تستخدم ثلاث طرق لتحديد قيمة العقار:
مكلفة.
مقارنة المبيعات
مربح
جميع الطرق الثلاثة قابلة للتطبيق على العديد من مشاكل التقييم. يتيح لك استخدام طريقة أو أكثر تقديم تقدير أكثر واقعية للتكلفة. وبالتالي ، قد لا تكون طريقة التكلفة قابلة للتطبيق عند تقييم العقارات ذات المباني القديمة التي تحتوي على استهلاك متراكم كبير بسبب الاستهلاك المادي والتقادم الوظيفي والخارجي ، والتي يصعب تقييمها. لا يمكن تطبيق طريقة مقارنة المبيعات على أنواع عالية التخصص من العقارات في حالة عدم وجود معلومات للمقارنة. نادرًا ما تُستخدم طريقة الدخل لتقييم أجزاء المنازل التي يشغلها مالكوها ، على الرغم من إمكانية استخدامها مع أدلة السوق. عادة لا يمكن الاعتماد على رسملة الدخل في سوق العقارات التجارية أو الصناعية ، حيث يقوم المالكون بالمزايدة على المستثمرين. لذلك ، حيثما أمكن ، يطبق المقيمون طريقتين على الأقل. تعمل تقديرات التكلفة البديلة الناتجة كاختبار مفيد لبعضها البعض.
1. مقيمة الدخل الإجمالي المحتمل (الدخل الإجمالي):
LDPE =سxC أ ,
حيث S هي المنطقة المؤجرة ، م 2 ؛
С а - سعر إيجار 1 م 2.
كقاعدة عامة ، يعتمد سعر الإيجار على موقع الكائن وحالته المادية وتوافر الاتصالات وفترة الإيجار وما إلى ذلك.
2. تقديرات الخسائر المقدرة من الاستخدام غير الكافي للممتلكات والخسائر في تحصيل المدفوعات. انخفاض في LDPE بمقدار الخسائر يعطي القيمة الدخل الإجمالي الفعلي (DVD) ،التي تحددها الصيغة:
DVD = LDPE - الخسائر.
3. تقدير تكاليف التشغيل المقدرة للعقار المقدر (نفقات التشغيل).
4. وتوقع صافي الدخل التشغيلي (NPR)عن طريق تقليل DIA بمقدار تكاليف التشغيل:
CHOD = DWD - مصاريف التشغيل (باستثناء رسوم الاستهلاك).
5. محسوبة نسبة الرسملةإحدى الطرق التالية: البناء التراكمي ، المجموعة الاستثمارية ، ضغط السوق ، الرسملة المباشرة.
مع nedv = NPR / نسبة الرسملة
الخطوات الرئيسية:
يتم وضع توقع لتدفق الدخل المستقبلي خلال فترة ملكية العقار
يتم احتساب تكلفة الكائن الذي تم تقييمه في نهاية فترة الملكية ، أي تكلفة البيع المزعوم (الارتداد) ، حتى لو لم يتم التخطيط للبيع بالفعل.
يتم عرض معدل الخصم للعقار المقدر في السوق الحالي
يتم إحضار القيمة المستقبلية للدخل في فترة الملكية والقيمة المتوقعة للارتداد إلى القيمة الحالية. هكذا،
قيمة العقار = القيمة الحالية لتدفق الدخل المتكرر + القيمة الحالية للارتداد. (ص 163-164 Gryaznova ، Fedotova).
نهج (السوق) المقارن ليتم تقديم التقييم العقاري من خلال طريقة مقارنة المبيعات وطريقة مضاعف الإيجار الإجمالي.
طريقة مقارنة المبيعات بناء على مقارنة وتحليل المعلومات الخاصة ببيع عقارات مماثلة ، كقاعدة عامة ، على مدى 3-6 أشهر الماضية. هذه الطريقة موضوعية فقط إذا كان هناك قدر كافٍ من المعلومات القابلة للمقارنة والموثوقة حول المعاملات المكتملة ، بما في ذلك معلومات حول شروط وأسعار المعاملات والبائعين والمشترين.
يجب أن يتم اختيار العناصر كنظائر في نفس شريحة السوق التي ينتمي إليها الكائن الذي تم تقييمه. في هذه الحالة ، يجب الانتباه إلى النقاط التالية:
إذا تم بيع العنصر لفترة أقصر من فترة سابقة للمركز ، فهذا يشير إلى أن السعر قد تم التقليل من شأنه. إذا كان العنصر في السوق أطول من فترة التعرض القياسية ، فإن السعر ، على الأرجح ، كان مبالغًا فيه. في كلتا الحالتين ، لا تكون المعاملة نموذجية بالنسبة لشريحة السوق هذه ولا يمكن اعتبارها قابلة للمقارنة ؛
إذا كانت المعاملة بين الشركة الأم والشركات التابعة ، فمن غير المرجح أن تتم المعاملة بسعر السوق. الأمر نفسه ينطبق على المعاملات مع الأشياء المثقلة بالضمانات.
توفر طريقة مقارنة المبيعات ما يلي:
1. مقارنة ومقارنة الكائن المقيَّم مع العناصر التناظرية في مكونين: وحدات التغيير وعناصر المقارنة. ينطبق ما يلي وحدات المقارنة:
السعر لكل هكتار - للمساحات الكبيرة من الأغراض الزراعية والبناء الصناعي والسكني ؛
سعر 1 م 2 - في المراكز التجارية بالمدن ، للمكاتب ؛
سعر 1 لوت - قياسي في شكل وحجم قطع الأراضي في المناطق السكنية والضواحي ؛
السعر لكل متر أمامي - للاستخدام التجاري في المدن (تعتبر المساحة الإجمالية للكائن متناسبة مع طول حدوده على طول أي شارع أو طريق سريع) ؛
السعر لكل وحدة كثافة - معامل نسبة مساحة البناء ومساحة قطعة الأرض ؛
سعر الوحدة الذي يدر الدخل ؛ في المجمعات الرياضية والمطاعم والمسارح - هذا مقعد واحد وفي المرائب ومواقف السيارات - مكان لوقوف سيارة واحدة.
إلزامي عناصر المقارنةبالنسبة للأشياء العقارية هي: حقوق الملكية المنقولة ، وشروط تمويل الصفقة ، وشروط البيع ، ووقت البيع ، والموقع ، والخصائص المادية للممتلكات. تشمل العناصر الاختيارية للمقارنة الوصول إلى الممتلكات ، والحقوق في الشريط الساحلي والمياه ، والظروف البيئية ، وما إلى ذلك. بالنسبة لأنواع مختلفة من العقارات ، مثل المكاتب ، والمباني الصناعية ، والمستودعات ، وما إلى ذلك ، مجموعة من العناصر الأساسية والاختيارية قد تختلف المقارنة حسب درجة تأثير هذه العناصر على عملية التسعير لموضوع التقييم.
2. تقييم التعديلات حسب العنصر وحساب القيمة المعدلة.
التعديلاتهي التعديلات التي يتم إدخالها على سعر بيع كائن تماثلي عند جعل خصائص التسعير الخاصة به متوافقة مع خصائص الكائن الذي يتم تقييمه.
التعديلات لعناصر المقارنة مثل التعديلات: 1) لحقوق الملكية ، 2) لشروط التمويل ، 3) لشروط البيع و 4) لوقت البيع ، يتم تنفيذها بالتتابع - في كل مرة يتم فيها تعديل السعر المعدل مسبقًا. يتم تنفيذ جميع التعديلات الأخرى ، أي تعديلات الموقع ، والخصائص الفيزيائية للكائن ، وغيرها ، بالتوازي ، أي في نفس الوقت على القيمة التي تم تعديلها بالفعل من أجل التعديلات المتتالية وبالتالي تم إدخالها إلى القيمة السوقية اعتبارًا من التقييم تاريخ.
اعتمادًا على العلاقة بسعر وحدة المقارنة ، يتم تقسيم التعديلات إلى نسبة مئوية ونقدية. النقد ، بدوره ، ينقسم إلى نسبي ومطلق.
تعديلات النسبة المئويةيتم تقديمها بضرب سعر بيع التناظرية أو وحدة المقارنة الخاصة بها بمقدار تعديل النسبة المئوية. تبدو تكلفة الكائن المقدر ، مع مراعاة تعديل النسبة المئوية ، كما يلي:
حيث V هي تكلفة الكائن الذي تم تقييمه ؛
(C unit x K unit) - سعر بيع التناظرية قبل مراعاة التعديل ؛
P pr - قيمة تعديل النسبة المئوية ؛
مع الوحدة - سعر بيع وحدة المقارنة ؛
وحدة K - عدد وحدات المقارنة.
التعديل النقدي النسبييغير سعر وحدة واحدة فقط للمقارنة. يتم حساب تكلفة الكائن المقدر ، مع مراعاة التعديل النقدي النسبي ، بالصيغة:
حيث P od - قيمة التعديل النقدي النسبي.
التعديل النقدي المطلقيشير إلى سعر البيع للتناظرية ككل ، ويغير سعر الكائن بأكمله بمقدار معين ولا تعتمد قيمته على عدد وحدات المقارنة. تبدو تكلفة الكائن المقدر ، مع مراعاة التعديل النقدي المطلق ، على النحو التالي:
حيث P ad هي قيمة التعديل النقدي المطلق.
ضع في اعتبارك عملية التحليل وإجراء التصحيحات لعناصر المقارنة
1. حقوق الملكية للعقار.
عند الشراء والتأجير والمعاملات الأخرى مع العقارات ، يهتم المالك المستقبلي والمستأجر وما إلى ذلك بشكل أساسي بالحقوق التي يكتسبها لهذا الكائن. يعتمد سعر العقار بشكل أساسي على الحقوق المنقولة إليه. إذا كانت ملكية ؛ يكون الغرض من العقار مرهونًا بالحق في الإيجار أو غيره من الحقوق الإلزامية ، وقد تتغير القيمة السوقية لمثل هذا الشيء بشكل كبير ، وعادة ما تكون إلى أسفل. غالبًا ما تُباع المتاجر والمراكز التجارية وقطع الأراضي والعقارات الأخرى جنبًا إلى جنب مع عقود الإيجار الحالية. في الوقت نفسه ، إذا اختلف الإيجار التعاقدي عن السوق ، سيتلقى المالك المستقبلي للعقار تدفقات نقدية تختلف عن تلك الموجودة في السوق خلال المدة المتبقية من عقد الإيجار.
يُحاسب الفرق بين إيجار السوق والعقد في "تحديد القيمة يسمى تعديل حقوق الملكية. يمكن تحديد مبلغ تسوية حقوق الملكية" بطريقتين - عن طريق رسملة الفرق بين إيجار السوق والعقد مباشرة وخصم الفرق على مدى الفترة المتبقية من عقد الإيجار.
2. شروط التمويل.
الحالة الأكثر شيوعًا عندما يصبح من الضروري تعديل شروط التمويل هي شراء عقار بقرض رهن عقاري ، والذي يتم توفيره إما من قبل البائع نفسه أو من قبل منظمة تابعة لجهة خارجية. لتعديل هذه الشروط ، يمكن تطبيق خصم التدفقات النقدية لقرض الرهن العقاري بسعر الفائدة في السوق.
3. شروط البيع.
يعكس تعديل شروط البيع العلاقة غير النمطية بين البائع والمشتري في السوق. يمكن أن يحدث البيع بسعر أقل من سعر السوق إذا كان البائع بحاجة ماسة إلى بيع العقار ، أو كان البائع تحت ضغط ، أو كانت هناك علاقة عائلية أو تجارية أو مالية بين أطراف الصفقة. من ناحية أخرى ، يمكن أن يتم البيع بسعر أعلى من سعر السوق ، إذا تمكن المشتري من رؤية زيادة كبيرة في قيمة ممتلكاته المشتركة أو كانت الممتلكات المكتسبة عزيزة عليه باعتبارها إرثًا عائليًا.
ومع ذلك ، من الصعب للغاية تحديد مثل هذه المواقف غير النمطية ، لذلك ، إذا كان هناك اشتباه في ظروف بيع غير سوقية ، فمن الأفضل استبعاد هذا الكائن من قائمة عناصر المقارنة.
4. وقت البيع.
تحدث التغييرات في ظروف السوق ، والتي يمكن أن تؤثر ظروفها بشدة على قيمة العقار ، بمرور الوقت. لذلك ، يجب أن تؤخذ عوامل مثل التضخم ، ومعدل الفائدة المصرفية ، والتغيرات في العرض والطلب على العقارات ، والتغيرات في تفضيلات المستهلك ، والابتكارات في التنظيم القانوني ، في الاعتبار في عملية التقييم باستخدام التصحيح للبيع. المؤشر الرئيسي لسوق العقارات هو ديناميكيات التغيرات في أسعار العقارات داخل نفس السوق ، والتي تنعكس إما كنسبة مئوية من مستوى السعر السابق ، أو باستخدام مؤشرات الأسعار.
هناك ثلاث طرق لتقييم القيمة السوقية للعقار:
طريقة التقييم الأساسية هي طريقة قياس المبيعات (SAP). يتم تطبيق طريقة مقارنة المبيعات عندما يكون هناك قدر كافٍ من معلومات السوق الموثوقة حول معاملات بيع وشراء أشياء مماثلة لتلك التي يتم تقييمها. في هذه الحالة ، يكون معيار اختيار كائنات المقارنة هو نفس الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة.
يتم إجراء التحليل المقارن للمبيعات بالتسلسل التالي (الشكل 2)
الشكل 2. خوارزمية نهج مقارن للتقييم العقاري
تسليط الضوء على المبيعات الأخيرة للعقارات المماثلة في السوق ذات الصلة. مصادر المعلومات هي: ملف المثمن الخاص ، الإنترنت ، قاعدة البيانات الإلكترونية ، الشركات العقارية ، ملفات الوسطاء العقاريين ، محفوظات مؤسسات الائتمان (بنوك الرهن العقاري) ، شركات التأمين ، شركات البناء والاستثمار ، مكاتب الإعسار والإفلاس الإقليمية ، مكاتب لجنة أملاك الدولة ، إلخ ...
وحدات المقارنة هي العدادات المعمول بها تقليديًا في السوق المحلي. لتقييم كائن واحد ونفس الشيء ، يمكن تطبيق عدة وحدات للمقارنة في وقت واحد.
تشمل عناصر المقارنة خصائص الأشياء العقارية والمعاملات التي تسبب تغيرات في أسعار العقارات. تشمل العناصر الخاضعة للمحاسبة الإلزامية ما يلي:
التحقق من المعلومات حول المعاملات: تأكيد المعاملة من قبل أحد المشاركين الرئيسيين (المشتري أو البائع) أو وكيل شركة عقارية ؛ تحديد شروط البيع.
إذا كان هناك قدر كافٍ من معلومات السوق الموثوقة ، فيسمح باستخدام طرق الإحصائيات الرياضية لتحديد القيمة من خلال مقارنة المبيعات.
تعديل تكلفة العقارات المماثلة.
يمكن إجراء التعديلات في ثلاثة أشكال رئيسية: من الناحية النقدية ، والنسب المئوية ، والتجميع العام. يتم إجراء تعديلات أسعار المبيعات للعناصر المماثلة بالترتيب التالي:
بادئ ذي بدء ، يتم إجراء تعديلات تتعلق بشروط المعاملة وحالة السوق ، والتي يتم تنفيذها من خلال تطبيق كل تعديل لاحق على النتيجة السابقة ؛
ثانيًا ، يتم إجراء التعديلات التي تتعلق مباشرة بالعقار ، والتي يتم إجراؤها من خلال تطبيق هذه التعديلات على النتيجة التي تم الحصول عليها بعد التعديل وفقًا لظروف السوق ، بأي ترتيب.
تُستخدم الأساليب الكمية والنوعية لتحديد قيم التعديلات ، اعتمادًا على توافر وموثوقية معلومات السوق. تبرير التعديلات التي يجب أخذها في الاعتبار إلزامي. يتم اتخاذ القرار النهائي بشأن قيمة النتيجة التي تحددها طريقة مقارنة المبيعات بناءً على تحليل أسعار المبيعات المعدلة لكائنات المقارنة التي لها أكبر قدر من التشابه مع موضوع التقييم.
النهج المقارن له العيوب التالية:
الفرق في المبيعات. لا توجد مبيعات لأشياء متطابقة تمامًا ، ولا يتم ملاحظة المصادفة إلا في عدد من المعلمات. يمكن أن تختلف المعاملات في مجموعة من الخصائص المتأصلة في الكائن نفسه ، ولكن أيضًا من حيث المعاملة. كلما زاد الفرق بين المبيعات المماثلة ، زادت احتمالية الحصول على نتيجة غير دقيقة بشكل كافٍ.
صعوبة في جمع المعلومات حول أسعار المبيعات الفعلية. غالبًا ما يتم إخفاء الأسعار الفعلية للتهرب من الضرائب والرسوم. التحقق من دقة المعلومات أمر صعب للغاية.
مشكلة جمع المعلومات حول الشروط المحددة للمعاملة.
الاعتماد على نشاط السوق. تعتمد دقة النتيجة على نشاط السوق وتشبعه ببيانات عن المعاملات مع نظائر الكائن الذي تم تقييمه. استخدام النهج في الأسواق منخفضة النشاط يمثل مشكلة.
الاعتماد على استقرار السوق.
صعوبة في تسوية البيانات لمبيعات مختلفة بشكل كبير ، مما قد يقلل من دقة نتائج التقييم.
يحتوي النهج المقارن أيضًا على عدد من المزايا:
الأكثر موثوقية في سوق نشط لتقييم العقارات والممتلكات التجارية الصغيرة التي غالبًا ما يتم شراؤها وبيعها ولا يتم استخدامها لتوليد الدخل.
سليمة احصائيا.
يسمح لك بعكس آراء البائعين والمشترين النموذجيين في التقييم النهائي.
تنعكس التغيرات في الظروف المالية والتضخم في أسعار المبيعات.
يسمح لك بإجراء تصحيحات للاختلافات بين الكائنات المقارنة.
إذا كانت هناك معلومات كافية للتحليل ، فمن السهل جدًا استخدامها وتعطي نتائج موثوقة.
طريقة التكلفة هي نهج لتقييم العقارات على أساس حقيقة أن المشتري لا ينبغي أن يدفع أكثر للعنصر من تكاليف إعادة بنائه بالأسعار الحالية للأرض ومواد البناء والعمل. هذا النهج لتحديد التكلفة له ما يبرره تمامًا عندما يتعلق الأمر بالمباني الجديدة أو الجديدة نسبيًا.
يتفق معظم الخبراء على أن طريقة التكلفة مفيدة للتحقق من التكلفة المقدرة ، لكنها نادرًا ما تعتمد عليها.
باستخدام هذا النهج ، يتم تحديد القيمة المقدرة للعقار على أنها الفرق بين تكلفة الاستنساخ الكامل أو الاستبدال الكامل ومقدار الاستهلاك بالإضافة إلى تكلفة قطعة الأرض ؛ يمكن تحديده بالصيغتين (1) أو (2):
Tsn = آيندهوفن - I + Tsz ، (1)
Tsn = PSZ - I + Tsz ، (2)
حيث Tsn هي تكلفة العقارات ؛
PSV - التكلفة الكاملة للنسخ الكامل للممتلكات التي يجري تقييمها ؛
PSZ - تكلفة الاستبدال الكاملة للممتلكات التي يتم تقييمها ؛
و- تكلفة إهلاك الممتلكات التي يجري تقييمها ؛
Tsz - تكلفة قطعة أرض.
علاوة على ذلك ، في ظل تكلفة الاستنساخ الكاملة (PSV) ، تُفهم تكلفة بناء نسخة طبق الأصل من المبنى بالأسعار الحالية واستخدام نفس المواد ومعايير البناء والتصميم وبنفس جودة العمل ، بما في ذلك جميع العيوب الكامنة في كائن تم تقييمه.
إجمالي تكلفة الاستبدال (GER) هي تكلفة المبنى بالأسعار الحالية التي لها فائدة ذات قيمة معادلة للممتلكات التي يتم تقييمها ، ولكنها مبنية بمواد جديدة ووفقًا للمعايير والتصميم والتخطيط الحديث. بافتراض أن المشتري المعقول لن يدفع مقابل مبنى قائم أكثر مما يدفعه لبناء مبنى جديد وفقًا للمعايير الحديثة ، مع مراعاة المخاطر ووقت البناء ، يمكن اعتبار أن PSZ هي الحد الأعلى لقيمة العقار.
المجال الأمثل لتطبيق النهج القائم على التكلفة للتقييم العقاري ، والذي يعطي النتائج الأكثر موضوعية ، هو:
تحديد القيمة السوقية للمباني الجديدة أو الجديدة نسبيًا مع القليل من البلى والتلف والتي تتوافق مع الاستخدام الأكثر كفاءة للموقع ؛
تحديد القيمة السوقية لأشياء العقارات القديمة في ظل وجود معلومات موثوقة لحساب الاستهلاك ؛
تحديد القيمة السوقية لمشاريع البناء ، وتحديد القيمة السوقية للأشياء ذات الأغراض الخاصة ؛
تحديد القيمة السوقية للأشياء التي نادرًا ما تُبرم معها معاملات السوق ؛
تحديد القيمة السوقية للأشياء العقارية التي لا يمكن تقييمها باستخدام طرق نهج الدخل.
لها طريقة مكلفة وعيوبها:
التكاليف لا تعادل دائما القيمة السوقية.
تترافق محاولات تحقيق نتيجة تقييم أكثر دقة مع زيادة سريعة في تكاليف العمالة.
التناقض بين تكاليف العمالة لاقتناء الممتلكات المقيمة وتكاليف البناء الجديد هو نفسه تمامًا ، حيث يتم خصم الاستهلاك في عملية التقييم من تكلفة البناء.
مشاكل في حساب تكلفة استنساخ المباني القديمة.
تقييم منفصل لقطعة الأرض عن المباني.
الطبيعة الإشكالية لتقييم قطع الأراضي في روسيا.
مزايا نهج التكلفة هي كما يلي:
أكثر موثوقية عند تقييم العقارات الجديدة أو المبنية حديثًا ، وتكون جاهزة للاستخدام الأكثر كفاءة.
التقييم الذي يعتمد على هذا النهج هو الأنسب و (أو) الوحيد الممكن في الحالات التالية:
دراسة جدوى البناء الجديد أو إعادة الإعمار.
تقييم أعمال البناء الجارية ؛
تقييم الأشياء العامة والخاصة ، حيث لا يُقصد منها توليد الدخل وهناك احتمال ضئيل للعثور على بيانات عن مبيعات مماثلة ؛
تقييم الأشياء في الأسواق منخفضة النشاط ؛
التقييم لأغراض التأمين والضرائب ؛
إذا كان هناك نقص في المعلومات لاستخدام أساليب أخرى.
يتم تقييم العقارات باستخدام طريقة التكلفة بالتسلسل التالي:
فحص الممتلكات والتعريف بجميع الوثائق المتاحة ؛
تحديد التكلفة الكاملة للاستنساخ أو الاستبدال ؛
حساب جميع أنواع التآكل: الجسدية والوظيفية والخارجية ؛
تحديد البلى الكامل من PSV (PSZ) من أجل الحصول على تكلفة المباني والهياكل ؛
حساب قيمة العقار.
التقييم العام للممتلكات عن طريق الجمع.
يوضح الشكل 3 المراحل الرئيسية للنهج القائم على التكلفة للتقييم العقاري والطرق المقابلة لها.
الشكل 3. خوارزمية نهج التكلفة للتقييم العقاري
من الناحية النظرية ، تُفهم تكلفة الاستبدال الكاملة للمباني على أنها تقدير التكلفة ، وتكلفة إقامة نسخة من المبنى المقدر في تاريخ التقييم. يمكن إجراء تقييم تكلفة الاستبدال الكاملة للمبنى في تاريخ التقييم بتكلفة الاستبدال أو بتكلفة الاستبدال. يجب شرح اختيار نوع تكلفة الاستبدال لمبنى تقييم معين بوضوح في التقرير لتجنب سوء تفسير النتيجة التي تم الحصول عليها.
تتضمن التكلفة الإجمالية لاستبدال المباني تكاليف البناء المباشرة وغير المباشرة بالإضافة إلى دخل الأعمال.
تشمل تكاليف البناء المباشرة التكلفة التقديرية الكاملة لأعمال البناء والتركيب ، والتي بدورها تشمل التكاليف المباشرة والتكاليف العامة ، بالإضافة إلى ربح مؤسسة المقاول الإنشائية.
تتضمن التكاليف غير المباشرة التكاليف المطلوبة للإنشاء ، ولكنها غير مدرجة في عقد البناء. قد تشمل التكاليف غير المباشرة ما يلي:
أعمال التصميم والمسح ؛
التقييم والاستشارات والمحاسبة والخدمات القانونية ؛
تكاليف التمويل من قرض ؛
تأمين جميع المخاطر ؛
مدفوعات الضرائب أثناء البناء ، إلخ.
في تاريخ التقييم ، ستختلف تكلفة الاستبدال الكاملة للمباني عن قيمتها السوقية في نفس التاريخ. السبب الرئيسي هو فقدان القيمة تحت تأثير العوامل المختلفة التي تسبب شيخوخة الممتلكات. يعود تدهور المبنى إلى تدهور حالته المادية ، وعدم تناسق الخصائص الوظيفية مع الأفكار الحديثة لسوق العقارات ، وتأثير الظروف الخارجية لعمل الكائن على قيمته. نظرًا لأن العوامل المدرجة مترابطة ، يتم تقييم تأثيرها على التكلفة بطريقة شاملة.
في ظل الاستهلاك التراكمي العام ، يفهم المقيمون فقدان قيمة الكائن المقدر لجميع الأسباب المحتملة. يمثل إجمالي الاستهلاك المتراكم الفرق بين القيمة السوقية للمباني في تاريخ التقييم وقيمة الاستبدال الكاملة ، محسوبة إما كتكلفة إعادة الإنتاج أو كتكلفة الاستبدال. عادة ما يتم قياس الإهلاك (I) كنسبة مئوية ، والاستهلاك (O) هو قيمة الإهلاك. اعتمادًا على الأسباب التي أدت إلى انخفاض قيمة العقار ، يتم تمييز أنواع الإهلاك التالية:
التدهور المادي هو فقدان قيمة المباني نتيجة تشغيلها وتأثير القوى الطبيعية.
وظيفي - يمثل الخسارة في قيمة المباني نتيجة عدم امتثال خصائصها الوظيفية لمتطلبات السوق في تاريخ التقييم. تشمل هذه العيوب العناصر الهيكلية للمبنى ، ومواد البناء ، والتصميم ، وما إلى ذلك ، والتي تقلل من الوظيفة ، والفائدة ، وبالتالي من قيمة المبنى.
خارجي - يمثل خسارة قيمة المبنى أو الممتلكات نتيجة التأثير السلبي لعوامل خارجية عن الكائن الذي تم تقييمه. يمكن أن تحدث الشيخوخة الخارجية نتيجة للتغيرات في البيئة المادية لكائن التقييم أو التأثير السلبي لبيئة السوق.
عند حساب إجمالي الاستهلاك ، يستخدم المثمنون المفاهيم التالية:
يتم تحديد العمر المادي للمبنى (FZ) من خلال فترة تشغيل المبنى ، والتي تفي خلالها حالة العناصر الهيكلية الحاملة للمبنى بمعايير معينة (الموثوقية الهيكلية ، والمتانة المادية ، وما إلى ذلك). يتم تحديد الحياة المادية للكائن أثناء البناء وتعتمد على المجموعة الرأسمالية للمبنى. تنتهي الحياة المادية عندما يتم هدم الشيء.
العمر الزمني (XB) هو الفترة الزمنية التي انقضت من تاريخ التكليف بعنصر ما إلى تاريخ التقييم.
الحياة الاقتصادية (EZH) - يتم تحديدها من خلال وقت التشغيل الذي يولد خلاله الكائن دخلاً. خلال هذه الفترة ، ساهمت التحسينات التي تم إجراؤها في قيمة العقار. تنتهي الحياة الاقتصادية للعنصر عندما لا يمكن أن يؤدي تشغيل الكائن إلى توليد الدخل المشار إليه بالمعدل المقابل للأشياء المماثلة في هذا الجزء من سوق العقارات. في الوقت نفسه ، لم تعد التحسينات التي تم إجراؤها تساهم في قيمة الكائن بسبب البلى العام فيه.
العمر الفعلي (EE) - يتم تحديده على أساس العمر الزمني للمبنى ، مع مراعاة حالته الفنية والعوامل الاقتصادية السائدة في تاريخ التقييم والتي تؤثر على قيمة الكائن المقيَّم. اعتمادًا على خصائص تشغيل المبنى ، قد يختلف العمر الفعلي عن العمر الزمني لأعلى أو لأسفل. في حالة الاستخدام العادي للمبنى ، يكون العمر الفعلي عادةً مساويًا للعمر الزمني.
العمر الاقتصادي المتبقي (RLM) للمبنى هو الفترة من تاريخ التقييم إلى نهاية عمره الاقتصادي.
تميز نظرية تقييم العقارات ثلاث طرق رئيسية لحساب الاستهلاك:
تستخدم طريقة أخذ العينات من السوق بيانات السوق الخاصة بالعناصر القابلة للمقارنة والتي يمكن تحديد الإهلاك لها. تسمح لك هذه الطريقة بحساب المبلغ الإجمالي للتآكل لجميع الأسباب المحتملة ، لتحديد العمر الاقتصادي الإجمالي ، وكذلك مقدار الشيخوخة الخارجية (الاقتصادية).
تعتمد طريقة دورة الحياة على متطلبات المستثمر بإهلاك المبنى بنسبة 100٪ على مدار حياته الاقتصادية ، حيث يوفر ذلك عائدًا كاملاً على رأس المال المستثمر. لذلك ، قبل نهاية الحياة الاقتصادية ، لا يمكن أن يكون التآكل بنسبة 100٪. في هذه الطريقة ، العمر الفعلي والحياة الاقتصادية للمبنى هي المفاهيم الأساسية التي يستخدمها المقيم. يتم تعريف النسبة المئوية للإهلاك الإجمالي على أنها نسبة العمر الفعلي للكائن إلى فترة خدمته الاقتصادية. يتم حساب مقدار الإهلاك عن طريق مضاعفة معدل الإهلاك هذا في قيمة تكلفة الاستبدال الكاملة.
تُستخدم طريقة الانهيار بشكل أساسي لتقسيم المبلغ الإجمالي للاستهلاك وفقًا للسبب. تعطي الطريقة نتيجة إيجابية إذا لم تكن هناك معلومات كافية لطريقة مبيعات مماثلة أو طريقة دورة حياة وتتضمن الخطوات التالية:
تحديد القيمة المتبقية للمباني كالفرق بين تكلفة الاستبدال الكاملة للمباني والمبلغ التقديري للشيخوخة المادية والوظيفية والخارجية المحددة.
هناك خمس طرق رئيسية لحساب أنواع مختلفة من الإهلاك باستخدام طريقة التقسيم ، والتي تشمل:
يتضمن حساب تكلفة الاستعادة كلاً من التآكل المادي القابل للاسترداد والعمر الوظيفي القابل للاسترداد.
يتم استخدام حساب نسبة العمر وعمر الخدمة لتحديد التدهور المادي القابل للإزالة وغير القابل للاسترداد ، لكل من العناصر قصيرة العمر وطويلة العمر.
يمكن استخدام حساب الشيخوخة الوظيفية لجميع أنواع التآكل الوظيفي.
يمكن استخدام طريقة المبيعات الزوجية وطريقة رسملة خسارة الإيجار لحساب التقادم الوظيفي القاتل وكذلك لحساب التقادم الخارجي.
يتميز تحليل التكلفة كطريقة حساب بمزايا معينة من وجهة نظر إدارة العقارات: فهو يسمح لشركة الإدارة بتقييم مستوى الإهلاك ومقدار التأمين بدقة أكبر ، نظرًا لأن مبلغ صافي الدخل يعتمد على كليهما. عوامل.
الشكل 4. خوارزمية نهج الدخل للتقييم العقاري
يعتمد نهج الدخل على حقيقة أن قيمة العقار الذي يُستثمر فيه رأس المال يجب أن تتوافق مع التقييم الحالي لجودة ومقدار الدخل الذي يجب أن يجلبه هذا العقار. إن أصعب القضايا وإشكالياتها في منهجية النهج المقارن هي تحديد معدل الخصم المرتبط بمخاطر هذه الاستثمارات في العقارات. يوضح الشكل 4 المراحل الرئيسية في تنفيذ نهج الدخل.
تكاليف إحضار الكائن إلى خيار الاستخدام الأكثر كفاءة
رسملة الدخل هو تحويل الدخل المستقبلي المتوقع إلى مبلغ مقطوع يتم استلامه حاليًا ، أي تحويل الدخل إلى رأس مال.
في التقييم العقاري ، يتم استخدام إجراءين رئيسيين لتحقيق الدخل المستقبلي لقيمته الحالية:
باستخدام نسبة الرسملة
أسعار الخصم.
يتم تطبيق نسبة الرسملة على أرباح سنة واحدة.
عادة ما تكون هذه أول سنة متوقعة. يتم احتساب التكلفة وفقًا للصيغة (3):
К = Кt / (1 + n) (3)
K هي القيمة الحالية (أي القيمة الحالية) ، روبل.
Кt - الدخل المتوقع بنهاية العام t (t = 1 سنة) ، روبل ؛
ن - معدل الخصم (معدل العائد أو معدل الفائدة) ، كسور الوحدة.
القيمة (1/1 + n) هي نسبة الرسملة أو نسبة الخصم.
يتم اشتقاق نسبة الرسملة إما مباشرة من مبيعات العناصر المقارنة كنسبة من الدخل السنوي إلى سعر البيع (الرسملة المباشرة) ، أو يتم حسابها على أساس معدل العائد المتكرر المتوقع على رأس المال والشروط المحددة للعائد على الاستثمار (الرسملة بالعائد).
يتم استخدام معدل الخصم لبناء نموذج التدفقات النقدية المخصومة. في الوقت نفسه ، يتم إعطاء الدخل الدوري لكل سنة متوقعة ، وكذلك عائدات المبيعات الافتراضية ، إلى القيمة الحالية.
نموذج التدفق النقدي المخصوم له الشكل وفقًا للصيغة [4)
حيث K هي القيمة الحالية للروبل ؛
Кt - الدخل المتوقع بنهاية العام t ، روبل ؛
n هو معدل الخصم ، كسور الوحدة ؛
t هو عامل الوقت (عدد السنوات) ؛
1،2،3 ... هو الرقم الترتيبي للسنة.
نهج الدخل له العيوب التالية:
الحاجة إلى توقع تدفق الدخل على المدى الطويل. عملية الحصول على تقدير دقيق للتدفق المستقبلي معقدة بسبب الوضع الحالي غير المستقر بشكل كافٍ في روسيا ؛ تزداد احتمالية وجود توقعات غير دقيقة بما يتناسب مع فترة التنبؤ طويلة الأجل.
تأثير عوامل الخطر على الدخل المتوقع.
مشكلة جمع البيانات عن ربحية الأشياء المتشابهة. عادة ما تكون هذه المعلومات سرية ، والمعلومات الرسمية غالبًا ما تكون غير صحيحة.
فوائد طريقة الدخل:
هذا النهج هو السائد عند تحليل جدوى الاستثمار وعند تبرير القرارات بشأن تمويل الاستثمارات العقارية.
يعكس هذا النهج بشكل واضح فكرة المستثمر عن العقارات كمصدر للدخل ، أي يتم أخذ جودة العقار في الاعتبار كعامل التسعير الرئيسي.
تتميز طريقة الرسملة المباشرة بالبساطة النسبية للحسابات ، وعدد قليل من الافتراضات ، وتعكس حالة السوق وتعطي نتائج جيدة بشكل خاص لكائن عقاري مستقر ومنخفض المخاطر.
تعتبر طريقة خصم التدفقات النقدية أفضل طريقة نظرية ، مع الأخذ في الاعتبار ديناميكيات السوق ، والبنية غير المتكافئة للإيرادات والمصروفات. يتم استخدامه عندما يكون الدخل من الكائن والسوق غير مستقر وعندما يكون الكائن قيد الإنشاء أو إعادة الإعمار.
تتطلب طريقة رسملة الدخل أيضًا بحثًا مكثفًا في السوق. يتم إجراء البحث والتحليل للبيانات الخاصة بهذه الطريقة على خلفية العلاقة بين العرض والطلب ، مما يوفر معلومات حول اتجاهات توقعات السوق. مستوى الدخل المطلوب لجذب الاستثمار هو دالة على المخاطر الكامنة في العقارات.
1. طرق تثمين العقار
النهج المقارن للتقييم العقاري
النهج القائم على التكلفة للتقييم العقاري
نهج الدخل للتقييم العقاري
فهرس
1. طرق تثمين العقار
يعد تقييم العقارات ضروريًا عند إجراء أي معاملة عقارية تقريبًا ، مثل العزلة ، وتسجيل الأشياء غير المحسوبة في الميزانية العمومية ، وإعادة تقييم الأصول الثابتة ، وحل نزاعات الملكية ، وتحديد مقدار الضرر من الخليج ، والحريق ، والعمليات الأخرى المتعلقة بتنفيذ حقوق الملكية على العقارات واستكمال اتخاذ القرارات بشأن تنفيذ مشاريع لبناء أو إعادة بناء كائنات عقارية ، وإدخال أشياء عقارية كضمان عند الحصول على قرض ، وما إلى ذلك.
في المجتمع الحديث ، بالإضافة إلى حالات التقييم الإلزامي ، تزداد الحاجة إلى تقييم العقارات التي تولد الدخل ككل. غالبًا ما تكون قيمة العقار واضحة لأصحابها أو المشترين المحتملين. ومع ذلك ، بمجرد اكتمال التقييم ، يمكن تعديل قيمته بشكل كبير. من أجل تحديد هذه القيمة الحقيقية ، يتم تقييم الممتلكات.
في ظروف السوق ، هناك أنواع مختلفة من قيم العقارات:
· السوق - هذا هو سعر البيع الأكثر احتمالا لشيء ما في سوق تنافسي ومفتوح مع إجراءات مدروسة وعقلانية لمصلحتهما الخاصة من قبل المشتري والبائع ، وهما على اطلاع جيد ولا يتعرضان لضغوط الظروف الاستثنائية ؛ · المستهلك (قيد الاستخدام) هو قيمة العقارات لمستهلك معين ، وهو الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكن الحصول عليه من استمرار الملكية والبيع اللاحق للممتلكات ؛ · الاستثمار هو تكلفة العنصر المقيَّم لمستثمر معين ؛ زيادة القيمة السوقية للعقار نتيجة للاستثمار ؛ · التأمين - القيمة السوقية للشيء المحدد لأغراض التأمين ؛ عادة ما تكون هذه تكلفة الاستبدال أو تكلفة الاستبدال ؛ · الاستبدال هو تكلفة عقار جديد بخصائص وظيفية متطابقة ، ولكن باستخدام المواد الحديثة والبناء والمعدات ؛ · الاستبدال هو تكلفة استنساخ كائن عقاري ، أي مقدار تكاليف إنشاء نسخة طبق الأصل من الكائن المقيَّم ؛ · ضمان - محسوب على أساس القيمة السوقية للإقراض ؛ · التصفية هي القيمة في حالة البيع القسري ؛ أنها مطابقة للقيمة السوقية ، ولكنها مقيدة بتوقيت التقييم ، وبحوث السوق ، والترويج للسوق الضروري للحصول على أفضل سعر ممكن ؛ · للضرائب - قيمة كائن التقييم ، المحددة لحساب القاعدة الضريبية والمحسوبة وفقًا لأحكام الإجراءات القانونية التنظيمية - هذه هي القيمة السوقية أو قيمة الاستبدال اعتمادًا على كائن العقار ؛ في روسيا ، يتم استخدام قيمة المخزون على أساس الاستبدال ؛ · الاستخدام - تكلفة الشيء المقدر ، مساوية للقيمة السوقية للمواد التي يتضمنها ، مع الأخذ في الاعتبار تكاليف استخدام الكائن المقدر ؛ · مؤسسة تشغيل - تكلفة مجمع عقاري واحد ، يتم تحديدها وفقًا لنتائج عمل الإنتاج القائم ؛ في هذه الحالة ، يتمثل تقييم قيمة العناصر الفردية للمؤسسة في تحديد المساهمة التي تقدمها هذه الكائنات كمكونات متكاملة للمؤسسة المشغلة. يعتمد تحديد نوع القيمة بشكل مباشر على الهدف الأصلي للتقييم العقاري. يمكن إجراء تثمين للعقار من أجل: 1.عقد الصفقات 2.الضرائب العقارية .إدارة الدولة والبلدية. إن تحديد الغرض من تقييم العقارات هو في البداية الأساس لاختيار أساليب التقييم ، وبالتالي يكون له تأثير كبير على نتيجة التقييم. هناك عدة عشرات من الطرق لتقييم الأشياء العقارية المستخدمة لأنواع مختلفة من الكائنات: المباني ، والهياكل ، وقطع الأراضي ، والشقق ، وما إلى ذلك. يعتمد اختيار طريقة أو طريقة أخرى للتقييم على عدد من العوامل ، بما في ذلك طبيعة الكائن والغرض من التقييم ووظيفته والمعلومات المتاحة للخبير. إذا كان الكائن العقاري يحقق دخلاً ثابتًا ، فإن طريقة الرسملة هي الأكثر قبولًا ؛ إذا كانت الشقة قيد التقييم وكانت هناك بيانات سوقية كافية عن المبيعات الفعلية لشقق مماثلة في سوق الإسكان ، فمن الأنسب استخدام طريقة تحليل المبيعات المباشرة للتقييم ؛ إذا كان الغرض من العقارات يعمل في القطاع "السلبي" لسوق العقارات ، فإن إحدى طرق نهج التكلفة تعتبر الأمثل. يعتمد اختيار الطريقة على وظيفة التقييم. إذا كانت نتائج التقييم ضرورية لتأمين الكائن ، فمن الأنسب استخدام إحدى طرق نهج التكلفة. إذا كانت نتائج التقييم ضرورية لاستثمار أموال معينة في تطوير العقار ، فمن الأفضل استخدام إحدى طرق نهج الدخل. ترتبط أهداف التقييم ارتباطًا وثيقًا بأساليبه. وبالتالي ، فإن اختيار طريقة لتقييم الممتلكات هو عملية إبداعية معقدة. يعتمد الاختيار الأمثل بشكل أساسي على المؤهلات والخبرة العملية للمثمن الخبير. يُنصح الخبراء بتحديد قيمة الأشياء العقارية باستخدام أكبر عدد ممكن من طرق التقييم ، ثم عند الاتفاق على نتائج التقييم التي تم الحصول عليها بطرق مختلفة ، فإن احتمال الحصول على قيمة أكثر دقة لقيمة الكائن سيزداد بشكل كبير. يتم تجميع جميع طرق تقييم العقارات من قبل المتخصصين في ثلاثة مناهج: التكلفة والمربحة والمقارنة (السوق). 2. المنهج المقارن لتقدير قيمة العقارات النهج المقارن (السوق) للتقييم العقاري - مجموعة من الأساليب لتقييم العقارات بناءً على مقارنة كائن التقييم بأشياء مماثلة والتي توجد معلومات حول أسعار المعاملات معها. يعتمد النهج المقارن للتقييم العقاري على معلومات حول المعاملات الأخيرة مع خصائص مماثلة في السوق ومقارنة العقارات المقيمة مع نظائرها. الشرط الأولي لتطبيق نهج مقارن للتقييم العقاري هو وجود سوق عقارات متطور. يعتمد النهج المقارن على ثلاثة مبادئ أساسية للتقييم العقاري: العرض والطلب والاستبدال والمساهمة. بناءً على مبادئ تقييم العقارات في النهج المقارن ، يتم استخدام عدد من الأساليب الكمية والنوعية للتمييز بين عناصر المقارنة وقياس التعديلات على بيانات السوق للأشياء القابلة للمقارنة لنمذجة قيمة الكائن المقدر. المبدأ الأساسي للنهج المقارن للتقييم العقاري هو مبدأ الاستبدال ، والذي ينص على أنه إذا كان هناك العديد من الخصائص المماثلة في السوق ، فلن يدفع المستثمر العقلاني أكثر من المبلغ الذي سيكلف الحصول على عقارات ذات فائدة مماثلة . المعايير الرئيسية لاختيار الأشياء المماثلة (النظير) هي حقوق الملكية للعقار ، وشروط تمويل الصفقة ، وشروط ووقت البيع (العرض) ، وموقع الكائن العقاري ، والخصائص المادية للتقييم موضوع. شروط تطبيق المنهج المقارن للتقييم العقاري: · لا يجب أن يكون الكائن فريدًا ؛ · يجب أن تكون المعلومات شاملة ، بما في ذلك شروط المعاملات ؛ · يجب أن تكون العوامل التي تؤثر على قيمة النظائر المماثلة للعقار المقدر قابلة للمقارنة. خطوات النهج المقارن: 1.بحث السوق - يتم إجراء تحليل لحالة واتجاهات السوق ، وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه الكائن الذي تم تقييمه ؛ يحدد الأشياء العقارية الأكثر قابلية للمقارنة مع تلك التي تم تقييمها ، والتي تم بيعها مؤخرًا نسبيًا. جمع والتحقق من موثوقية المعلومات حول النظير المقترح للبيع أو النظائر المباعة مؤخرًا لكائن تقييم الممتلكات ؛ مقارنة الكائنات التناظرية مع الكائن المقيَّم. يقوم المثمن بجمع أكبر قدر ممكن من المعلومات حول بيع العقارات المماثلة. تشمل مصادر المعلومات: تسجيل المالكين ، والمعلومات من الزملاء ، والسجلات الرسمية والإحصاءات. عند جمع المعلومات ، يجب أن يتأكد المقيم من اكتمالها وموضوعيتها. معلومات عن تكلفة 1 متر مربع يجب أن تكون موجودة دون فشل. أمتار من مساحة الكائن ، وتاريخ المعاملة ، وموقع الكائن ، وشروط المعاملة وغيرها من المؤشرات التي يعتبرها المثمن ضرورية. يجب أن يتأكد المثمن من أن الصفقة تمت بين طرفين مستقلين وأن السعر المدفوع لم يتأثر بأي عوامل ، بما في ذلك العلاقة الوثيقة بين الطرفين. بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المثمن فحص الشروط التي تم بموجبها التوصل إلى اتفاق بشأن مبلغ بيع الكائن أو الإيجار ، ومقارنة هذه القيم بمعلومات السوق حول هذه المسألة. قد يكون إيجار مبنى جديد ، على سبيل المثال ، في سوق العقارات مؤشرًا جيدًا ، لكن الصفقة بين الشركاء الملتزمين أو الأقارب قد لا تكون كذلك. 3. التعديلات المؤقتة. غالبًا ما يكون لدى المثمن معلومات حول المعاملات التي حدثت منذ عدة سنوات. في اقتصاد به تضخم مرتفع ، تحتاج إلى معرفة التاريخ الدقيق للمعاملة من أجل إجراء تعديلات رياضية أو نوعية عند تحليل البيانات. تعديل أسعار مبيعات نظائرها المحددة وفقًا للاختلافات من كائن التقييم. في الممارسة الواقعية ، من الصعب العثور على خصائص متشابهة تمامًا من حيث الحجم والموقع والعمر والتصميم والتخطيط والمعلمات الأخرى. في هذه الحالة ، يجب على المقيم التعامل مع المشكلة من وجهة نظر أن أي معلومات أفضل من عدم وجود معلومات. بناءً على طبيعتها وعلى أساس خبرته الخاصة ، يحدد المثمن الاختلافات بين كائنات العقارات المقارنة ، ويعبر عنها في شكل قيمة. يجد المقيِّم هذه الاختلافات في موقع الأشياء ، ودرجة اهتراءها ، ويحدد الاختلافات في العديد من العوامل الأخرى. تعديلات التكلفة: أ) تؤدي التصحيحات المطلقة التي تم إجراؤها على وحدة المقارنة إلى تغيير سعر الكائن التناظري المباع بمقدار معين ، حيث يتم تقدير الاختلاف في خصائص الكائن التناظري والجسم المقيَّم. يتم إجراء تصحيح إيجابي إذا كان الكائن الذي تم تقييمه أفضل من نظير مماثل ، سلبي إذا كان أسوأ ؛ ب) التعديلات النقدية التي تم إجراؤها على سعر الشيء التماثلي المباع ككل تغييره بمقدار معين ، حيث يتم تقدير الفروق في الخصائص. يتم إجراء تعديلات النسبة المئوية بضرب سعر بيع الكائن التماثلي أو وحدة المقارنة الخاصة به بمعامل يعكس درجة الاختلافات في خصائص الكائن التماثلي والكائن المقيَّم. إذا كان الكائن الذي يتم تقييمه أفضل من نظير مشابه ، فسيتم إضافة معامل متزايد إلى سعر الأخير ، إذا كان أسوأ - معامل تنازلي. دع تكلفة الكائن المقيَّم = X ؛ تكلفة القطعة المباعة = 1.0 (100٪). إذا كان الكائن أفضل بنسبة 15٪ من نظيره ، فيجب أن يرتفع سعر الجهاز التناظري بنسبة 15٪ س = (1.0 + 0.15) * 1 = 1.15. إذا كان العنصر أسوأ من نظيره بنسبة 15٪ ، فينبغي أن ينخفض سعر الجهاز التناظري بنسبة 15٪ س = (1.0 - 0.15) * 1 = 0.85. إذا كان التناظرية أفضل من الكائن المقيَّم بنسبة 15٪ ، فينبغي أن ينخفض سعر التناظرية 0 = (1.0 + 0.15) * س ؛ .
إذا كان التناظرية أسوأ من الكائن المقيَّم بنسبة 15٪ ، فيجب أن يرتفع سعره 0 = (1.0 - 0.15) * س ؛ .
يتم استخدام تقنيات التعديل الخبراء عندما لا يمكن إجراء تعديلات نقدية. 5. تحديد قيمة كائن تثمين العقار من خلال الموافقة على الأسعار المعدلة للأشياء التناظرية. تتطلب مسألة قابلية مقارنة بيانات كائنين من العقارات المقارنة اعتبارًا خاصًا ، لأنه على الرغم من تشابه المعلمات المختلفة للممتلكات التي يتم تقييمها ونظائرها في السوق ، هناك إمكانية للوصول إلى استنتاج خاطئ حول القيمة . حجم العقار الذي يتم تقييمه وعمره وعوامل أخرى ، يجب على المثمن المقارنة مع عوامل مماثلة لخصائص مماثلة ، وإجراء تعديلات من حيث القيمة والأخذ في الاعتبار في مزيد من التحليل. يتضمن النهج المقارن طريقتين رئيسيتين: التحليل المقارن المباشر للمبيعات وإجمالي مضاعف الإيجار. طريقة قياس الأداء الأكثر شيوعًا في مجموعة قياس الأداء هي طريقة قياس المبيعات المباشرة. تتكون هذه الطريقة من تحليل المعاملات الفعلية لبيع وشراء الأشياء العقارية ومقارنة الأشياء التي أجريت من أجلها هذه المعاملات مع الممتلكات التي يجري تقييمها. تعتمد طريقة تقييم العقارات هذه على مبدأ الاستبدال ، والذي ينص على: لن يشتري المشتري عقارًا إذا تجاوزت قيمته تكلفة الحصول على عقار مماثل في السوق بنفس المنفعة. لذلك ، من المفترض أن الأسعار التي حدثت بها معاملات البيع والشراء لشيء مشابه أو مشابه للممتلكات التي يتم تقييمها في سوق العقارات تعكس قيمتها السوقية. عند استخدام طريقة التحليل المقارن المباشر للمبيعات ، يقوم المثمن الخبير بتحليل العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في القطاع ذي الصلة من سوق العقارات وإجراء تعديلات الأسعار للفروق بين العقارات المقدرة والمقارنة. نتيجة لهذا الإجراء ، يتم تحديد سعر البيع لكل عنصر قابل للمقارنة كما لو كان ، عند البيع ، له نفس الخصائص الأساسية مثل العنصر الذي يتم تقييمه. تتمثل إحدى طرق تحديد حجم التصحيح لأي خاصية في تحليل مبيعات الأزواج. يتكون من مقارنة وتحليل عدة أزواج من المبيعات القابلة للمقارنة. في هذه الحالة ، المبيعات المزدوجة هي مبيعات كائنين عقاريين متطابقين تقريبًا ، باستثناء خاصية واحدة يجب على المثمن الخبير تقييمها من أجل استخدامها كتعديل على السعر الفعلي لخاصية مماثلة. على سبيل المثال المعلومات التالية عن مبيعات السوق معروفة: عوامل كائنات 1234 المساحة ، م 2150150200200 بذور للأكل أكل لا مرآب لا لا لا سعر البيع ، 32000 دولار 300004500040000 حدد: 1.تصحيح الفروق في المنطقة. .تعديل لوجود مرآب لتصليح السيارات. لتحديد تصحيح الاختلاف في المساحة ، قارن بين الشكلين 1 و 3. 55000-44000 = 11000 نقوم بتعديل الفرق في المساحة في الجدول. علاوة على ذلك ، إذا كان الكائن أفضل من نظيره ، فيجب أن يرتفع سعر التناظرية ؛ إذا كان الكائن أسوأ من نظيره ، فيجب أن ينخفض سعر التناظرية. نظرًا لأن التناظرية 3 أفضل من الكائن 1 في المنطقة ، فإن التصحيح يكون بعلامة (-). لتحديد ضبط وجود مرآب لتصليح السيارات ، قارن الكائنات 1 و 2. 44000-40000 = 4000. نقوم بإجراء تعديل لوجود مرآب في الجدول. نظرًا لأن الكائن 1 أفضل من نظير 2 من حيث وجود مرآب ، فإن التصحيح يذهب بعلامة (-). لتحديد تعديل وجود حديقة ، قارن بين الشكلين 2 و 4. 40-39 = 1 طن. نجري تعديلاً لوجود حديقة في الطاولة. نظرًا لأن الكائن 1 أفضل من نظير 4 من حيث وجود حديقة ، يتم إجراء التصحيح بعلامة (-). نحسب التعديلات الإجمالية لجميع نظائرها. نحدد تكلفة الكائن ، مع مراعاة الأسعار المعدلة للنظير. عوامل كائنات تقدر 1234 مساحة ، م 2150150150200200 تصحيح -13000-130001 و 3 أكل السرج لا يوجد تصحيح -3000-3000-30003 و 4 جراجات غير موجودة لا تصحيح + 2000 + 20001 و 2 سعر البيع ، 2900032000300004500040000 إجمالي التصحيح 3000-1000 -16000-1129000 السعر الصحيح 29000 التحليل المقارن المباشر هو الأكثر قابلية للتطبيق على القطاعات المتطورة في سوق العقارات ، مثل سوق الإسكان. كجزء من النهج المقارن للتقييم العقاري ، يتم أيضًا استخدام طريقة مضاعف الإيجار الإجمالي. مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM)هي نسبة سعر البيع إلى إجمالي الدخل المحتمل أو الدخل الفعلي. لتطبيق هذه الطريقة ، يجب عليك: 1)تقدير الدخل الإجمالي للسوق الناتج عن الغرض ؛ 2)تحديد نسبة الدخل الإجمالي من الكائن الذي تم تقييمه إلى سعر المبيعات للمبيعات المماثلة من نظائرها ؛ )اضرب الدخل الإجمالي من الكائن المقيَّم بمتوسط قيمة BPM بالنظائر. يتم حساب سعر البيع المحتمل باستخدام الصيغة ج حول - سعر البيع المحتمل للكائن الذي تم تقييمه ؛ LDPE ا - الدخل الإجمالي من الكائن المقدر ؛ BPM أ هو متوسط مضاعف إجمالي الإيجار ؛ ج I ل - سعر بيع النظير i-th المقابل ؛ LDPE I ل هو الدخل الإجمالي المحتمل للتناظرية القابلة للمقارنة من الدرجة الأولى ؛ م هو عدد النظائر المختارة. مثال حساب BPM سعر البيع التناظري ، c.u. HPV ، c.u. VRMObject of التقييم 150.000 * 5.08 = 7621691500005 + 5.43 + 4.81 = 5.08A800000160000800000 / 160000 = 5.00В950000175000950000 / 175000 = 5.43С650000135000650000 / 135000 = 4، 81 يمكن لعب دور BPM من خلال نسبة الرسملة الإجمالية (OCC). JCCهي نسبة صافي الدخل التشغيلي إلى سعر البيع. في هذه الحالة ;
,
إلى تقطر - نسبة الرسملة الإجمالية ؛ NPR ا - صافي الدخل التشغيلي من الشيء المقدر ؛ ص I ل - سعر بيع النظير i-th المقابل ؛ CHOD I ل هو صافي الدخل التشغيلي للتناظرية القابلة للمقارنة من المرتبة الأولى ؛ م هو عدد النظائر المختارة. مثال
حساب OCC سعر البيع التناظري ، c.u. CHOD ، c.u. OKCO موضوع التقييم 375000500000.13A350005000 غير قابل للمقارنة В500000400000.08 С35000035000 (للسنة الماضية) غير قابل للمقارنة D450000480000.11 فوائد النهج المقارن: · تعكس التكلفة النهائية آراء البائعين والمشترين النموذجيين ؛ · تنعكس التغيرات في الظروف المالية والتضخم في أسعار المبيعات ؛ · مؤرض بشكل ثابت · يتم إجراء تصحيحات للاختلافات بين العناصر المقارنة ؛ · إنه سهل الاستخدام ويعطي نتائج موثوقة. عيوب النهج المقارن: · فروق المبيعات · صعوبة جمع المعلومات عن أسعار البيع العملية ؛ · مشكلة جمع المعلومات حول الشروط المحددة للمعاملة. ؛ · الاعتماد على نشاط السوق ؛ · الاعتماد على استقرار السوق ؛ · صعوبة في التوفيق بين البيانات لمبيعات مختلفة بشكل كبير. 3. النهج القائم على التكلفة لتقدير قيمة العقارات نهج التكلفة هو مجموعة من الأساليب لتقييم قيمة العقارات ، بناءً على تحديد التكاليف اللازمة لاستعادتها أو استبدالها ، مع مراعاة الاستهلاك المتراكم. غالبًا ما يستخدم هذا النهج لتقييم العقارات المدرة للدخل. يعتمد على افتراض أن تكلفة بناء كائن (مع مراعاة الاستهلاك) ، جنبًا إلى جنب مع القيمة السوقية لقطعة الأرض التي يقع عليها هذا الكائن ، تحدد بدقة قيمة العقار. عند استخدام نهج التكلفة ، يُفترض أيضًا أن التكاليف الإجمالية لبناء كائن بدون تآكل وتمزق تعادل القيمة السوقية لهذا الكائن (والتي لا تتوافق دائمًا مع الواقع). ومن السمات الأخرى للنهج القائم على التكلفة الحاجة إلى التمييز بين مفهومي "تكلفة الاستبدال" و "تكلفة الاستبدال" (أو تكلفة الاستنساخ). يتم تحديد تكلفة الاستبدال من خلال التكلفة في الأسعار الحالية لبناء كائن مع فائدة تقديرية مكافئة ، ولكنها مبنية بأسلوب معماري جديد ، باستخدام مواد ومعدات تدريجية. يتم تحديد تكلفة الاستبدال (أو تكلفة الاستنساخ) من خلال التكاليف بالأسعار الحالية لبناء نسخة طبق الأصل من الكائن الذي تم تقييمه باستخدام نفس الحلول المعمارية ، وهياكل ومواد البناء ، وكذلك بنفس جودة أعمال البناء . في هذه الحالة ، يتم إعادة إنتاج نفس تقادم الكائن ونفس أوجه القصور في الحلول المعمارية التي كان الكائن الذي تم تقييمه. وبالتالي ، يتم التعبير عن تكلفة الاستبدال من خلال تكاليف إعادة إنتاج نسخة طبق الأصل من الكائن ، ويتم التعبير عن تكلفة الاستبدال من خلال تكاليف إنشاء كائن تناظري. يجب أن يتم تحديد أي من هاتين القيمتين لتحديد قيمة الكائن الذي تم تقييمه بواسطة مثمن خبير بناءً على إمكانيات تنفيذ طريقة حساب أو أخرى في حالة معينة. إن الشرط الأساسي لاستخدام نهج التكلفة هو إجراء تقييم مفصل بما فيه الكفاية لتكاليف بناء مرفق مماثل (مماثل) ، متبوعًا بأخذ استهلاك المنشأة المقدرة في الاعتبار. المعلومات المطلوبة لتطبيق نهج التكلفة :
مستوى الأجور مقدار التكاليف العامة ؛ تكاليف المعدات معدل العائد للبناة في المنطقة ؛ أسعار السوق لمواد البناء. المراحل الرئيسية لتطبيق نهج التكلفة: · تقييم تكلفة استبدال المبنى المقدر ؛ · تقييم حجم ربح ريادة الأعمال (ربح المستثمر) ؛ · حساب أنواع التآكل المحددة ؛ من المعتاد التمييز بين أنواع التآكل التالية: التدهور الجسدي- التآكل المرتبط بانخفاض أداء الكائن نتيجة الشيخوخة الجسدية الطبيعية وتأثير العوامل الخارجية غير المواتية ؛ - ارتداء وظيفي- التآكل بسبب عدم الامتثال للمتطلبات الحديثة لمثل هذه المرافق ؛ - تآكل خارجي- البلى نتيجة التغيرات في العوامل الاقتصادية الخارجية. ينقسم التآكل المادي والوظيفي إلى قابل للإزالة ولا يمكن إصلاحه. القضاء على التآكل- هذا هو البلى ، والقضاء عليه ممكن ماديًا ومجدٍ اقتصاديًا ، أي التكاليف المتكبدة للقضاء على هذا النوع أو ذاك من التآكل تزيد من قيمة الكائن ككل. تحديد جميع أنواع الإهلاك الممكنة هو الاستهلاك المتراكم للممتلكات. من حيث القيمة ، الاستهلاك التراكمي هو الفرق بين تكلفة الاستبدال وسعر السوق للممتلكات التي يتم تقييمها. · تقييم القيمة السوقية لقطعة الأرض. · حساب التكلفة النهائية لعنصر التقييم عن طريق تعديل تكلفة الاستبدال للتلف والتلف ، متبوعًا بزيادة القيمة الناتجة عن طريق تكلفة قطعة الأرض. النوم = Svs-Sizn. يتم تحديد القيمة الإجمالية للعقار وفقًا للصيغة التالية: السيث = Cs + Sleep. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه في كثير من الحالات لا يعكس نهج التكلفة للتقييم العقاري القيمة السوقية ، لأن تكاليف المستثمر لا تخلق دائمًا قيمة سوقية بسبب الاختلاف في تكاليف إعادة بناء الأشياء المماثلة ، وعلى على العكس من ذلك ، فإن القيمة التي تم إنشاؤها ليست دائمًا كافية للتكاليف المتكبدة. يتم استخدام نهج التكلفة حاليًا لفرض ضريبة على ممتلكات الأفراد أو مصادرة العقارات. تُستخدم عناصر نهج التكلفة أيضًا في تقييم كائنات العقارات لفرض الضرائب على الأرباح. في كثير من الأحيان ، يتم استخدام تكلفة الاستبدال الكاملة لتحديد الحد الأعلى لقيمة العقار الذي يتم تقييمه ، نظرًا لأن المشتري المحنك لن يدفع مقابل مبنى قائم بقدر ما سينفقه لبناء مبنى جديد ومتدرج ذي منفعة مماثلة. قد تكون الاستثناءات من هذه القاعدة هي الحالات التي لا يتوفر فيها للمشتري الوقت للانتظار حتى يتم بناء المبنى الجديد ، أو عندما يريد المشتري تجنب المخاطر المرتبطة بتطوير منشأة جديدة. طريقة الوحدة المقارنة.تتضمن هذه الطريقة حساب تكلفة إنشاء وحدة مقارنة لمبنى مشابه. يجب تعديل تكلفة الوحدة المقارنة للتناظرية للاختلافات الموجودة في العناصر المقارنة (التخطيط ، المعدات ، حقوق الملكية ، إلخ.) إذا كان كمقارنة الوحدات المختارة 1 م 2، ستبدو صيغة الحساب كما يلي: مع ا = ج م 2* س ا *إلى NS *إلى ن *إلى م *إلى الخامس *إلى ص *إلى ضريبة القيمة المضافة ,
مع ا - تكلفة الشيء المقيَّم ؛ مع م 2 - تكلفة 1 م 2هيكل نموذجي في تاريخ خط الأساس ؛ س ا - مساحة الشيء المقيَّم (عدد وحدات المقارنة) ؛ إلى NS - معامل مع مراعاة التناقض المحتمل بين البيانات الخاصة بمنطقة الكائن ومنطقة البناء (1.1-1.2) ؛ إلى ن - معامل مع الأخذ في الاعتبار التناقض المحتمل بين الكائن المقيَّم والبنية النموذجية المختارة (للتطابق = 1) ؛ إلى م - معامل مع مراعاة موقع الكائن ؛ إلى الخامس - معامل مع مراعاة التغير في تكلفة أعمال البناء والتركيب بين تاريخ الأساس والتاريخ في وقت التقييم ؛ إلى ص - معامل مع مراعاة ربح المطور (٪) ؛ إلى ضريبة القيمة المضافة - معامل مع مراعاة ضريبة القيمة المضافة (٪). خطوة مهمة هي اختيار خاصية نموذجية. في هذه الحالة ، من الضروري مراعاة: غرض وظيفي واحد القرب من الخصائص الفيزيائية العمر الزمني المقارن للأشياء ؛ مميزات وخصائص اخرى. طريقة تفصيل المكونات... تفترض هذه الطريقة تقسيم الكائن الذي تم تقييمه إلى مكونات المبنى - الأساس والجدران والأرضيات وما إلى ذلك. يتم الحصول على تكلفة كل مكون بناءً على مجموع التكاليف المباشرة وغير المباشرة المطلوبة لجهاز وحدة الحجم وفقًا للصيغة: أين مع bld - تكلفة بناء المبنى ككل ؛ الخامس ي - حجم المكون j-th ؛ مع ي - التكلفة لكل وحدة حجم ؛ ن هو عدد مكونات المبنى المختارة ؛ إلى ن - معامل مع الأخذ في الاعتبار التناقضات الموجودة بين الكائن المقيَّم والبنية النموذجية المختارة. هناك عدة خيارات لاستخدام طريقة تفصيل المكونات: subcontracting؛ التقسيم حسب الملف الشخصي للعمل ؛ تخصيص التكاليف. طريقة التعاقد من الباطنبناءً على حقيقة أن المقاول العام للبناء يستأجر مقاولين من الباطن لتنفيذ جزء من أعمال البناء. ثم يتم حساب التكاليف الإجمالية لجميع المقاولين من الباطن. طريقة ملف التعريف Stakingمشابه للسابق ويعتمد على حساب تكلفة تعيين متخصصين مختلفين .
طريقة تخصيص التكلفةيتضمن استخدام وحدات مختلفة للمقارنة لتقييم مكونات المبنى المختلفة ، وبعد ذلك يتم تلخيص هذه التصنيفات طريقة المسح الكمي تعتمد هذه الطريقة على تطبيق حساب كمي مفصل لتكاليف تركيب المكونات الفردية والمعدات وإنشاء المبنى ككل. بالإضافة إلى حساب التكاليف المباشرة ، من الضروري مراعاة التكاليف العامة والتكاليف الأخرى ، أي يتم وضع تقدير كامل لإعادة بناء الكائن الذي تم تقييمه. حساب تكلفة البناء. يتم تحديد تكلفة بناء المباني والهياكل بمقدار الاستثمار المطلوب لتنفيذه. يتم تحديد تكلفة البناء ، كقاعدة عامة ، في مرحلة دراسات ما قبل التصميم (إعداد دراسة جدوى للبناء). التكلفة التقديرية لتشييد المباني والهياكل هي مبلغ الأموال المطلوبة لتنفيذه وفقًا لوثائق المشروع. بناءً على التكلفة المقدرة ، يتم حساب مبلغ الاستثمارات الرأسمالية ، وتمويل البناء ، بالإضافة إلى تكوين أسعار مجانية (تعاقدية) لمنتجات البناء. تشمل تكلفة البناء المقدرة العناصر التالية: أعمال البناء؛ أعمال تركيب المعدات (أعمال التركيب) ؛ تكلفة شراء (تصنيع) المعدات والأثاث والمخزون ؛ تكاليف أخرى. طرق حساب التكلفة.عند وضع تقديرات (حسابات) للمستثمر والمقاول على أساس بديل ، يمكن استخدام طرق حساب التكلفة التالية: الموارد. فهرس الموارد مؤشر القاعدة تعويض أساسي استنادًا إلى بنك بيانات على تكلفة المرافق التناظرية التي تم بناؤها أو تصميمها مسبقًا. طريقة المورد -يعتمد الحساب في الأسعار (المتوقعة) الحالية والتعريفات الجمركية على الموارد (عناصر التكلفة) ، على الحاجة إلى المواد والمنتجات والهياكل (بما في ذلك المواد المساعدة المستخدمة في عملية العمل) ، بالإضافة إلى البيانات المتعلقة بالمسافات والأساليب الخاصة بهم التسليم إلى موقع البناء ، واستهلاك الطاقة للأغراض التكنولوجية ، ووقت تشغيل آلات البناء وتكوينها ، وتكاليف العمالة للعمال. طريقة فهرس الموارد -إنها مزيج من طريقة الموارد مع نظام مؤشرات للموارد المستخدمة في البناء. مؤشرات التكلفة (الأسعار والتكاليف) -المؤشرات النسبية التي تحددها نسبة مؤشرات التكلفة الحالية (المتوقعة) ومؤشرات التكلفة الأساسية للموارد القابلة للمقارنة من حيث التسمية. طريقة الفهرس الأساسية -إعادة حساب التكاليف حسب بنود الميزانية من مستوى السعر الأساسي إلى مستوى السعر الحالي باستخدام المؤشرات. طريقة التعويض الأساسية- مجموع التكلفة ، محسوبًا على المستوى الأساسي للأسعار المقدرة ، وتحديده بحسابات التكاليف الإضافية المرتبطة بالتغيرات في الأسعار والتعريفات الجمركية للموارد المستخدمة أثناء عملية البناء. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه قبل بداية استقرار الوضع الاقتصادي وتشكيل هياكل السوق المناسبة ، فإن أكثر الطرق أولوية لحساب التكلفة المقدرة هي طرق مؤشر الموارد والموارد. في ممارسة الخبراء ، تكون طريقة المؤشر الأساسي لحساب التكلفة المقدرة أكثر شيوعًا. طريقة العمر. الاستهلاك التراكمي المتراكم هو دالة على عمر الكائن. دعونا ننظر في المفاهيم التقييمية الأساسية التي تميز هذا المؤشر. بناء الحياة المادية (FJ)- فترة تشغيل المبنى ، والتي تستوفي خلالها حالة العناصر الهيكلية الحاملة للمبنى معايير معينة (الموثوقية الهيكلية ، والمتانة المادية ، وما إلى ذلك). يتم تحديد مصطلح العمر المادي للكائن أثناء البناء ويعتمد على المجموعة الرأسمالية للمباني. تنتهي الحياة المادية عندما يتم هدم الشيء. العمر الزمني (XB)- الفترة الزمنية التي انقضت من يوم تشغيل المنشأة حتى تاريخ التقييم. الحياة الاقتصادية (EJ)يتم تحديده من خلال وقت التشغيل الذي يولد خلاله العنصر دخلاً. خلال هذه الفترة ، تساهم التحسينات المستمرة في قيمة العقار. تنتهي الحياة الاقتصادية للعنصر عندما لا يمكن أن يؤدي تشغيل الكائن إلى توليد الدخل المشار إليه بالمعدل المقابل للأشياء المماثلة في هذا الجزء من سوق العقارات. في الوقت نفسه ، لم تعد التحسينات المستمرة تساهم في قيمة الكائن بسبب البلى العام فيه. العمر الفعال (EE)يتم احتسابها على أساس العمر الزمني للمبنى ، مع مراعاة حالته الفنية والعوامل الاقتصادية السائدة في تاريخ التقييم والتي تؤثر على قيمة الكائن المقيَّم. اعتمادًا على خصائص تشغيل المبنى ، قد يختلف العمر الفعلي عن العمر الزمني لأعلى أو لأسفل. في حالة عملية البناء العادية (النموذجية) ، يكون العمر الفعلي عادةً مساويًا للعمر الزمني. الحياة الاقتصادية المتبقية (OSER)المبنى - الفترة الزمنية من تاريخ التقييم إلى نهاية عمرها الاقتصادي (الشكل 3.4). الشكل .. فترات عمر المبنى والمؤشرات التي تميزها مؤشرات البلى الجسدي والعمر الفعال والحياة الاقتصادية في نسبة معينة ، والتي يمكن التعبير عنها بالصيغة: أين و - البلى. EV - العمر الفعال ؛ VF - الطول النموذجي للحياة الجسدية ؛ .
يعد تطبيق هذه الصيغة مناسبًا أيضًا عند حساب تعديلات النسبة المئوية للإهلاك في الكائنات المقارنة (طريقة المبيعات المقارنة) ، عندما يتعذر على المثمن فحص النظائر المحددة. يمكن تحويل النسبة المئوية لاستهلاك العناصر أو المبنى ككل المحسوبة بهذه الطريقة إلى قيمة (انخفاض القيمة): .
يفضل استخدام نهج مكلف ، وأحيانًا يكون الخيار الوحيد الممكن في الحالات التالية: 1.عندما يتم تقييم العقارات الجديدة أو المبنية حديثًا ؛ 2.في حالة الحاجة إلى تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للمبنى ؛ .عند الحاجة إلى دراسة جدوى لبناء جديد ؛ .للتقييم لغرض إبراز الأشياء الخاضعة للضريبة (بناء ، قطعة أرض) ؛ .للتقييم لأغراض التأمين ؛ .في حالة نقص المعلومات لاستخدام مناهج أخرى للتقييم. تتضمن مجموعة طرق نهج التكلفة أربع طرق رئيسية للتقييم: طريقة الوحدة المقارنة (أو طريقة تكلفة الوحدة) ، عنصرًا بندا ، تقديرًا ومؤشرًا. ميزة نهج التكلفة- هو الأكثر موثوقية عند تقييم الأشياء الجديدة. عيوب نهج التكلفة: · التكاليف ليست دائما معادلة للقيمة السوقية ؛ · تترافق محاولات تحقيق نتيجة تقييم أكثر دقة مع زيادة سريعة في تكاليف العمالة ؛
مقدمة
الفصل الأول: الأسس المنهجية لتقييم العقارات
1.1 مفهوم تقييم الممتلكات ، وجوه التقييم ، وأنواع القيمة المقدرة
1.2 الأساس التشريعي والقانوني ، وأهداف ومراحل تقييم الممتلكات
الفصل 2. الأساليب والطرق الأساسية المستخدمة في تقييم الممتلكات وتطبيقها
2.1 جوهر وخصائص مناهج وطرق تقييم العقارات
2.2 مزايا وعيوب تطبيق مناهج مختلفة لتثمين العقارات
استنتاج
فهرس
مقدمة
يوجد اليوم في روسيا أشكال مختلفة للملكية تمكن المالك من التصرف في ممتلكاته وفقًا لتقديره الخاص. في هذا الصدد ، تثار أسئلة حول قيمة الممتلكات ، والحاجة إلى حل نزاعات الملكية ، حيث اضطر الأطراف إلى اللجوء إلى خدمات محكمين مستقلين في الأسعار لتحديد القيمة الموضوعية لممتلكات معينة.
يتم تحديد تطوير أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي بشكل مباشر من خلال تطوير علاقات السوق. أصبح تقييم قيمة الممتلكات لأنواع مختلفة من الممتلكات بشكل متزايد أداة متكاملة وفعالة لاقتصاد السوق.
مع تطور اقتصاد السوق ، أصبح تقييم الآلات والمعدات والمركبات ذا أهمية متزايدة. يتم تحديد أهمية هذا النوع من نشاط التقييم من خلال التوسع في قطاع الملكية الخاصة والحاجة إلى نمو الاستثمار.
وتجدر الإشارة إلى أن الآلات والمعدات تتميز ، كقاعدة عامة ، بعدد كبير من المعلمات المختلفة ومجموعة متنوعة من التسميات. عدد كائنات الآلات والمعدات في البلد وحتى في منطقة منفصلة كبير جدًا.
يعد تحديد القيمة السوقية للآلات والمعدات عملية معقدة ، لأنه غالبًا ما يكون من المستحيل في عملية التقييم العثور على نظير متطابق تمامًا للكائن الذي تم تقييمه.
لتحقيق أدق تقييم للممتلكات ، يتم استخدام تقنيات وطرق خاصة ، والتي تمت مناقشتها في عمل هذا المقرر الدراسي.
تتكون الدورات الدراسية من مقدمة لفصلين وخاتمة. يبحث الفصل الأول في مفهوم تقييم الممتلكات ، وأشياء التقييم ، وأنواع القيمة المقدرة ، وكذلك الإطار القانوني لأنشطة التقييم ، والأهداف ومراحل تقييم الممتلكات. ويبحث الفصل الثاني في المناهج والطرق الرئيسية المستخدمة في تثمين العقارات وتطبيقها.
أثناء كتابة ورقة المصطلح ، تم استخدام المواد التالية: القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ، ومعايير التقييم الفيدرالية ، ومعايير تقييم الدولة ، والكتب المدرسية عن تقييم الممتلكات ، والمواد من مجلة "قضايا التقييم" ، إلخ. .
الفصل الأول: الأسس المنهجية لتقييم العقارات
1.1 مفهوم تقدير قيمة الممتلكات ، وجوه التقييم ، وأنواع القيمة المقدرة
ملكية – أشياء من العالم المحيط لها منفعة وحقوق لها. .
تقييم الممتلكات هو عملية منظمة وهادفة لتحديد قيمة الممتلكات المقابلة من الناحية النقدية ، مع الأخذ في الاعتبار الدخل المحتمل والحقيقي الذي تجلبه في وقت معين في قطاع معين من السوق.
تقييم الممتلكات هو المصطلح الأكثر عمومية المطبق على نشاط التقييم وجميع الأشياء الممكنة.
وفقًا للمادة 5 من القانون الاتحادي " حول أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي»رقم 135-FZ قد يطبق تقييم الممتلكات على الأشياء التالية:
1. أشياء مادية منفصلة (شقة ، سيارة ، مجموعة من المعادن ، إلخ) ؛
2. مجموعة من الأشياء التي تشكل ملكية لكيان قانوني أو فرد (وهذا يشمل العمل كموضوع للتقييم) ؛
3. الملكية وحقوق الملكية الأخرى.
4. حقوق المطالبة والالتزامات (الديون).
5. العمل والخدمات والمعلومات.
6- الأشياء الأخرى للحقوق المدنية التي تنص تشريعات الاتحاد الروسي بشأنها على إمكانية مشاركتها في التداول المدني.
كقاعدة عامة ، يتم تقسيم تقييم الممتلكات إلى أربع مجموعات كبيرة:
1. تقييم قيمة المشروع (الأعمال).
2. تثمين العقارات.
3. تقييم المعدات (بما في ذلك الآلات والمركبات).
4. تقييم قيمة الأصول غير الملموسة والملكية الفكرية.
تقدير التكلفة - تحديد قيمة عنصر ما في نقطة زمنية محددة وفقًا لمعيار التكلفة المحدد.
سعر- هذه هي تكاليف عوامل الإنتاج التي تتحقق في كائن معين.
قد تختلف القيمة المقدرة للممتلكات. يحدد نوع القيمة التي يتم تحديدها الغرض من التقييم ، وتحدد طريقة التقييم تحقيق الغرض من التقييم.
عند استخدام مفهوم القيمة في تنفيذ أنشطة التقييم ، يتم تحديد نوع معين من القيمة ، والذي يتم تحديده من خلال الاستخدام المقصود لنتائج التقييم.
عند تنفيذ أنشطة التقييم ، يتم استخدام الأنواع التالية من قيمة الكائن المقدر:
· سعر السوق؛
· قيمة الاستثمار.
· قيمة التصفية.
· قيمة مساحية.
1. عند تحديد سوقيتم تحديد قيمة العنصر المقدر بالسعر الأكثر احتمالا الذي يمكن عنده عزل كائن التقييم في تاريخ التقييم في السوق المفتوحة في بيئة تنافسية ، عندما يتصرف أطراف الصفقة بشكل معقول ، ولديهم جميع المعلومات اللازمة ، و لا تنعكس أي ظروف غير عادية في قيمة سعر المعاملة ، فعندئذ يحدث عندما:
2. عند تحديد استثماريتم تحديد قيمة كائن التقييم من خلال التكلفة لشخص معين أو مجموعة من الأشخاص لأغراض الاستثمار لاستخدام كائن التقييم الذي أنشأه هذا الشخص (الأشخاص).
3. عند تحديد تصفيةيتم تحديد قيمة كائن التقييم من خلال القيمة المحسوبة ، والتي تعكس السعر الأكثر احتمالا الذي يمكن عنده عزل كائن التقييم المعين خلال فترة التعرض للكائن المقدر ، وهو أقل من فترة التعرض النموذجية لظروف السوق ، في الظروف التي يُجبر فيها البائع على إبرام صفقة لنقل الملكية.
4. عند تحديد مساحييتم تحديد قيمة موضوع التقييم من خلال طرق التقييم الشامل للقيمة السوقية ، والتي تم إنشاؤها والموافقة عليها وفقًا لـ.
المعلمات الرئيسية التي تحدد قيمة العقار هي: المنفعة ، الطلب ، العرض ، الندرة ، إمكانية نقل حقوق الملكية ، تكلفة إنشاء الممتلكات.
1.2 الإطار التشريعي والقانوني وأهداف ومراحل تقييم الممتلكات
الإطار القانوني لأنشطة التقييم في الاتحاد الروسي هو:
1) القانون الاتحادي المؤرخ 29 يوليو 1998 رقم 135 - منطقة حرة "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" (الإصدار الأخير من القانون الاتحادي الصادر في 24 يوليو 2007 رقم 220 - منطقة حرة). أحكام أساسية.
2) معيار التقييم الفيدرالي "المفاهيم العامة للتقييم ، والأساليب ومتطلبات التقييم" (FSO رقم 1) ، تمت الموافقة عليه بموجب أمر وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا بتاريخ 20 يوليو 2007 رقم 256. الأحكام الأساسية.
3) معيار التقييم الفيدرالي "الغرض من التقييم وأنواع القيمة" (FSO № 2) ، تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا بتاريخ 20 يوليو 2007 255. الأحكام الأساسية.
4) معيار التقييم الفيدرالي "متطلبات تقرير التقييم" (FSO رقم 3) ، تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية الروسية بتاريخ 20 يوليو 2007 رقم 254. الأحكام الأساسية.
وفقًا للقانون الاتحادي رقم 135-FZ المؤرخ 29 يوليو 1998 "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ، تخضع أنشطة التقييم للترخيص الإجباري.
يتم إجراء تقييم الممتلكات من قبل المثمنين المرخصين على أساس اتفاق بشأن تقييم كائن الملكية مع الاستخدام الإلزامي لجميع الأساليب الكلاسيكية الثلاثة لتقييم الممتلكات - المربح والمقارن (السوق) والتكلفة.
تنص التعديلات على القانون الاتحادي "بشأن نشاط التقييم في الاتحاد الروسي" على نقل جزء كبير من السيطرة على الأنشطة في هذا المجال من الهيئات الحكومية إلى المنظمات ذاتية التنظيم للمثمنين ، والتي ترتبط بإلغاء ترخيص أنشطة التقييم . يتم قبول المثمن كعضو في منظمة ذاتية التنظيم للمثمنين بقرار من هيئة الإدارة الجماعية. لانتهاك القانون والمعايير الفيدرالية للتقييم ، يمكن طرد المثمن من عضوية المنظمة أيضًا بقرار من الهيئة الجماعية.
حسب الفن. 8 ФЗ-135 ، يعد تقييم كائنات التقييم إلزاميًا في حالة مشاركة كائنات التقييم التي تنتمي كليًا أو جزئيًا إلى الاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات في المعاملة.
عادة ، أغراض تقييم العقارات هي:
· تحديد قيمة الممتلكات أثناء خصخصتها ، ونقلها إلى أمانة ، وتأجيرها ، وتأميمها.
· استخدام الممتلكات كضمان.
· بيع الممتلكات أو نقل ملكيتها بطريقة أخرى ؛
· التنازل عن التزامات الديون المتعلقة بأغراض التقييم.
· نقل الملكية كمساهمة في رأس المال المصرح به ، وأموال الكيانات القانونية.
· الإقراض العقاري للأفراد والكيانات القانونية.
· الاسترداد أو الاستيلاء على الممتلكات من المالك المنصوص عليه في القانون لاحتياجات الدولة أو البلدية ؛
· إجراء تقييم للأشياء الخاصة بالممتلكات من أجل التحكم في صحة دفع الضرائب في حالة حدوث نزاع حول حساب الوعاء الخاضع للضريبة.
- صياغة عقود الزواج وتقسيم ممتلكات الزوجين المطلقين بناءً على طلب أحد الطرفين أو كلا الطرفين في حالة الخلاف على قيمة هذه الممتلكات.
وبالتالي ، يمكن أن تكون أغراض تقييم الممتلكات مختلفة جدًا ، ولكن في كثير من الأحيان يكون التقييم ضروريًا لإجراء معاملات مختلفة.
يشمل تقييم العقار الخطوات التالية:
1) تحديد المهام.
في هذه المرحلة الأولية من عمل التقييم ، من أهمها مسألة صياغة الغرض من التقييم. في عملية الاتصال بين العميل والمثمن ، في مرحلة تحديد المشكلة ، يتم تحديد موضوع التقييم ، أي ما يريد العميل تقييمه في شكل مجموعة من الأشياء المادية و (أو) الحقوق ؛ الغرض والأهداف من تقييم موضوع التقييم ، وكذلك نوع القيمة.
عند تقييم العقارات ، يتم استخدام الأساليب الثلاثة التالية:
تقييم من حيث تكلفة بناء مبنى مشابه للمبنى الذي يتم تقييمه ؛
تقدير التكلفة من حيث مقارنة تكلفة الأشياء المماثلة ؛
التقييم من حيث الربحية التي يمكن أن تحققها الممتلكات التي يتم تقييمها
هناك ثلاث طرق للتقييم العقاري:
يعتمد هيكل طرق تقييم العقارات أيضًا على ثلاثة مناهج:
