هناك نوع من الاستثمار كاستثمار للأموال المجانية في بناء مبنى جديد على مرحلة صفرية. متر مربع في بداية البناء أقل بكثير من بعد اجتياز المنزل. في الفرق في القيمة، يتم إجراؤها أرباح المستثمر: إنه 2-3 مرات أكثر تكلفة إعادة بيع الشقة التي اكتسبتها إلى مشتر آخر بموجب اتفاقية تعيين الحقوق. CESSIA هي أن هذا الاتفاق يسمى لغة قانونية.
Cessairaers هي الأفراد أو الشركات الخاصة الذين اشتروا العقار مباشرة من شركة المطور وإعادة بيع حقوقهم إلى الأمتار المربعة في المبنى الجديد. الموافقة على مثل هذه الصفقة، يجب أن يكون المشتري يدرك أن الشقة للمهمة (CESSIA) لا تكتسب فقط من قبل قانون الأداة الصحيحة. تجدر الإشارة إلى أن المشتري "عن طريق الميراث" يتم نقله بواسطة الجهاز، وكل الالتزامات التي قام بها المالك السابق.
لا تؤكد اتفاقية الواجب المخاطر المحتملة في البناء المشترك، إذا تم إصدار كيسا في وقت بناء العقارات. في هذه الحالة، يمكن أن يعزى المخاطر: إفلاس المطور، زيادة في فترات البناء، إلخ.
يمكن إصدار اتفاقية المهمة للعقارات بعدة طرق.
حتى قبل إجراء معاملة، يجب أن سداد القاسية (البائع العقاري) جميع الديون الحالية للمطور. مع موافقة المشتري، يمكن ترجمة الديون إلى ذلك. يتم ذلك على النحو التالي: يتم إصدار عقد تحويل الدين إلى المشتري. يمكن تنفيذ هذه المعاملات في مرحلة البناء عدة مرات. الشرط هو واحد: لا ينبغي أن يعتمد المبنى الجديد من قبل اللجنة، أي حاليا، لا ينبغي توقيع قانون النقل عند الإسكان.
في هذه الحالة، يتم نقل جميع الديون إلى المطور إلى المشتري (تتعهد الأخير باتخاذ الديون المتبقية للبائع العقاري).
إن مهمة حقوق متطلبات أي من هذين المخططين تدخل حيز التنفيذ فقط بشرط أن يتم استبدال أو توقيع مبلغ الديون بالكامل لشركة البناء أو توقيع وثيقة أن المشتري يتعهد بدفع وتوافق على ديون البائع يذهب تماما إلى ذلك.
قبل أن تقرر قرارا نهائيا بالمشاركة في المعاملة في المهمة، لا تكون كسولا للتحقق من جميع التصاريح من شركة المطور. يجب أن يوفر لك موظفوها الوصول إلى المستندات. تفحص مهمتك بعناية حزمة الوثائق التالية:
تعليمات للبائع
1. لإبلاغ الشركة بالمطور الذي تقرر إجراء تسجيل مهمة الحق في المطالبة (بيع حصتك).
سوف تضطر إلى زيارة مكتب شركة البناء شخصيا وتقديم بيان للممثل الذي تقوم به من القضاء (إحالة الحقوق). إذا قررت تجاهل المطور، فقد تلغي المحكمة فيما بعد المعاملة، للتعرف عليها غير قانوني. سيكون من الجيد إذا كان ممثل لقسم القانون في المطور سيظهر كطرف ثالث بشأن إجراءات Cessia.
2. الحصول على موافقة شركة البناء للبيع.
للحصول على موافقة للبيع، سيتعين عليك زيارة مكتب المطور. كن مستعدا لإصدار الموافقة على المهمة إلى المطور سيتعين عليها دفع مبلغ مثير للإعجاب. يتم حسابها على النحو التالي: 5٪ من المبلغ الذي تبيع العقارات الخاصة بك (قد يكون الفائدة مختلفا، كل هذا يتوقف على "الشهية" للمطور). على سبيل المثال: شراء شقة مباشرة من المطور كلفك 1.3 مليون روبل. مع المشتري، وافقت بمقدار 1.8 مليون روبل.
الصيغة بسيطة: 1.8 × 5٪ \u003d 90،000. هذا هو مقدار الأموال التي ستحتاج إليها لحساب شركة المطور.
3. مساعدة على غياب الديون.
مساعدة المطور سوف يمنحك فقط عرضة للشروط التالية: سيقوم البائع بإطفاء ديونه بالكامل للشركة أو سيتم إبرام اتفاقية للمشتري (الذي يتعهد بدفع مبلغ ديون مالك الشقة السابق). يجب وضع علامة على شركة البناء في هذه الوثيقة كطرف ثالث.
تأكد من توضيح الشهادة أن البائع العقاري قد استوفى تماما التزاماته إلى المطور، ولا تملك الشركة أي شكاوى معها.
4. استخراج من USRP للعقارات.
يجب الحصول عليها إذا تم تسجيل العقد على المشاركة المشتركة. كحمس حقوق الطبع والنشر، يتم تحديد تفاصيل جواز السفر البائع في هذه المساعدة.
5. الحصول على موافقة تفكيك الزوج / الزوجة.
هذا المستند ضروري إذا تم بيع مطالبات البيع العقارية في الزواج.
6. لتجنيد الموافقة الخطية من البنك.
وبدون ذلك، ليس من الضروري إذا أعيد البائع تخصيص الطلب المناسب على العقارات المملوكة من قبل مؤسسة الائتمان. سيقوم المتخصص المصرفي بتسجيل إذن فقط إذا تم حساب البائع بالكامل مع ديون الرهن العقاري.
تعليمات للمشتري
1. توقيع اتفاقية القرض واحصل على رهن عقاري على الأيدي (هناك حاجة إلى كل من هذه المستندات، شريطة أن يتم شراء العقار باستخدام نوع من التأمين).
2. موافقة تفكيك من الزوج الثانيفي القضية عندما يكون المشتري زواج رسمي.
بعد أن جمعت جميع الوثائق وكنت مقتنعا بموثوقية المطور، فإن الخطوة التالية هي وضع عقد خلاف. يتم توقيعها من قبل الجانبين. نحن نقدم لك عقد عينة - يمكنك تنزيله.
أين العقد؟ من الضروري حل الأطراف فيما بينهم واختيار الخيار الأكثر ملاءمة:
في عقد التنازل، لا تنسى تعيين النوع الذي ينتمي إليه العقد الأولي.
تم تسجيل هذه الوثيقة في مؤسسات الدولة التالية:
اختيار أي من الخيارات الثلاثة المقترحة.
يحدث إجراء تسجيل العقد كما يلي:
يجب تقديم الأطراف إلى المسجل حزمة الوثائق التالية:
الخطوة التالية هي دفع واجب الاعتماد. الآن في معظم الوكالات الحكومية هناك محطات، مع مساعدتهم يمكنك إجراء عملية دفع على الفور، لا تنس أن تأخذ الاستلام.
بعد أن يقبل المسجل جميع المستندات والإيصالات منك، سيملأ بيانا على أساس هذه البيانات، مما سيشير إلى:
يشير المشاركون في المعاملة إلى صحة البيانات المودعة. إذا لم يتم اكتشاف الأخطاء، فإن كلا الجانبين يوقعان اتفاقية المهمة في الحق في طلب شقة.
تبقى جميع الوثائق المرفقة في المسجل. بدلا من ذلك، يتم منح كل جانب إيصالات حول اعتماد المستندات.
لن يطلب في انتظار تسجيل العقد أكثر من 10 أيام. يمكنك معرفة التاريخ المحدد عن طريق استدعاء الهاتف للتوضيح في جناح المساحية أو إلى خدمة تسجيل أخرى اختارتها.
في التاريخ المعين، يجب على الجانبين أن يقترب من المسجل، وسيتعين عليها أن تأخذ جوازات السفر والإيصالات الصادرة. بالنسبة لهم، سوف تأخذ المستندات اليسار. سيحصل البائع على اتفاقية الأرض، سيكون من الضروري دفع الضريبة على بيع الشقة. سيتم تسليم البائع الاتفاقية المسجلة لنقل حقوق المطالبة.
ما الحجارة الغواصة التي يمكن أن تواجه إبرام اتفاقية كيسي؟
مشاركة طرف ثالث
لا يمكن التعرف على المعاملة على أنها صالحة إذا لم يشارك صاحب المصلحة الثالث (المطور). قد يكون من الضروري أيضا جذب البنك إلى المعاملة (إذا كان البائع أو المشتري لشراء شقة اجتذبت قرضا للرهن العقاري، والذي يظل في وقت العلاقات مائدا).
شركات البناء المسافة البادئة
بيع شقته في مبنى جديد من خلال اتفاقية كيسي، يتحول المساهم إلى أن يكون غير مرتبط قبل شهية المطور. قد تطلب شركة البناء عن الاهتمام بسرقة. والمساهم ليس لديه أدوات لمكافحة التعسف في المطور، لأن المستندات الثابتة قانونا يتم من خلالها التفاوض على النسبة المئوية مع معاملة محتملة، مقدما موقعة من الأطراف، لا وجود لها.
إذا كنت لا تأخذ في الاعتبار هذين الفروق الفرعية، فإن عقد كيسا هو المعاملة التي يشعر فيها الطرفان المهتمين بنفس الأحزاب المحمية. توفر سلامة هذه المعاملة هيئة حالة التسجيل، لذلك لا يمكنك أن تخف من المخطط الاحتيالي.
عندما لم يكتمل بناء مبنى سكني سكني، ومن الضروري بيع شقة، يتم تعيين أطراف المعاملة حقوق بموجب عقد مشاركة الأسهم. يتم ذلك لأن المساهم ليس صاحب السكن حتى توقيع قانون القبول والنقل إلى نهاية البناء. إنه مجرد مستثمر، له حقوق أعضاء RDD الخاصة به، وبالتالي يمكن عززها، أي يبيع.
محتوى الصفحة
وتسمى مهمة حقوق DDU أيضا معاهدة كيسا، تتم الإشارة إلى الأطراف إلى: Cedent (البائع) وسوق القضاء (المشتري). من الناحية القانونية، هذا ليس صحيحا تماما، حيث عند توقيع هذه الوثيقة، يتلقى قشما جديدا ليس فقط الحق الناشئ عن DDU، ولكن أيضا التزامات المستثمر.
الإطار التنظيمي لهذه المعاملة هو المادة الحادية عشرة من القانون الاتحادي للقانون الفيدرالي "على المشاركة في بناء الأسهم" لبناء MCD وغيرها من المنشآت العقارية "والفصل الرابع والعشرون من القانون المدني في الاتحاد الروسي" تغيير الأشخاص في الالتزام ". يتم توزيع إجراء الامتياز بما فيه الكفاية في السوق، حيث توفر الفرصة لتجاوز العملية المطولة للديكور الشقة في العقار.
هناك طريقتان لتغيير مالك الشقة قيد الإنشاء:
يمكن إصدار عقد أولي لبيع الإسكان بشكل أسرع. ولكن لا ينصح باستخدام بهذه الطريقة. في الواقع، لا توجد إحالة من الحقوق بموجب عقد مشاركة حقوق الملكية، وتوافق الطرفان على أنه بعد نهاية بناء MCD، فإنها ستستنتج اتفاقية شراء وبيع شقة عادية. قبل ذلك، ما زال البائع يجب أن يدخل رسميا حقوق الملكية للممتلكات. تحمل معاملة المبيعات الأولية عددا من المخاطر والسيناريوهات السلبية المحتملة:
على الرغم من العدد الكبير من السلبيات في تصميم شقق الشقة من خلال بيعها مسبقا إلى المالك الجديد، إلا أن هذا الخيار لا يزال محظورا بموجب القانون. بالنسبة للمشتري، إنه أمر غير مرغوب فيه وحدوثه إلا بأقصى ثقة في احترام البائع.
بهذه الطريقة لبيع أو شراء الممتلكات المستقبلية تتميز بمدة التصميم ووجود عدة مراحل من تنفيذه في وقت واحد. ولكن المشتري في هذه الحالة سيتم حماية مع معايير FZ-214 ولديه أداة صحيحة كاملة.
مهم! شركة البناء التي تبني MKD هي معاملة جهة خارجية إلزامية. إن موافقة المطور من أجل انتقال حقوق المطالبة بموجب عقد DDU لشخص آخر هو شرط أساسي للمعاملة بشأن تخصيص حقوق الملكية. إذا لم يتم استلام اتفاق المطور، فسيتم تعزيز حقوق الملكية - قد يكون هذا العقد غير صالح في المحكمة.
الميزة الرئيسية لتسجيل اتفاقية كيسي هي أن استبدال صاحب الشقة المستقبلية يسيطر عليها Rosreestr. يتم استبعاد تسجيل حقوق النقل بموجب عقد مشاركة الأسهم في وقت واحد على عدة أشخاص، هذا المخطط أكثر أمانا للمشتري.
هناك أيضا بعض Disforpats Disports بهذه الطريقة:
يتحدث هذا المقال عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية، ولكن كل حالة فردية. إذا كنت تريد معرفة كيفية حل مشكلتك - اتصل بمستشارنا مجاني تماما!
للتحضير بشكل صحيح للمعاملة، يحتاج البائع والمشتري إلى الذهاب عبر عدة مراحل:
بعد الإجراءات المذكورة أعلاه، وقعت الأطراف اتفاقية كاسيا. ثم يتوجه إلى التسجيل في MFC (مركز متعدد الوظائف لخدمات الدولة للسكان) أو لإدارة روسريسترا. بعد 10 أيام، يمكنك الحصول على شهادة تسجيل ناجحة لمعاملتك.
من أجل عدم حضور مخاطر الإجراءات غير المهنية أو غير القانونية من قبل أطراف ثالثة لاكتساب الحق في الكائن السكني ل DDD إلى المشتري يجب أن تولي اهتماما للنقاط التالية:
يجب على المشتري فحص المستند بعناية وتحقق من ذلك على صيانة العناصر الإلزامية المتعلقة بمعلومات حول:
في هذه الحالة، فإن إبرام اتفاقية كيسا معقدة قليلا، تتم إضافة الخطوات التالية إلى العملية:
عملية الواجب شاقة للغاية وتحتوي على الكثير من التفاصيل الدقيقة القانونية. بالنسبة للمشتري لن يكون غير ضروري لتسجيله في كاتب العدل. يجب أن يتم ذلك لأن ممثل مكتب كاتب العدل يزدر بشكل قانوني وسيساعد في التعامل مع تفاصيل المعاملة. لا يضمن تسجيل كاتب العدل لاتفاق كيسيا حقيقة أن البائع هو مواطن جيد، ولكن سيساعد على فهم الفروق الدقيقة للمعاملة.
يتم تأكيد استبعاد البيع المزدوج للشقة من خلال تسجيل عقد مهمة حقوق الملكية في هيئات الدولة. يمكن القيام بذلك في إدارة Rosreestra أو في أي مركز خدمة متعددة الوظائف للسكان. للقيام بإجراءات التسجيل، ستحتاج إلى تقديم المستندات التالية:
قبل بضع سنوات، استخدم المستثمرون بنشاط مخطط مبيعات العقارات في المرحلة النهائية من البناء، عندما تم تقديم حقوق الملكية من قبل المالك الجديد، ولم يتم دفع ضريبة الدخل. توقف الدولة هذا المخطط للتهرب الضريبي. الآن، إذا كان الفرد يبيع شقة أو كائن آخر من العقارات، التي كانت في حوزته لمدة تزيد عن ثلاث سنوات، فهي ملزمة بدفع ضريبة الدخل الشخصية (ضريبة الدخل) للميزانية.
دفع السكان وغير المقيمين في الاتحاد الروسي ضريبة عند تفسيرها بمعدلات مختلفة:
القاعدة الضريبية في هذه الحالة هي الفرق بين سعر شراء شقة في المرحلة الأولية من البناء وقيمتها المباعة للحظة الحالية المسجلة في عقد المهمة. أولئك. يتم دفع ضريبة الدخل فقط من حصة الأرباح التي يستقبلها المستثمر.
التزامات ضريبية تحت التعيين تظهر فقط في بيع العقارات. بالفعل بعد نهاية البناء، عندما يوقع المالك الجديد على فعل انتقال القبول في مجال الإسكان، ستقوم بتسجيله وتصبح مالكا كامل للأمتار الحقيقية، سيكون ملزم بدفع ضريبة العقارات وفقا لسماكن الإقامة في المنطقة وبعد
البائع، وفقا لنتائج السنة التقويمية، يلزم بتضمين الهامش الناتج عن إيراداته التراكمية ويقدم إلى المفتشية الضريبية الإقليمية للإعلان في شكل 3-NDFL. سيقوم المفتش التحقق من صحة ملء المستند وتؤكد الضريبة المحسوبة. سيحتاج إلى دفعها حتى 30 أبريل بعد عام تصميم المهمة لسنة DDU.
لديك أسئلة؟ اسألهم مجانا في محامينا!
في الشقة في المبنى الجديد، يمكن للمشتري تقديم تقشير موجود دخل المشروع في المراحل المبكرة من البناء ( اختتمت DDU - عقد مشاركة الأسهم) و، دون انتظار نهاية البناء، احتفظ بحقوقك مساهم جديد ( مشتر). وهو أدنى من الطلب المناسب لأن حقوق الملكية لا تزال هناك شقة في منزل غير مكتمل.ثم هكذا تعيين عقد حقوق المطالبة بموجب عقد مشاركة الأسهم في البناء ( مثل DTD نفسه) يمر أيضا.
اذا كان التنازل عن الحقوق يحدث على نوع آخر من العقد ( إلى جانب DD)، ثم التسجيل عقد المحاسبة لا يحدث. للمشتري، في هذه الحالة، زيادة خطر الخسارة ( غير علاج) حقوق الشقة.
نوع آخر من العقد ( إلى جانب DDU) وفقا لأي الحق يمكن إعادة تجميعها أيضا، يحدث ذلك، على سبيل المثال، تم حسابها من قبل الشقق المبنية مع مقاول أو مستثمر مشترك للإنشاءات، والمقاول / المستثمر المشترك بعد ذلك السفلي ( الزاحف) حقه ( المتطلبات الصحيحة شقة تحت المعاهدة) بالفعل المشتري النهائي للشقة. في الوقت نفسه، قد يكون للمقاول حقوق الشقق، على سبيل المثال، على عقد استثماري أو بموجب اتفاق معاهدة مع مطور (ليس DDU.).
"Plus" في الخيار مع المقاول في هذا المقاول ( عندما يحتاج بشكل عاجل إلى المال للمشاركة الحالية) يمكن وضع جزء من شققها للبيع، بأسعار أقل من مطور.
خيار "ناقص" مع المقاول هو أن المشتري هنا مخاطر أعلى بكثير مقارنة ب امتياز الحق قائم على وبعد هنا هو ذلك حقوق لا يمكن تحديد المقاول نفسه بوضوح، أو قد لا يلبي المقاول التزاماته مطوروبالتالي له حقوق الشقق يمكن تحدىها. وهذا هو، إذا كان الرأس ( معاملة المقاول مع المطور)، ر. التنازل عن الحقوق عليه - أيضا.
وعلاوة على ذلك، التنازل عن الحقوق لا يمر المقاول في هذه الحالة بالتسجيل، وبالتالي فإن المقاول لديه الفرصة لبيع نفس الشقة تكليف مرارا وتكرارا.
اذا كان شراء شقة تحت مهمة العقد، يوصى بإنهاءه فقط في القضية تنازل يعتمد على بالضبط عقد المشاركة المشتركة (DD)مع التسجيل في Rosreestre.وبعد ثم مخاطر هذه المعاملة للمشتري ستكون ضئيلة.
عينة عقد التنازل عن حقوق المطالبة بموجب عقد مشاركة الأسهم الواردة أدناه.
نلاحظ أيضا أنه خلال مهمة حقوق البائع ( محمل سابق) يستجيب للمشتري ( مساهم جديد) موافق تماما الحقوق المنقولة الحقوق ، وليس المسؤول عن الفشل في الوفاء مطوروبعد أي بعد تخصيص حقوق المطالبة، سوف يحل المشتري جميع القضايا المتعلقة ببناء المنزل والوفاء أو تغيير ظروف العقد الرئيسي ( DDU) لم تعد مع المساهم السابق، ولكن مباشرة مع مطور.
تسريد الطلب المناسب لا يتوقف عن الإجراء الأولي عقد مشاركة الأسهم ، ولكن فقط يغير الطرفين في الالتزامات بموجب هذا العقد DDU وبعد وفقا لذلك، يتم الحفاظ على جميع ظروف الاتفاقية الحالية ( DDU)، على وجه الخصوص، هذا يتعلق بشروط البناء وشروط نقل الشقة. جميع الحقوق، وكذلك واجبات المساهم الأولية، تتحول بالكامل إلى مشارك جديد في بناء الأسهم.
إذا كان النشاح أدنى الطلب المناسبلا يزال غير دفع كامل المبلغ مطور للشقة قيد الإنشاء، ثم جنبا إلى جنب مع البيع حقوق المحالات يحدث I. ترجمة طويلة إلى موزع جديد ( مشتر). مع موافقة كتابية إلزامية من مطور - يفتح في علامة تبويب جديدة. "\u003e الفن. 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
إلى بقايا الديون من قبل مطور لم مفاجأة بشكل غير متوقع للمشتري ولم يعلق "معلقة" على ذلك، يجب الحصول عليها من مطور مدفوعات المصالحة القانونية المتشرد الأولي. من هذا سجلات العمل ستكون مرئية، ما إذا كان المساهم الأولي دفع المبلغ كله للشقة، أو لا يزال لديه ديون من قبل مطوروبعد إذا ظل الواجب، ثم جزء من المبلغ تعيين المعاهدة يذهب لدفع رصيد الديون مطوروترسل الباقي إلى البائع.
تسريد الطلب المناسب في الشقة، يمكن أن يحدث المساهم الأولي فقط قبل توقيعها. هذا يرجع إلى حقيقة أنه بعد توقيع الفعل مطور يعتبر ذلك قد أفي بالتزاماته بموجب العقد وتوقف عن أن يكون مدينا للالتزام.
إذا عمل الاستقبال توقيع بالفعل، ولكن الشقة لم تؤطر بعد، يمكن أن يبيعها القشارة الأولي من خلال البرامج فقط. وبعد تصميم الممتلكات - بالفعل على المعتاد.
بموجب القانون، في القضية العامة، موافقة مطور
في الختام - ليس بالضرورة (). لكن القانون ( القانون المدني للاتحاد الروسي)، ومع ذلك، يسمح لك بالحديد في الأولي DDU حالة الموافقة الخطية الإجبارية مطور على ال تمثيل الحقوق
لمثل هذا العقد. في هذه الحالة، سيتعين على المساهم أداء هذا الشرط ( وأحيانا يدفع المطور لموافقته).
حيث مطور لديه حق قانوني رفض تكليف إذا لم يدفع المساهم الأولي بعد المبلغ الكامل من خلال عقده DDU.
اذا كان تسري حقوق المطالبة يحدث ذلك دون موافقة مطور، ثم يجب على المشتري إخطاره كتابة حول هذا الحدث، وإلا ( مشتر) يحمل خطر من الآثار الضارة المحتملة الناجمة عن المهمة (يفتح في علامة التبويب جديدة. "\u003e p.3 st.382 من القانون المدني للاتحاد الروسي). على وجه الخصوص، بسبب هذا، قد يحرم المشتري من فرصة الطلب مطور العقوبات أو العقوبات على انتهاك شروط البناء.
تسجيل الدولة تعيين عقد الحقوق يحدث فقط إذا كانت المعاهدة الأولية تخضع أيضا للتسجيل في Rosreestre.وبعد وهذا هو، فقط في حالة إجراء الامتياز على أساس DDU.
ل تسجيل مهمة عقد الحقوق هناك حاجة إلى المستندات التالية:
إذا كان البائع هو شخصية ، إذن للتسجيل، ستكون هناك مستندات أكثر تأسيسا لهذا الكيان القانوني وثيقة تؤكد صلاحيات ممثله للعمل نيابة عن جورتليتز. بالنسبة لشركات الأسهم المساهمة، قد تكون هناك حاجة إلى محاضر حل اجتماع المساهمين بشأن الموافقة على صفقة رئيسية.
حيث لتقديم المستندات للتسجيل تعيين عقد الحقوق بواسطة اتفاق مشاركة الأسهم؟ هنا، كل شيء كالمعتاد - يتم تقديم حزمة المستندات بأكملها في MFC "مستنداتي" ( في موسكو، على سبيل المثال). في مدن أخرى في روسيا، يمكن تقديم وثائق التسجيل في كل من MFC والفروع المحلية Rosrestra..
بعد التسجيل تنازلات الحقوق، يجب ألا تنسى المشتري التقاط المساهم السابق dDU الأصلي وبعد سيحتاج إلى المشتري في وقت لاحق، عند تسجيله حقوق الملكية على الشقة المبنية.
الحسابات النقدية بموجب اتفاقية الامتياز تعقد بنفس الطريقة كما هو الحال في التقليدية ( انظر المرجع).
البائع، بالمناسبة، يجب ألا تنسى ذلك عند البيع ( تنازلحقوق الملكية الخاصة بك، يجب أن يدفع ضريبة الدخل وبعد يمكنك التعرف على الحساب في القسم المقابل من المسرد حسب المرجع.
على الاطلاق، تسري حقوق المطالبة في بناء الأسهم هي ظاهرة شائعة إلى حد ما. و شراء شقق من قبل التنازل عن الحقوق غالبا ما يسمح للمشتري بشراء شقة في المرحلة الأخيرة من بناء المنزل ( انخفاض خطر الظلم)، في حين أن جميع الشقق مباشرة من مطورقد تباع في المراحل المبكرة.
تخصيص متطلبات الحقوق اتفاق مشاركة الأسهم (DD) ينظمها المادة 11 وقواعد القانون المدني ( مفتوح في علامة التبويب جديدة. "\u003e الفصل 24 من القانون المدني للاتحاد الروسي -" تغيير الأشخاص في الالتزام ").
تسجيل العقد يمكن أن يسجن كتابة بسيطة (PPF.) و في موثق .
يقدم هنا حماية المشتري والحد من المخاطر عند شراء شقة ل اتفاقية الاتفاقية للحقوقوبعد في هذه المعاملة، يتحكم في نفسه فقط تنازلات العقد ، ولكن أيضا العقد الأولي البائع مطور، على أساس الحقوق المقدمة.
عقد الامتياز ( أو الامتحانات) تسمى أيضا معاهدة كيسياوبعد يسمى شخص أدنى من حقوقهم سيدنت والآخر الذي يحصل هذه الحقوق هو cabessaria. .
بالإضافة إلى ذلك حول بعض الميزات و ( من موقف المباني الجديدة للمشتري) يمكنك أن تقرأ بالرجوع.
وبالنسبة للبائع، يتم وصف تسلسل الإجراءات بالتفصيل في ملاحظة منفصلة وفقا للرابط.
قد تكون مهمة حقوق المطالبة. على سبيل المثال، في الحالة عندما يريد المساهم إعطاء شقة لم تبني بعد إلى قريبه. ميزات هذه المعاملة - انظر الرابط.
يتم تقديم خوارزمية مفصلة للعمل عند شراء وبيع شقة في خريطة تفاعلية في نافذة منبثقة. "\u003e تعليمات خطوه بخطوه (يفتح في نافذة منبثقة).
تتطلب متطلبات حقوق الملكية أو نقلها في سوق العقارات الأولية الحديثة بأحد الأساليب الأكثر تطبيقية والشائحة التي تطلب الإسكان في المباني الجديدة.
قبل اجتياز منزل مبني، في المرحلة النهائية من بناء المساكن، كقاعدة عامة، يتم بيع جميع الشقق السائلة. هذا هو السبب في أن شركة CESSIA هي الخيار الوحيد تقريبا لمشتري محتمل لشراء أماكن سكنية قبل استسلام منزل جديد في الكائن الذي تريده.
مع تخصيص الحقوق في بناء الأسهم، ترتبط بعض المخاطر القانونية، وبالتالي، فإن المشتري المحتمل الذي يقرر الاستفادة من الآلية القانونية من كيسا في سوق الإسكان الأساسي، تحتاج إلى نفهم بدقة كيف يحدث إجراء الامتياز، كما كذلك لقياس فوائد ومخاطر الاستحواذ الخاص بك.
كيسيا هي في الواقع معاملة الشراء والبيع، مزينة بموجب اتفاقية المهمةوبعد وفقا لهذه الاتفاقية، فإن المساهم (أي بائع الشقة في مبنى جديد) ينقل الجانب الآخر من الانقسام - التزاماتها وحقوقها الناشئة عن اتفاق المساهمين المزين بموظف توزيع.
معاهدات CESSIA مطلوبة للغاية بين المستثمرين الذين يشترون السكن من المطور، كقاعدة عامة، في مرحلة الحصول على تصاريح البناء، ثم إعادة بيع الشقق في المراحل الأخيرة من التطوير بسعر أعلى.
تستخدم آلية الإزالة أيضا للمشترين الإسكان في منزل جديد، والتي غير لسبب ما غير رأيهم وتريد إعادة الأموال المستثمرة. بالنسبة لهم، فإن اتفاقية كيسي هو الفرصة الوحيدة تقريبا لتجنب الغرامات، والتي يتم توفيرها في العقد مع شركة المطور عند إنهاء اتفاق مشاركة الأسهم.
بيع شقتته غير المكتملة من خلال اتفاقية المهمة، لا يمكن للمساهم فقط إعادة الموارد المالية المدفوعة بالكامل بالكامل، ولكن أيضا لتلقي ربح معين، لأن الشقق في المنزل قيد الإنشاء عادة ما تكون في بعض الأحيان من بداية البيع وحتى نهاية أعمال البناء تنمو في السعر.
CESSIA ممكن فقط قبل نقل حقوق الإسكان من شركة البناء إلى مشارك بناء الأسهم. وهذا هو، إن مهمة حقوق العقوبة ممكنة فقط حتى لم تنفذ هذه الحقوق في الإسكان قيد الإنشاء. عندما تم نقل الحقوق في الشقة المبنية إلى المساهم، أي بعد تسجيل قانون الاستلام السكنية، لن تنجح اتفاقية المهمة.
خصوصية اتفاقية كيسيا هو أن مشتري الشقة، الذي خلص إلى اتفاقية المهمة، يكتسب حقوق والتزامات الحبل (البائع) بالكامل وفي المستقبل، يتعهد بتنفيذ جميع شروط الأولي عقد مشاركة الأسهم. على سبيل المثال، إذا كان في الاتفاق، فإن المساهمين، وذكر المطور شروط الأقساط، ويمكن أن يؤدي ذلك إلى دفع المدفوعات بموجب نظام الدفعة هذا فقط. لم يعد بإمكانه التفاوض في الاتفاقية بعض ظروفها الفردية.
تتمثل المزايا الرئيسية في اختتام اتفاقية مشاورة للمشتري على النحو التالي:
فوائد تعيين الحقوق للبائع المذكورة بالفعل. هذا هو، أولا وقبل كل شيء، الفرصة الحقيقية لكسبها في الزيادة في الأسعار التي تحدث في مراحل مختلفة من بناء المباني الجديدة، وكذلك القدرة على إعادة الأموال المصنوعة بموجب عقد مشاركة الأسهم، دون عقوبات من المطور.
العيب الرئيسي للتخصص هو زيادة مخاطر المشتري بالمقارنة مع إبرام عقد مشاركة الأسهم مع المطور.
على الرغم من أن إبرام اتفاقية كيسا يرتبط بعدد من المخاطر على المشتري المحتمل، فإن معظم هذه المخاطر مع دراسة متأنية لشروط المعاملة وتوافر بعض المعرفة القانونية يمكن تخفيضها إلى "نولو" تقريبا ".
لذلك، دعونا ندعو المخاطر الرئيسية عند إبرام اتفاقية لتعيين حقوق السكن في منزل جديد.
1. واحدة من المخاطر الرئيسية لمشتري الشقة في مبنى جديد، إصدار اتفاقية مهمة الحقوق، تتكون في الاعتراف المحتمل باتفاق التوقف غير صالح. إذا كانت الاتفاقية بين Cedent و Pressionary لسبب ما غير صالح بواسطة غير صالح، فسيكون صاحب حقوق الطبع والنشر الجديد قادرا على تقديم المطالبات فقط إلى بروفيدنس، وليس شركة مطورا.
لتجنب مثل هذا الوضع غير السار، يحتاج المشتري للسيطرة على صحة إبرام اتفاقية كيسي، وفقا لأطراف الظروف الإلزامية. بموجب القانون، سيتم اعتبار اتفاقية المهمة صالحة:
إذا تم انتهاك المتطلبات المذكورة أعلاه، في إبرام اتفاقية كيسا، فإن المتطلبات المذكورة أعلاه قد انتهكت، وفقا للمادة 390 من القانون المدني الروسي، فإن المشارك الأولي في البناء المشترك هو المسؤول عن القاسية. يشتري المشتري الشقق الحق في حالة إبطال كيسي غير صالح لطلب جميع الأموال التي تم تلقيها المعاملة، وكذلك لتعويض الخسائر والاهتمام باستخدام المال. ومع ذلك، في الممارسة العملية، ليس من السهل دائما إرجاع أموالها.
2. إفلاس المحتمل للمطور. قد لا يحدث خطر عدم التوافق المالي للمطور ليس فقط عند تعيين الحقوق، ولكن أيضا في مشاركة المساهمين الأولية. ومع ذلك، فإن مبيعات الشقق الكبيرة في كثير من الأحيان في مبنى جديد، لا سيما بسعر منخفض، قد يكون سببها الإفلاس القادم لشركة المطور، وهي تشديد كبير لفترات البناء أو انتهاك كبير من قبل مطور شروط العقد.
في هذه الحالة، فإن Cedent، الذي أعطى الطريق لشقة غير مكتملة في منزل جديد، بغض النظر عما إذا كان يعرف مشاكل المطور عند إصدار كيسي أم لا، لا يستجيب للموزع الجديد لمواصلة تطوير البناء وبعد بعد انتهاء اتفاقية الواجب، لن يكون المشتري الجديد والمشتري والبناء المستأكيد وجودة المنزل الجديد، من منع البائع الذي ولد الإسكان وليس شكاوى. لا يمكن تقديم المتطلبات فقط إلى المطور. ومع ذلك، مع الإعسار المالي لشركة البناء، ليس من السهل جدا إعادة الأموال إلى Cesia Feconaria.
لتجنب مثل هذه المشاكل، ينصح المشتري قبل الشراء بفحص تصميم التصميم والسماح بعناية للتصميم، وتساعد الإشارات حول شرطها المالي والتحقق من حالة البناء غير المكتملة.
بالإضافة إلى ذلك، من الممكن تضمينها في شروط اتفاقية كيسيا بشأن ضمان الموضوع. عند الوصول إلى موافقة جوانب كيسا، يشير الاتفاق إلى التزام الخاضع بقبول الضمان إذا لم تخون شركة المطور الشقة المعدة إلى فترة معينة. إذا استمر المساهم الجديد في إنهاء المطور، فسيتم اعتبار الضمان المحدد ضئيلا. كما تظهر الممارسة، يتم تضمين مثل هذه الظروف بشأن ضمان الكابل في اتفاقية المهمة نادرا ما نادرا ما.
3. مهمة مزدوجة الحقوق حسب اتفاق مشاركة حقوق الملكية. في الممارسة العملية، هناك حالات عندما يتم بيع نفس الشقة بمساعدة اتفاقية كاسيا مرتين. في الوقت نفسه، بناء على قرارات المحكمة التي اتخذتها مثل هذه الحالات، فإن المباني السكنية تحصل عليها حقا المشتري الذي أصدر العقد وأول مرة. يتلقى بقية المساهمين الحق في الطلب فقط من المطور.
يجب أن يدرس المشتري المنزلي المحتمل في مبنى جديد بعناية في شروط المعاملة القادمة وفهمها بوضوح أنه وفقا للتشريع الروسي بشأن بناء الأسهم، فإن مهمة حقوق الإسكان فقط في شكل قانوني واحد فقط، وهي اتفاقية مشاركة حقوق الملكية وبعد تحتاج اتفاقات المهمة، وكذلك العقود الأساسية لمشاركة حقوق الملكية، عن تسجيل الدولة الإلزامية.
إذا كانت شركة البناء تقترح شراء شقة لبعض المخطط الآخر، فإن مخاطر المشاركين في زيادة بناء الأسهم. في بعض الأحيان بدلا من استخدام العقود المشاركة:
ومع ذلك، فإن وجود مثل هذه العقود لا يشير بعد إلى عدم تشغيل المطور أو حول بعض محاولات الاحتيال، ومع ذلك، أن يقلل من المخاطر على المشتري المحتمل، من المستحسن تجنب مثل هذه المخططات المبيعات القانونية الكاملة التي لا تخضع للتسجيل الإلزامي في Rosreestre.
لتجنب المخاطر المذكورة أعلاه، يمكنك الموافقة على اتفاقية كيسي إذا:
4. خطر آخر من الانتهاك هو انتهاك لتقديم شروط للإشعار المكتوب الإلزامي للمطور في نقل حقوق الإسكان، وهو موضوع اتفاقية الأسهم.
كما ذكرنا بالفعل، يتم إصدار القضاء كاتفاقية مكتوبة تخضع لتسجيل الدولة. من الضروري التأكد من إخطار المساهم السابق بالمطور كتابة حول الصفقة.
عند إبرام اتفاق امتياز، غالبا ما تستخدم آلية الخلايا المصرفية لنقل الأموال. بعد أن مرت إجراءات تسجيل اتفاقية مهمة الحقوق، يمكن للبائع الحصول على المال.
عادة ما تكون مشاركة المطور في ختام اتفاقية كيسي اختيارية. لكن العديد من شركات البناء تسهم في عقد مشاركة الأسهم، وهي حالة محددة للالتزام بالحصول على موافقتها عند نقل الموضوع إلى سعر شقة CASTECARIA. في هذه الحالة، ستكون إشراك المطور لتصميم المعاملة مطلوبة.
إذا كان في وقت مهمة الحقوق، لم يدفع المساهم بعد تكلفة الشقة بالكامل، فإن الموافقة الخطية من كيسا هي بالضرورة مطورا. في اتفاقية العقد، يتم وصف شروط نقل الديون إلى شركة مطور الشركة إلى القاسية.
يمكنك تنزيل نوع مهمة الملكية إلى الشقة على هذا الرابط:
إيلينا |. 2015/12/12
لدي محكمة، لقد اشتريت شقة من مولد التشهير، أبلغ البائع المستثمر حول المهمة، ولكن قبل بضعة أشهر من ذلك، باع المستثمر شقتنا إلى طرف ثالث، ثم سلم أيضا إلى المطور لقد حققوا حق الملكية وإعادة بيعها للأقارب. ما زلت غير متأكد من نتائج القضية. والمقال رائع، فقط هنا في حالتي ماذا تفعل؟
المشرف | 2015/12/07.
مرحبا الينا! منذ في حالتك، على الأرجح، هناك انتهاك لشروط العقد من قبل أحد الأطراف، لك، كجانب الضمير من العقد، الحق في الحصول على تعويض. بالإضافة إلى ذلك، نظرا لأن القضية قيد النظر في المحكمة، سيتم قبول القرار من قبل المحكمة على أساس الأدلة والوثائق المتاحة في ملف القضية.
مارينا |. 2016/01/24.
هم ...... الآن لدي شكوك حول معاملتي. الوثائق المقدمة إلى Rosreestrestr .... تشكيل شقة في الرهن العقاري والآن أشك في أن المنزل سوف يستسلم خلال ... وما إذا كانوا سوف يستسلمون .... سكت الكبرات أن المطور يستعد وثائق للإفلاس .... سهل .... ما لا أعرفه
/ ن | 2016/02/07.
شكرا على المقال، يمكن الوصول إليه لفهم ... حاولت أن أقرأ في موقع آخر حول هذا الموضوع، أدركت أنني أريد أن أنام بشدة ...
إيرينا |. 2016/07/05.
الله، إذا عرفت كل الأشخاص من قبل. لدي DTU مع الرهن العقاري. ارتفع بناء المنازل. أعرض في المنزل أم لا، غير معروف. والآن 15 عاما لدفع الرهن العقاري للهواء؟ أنا فقط لا أعيش للقيام بذلك .... الآن أفهم كيف أعيش في روسيا مخيفة!
أناستازيا | 2016/11/26.
وكيف تكون في هذه الحالة؟ نريد تبادل شقة من ثلاثة غرف لاثنين من Odnushi. دعا بابا، والتي يجب أن تكون موجودة بالفعل على وشك الحصول على مفاتيح الإسكان الهبوط، وتقدم للتبادل بموجب اتفاقية المهمة .. هل سيكون من الممكن أن نجعل treshka على ذلك، ولا يزال شققتين و الرهن العقاري سوف يتعطل علينا ؟؟؟
لأن تقول المقال أن الحق والواجبات إلى المشتري الجديد ينتقل بموجب هذا العقد.
المشرف | 2016/12/09.
مرحبا أناستازيا! قبل إجراء صفقة، تحتاج إلى التعرف على التفاصيل مع جميع وثائق العقارات، وكذلك الحصول على معلومات عن توافر أي تعويضات بشأن الأجسام العقارية. أما بالنسبة للرهن العقاري، إذن بموجب اتفاقية مهمة الحق في المطالبة، يتم نقل التزامات الرهن العقاري إلى عدم القدرة على عدم القدرة أو قد يتم نقلها فقط إلى موافقة خطية من البنك وجزء الالتزام.
ماريا |. 2017/11/02.
يوم جيد! لقد استحوذت على شقة بموجب اتفاقية كيسا والعقد هو العنصر التالي: "لا يملك المطور التزامات مالية ناشئة عن هذه الاتفاقية بين Cedent and Crastenarium. في حالة رفض الرفض من الحصول على حقوق المطالبات المتعلقة بموضوع البناء المشترك، يتم إنهاء هذه الاتفاقية، وليس عقد. أخبرني، من فضلك، وهذا يعني أنه في حالة إنهاء العقد، سأتعامل مع الشركة التي اشترتها شقة، وليس المطور؟
المشرف | 2017/11/21.
مرحبا ماريا! نعم، صحيح تماما. يمكنك تقديم أي مطالبات مباشرة إلى الشركة التي تشتري العقارات.
سفيتلانا | 2017/11/21.
شكرا على المعلومات المفيدة! انا ذاهب لشراء شقة في مبنى جديد. منزل يشحن، تباع الشقق. رأيت الخيار أرخص من المطور. عروض شراء مقاولين من الباطن بموجب عقد المهمة. المخطط هو هذا: أبرم المطور نيك DDU مع المستثمر Proinvest، استفاد المستثمر الطريق إلى طلب مقاول IFS (عضو في مجموعة شركات DSC)، التي فقدت الحق في الطلب على DSC، وفست DSC الطريق إلى العمودي. لذلك، العمودي ويوفر شقة. هنا هذه السلسلة المعقدة. ربما تقديم المشورة كيفية تشغيل في هذه الحالة؟ شكرا لك!
المشرف | 2017/11/30.
مرحبا سفيتلانا! إن شراء أماكن سكنية بموجب اتفاقية مهمة الحق في المطالبة هو صفقة شرعية ذات صلة بالكامل بالتشريع الحالي. إذا تم تشغيل المبنى السكني وتشغيله، فيمكنك، دون أي مخاوف، الحصول على أماكن سكنية للممتلكات بموجب اتفاقية الواجب.
إيرينا |. 2017/12/12.
مرحبا! لقد اشتريت أماكن غير سكنية بموجب معاهدة كيسا، وتم تسجيل DDU الأولي، واتفاق كيسا وملكها بعد ذلك رسميا. الآن تسجيل سجلات التسجيل في USRP لجميع مالكيها من قبل قرار المحكمة. في حالتي، أحتاج إلى إعطاء دعوى للمطور أو إلى البائع - FIZ.
المشرف | 2017/12/26.
مرحبا إيرينا! بادئ ذي بدء، للحصول على إجابة دقيقة لسؤالك، تحتاج إلى التعرف على قرار المحكمة، وكذلك الأسباب، فيما يتعلق بالأسباب التي تم إلغاء السجلات من USRP، ويتم إيقاف حق الملكية. في وضعك، يجب أن تكون المطالبة مباشرة إلى الجانب، وانتهاك حقوقك. يمكن أن يكون هذا مطورا وجانب اتفاقية Cessia، وهذا هو السبب في أنه من الضروري إنشاء كل الظروف الدقيقة لجميع الظروف تحليل مفصل للمواد القضائية للمقاولات.
أناستازيا | 2018/02/24.
يوم جيد! نريد شراء شقة على لكمة، لكن المساهم الأول لديه بالفعل استقبال Aet ومفاتيح في متناول اليد. المطور مستعد لإلغاءه، لكننا مخيفون قليلا، لأنه ليس من الواضح كم يمكن أن تكون المخاطر قانونا وماذا. شكرا لك!
المشرف | 2018/03/03.
مرحبا أناستازيا! شراء الإسكان بموجب عقد المهمة. يسمح لحقوق المطالبة إلا حتى توقيع قانون تلقي شقة. إذا كنت تثق في المطور والأطراف في المعاملة، بالإضافة إلى أعمال القبول ونقل الشقة (النسخ الأصلية) سيتم إلغاء في وجودك، فيمكنك الموافقة على هذه الصفقة، ومع ذلك، فإن الصفقة الواضحة في أي حال ارتكبت انتهاكا لقوانين القانون ليست طبيعتها هي صفقة نظيفة وآمنة
أندريه |. 2018/03/30.
شكرا لك على المقال. ولكن كيف تكون إذا تم بيع الشقة تحت الامتياز عدة مرات، أي أن المقاول باع الحق في جور آخر. الشخص جور. وجوه شقة يشتري الفيز. ما هي الوثائق هي الالتزامات بين المقاول والجري. وجه؟ أعمال المصالحة من الأقارب؟
المشرف | 2018/04/16.
مرحبا أندري! تأكيد عدم وجود الديون بموجب العقد، قد يتم تقديم أي مستندات: على سبيل المثال، يمكن تمثيلها كفعال من التوفيق بين الحسابات والمراجع حول غياب الديون.
جالينا كورنيفا |. 2018/04/02.
صدر اتفاق المساهمين بين المطور والمقاول، تم تسليم المنزل. بعد ذلك، يختتم المقاول اتفاقية كاسيا مع مواطن ك. ك.، بعد ذلك يختتم مواطن ك .. اتفاقية كيسي مع مواطن مواطن، والآن مواطن من كيسيا خلص معي، تم تقديم العقد في تسجيل الدولة، في بالإضافة إلى ذلك، عقدت جميع معاهدات كيسيا الأولية تسجيل الدولة. سؤال: من الذي وما هي المستند الذي يجب أن أحصل عليه؟ بقدر ما أعرف، لم تصدر ملكية الشقة ... من الذي يجب أن يصدر فعل تلقي نقل شقة ميدين؟ وكيف يمكنني أن أتأكد من أن المالكين السابقين للحق في الشقة مدفوعة بالكامل وغير منفذ؟
المشرف | 2018/04/16.
مرحبا جالينا كورنيفا! يجب توقيع قانون استلام الشقة معك من قبل المطور، لأنه وفقا لاتفاق كيسا، يتم نقل جميع الحقوق والالتزامات إلى العقد إلى العقد في العقد، أي الحق في قبول الشقة والاستقبال مفاتيح. إن حقيقة توقيع اتفاقية كيسا في حالة الشروط ذات الصلة تؤكد عدم وجود ديون على دفع الشقة. لتأكيد عدم وجود الديون على دفع الشقة، يمكنك الرجوع إلى المطور أو طلب المستندات اللازمة من الطرف الثاني بموجب العقد.
سفيتلانا | 2018/09/20.
مرحبا. أريد شراء شقة في المنزل قيد الإنشاء، في المهمة، مع المشاركة المباشرة للمطور (المطور وستعد جميع الوثائق اللازمة لتسجيل المعاملة) ... الدفع من خلال خطاب اعتماد في Sberbank وبعد ما هي اللحظات التي تحتاج إلى إيلاء اهتمام خاص باستثناء تلك المشار إليها في المقال؟ من عمرها، فهمت أساسا ما تحتاجه للتأكد من أن الشقة دفعت من قبل البائع، ولا يوجد ديون لهذا الكائن قبل المطور.
في هذه الحالة، يمكن إلغاء المعاملة في وقت لاحق من قبل المحكمة - كيف بعض المعلقين؟ أين يمكنني العثور على اتفاقية مهمة نموذجية، على الأقل معرفة كيف ينبغي تزيينها بشكل قانوني؟
المشرف | 2018/09/21.
سفيتلانا | 2018/10/28.
مرحبا! من فضلك قل لي من أفضل لبس الشقة في مبنى جديد من مستثمر أو مطور.
المشرف | 2018/11/07.
مرحبا سفيتلانا! إن الاستحواذ على شقة في المطورين مسؤولين عن اهتمامات المشتري، لأنه في هذه الحالة، يتم تنظيم العلاقة بين المطور والمشتري بموجب القانون "بشأن المشاركة في بناء المباني السكنية وغيرها من الأجسام العقارية" لا . 214-FZ والقانون الاتحادي "على حماية حقوق المستهلك"، على أساس المشتري لديه ضمانات معينة لحماية مصالحهم في حالة انتهاكها مطور المعاهدة الحالية.
إيلينا |. 2019/01/12.
مرحبا، أريد توضيح المعلومات إذا تم إصدار اتفاقية كيسا .. ويتعرف على المحكمة غير صالحة .. أكمل ملكية الشقة؟ (إفلاس التطوير)
المشرف | 2019/01/28.
مرحبا الينا! وفقا للجزء 2 من الفن. 167 من القانون المدني للاتحاد الروسي مع بطلان المعاملة ملزمة لكل من الطرفين بإعادة كل من الصفقة التي تلقتها جميع المعاملات، وفي حالة حدوث ذلك من المستحيل إعادة الممتلكات الناتجة (بما في ذلك عندما يتم التعبير عن الممتلكات استخدام العقار، الذي تم إجراؤه أو الخدمة المقدمة) لتعويض قيمته إذا لم يتم تقديم عواقب أخرى لبطلان المعاملة بموجب القانون. إن القرار النهائي بشأن حقوق المباني السكنية بعد الاعتراف بالمعاملة غير صالح، ستعتمد المحكمة، مع مراعاة جميع ظروف القضية.
إذا قررت بيع أو شراء شقة في مبنى جديد، فحدد القليل من أصحاب المصلحة الثانية و. بعد كل شيء، تبيع أو تشتري في الواقع ليس العقارات، ولكن فقط الطلب المناسب على شقة في المستقبل. لذلك، إذا كنت تخطط للتفاوض على DTD - هذا هو بالضبط اسم هذه العملية، فمن الأفضل معرفة تشريعات الوكالة والمخاطر. الذين يتوقعون أثناء الصفقة والمشتري، والبائع.
دعنا نبدأ بالشيء الرئيسي - مع فك التشفير من المصطلحات والترجمة من اللغة القانونية لفهمها. وهنا هناك شيء لفهم:
لذلك، تحتاج إلى إبرام عقد من مهمة حقوق DDU - فهذه صياغة مربكة ستكون أكثر صحة. اسم قانوني آخر لهذه العقود هو كيسي. وفقا لذلك، سيكون البائع هو الزائدين، والمشتري هو حقل. يشارك المطور دائما في مهمة حقوق DDD - كطرف ثالث بحقوقه وفرصه. يمكن إبرام اتفاقية كيسا فقط قبل الدخول في السكن.
هناك خياران لإبرام اتفاقية كيسي. واحد، خطير جدا للمشتري - عقد أولي للبيع. على الرغم من كتلة السلبيات، فإنه لا يحظره القانون المدني.
جوهر العقد الأولي هو أنك لا تقدم بالفعل امتيازا للحقوق - أنت توافق على المساهم الذي يتعهد باختتام عقد مبيعات معك بعد نقل المنزل وسيدخل الملكية. هناك العديد من الخلل من هذه العلاقات التعاقدية في وقت واحد:
لا تختتم عقود المهمة الأولية لمتطلبات DDA. في الواقع، في هذه الحالة، أنت غير محمي.
هناك مسار رسمي تتفاعل به مع جميع الوجوه الممكنة في عملية المعالجة:
مهمة DTD هي الطريقة القانونية الوحيدة لإعادة استرداد الطلب المناسب على الشقة المستقبلية، وعدم البقاء بدون أموال ويتم حمايتها بموجب القانون. بالطبع، هناك أيضا ماهر في هذه الحالة:
إن مهمة عقد مشاركة الأسهم في البناء عملية معقدة إلى حد ما لشخص غير مستعد. يتكون من عدة مراحل:
| تاجر | مشتر |
| بادئ ذي بدء، تحتاج إلى موافقة المطور - بدونه ستكون المعاملة غير قانونية. إذا كان المطور سيتطلب تعويضا إضافيا للتجديد - الصفقة. بموجب القانون، مثل هذه الأعمال للمطور ليست غير قانونية | المشتري يستعد للمعاملة أسهل. تحتاج إلى التحقق من جميع المعلومات في حالة ظهور مشاكل في المحكمة في المشتري الضميري |
| خذ شهادة من المطور أن الحساب بموجب العقد يتحقق بالكامل وليس هناك ديون. يحدث هذا في الحدث الذي تم حسابه نقدا وفي حالة الدفع باستخدام قرض الرهن العقاري | إذا كان المشتري في الزواج - ثم احصل على موافقة الزوج وأؤكده ب NOTARY |
| اتصل Rosreestr واتخذ شهادة في شكل USRP - يتم دفع الإجراء، في وقت كتابة المقالة تكاليف هذه الوثيقة 350 روبل | فحص وتوقيع اتفاقية مهمة الحقوق بموجب عقد بناء الأسهم |
| إذا كان هناك زوج - لإصدار اتفاقية غير متارة لتنفيذ معاملة المعاملات | سجل هذا العقد في إدارة روسريسترا أو في مراكز متعددة الوظائف لتوفير الخدمات العامة |
| إذا كان الرهن العقاري - ثم عليك الذهاب إلى البنك واطلب شهادة عدم وجود ديون وموافقة البنك | بعد 10 أيام، احصل على شهادة في روسيا أن العقد مسجل ولا توجد مشكلة في ذلك (بالتفصيل حول Roserestre). |
تعيين الشقة ل DTA يبدو بسيطا إلى حد ما. في الواقع، سيتعين على المشتري التحقق من ضعف قدرات المعلومات أكثر مما إذا كان قد حصل للتو على عقارات من المطور. دعونا نفكر في الوضع أكثر.
يمكنك أيضا الحصول على قالب مع حقول فارغة للتعبئة الذاتية ()
يجب أن يفهم أن المهمة في DDU تحمل مخاطر معينة. يتم تنظيم العملية من قبل الفصل رقم 24 من القانون المدني للاتحاد الروسي - "تغيير الأشخاص في الالتزام". على وجه الخصوص، عليك أن تعرف أنه سيكون من المفيد تسجيل العقد في كاتب العدل - في حالة الاحتيال، فمن الجدل أن يساعدك، ولكن إذا كانت هناك مشاكل مع تعقيدات قانونية، فإن كاتب العدل ستتمكن من مطالبة الأفضل الطريق للخروج من الوضع.
كعقد من حقوق الملكية، يتم تسجيل اتفاقية المهمة في الوكالات الحكومية للتحقق من جميع الوثائق واستبعاد المبيعات المزدوجة. يمكنك القيام بذلك أو في إدارة Rosreestra، أو في أي مركز متعدد الوظائف لتوفير الخدمات العامة. سوف تحتاج:
إذا حصلت على شقة من خلال مهمة حق المطالبة، فأنت تواجه العديد من المزايا والحيوانات من هذه العلاقات. من بين المزايا - عادة أو السعر أقل قليلا، لأن شقة المقاول تباع، حيث دفعنا مقابل عمل العقارات، وليس المال. أو مجرد وجود شقة في مبنى جديد شهير. ولكن هناك عدد قليل من الخلل - ليس فقط للمشتري، ولكن حتى للبائع.
من الصعب للغاية أن تصبح مساهم مخدوع في عصرنا. قبل عشر سنوات، كان أي وسيلة لخداع المواطنين السذاجة عملية بيع مزدوجة للعقارات. استغرق المطور الشقة، باعته مع العديد من الناس ثم اختفى. نتيجة لذلك، نظرت الشرطة والمحاكم في الكثير من المتطلبات لنفس مساحة المعيشة. مع ظهور Rosreestra والتسجيل الإلزامي للمعاملات في الأمر، أصبح أسهل. مبيعات مزدوجة من قبل المطور إذا تم استبعاد أعمال آلية DDU عمليا. شيء آخر هو Cessia - هنا أنت غير مؤمن عليه ضد المبيعات المزدوجة، إذا قرر البائع التصرف بموجب عقد أولي للبيع.
يمكنك شراء مهمة حول DTU، مسجلة، ولكن فجأة تتلقى شكوى من المطور - لم يوافق على المعاملة وضدها. الحق في الطعن في المعاملة في هذه الحالة، كما أن المطور، لذا تأكد من التحقق من وجود موافقة على مهمة ادعاء الشقة. يجب أن يكون في نسخة ورقية، مع توقيع المدير وختم المنظمة.
اتفاقية كيسيا في روسيا تخضع للضريبة. لذلك، إذا بعت الطلب المناسب على شقتك أكثر تكلفة مما اشتريتها من المطور، فسيتعين عليك دفع ضريبة على دخل الأفراد.
محامي مجلس الحماية القانونية. متخصص في ممارسة الأعمال التجارية المتعلقة بإجراء تصرفات غير قانونية للمسؤولين، والنزاعات السكنية، واستعادة العقوبة مع المطورين. تجربة واسعة من 214 ФЗ.
