Коммерческая недвижимость - это помещение или иной объект, который приобретается для получения прибыли и имеет соответствующее целевое назначение. Стремительно развивающиеся и растущие мегаполисы, в том числе и Москва, имеют высокий спрос на объекты такого типа. Рынок коммерческой недвижимости увеличивается ежегодно. Трудно найти строящийся дом или коттеджный поселок, где по проекту отсутствовали бы такие объекты.
Жилая недвижимость менее популярна, чем коммерческая имеет большие перспективы в области получения дохода от таких объектов.
С помощью коммерческой недвижимости получают активный и пассивный доходы.
Активный — это доход, который требует активной деятельности. В случае прекращения деятельности прекращается и заработок.
Пассивный — доход, не зависящий от постоянной работы и не требующий личного присутствия. Он имеет множество преимуществ и является для многих пределом мечтаний.
Коммерческая недвижимость - это возможность получения именно пассивного дохода.
На коммерческой недвижимости зарабатывают, занимаясь приобретением и дальнейшей реализацией объектов. Но это связано с определенными рисками.
Такой вид деятельности лучше не осуществлять во время кризиса и нестабильности. Вместо получения прибыли можно получить одни убытки. Кроме того, для быстрой продажи коммерческой недвижимости необходима широкая и активная реклама.
Второй распространенный способ заработка - использование коммерческой недвижимости. Можно приобрести дом или здание, открыть в нем магазин и получать стабильный доход. Или сдавать недвижимость в аренду, что будет являться пассивным доходом и связано с меньшими хлопотами. Сумма прибыли напрямую зависит от размера объекта: чем он больше, тем выше доход.
При продаже недвижимости нужно оформлять и подписывать документы. Сдача объекта в аренду это не предусматривает.
Коммерческая недвижимость - это объекты, при покупке которых необходимо учитывать некоторые особенности:
Случаются ситуации, когда реализуется объект коммерческой недвижимости, земельный участок которого не соответствует целевому назначению такого объекта. К примеру, торговые помещения расположены на землях промышленного значения.
В этом случае планируемый срок на оформление документов увеличится, поскольку необходимо изменить целевое назначение участка, а только тогда оформлять право собственности.
К ним относятся:
Тот, кто считает, что коммерческая недвижимость - это исключительно нежилое помещение, не прав. Жилое помещение также можно отнести к коммерческой, если собственник его приобрел и сдает в аренду.
Не секрет, что рыночная стоимость коммерческой недвижимости не ограничивается десятками миллионов рублей.
Тот, кто осознает все преимущества заработка от коммерческой недвижимости, но не имеет таких средств, ищет альтернативные способы ее приобретения.
Особой популярностью для покупки коммерческой недвижимости в последнее время стали торги по банкротству.
Очень часто объекты коммерческой недвижимости выставляются с торгов, цены на них минимальные. Публичное предложение делает их стоимость с каждым разом все ниже. Есть прецеденты, когда объекты уходили «с молотка» за 5 тысяч рублей. Уникальность продаж коммерческой недвижимости посредством торгов состоит в том, что по истечении времени стоимость лота снижается на совершенно законных основаниях. Можно дождаться наиболее приемлемой цены и тогда купить понравившийся объект.
Это настоящий для тех, кто принял решение заниматься коммерческой недвижимостью, но стеснен в средствах.
Есть один минус: не стоит надеяться, что объект, приобретенный с торгов дешево, сразу станет приносить доход с пяти- или шестизначными цифрами.
Недвижимость в России традиционно принято делить на две больших категории - жилую и коммерческую. Под коммерческой недвижимостью в Москв е понимается любой нежилой объект, который может приносить доход своему владельцу. Данная категория имеет свою градацию.
На рынке принято выделять три основных вида коммерческой недвижимости:
Торговая недвижимость
Основное предназначение торговой недвижимости - организация розничной и мелкооптовой продажи различных товаров и услуг. Этот сегмент включает в себя магазины, торговые центры, аутлеты, формат street-retail, палатки, павильоны, киоски и пр.
Единой классификации всех объектов торговой недвижимости не существует. Однако в отношении торговых центров в мировой практике применяется европейская классификация. Согласно ей выделяют:
В нем продаются товары повседневного спроса (продукты питания, лекарства, средства гигиены и пр.). Также в них реализуются бытовые услуги (химчистка, салон красоты, фотоуслуги и др.). Размер торговой площади обычно не превышает 3000 кв. метров. Якорный арендатор может отсутствовать или им становится супермаркет. Расположен такой торговый центр вдали от центральных магистралей. Основными его посетителями являются жители конкретного микрорайона.
Обычно располагается вблизи от центральных магистралей. Его площадь может достигать 20000 кв. метров. В таком торговом центре может быть сразу несколько якорных арендаторов, например, супермаркет, детский магазин, промышленный универмаг и пр. Здесь представлен более широкий ассортимент продукции в широком ценовом диапазоне.
Типовая площадь суперрегионального ТЦ - 80000 кв.метров. В некоторых случаях она может достигать и 200000 кв. метров. Ассортимент предлагаемой продукции также очень широк.
Помимо этого существуют специализированные торговые центры, которые невозможно отнести ни к одному из вышеперечисленных видов. Например, аутлет, street-retail, дискаунт-центр, фестивальный центр и пр.
На сегодняшний день формат торговой недвижимости наиболее востребован. В частности, в Москве в торговом секторе наблюдается крайне низкая доля свободных площадей, высокие арендные ставки и постоянное появление новых предложений. Эксперты рынка прогнозируют дальнейший рост интереса к данной категории недвижимости и вливание серьезных инвестиций как со стороны российских, так и европейских девелоперов.
Офисная недвижимость
К данному типу недвижимости относятся помещения, в которых организуются офисы для сотрудников различных компаний. Они могут быть созданы при торговых центрах, входить в состав отдельного офисного комплекса или располагаться в зданиях бывших НИИ, промышленных предприятий и пр.
На столичном рынке существует определенная классификация, согласно которой все офисные здания подразделяются на категории А, В, С и D.
Складская недвижимость
К данной категории можно отнести помещения, предназначенные для хранения различных товаров. Основной доход владельцев складской недвижимости складывается не только от сдачи площадей в аренду, но и от услуг логистики, а также от повышения требований к условиям хранения продукции.
Как правило, целевая аудитория складских помещений - это крупные ритейлеры и логистические операторы. В основном они заинтересованы в больших площадях - от 10000 кв. метров.
Единой международной классификации складской недвижимости нет. Но игрокам рынка свойственно выделять следующие категории:
9 января 2018Представляют собой одноэтажное здание прямоугольной формы из сэндвич-панелей и металлоконструкций. Большое расстояние между пролетами, высокие потолки, регулируемый температурный режим, система вентиляции, система противопожарной безопасности, охрана и видеонаблюдение, автономная электроподстанция, профессиональная система управления. Такие склады обычно расположены вблизи центральных транспортных магистралей.
Приветствую! Инвестиции в недвижимость не сводятся к покупке квартир для перепродажи или сдачи в аренду. Многие инвесторы почему-то забывают о недвижимости коммерческой. Для кого-то вложения в нежилой фонд кажутся слишком дорогими, кого-то пугает специфика рынка, а кто-то просто не знает, что «так можно».
А ведь коммерческая недвижимость - это более выгодная инвестиция, чем банальные квартиры под сдачу! Поэтому сегодня я расскажу о таких объектах недвижимости: их специфике, видах, стоимости и налогообложении.
Коммерческая недвижимость – это любые объекты, которые физические или юридические лица используют для получения выгоды. В 90% случаев КН покупают не для спекуляции на перепродаже, а для заработка на сдаче в аренду. За 2017-й в России было введено в эксплуатацию 2,5 млн. м² коммерческой недвижки. И около половины этого объема приходилось на Москву.
Рынок недвижимости выделяет пять групп коммерческих объектов:
Более рентабельной для инвестора считается торговая, офисная и недвижимость свободного назначения.
Другие отличия бизнес-недвижимости от жилой:
– гораздо чаще ее арендуют. Загородные дома и квартиры «для себя» обычно хотят получить в полную собственность. А вот точку в торговом центре или помещение на первом этаже под турфирму предприниматели, как правило, арендуют. Мало ли, как пойдет бизнес? Да и инвестировать на старте кругленькую сумму в «золотые» квадратные метры могут себе позволить лишь крупные торговые сети.
Поэтому сделок на рынке в десятки раз больше, чем сделок по коммерческим объектам. Хотя за девять месяцев 2017 года инвесторы вложили в КН России $2,5 млрд.
КН должна приносить прибыль постоянно. К примеру, квартира относится к жилому фонду, если в ней постоянно живут. Причем, живут бесплатно.
Если Вы, уезжая на пару месяцев, на время сдали жилплощадь знакомым, а вернувшись, снова стали в ней жить – квартира считается жилой. А вот если жилье сдается в аренду постоянно – это уже апартаменты (коммерческий объект).
Для жилых объектов понятия «окупаемость» не существует в принципе. А вот вложения в КН должны окупаться за 5-9 лет. За это время владелец объекта полностью возвращает себе сумму инвестиций, а затем получает чистый доход.
Что дороже: коммерческая или жилая недвижимость? В среднем, «коммерция» на 20-30% дороже, чем «жилье». Но не всегда. Скажем, в элитных ЖК и в ЦАО Москвы цена жилого «квадрата» выше, чем «торгового» или «офисного». А при масштабной застройке кварталов метры в квартире и магазине товаров для животных будут стоить примерно одинаково.
Как я уже писал выше, квадратный метр коммерческого объекта недвижимости почти всегда дороже, чем некоммерческого. Даже если оба объекта расположены в одном и том же районе. Чем выше потенциальный доход от недвижимости, тем выше его цена.
Что влияет на стоимость?
Стоит учесть и кучу дополнительных параметров. Например, где расположен вход в помещение? Допустим, Вы выбираете между двумя объектами на одной улице. При прочих равных условиях помещение со входом «со двора» будет стоить дешевле, чем со входом «с улицы». А все потому, что прибыли такая недвижимость будет давать меньше.
Потенциальный доход оказывает огромное влияние на стоимость КН. К примеру, на цену склада влияет не только его месторасположение и площадь, но и близость магистралей, и наличие подъездных путей.
На конец 2017-го общая стоимость коммерческой недвижимости разных видов в России (торговые центры, склады и офисы) составила $130 млрд. Примерно во столько же оценивают капитализацию Сбербанка и Газпрома.
Самой дорогой бизнес-недвижимостью в России остаются торговые площадки. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена торговых помещений в 2017-м выросла до 167,2 тыс. рублей за 1 м² (или на 72%). А в Москве средняя цена торгового «квадрата» составляет 407,7 тыс. рублей.
Особым спросом у арендаторов пользуется street retail – помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. Именно там предприниматели обычно и размещают небольшие аптеки, магазинчики, кафе, банки и офисы мобильных операторов.
Офисная недвижимость оценивается дешевле. Летом 2017-го квадратный метр московского офиса стоил 330,6 тыс. рублей (+16% к ценам прошлого года). В Санкт-Петербурге офисные помещения продавались по 150 тыс. рублей за «квадрат». Особым спросом сегодня пользуются крохотные помещения в центре города под мини-офисы (для адвокатов, нотариусов и турфирм).
С 2015 года регионы по чуть-чуть переходят на «кадастровую» систему налогообложения. Раньше базой для начисления налога на недвижимость служила инвентаризационная стоимость объекта (по расчету БТИ). Теперь за основу взяли стоимость кадастровую, приближенную к рыночной. Поэтому и налог на недвижимость для многих владельцев вырос прилично.
В отдельных случаях кадастровая стоимость недвижимости в десятки раз превышает инвентаризационную! Особенно это касается Москвы - в регионах все не так страшно.
В 2015 году программа распространялась на 28 регионов (в том числе, и Москву). В 2016-м список расширился до 48 «счастливчиков», включая Санкт-Петербург. В 2017-м «кадастровых» регионов было уже 61. Полный переход на новую систему налогообложения должен завершиться к 2020 году.
Каков размер налоговой ставки? Предельная ставка составляет 2%. Но с каждым годом «кадастровый» налог затрагивает все более мелких собственников коммерческой недвижимости. Если пару лет назад его должны были платить владельцы зданий площадью от 5000 м², то сейчас порог снизился до 1000 м².
Власти Москвы уже утвердили новый перечень объектов нежилой недвижимости для «кадастрового» налогообложения на 2018 год. Всего в список вошло примерно 25 000 объектов общей площадью 90 млн. м². Это на 4% больше, чем в 2017 году. В следующем году владельцы такого имущества должны будут заплатить налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Напомню, что в 2017-м ставка налога составляла 1,4%, в 2016-м – 1,3%.
Сегодня «кадастровым» налогом охвачено почти 90% торгово-офисных объектов Москвы. В прошлом году пересчитанный «побор» принес бюджету столицы 30 млрд. рублей.
Есть ли у кого-то льготы? Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и отдельные предприниматели на «упрощенке» (ПСН и УСН).
Очевидно, что «кадастровым» налогом недовольны многие бизнесмены. Ведь теперь им придется каждый год платить в казну, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате. Теоретически. И заказав за свой счет независимую экспертизу.
Экспертизу КН проводят лицензированные оценочные компании. Ее придется заказывать, если:
Владельцу недвижимости нужно подготовить такой пакет документов:
Экспертиза проводится в три этапа:
Коммерческая недвижимость – это объекты, которые:
Это может быть и мини-отель, и автомойка, и складской комплекс, и крохотный магазинчик на первом этаже, и офисный бизнес-центр.
В какие объекты инвестировать сегодня? В 2017-м инвестиции в торговую недвижимость «обогнали» по популярности вложения в офисный сегмент. На них пришлось $712 млн. или 41% объема вложений.
Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл. В Москве доходность таких объектов составляет 11-12% годовых. Правда, это без учета налогов, которые с 2015 года серьезно подросли. Теперь ставка налога на недвижимость применяется к кадастровой, а не к инвентаризационной стоимости объекта.
А как Вы относитесь к инвестициям в коммерческие объекты недвижимости?
Рынок недвижимости знает множество примеров, когда коммерческий объект, выставленный на продажу, продается в течение нескольких месяцев, а то и за неделю. Но более знакома ситуация, при которой офисное помещение, отдельно стоящее здание или строенное торговое помещение длительное время не может найти своего покупателя. Так что же может послужить причиной успешной продажи коммерческой недвижимости?
В классическом понимании коммерческая недвижимость - это некое здание (помещение), площадь, объект недвижимости, в котором субъект организовывает деятельность с целью получения прибыли.
Составной частью коммерческой недвижимости могут быть объекты нежилого фонда, используемые под банковские, офисные, торговые, развлекательные и иные цели не связанные с проживанием людей (рестораны, магазины, павильоны).
К коммерческой недвижимости относят также все промышленные объекты, рабочие цеха, складские и производственные помещения, открытые площадки, находящиеся на территории предприятий.
По действующему законодательству, объект коммерческого назначения - это капитальное сооружение . Таковыми являются здание, строение, либо объект незавершенного строительства (за исключением киосков, навесов и прочих временных сооружений).
Все виды коммерческой недвижимости объединяет тот факт, что любой из этих объектов может стать предметом коммерческих отношений, то есть его можно продать, арендовать, заложить и прочее.
Вкладывать инвестиции в коммерческую недвижимость - это выгодный и надежный бизнес . Приобретение коммерческой недвижимости - один из видов реальных имущественных инвестиций (его основной капитал), что достаточно прибыльно при стабильно развивающейся экономике. Во время экономических кризисов в этом бизнесе не исключается вероятность, как высокой прибыли, так и потери средств, которая связана с изменением стоимости объекта недвижимости. Одни коммерческие объекты недвижимости предназначены для непосредственного получения дохода (торговые комплексы, гостиницы), другие создают условия для его извлечения (промышленные объекты).
В таком кропотливом деле понадобится не только предпринимательская жилка, но и определенная доля удачи. Всегда присутствует риск совершить ошибку и вероятность потерять деньги, потому стоит тщательно все взвесить и принять верное решение.
Продажу недвижимости любого вида, в том числе и склада, начинают со сбора необходимой информации, то есть с составления характеристики объекта - это первый шаг. У потенциального покупателя должны быть все важные сведения об объекте, в характеристике объекта указывают общее состояние здания, размеры, месторасположение.
Подготовьтесь к возможной конкуренции, глупо рассчитывать на то, что у вас мгновенно купят склад по максимально выгодной цене. Изучите ситуацию на рынке недвижимости и цены на схожие по характеристике объекты, так вы сможете избежать застоя процесса.
Предварительная «раскрутка» товара. Для этого придется задействовать все возможные рекламные каналы (дать объявления в местную газету, оставить заметку на специализированных сайтах по продаже недвижимости). Весь путь от сбора информации об объекте и до получения денег с покупателя можно поручить специалистам, которые помогут провернуть сделку быстро и качественно. Человек, впервые сталкивающийся с подобными задачами, может совершить много ошибок и потерять время и деньги.
Офисы - самый частый объект коммерческой недвижимости (их покупают, продают, сдают в аренду).
Перед тем как продать офис проводят его оценку (физические характеристики, наличие права собственности) и устанавливают стоимость после предварительного изучения рынка. Более ценными считаются помещения, расположенные в черте города, в местах, имеющих удобную транспортную развязку. Большое значение имеет наличие инфраструктуры; качество ремонта; правильно оформленная документация; современные системы безопасности здания; планировка; инженерные коммуникации; коммунальные платежи и телекоммуникационные расходы.
Можно выделить два основных направления продажи офисной площади: самостоятельная продажа офиса и продажа офиса через агентство недвижимости. Специалист проверит наличие возможных недостатков, которые могут повлиять на его стоимость или препятствовать продажи и подскажет, как лучше исправить их, чтобы привлечь внимание покупателя.
Продажа офисов через агентство поможет значительно расширить круг потенциальных покупателей офисной недвижимости, выставленной на продажу.
Офис, выставленный на продажу, будет занесен в базу данных агентства, которую ежедневно просматривают десятки вероятных покупателей. Важный момент - благодаря профессиональной работе специалистов агентства в разы увеличится объем и плотность показов, а это в свою очередь повлияет на скорость и оперативность продажи. И, конечно, профессионалы помогут грамотно оформить все бумаги, необходимые для продажи офиса и с соблюдением правовых, юридических и нотариальных норм и требований.
О том, как переоформить коммерческую недвижимость на нового владельца, читайте в отдельной статье.
Коммерческая недвижимость - популярный объект вложения капитала. Этот достаточно простой вид инвестирования не требует углубленных экономических и финансовых знаний. Инвестор, как носитель денег, может вернуть вложенные средства совершенно разными способами:
Наиболее доходным считается краткосрочное инвестирование. Это объясняется тем, что после проделанных работ инвестор сам создает доходный объект и получает прибыль от аренды, которая частично окупит вложения. Важный критерий выбора - престижность места (в дорогом микрорайоне платежеспособность потребителей выше), это относится и к арендаторам. Определенный минус этого инвестиционного направления - необходимость отлично знать и разбираться во внутренней и внешней конъюнктуре рынка.
Продолжительность жизни коммерческой недвижимости практически неограниченна. Во время обвала цен, стоимость аренды вырастает, то есть недвижимость в любом случае приносит доход. Прибыль с аренды выше прибыли с банковских депозитов. При необходимости предприниматель может заложить недвижимость в банк и получить кредит для крупных проектов.
Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.
Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:
К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.
Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:
Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.
Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:
| Тип КН | Применение КН |
| Свободного назначения | К таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов. |
| Торговый | Из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч. |
| Офисный | Очевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам. |
| Индустриальный | К этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады. |
| Социальный | Такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи. |
Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:
Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.
При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).
Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.
Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:
Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.
При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:
В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.
Такая процедура проводится в разных случаях, включая:
Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.
Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:
Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.
Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:
Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.
