Законодательно не установлено и официально нигде не сказано, что несовершеннолетние дети могут каким-либо образом повлиять на решение банка при оформлении ипотеки.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
При выдаче кредита, ориентируются лишь на доходы клиентов, а не на их семейное положение.
Но в реальности ситуация обстоит таким образом, что словосочетание - ипотека и ребенок заставляют задуматься. Обязательно учитывается, если первый взнос молодая семья намеревается внести, исходя из продажи квартиры, собственниками которой являются в том числе несовершеннолетние дети.
Сделки с такой квартирой ограничиваются органами опеки. На практике функцию государственных органов по опеке выполняют специальные отделы органов местного самоуправления.
Такое развитие событий - не личная инициатива банков или органов опеки и попечительства.
Отказ базируется на Законодательстве Российской Федерации, которое поддерживает перед возможность рисков. Они связаны не только с продажей имеющегося жилья, но и с выплатой долгосрочного ипотечного кредита.
от 1998 года содержит основные моменты взаимоотношений банка и заемщика в ипотечных сделках.
В 2004 и 2019 годах в статью 77, которая регулирует эти взаимоотношения при наличии несовершеннолетних детей, были внесены корректировки.
По этому закону запрещается заключать сделки по ипотечному кредитованию в том случае, когда несовершеннолетний ребенок является одним из владельцев залоговой недвижимости.
По ст. 37 Гражданского кодекса РФ при продаже имущества необходимо заручиться согласием государственного исполнительного органа, на который возложены обязанности по опеке.
Эти органы дают свое согласие на участие в ипотечной сделке квартиры в том случае, когда интересы и права несовершеннолетних детей не затрагиваются.
Заемщик обращается в органы опеки и попечительства с заявлением, в котором содержится просьба дать согласие на подписание договора ипотечного кредитования на известных условиях.
Мотивированное решение предоставляется заявителю в письменном виде. Органы опеки должны дать свое согласие или отказ не позже, чем через 30 дней.
Месячный срок учитывается со дня подачи просьбы заявителем. Это решение не окончательное, заявитель в случае несогласия, может оспорить его в суде.
В случае отказа органов опеки и попечительства и подтверждения судом этого решения, получается замкнутый круг.
С одной стороны родители, готовые ради детей улучшить жилищные условия посредством договора с банком и взять на себя ответственность по выплате долгосрочного кредита. С другой - государство, которое посредством своих исполнительных органов, забирает подобную инициативу у родителей из-за возможных рисков.
Можно ли реально получить согласие органов опеки? На практике это сделать сложнее, чем в теории, поскольку их сотрудники тщательно проверяют каждый случай в отдельности.
У тому же общая установка такова: в том случае, когда родители не смогут оплачивать кредит, их дети могут остаться без прежнего жилья.
Сейчас отмечаются изменения в получении одобрения органов опеки и попечительства. Такие послабления с одной стороны обусловлены гарантией, предоставленной законодательством РФ.
При любом развитии событий, в случае невозможности выплачивать кредит родителями, по закону ребенок не может остаться совсем без жилья.
Органы опеки дают согласие при получении расписки от родителей, которая имеет официальный статус. По ней заемщик обязан приобрести своим детям жилье в случае невозможности уплачивать деньги по договору ипотечного кредитования.
Жилье приобретается с полученных денег от продажи имеющейся недвижимости.
В целом ситуация взаимоотношений понятий «ипотека и несовершеннолетние дети», неустойчива.
С одной стороны есть закон, в котором четко оговаривается защита государством прав детей. С другой - нет четко регламентированного порядка действий со стороны государственных структур. Это вносит нестабильность.
Работники исполнительных органов принимают свое решение, опираясь не столько на закон, сколько на свои представления о том, каковы риски при сделок с квартирой, где одним из собственников является несовершеннолетний гражданин.
Оспорить решение органов опеки и попечительства тоже бывает непросто.
Но в случае, когда ребенок не является собственником, а лишь в квартире, согласие на проведение сделок с недвижимостью не требуется.
В ситуации, при которой выплата денег по договору будет невозможна, продать такое жилье будет очень сложно, поскольку несовершеннолетнего ребенка нельзя по закону выселить из квартиры.
Льготы рассчитаны на семьи, имеющие маленьких детей. Существующая программа «Молодая семья» берет на себя обязанности по помощи родителям, попавшем в трудную экономическую ситуацию.
Эта государственная программа поддерживает такие семьи и помогает добиться предоставления отсрочки платежа до того времени, когда ребенку исполнится 3 года.
Существует еще одна государственная программа «Помощь молодым семьям», которая субсидирует молодые малоимущие семьи.
При наличии в семье одного и нескольких детей, родители могут получить от государства по этой программе до 40% стоимости приобретаемой недвижимости.
Использовать право на получение такого сертификата можно лишь один раз. Возраст одного из родителей при этом не может превышать 35 лет.
Через Пенсионный фонд можно оплатить этим сертификатом первоначальный взнос. Для этого необходимо обратиться в Пенсионный фонд, где подскажут, как правильно составить заявление.
Прежде, чем писать заявление в государственные органы опеки и попечительства, следует:
Список документов, которые родители предоставляют в органы опеки и попечительства:
Необходимо помнить, что полный список документов и согласие банка не дают вам гарантию согласия органов опеки.
Десять лет назад государство, в целях стимулирования рождаемости, предприняло программу материнского капитала.
Один из возможных путей реализации этих средств - улучшение жилищных условий.
То есть им можно выплатить первоначальный взнос при ипотечном кредитовании, так как изначально он предоставляется всей семье, а не конкретно ребенку, который родился.
Материнский капитал можно использовать:
Если, рассмотрев все варианты, вы пришли к выводу о необходимости потратить деньги на ипотеку, следует собрать следующие документы:
Средства перечисляются через Пенсионный Фонд, что удобно далеко не всем банкам, поэтому материнский капитал рассматривается далеко не всеми.
Процесс обналичивания денег по сертификату проходит в 3 шага:
Процедура может продлиться около двух месяцев, но само наличие материнского капитала помогает решить многие проблемы семьям.
Особенно тем, кто при наличии несовершеннолетних детей, решаются заключить договор ипотечного кредитования.
Существует определенный риск, когда родители используют форму ипотечного кредитования, с целью покупки жилья.
Поскольку недвижимость в этом случае выступает залогом, а выплата кредита растягивается не на один десяток лет, возможны проблемы в случае утраты родителями основного источника доходов.
Но самая главная проблема заключается в препятствиях, которые создают органы опеки и попечительства.
Приняв решение и заручившись поддержкой банка, нельзя быть уверенным на 100% в согласии этих органов.
1 июня отмечается Международный день защиты детей - один из самых радостных праздников для детворы. Этот день также служит напоминанием всем взрослым, что дети нуждаются в их постоянной заботе и защите. Сегодня об особенностях сделок с недвижимостью с участием детей и том, как защитить их интересы, корреспондент «Полезной площади» поговорил с директором юридической компании «Прецедент» Еленой Никоненковой.
Елена Валерьевна, с какими вопросами, имеющими отношение к теме нашего сегодняшнего разговора, к вам чаще всего обращаются нижегородцы?
Сейчас с вопросами по поводу оформления/распоряжения недвижимым имуществом несовершеннолетних нижегородцы стали обращаться гораздо чаще. Это связано с изменениями законодательства, вступившими в силу с 2016 года. На текущий момент, при распоряжении имуществом, где собственником имущества или доли в нем является несовершеннолетний, требуется нотариальное удостоверение сделки. Это означает, что участие нотариуса необходимо не только при продаже имущества ребенка, но и при отказе несовершеннолетнего в лице его законного опекуна от приобретения долей остальных участников.
Однако следует учитывать, что участие нотариуса в сделках с имуществом несовершеннолетних лиц не отменяет получения заключений от органов опеки и попечительства. По-прежнему, любое действие, влияющее на уменьшение или изменение объема имущественных прав на недвижимое имущество несовершеннолетнего, должно быть согласовано с органами опеки и попечительства. И, на наш взгляд, это основной минус при оформлении недвижимого имущества на детей. Как я уже говорила, все сделки с имуществом ребенка до 14 лет могут совершаться только его законными представителями или опекунами и с обязательным согласием на это органов опеки и попечительства.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки со своим недвижимым имуществом сами, но с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителя или попечителя. При этом также должно быть получено разрешение органа опеки и попечительства.
Многие нижегородцы обращаются с вопросами о закреплении права на недвижимое имущество за детьми в будущем и спрашивают, что лучше: оформить завещание или договор дарения. В таких случаях приходится разъяснять, что договор дарения является «немедленной» сделкой, т.е. права на объект перейдут на несовершеннолетнего незамедлительно. Включить в договор дарения (в том числе и в обещание подарить в будущем) положения о том, что ребенок получит права на недвижимость после смерти дарителя нельзя, такой договор будет ничтожным. В случае если подписывается завещание, то ребенок вступает в свои права только после смерти нынешних собственников.
У каждой из перечисленных сделок есть свои «подводные камни». В случае с дарением, это утрата не только права собственности дарителями, но и возможная утрата права пользования жилым помещением, а ведь многие бабушки и дедушки, дарящие квартиры внукам, хотели бы остаться там жить до своей смерти. Что же касается завещания, то к моменту смерти наследодателя ситуация может измениться в части наследников по закону. Напомню, что нетрудоспособные иждивенцы получают долю в имуществе умершего, в том числе, и в завещанном имуществе. К
роме того, популярный вопрос сегодня: «Поможет ли перевод собственности на ребенка уклониться от реализации имущества приставами?» Безусловно, если, имущество будет оформлено не на должнике (родителе ребенка), то обратить на него взыскание приставы не смогут. Однако здесь следует учитывать, что такая сделка может быть оспорена заинтересованным лицом или финансовым управляющим в случае банкротства родителей несовершеннолетнего.
Рассмотрим конкретную ситуацию. Был взят ипотечный кредит, потом возникли проблемы с выплатами. Квартира единственная, в ней проживает малолетний ребенок. Может ли в этом случае жилье быть продано, а ребенок выселен?
Ситуация, действительно, непростая для кредитора-банка. Выселить ребенка «в никуда» действительно нельзя. С одной стороны, банк (залогодержатель) имеет преимущественное право на погашение своих требований за счет залогового имущества, с другой стороны, там проживает ребенок.
Но, тем не менее, несовершеннолетнего можно выселить из реализуемого имущества. Закон об ипотеке допускает обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и прекращение права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения. Государство в соответствии с положениями статей 95 и 106 Жилищного кодекса РФ гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником.
В частности Конституционный суд в Определении от 17 февраля 2015 г. № 246-О фактически подтвердил возможность изъятия ипотечной квартиры за неуплату взносов даже в том случае, если часть этой квартиры принадлежит несовершеннолетнему лицу.
- То есть, банк сможет выселить несовершеннолетнего?
Да, безусловно, на текущий момент сформировалась судебная практика, позволяющая прекращать право пользования за несовершеннолетними заложенными жилыми помещениями. Для этого банки обращают взыскание на заложенное имущество, выставляют его на торги. Как правило, на такие квартиры/дома не находится приобретеля, и они переходят на баланс банка для погашения долга. А затем уже банк, как новый собственник, идет в суд и выписывает несовершеннолетнего и членов его семьи.
- Как избежать ошибок при совершении сделок с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние дети?
Необходимо понимать, что ребенок привязан к месту жительства своих родителей. И, хотя он может быть собственником недвижимости в одном месте, но подразумевается, что жить должен с одним из родителей. Так, если несовершеннолетний ребенок зарегистрирован в жилом помещении, находящимся в собственности одного из его родителей, то до наступления совершеннолетия ребенка невозможно прекратить его право пользования жилым помещением, даже если брак родителей будет расторгнут, и ребенок станет проживать с другим родителем - не собственником жилья. Это связано с тем, что прекращение семейных отношений между родителями не прекращает семейные отношения между ребенком и его родителем.
Таким образом, при совершении сделки с имуществом, в котором ребенок имеет какие-то права: право собственности ли право пользования, всегда следует внимательно отнестись к «ненарушению прав» ребенка, иначе это может повлечь длительный судебный процесс и возможный негативный исход такого дела.
- Если что-то было сделано «не так», то сделка может быть оспорена?
Да, и последствием признания сделки недействительной, будет возвращение квартиры в первоначальное состояние. Например, если рассматривается дело о приватизации, то она возвращается в муниципальную собственность, а если это была сделка купли-продажи - то в собственность продавца.
В случаях с несовершеннолетними, следует четко понимать, какие именно права они имеют на жилое помещение, и на каком основании возникли эти права. Например, ребенок, не участвовавший в приватизации квартиры, но прописанный, имеет право пожизненного пользования этой недвижимостью. Кроме того, несовершеннолетние дети имеют равные права с родителями на жилое помещение, приобретённое за счет материнского капитала. В данном случае существует лишь формальное ограничение таким понятием, как срок исковой давности, поскольку он начинается с того момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своего права. Более того, ребенок, достигший совершеннолетия, вполне может начать оспаривать сделки родителей. Также такие сделки вправе оспаривать иные уполномоченные органы, например, прокуратура или пенсионный фонд в случае с материнским капиталом.
В соответствии с законом несовершеннолетний формально имеет те же права и обязанности, что и взрослый человек.
Однако из-за своего возраста и отсутствия житейского опыта он не всегда может адекватно оценивать последствия своих юридически значимых действий.
Поэтому свои права ребенок может реализовать только под контролем родителей или опекунов .
В возрасте до 14 лет он вообще не имеет права подписывать никакие документы. Все действия за него и в его интересах выполняют законные представители.
С 14 до 18 лет несовершеннолетний расписывается во всех документах самостоятельно, но рядом обязательно должна стоять подпись взрослого, заверяющего, что интересы его подопечного не ущемлены.
Все эти положения закреплены в таких законодательно-нормативных актах, как :
Кроме того, на территории субъектов Российской Федерации могут быть приняты свои нормативные акты, контролирующие соблюдение прав ребенка со стороны всех участников сделки.
Как осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком?
Если ребенок только прописан в квартире и не является ее собственником, то сложностей с отчуждением жилплощади гораздо меньше .
В этом случае даже не обязательно обращаться в орган опеки, так как на имущественные права несовершеннолетнего никто не покушается.
Если малыша не выписать, то он при продаже сохраняет свое право на проживание в квартире, что, естественно, неудобно для покупателя.
Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми влечет за собой массу трудностей. Согласитесь, если вы купили квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком и он имеет право проживать на вашей территории, приятного в этом мало.
Поэтому главной задачей участников сделки становится выписка ребенка из квартиры. Это осуществляется по заявлению отца или матери в паспортном столе или в отделе миграционной службы.
Возможные осложнения могут доставить :
Только тщательно проверив ситуацию можно осуществлять покупку квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок.
Если собственниками квартиры являются мама с папой, а дети только прописаны на жилплощади, то проблем с их выпиской возникнуть не должно. 
Единственное, что нужно: получить согласие законных представителей на выписку.
В большинстве случаев достаточно письменного заверения .
Кроме того, собственники обычно стараются выписать детей из квартиры еще на стадии предпродажной подготовки, чтобы не смущать потенциальных покупателей.
Это возможно, если ребенок достиг 14-ти лет и есть другие родственники. Если же малыш еще не достиг 14-ти лет, то прописать его можно только с одним из родителей.
Иногда в получении согласия возникает проблема другого плана: папа и мама малыша находятся в разводе.
Бывают такие осложнения :
В первом случае придется подавать в полицию на розыск и оформлять его через суд как без вести пропавшего. Если же он объявится и откажется дать согласие (либо проигнорирует просьбу), то придется либо договариваться с ним, либо обращаться в суд для лишения его родительских прав.
Обращение в органы опеки в обязательном порядке понадобится, если несовершеннолетний не просто прописан на жилплощади, но и является ее собственником.
В этом случае, продажа квартиры с прописанным ребенком становится гораздо сложнее . Обязательно понадобится предоставлять малышу такую же долю в другом принадлежащем родителям жилом помещении.
Чаще всего проводят так называемые «альтернативные сделки» – одновременную куплю-продажу двух квартир. Иными словами, семья продают свое старое жилье и покупает новое.
При этом нужно соблюдение таких правил :
В редких случаях допускается, чтобы ребенку выделяли долю не в приобретаемой квартире, а в другой, уже принадлежащей отцу или матери.
Обращение в органы опеки потребуется и в тех случаях, если затруднена выписка малыша из квартиры, к примеру, если один из представителей ребенка препятствует проведению сделки.
Надеемся теперь вам стало понятно, можно ли продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок?
Отвечая на вопрос: как продать квартиру с прописанным ребенком, стоит отдельно поговорить и о том куда его можно выписать.
Иногда родители согласны на проведение сделки, но не могут совершить этого в силу закона.
Это происходит в том случае, если их чадо не достигло 14-ти лет. В соответствии со статьей 20 Гражданского кодекса малолетние должны проживать со своими законными представителями.
Более того, им обязательно должно быть предоставлено место жительства, т.е. выписать их «в никуда» не получится.
Детей после 14-ти лет также выписать «в никуда» не получится, но их можно зарегистрировать по месту жительства родственников.
Поэтому отцу или матери надо будет выписаться из квартиры еще до оформления ее продажи. Затем он может сразу «переписать» место жительства детей, либо дать согласие на смену места их регистрации.
Статья 20. Место жительства гражданина
Схема затруднительна, если производится альтернативная сделка, а у родителей нет места, где они пропишутся на время оформления всех документов.
Естественно, что нынешние хозяева продаваемой квартиры вряд ли согласятся прописать у себя на жилплощади взрослого и ребенка до подписания договора купли-продажи.
Как продать квартиру где прописан несовершеннолетний ребенок и оформить все максимально правильно? Как правило, несовершеннолетних детей стараются выписать из квартиры еще до начала оформления сделки.
Однако если вариантов их отдельной прописки нет, то возможен такой порядок действий :
Если же ребенок достиг 14-ти лет, то его можно выписать «в никуда» вместе с законным представителем (отцом, матерью или опекуном), и необходимость в 4 пункте отпадает.
По новому месту жительства надо зарегистрироваться в течение 10 дней, иначе на каждого члена семьи ФМС наложит штраф.
Таким образом, процедура выписки ребенка из продаваемой квартиры не особо затруднительна, если все стороны единодушны в своем решении.
И на вопрос, как продать квартиру, если там прописан ребенок можно ответить однозначно — только соблюдая все требования законодательства.
Затруднения возникают, если кто-то из законных представителей несовершеннолетнего не дает своего согласия, либо если малыш является собственником квартиры. В этом случае, покупка квартиры с прописанными детьми может повлечь за собой для покупателя массу затруднений, хотя сама продажа квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок и осуществима.
Здравствуйте, Сергей! Банк может выселить несовершеннолетних из квартиры… Обычно перед выселением из ипотечной квартиры проходит следующая процедура. Заемщик допускает просрочки в оплате по кредитному договору, обеспеченному залогом приобретенной недвижимости (ипотека).Банк обращается в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру. Суд исковые требования удовлетворяет. Устанавливается способ реализации заложенного объекта недвижимости (квартиры) - публичные торги.
Далее, если с торгов ипотечная квартира не реализуется (торги не состоялись), она передается взыскателю - банку, который регистрирует на нее право собственности и может продать указанную квартиру любому желающему по своему усмотрению. Если ипотечная квартира реализуется с торгов, то право собственности на нее регистрирует новый счастливый обладатель бывшей ипотечной квартиры (победитель торгов).
В соответствии со ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Таким образом, новый собственник спорной квартиры может выселить в судебном порядке всех проживающих там граждан. При этом, тот факт, что там проживают и несовершеннолетние дети не является юридически значимым.
Тот факт, что спорная квартира является единственным местом жительства выселяемых граждан, также не будет иметь никакого значения.
Абзац 2 части 1 статьи 446 ГПК РФ содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, однако этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру - при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Добрый день. Я признана несостоятельной (банкротом), у меня есть ипотека на жилье, единственное в котором прописан несовершеннолетний ребенок. Банк не встал в реестр кредиторов, и за реестр пока не встает. Могу ли я обратиться в суд об исключении из конкурсный массы данного жилья, так как банк в реестр не встал, а для меня и ребенка это единственное жилье. Какие последствия?
Тот факт, что ипотечное жилье единственное и в нем прописан несовершеннолетний, не дает вам никакого права требовать исключения этой недвижимости из конкурсной массы. Ипотечное жилье продается в банкротстве гражданина с целью удовлетворения требований залогового кредитора. Если банк, выдавший ипотечный кредит, не встанет в реестр до конца банкротства, то жилье продаваться не будет. И тогда долг по ипотеке спишется полностью, а жилье останется у вас.
Еще. на форуме о банкротстве Тема: Вывод ипотечной квартиры из конкурсной массы
Полезно5 Если вы считаете этот вопрос-ответ полезным, то отметьте его.
