فيما يتعلق بنفس الفترة من العام الماضي لا يقل عن 15٪ على الأقل، يقول سيرجي شلوما.

  لاحظ السماسرة أن البائعين والمشترين بدأوا في المساومة لفترة طويلة بسبب زيادة فترة معرض الشقق. في الوقت الحالي، في سوق الإسكان الثانوي في موسكو، وفقا لنكوم، فهو 77 يوما (يتم إجراء إحصائيات على الأشياء المباعة). ومع ذلك، فإن هذا التقييم ل Sergey Shloma، من أصل عشرة شقق في سوق الإسكان الثانوي للبيع اثنين فقط، وبقية الكثير عالقة في المعرض أو إزالته عموما من بيع المالكين. ويوضح أن هؤلاء الأشخاص الذين لا يستطيعون سنوات أو اثنتين أن يدركوا مساحة معيشتهم المعرضة على سعر الأزمة قبل الأزمة.

  على مدى السنوات الثلاث إلى الخمس الماضية، تغير بيع الشقق كثيرا: إذا كان الأمر سابقا، فيمكن تحقيقه في السوق لهذا الشهر، والآن - من ثلاثة. وفقا لإحصائيات "الإسكان ABC"، فإن الشقق السائلة لها فترة تعرض واحد أو شهرين. شقق بغرفة واحدة تصل إلى 7 ملايين روبل. في المتوسط، يتم بيع حوالي ثلاثة أشهر، شقق من غرفتين من 8 ملايين روبل. - ثلاثة إلى خمسة أشهر. شقق من ثلاث غرف نوم من 10 مليون روبل. تم بيعها تقريبا إلى ستة أشهر.