نيكولاي وولشين الفصل من كتاب "طبقة". كل شيء عن التعهدات المصرفية من أول شخص "
دار النشر "مان، إيفانوف وفربر"
بالنظر إلى عدم رغبة صاحب البضائع بدفع رسوم متزايدة ومهمة الخدمة الجمركية لضمان دفع الرسوم من القيمة الحقيقية للبضائع، يمكن افتراض أن القيمة المعلنة في GTD قريبة من السوق. إذا قمت بإسقاط الحالات المحتملة من تشويه التكلفة بسبب عنصر الفساد والاحتيال، فيمكن تطبيق GTD كمصدر للمعلومات من قبل الخدمة المودعة. ومع ذلك، باستخدام GTD، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن القيمة الجمركية قد تشمل: مكافأة للوسطاء والتكاليف للحاويات / التعبئة والتغليف / التأمين، وتكاليف النقل، ومدفوعات الوجه المتزيونية.
يمكن استخدام مصادر المعلومات حول القيمة السوقية للممتلكات من قبل خدمة الإيداع، مع مراعاة القيود المذكورة أعلاه. المصدر الأكثر صحة للمعلومات هو "المصادر الخارجية للمعلومات"، أي العروض العامة في وسائل الإعلام. إن إمكانية اقتباسات عبر الإنترنت وتصحيح التكلفة على أساس بولا أورترت بأكمله يسمح لك بالقول: في هذه الحالة، ستكون القيمة المشكلة سوقا. يجب أن تأخذ في الاعتبار الشروط لتشكيل القيمة.
ظروف التسليم
عند تقييم الممتلكات في السوق المحلية، من الضروري فهم شروط تكوين الأسعار المعروضة باسم المشاركين في السوق. قد يكون هذا هو سعر المستوط الذاتي للشركة المصنعة من إقليم الشركة المصنعة خارج حدود الاتحاد الروسي، أو السعر، مع مراعاة جميع الرسوم والمدفوعات على حدود الاتحاد الروسي، أو ثمن الممتلكات في موقع مشارك السوق المحلي، مع مراعاة التسليم للمستخدم النهائي. يتم تسجيل حقوق والتزامات الأطراف بموجب عقد البيع من حيث شروط توفير العقارات على المستوى الدولي في Incoterms 2010 (Incoterms 2010). هذه هي القواعد الدولية المعترف بها من قبل الهيئات الحكومية باعتبارها تفسيرا للمساعدة في التجارة الدولية من الألغام الدولية. إن معرفة المصطلحات الرئيسية Incoterms 2010 ستسمح للرهن العقاري بالتحدث مع المشاركين في السوق على نفس المستوى.
نظام السعر
يتم تفسير اعتماد القيمة على عدد وحدات الملكية من قبل المشاركين في السوق في أسعار الجملة والتجزئة. يجب تحليل فكرة سعر العقار، الذي يتم التعبير عنه من قبل مشارك السوق، لهذا الجملة هو السعر أو التجزئة. في حالة استئناف البنك من أجل إيداع تكلفة بيع الممتلكات مع العينات الفردية وسيخطأ الكثير. لذلك، يجب أن يأخذ الرهن العقاري في الاعتبار اعتماد قيمة مثيل الوحدة من عدد وحدات الملكية في موضع التسمية.
عند إجراء مقابلات مع مصدر المعلومات، يتم وضع مسألة وجود نظام خصم أيضا. في حالة تحديد تأثير الخصومات المقبولة في السوق، يجب أيضا أخذ هذا الاعتماد في الاعتبار عند حساب التكلفة.
كلفة
قد لا يشمل السعر المشبيه بالمشاركين في السوق أو المحدد في عقد المبيعات ليس فقط سعر كائن المعاملة المقترحة، ولكن أيضا سعر الخدمات الإضافية، مثل خدمة ما بعد الضمان، والتأمين، تدريب الموظفين، إصلاح، إضافي الأجزاء، وما إلى ذلك، وبالتالي، فإن الأساس ملكية التعهد ليست فقط التكلفة، ولكن أيضا تكوين الممتلكات والخدمات المقدمة في المواصفات إلى الاتفاقية. عند استعادة البنك، لن يتمكن البنك من بيع مكون الخدمة، وبالتالي، لن يأخذ في الاعتبار في قيمة الودائع.
معدات الآلات والمعدات والسفينة تختلف حتى في نفس السلسلة. يمكن للمالك تحديث التقنية بشكل مستقل. لا يتم تسجيل هذه التحسينات في الوثائق الفنية وثائق مؤسسة القانون وعقد ضمان. سيتم متابعة البنك في تقييم مثل هذه الوديعة من التكوين الأساسي.
تحول إلى تقنية تقييم الضمانات، يجب أن نناقش الفرق في عمل ومهام المثمن المستقل والرهن العقاري. بالنسبة لانتشار الصور النمطية، يلاحظ على الفور أن الغالبية العظمى من القروض العقارية هي المثمنين المستقلين السابقين أو على الأقل أشخاص يعانون من التعليم العالي في مجال التقييم.
الفرق الرئيسي في المنتج النهائي. ينتهي عمل المثمن المستقل إلى حقيقة تحديد تكلفة وإعداد تقرير التقييم، في حين أن دورة العمل مع الوديعة ينتهي عند سداد المنتج الائتماني. بالنسبة للرهن العقاري، من المهم أن تكون الدلتا بتكلفة إيداع خلال التقييم الأساسي وفي حالة بيعها القسري ضئيلة، يتم تأكيد ذلك من اختصاص الرهن العقاري.
مصطلح إعداد الرهن العقاري من الاستنتاج بشأن تقييم التعهد هو 2-4 أيام عمل. هذا ناقل مصرفي، وليس هناك فرق، يعد استنتاج الرهن العقاري حول تقييم العديد من وحدات المعدات أو محطة معالجة الغاز. في ختامها، يجب أن يؤدي الرهن العقاري، باستثناء حساب التكلفة، إلى قيادة تحليل قانوني للتعهد، لتحديد المخاطر المرتبطة بالسيولة والسيولة. استنتاجات مماثلة تستعد 3-6 في الأسبوع. نموذج عمل البنك مع خدمة الودائع الخاصة به أكثر ربحية اقتصاديا، بدلا من نقل تقييم الودائع على الاستعانة بمصادر خارجية. يشارك المثمنون المستقلون في البنوك لتقييم الأنواع الكبيرة والنموذجية من التعهد (الرهن العقاري)، في حالة النزاعات المحتملة مع البرد (تقييم الأعمال، تقييم أصول المشكلات) أو في الحالات التي يتطلب فيها تقييم مستقل بقوة القانون
بناء على الفن. 8 FZ "في أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" في 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ، "إجراء مرافق تقييم إلزامية في حالة الانخراط في معاملة كائنات التقييم المملوكة من قبل اتحاد روسي بالكامل أو جزئيا، مواضيع الاتحاد الروسي أو البلديات، بما في ذلك:
بالإضافة إلى ذلك، وفقا للفن. 70 حرة "في الرهن العقاري" بتاريخ 16 يوليو 1998 رقم 102-ФЗ في الرهن العقاري لمجمع العقار في المؤسسة، "إبرام مراجع مستقل حول تكوين وقيمة الممتلكات المتعلقة بالمشروع" مطلوب. في هذه الحالة، من الممكن أيضا جذب مراجع للمثمن المستقل لتقييم مجمع العقارات.
تستند طرق وأساليب تقييم التعهدات المستخدمة من قبل القروض العقارية إلى تشريع الاتحاد الروسي في مجال أنشطة التقييم. في الوقت نفسه، فإن الرهن العقاري، على عكس المثمن، غير ملزم بتقييم الضمان الصارم في الإطار الذي يحدده القانون. وفقا لترتيب وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا "بشأن الموافقة على المعيار الفيدرالي للتقييم" المفاهيم العامة للتقييم والنهج لمتطلبات التقييم والتقييم (FSO رقم 1) "مؤرخة 20.07.2007 رقم 256، ثلاثة تستخدم الحملات في تقييم الممتلكات: تكلفة مربحة ومقارنة وتكلفة.
نهج الدخل هو "مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة كائن التقييم استنادا إلى تحديد الدخل المتوقع من استخدام منشأة التقييم". هنا هو المصطلح الرئيسي - "المتوقع"، أي المقدرة المتوقعة. يجب تقليل العنصر الاحتمامي في تقييم التعهد. مع بيئة اقتصادية نموذجية، لا يهتم البنك بإجراء استخراج الدخل من موضوع التعهد في حالة الاستئناف إليه، لأنه ليس نشاطا إعلانيا لذلك. لذلك، يتم استخدام نهج الدخل من قبل الخدمة الجانبية كمساعد.
من غير المناسب استخدام نهج الدخل في تقييم أنواع بسيطة من الضمان: المركبات، الآلات ذاتية الدفع، وحدات المعدات الفردية، العقارات السكنية. يتم استخدام خدمة الضمان في تقييم التعهدات المعقدة: مجمعات العقارات، حزم الأسهم، المساهمين، العقارات الإيرادات.
حالة عملية
إن التوضيح الجيد يوضح الفرق في تصور موضوع التعهد والنهج لتقييمه في المثمن المستقل وعند الرهن العقاري، هو قضية مع autodrome. كما كنت خمنت، تم تقديم Autodrome لضمان القرض المطلوب. تقليد منصة القيادة الآلية بالكامل بشكل موثوق القيادة في الظروف الحضرية الحقيقية. سمح نقص المنافسة بالمراهق للحصول على exemplies من تشغيل Autodoma. تبين أن آراء الرهون العقارية والمثمن حول قيمة التعهد أن تكون قطبية.
طبقت المثمن المستقل نهج الدخل. استند حسابه إلى دخل الرهن العقاري من تعلم مهارات القيادة السكانية. دون الدخول في تقنية الحساب، ندلح إلى مستوى القيمة التي تم الحصول عليها - 70 مليون روبل.
بدأت الخدمة المودعة بتقييم مع خبرة مستندات النشر. وفقا لشهادة ملكية الإيداع، تم اقتراح البناء "AutoDrome". أوضح جواز السفر الفني ل BTI تكوين العقار - موقع الأسفلت. تحذير السؤال: "ما هو بالضبط المعروض في تعهد؟" ولدت التدفق النقدي المستخدم من قبل المثمن كيان قانوني، بالإضافة إلى أودروم لديه عقود طويلة الأجل مع مدارس القيادة الحضرية. ومع ذلك، لم يتم تقديم حصة المشاركة في كيان قانوني للتعهد. تم تجهيز Autodrome بمعدات باهظة الثمن، لكن تكوين الضمان لم يشمله. كان متوسط \u200b\u200bتكلفة أودروميس غير مقطوع على أساس عرض العرض 5 ملايين روبل. وجدت التكلفة التي تم الحصول عليها من قبل نهج السوق بالإضافة إلى ذلك تأكيد في المعلومات حول تكلفة بناء autodrome المنشورة على موقع التعبير.
اقترح تقديم الخدمة المودعة للبنك لتسوية دلتا بالإضافة إلى ذلك مسألة تعهد 100٪ من مشاركة ومعدات Autodoma.
نهج التكلفة هو "مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة كائن التقييم بناء على تحديد التكاليف اللازمة لاستنساخ أو استبدال هدف التقييم مع اختبار الائتمان والصديق". في نظرية التقييم، هذا هو الحال، ولكن في الممارسة العملية، لا تعكس الحسابات التي تستخدم مؤشرات OSVS (S) ومؤشرات الاستثمار المشترك القيمة السوقية الحقيقية للمرافق الجانبية.
مثال
مرسومة لصاحب القرض لمحطة المستودع. محطة مستودع ممتازة. مجموعة الأغلبية الأولى. يحتل محلول التصميم جميع المتطلبات الحديثة. بلغت تكلفة بناءها 100 مليون روبل. جميع التقديرات في المخزون، يتم توثيق التكاليف. تؤكد نتائج التقييم من خلال نهج التكلفة التكلفة المقدرة، من النهج الأخرى في تقرير تقييم الرفض المعقول. الخدمة المودعة هي نتيجة سلبية - يتم تحديد قيمة السوق بالقرب من الصفر. التركيز في موقع محطة المستودع المبنية دون بنية تحتية على مسافة مئات الكيلومترات من المسارات الفيدرالية.
من الجهاز بأكمله من أساليب النهج التكلفة للرهن العقاري، يتم استخدام طريقة الأصول النقية في تقييم حزم مخزونات ومشاركة المشاركة، في حين يتم تنفيذ رصيد موازنة الموازنة باستخدام نهج السوق.
النهج المقارن هو "مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة كائن التقييم بناء على مقارنة كائن التقييم مع كائنات - نظائر كائن تقييم الأسعار المتاحة لها.
الكائن هو تجميلي لكائن التقييم لأغراض التقييم، يتم الاعتراف كائن مماثل لكائن التقييم على الخصائص الاقتصادية والمادية والتقنية وغيرها من الخصائص التي تحدد قيمتها ". النهج والأساليب المقارنة المدرجة في هذه الأدوات الرئيسية التي تستخدمها الخدمة الضمارية عند تقييم الحكم.
ملخص موجز لمبادئ خدمة الودائع مع تقرير عن تقييم المثمن المستقل في الجدول. واحد
الطاولة. واحد. تقنية العمل مع تقارير المثمنين المستقلين
| درس في إلزامي | ما هي القيود المفروضة عند استخدام تقرير التقييم |
|---|---|
|
|
الحديث اثنين من الاعتمادات:
- الاستماع، مع هذه القروض العقارية، من المستحيل العمل. لديهم كل الممتلكات - غير سائلة.
- لا، لديهم سائل.
هذا ما يمكنك المسيل للدموع به يديك وبيع حول المترو، هو السائل.
يميز مصطلح "السيولة" مقابل موضوع التعهد إمكانية تحقيق وسرعة تحقيق العقارات في حالة الانتعاش. تتمثل منطقة المشكلات في استنتاجات القروض العقارية في تصنيف السيولة والشرح لأسباب الفئة المخصصة. لخصم ممارسة العمل، يمكننا صياغة المكونات التالية من السيولة:
لبساطة الإدراك، سأقدم الأمثلة العملية لمكونات "السيولة".
سعة السوق، "السمية" للمعاملة
تم التحقيق في امتثال حجم الممتلكات المميزة للمعاملات النموذجية في السوق. يتم فحص الرهن العقاري من خلال استعداد السوق المحلي "امتصاص" حجم الممتلكات المقترحة على الودائع. اتضح المورد الزمني المطلوب لتنفيذ حجم الممتلكات قيد النظر في ظروف السوق.
1. في فرع تومسك من البنك "T" تعهد الفودكا المقترحة. ماذا يمكن أن تكون سائلة زجاجة من الفودكا في سيبيريا؟ لا شيئ. اعتقدت أيضا الرهن العقاري، مما يجعل اتفاقية الودائع. عند التقدم بطلب للحصول على الانتعاش، تم مسح مقدار الضمان. كان من الضروري تنفيذ تكوين الشحن للفودكا. لم يكن من الممكن أن يكون مثل هذا الحجم من مدينة الكحول شرابا لمدة نصف عام، حتى لو كان بإمكانهم استخدام كحول جميع سكان المدينة، بما في ذلك الأطفال. لم تسمح العلامة التجارية الإقليمية للمكوس والتجارة المحلية ببيع الكحول في منطقة أخرى.
ملخص. إن سيولة زجاجة الفودكا لا تساوي سيولة التركيب التجاري مع الفودكا، محدودة من قبل المكوس والعلامات التجارية الإقليمية.
2. يعتبر البنك "O" ضمان محطة الإنتاج الرئيسية لراحة OJSC "PROCH-Tractor". المؤسسة جزء من قادة العالم الرابع في إنتاج الجرافة. تجاوزت منطقة ورشة العمل عدة عشرات من ألف متر مربع. م. بعد حساب القيمة السوقية لورشة العمل، طبق الرهن العقاري الإقليمي نهجا مقارن. فحص التكلفة في المكتب الرئيسي كشفت عن تقدير ست مرات. اتضح أن الرهن العقاري تم التقاط نظائره المتاحة في السوق، أي مباني المستودعات بضع مئات من الأمتار المربعة. م. تحديد تكلفة ورشة العمل المدارة بعد التشاور مع وزارة الملكية لجمهورية شوفاشيا.
ملخص. تأثر تقييم التقييم غير الصحيح للكائن المقدر بالكثير النموذجي في السوق فئة السيولة وتكلفة كائن الضمان.
وجود الحواجز الإدارية
ينص سيناريو العمل مع مصدر المعلومات حول التعهد لتحليل درجة تأثير الدولة في سوق ممتلكات الودائع (المستوى الفيدرالي والإقليمي والبلدي). يتم التحقق من الحاجة إلى التراخيص والعروض الخاصة والمدفوعات أو الضرائب / الرسوم / الرسوم الأخرى والمدفوعات الأخرى عند تنفيذ الحكم المقترح. قد تكون تقييد السيولة هي الحاجة إلى صياغة الممتلكات المسجلة في الوكالات الحكومية وإصدار الشهادات.
1. طلبت الشبكة التجارية الكبيرة عن منتج ائتماني إلى البنك. كضمان، يتم اقتراح معدات عدة مئات من العقد النقدية. المعدات المستوردة، جديدة. وثائق مؤسسة الملكية، بما في ذلك تأكيد الدفع، في المخزون. للوهلة الأولى - إيداع خالي من المتاعب. كشفت الخبرة الضميلة عن ميزة مبيعات هذا النوع من الممتلكات في السوق. عند أداء عمليات الشراء والبيع مع المعدات، كان مطلوبا للانسحاب من المحاسبة الضريبية، وإطارات الاستثمار، وصياغة المحاسبة الضريبية. مع الأخذ في الاعتبار الحاجة إلى الخدمة في "المنظمات المتخصصة"، فإن الانهيار الدوري لكتل \u200b\u200bالمستثني والطابعات الحرارية، كان السوق الثانوي غائبا عمليا. من الأسهل شراء جهاز جديد.
ملخص. قد يؤدي تقييم التعهد دون تحليل السيولة إلى تعريف القيمة غير صحيح. في حالة تحويل الانتعاش، اضطر البنك إلى بيع المعدات النقدية لأسعار الإغراق.
2. مثال كلاسيكي للحواجز الإدارية هو ملك مجموعة المكوس: المنتجات البترولية والتبغ والمنتجات التي تحتوي على الكحول.
الميزات الوظيفية والقيود
قد تكون العقار المقترح للتعهد محدودا في السوق في السوق بسبب القيود الوظيفية الصريحة أو المخفية.
وضوح مصدر المعلومات:
1. نظر البنك في إمكانية الإقراض في جمعية الفحم. تم تقديم محطات راديو موتورولا كضمان: أنظمة راديو منظني فردية، ومحطات الإذاعات الراديوية المتنقلة. معدات جديدة ممتازة. جميع الوثائق التي تؤكد حق الملكية متاحة.
كشف الفحص أن محطات الراديو تعمل في ثلاثة ترددات. تم احتلال اثنين من نطاقات التردد المتاحة وظيفيا في المنطقة خدمات متنافسة وخدمات خاصة. نتيجة لذلك، هناك شريحة ضيقة من سوق المشترين المحتملين بسبب تقييد وظيفي صريح.
2. عند الإقراض إلى مطار Tolmachevo في نوفوسيبيرسك، يتم اقتراح معدات التفتيش كضمان. إجراء مقابلة مع المشاركين في السوق جعلوا من الممكن إثبات أن هذه المعدات المستخدمة في استخدام المطارات الرئيسية لن تشتري، لأن عند تسليمها من قبل الشركة المصنعة الأصلية، كل المسؤولية في حالة الطوارئ ستكون عليه، وعند شراء معدات مستعملة - في المطار خدمات الأمن. لذلك، خدمات أمن الطيران حظر المعاملات بشكل غير رسمي مع معدات التفتيش المستخدمة. هذا هو تقييد وظيفي مخفي يؤثر على سيولة الضمان.
ملكية كبيرة اجتماعيا
تعتبر الأهمية الاجتماعية لكائن الإيداع، القدرة على التعافي دون مخاطر السمعة في البنك.
1. الفضل Tula City Autocolon، خدمة نقل الركاب. انخفض ضمان حافلات الركاب الحضرية. السيارة، من الناحية النظرية، الوديعة "الشفافة". أعدت الرهن العقاري استنتاجا إيجابيا. في مرحلة التنسيق مع رئيس الإدارة، تم الكشف عن خطأ تقريبي. تم إجراء مقابلات مع مشغلي السوق فقط من موقف المشتري المحتمل. توقعات العواقب، إذا لزم الأمر، بيع الممتلكات لا يعمل بها. أنشأت تفاصيل المشروع أن Autocolonna سيطر على سوق الركاب المحلي ونفذ خدمة الفئات التفضيلية للمواطنين: المتقاعدين، تلاميذ المدارس، الطلاب. بالإضافة إلى ذلك، استبعدت ممارسة السوق بيع الأسطول المقدر ل "المال العيش". يعتبر جميع المشترين المحتملين للعدد المطالب بالحافلات فقط خطط التأجير.
2. يمكن أن يكون الرسم التوضيحي لضمان الممتلكات المهمة الاجتماعية:
يتم تقديم قائمة موجزة من الكائنات المهمة الاجتماعية في الفقرة 6 من الفن. 129 منطقة حرة "على الإعسار (الإفلاس (الإفلاس)" رقم 127 فاز مؤرخ في 26 أكتوبر 2002.
عند الانتهاء من القسم المخصص لمكونات السيولة، سأقدم قواعدين لمتخصصي تعهد:
بشكل عام، يتم إعطاء ثلاث فئات من السيولة: الثانوية، مرضية ومنخفضة الدهون. قد تكون مدة الوديعة في الفئتين الأولين في غضون 180 يوما، في الفئة الثالثة تتجاوز 180 يوما.
وحدة ECL هي كتلة ذاكرة مع شريط التحكم الإلكتروني المحمي. مصممة لإصلاحها في ذاكرة السيارة النقدية.
اندلع النزاع الرئيسي حول تحديد القيمة الجانبية لحصة 38٪ في RAO NN. في ختام الغرفة المحاسبية، تم استجواب الرقم عند 170.1 مليون دولار (771.74 مليار روبل: 4،537 - معدل الدولار في ذلك الوقت). وقد زعم أنه تم التقليل من هذا الرقم، وفي الواقع حزمة نسبة 38 نسبة، مراجعي الحسابات أعلى بكثير. في العقد المصدر، كان من الضروري، وقد كتب في الاستنتاج المحدد، لإقامة سعر أعلى بكثير. حقيقة أن هذا الرقم تبين أنه "أقل صياغة"، أدى إلى حقيقة أن الميزانية المزعومة غاب عن مبلغ كبير من المال بموجب عقد الضمان. في هذا الصدد، كان التحدث بدقة، كان البيان يستند إلى الأضرار التي لحقت بالدولة: نتيجة لتعهد القيمة الضميرة بحصة 38٪ في راو NN.
ولكن، لذلك من الممكن أن يجادل فقط على أساس موقف قرض القروض قبل قيمة القرض. كما أظهرنا بالفعل، يحاول العودة التي اتخذتها. لذلك ليس هناك سبب للاعتقاد بأن قيمة الرهن العقاري للدولة لن تعود إلى البنك. فقط في هذا الوضع بالذات في عام 1996، كان ببساطة ليس المال في الميزانية. وهكذا، إذا انتقلنا من الرغبة غير المشروطة في الدولة لإعادة قيمة الرهن العقاري، فغالبا ما يجب تقييم دور أولئك الذين وقعوا اتفاقية من الحكومة. سيكون من الضروري "شكرا" على "بخس" هذه التكلفة. بعد كل شيء، في النهاية، يجب أن يعود من ميزانية الدولة مبلغ أصغر نسبيا. صحيح، فقط إذا كان عليه القيام به. حقا، هذا لم يحدث. حسنا، إذا لم تتمكن من إرجاع قيمة الضمانات، كيف حدث ذلك حقا؟ في هذه الحالة، ستصبح قيمة الضمان نفسها واحدة من عناصر حساب القيمة السوقية لحصة 38 في المائة في المخزون. تم تحديد قيمة السوق نفسها في هذه الحالة، بغض النظر عن كيفية تصنيف التعهد. لقد دخلت قواعد أخرى في العمل، وهي، في ما يتعلق بسعر البداية، تم الإعلان عن سعر شراء حزمة حصة 38٪. هذا ما يلاحظه في المقال الذي كتبه M. Rozhkin في جريدة كومرسانت لبيع مزاد هذه المجموعة من الأسهم: "الفائز في المنافسة لبيع الأسهم المملوكة للدولة (38٪) راو" Norilsk Nickel "تم التعرف عليه من قبل CJSC" SWIFT "(يمثل مصالح OneXim-IFC). اقترحت هذه الشركة أسهم جمعية 236.18 مليون وحدة نقدية أوروبية، والتي تبلغ 105 مليون بكو المزيد من الأسعار البدء ".
ومع ذلك، فإن تكلفة الضمان لحزمة الأسهم هي بطريقة معينة تتعلق بسعر السوق. من الواضح أن قيمة الإيداع يجب أن تكون أقل من الأخير. يفسر ذلك حقيقة أن المقرض، إنشاء قيمة رهن عقارية، يسعى إلى تقليل خطر الافتراضي القرض. وبالتالي، يتم إنشاء قيمة الضمانات خصما محددا بالنسبة لسعر السوق (القيمة السوقية). من الواضح أن تعريف قيمة الضمانات يجب أن يستند دائما إلى تمثيل القيمة السوقية للممتلكات، في هذه الحالة - حصة 38 في المائة في RAO NN.
من الممكن النظر في قيمة تكلفة حصة 38 في المئة في مواقف القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (التعهد العقاري)"، في النهاية في وقت لاحق إلى مزاد بيع الأسهم قيد الدراسة (تمت الموافقة على مجلس الاتحاد يوم 09.07.1998). ولكن في وقت المزاد (05.08.1997)، أصدر هذا القانون بالفعل في ثلاث قراءات في دوما الدولة، وبالطبع، كان معروفا لمنظمي المزاد عن بيع مجموعة من الأسهم في 38٪ من الراو nn. كان من المهم عند تحديد قيمة الضمان.
كما تعلمون، يتم الاعتراف بالمؤسسة كهدف من الحقوق كمجمع عقاري يستخدم لتنفيذ أنشطة تنظيم المشاريع. تم التعرف على الشركة كمجمع عقاري كعقارات "(GK، Art. 132). في الوقت نفسه، في المادة 71 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (تعهد الممتلكات)" يقال إن "الرهن العقاري للمشاريع قد يتم ضمان الالتزام، مبلغ ما لا يقل عن نصف قيمة الممتلكات المتعلقة بالمشروع ".
هذه حالة حدود مهمة للغاية لتحديد القيمة السوقية. لقد لاحظنا بالفعل أن القيمة الضميرة لحصة 38٪ في الأسهم كانت
إذا أخذت الشركة قرضا - ممارسة شائعة، عندما تتطور الشركة، وليس تدوسا على التقى - تحتاج إلى التفكير في التعهد مقدما. يتم تعهد جميع البنوك دون استثناء باعتبارها المكون الرئيسي والمفضل في القرض. عنصر مهم في آلية الرهن العقاري هو تقييم الضمان.
المتطلبات الرئيسية التي يتم تقديم البنوك إلى التعهد: أ) سيولة عالية، مما يجعل من الممكن تنفيذ الممتلكات الرهنة للسعر المناسبة للبنك إلى الحد الأقصى القصير؛ ب) أسهل الاغتراب من الممتلكات المحمية، والتي تسمح للبنك بإزالةها بسرعة في اللحظة المناسبة دون تكاليف خاصة للتفكيك والنقل؛ ج) الانتماء إلى البرد عن حق الملكية (إذا لم يكن تعهدا لطرف ثالث)؛ د) التحرر من؛ ه) توفر الهوية حتى تتمكن من التحقق من وجودها في أي وقت.
توضح الممارسة أن البنوك مثيرة للاهتمام، أولا وقبل كل شيء، الممتلكات المنقولة وغير المنقولة كأداء. يجب أن يكون الطلب الثابت وينطبق على متوسط \u200b\u200bفئة السعر بحيث لا توجد مشاكل في التنفيذ. كرضا رهن عقاري، تقبل البنوك:
يجب أن تأخذ أي خاصية مقترحة في إيداع تقييم قيمتها وتحديد قيمة القرض المنصوص عليه بكفالة. قد يقوم تقييم العقار الذي يتم تقديمه للبنك كأمن للحصول على قرض أخصائي في العمل المصرفي في البنك، المتخصصين ذوي الصلة لوحدة الائتمان، التي تقوم بتقييم الممتلكات، الخبراء - الاستشاريين واليمينة التي تنجذبها البنك على تعاقدي أساس فحص الممتلكات، بالإضافة إلى المثمنين المستقلين وشركات التقييم هم مواضيع من أنشطة التقييم التي لها شهادة أو ترخيص ذات صلة لتحقيق عمل التقييم، وإعطاء الحق في إجراء تقدير مستقل. في عملية تقييم العقار، كقاعدة عامة، يتم تحديد ثلاثة أنواع من القيمة: السوق والضمان والتصفية.
القيمة السوقية - التكلفة التي تتلاشى التربة الممكنة لكائن التقييم في سوق العقارات في تاريخ التقييم بالاتفاق المبرم بين المشتري والبائع، بعد إجراء تدابير التسويق ذات الصلة، شريطة أن كل طرف تصرف المعرفة، بحكمة ودون الإكراه.
تكلفة التصفية هي التكلفة التي يمكن الحصول عليها تخضع لبيع كائن تقييم في الوقت المحدد، وأقصر بشكل كبير من فترة التعرض لهذه الممتلكات التي يمكن من خلالها بيعها بسعر يساوي قيمة السوق.
التكلفة الضمارية - القيمة السوقية للممتلكات مخفضة في تاريخ التقييم، تقرر على تقديم عقد اتفاق التعهد المنصوص عليه في تاريخ التقديم من أجل إبرام عقد ضمانات الممتلكات.
تين. 8.3. في إجراء تقييم الممتلكات المقدمة لتأمين البنك
اعتمادا على متطلبات المقترض أو البنك، قد يحدد موضوع أنشطة التقييم أثناء التقييم نوعا واحدا أو أكثر من القيمة (السوق والسوق والضمان والسوق والتصفية). عند القيام بتقييم مستقل للبنك (الفرع)، من الضروري تحديد موضوع أنشطة التقييم من نوعين من قيمة الممتلكات المقترحة في تعهد - السوق والضمان (التصفية).
الإجراء العام لتقييم الممتلكات المقدمة لضمان النظر إلى البنك في الشكل 8.3.
في الممارسة المصرفية، لا ينبغي أن تكون القيمة الحقيقية للممتلكات المخزنة، كقاعدة عامة، أقل من حجم القرض والنفقات المرتبطة بتنفيذ اتفاقية القرض وعقد الودائع وما شابه ذلك. يمكن تحديد المبلغ المطلوب من الأمان لكل معاملة ائتمان من خلال الصيغة:
حيث C3AB هو مقدار الحكم؛
المنجل. - جزء من مقدار قيمة الضمان في شكل الضمانات الرئيسية؛
SDD.3. - جزء من مقدار قيمة الضمان في شكل ضمانات إضافية.
الوديعة الرئيسية تعهد يوفر قرضا. في الوقت نفسه، يمكن إضافة البنك إلى الضمان الرئيسي:
المباني السكنية وغير السكنية؛
الشركات كمجمعات الملكية الشاملة؛
ادوات؛
البضائع (المواد الخام، منتجات نصف منتهية، مكونات، المنتجات النهائية، وما شابه ذلك)؛
مركبات؛
حقوق الملكية نقدا للمقترض، وضعت على حساب الودائع في بنك البنك؛
ضمانات الكيانات القانونية والأفراد المشمولين بالأموال الموضوعة في بنك البنك؛
الإنشاء غير المكتملة الواعدة باستعداد 95٪ على الأقل؛
القيم الأخرى التي حددها البنك.
إيداع إضافي (ثانوي) هو تعهد يستخدم لتجديد الوديعة الرئيسية وتعزز نقاط ضعفها. يمكن أن تدخل مؤسسة البنوك الإضافية الإضافية:
ملكية غير منقولة من الأغراض الزراعية (باستثناء حالات تسجيل مجمعات الملكية المتكاملة)؛
حصاد فترات المستقبل؛
الماشية (الحيوانات على النمو والتسمين)؛
الكمبيوتر والمعدات المحلية والمكتبية، وكذلك القيم الأخرى التي تحددها المؤسسة المصرفية.
عند تحديد المبلغ الإجمالي للمكان الذي اتخذه البنك، يتم إنشاء العلاقة (في المئة) بين الوديعة الرئيسية والإضافية، والتي في المبلغ تعطي 100٪. يتم تحديدها أيضا بمقدين عدة مرات يجب أن تتجاوز الضمانات الرئيسية والإضافية مقدار القرض المقدم. يمكن تحديد هيكل الحكم من قبل البنك اعتمادا على الحالة المالية وفئة المقترض حول تصنيف الموثوقية. في ظل هذه الظروف، سيكون الهيكل (الجدول 8.1).
الجدول 8.1. في
يتم تنفيذ تعريف سعر الممتلكات الجانبية من قبل البنك والمقترض، مع مراعاة نتائج تقييم الخبراء المستقل المسجل في قانون الفحص. في الوقت نفسه، قد يكون سعر تعهد أقل من سعر الخبرة المعينة، لأن البنك قد يقدم ميزة تأثير العوامل السوقية والنفقات المتعلقة بالتنفيذ.
عادة ما يتم عرض الممتلكات، التي يتم توفيرها في تعهد مؤسسة مصرفية، للتأمين على قيمة إيداع (تصفية) لصالح البنك لفترة الصلاحية بأكملها اتفاقية القرض بأكملها. بالإضافة إلى ذلك، قد لا تزال فترة إضافية (شهر أو ربع، وما إلى ذلك) من أجل الحاجة إلى الاستئناف إلى الممتلكات المحددة، إذا لم يعدل المقترض الائتمان وفائدة استخدامها.
عند سداد المقترض للقرض من اتفاقية قرض (قرض عاجل لمرة واحدة أو خط ائتماني لا مثيل له) من قبل البنك حدوث تقليل ممكن في مقدار الحكم بقيمة خصم أقل. في هذه الحالة، يجب أن تنعكس هذه الحالة في اتفاق تعهد.
إذا كان عقد الضمان ينص على إمكانية تقليل مقدار الضمان، فإن حساب الخصم مصنوع من الصيغة:
حيث مفك البراغي. - مقدار قرض القروض بموجب اتفاقية القرض؛
K - مبلغ القرض في اتفاقية القرض.
لتقدير قيمة الأسهم المنقولة إلى التعهد، يتم تقديم هذه الوثائق إلى موضوع التعهد (الأسهم):
1. عند الإقراض إلى المقترض المضمون من قبل أسهمها من انبعاثاتها الخاصة:
وثيقة تؤيد ملكية المقترض (أو ضامن ممتلكاته) بالنسبة للأسهم (شهادات الأسهم، مقتطفات من سجلات مالكي الأوراق المالية المسجلة). في الوقت نفسه، تظل المستند الأصلي في البنك (الفرع) ويعلق على المستندات الأخرى التي تحددها هذه الفقرة (إذا كان موضوع التعهد هو الأسهم الصادرة في النموذج الوثائقي، فسيتم إرجاع شهادة الأسهم إلى المالك بعد الوفاء بظروف اتفاقية القرض أو في حالة رفض إصدار قرض)؛
مرجع المسجل عن التعريفات الجمركية لتنفيذ خدمات المسجل؛
نسخ موثقة من وثائق المصدر التأسيسية (في القضية عندما لا يكون المقترض عميلا بنكا)؛
محضر حل الاجتماع العام للمساهمين أو الهيئة التنفيذية الأخرى للشركة (شريطة أن ينص ميثاق المصدر على إمكانية اعتماد مثل هذه القرارات إلى الهيئة التنفيذية) فيما يتعلق بنقل الأسهم في التعهد.
2. عند الإقراض إلى المقترض المضمون من قبل أسهم المصدرين الآخرين:
وثيقة تؤيد ملكية المقترض (أو ضامن ممتلكاته) بالنسبة للأسهم (شهادات الأسهم، مقتطفات من سجلات مالكي الأوراق المالية المسجلة). في الوقت نفسه، تظل المستند الأصلي في البنك (الفرع) ويعلق على المستندات الأخرى التي تحددها نقطة مخزون الحالية (إذا كان موضوع تعهد أفعال € الصادر في النموذج الوثائقي، يتم إرجاع شهادة الأسهم إلى المالك بعد الوفاء بشروط اتفاقية القرض أو في حالة رفض إصدار قرض)؛
معلومات المسجل (حددت عنوانها القانوني والهاتف والفاكس، وكذلك رقم وتاريخ إصدار تصاريح للحفاظ على سجل مالكي الأوراق المالية المسجلة الصادرة عن GCCBFR)؛
نسخ موثقة من شهادات تسجيل مسألة أسهم المصدر في GCCBFR؛
إشارة المسجل عن التعريفات التعريفية لتنفيذ خدمات المسجل.
عند منح قرض مضمون من قبل الأسهم، يمكن للمؤسسات المصرفية تحديد قوائم معايير الاختيار للمؤسسات الاستثمارية الجذابة، التي يمكن استخدام أسهمها من قبل البنك كإيداع في الإقراض (الملحق 33). في الوقت نفسه، يمكن للبنوك طرح الشروط المتعلقة بالضمان المحدد أو المحظور. على سبيل المثال، قد لا ينصح بإجراء تعهدات من الأسهم التي تقود سجلات مالكي الأوراق المالية المسجلة للمصدر نفسه، ومحظرا - الأسهم - محظورة بالالتزامات.
يتم إجراء تقييم قيمة الأسهم التي ترسلها البنك بناء على المنهجية الداخلية المعتمدة. في الوقت نفسه، يتم تنفيذ مؤسسات البنك:
1) تقييم القيمة الجانبية للأسهم، والتي اقتباسات حول سوق الأوراق المالية المزينة بالتنظيمي لأوكرانيا؛
2) تقديرات القيمة الجانبية لحزمة الأسهم غير النشطة في سوق الأسهم المزينة بالتنسيق.
يتم إجراء تقييمات القيمة الضميرة للأسهم، التي لها اقتباسات حول سوق الأوراق المالية المزينة بالتنظيمية، على أساس تحليل قيمة الدورة التدريبية، والتي تحددها نتائج التداول في نظم التجارة والمعلومات (نظام تداول الأسهم في الهواء الطلق ( PFTS)) وتبادل الأسهم.
ينطوي تنفيذ طريقة تقييم الأسهم بناء على تكلفة السوق (بالطبع) على تنفيذ ثلاث مستوطنات مستقلة:
1. حساب قيمة مشاركة واحدة بناء على متوسط \u200b\u200bالسعر والشراء في آخر 180 يوما. عند استخدام هذه الطريقة، يتم إجراء حساب متوسط \u200b\u200bسعر شراء الأسهم على أساس البيانات الإحصائية عن حجم المعاملات في الشروط النقدية والكمية على سوق الأسهم المزينة بالتنظيمي.
يتم تحديد متوسط \u200b\u200bسعر شراء مشاركة واحدة على مدى 180 يوما الماضية من قبل الصيغة:
أين هو السعر - متوسط \u200b\u200bسعر شراء ترويج واحد على مدار 180 يوما الماضية (الألعاب)؛
SI - حجم التداول لهذه الأسهم لكل / دورة (UAH)؛
حجم تداول QI لهذه الأسهم لكل / دورة (أجهزة الكمبيوتر).
2. حساب قيمة سهم واحد بناء على متوسط \u200b\u200bسعر الشراء لمدة 30 يوما الماضية. في الوقت نفسه، يتم تحديد متوسط \u200b\u200bسعر شراء مشاركة واحدة على مدار الثلاثين يوما الماضية من خلال الصيغة:
حيث IDHO هو متوسط \u200b\u200bسعر شراء حصة واحدة في آخر 30 يوما (غريفنا)؛
5 / - حجم التداول لهذه الأسهم لكل / UAH (UAH)؛
() - حجم التداول لهذه الأسهم لكل / دورة (أجهزة الكمبيوتر).
3. حساب قيمة إحدى السهم بناء على متوسط \u200b\u200bسعر الشراء لهذا اليوم الأخير، عندما تم تنفيذ هذه الصفقة في سوق الأوراق المالية المزينة بالتنظيمية. لحساب القيمة | سهم الحزمة بناء على متوسط \u200b\u200bسعر الشراء لهذا اليوم الأخير، عندما تم تسجيل هذه المعاملة في PFTS، يتم استخدام الصيغة:
أين - متوسط \u200b\u200bسعر شراء حصة واحدة في اليوم الأخير، عندما تم تسجيل هذه المعاملة في PFTS (UAH)؛
5 / - حجم التداول وفقا لهذه الأسهم في يوم / UAH.)؛
تشى هو حجم التداول وفقا لهذه الأسهم لكل / دورة (أجهزة الكمبيوتر).
قد يكون عدد المعاملات التي تم اتخاذها لحساب متوسط \u200b\u200bسعر شراء الأسهم لمدة 30 يوما، على سبيل المثال، لا تقل عن 4، وعدد المعاملات التي اتخذت لحساب متوسط \u200b\u200bسعر مخزون الشراء في 180 يوما على الأقل 20.
شريطة أن يكون عدد المعاملات الحقيقية أقل من 4 (20). أو مرت المعاملة الأخيرة على الأسهم قبل أكثر من 10 أيام قبل التقدير لاتس، إلى جانب حساب متوسط \u200b\u200bسعر شراء الأسهم في الأسهم والمعادن المتوازنة لتقييم الأسهم. في الوقت نفسه، تصدر أصغر الأسعار لحساب التكلفة المقدرة للحزمة.
يتم تحديد تكلفة حزمة الأسهم، التي تعهد بها البنك، من خلال الصيغة:
حيث WPP هو التكلفة المقدرة لحزمة المشاركة (UAH)؛
ج هو أصغر تقديرات تزو. وبعد ج، (غريفنا)؛
K هو عدد الأسهم المقدمة من الودائع (أجهزة الكمبيوتر.)؛
إذا لم يتم تضمين أسهمها في القائمة في سوق الأوراق المالية، أو لا يتم الوفاء بالشروط اللازمة على عدد المعاملات الحقيقية، فمن الضروري تطبيق طرق الدخل والتوازن لحساب متوسط \u200b\u200bقيمة الأسهم.
لتقييم القيمة الضمارية للأسهم غير النشطة في سوق الأوراق المالية المزينة بالتنسيق لاستخدامها:
1. طريقة الربحية.
يوفر تقييم قيمة المساهمين لهذه الطريقة تحليلا لمقدار الربح السنوي ناقص ضريبة الدخل التي تلقاها المؤسسة على مدار العامين الماضيين ولأي فترة محاسبية الأخيرة من بداية هذا العام.
يتم تنفيذ تعريف القيمة المقدرة لحزمة الأسهم من قبل الصيغة:
حيث المدرج هو تكلفة حصة في عائد الميثول؛
BP - متوسط \u200b\u200bالدخل السنوي المقدر للعامين السابقين والفترة المحاسبية الأخيرة من بداية العام الحالي ضريبة دخل ناقص (UAH)؛
ج - معدل الرسملة؛
P هو حجم حصة حزمة الأسهم في رأس المال المعتمد للجمعية الاقتصادية، التي يتم نقلها إلى تعهد البنك.
يتم تحديد متوسط \u200b\u200bالربح السنوي المقدر (BP) من قبل الصيغة:
حيث BZP هو ربح الشركة الاقتصادية لفترة محاسبية الأخيرة من بداية العام الحالي ضريبة دخل ناقص (UAH)؛
l ^v - عدد الربعين في الفترة المحاسبية الأخيرة من بداية هذا العام؛
BPI - ربح المجتمع الاقتصادي للسنة السابقة لضريبة الأرباح ناقصي (UAH)؛
BP2 - ربح المجتمع الاقتصادي للسنة السابقة للعام السابق، ناقص ضريبة الدخل (UAH)؛
يعكس معدل الرسملة (ج) عائد الاستثمار في رأس المال في أسهم شركة المساهمة المفتوحة المحددة.
إذا كانت القيمة المقدرة ل متوسط \u200b\u200bالأرباح السنوية للمؤسسة (BP) هي قيمة سلبية، فإن القيمة المقدرة لحزمة المشاركة على طريقة الربحية لا يتم إنتاجها.
2. طريقة التوازن.
يعكس حساب قيمة الحصة في هذه الطريقة سعر أسهم شركة مفتوحة مشتركة، بناء على القيمة الدفترية لأصولها ومطلوباتها على أساس ميزان البيانات للمؤسسة لفترة التقارير الأخيرة:
حيث VPB هي تكلفة حزمة المشاركة المحددة بواسطة طريقة الميزانية العمومية؛
B1 - قيمة الرصيد الأصول الثابتة ناقص ارتداءها (UAH)؛
لأنه - القيمة الدفترية لرأس المال العامل (يساوي مجموع القسم الثاني والثالث من أصول توازن المؤسسة) (UAH)؛
إلى - تكلفة الدائنة (UAH)؛
د - الذمم المدينة الميؤوس منها (UAH)؛
P هي حصة حزمة الأسهم في الصندوق المعتمد للمصدر.
بعد حساب تكلفة حزمة الأسهم باستخدام طريقة الربحية وسيلة الميزانية العمومية، من الضروري اختيار أصغر قيمة، والتي سيتم استخدامها في المستقبل كقيمة القيمة المقدرة لحزمة المشاركة التي تنتقل عن طريق الإيداع.
بناء على تحديد تكلفة حزمة المشاركة، والتي يتم تقديمها لتوفيرها، فإن المؤسسة المصرفية تجعل حساب مبلغ القرض، والتي يمكن إصدارها بشأن أمن الأسهم. في الوقت نفسه، فإن القيمة المقدرة لحزمة المشاركة التي تم الحصول عليها نتيجة للحساب الذي أدلى به هذه الأساليب هو قيمة الضمانات.
لاتخاذ قرار نهائي بشأن إصدار قرض للمبلغ المحدد من قبل المقترض، يجب أن يمثل مبلغ القرض المعلن بالمتطلبات التالية:
(أ) إذا كان موضوع التعهد هو عروض الترويج للمؤسسات، والتي تضم في المستوى الأول من قائمة قائمة PFTS، يتم حساب مبلغ القرض من قبل الصيغة:
حيث 5kr. - مبلغ القرض والفائدة المحتملة؛
OP - مقدار موضوع التعهد المحدد وفقا لطريقة الأسواق الوسطى (العملة)؛
0.5 - معامل تصحيح، الذي يأخذ في الاعتبار التكلفة المحتملة للبنك في تنفيذ العقارات المحددة، خطر انخفاض قيمة الأسهم.
ب) إذا كان موضوع التعهد هو أسهم المؤسسات، والتي يتم تضمينها في المستوى الثاني والثالث من قائمة PFTS أو عدم معالجة سوق الأوراق المالية بنشاط (غير المدرجة في قائمة PFTS) يتم حساب مبلغ القرض الصيغة:
حيث S "KR-Sum من قرض ومصالح محتمل؛
OP هو مقدار موضوع التعهد المحدد وفقا لطريقة السوق الأوسط (عملة العملة) الأسهم أو من خلال طريقة تحديد القيمة الضميرة للأسهم التي لا تملك نداء نشط في سوق الأوراق المالية (UAH)؛
0.25 - معامل تصحيح، الذي يأخذ في الاعتبار التكاليف الممكنة للبنك في تنفيذ الممتلكات المحددة، خطر الاستهلاك في الأسهم.
إذا كان مبلغ القرض الذي تناوله المقترض، فلا تفي اهتمامهم بالمتطلبات المحددة، فيجب زيادة مقدار التعهد.
أجرى موظف التقسيم المقابل للبنك، وفقا لمنهجية ثابتة، دراسات حصة حزمة الأسهم، ووضع استنتاج مكتوب بشأن نتائج التقييم. يجب أن تشير هذه المعلومات:
الاسم الكامل للمصدر، الذي يتم نقل أسهمه إلى إيداع، شكل إطلاق سراحهم، النوع والفئة، الطوائف؛
معلومات عن تسجيل الأسهم في GCCBFR (رقم وتاريخ التسجيل، تقوم هيئة GCCBFR بتسجيل)؛
عدد الأسهم في الحزمة، حصتها في رأس المال المعتمد؛
نقل الأسهم المنقولة إلى الودائع عبر أسهم قضايا المصدر الأخرى (من قبل الأسهم المميزة)؛
وجود عروض أسعار حول السوق المزخرفة التنظيمية، ومتوسع سعر المعاملات على الأسهم خلال 180 يوما آخر، 30 يوما والسعر الأخير للمعاملة على الأسهم؛
حساب تكلفة حزمة من الأسهم المنقولة إلى الوديعة والكمية الممكنة للقرض، والتي يمكن إصدارها للمقترض (نتائج حساب القيمة المقدرة لحزمة الحصة هي جزء لا يتجزأ) ؛
جادلت الاستنتاجات المتعلقة بالعوامل التي قد تؤثر على تكلفة الحزمة، وتجميل المتوقع لقيمة الأسهم للفترة المقبلة (الشهر، الربع، نصف عام).
يتم إرسال الاستنتاج المكتوب حول نتائج تقييم قيمة المساهم، الذي وقعه رئيس الوحدة ذات الصلة، إلى إدارة الائتمان في المؤسسة المصرفية لاتخاذ قرار نهائي بشأن تقديم قرض.
يجب أن تأخذ تقديرات العقارات بمثابة موضوع التعهد في الاعتبار الجوانب التالية:
1. سعر البيع المتوقع للعقارات، والتي قد تختلف عن سعر السوق الفعلي. تحديد تكلفة كائن التعهد، من الضروري مراعاة خصائصها والدخل طويل الأجل يمكن أن يجلب موضوع ضمانات للإدارة الاقتصادية العادية لأي مالك. لا تؤخذ العوامل غير الدائمة التي يمكن أن تزيد التكلفة الحالية (منطق المضاربة، والمصالح الشخصية لشخص معين وما شابه ذلك) في الاعتبار.
2. مواضيع الإقراض مهتمون في المقام الأول بسعر بيع موضوع التعهد لتاريخ الاسترداد المحتمل، وليس فقط في تاريخ إبرام اتفاقية قرض.
3. سعر الضمان أقل دائما من سعر البيع المتوقع. كقاعدة عامة، فهي 50-80٪ من سعر البيع. يهدف الانخفاض في سعر الضمان مقارنة بسعر البيع إلى ضمان سيولة كافية لموضوع التعهد في حالة بيعها القسري.
4. يجب أن تكون المؤسسة المصرفية مشارك إلزامي في تحديد سعر الضمان.
5. يمكن تحديد سعر الضمان مع مراعاة ضريبة القيمة المضافة ودون ذلك. للراحة، من المستحسن استخدام الأسعار دون ضريبة القيمة المضافة، والتي، إذا لزم الأمر، يمكنك بسهولة الذهاب إلى الأسعار مع ضريبة القيمة المضافة.
يمكن إجراء تقييم قيمة الكائنات العقارية باستخدام الأساليب التالية:
1. تكلفة قيمة الدخل.
وفقا لهذه الطريقة، يتم تعريف سعر العقار كتكلفة الدخل المحتمل (الإيجار والأرباح)، والتي ستتلقى مالك هذا الكائن. نظرا لحقيقة أن تكلفة العقارات في هذه الحالة يتم تحديدها من خلال رسملة الدخل المقصود منه، تسمى هذه الطريقة أيضا طريقة الدخل المجسم.
عند حساب سعر الكائن من خلال طريقة قيمة الدخل، يتم تحديد ما إذا كان هذا الدخل هو مدى الحياة أو مؤقتة. يتم إعطاء الدخل مدى الحياة الأشياء التي لا تملك فترة معينة من الاستخدام (على سبيل المثال، قطعة أرض). الدخل المؤقت يجلب الكائنات بفترة معينة من الاستخدام (على سبيل المثال، مزارع الفاكهة المعمرة).
تعد قاعدة الكائن التي تجلب الدخل مدى الحياة نسبة الدخل السنوي المحتمل من الكائن إلى معدل المحاسبة المناسب (معدلات الرسملة). الدخل المحتمل هو دخل طبيعي يمكن الحصول عليه عند استخدام مرفق تقييم المواعيد بعد الضرائب والنفقات الأخرى المحتملة، التي تلتزم بحمل مستلم دخل في التشريع والعقود الحالية المتعلقة باستخدام كائن التقييم.
يتم تعريف معدل الخصم على أنه سعر إيداع، مخفض مع مراعاة الضرائب على إيرادات الودائع وفقا للتشريع الحالي ويتم تعديله، مع مراعاة علاقة المخاطر المتعلقة بالإيداع النقدي واستخدام مرفق تقييم المواعيد. من أجل الأساس المنطقي السليم، يمكن استخدام طرق أخرى لتحديد معدل الخصم.
يتم تعيين أساس سعر الكائن الذي يجلب الدخل المؤقت للخصم (حساب القيمة الحالية) من الدخل السنوي المحتمل من الكائن أثناء استخدامه في المستقبل، وكذلك تكلفة المتبقية (التصفية) للكائن، مع مراعاة النفقات على القضاء.
2. طريقة القيمة المقارنة (طريقة مقارنة المبيعات).
بموجب هذه الطريقة، يتم تحديد تكلفة موضوع العقارات على أساس المقارنة مع أسعار السوق الفعلية على مثل هذه الأجسام العقارية ذات غرض مماثل، والذي يختلف عن بعضها البعض من خلال بعض الميزات. يمكن أن تكون هذه العلامات كنبات داخلية (قد تختلف مؤامرات الأراضي المنزلية (قد تختلف قطع الأراضي المنزلية في الخصوبة أو الحالة البيئية أو الإغاثة والتكوين) والخارجي (وجود أو عدم وجود تعويضات أو ظروف مختلفة من وضع أو استخدام أو بيع الكائنات). في حالة هذه الطريقة، من الضروري ضبط أسعار السوق الفعلية.
3. طريقة تحديد التكاليف القائمة على التكلفة (الطريقة المكلفة).
وفقا لهذه الطريقة، يتم تحديد تكلفة العقار من خلال النظر في النفقات الفعلية لمالك الكائن لإنشاء أو الحصول على خصم ارتداء. تم تأكيد التكاليف التي تكبدها المالك موثقة. إذا كان مالك الكائن ملزم بالحفاظ على المحاسبة وفقا للقانون المعمول به، فيمكن تقييم الكائن من خلال القيمة الدفترية المتبقية التي تنعكس في البيانات المالية. يتم فهرسة تكلفة كائن العقارات مع مراعاة التضخم. إن اختلاف طريقة التكلفة القائم على التكلفة هي طريقة تنص على حساب المثمن للتكاليف المحتملة لإنشاء كائن بالأسعار الحالية أقل إيداع.
تجدر الإشارة إلى أن الأساليب المدرجة لتقييم الكائنات العقارية تستخدم أساسا في المجمع. ولكن اعتمادا على كائن التقدير المحدد، فقد يكون لديهم حالة مختلفة: يتم انتخاب أحدها كليا، والبعض الآخر هو مساعد. الاستثناء هو الوضع عندما يكون التقدير ممكن فقط بالطريقة الوحيدة (الجدول 8.2).
الجدول 8.2. في تقييم العقارات
تكلفة تكلفة الدخل هي الواحدة الرئيسية في تقييم الكائنات، وإنشاء أو الاستحواذ منها من أجل الربح (الإيجار). تتضمن هذه الكائنات المؤسسات وحداتها الهيكلية كمجمعات ملكية شاملة؛ الأراضي الزراعية المخصصة لإنتاج المنتجات التجارية؛ أرض الإيرادات الأخرى المباني والهياكل المربحة. في الوقت نفسه، فإن طريقة قيمة الدخل هي الطريقة الوحيدة لتقييم مؤامرات الأراضي الإيرادات في عدم وجود أدلة ومعلومات كافية عن معاملتها. يمكن تطبيق طرق أخرى لتقدير كائنات الدخل كمساعد.
طريقة التكلفة المقارنة هي الواحدة الرئيسية عند تقييم الكائنات أو الكائنات اليومية، وليس لها قيمة حاسمة. تشمل هذه الكائنات المباني السكنية الفردية والشقق الخاصة؛ أسعار الأرض؛ قطع الأراضي المخصصة تحت مبنى سكني فردي؛ المنازل القطرية والأراضي. بالإضافة إلى ذلك، طريقة التكلفة النسبية هي الطريقة الوحيدة لتقييم قطع الأراضي اليومية. يمكن استخدامه أيضا كمساعد عند تقييم الأشياء المربحة.
يمكن استخدام طريقة تحديد التكاليف المستندة إلى التكلفة عند تقييم الكائنات التي أنشأها الرجل باعتبارها الرئيسية (أو المساعدة). الاستثناء هو تقييم الكائنات اليومية التي أنشأها الإنسان، في حالة عدم وجود معلومات عن معاملتها: في هذه الحالة، فإن طريقة تحديد التكلفة القائمة على التكلفة هي الوحيدة.
إذا كانت طريقة التقدير الرئيسية هي طريقة قيمة الدخل، فسيتم استخدام المساعد طريقة القيمة المقارنة، وفي حالة استحالة طلبها - طريقة تحديد التكاليف القائمة على التكلفة. في حالة وجود طريقة التقدير الرئيسية بطريقة تكلفة مقارنة، يتم استخدام المساعدة المساعدة لتحديد التكلفة القائمة على التكلفة.
مع الانحرافات الصفراء بين Ontsinumanches، لا تتجاوز الأساليب المختلفة (انحراف التقدير الذي تحدده الأسلوب المساعد، 10٪ من التقييم الذي حدده الرئيس الرئيسي)، فإن إجراء التقييم الإضافي هو كما يلي:
إذا كانت التكلفة الرئيسية لقيمة الدخل والتقييم النقدي للكائن، تحددها هذه الطريقة، أقل من التقييم الذي حدده المساعد، يتم التقييم على النحو الذي تحدده الطريقة الرئيسية، وفي هذا الحدث الذي يحدده التقييم من قبل الطريقة الرئيسية أعلى، ثم حدد متوسط \u200b\u200bقيمة تقديرين
إذا كانت طريقة التكلفة النسبية هي في الأساس، يتم استخدام تقدير محددة بهذه الطريقة.
إذا كانت الانحرافات بين التقديرات أكثر من 10٪، فإن نتائج التقييم على كلا الطريقتين تخضع للتحقق الإضافي مقابل صلاحيتها.
بناء على كل طريقة من هذه الطرق، يتم تطوير مجموعة متنوعة من تقنيات تقييم العقارات. عند تحديد سعر البيع، يتم أخذ التعيين المستقبلي للكائن في الاعتبار (على سبيل المثال، مؤامرة الأرض المقدرة مخصصة لإنتاج المنتجات الزراعية أو يتم تعيينها للسكن الفردي). يمكن تعريف أسعار المبيعات بأنها الحالية (في تاريخ التقييم) واعدة (محددة في تاريخ المستقبل المحدد).
أثناء التحليل، يجب أيضا دفع نتائج التقييم لحقيقة أن هذه النتائج يجب أن تمتثل للنطاق السعري (الإيجار) إلى أشياء مماثلة في المنطقة. يمكن الحصول على معلومات العقار من المصادر التالية: مشاورات مع شركات العقارات؛ منشورات إقليمية حول العقارات والإعلام؛ المزادات والمزايدة المفتوحة؛ الإنترنت وهلم جرا.
المؤسسات المصرفية لا تستخدم دائما خدمات شركات التقييم المستقلة. في هذه الحالة، يقومون بتقييم موضوع توفير قواتهم الخاصة. من المعروف أن العديد من البنوك لديها مثالين كافيين كافيين في موظفيهم. إن إنشاء قسم تقييم خاص في البنك لديه عدد من المزايا والعيوب. على وجه الخصوص، يمكن العثور على الفوائد:
استبعدت عمليا إمكانية المقترض للتأثير على نتيجة التقييم من أجل المبالغة في تقديرها؛
يبدو إمكانية ميزة تنافسية على البنوك الأخرى، نظرا لمرحلة النظر في الطلب، لا يحمل المقترض المحتمل تكاليف تقييم الضمانات؛
بالتوازي مع تقييم موظفي البنك يمكنهم تحديد سيولة الضمان.
من بين العيوب يجب تخصيصها:
تكلفة قسم التقييم في معظم الحالات أعلى من الجذب العادي لشركة تقييم مستقلة؛
جميع تكاليف تقييم التعهد تحمل مؤسسة بنكية. تدرب الممارسة المصرفية أنه ليس كل الخدمات المصرفية
المؤسسات راضية عن التعاون مع تقييم الشركات والتقارير التي يتم توفيرها مع المثمنين، في معظم الحالات يتم التحقق من موظفي البنوك.
في تفاعل البنوك وشركات التقييم، قد تنشأ المشاكل التالية:
1. استقبال المثمن.
من المهتمة بالمقترض المحتمل (هو الذي هو الذي يعمل في معظم الحالات كتقييم العميل) بالقيمة المقدرة لممتلكاته أنه أقصى. لا تناسب المؤسسة المصرفية هذا النهج، لأنه في حالة عدم العائد، سيتعين عليها دفع الأضرار الناجمة عن تنفيذ الحكم. بسبب التقييم المبالط لقيمة الضمانات، سيكون مبلغ القرض المقدم أكبر من السعر الحقيقي للمخصص، واحتمال أن يكون البنك قادرا على تغطية خسائرها لمثل هذا القرض، منخفضا.
تسبب هذه المشكلة بسبب تضارب مصالح المقترض والبنك، لأن الأول مهتم بأقصى قدر من القرض بالنسبة للحد الأدنى للضمان، والثاني هو أن إيرادات بيع الضمان مغطاة بالدين من المقترض. لحل هذه المشكلة، ينبغي أن تختار المؤسسة المصرفية بشكل مستقل الشركات المقدرة التي يمكن أن تثق بها تقاريرها. في الوقت نفسه، يجب أن يفهم المثمنون أن عميلهم هو مؤسسة مصرفية (على الرغم من أن خدمات التقييم تدفع المقترض) وهناك إمكانية لفقدها كعميل يوفر أوامر للتقييم.
2. اختصاص المثمن.
قد يشير المبالغة في تقدير القيمة المقدرة أيضا إلى أخطاء في أنشطة المثمنين. جوهر هذه المشكلة هو المستوى المهني المنخفض من المثمنين أو الإهمال لعملهم. قد يتم حل هذه المشكلة عن طريق اختبار المثمنين فيما يتعلق بلياقتهم المهنية. في الوقت نفسه، من الممكن إنشاء دائرة ضيقة من شركات التقييم المعتمدة من قبل البنك، والتي سيتم اختبارها على احترافية العمال.
3. معلومات عن تقرير التقييم.
إن سبب عدم كفاية المعلومات في تقارير شركات التقييم، كقاعدة عامة، هو عدم كفاية مشاركة مؤسسة مصرفية في صياغة مشاكل التقييم. يجب أن تشارك البنوك في ختام اتفاقية للتقييم، والتي ستتمكن من تحديدها بوضوح وإدراج جميع الأسئلة اللازمة بشأن تقييم قيمة موضوع الحكم للتقييم.
وبالتالي، من بين الشروط الرئيسية للعمل المشترك للبنك ويجب تخصيص شركة التقييم:
الحاجة إلى تشكيل مجموعة من شركات التقييم المعتمدة التي ستثق بها المؤسسة المصرفية في تقييم الضمان. في الوقت نفسه، يمكننا إعلان مسابقة على اختيار شركة تقييم، وضع معايير اختيار معينة (على سبيل المثال، خبرة العمل في سوق لمدة ثلاث سنوات على الأقل، توفر متخصصين مؤهلين تأهيلا عاليا). في عملية الاختيار من قبل بنك شركة التقييم، ينبغي إيلاء الاهتمام لجودة التقييم، وكذلك تكلفة الخدمات المقدمة وسرعة حكمها؛
الحاجة إلى التحقق بانتظام شركات التقييم المعتمدة لللياقة والكفاءة؛
إبرام اتفاق ثلاثي عن تقييم الضمانات التي ينبغي توفير جميع المتطلبات اللازمة للبنك لتقرير التقييم.
لذلك، قبل إصدار عقد لضمان وتنفيذ إجراءات قرض، ينبغي للمنظمة المصرفية تحديد قيمة الممتلكات، التي ترسبت، وكفاية هذه الملكية للقرض المقدمة. في حالة عدم كفاية قيمة البنوك التي يقدمها المقترض، قد تتطلب البنوك ضمانات إضافية لاسترداد القرض.
لا يزال تقييم القيمة الدقيقة للممتلكات الضميرة، على الرغم من العديد من الأعمال المكتوبة على هذا الموضوع، مشكلة ذات صلة بالنسبة للعديد من البنوك. في بعض الأحيان يستخدم موظفو المؤسسة المالية نفسها في الإدارات المختلفة أساليب حسابات مختلفة.
وفقا للمحللين، طور هذا الوضع بسبب الخلافات الناشئة عن تعريف مفهوم "قيمة الضمان". في الأدبيات القانونية الحديثة، غالبا ما يتم تجاهله أو استبداله ب "قيمة التصفية" (تكلفة الممتلكات أثناء البيع، إذا كانت فترة التعرض أقل من المعتاد لكائن مماثل)، على الرغم من أن هذا ليس هو نفسه. لا يتم تنظيم الإجراء لحساب قيمة الضمان من قبل التشريع الروسي، يتم تحديد قيمة الإيداع من قبل أخصائي مؤسسة مالية. في نهاية المطاف، اتضح أن طريقة حساب القيمة الضميرة لكل مؤسسة مالية هي خاصة بها، لكن الجميع يعتمد على نفس الأساس - قيمة السوق أو قيمة التصفية.
ماذا تعني البنوك اليوم تحت ممتلكات الرهن العقاري، وما هي حاجة تقييمك؟
يجب أن تضمن عقار الرهن العقاري سداد القرض في حالة إعسار للمقترض. يسمح تحديد تكلفة الأصل للدائن لمعرفة مقدار ما يتوافق مع حجم القرض المستلم. يتيح هذا الرقم البنك من حساب المخاطر المحتملة والتنبؤ بالوضع عند بيع كائن التعهد. كقاعدة عامة، على أساس التقييم، يتم اتخاذ قرار بشأن إمكانية إصدار قرض ومقدارته. بالإضافة إلى ذلك، فإن تعريف تقييم العقار سوف يسرع عملية الانتعاش وتنفيذ التعهد - النزاعات حول سعرها سيكون غير مناسب بالفعل. على الرغم من وجود دقة واحدة هنا.
أثناء بيع الممتلكات، يتم إعادة تقييمها. يمكن أن يحدث هذا على حد سواء بمبادرة من البنك وبمطالب المقترض. والحقيقة هي أنه بعد بيع الكائن في المزاد من المبلغ المستلم، تم خصم جميع النفقات، والتي عانت من مؤسسة مالية في عملية تنفيذ الملكية الجانبية (التكاليف القانونية والنقل وما إلى ذلك)، وكذلك المبلغ من دين المقترض أمام المقرض. يتم إرجاع الباقي إلى مالك العقار السابق. وبالتالي، فهو مهتم بقيمة الإيداع ليكون أقصى حد ممكن.
تعتبر ملكية الرهن العقاري هي أي ممتلكات تبنت كضمان. بعد تحليل الشروط التي تصدر فيها العديد من المؤسسات المالية الروسية من القروض، يمكن الإشارة إلى أن معظمهم يفضلون تلقي الممتلكات من المقترض كضمان من العقارات، لأن هذا النوع من الودائع هو الأكثر إلغاؤه وتنفيذه أسهل من المعدات أو نوع آخر من العقارات الرهن العقاري. شركتنا لديها سنوات عديدة من الخبرة في سوق خدمات التقييم، التعاون مع عدد كبير من المؤسسات المالية (البنوك) يمكننا أن نعلن بالثقة التي تقيد بموجب كائن السيولة في العقارات، فإن المؤسسة المالية تحمل مخاطر أقل بكثير مما كانت عليه الإقراض إلى كائنات الممتلكات المنقولة - المعدات أو النقل. في الممارسة العملية، البنوك الشريكة لدينا، لتنفيذ إيداع - كائن العقار أبسط بكثير من التنفيذ، على سبيل المثال، المعدات. في رأينا، فإن مخاطر البنك يصل إلى الحد الأقصى عند إجراء تعهد بالمعدات الفريدة أو التقنيات الفريدة. غالبا ما لا تعتبر العديد من البنوك، بالإضافة إلى العقارات، وأنواع أخرى من ضمانات القروض حتى. على الرغم من أن التدريبات الممارسة، كعدد من الأسباب، فإن هذه الطريقة ليست عبارة عن باناسيا من غير دافعي.
أولا، تعتبر الاغتراب العقاري أعمال مزعجة للغاية تحتل كتلة من الوقت. على سبيل المثال، إذا وصف الأطفال الأحداث في الشقة، فهي مستحيلة تقريبا إخلاءها. نتيجة لذلك، يتعين على موظفي البنوك المشاركة في دورات التقاضي التي لا نهاية لها وجلسات المحكمة، والاستماع إلى العديد من الشكاوى.
ثانيا، لا يمكن بيع العقارات الضمارية دائما من التداول. على سبيل المثال، بهذه الطريقة، من المستحيل تنفيذ الشقق المكتسبة حسب الرهن العقاري، محظور بموجب القانون. نتيجة لذلك، تصبح العقارات مجرد إيداع رسمي، وفي الممارسة العملية، يجب على الدائنين اللجوء إلى طرق أخرى لاستعادة الديون.
ثالثا، حتى مع صدفة مواتية نسبيا، لا يزال البنك في خسائر. خذ مثال بسيط عند إصدار قرض، افترض بنسبة 120 ألف دولار (هيئة القرض بالإضافة إلى الفائدة). كان البنك قادرا على بيع شقة المقترض من الاقتراض، على سبيل المثال، مقابل 50 ألف دولار. أين تحصل على 70 ألف الباقي؟ سيتعين على موظفي مؤسسة الائتمان مرة أخرى "مطاردة" العميل ويقود مفاوضات طويلة وصعبة معها.
ومع ذلك، لم يلغى أحد أن قيمة الضمانات، وتقييمها هو سؤال أولوية عند إصدار قرض. نظرا لأنه على المستوى التشريعي، لم يتم وصف هذا الإجراء، ويسترشد موظفو البنوك الوثائق الداخلية التي طورها متخصصون من وحدات الرهن العقاري. اليوم، تمتع البنوك، العد حول قيمة الرهن العقاري، والاستمتاع بالصيغة: القيمة السوقية (في بعض الأحيان يتم استخدام تكلفة التصفية) ناقص تكلفة جميع التكاليف التي قد تنشأ عند الاسترداد على الممتلكات الرهنة وتنفيذها. المثمنون المستقلين، بدورهم، لديهم تكنولوجياتهم الخاصة. وبالتالي، في بعض الأحيان يكون الفرق في قيمة نفس الكائن حوالي 20٪ - اعتمادا على سياسة البنك، لذلك من الضروري أن يعمل المثمن والبنك ومراعاة جميع المخاطر المحتملة معا.
حاليا، تم تطوير عدد من المخططات القياسية، على أساس المثمن سيتمكن من إنشاء طريقة الحساب الخاصة به.
نترك مع المخاطر. هذا النهج يشعر بشعبية خاصة أثناء عدم الاستقرار الاقتصادي، عند التنبؤ بمزيد من الوضع المالي في البلاد يصبح مستحيلا تقريبا. ينص البنك على جميع نفقاته مقدما في حالة سلبية غير متوقعة (في الوقت نفسه، لا تؤخذ في الاعتبار التغييرات الإيجابية في الاعتبار)، بما في ذلك في قيمة الرهن العقاري، كل الخسائر الممكنة. وبالتالي، فإنه يحمي نفسه من الخسائر الكبيرة، لكن هذا النهج له أوجه القصور. يفتقد البنك عددا من الفرص التي كان قد ظهر إذا قرر المخاطرة. تسمى سياسة الائتمان هذه المؤسسة المالية "حذرا". من الصعب للغاية الحصول على قرض فيه، وليس كل المقترض يقرر التعامل مع البنك، والذي حصل تماما على نفسه، وبالتالي تشديد متطلبات العملاء.
إدارة المخاطر. غالبا ما يتم حل البنوك الصغيرة والطموح في هذا النهج. كما يبرر إذا كان الإدارة التحليلية العاملة حاليا في مؤسسة الائتمان تعمل على مستوى احترافي ويمكن أن تتوقع بدقة أقرب تغييرات سلبية وإيجابية في الحالة المالية للبلد. في هذه الحالة، فإن السياسة هي مثل: يأخذ البنك في الاعتبار جميع المخاطر الممكنة، بينما يعمل في وقت واحد على خيارات الخروج المثلى من الوضع. وبالتالي، يصبح الأمر أكثر ولاء للعملاء، وعدد رغبات جديدة للحصول على زيادة في القرض. يعتبر شخص ما هذا النهج خطيرا، ومع ذلك، فاز البنك، والمقترض، والمقترض. مهما تم اختيار النهج من قبل إدارة البنك، فإن العوامل الموضوعية التالية تؤخذ دائما في الاعتبار:
الخسائر المباشرة الناشئة في حالة عدم إجراء المقترض سداد الائتمان؛
خسائر إضافية - إذا رسمنا استردادا للممتلكات المملوكة لسبب ما، فمن المستحيل، أو من المستحيل تنفيذها على السعر المطلوب للسداد؛
غاب عن الأرباح - إذا رفض العملاء أخذ قرض بنكي بسبب تشديد شروط الإقراض؛
الخسائر اللاحقة - إذا ساءت سمعة البنك في السوق العالمية بسبب عدم العائدات المتكررة، فإن خفض سعر الأسهم، إلخ.
يسمى الفرق بين السوق (أو التصفية) وقيمة الضمان في الممارسة المالية خصما ضمانا. القدرة على حساب هذا الخصم هي الميزة الرئيسية عند العمل مع ضمان. عند حساب حجمها، يجب عليك تمكين ما يلي:
مقدار الديون للبنك (بما في ذلك الفائدة والعقوبات)؛
تكاليف الضرائب التي يجب أن تدفع بعد تنفيذ العقارات الضميرة؛
تكاليف قانونية؛
أجرة؛
النفقات الأخرى التي اضطرت إلى تنفيذ البنك عند تنفيذ ضمانات.
بحجة حول قيمة الوديعة، يوصي العديد من المثمنين بتذكر سيولة التعهد - ذلك يعتمد على فترة التعرض المقدرة للعقارات. هناك العديد من فئات السيولة:
ما يصل إلى 30 يوما؛
من 30 إلى 90 يوما؛
من 90 إلى 180 يوما؛
أكثر من 180 يوما.
في الحالة الأخيرة، تعتبر السيولة ميؤوس منها، مما يجعل مثل هذه العقارات غير متجانسة للبنك - من المرجح أن يرفض أخذها كإيداع، أيا كانت القيمة السوقية التي تمتلكها.
تبين الممارسة أنه على الرغم من السمات الفردية لكل ضمانات، في البنوك، تم تطوير القوالب القياسية للحصول على خصومات لأنواع مختلفة من الممتلكات. على سبيل المثال، للعقار، فإن الخصم هو 20-40٪ من القيمة السوقية، والمعدات 40-60٪ بسبب المخاطر الكبيرة. في كثير من الأحيان، حتى في فترة عدم الاستقرار المالي، تأخذ البنوك خصما وليس من القيمة السوقية للممتلكات، ولكن من قيمة التصفية - القيمة التي يمكن أن تباع فيها كائن التعهد في سوق تنافسية مفتوحة إذا سيكون مدة الكائن أقصر "طويل المعقول" لهذا النوع من الكائنات في هذا السوق. كقاعدة عامة، تحسب قيمة التصفية المثمن بعد حساب القيمة السوقية للكائن. حاليا، في معظم المؤسسات المالية (البنوك)، فإن متطلبات حساب قيمة التصفية إلزامية. في رأينا، فإن هذا النهج من المنظمات المالية يقلل من مخاطرها، ولكن في بعض الأحيان السبب الذي يرفض المقترض الإقراض في هذه المنظمة المالية. الاعتماد على القيمة السوقية، ولكن على التصفية، الخصم ليس 20-40٪ (للعقارات)، ولكن 40-55٪، ل تكلفة التصفية أقل من سوق 20-30٪ (اعتمادا على سيولة الكائن الضخم). عند الإقراض إلى كائنات الممتلكات المنقولة، يمكن أن يصل الخصم إلى 70-80٪، وهو ليس مربحا على الإطلاق للمقترض.
على أي حال، لا يزال حساب القيمة الضميرة للعقارات فقط داخل التكنولوجيا المصرفية، لم يستقر على مستوى الدولة.
