كانت أعمال الإيجار وتظل شعبية لسنوات عديدة، لأن الكثير من الناس لا تتاح لهم الفرصة للحصول على الإسكان، والشركات تسعى إلى الحد من مستوى الاستثمار لمرة واحدة في تطوير الأنشطة. تزايد نطاق الكائنات التي يمكن تأجيرها باستمرار: في الوقت الحالي، يمكنك أن تأخذ هذه الأشياء مثل الزلاجات الأسطوانة، الزلاجات، إلخ. - كل ذلك ليس في طلب ثابت، ولكنه كائن للاستخدام الموسمي.
ومع ذلك، فإن الخيار الأكثر شيوعا لا يزال مؤخرا العقارات. للحصول على دخل معين من توفير واحد أو تأجير آخر، من الضروري مراعاة عدد من الفروق الدقيقة التي سيتم مناقشتها في هذه المادة.
من الضروري أن نفهم أن العقارات مصنفة عادة في 3 مجموعات - الأرض والإسكان وغير السكنيةوبعد الأنواع الأكثر شيوعا من الخدمات في هذا السوق هي توفير تأجير للإسكان والمباني غير السكنية.
بين غير السكنية عادة العقارات التجارية المستأجرة. في الوقت نفسه، تحدد جميع الوكالات التحليلية الرسمية الأصناف التالية:
بالإضافة إلى ذلك، بعض المنظمات لتأجير منطقة منفصلة من المباني - فئة "لأغراض خاصة". تخصيص المباني لرياض الأطفال والمدارس والمستشفيات والكنائس، إلخ.
بالإضافة إلى العقارات، يمكنك استئجار الأراضي وأركان الهواء والمعدات والسيارات والمعدات الخاصة والمخزون وأكثر من ذلك بكثير. ومع ذلك، فهو شكل ناد ومعقد من أشكال العمل.
إذا تحدثنا عن العقارات السكنية، فإن متوسط \u200b\u200bتكلفة شقة بغرفة واحدة على بعد 10-15 دقيقة من مترو الأنفاق في منطقة سكنية في موسكو سيكلف 5-6.5 مليون روبل. في الوقت نفسه، يبلغ متوسط \u200b\u200bمعدل الإيجار حوالي 25-30 ألف روبل لهذه الغرف. نتيجة لذلك، عند حساب، من الممكن الحصول على أن الحد الأدنى من فترة الاسترداد لشقة غرفة واحدة ستكون حوالي 15 سنة.
تبعا لذلك، لا يمكن استدعاء هذا الخيار مفيدا للغاية من حيث الاستثمار: الحالة الوحيدة التي يمكن بها فعلا سدادها - عندما تم تورث السكن.
إذا تحدثنا عن مباني Office، فهي تكلف إلى حد ما أكثر تكلفة من السكنية، لأن موقعهم يجب أن يكون في أماكن أكثر قيمة، ومنطقتهم أعلى. في موسكو، ستكلف أماكن عمل مكاتب صغيرة 6.5-7.5 مليون روبل، شريطة أن تكون المنطقة حوالي 60-70 متر مربع. في الوقت نفسه، سيتم اعتبار معدل الإيجار 1 متر مربع في هذه الحالة.
وفقا لوكالة فرسان الوكالة فرانك، في نهاية عام 2015، بلغ معدل الإيجار للفصل الدراسية حوالي 25 ألف روبل، وحوالي 15 ألف روبل سنويا في مقر المنصة ب. وفقا لذلك، ستكون فترة الاسترداد القصوى حوالي 8 سنوات.
المباني التجارية أكثر ربحية من المكتب - فترة الاسترداد الخاصة بهم 5-6 سنوات من العمروبعد ولكن هناك قيود مهم: لمثل هذه العقارات، يوجد أحد العوامل الرئيسية. يجب أن تكون الغرفة موجودة في المنطقة المركزية، في مكان بمستوى عال من الراحة. أخيرا، يجب تنفيذها نوعيا.
بشكل عام، فإن العقارات التجارية تفقد سكني فقط في معلمة واحدة فقط: مستوى المخاطرة، لأنه يعتمد على الوضع الاقتصادي في البلاد وتأخذ على وجه التحديد المدينة.
حول ما يجب البدء وكيفية تطوير مثل هذه الأنشطة، راجع الفيديو التالي:
في الممارسة الروسية، يمر الكثير من الناس العقارات الحية دون إبرام العقد - فهو يسمح لك بالتخلص من ضريبة NDFL بمبلغ 13٪ وتقليل فترة الاسترداد. ومع ذلك، يرتبط هذا بمخاطر معينة - على وجه الخصوص، تلك المتعلقة بموثوقية العملاء. لذلك، سواء في حالة عدم السكن وفي حالة العقارات السكنية من الضروري إجراء علاقة رسميا مع المستأجر.
بحث العملاء من خلال خيارات الإعلانات القياسية (وضع الإعلانات في الأماكن المزدحمة أو المنشورات المطبوعة) ليست فعالة كجزء من أعمال الإيجار. يمكن إجراء الإعلان من خلال الشبكات الاجتماعية (هذا صحيح بشكل خاص في وضع العقارات السكنية) - وسيتم إجراء تأثير "الراديو السحري" هنا.
بالإضافة إلى ذلك، سكن مناسب للمواقع والمنتديات المواضيعية. بالنسبة للمباني التجارية، وخاصة تقع في مراكز التسوق، فمن الممكن شنق الإعلان "الإيجار" مع عدد هاتف المالك. سيؤدي ذلك إلى توسيع نطاق العملاء المحتملين لجميع الزوار إلى مركز التسوق.
أخيرا، هناك سبل 2 أكثر فعالية بما يكفي للبحث عن العملاء - الحفاظ على الموقع المواضيعي أو المدونة مع خدمات إعلانات غير مزعجة كمالك، وكذلك انتشار الإصدارين وبطاقات العمل.
في حال كان رجل الأعمال سوف يشارك في أعمال مماثلة، يجب عليه أن يفهم أنه من بين التكاليف الرئيسية، فمن الضروري أن تدرج النفقات المرجعية: في هذه الحالة، يكون العملاء جاهزون لإبرام عقد للإيجار في معدلات أعلى بكثير (يمكن أن يكون الفرق ما يصل إلى واحد ونصف). هذا لأنه بعد إعادة التطوير، فإن النسبة المئوية للمنطقة المفيدة غالبا ما ينمو، بالإضافة إلى ذلك، يمكن تغيير الغرفة تحت احتياجاتهم الخاصة.
من بين التكاليف يجب أيضا تخصيصها:
إحدى المزالق هو تحديد الفتحة في الاستثمار الأموال. في كثير من الأحيان، يقوم رواد الأعمال عديمي الخبرة بشكل غير صحيح بتقييم قيمة واحدة أو أماكن أخرى، وبالتالي الاستثمار في الكائنات غير السائلة، وفقدان كمية كبيرة من الأموال.
بالإضافة إلى ذلك، من المهم إيلاء الاهتمام بقيمة الأعمال التجارية والتغيرات في التشريع وعملية العمل الورقي (يتعلق الأمر في المقام الأول بالعقارات التجارية).
لاحظ أن التشريع الضريبي في مجال أعمال الإيجار يتغير باستمرار.
عند حساب تكلفة ومستوى الاسترداد، من الضروري تحديد العديد من خيارات التنمية - المتفائل والأكثر واقعية ومتشاؤة من أجل تحديد الفترة التقريبية لاسترداد الكائن، وكذلك حقيقة أن المخاطر تنوع. تأكد من أن لديك مصادر دخل أخرى من أجل تأمين أنفسهم من وضع الكمبيوتر المحمول.
مع مثل هذا العمل، مثل الآخرين، هناك عدد من المزايا والعيوب التي تتبع من ميزاتها. من بين السلبيات، يمكن إبرازها من قبل الرئيس - البحث عن المستخدم يمكن أن يمتد لعدة أشهر (أولا وقبل كل شيء يتعلق بالمرافق الصناعية والعقارات التجارية في أماكن سالطة). نتيجة لذلك، لن يتمكن سعر الإيجار المرتفع من التعويض عن التكاليف المالية التي سيتعين عليها حمل المالك خلال فترة الخمول بأكملها.
أيضا بين العيوب يجب تخصيصها:
في هذه الحالة، فإن الإنتاج الرشيد الوحيد هو الاستحواذ على الممتلكات السائلة (التي يوجد دائما مستوى معين من الطلب). لذلك، من المهم أن نفهم جيدا في هذا المجال أو الاتصال بخدمات أخصائي.
من بين مزايا الأعمال، يمكن تخصيصها:
وبالتالي، فإن عقود الإيجار التجارية هي كرة جذابة إلى حد ما لكسب المال. ومع ذلك، من الأفضل الجمع بين مصادر الدخل الأخرى لضمان المخاطر المحتملة.
توقفت الطرق الحديثة للأرباح لفترة طويلة من أن تقتصر على تلقي الراتب. بالنسبة للكثيرين، فإن استئجار العقارات كشركة تجارية هو حل ناجح للغاية لمزيد من الأرباح أو حتى المصدر الرئيسي للدخل. ولكن تجدر الإشارة إلى أن العمل في سوق العقارات له مطباته الخاصة، كما أن لديها مزايا وسلبيات. لذلك، قبل بدء تشغيل نشاط هذا النوع، من الضروري دراسة جميع الجوانب المتاحة لهذا المجال قدر الإمكان.
إذا كانت الإسكان لك، فستحتاج إلى أموال للإصلاح والتكوين. يعتمد المبلغ على حالة الإسكان، ومستوى أعمال البناء والمعدات ذات الأجهزة والمفروشات. الاستثمارات في الإصلاح يمكن أن يكون من 30-60 ألف، إلى مليون روبل وأعلى. إذا كنت تأخذ مساحة مكتبية، فستحتاج إلى شراء مبنى جاهز، فمن الممكن إعادة تجهيزه. تكلفة اكتساب وإصلاح وتصميم المباني سيكلف 30،000،000 - 40،000،000 روبل.
إذا استأجرت الإقامة، لا تنقذ على الأجهزة المنزلية. يجب أن تكون معتمدة وموثوقة ومقاومة لارتداء. تتطلب المساحات المكتبية أيضا التهوية، وتكييف الهواء وغيرها من سمات المكتب.
لوضع في توظيف مساكنك، أحتاج إلى رمز OKVED 70.20 - اجتياز العقارات الخاصة بنا. وهي مثل هذا البند، مثل 70.20.1 - نقل إلى تأجير العقارات السكنية، والتي ستشمل بما في ذلك رسوم إضافية للمباني السكنية وغيرها من المباني السكنية، والشقق، إلخ. يرجى ملاحظة أن هذه الرموز لا تنتمي إلى أعمال الفندق. رمز OKVED 68.20 مناسب لاستئجار مكاتب، وهو مسؤول عن استئجار وإدارة العقارات الذاتية أو المؤجرة.
ذلك يعتمد على كيفية عمل الأعمال التجارية. إذا، كمليون، ثم المجموعة القياسية: جواز السفر، بيان تسجيل الحالة، إيصال لدفع واجب الدولة، نسخة من شهادة نزل. ولكن للإيجار الإسكان غير مطلوب مطلوب.
لوضع مساحة المكتب، أي المناطق الكبيرة تحتاج إلى التسجيل ذ م م. لذلك، نحتاج إلى بيان تسجيل الدولة، والميثاق في نسختين، قرار بشأن إنشاء (أو رسوم البروتوكول للمؤسسين والاتفاق على أساس المجتمع، إذا تم تأسيس LLC من قبل العديد من المشاركين). ثم إيصال لدفع الدول.
إذا كنت مجرد جسدية (مقيم)، فإن قيمة الإيرادات الضريبية من الإيجار هي 13٪. بالنسبة لرجل أعمال فردي، فإن الضريبة من التعامل مع عقد الإيجار هو 6٪. عند IP، ضع في الاعتبار أنك سيتعين عليك دفع تأمين معين. يور. لا يمكن ليزو استخدام النظام الضريبي العام. أو مبسطة، عندما يكون هناك أقل من 100 عامل في ذ م م، فإن الدخل في السنة أقل من 150 مليون روبل وأكثر). إذا كانت الشركة تعمل كمبسط، فإن مبدأ الضرائب هو بالنسبة للملكية الفكرية.
لا توجد رخصة لاستئجار مسكنها أو العقارات غير السكنية تحت المكاتب غير مطلوبة.
ضع إعلانات الإيجار، سواء على الإنترنت وفي وسائط الطباعة. استخدام التلفزيون والراديو. يجب تجهيز المناطق غير السكنية، وكذلك المناطق السكنية وفقا لمتطلبات العملاء المحتملين. كلما ارتفع مستوى العقارات "المفروم"، فإن تكلفة الإيجار أكثر.
أولا، لا يمكنك أن تنسى الضرائب. حتى الآن، يتعهد المالك بالدفع في شكل ضرائب من 15 إلى 17٪ من المبلغ الذي تم الحصول عليه باسم الإيجار.
تعتبر وزارة المالية إمكانية تقليل معدل ضريبة الفائدة، ولكن فقط في حالة تنفيذ المبادرة للامتثال للإيرادات العقارية. في هذه الحالة، سيكون كل مالك ملزم بدفع رسوم ضريبية أنشأتها الدولة. مع أي من الخيارات، يتم تقليل الربح الذي تم الحصول عليه من خصائص التأجير بشكل كبير لصالح جثث الدولة.
ثانيا، سيتعين علينا أن نأخذ في الاعتبار انخفاض قيمة الإصلاحات المحرز. الساحرة تصل إلى 10٪ من المبلغ الذي تنفقه على الأثاث وتجديد المبلغ. تعتمد التكاليف على جودة الإصلاح الأولي ودقة المستأجرين ووجود الأطفال الصغار والحيوانات ومدة فترة الإيجار. ولكن على أي حال، هذا المبلغ ضروري، وهو غير صالح لصالح المالك.
ناقص آخر هو الجرأ من المستأجرين. حتى مع اتفاق الإيجار الرسمي، فإن العلاقة بين المستأجرين والملاك أمر ممكن. في هذه الحالة، يجد المستأجر نفسه في موقف يحتاج فيه إلى البحث عن عملاء جدد، على التوالي، في هذه الفترة، توقف تدفق الربح.
بناء أعمال تأجير أعمال يعطي فرصة فريدة لتلقي الدخل القانوني. أيضا عن طريق شراء العقارات للاستئجار، يمكن تصدير مبالغ كبيرة.
غالبا ما يتم مقارنة هذا النوع من الأعمال بالكفاءة مع الودائع المصرفية، لكن الحقيقة هي أن معدلات الودائع الفائدة لن تكون دائما عالية باستمرار. رسوم الإيجار، على العكس من ذلك، من العام إلى السنة الزيادات فقط، بفضل الأعمال التي يمكن أن تزدهر وتطويرها.
المكتسبة لاستئجار العقارات لا يمكن أن تجلب إيرادات مستقرة فحسب، بل ستصبح أيضا دعما ممتازا في حالة منح، على سبيل المثال، في بنك الإيداع لاستقبال قرض.
العقارات - أحد الأصول التي تتيح لك الاحتفاظ باخفاوة حتى في أزمة عندما تتوقف مصادر الدخل الأخرى عن العمل أو الوجود.
حتى لو رفض المالك توسيع الاتفاقية، يمكن دائما استخدام العقارات كضمان لقروض كبيرة.
إذا كان هناك مستأجرين موثوقين دائمين، فإن العمل يتحول إلى منتج مطالب به يمكن بيعه دائما. على سبيل المثال، العقارات التجارية الفارغة للبيع في بعض الأحيان أكثر صعوبة من التأجير. في هذه الحالة، من المهم حل مشكلة السعر فقط بشكل صحيح.
تحتل فئة الأشخاص العقارات لتأجيرها الإضافي، تحتل حصة سوقية كبيرة. إدارة الأعمال المناسبة - اختيار الملاك، شروط العقد والجوانب الأخرى تحدد مستوى الربح والتكاليف المحتملة للمؤجر. بناء على هذه البيانات، يتم تحديد الكفاءة الاقتصادية لهذا تنسيق الأعمال هذا، وإذا تجاوزت التكاليف صافي الدخل، فإن الأمر يستحق إجراء بعض التغييرات على تحسين الوضع الحالي.
مرحبا. في هذه المقالة سنتحدث عن الاستثمار العقاري.
اليوم سوف تتعلم:
اعتبر الاستثمار العقاري أحد أكثر الموثوقية. في وعي الناس، ترتبط الممتلكات غير المنقولة بالموثوقية، وزيادة الأسعار دون تغيير. ولكن هل هو حقا؟ هل الأمر مربح للاستثمار في العقارات في حقائق سوق اليوم؟
يجب أن يكسب المال المال. تم صياغة هذا المبدأ الأكثر أهمية في الاستثمار رسميا في نهاية القرن السابع عشر. وعلى الرغم من سنه القديم، فهو لا يزال ذا صلة.
هذا هو السبب في أي الغرض من الاستثمارات - الحصول على الدخل.
الاستثمار العقاري يتابع أيضا هذا الهدف.
الأهداف الوسيطة (الأساليب التي يمكن أن تتلقى الدخل) هي كما يلي:
الأول من هذه الأساليب هو أكثر استقرارا ودقيقة. مضمون لتأجير أي عقارات تقريبا، بغض النظر عن نوعها وجودةها. هذه هي الطريقة الأكثر استقرارا ومنخفض الدخل للاستثمارات، باستثناء الوديعة المصرفية.
الأرباح في Resale Real Estate - فيما يلي طريقة أكثر إثارة للاهتمام ومحفوفة بالمخاطر والكسب. الإملائي العقاري المشتراة مقابل أقل من المال أمر صعب للغاية، ولكن مع ذلك، بغض النظر عن الوضع الاقتصادي، لا يزال بعض العقارات في الارتفاع.
لكن غالبية المستثمرين يفضلون أول مرة استئجار الممتلكات والحصول على الأموال التي تنفق على المرفقات، ثم فكر في التنفيذ.
تسمح لك هذه الطريقة بزيادة الدخل، لأن:
تبلغ تكلفة الشقة في موسكو 10 ملايين. كل عام تزداد قيمةها بنسبة 5٪ - 500 ألف روبل. للإيجار دفع 60 ألف روبل - 720 ألف روبل. إجمالي الدخل هو 1 مليون 220 ألف روبل أو 12٪ سنويا.
الاستثمار العقاري ينتمي إلى.
يمكنك التمييز بين أربعة أنواع رئيسية للاستثمار العقاري:
لكل واحد منهم خصائصه الخاصة والميزات المميزة التي تميز ليس فقط العقارات نفسها، ككائن استثمارات، ولكن أيضا نهج كامل للاستثمار النقدي. تتميز كل واحد منهم بمخاطره بأن المستثمر والاستراتيجيات ووفقا لتلقي الربح.
الاستثمارات في العقارات السكنية تعني الشراء:
العقارات السكنية جيدة لأن عتبة الدخول في هذه الاستثمارات صغيرة جدا، والمخاطر ليست ضئيلة، والاستثمار مضمون لسدادها. ولكن في الوقت نفسه، ليس من الضروري الاعتماد على دخل كبير على المدى القصير.
لا يختلف الحد الأدنى للمبلغ الاستثماري كثيرا حسب المنطقة.
حقيقة إحصائية : انخفض سعر العقارات السكنية للتاريخ الجديد بالكامل لروسيا فقط 3 مرات. في عام 1998، بسبب الافتراضي، في الفترة 2008-2009 بسبب الأزمة العقارية العالمية، وفي 2015-2016 بسبب الأزمة الروسية. طوال السنوات منذ بداية التسعينيات، في المتوسط، ارتفع سعر العقارات الحية بنسبة 3-5٪ سنويا.
كيف يمكنني كسب المال على العقارات السكنية؟ الطريقة الأولى والرئيسية - تأجير. كونك مالكا، يمكنك الحصول على من 120 إلى 300 ألف روبل في السنة، دون تطبيق أي جهد لهذه. الطريقة الثانية هي زيادة تكلفة العقارات مع مرور الوقت. إذا كانت الشقة عند الشراء تكلف 1،000،000 روبل، فيمكننا أن نقول بأمان أنه بعد 3 سنوات، فسيكلف بالفعل 1،100،000 روبل.
العودة على الاستثمار طويلة بما فيه الكفاية. من أجل التأكيد الكامل على المرفقات والوصول إلى أرباح صافية، سيستغرق الأمر حوالي 8-10 سنوات، اعتمادا على الوضع الاقتصادي والمنطقة. في الوقت نفسه، يمكن بدء الاستقطاعات المستقرة تلقيها بالفعل في الشهر الأول والثاني بعد شراء السكن. ولكن عند الاستثمار في المساكن، سيكون من الضروري إجراء الحد الأدنى من الإصلاحات، وجذب المستأجرين الجيدين، ومشاهدته لا يحدث للعقارات.
ارتفاع أسعار المساكن يعتمدان للغاية على المنطقة. في المناطق النامية بنشاط، مثل منطقة بيلغورود، فإن سعر العقارات ينمو بشكل أسرع بسبب التدفق الدائم للأشخاص الجدد. يجب أن تختار بعناية المنطقة التي تريد الاستثمار فيها.
يجب أن نتذكر أنه عند الاستثمار في العقارات، يجب ألا تشتري الكثير من الإقامة. إن متوسط \u200b\u200bشقق 1-2 غرف مثالية، والتي ليست مكلفة للغاية كبيرة، وبالتالي تتمتع بطلب أكبر بكثير.
الاستثمارات في العقارات التجارية - نوع أكثر تعقيدا من الاستثمار الذي سيتطلب مستثمرا مع معرفة جيدة وقدرات تحليلية.
إلى العقارات التجارية، ككائن استثمار، يمكن أن يعزى:
يستخدم العقارات التجارية من قبل رواد الأعمال أو الشركات الأخرى، إلى الربح. يتم الحصول على الربح أيضا من مباني تأجير، وكذلك في الزيادة المحتملة في قيمة العقارات التجارية. ولكن إذا أصبحت مساحة المعيشة أكثر اتساقا، فإن التجارة ليست بسيطة للغاية.
العقارات التجارية على مدى السنوات القليلة الماضية يظهر بقوة ديناميات أسعار سلبية، مع إظهار انخفاض كبير في الطلب. هذا، بالطبع، يرتبط بالأزمة، ولكن أيضا عدم وجود أعمال صغيرة ومتوسطة الحجم، والتي تحتاج أولا إلى الإيجار.
تتمثل سمة مميزة في العقارات التجارية طريقة عالية للدخول إلى الأعمال التجارية. لا يمكن لأفراد خاصين أن يكونوا قادرين على شراء بعض Office أو Bar، وأخذها للإيجار. مشكلة العثور على العملاء هي أيضا حادة للغاية لريون الأعمال. بعد كل شيء، العقود طويلة الأجل، وتظهر معضلة: إما أن تبحث عن عرض أكثر فائدة، أو للعمل مع هذا العميل.
المخاطر هي أيضا كبيرة بما فيه الكفاية. اختر الممتلكات المناسبة للوافد الجديد أمرا صعب للغاية، وسوف تحتاج إلى إجراء إصلاح مختص، وجذب العملاء المناسبين ويختتمون بالعقد معهم. إن الدخل في العقارات التجارية أعلى بكثير مما كانت عليه في السكنية، لكن فترة الاسترداد لا تزال هي نفسها: 8-10 سنوات.
النوع الأكثر خطورة وأكثر مواتية من الاستثمار العقاري. يمكن تقسيمها إلى فئتين كبيرتين: الاستثمارات بالمعنى المعتاد، وشراء السكن في مرحلة بناء مبكرة.
في الحالة الأولى، يضع الشخص أمواله في أعمال البناء، وبعد نهايةهم، اعتمادا على السهم، يجعل الربح. المخطط المعتاد لجميع المستثمرين، وليس هناك شيء جديد في ذلك. يتم تحديد الربح وفقا للاستثمارات.
الطريقة الثانية أكثر إثارة للاهتمام. تبيع بعض شركات البناء شققا في منازلها حتى قبل أن تم بناؤها. يساعد في جذب أموال إضافية للبناء، وإنهاء العمل. هذه الشقق هي عادة جاهزة بعد 1-2 سنوات، والسعر في وقت رغبته يتجاوز الأولي 1.5-2 مرات. ولكن ينبغي أن نتذكر أن الاستثمار في بناء نشاط أكثر خطورة بكثير من شراء العقارات النهائية.
هناك حاجة إلى الاستثمار في البناء مع العقل، ودراسة كل جانب قانوني واقتصادي للشركة، وموثوقيتها، تجربتها في السوق والمراجعات. مع استثمار جيد، يمكنك كلاهما الفوز على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع، والحصول على العقارات لتكلفة أقل، وبالتالي تقليل تكلفة الشراء.
عند وضع وتوقيع عقد مع شركة بناء، يوصى بالتقدم للحصول على المشورة للمحام. سيكون قادرا على اقتراح ما إذا كانت هذه الشركة موثوقة، وارسم بكفاءة عقد، وإذا حدث خطأ ما، فحصل على المشورة.
من أجل فهم أفضل ما هو أكثر ربحية بالنسبة لك، سنقدم لك سمة نسبية من أنواع الاستثمار:
| الاستثمار في العقارات السكنية | الاستثمارات في العقارات التجارية | الاستثمارات في بناء العقارات | |
| الاستثمارات | وسط | أقصى | الحد الأدنى |
| الإيرادات | الحد الأدنى | أقصى | وسط |
| تسديد | 8-10 سنة | 8-10 سنة | 2-6 سنوات من العمر |
| السيولة | متوسط | أقصى | التعدين |
| مخاطر | قليل | وسط | أقصى |
| ما فئة المستثمرين الموصى بها | الجميع | المبتدئ والمزيد من الخبرة | من ذوي الخبرة للمستثمرين |
كما ترون، فإن الاستثمارات في العقارات التجارية والسكنية مناسبة لكل من المبتدئين والمستثمرين متوسطة الخبرة، بسبب بساطتهم ومتوسط \u200b\u200bالاستقرار. ولكن على الرغم من ذلك، فإن ذلك الأكثر ربحية، من حيث الاسترداد، هو استثمار في البناء. وهذا هو الأكثر خطورة.
الاستثمارات في العقارات السكنية مناسبة للجميع بسبب استقرارها العالي. لا حاجة إلى الاعتقاد بأن الاستثمارات لن تؤتي ثمارها. سيتم ضمانهم لجلب الدخل، بغض النظر عن الظروف.
الآن حول كل نقطة تفاصيل أكثر قليلا:
الايجابيات
استقراروبعد من الصعب الجدال مع هذا. الاستثمار العقاري هو واحد من المصادر الأكثر موثوقية والمستقرة للدخل. بغض النظر عن وقت السنة، هناك حاجة إلى الوضع الاقتصادي والسياسي، والإسكان والمنصات للأعمال التجارية من قبل الجميع ودائما.
النمو المستمر للأصولوبعد خاصية بالنسبة للجزء الأكبر للعقارات السكنية. على مسافة كبيرة، يتصرف العقارات مثل الذهب - يزداد باستمرار وثقة في القيمة.
مصدر السلبي للدخلوبعد استئجار العقارات، أو في انتظار ارتفاع الأسعار، يقضي المستثمر الحد الأدنى من الجهد.
الحد الأدنى من المخاطروبعد على النحو التالي من البند الثاني، هناك حاجة دائما إلى البند والإسكان والمكان للعمل دائما، حتى في الوقت الأكثر غير مواتية للاقتصاد، سيكون من الممكن تحقيق العقارات أو استئجارها.
minuses:
كائن الاستثمار غير السيويوبعد السيولة - قدرة كائن للتحول بسرعة إلى المال دون فقدان القيمة. انخفاض السيولة العقارية يعني أنه من الصعب بيعها مقابل تكلفتها الحقيقية. بالطبع، يمكنك بيع شقة / متجر / أي غرفة أخرى بسرعة كبيرة، مما يجعل خصما كبيرا، لكنه يتحدث فقط عن انخفاض السيولة، وبالتالي، تعقيد في التنفيذ.
الاسترداد الطويلوبعد ناقص الأكثر ثوبا كله. فترة الاسترداد من 8-10 سنوات حتى للاستثمار طويل الأجل هو الكثير جدا. الأعمال المتوسطة والصغيرة تسدد من 1 شهر إلى 2 سنوات. والاستثمارات المالية هناك نفس الشيء.
تكاليف الصيانة المستمرةوبعد المدفوعات المجتمعية والنفقات الأخرى، إذا لم تكمن على أكتاف المستأجر، فسوف تقع على أكتاف المستثمر. انهم يقللون بشكل كبير من أحجام الدخل، مما اضطر في الإنفاق بالإضافة إلى ذلك.
سيتعين على مالك العقارات دفع ضريبة الممتلكات، عند تأجير أو ضريبة الدخل (إذا كانت منظمة) أو (ضريبة الدخل للأفراد). وبعد بيع العقارات، ستحتاج أيضا إلى دفع الضرائب، مما يجعل مقدار الدخل أقل من 13٪.
كل مستثمر يقرر أنه سوف يترجم - الاستقرار والثبات، أو انخفاض السيولة والدخل والاسترداد.
لقد أعدت خمس نصائح للمستثمرين المبتدئين:
نصيحة 1. نحتاج إلى اتخاذ قرار مقدما مع القدرات المالية وجوه الاستثمار. من هذا سيعتمد تماما على الاستراتيجية اللاحقة أو الاستثمارات النقدية أو فترات الاسترداد. يجب على المستثمر نفسه فهم مقدار المال الذي لديه، وما العقارات التي يمكن أن تعتمد معها.
اختر كائنا من الاستثمار هو أهم شيء، لأنك بحاجة إلى فهم أن كل نوع من العقارات يجلب دخل مختلف، مخاطر مختلفة والتزامات مختلفة.
نصيحة 2. استكشف بعناية سوق العقارات والعثور على عرض. الاستثمارات - التحليل الدائم تقريبا، وهذا هو السبب في أنه ليس من الضروري التسرع في البحث عن العقارات للاستثمار مباشرة بعد تلقي المال. تحتاج إلى دراسة الاقتراحات بعناية التي يقوم بها الناس، انظر ما يجري في الطلب، وهكذا.
لهذا الغرض، فإن الأقسام المحلية والروسية للإعلانات مثل Avito، والتي سيساعد فيها بعض الأشخاص في فهم ما هو للبيع، وغيرها ما يتم استئجاره. وعلى أساس هذه المعرفة، ستحتاج إلى العثور على الكائن الذي سيكون له أعلى سعر واستمتع بالطلب الكافي.
نصيحة 3. إذا كان ذلك ممكنا، لا تستخدم الوسطاء. يتعلق الأمر بالاستثمار في العقارات السكنية. يستخدم العديد من الأشخاص خدمات السمسار عند البحث عن كائن للاستثمار. هذا هو جذر النهج الخاطئ. مهمة السمسار هي البيع، مهمتك هي الشراء. وهناك تضارب في المصالح، والتي ينبغي تجنبها.
التحليل الشامل الكامل لسوق العقارات، سيكون قادرا على تقديم فهم للمكان الذي تبحث عنه شقة جيدة.
نصيحة 4. من الضروري استخدام خدمات المحاماة. المشاريع هي أفضل موثوق بها من قبل المهنية. بعد كل شيء، حتى تأجير الإيجار أفضل من الناحية القانونية. نعم، يتم فقد جزء لائق من الدخل، ولكن في الوقت نفسه، إذا حدث أي فحص، فلا تخاف من العواقب غير السارة، والتي ستكون مضمونة إذا لن يكون العقد ودفع الضرائب.
أيضا، سيحتاج محام شخصي عندما يتم الانتهاء من عقد مع شركة بناء. سيساعد ذلك على فهم موثوقية الشركة، سيشير إلى لحظات وثنية ثغرات مثيرة للجدل في العقد، وسيساعد في حماية حقوقك إذا نشأت فجأة مثل هذه الحاجة. تتطلب الأنشطة الاستثمارية دائما محاما جيدا سيساعد على فهم جميع التعقيدات التشريعية.
نصيحة 5. بحاجة إلى نسيان الأرباح الفورية. تتعلق الاستثمارات في العقارات باستثمارات طويلة الأجل، وبالتالي فإنها سداد طويلا بما فيه الكفاية. يمكن الحصول على تصريح من إعادة البيع في 2-3 سنوات، ولكن إيرادات الإيجار فقط بعد 6-9. لهذا السبب يجب أن تنسى أرباح سريعة وسهلة.
مثل أي نشاط استثمار، فإن الاستثمار في العقارات يدفع مخاطر كبيرة. بعض الكلمات حول المخاطر في الواقع الروسي.
خطر الرهن العقاريوبعد في روسيا، حدثت أزمة 2008-2009 ليست كذلك في بقية العالم. سقطت الممتلكات في السعر، ولكن ليس كثيرا كما في أوروبا وأمريكا. يرجع ذلك إلى حقيقة أن الرهن العقاري جاء إلى السوق الروسي في وقت متأخر إلى حد ما، فقط في بداية الصفر.
ترتبط انخفاض الأسعار في عام 2015-2016 بالإضافة إلى الأزمة الروسية بحقيقة أن فترة المدفوعات لمدة 10 سنوات من الرهون العقارية قد اقتربت، وزيادة النسبة المئوية لم تعود زيادة ملحوظة بشكل ملحوظ. ليس من المعروف ما الذي سيحدث عندما يكون عمره 15 عاما و 20 عاما مناسبا، لأنه في أمريكا في فترة السداد، اندلعت الأزمة العالمية.
خطر الإسكانوبعد من غير المعروف ما إذا كان سيتم الآن تمرير الحد الأدنى من الأسعار، أو تكلفة العقارات السكنية نمت بشكل غير معقول طوال فترة الزمن بأكملها. هذا هو السؤال ذو القوى الدنيا للسعر للحديث عن مخاطر الاستثمار الحالي في العقارات السكنية.
من الضروري اتباع الوضع بعناية، وبمجرد أن يصبح واضحا ما إذا كانت العقارات ستستمر في النمو، أو ستظهر ديناميات سلبية، ثم اتخاذ قرارات بشأن الاستثمار في السكن.
خطر في البناءوبعد لا حاجة للتحدث مع البناء. مطورو الجير، مبيعات مزدوجة للشقق، والعديد من المخططات الاحتيالية الأخرى، والتي لا يعرفها الكثير من الناس أي عقبة.
من المرح أن الأمر مربح حقا للاستثمار في المنازل، ويؤدي المزيد من المال، لكنك بحاجة إلى زيادة المخاطر، ودراسة الشركة بعناية وفقط بعد ذلك اتخاذ القرارات بشأن الاستثمار في البناء.
الاستثمارات في العقارات لا تزال تتطلب تكاليف أكبر بكثير من الطرق الأخرى.
إذا لم يكن هناك كمية كافية من الأموال، فيمكنك استخدامها بأحد الطرق التالية:
جذب المالوبعد الطريقة الأكثر شعبية لجذب النقدية إلى شراء العقارات - الرهن العقاري. الائتمان المضمون حسب العقارات. في الفهم الروسي، هذا قرض للعقارات، مضمون من نفس العقارات.
معظم البنوك سوف تقدم بكل سرور الرهن العقاري. سيتطلب ذلك مصدر دخل مستقر، وسجل ائتماني جيد، وحزمة من المستندات التي تختلف، اعتمادا على البنوك.
اعتمادا على البنوك والمصطلح والموثوقية والحالة المالية للمقترض، فإن الفائدة ستختلف. يتم توفير أساسا على الرهن العقاري 11-17٪ سنويا، و 5-7٪ - إذا كان هناك قرض بالعملة الأجنبية.
هذه الطريقة جيدة لأن مدفوعات الرهن العقاري الشهرية يمكن دفعها مقابل المال الذي تم الحصول عليه من الإيجار. مع شراء مختص والإيجار المفيد، يمكنك الحصول على وظيفة مجانا، وهو قرض الذي سيدفع المستأجر.
جذب المستثمرين المشاركينوبعد في روسيا، تتطور فكرة الاستثمار المشترك فقط، وهذا هو السبب في أنه ليس من الضروري بعد التحدث عن هذه الطريقة حتى الآن.
نادرا جدا، لدى المستثمرين الفرصة للعثور على الشركاء حقا الذين سيكونون جاهزون على الأسهم المتساوية (أو اعتمادا على المساهمة) للمطالبة بإيرادات العقارات، دون التدخل في الربح. في هذه الحالة، سيجذب الفرصة لجذب الأصدقاء أو الأقارب إلى المشروع الاستثماري استثمارات أقل وملحقا بشكل ملحوظ.
مقدمة في نادي المستثمروبعد هناك العديد من المجتمعات التي يبحث فيها المستثمرون عن أشخاص متشابهين التفكير الذين يمكنهم مساعدتهم ليس فقط من قبل المجلس، ولكن أيضا ماديا. في مثل هذه الأندية، يوجد عدد كبير من الأشخاص الذين يستوعبون في ظروف الاستثمار في مشروعك، حتى تتمكن من الحصول على دخل مستقل، وضمان الربح للشركاء.
أيضا فكرة جديدة كافية لروسيا. انها تكمن في التمويل الجماعي. يمكنك تشغيل مشروع سيجذب الاستثمارات حتى تتمكن من الاستثمار في العقارات.
سيتعين على مشروع الاستثمار أن يعمل ككلبة مساهمة كاملة - سوف يشتري الناس أسهم في هذا المشروع ويعتمدون على الأرباح. مناسبة لشراء واستئجار العقارات التجارية، والتنفيذ اللاحق.
جذب النقد بشكل مستقل لشراء العقارات أمر صعب للغاية. لهذا السبب يوصى المبتدئ لجذب الشركاء بأي طرق متاحة. سيكون المستثمرون الأكثر خبرة قادرون على الاستثمار فحسب، بل يرسلون أيضا إلى الاتجاه الصحيح، والمساعدة والتدريس في البداية. هذه تجربة أكثر قيمة، حتى أكثر أهمية من الربح.
روبرت كيوساكي - كتب أحد أشهر رجال الأعمال والمدربين في العالم الأكثر شهرة على التنمية الذاتية، كتابا بأن كل مستثمر في العقارات ملزم بالقراءة. يطلق عليه - "الاستثمار في العقارات.
إنه يوفر استراتيجية مفصلة لأولئك الذين يرغبون في الاستثمار في العقارات والوصول إلى الكائنات التي تبلغ من العمر 40 عاما من العمر 40 عاما في العقار، ولديك دخل سلبي مستقر عن طريق أي شيء عمليا. الكتاب مليء بالأشياء المثيرة للاهتمام والمخاطر. سيأتي في متناول يدي كل واحد، حتى على الرغم من حقيقة أنه أكثر تكييفا مع الحقائق الغربية والشرقية من الدول الروسية ورابطة الدول المستقلة.
تلخيص لما سبق : الاستثمار العقاري هو واحد من أكثر الطرق الاستثمارية مناقشتها والشعبية بين الناس العاديين. تتميز الحد الأدنى من متطلبات تجربة المستثمرين، ولكنها تطالب بمحفظة للغاية. العائد على الاستثمار في العقارات هو 2-9 سنوات، اعتمادا على طريقة الدخل المحدد.
أنطون كوبراشوف،مدير الشؤون التجارية وتطوير التنمية الحمراء التجارية، موسكو
بغض النظر عن شراء تخطط لك ولأي غرض (لا ينطبق هذا ليس فقط الاستحواذ على العقارات التجارية) عليك أن تجعل هذه الخطوات.
1. تقدير هدف الشراء. الخيار الأول هو الاستحواذ من أجل الحصول على الدخل، على سبيل المثال، للإيجار أو إعادة البيع اللاحقة. الخيار الثاني هو شراء لنفسك (تحت المكتب والإنتاج والمستودعات وما إلى ذلك).
2. اختيار النوع المطلوب من العقارات. يمكن أن يكون مستودع، موقع الإنتاج، المباني التجارية، المكتب. أيضا في هذه المرحلة يجب أن تحدد حالة العقارات المكتسبة. خياران ممكنان. الأول هو الاستحواذ على العقارات التجارية مع شهادة الملكية. في هذه الحالة، يتم توقيع اتفاقية شراء وبيع العقارات. الخيار الثاني هو الاستحواذ على العقارات التجارية، والتي لم تتلق بعد الشهادة (قيد الإنشاء وعدم تكليف الأجسام أو المباني المبنية مؤخرا بموجب التكليف). عند شراء هذه الخاصية، يتم توقيع اتفاقية للتحقيق المشترك أو تشبه ذلك.
3. البحث عن غرف. في هذه المرحلة، قرر من سيبحث. من الأفضل أن تتحول إلى الاستشاريين المحترفين. خدماتهم هي 1-4٪ من أسعار العقارات التي تم شراؤها.
4. تفتيش الغرفة والمعارف مع الوثائق. تجدر الإشارة إلى الانتباه إلى المباني المجاورة، والوصول إلى الطرق الحميمة من المترو. من المهم تقييم جودة المبنى (طالما تم تركيب أنظمة الاتصالات والهندسة ومقدار تتوافق مع المعايير الحديثة، والتي الشركة وعندما يتم بناؤها أو إعادة بنائها). تحتاج أيضا إلى معرفة الشركات التي تقع في مكان قريب (مكتب الأسنان أو على سبيل المثال، مؤسسة تعليمية - وليس أفضل جيران لمكتب صلب). تعرف على ما إذا كان المبنى يحتوي على شركة إدارة وكم يستحق الثقة. أخيرا، انتبه إلى مرافق البنية التحتية في المبنى والبواب المجاور. استكشف مستندات النقطة الصحيحة، على أساس تلقى البائع الحق في الغرفة، وطلب بيانات جديدة من هذه الوثائق.
5. دعوة من الخبير. قبل اختتام عملية شراء العقارات التجارية، يحتاج المشتري إلى جذب المحامين الذين يتخصصون في مجال مبيعات العقارات التجارية. غالبا ما يحدث أن تقوم الشركات بدعوة المحامين المتخصصين في مجالات أخرى، وتلقي أموال العميل تجربة جديدة لأنفسهم. في الوقت نفسه، يقضون وقت كلا الجانبين من المعاملة وأموال المشتري الذين يدفعون مقابل الخدمات لمعرفة الفروق الدقيقة المهمة والتعريف بالوثائق التي لا تتعلق بالقضية؛ لا يمكن للمحامين أن يشرحوا بوضوح لماذا يحتاجون إلى هذه الوثائق وأنه يمكن للمرء أن يكتشفهم - إنهم ببساطة بحاجة إلى إنشاء رؤية النشاط السريع. يجب على الخبراء إجراء العناية القانونية الواجبة في الوثائق الخاصة بالملكية المكتسبة للعقارات وتقييم مدى نظافة "، وكذلك لجعل مرافق الشراء والبيع التي تحمي مصالح المشتري.
6. دراسة عقد البيع. الجوانب الهامة التي ينبغي إيلاء اهتمامها بما يلي: كيف يتم إجراء الدفع، كتحويل العقارات، التي يتم توفير العقوبات للأطراف في المعاهدة في حالة انتهاك لظروفها، وكذلك ما يتم تقديم الضمانات لبعضها البعض وما هو المسؤول عن عدم أدائهم.
7. توقيع عقد. قبل إبرام المعاملة، يكون العقد أفضل لخياطة أن جميع الإضافات والتطبيقات تثبت مع التوقيعات والأختام. من المهم التحقق من صلاحيات الأطراف في المعاملة، وكذلك وجود جميع الموافقات المطلوبة، إذا تم توقيع العقد مع كيان قانوني، أو موافقة موثقة من الزوج (الزوج)، إذا كان الطرف المقابل مادي شخص. في الممارسة العملية، غالبا ما يتم نسبة هذه الوثيقة، لذلك، على سبيل المثال، لشركتنا، لأول مرة أرسلت قائمة الأوراق الضرورية، تحذر دائما من أنه يجب عليك بالتأكيد الحصول على موافقة الزوج (الزوج) إلى المعاملة.
8. الدفع. آلياتها في وصف خاص لا يحتاج. تذكر: في البنك سيحتاج بالتأكيد إلى تقديم عقد يتم الدفع، أو على الأقل نسخته.
9. تسجيل العقارات. بعد توقيع اتفاقية الشراء والبيع، يتم إرسال العقارات إلى Rosreestr. يصدر هذا الهيكل شهادة شهادة شهادة العقار واتفاقية مسجلة من بيعها.
لا يتم دفع الضرائب من اكتساب العقارات التجارية. علاوة على ذلك، إذا كان مالك المالك نفسه يستخدم المبنى، إلا أنه يدفع ضريبة العقارات فقط (إنها صغيرة). إذا استأجرت كائن، يجب أن تدفع الشركة أيضا ضريبة القيمة المضافة وضريبة الدخل، لأن الإيجار يجلب إيرادات للمالك. إذا تم إصدار الغرفة، في كثير من الأحيان، على رجل أعمال فردي أو فرد، ثم يتم دفع الضريبة على دخل الأفراد (NDFL).
من بين مزايا الحصول على العقارات التجارية مع شهادة - الموثوقية القانونية الواضحة للمعاملة. تخضع اتفاقية شراء العقارات لتسجيل الدولة، ويتلقى المشتري شهادة عقارية للكائن المكتسب. هناك عدد من المزايا الأخرى - على سبيل المثال، القدرة على تقديم غرفة مكتوة كوديعة عند تلقي قرض. هذا، بالمناسبة، هي واحدة أخرى من طرق استخدام العقارات، إلى جانب الإقامة في المناطق المشتراة من الشركة الخاصة، وإعادة تأجير المباني وإعادة البيع.
في حالة الكائنات قيد الإنشاء، فإن حقوق الملكية غير مسجلة بعد، هناك مخاطر مرتبطة بالصعوبات في تصميم الممتلكات أو تكليف المنشأة. هذه الصعوبات محفوفة بتحول المواعيد النهائية التي يمكنك من خلالها البدء في استخدام العقارات. وبين مزايا هذا الخيار - السعر: الكائنات التي لم يتم تكليفها وبالتالي عدم وجود دليل على الممتلكات، تباع مباني أرخص، الحقوق التي تم تزيينها بالفعل.
يقول المدير العام
ليونيد غوشتوف، مدير عام كومكور (علامة تجارية "Akado Telecom")، موسكو
شراء العقارات التجارية، واختيار الكائنات التي يتم فيها تمثيل العديد من مزودي خدمة الاتصالات. ثم يمكنك الحصول على عرض أسعار كاف على خدمات الاتصالات. حدد ما إذا كان المشغلون الذين يعملون في مركز الأعمال قادرون على الحفاظ على أرقام هواتف شركتك عند التحرك. على سبيل المثال، يمكن ترجمتها Akado Telecom، بالإضافة إلى الغرف، إلى عنوان IP Office الجديد وقنوات VPN للمؤسسة. إذا كانت عقدةنا موجودة بالفعل على الكائن، فسيتم تنفيذ هذه العملية في غضون ساعات قليلة. إذا كان المبنى يحتاج إلى تنظيم عقدة جديدة في المبنى، فإن العمل يذهب، ونحن نقدم مكالمات إعادة توجيه المكالمات إلى العدد الثابت والمحمول المتاح للعميل. لدينا تجربة حل المهام وأكثر تعقيدا. على سبيل المثال، عند تحريك مكتب رئيسي، يترجم الموظفون عادة إلى مبنى جديد في غضون بضعة أيام. في مثل هذه الحالات، يدعم Akado Telecom عملية غير متقطعة لجهاز كمبيوتر واحد وهاتفي من الشركات الداخلية، كما يوفر وصول ثابت لجميع المتخصصين إلى أنظمة معلومات الشركة.
يجوز النسخ المواد دون التفاوض غير مسموح به إذا كان هناك رابط Dofollow لهذه الصفحة
وجود مكتبك الخاص هو شرط ضروري للقيام بأي عمل جاد. ومع ذلك، غالبا ما تشتري مساحة مكتب هي مهمة مالية صعبة للغاية لرجل أعمال. هذا صحيح بشكل خاص لموسكو. لذلك، غالبا ما تفضل الكيانات القانونية اللجوء إلى استئجار المكتب. سنحاول مقارنة عملية الشراء وتأجير المكتب وتحديد الحل الأكثر قبولا في جميع المعلمات.
موقع؛
توافر البنية التحتية المتقدمة؛
الاتصالات الجودة، الإنترنت؛
توافر اتصالات النقل المريحة، وقوف السيارات الفسيحة، مدخل منفصل؛
وجود أمن موثوق
بعض الميزات الاختيارية: أرضية Office، إلخ.
