Объекты недвижимости, юридическим владельцем которых является муниципалитет, граждане занимают по договору социального найма. Существуют определенные правила, установленные на федеральном уровне, которые регламентируют взаимоотношения администрации населенного пункта и ответственного квартиросъемщика с его семьей. Чтобы не нарушить правила и соблюсти свои интересы, следует внимательно отнестись к оформлению взаимоотношений с властными структурами.
Основные положения по социальному жилью отражены в ЖК РФ, статьи жилищного кодекса указывают на права и обязанности участников договора. Кроме того, споры и положения по объектам недвижимости регулирует Гражданский кодекс, включая государственную собственность, сдаваемую гражданам. Существует судебная практика по часто возникающим конфликтам и спорам, которая помогает грамотно и обоснованно решить конкретную ситуацию.
Если спор о предмете социального объекта попадает в судебное рассмотрение, то заявителем и ответчиком выступают жилищный отдел администрации и заинтересованный гражданин, являющийся ответственным или иным квартиросъемщиком. Решение суда становится обязательным для исполнения участниками процесса. Прежде всего следует иметь представление о грамотном заполнении договора. Образец типового договора найма жилого помещения можно скачать на нашем сайте. В некоторых случаях потребуется отступление от стандартного заполнения и внесения дополнений по требованию жилищного отдела.
Социальный договор является разновидностью арендного соглашения, в котором указываются права и обязанности сторон. Арендодателем выступает муниципалитет, арендатором становится проживающий и имеющий постоянную прописку человек. Члены семьи ответственного квартиросъемщика являются участниками соглашения, приобретают необходимые права. Наниматель и наймодатель (в лице представителя органов самоуправления) подписывают документ, дающий право проживания и регистрации.
Социальная жилплощадь позволяет гражданам проживать, но полноценно распоряжаться недвижимостью не представляется возможным действием. Квартиру нельзя продать, сдать в аренду или обменять можно только с разрешения государственного органа. Если квартира была получена в советское время, то требуется заключить договор найма, затем при желании ее приватизировать, чтобы стать полным собственником.
Жилище должно отвечать определенным стандартам и требованиям, чтобы его можно было оформить с помощью договора социального найма. Нельзя оформить договор, если существуют следующие ограничения:
Предоставляемая администрацией жилая площадь должна соответствовать принятым в регионе нормативам. Если речь идет о новом объекте, получаемом нуждающимся гражданином, то район проживания должен быть сохранен. Нельзя выделять жилплощадь в ином населенном пункте и меньше по нормативам.
Согласно ст.62 ЖК РФ, выделяемая площадь должна отвечать всем установленным требованиям. Нарушение одного из принципов приведет к тому, что договор не будет легитимным документом. Например, нельзя заключать договор на аварийный фонд, который подлежит расселению.
Если в многоквартирном доме выделяется площадь, ранее не имевшая статуса жилой квартиры, то это будет ущемлять интересы других граждан, особенно, если они являются собственниками.
Участники соглашения могут устанавливать правила, которые не противоречат ЖК РФ. Так, наниматель имеет права, если нет иных указаний в договоре:
Дополнительные требования проживающих граждан могут быть отражены в совместном договоре. Если собственник ставит свою подпись, значит он принимает условия второго участника. Также может быть отображена ситуация с временной регистрацией, что снизит возможность конфликтных ситуаций. В обязанности нанимателя входят следующие пункты:
Владелец недвижимости должен предоставить именно те условия проживания, которые оговорены в договоре. Несоответствие фактического состояния договорному описанию дает возможность квартиранту обратиться в суд за признанием договора недействительным и возврате выплаченных средств. Основные претензии появляются у владельца квартиры при несвоевременной оплате проживания или отсутствия коммунальных платежей.
Вопрос должен быть обязательно прописан в договоре, чтобы претензии можно было предъявлять на законном основании. Как правило, наймодатель расторгает договор, если не внесены средства за два месяца, поскольку будет учитываться внесенный залог за последний месяц проживания.
Страховая сумма также может быть удержана, если выявлены нарушения и ущерб имуществу. Такая платежная ситуация возможна при сдаче муниципальной квартиры третьим лицам. В подавляющем большинстве случаев, чтобы сдать муниципальную квартиру, потребуется получить разрешение жилищного отдела администрации.
Именно для избежания конфликтов по оплате, требуется брать предоплату за первый и последний месяц проживания, а также страховую сумму, возвращаемую при расторжении договора. Порядок передачи средств также необходимо прописать в документе, отметить возможность повышения арендной платы. Если речь идет о муниципальном объекте, то платежи осуществляются безналичным расчетом в стандартном порядке.
Соглашение заполняется заинтересованным гражданином на стандартном бланке и имеет утвержденный формат. В документе обязательно отражаются основания, по которым гражданам предоставляется жилая площадь. Это может быть ордер, выданный райисполкомом или предприятием в советские времена, или решение действующей жилищной комиссии в наше время. Если основание вселения не указано, то договор аренды теряет юридическую значимость.
Договор не должен содержать противоречащих закону положений и полностью описывать предоставляемый объект недвижимости. По общим положениям, договор имеет письменную форму на стандартном бланке, утвержденным федеральным правительством. Договор заполняется сотрудником жилищной комиссии, подписывается сторонами, участвующими в юридической сделке. Договор в обязательном порядке должен содержать следующие сведения:
Документ не имеют срока давности, поскольку расторжение может быть только по уважительным причинам. Прежде чем подписывать документ, рекомендуется ознакомиться с внесенными данными и проверить фактическое состояние получаемого в найм объекта недвижимости.
Договор не требует прохождения регистрации в государственных органах. Достаточно того, что документ учитывается в администрации и хранится в государственном архиве. Сделка не требует нотариального заверения, поскольку печать муниципалитета является достаточным утверждением законности сделки. Регистрация социального найма может потребоваться в особых случаях, когда дело рассматривалось судом и имеется соответствующее постановление.
Существует несколько дополнительных видов найма муниципальной площади, кроме бессрочного договора с гражданами. Это может быть временный договор, когда администрация предоставляет жилплощадь в аренду, например, персоналу градообразующего предприятия. В таком документе записываются основания и срок действия, то есть проживания в выделенной недвижимости.
Типовой договор также может иметь отступления от стандартного заполнения. Особенности согласовываются при подписании, данные не должны противоречь законодательству. Например, гражданину и его семье предлагается социальное жилье, которое меньше по нормативам в регионе. Если разница несущественна, то заинтересованное лицо пишет свое согласие и то, что его предупредили о данном факте.
Комната или место в общежитии или в служебной квартире предоставляется собственником предприятия или администрацией на время исполнения трудового договора или обучения в учебном заведении. Общежитие характерно тем, что в нем минимальная норма площади предоставляется гражданам. В случае с коммунальной квартирой потребуется гораздо большая площадь на каждого жильца. Особенности заключения договора связаны с тем, что владельцем является государство в лице муниципалитета, а не гражданин или юридическое лицо.
При заключении соглашения должны одновременно выполняться следующие условия:
Окончательное решение о выделении квартиры под социальный найм принимается на комиссии, куда необходимо предоставить пакет документов. Как правило, заявитель определенное время стоит в очереди как социально незащищенный гражданин или семья, нуждающаяся в помощи. Существует определенный перечень документов и справок, подтверждающих нуждаемость семьи в жилой площади, принадлежащей муниципалитету.
Члены жилищной комиссии перед оформлением договора посещают заявителя и его семью, чтобы удостовериться в предоставленных сведениях. Выданный договор предоставляет возможность для вселения и прописки в месте проживания. Этот официальный договор выполняет роль полагающего документа, который предоставляет права и обязанности. Например, жильцам предоставляется возможность поменять место жительства, поменять квартиру на другой муниципальный фонд по согласованию с администрацией.
Прописка членов семьи производится по желанию, прописать посторонних лиц можно только с разрешения юридического собственника. В случае грубых нарушений подписанного договора, например, при задержке в коммунальных платежах, может произойти принудительное выселение. Производится это действие по решению суда, первый раз происходит предупреждение, затем при неисполнении предписания виновный выселяется в особый вспомогательный фонд или полностью лишается жилплощади.
Проживая по данному виду договора, можно принять участие в государственной программе приватизации. Если в договоре не указано, что занимается служебная жилплощадь, то пишется заявление на получение договора о передаче в личную собственность. Все возникающие вопросы решаются при подаче заявления в жилищный отдел, сотрудники которого рассматривают каждое обращение в индивидуальном порядке. Заявитель должен получить официальное разрешение от муниципалитета, подать документы на приватизацию и в результате ему выдадут соответствующий договор о передаче имущества. Полученный приватизационный документ становится основанием для обращения в Росреестр за постановкой на учет собственного объекта недвижимости.
Законом установлен регламент получения и проживания в муниципальном фонде. Это один из двух возможных вариантов юридического обоснования, который используется большим количеством граждан нашей страны.
г. ______________«____»______ 201 г.
Гр. ______________ ______________ , паспорт: серия ______________ , № ______________ , выданный ______________________ ______ , проживающий по адресу: __________________________ , именуемый в дальнейшем «Наниматель », с одной стороны, и _________________________ в лице ____________ ____________ , действующего на основании ____________ ____________ именуемый в дальнейшем «Наймодатель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. В соответствии с настоящим Договором Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю и членам его семьи за плату во владение и пользование пригодное для постоянного проживания изолированное жилое помещение муниципального жилищного фонда и обеспечить предоставление за плату коммунальных и иных услуг, а Наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению и своевременно вносить плату за пользование им.
2. ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
2.1. Объектом найма является изолированное жилое помещение (далее – Жилое помещение), состоящее из комнат(ы) в квартире общей площадью ____ кв. м, в том числе жилой ______ кв. м, по адресу: ____________ ____________ .
2.2. Членами семьи Нанимателя и иными совместно проживающими с ним гражданами являются:____________ ________________________ .
2.3. Характеристика и техническое состояние предоставляемого жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования указаны в паспорте жилого помещения, который является неотъемлемой частью Договора (Приложение №1).
3. КОММУНАЛЬНЫЕ И ИНЫЕ УСЛУГИ
3.1. Нанимателю обеспечивается предоставление в соответствии с Договором следующих видов коммунальных и иных услуг: ____________________________
3.2. Режим предоставления коммунальных услуг и нормативные объемы их потребления установлены в соответствии с действующими на территории показателями. Предоставление коммунальных услуг Нанимателю жилого помещения может быть ограничено по мощности с учетом состава и износа основных фондов коммунального назначения и иных условий, но не ниже установленных норматив.
3.3. Условия предоставления жилищно-коммунальных услуг определены постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 №1099 «Об утверждении правил предоставления коммунальных услуг и правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов».
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ
4.1. Наймодатель обязуется :
4.1.1. Не препятствовать свободному доступу Нанимателя в жилое помещение после передачи ему жилого помещения.
4.1.2. Обеспечить предоставление коммунальных и иных услуг в соответствии с правилами, установленными нормативными актами администрации, на условиях и в порядке, предусмотренном Договором.
4.1.3. Обеспечить техническое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, а также бесперебойную работу общедомового инженерного оборудования.
4.1.4. Обеспечить ремонт мест общего пользования и конструктивных элементов жилого дома.
4.1.5. Обеспечить уборку мест общего пользования жилого дома, а также придомовой территории.
4.1.6. Предоставлять за плату Нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи на время проведения капитального ремонта жилого дома (когда ремонт не может быть произведен без выселения Нанимателя) другое жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, не расторгая при этом настоящего Договора. Переселение Нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилплощадь и обратно (по окончании ремонта) производится Наймодателем за его счет.
4.1.7. Обеспечивать своевременную подготовку жилого дома, санитарно-технического и иного инженерного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях.
4.1.8. Уведомлять Нанимателя о предстоящем капитальном ремонте дома либо занимаемых Нанимателем жилых помещений за________ дней, о ремонте мест общего пользования жилого дома – за _____ дней, об отключении, испытании или ином изменении режима работы инженерных сетей жилого дома – за ____ дней.
4.1.9. Осуществлять через расчетный центр начисление платы и прием платежей за техническое обслуживание, текущий ремонт, санитарное содержание жилого дома и коммунальные услуги с учетом имеющихся у Нанимателя льгот и предоставленных жилищных субсидий, открытие и ведение лицевых счетов, ведение домовой книги, выдачу выписок из лицевых счетов, домовых книг, необходимых справок о проживании.
4.1.10. Уведомлять Нанимателя о нормативных актах Российской, влекущих изменение порядка и условий исполнения Сторонами Договора, путем публикации сообщений об этом в средствах массовой информации либо иным образом.
4.1.11. Нести иные обязанности, предусмотренные Договором, а также действующими законодательными и иными правовыми актами, содержащими условия социального найма жилых помещений.
4.2. Наймодатель вправе :
4.2.1. В установленном порядке с предварительным уведомлением Нанимателя производить осмотры жилого дома и жилых помещений, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, с целью проверки их состояния и соблюдения Нанимателем условий их использования.
4.2.2. Исключительно с согласия Нанимателя осуществлять переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением.
4.2.3. Запретить проживание временных жильцов в жилом помещении при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
4.2.4. В случае невнесения Нанимателем платы в течение _______ дней произвести отключение квартиры от подачи теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения.
4.2.5. Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством, содержащим условия социального найма жилых помещений.
5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ И ЧЛЕНОВ ЕГО СЕМЬИ
5.1. Наниматель обязуется :
5.1.1. Вносить ежемесячно плату за пользование жилым помещением в порядке, размере и сроки, предусмотренные Договором.
5.1.2. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, в том числе:
5.1.3. Не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо нарушающих нормальные условия проживания в других жилых помещениях, в том числе создающих повышенный шум или вибрацию.
5.1.4. Обеспечить доступ в занимаемое жилое помещение представителям Наймодателя, включая работников организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт жилого дома и находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования, для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в нем, а работникам указанных организаций также и для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварии либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в жилом помещении, создающих угрозу нанесения ущерба иным помещениям, с целью предотвращения ущерба либо уменьшения его объема. В случае отсутствия в жилом помещении вместе со всеми совместно проживающими с ним членами его семьи и иными лицами более дней Наниматель обязан уведомить об этом Наймодателя.
5.1.5. Переселиться с совместно проживающими с ним членами семьи на время проведения капитального ремонта жилого дома, в котором он проживает (когда ремонт не может быть произведен без выселения Нанимателя), в другое предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
5.1.6. При расторжении Договора освободить и сдать Наймодателю жилое и подсобное помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.
5.1.7. Ознакомить всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов своей семьис условиями Договора.
5.1.8. Нести иные обязанности, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми актами и применимые к условиям социального найма жилых помещений.
5.2. Наниматель вправе :
5.2.1. В установленном порядке зарегистрировать в занимаемое им жилое помещение в качестве постоянно проживающих с Нанимателем своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех постоянно проживающих с ним совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется.
5.2.2. С письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести в установленном порядке обмен занимаемого жилого помещения.
5.2.3. Сдавать в поднаем с согласия Наймодателя занимаемое жилое помещение или часть его в случаях и в порядке, установленных действующим законодательством.
5.2.4. Разрешить в порядке, предусмотренном ст.680 ГК РФ, по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи и с предварительным уведомлением Наймодателя временное, на срок не более дней, проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.
5.2.5. Требовать от Наймодателя уменьшения платы за пользование жилым помещением в части платежей за коммунальные услуги в связи со снижением объема и качества их предоставления, в том числе вызванным перерывами сверх предусмотренных Договором сроков. При этом уменьшение оплаты не освобождает Наймодателя от возмещения убытков, вызванных снижением объема и качества предоставления коммунальных услуг.
5.2.6. Осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные действующим законодательством, содержащим условия социального найма жилых помещений.
6. ПЛАТЕЖИ ПО ДОГОВОРУ
6.1. В состав платы за пользование жилым помещением, вносимой Нанимателем, включаются:
6.2. Размер платы за пользование жилым помещением определяется в порядке, установленном действующим законодательством, с учетом площади занимаемого жилого помещения, иных количественных и качественных характеристик жилого помещения и жилого дома, численности семьи Нанимателя, нормативов и качества предоставления коммунальных услуг, объема их потребления (при наличии приборов учета). При отсутствии приборов учета размер платежа за коммунальные услуги (энергетические и иные ресурсы) определяется по нормативам потребления. При отсутствии приборов учета размер платежа за коммунальные услуги (энергетические и иные ресурсы) на основании заявления Нанимателя о снижении фактического объема и качества потребляемых ресурсов уменьшается в порядке и на условиях, установленных на территории.
6.3. Плата за пользование жилым помещением вносится Нанимателем ежемесячно не позднее числа следующего за прожитым месяца.
6.4. Размер платы за пользование жилым помещением, льготы по оплате за пользование жилым помещением, предоставленные Нанимателю в установленном порядке, сумма неустойки, определенная в соответствии с Договором, и расчетный счет, на который вносятся платежи, указываются в счете, предъявляемом ежемесячно Наймодателем.
6.5. Перерасчет платы за пользование жилым помещением осуществляется Наймодателем в случаях несоответствия размера платы, указанного в счете, предъявленном Нанимателю, размеру платы, определяемому в соответствии с п.6.2 Договора.
6.6. Сумма, указанная в счете, включает плату за пользование жилым помещением и установленную в соответствии с Договором неустойку и вносится Нанимателем единовременно.
6.7. Плата за пользование жилым помещением начисляется с момента передачи Нанимателю жилого помещения.
6.8. В случае выселения Нанимателя и членов его семьи в иное жилое помещение на период капитального ремонта Наниматель вносит плату за пользование предоставленным на период ремонта жилым помещением.
7. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
7.1. Изменения и дополнения вносятся в Договор по соглашению Сторон, а в случаях, предусмотренных законодательством, – с согласия всех совершеннолетних членов семьи Нанимателя.
7.2. Договор подлежит изменению в случае принятия закона, устанавливающего обязательные для Сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении Договора.
7.3. Договор расторгается:
7.3.1. По требованию Нанимателя и с согласия всех совершеннолетних членов его семьи.
7.3.2. По требованию Наймодателя либо Нанимателя по решению суда в случаях, установленных законом, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии со ст.451 ГК РФ.
7.3.3. Невнесение Нанимателем в течение шести месяцев, если иное не установлено законодательными и правовыми актами, платы за пользование жилым помещением служит основанием для обращения Наймодателя в суд с иском о расторжении Договора и выселении Нанимателя и всех совместно проживающих с ним членов его семьи с предоставлением иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития.
7.4. Все изменения Договора оформляются дополнительным соглашением, подписываемым Наймодателем и Нанимателем и членами его семьи, в соответствии с условиями Договора, если иное не предусмотрено действующим законодательством.
8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
8.1. За несвоевременное внесение платы за пользование жилым помещением Наниматель уплачивает пени в размере % от суммы задолженности за каждый день просрочки начиная с числа следующего за прожитым месяца.
8.2. Убытки, понесенные Сторонами в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением своих обязательств по Договору, возмещаются виновной Стороной в установленном порядке, а в случае, когда виновной стороной является Наймодатель, – с учетом требований Закона РФ «О защите прав потребителей». Ликвидация последствий аварий, происшедших по вине Нанимателя или совместно проживающих с ним членов его семьи, производится за счет средств Нанимателя.
8.3. Наймодатель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления коммунальных услуг, если докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы.
8.4. Наниматель несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с Федеральным законом «О пожарной безопасности».
8.5. В случае расторжения Договора или выписки граждан из занимаемого жилого помещения Наниматель обязуется Наймодателю представить справку о задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
9. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
9.1. Договор подлежит обязательной регистрации Наймодателем. Дополнительные соглашения к Договору подлежат обязательной регистрации Наймодателем в случаях изменения состава лиц, указанных в п.2.2, замены Наймодателя или Нанимателя, изменения состава жилого помещения, изменения собственника жилого помещения, изменения настоящего пункта Договора, касающегося требования о регистрации.
9.2. Споры, которые могут возникнуть между Сторонами по Договору, разрешаются в судебном либо административном порядке в соответствии с действующим законодательством.
9.3. По вопросам, не урегулированным Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.
9.4. Договор вступает в силу с момента его регистрации в муниципальном предприятии жилищно-коммунального хозяйства.
9.5. Договор составлен в трех экземплярах, первый из которых находится у Наймодателя, второй – у Нанимателя, третий – в органе, осуществляющем регистрацию.
10. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Наниматель _______________________________________________________:
Наймодатель ______________________________________________________:
11. ПОДПИСИ СТОРОН
Наниматель _________________ Наймодатель _________________
Нести в установленном порядке иные обязанности, предусмотренные законодательством. 3.3. Участие города Москвы в содержании, текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором расположено сданное в наем жилое помещение, определяется правовыми актами города Москвы. 4. Внесение платы по Договору 4.1. За пользование жилым помещением, указанным в п. 1.1 Договора, Наниматель ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным, вносит плату в установленном порядке в бюджет города Москвы. 4.2. Перерасчет производится на основании правового акта города Москвы. Разница вносится Нанимателем при очередном платеже. 4.3.
Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст.
Важно
ЖК РФ 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения — это документы, принципиально различные по своей юридической природе.
Внимание
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Скачать образец (бланк), различные варианты договоров найма между физическими лицами (с физическим лицом) в word (в ворде, doc):Договор найма жилого помещенияДоговор найма жилого помещения вар 3Договор найма жилого помещения вар 2Договор найма квартирыДоговор найма квартиры вар 2Договор найма комнаты Бланки являются примерными и могут корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и потребностей.
Обеспечивать своевременную подготовку жилого дома, санитарно-технического и иного инженерного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях. 4.1.8. Уведомлять Нанимателя о предстоящем капитальном ремонте дома либо занимаемых Нанимателем жилых помещений за дней, о ремонте мест общего пользования жилого дома – за дней, об отключении, испытании или ином изменении режима работы инженерных сетей жилого дома – за дней.
4.1.9. Осуществлять через расчетный центр начисление платы и прием платежей за техническое обслуживание, текущий ремонт, санитарное содержание жилого дома и коммунальные услуги с учетом имеющихся у Нанимателя льгот и предоставленных жилищных субсидий, открытие и ведение лицевых счетов, ведение домовой книги, выдачу выписок из лицевых счетов, домовых книг, необходимых справок о проживании. 4.1.10.
Проблема в том, что очередь может быть достаточно большой, а нужным количеством жилья муниципалитет попросту не располагает. Поэтому ждать своей очереди можно несколько лет, но все же это шанс улучшить условия проживания, если другой возможности нет.
Условия получения Первым этапом получения социального жилья становится признание гражданина лицом, нуждающимся в жилье. Порядок процедуры установлен ст.49 ЖК РФ. В частности претенденту потребуется документально подтвердить свою принадлежность к льготным категориям граждан.
Второй этап – постановка на жилищный учет и регистрация в общей очереди. Если гражданин обладает приоритетным правом на получение жилья, то получить жилплощадь он может достаточно быстро.
Социальный жилищный фонд предполагает резервирование определенной части помещений. Это специализированное жилье, выделяемое в экстренных случаях.
Изменения и дополнения вносятся в Договор по соглашению Сторон, а в случаях, предусмотренных законодательством, – с согласия всех совершеннолетних членов семьи Нанимателя. 7.2. Договор подлежит изменению в случае принятия закона, устанавливающего обязательные для Сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении Договора. 7.3. Договор расторгается: 7.3.1. По требованию Нанимателя и с согласия всех совершеннолетних членов его семьи. 7.3.2. По требованию Наймодателя либо Нанимателя по решению суда в случаях, установленных законом, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии со ст.451 ГК РФ. 7.3.3.
Разрешить в порядке, предусмотренном ст.680 ГК РФ, по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи и с предварительным уведомлением Наймодателя временное, на срок не более дней, проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением. 5.2.5. Требовать от Наймодателя уменьшения платы за пользование жилым помещением в части платежей за коммунальные услуги в связи со снижением объема и качества их предоставления, в том числе вызванным перерывами сверх предусмотренных Договором сроков. При этом уменьшение оплаты не освобождает Наймодателя от возмещения убытков, вызванных снижением объема и качества предоставления коммунальных услуг. 5.2.6.
Уведомлять Нанимателя о нормативных актах Российской, влекущих изменение порядка и условий исполнения Сторонами Договора, путем публикации сообщений об этом в средствах массовой информации либо иным образом. 4.1.11. Нести иные обязанности, предусмотренные Договором, а также действующими законодательными и иными правовыми актами, содержащими условия социального найма жилых помещений.
4.2. Наймодатель вправе: 4.2.1. В установленном порядке с предварительным уведомлением Нанимателя производить осмотры жилого дома и жилых помещений, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, с целью проверки их состояния и соблюдения Нанимателем условий их использования. 4.2.2.
Россияне, не имеющие своего жилья и признанные нуждающимися в улучшении условий проживания, могут получить в найм социальное жилье от государства. Что в 2018 году подразумевается под социальным наймом жилья? Далеко не каждый гражданин может приобрести жилье.
При этом заключение аренды недвижимости тоже недоступно по причине высокой стоимости. Потому на законодательном уровне учреждена программа по предоставлению социального жилья. Получателями услуги являются граждане, относящиеся к льготным категориям или признанные нуждающимися в жилплощади. Что в 2018 году представляет собой социальный найм жилья? Основные моменты Благодаря приватизации в постперестроечный период и активному строительству в России основная часть жилого фонда принадлежит к частной собственности. Но тем не менее некоторая часть жилья принадлежит государству.
ЖК РФ. В п. 10, 11 (расторжение договора) воспроизведена ст. 83 Жилищного кодекса РФ. Отметим, что в этом документе использованы положения Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (признан утратившим силу — п. 3 Постановления Правительства РФ от 21.05.2005 N 315). Из числа иных положений действующего Типового договора социального найма можно отметить: подп. «г» п. 4 — об обеспечении сохранности помещений и инженерного оборудования; подп. «к» п. 4 — в части освобождения жилого помещения; подп. «л» п. 4 — предусматривающий обязанность нанимателя допускать в жилье представителей наймодателя; подп. «е» п. 5 — об обязанности наймодателя принимать участие в подготовке домов к эксплуатации в зимних условиях. 4.
ТИПОВОЙ ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА?
А.В.
КУДАШКИН
Кудашкин А.В., доктор
юридических наук, профессор, профессор
Военного университета.
Правительством
Российской Федерации Постановлением от 21
мая 2005 г. N 315 во исполнение ст. 63 Жилищного
кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)
утвержден Типовой договор социального
найма жилого помещения (далее - Договор
соцнайма). Указанным Постановлением
установлено, что договоры социального
найма жилого помещения, заключенные до
вступления его в силу, переоформлению не
подлежат (п. 2). Следует обратить внимание на
то обстоятельство, что это касается уже
заключенных договоров. Если же, как часто
бывает на практике, договоры соцнайма ранее
не заключались с лицами, пользующимися
жилыми помещениями фонда социального
использования, то с ними будут заключаться
договоры по новой типовой форме.
Заключение Договора соцнайма, с одной
стороны, является правом сторон, а с другой -
обязанностью, поскольку только после его
заключения у сторон возникают права и
обязанности, и у физического лица (ставшего
после его заключения нанимателем) и членов
его семьи появляется право на вселение в
жилое помещение и пользование им.
Постановлением отменен ряд нормативных
правовых актов в части, касающейся
утверждения Типового договора найма жилого
помещения в домах государственного и
общественного жилищного фонда (утвержден
Постановлением Совета Министров РСФСР "Об
утверждении Правил пользования жилыми
помещениями, содержания жилого дома и
придомовой территории в РСФСР и Типового
договора найма жилого помещения в домах
государственного и общественного
жилищного фонда в РСФСР" от 25 сентября 1985 г. N
415).
Кратко прокомментируем Договор
соцнайма, который заключается с любыми
гражданами, которым предоставляется жилое
помещение по социальному найму, независимо
от оснований и категорий граждан:
малоимущих граждан или иных граждан,
которым такое помещение предоставляется на
основании специального закона.
1.
Преамбула договора. В преамбуле
указываются наймодатель и наниматель.
Прежде всего Договор соцнайма заключается
уполномоченным органом государственной
власти Российской Федерации, органом
государственной власти субъекта
Российской Федерации, органом местного
самоуправления либо иного управомоченного
собственником лица, действующего от имени
собственника жилого помещения: Российской
Федерации, субъекта Российской Федерации,
муниципального образования (наймодатель).
Полномочия на заключение должностными
лицами от имени наймодателя договоров
соцнайма основываются на доверенности,
выданной руководителем соответствующего
органа власти, или на акте (приказ,
постановление, распоряжение), принятом им в
соответствии с его компетенцией. Реквизиты
уполномочивающего документа также
указываются в преамбуле Договора
соцнайма.
В качестве нанимателя
выступает физическое лицо - гражданин
Российской Федерации, которому
предоставлено жилое помещение по Договору
соцнайма.
В преамбуле также
указывается правовое основание для
заключения конкретного договора соцнайма,
которым является решение о предоставлении
жилого помещения конкретному физическому
лицу.
2. Предмет договора. Предмет
любого договора является одним из его
существенных условий, без согласования
которого договор не будет считаться
заключенным. По общему правилу описание
предмета заключается в указании конкретных
действий, которые стороны должны совершить
в отношении определенного имущества. По
Договору соцнайма наймодатель передает
нанимателю и членам его семьи в бессрочное
владение и пользование изолированное жилое
помещение. Указывается принадлежность
жилого помещения к виду жилищного фонда
(государственная или муниципальная
собственность). При этом, если жилое
помещение находится в государственной
собственности, указывается на
принадлежность к федеральной
собственности, т.е. Российской Федерации,
или к собственности конкретного субъекта
Российской Федерации.
В разделе
"Предмет договора" также дается подробное
описание технических характеристик жилого
помещения: количество комнат в квартире,
общая и жилая площадь, адрес жилого
помещения.
Общая площадь жилого
помещения состоит из суммы площадей всех
частей такого помещения, включая площадь
помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с
их проживанием в жилом помещении, за
исключением балконов, лоджий, веранд и
террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). К общей площади
относятся площади всех жилых комнат
квартиры и имеющихся в ней вспомогательных
(подсобных) помещений (коридоры, кухня,
ванная комната, кладовые и т.д.).
Согласно Инструкции о проведении учета
жилищного фонда в Российской Федерации,
утвержденной Приказом Минземстроя России
от 4 августа 1998 г. N 37, жилой комнатой
является часть квартиры, общежития,
отделенная от других помещений (комнат)
перегородками, предназначенная для
проживания, отдыха. Жилая площадь включает
только площадь жилых комнат, в том числе
площадь спальных и столовых комнат, комнат
для игр, учебы и отдыха, а также площадь
утепленных веранд, оборудованных для
проживания.
В разделе "Предмет
договора" указывается целевое
предназначение жилого помещения - жилое
помещение предоставляется для проживания в
нем (ст. 17 ЖК РФ). В то же время допускается
использование жилого помещения для
осуществления профессиональной
деятельности или индивидуальной
предпринимательской деятельности
проживающими в нем на законных основаниях
гражданами, если это не нарушает права и
законные интересы других граждан, а также
требования, которым должно отвечать жилое
помещение. В данном случае к гражданам,
осуществляющим указанную деятельность,
относятся, например, нотариусы (Основы
законодательства Российской Федерации о
нотариате от 11 февраля 1993 г.), адвокаты
(Федеральный закон "Об адвокатской
деятельности и адвокатуре в Российской
Федерации" от 31 мая 2002 г.), педагоги (Закон
Российской Федерации "Об образовании" от 10
июля 1992 г. в редакции Федерального закона от
13 января 1996 г. и др.).
Не допускается
размещение в жилых помещениях промышленных
производств. Иное использование может
повлечь расторжение договора соцнайма в
силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Указанное положение ЖК
РФ корреспондирует с абз. 1 п. 3 ст. 288
Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее - ГК РФ), запрещающей размещение
промышленных производств в жилых домах в
целом, т.е. как в жилых, так и в нежилых
помещениях, которые могут находиться в
таком доме. Проблема заключается в
отсутствии легального толкования понятия
"промышленное производство", в том числе в
целях жилищного законодательства. В иных
законодательных актах также нет
определений данного понятия, что на
практике может привести к сложностям при
решении вопросов об отнесении какого-либо
вида деятельности к "промышленному
производству".
Также возникает вопрос о
возможности размещения промышленного
производства в нежилой части жилого
многоквартирного дома. С учетом абз. 2 п. 3 ст.
288 ГК РФ в указанных помещениях могут
размещаться организации, не занимающиеся
промышленным производством (например,
организации, занимающиеся торговлей,
оказанием бытовых услуг населению и т.п.) и
только при соблюдении требований,
установленных жилищным, градостроительным,
экологическим законодательством,
законодательством о пожарной безопасности
и др.
Пользование жилым помещением
осуществляется с учетом соблюдения прав и
законных интересов проживающих в этом
жилом помещении граждан, соседей,
требований пожарной безопасности,
санитарно-гигиенических, экологических и
иных требований законодательства, а также в
соответствии с правилами пользования
жилыми помещениями, утвержденными
Правительством Российской Федерации.
В
разделе "Предмет договора" также
указывается на последующие действия
наймодателя - обеспечивает предоставление
за плату конкретных коммунальных услуг:
электроснабжение, газоснабжение, в том
числе газ в баллонах, холодное
водоснабжение, водоотведение (канализация),
горячее водоснабжение и теплоснабжение
(отопление), в том числе приобретение и
доставка твердого топлива при наличии
печного отопления, если такая льгота
предоставляется на основании
законодательства отдельным категориям
граждан (как правило, проживающим в
сельской местности).
Более подробная
характеристика предоставляемого жилого
помещения, его технического состояния, а
также санитарно-технического и иного
оборудования, находящегося в нем, указана в
техническом паспорте жилого помещения.
Паспорт на жилое помещение (квартиру) -
информационно-технический документ,
содержащий сведения о состоянии,
потребительских свойствах и технических
характеристиках жилого помещения
(квартиры). Он должен содержать
объемно-планировочные параметры жилых
помещений (квартир), характеристики
конструкций и инженерно-технических
систем, условия их безопасной эксплуатации,
общие сведения о конструкциях, системах,
технических и вспомогательных помещениях
жилого дома, основные
санитарно-гигиенические и экологические
нормативы, иные сведения, необходимые для
эксплуатации жилого помещения (квартиры).
Требования к паспорту установлены
Инструкцией о проведении учета жилищного
фонда в Российской Федерации (утверждена
Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998
г. N 37) (с изменениями). В то же время в Москве
паспортизация осуществляется в
соответствии с Законом г. Москвы "О
паспортизации жилых помещений (квартир) в
городе Москве" от 3 ноября 2004 г. N 66.
В
разделе "Предмет договора" в п. 3
перечисляются члены семьи нанимателя,
которые вселяются в жилое помещение
совместно с нанимателем (указываются
фамилия, имя, отчество члена семьи и степень
родства с нанимателем).
ЖК РФ к членам
семьи нанимателя жилого помещения по
Договору соцнайма относит проживающих
совместно с ним его супруга, а также детей и
родителей данного нанимателя. Другие
родственники, нетрудоспособные иждивенцы
признаются членами семьи нанимателя жилого
помещения по Договору соцнайма, если они
вселены нанимателем в качестве членов его
семьи и ведут с ним общее хозяйство. В
исключительных случаях иные лица могут
быть признаны членами семьи нанимателя
жилого помещения по Договору соцнайма в
судебном порядке. Если указанные граждане
перестали быть членами семьи нанимателя, но
продолжают проживать в занимаемом жилом
помещении, они имеют такие же права и
обязанности, как наниматель и члены его
семьи.
3. Обязанности сторон.
Наниматель и наймодатель имеют
определенные обязанности.
Наниматель
обязан:
а) принять от наймодателя по
акту в срок, не превышающий 10 дней со дня
подписания Договора соцнайма, пригодное
для проживания жилое помещение, в котором
проведен текущий ремонт, за исключением
случаев, когда жилое помещение
предоставляется во вновь введенном в
эксплуатацию жилищном фонде.
Жилое
помещение, предоставленное в фонде
социального использования, должно быть
пригодно для проживания, в том числе оно
должно быть отремонтировано. Обязанность
предоставления именно такого жилого
помещения лежит на наймодателе. Если
предоставляется новое жилое помещение, то
оно также должно быть готово к немедленному
заселению, т.е. должно содержать
необходимый набор внутриквартирного
оборудования, покрашено и т.д.
Жилое
помещение передается по акту, который
должен содержать дату составления акта,
реквизиты и наименования сторон Договора
соцнайма, по которому передается жилое
помещение, сведения об исправности жилого
помещения, а также санитарно-технического и
иного оборудования, находящегося в нем на
момент подписания акта, дату проведения
текущего ремонта (когда жилое помещение
предоставляется во вновь введенном в
эксплуатацию жилищном фонде), сведения о
пригодности жилого помещения для
проживания, подписи сторон, составивших
акт;
б) соблюдать правила пользования
жилыми помещениями.
Осуществляя
правомочие пользования жилым помещением,
предоставленным по Договору соцнайма,
наниматель вправе не только сам проживать в
таком жилом помещении, но также в
установленном порядке вселять в помещение
иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем,
производить обмен жилого помещения и
осуществлять иные права, предусмотренные
ЖК РФ.
Наниматели жилых помещений по
договорам соцнайма в многоквартирных домах
вправе пользоваться общим имуществом в
многоквартирном доме наравне с лицами,
имеющими доли в праве общей долевой
собственности на указанное имущество.
Общим имуществом в многоквартирном доме
признаются помещения в таком доме, не
являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более
одного помещения в данном доме. Примерный
перечень общего имущества содержится в ст.
36 ЖК РФ.
Следует обратить внимание на
то, что наниматели жилых помещений по
договорам соцнайма в многоквартирных домах
приобретают только право пользования
указанным выше общим имуществом, но не
другие права собственников этого
имущества. Так, например, наниматели не
вправе участвовать в общем собрании
собственников помещений в многоквартирном
доме и тем более голосовать на таком
собрании, поскольку такое право
принадлежит только наймодателю или его
представителю;
в) использовать жилое
помещение в соответствии с его назначением
(см. комментарий к п. 2 "Предмет договора");
г) поддерживать в исправном состоянии
жилое помещение, санитарно-техническое и
иное оборудование, находящееся в нем,
обеспечивать их сохранность. При
обнаружении неисправностей жилого
помещения или санитарно-технического и
иного оборудования, находящегося в нем,
немедленно принимать возможные меры к их
устранению и в случае необходимости
сообщать о них наймодателю или в
соответствующую управляющую организацию;
д) содержать в чистоте и порядке жилое
помещение, общее имущество в
многоквартирном доме, объекты
благоустройства;
е) производить
текущий ремонт занимаемого жилого
помещения.
Установление
Правительством Российской Федерации
конкретного перечня работ, относящегося к
текущему ремонту, является несомненным
достоинством Договора соцнайма, поскольку
позволяет избежать разногласия в этом
вопросе. К текущему ремонту занимаемого
жилого помещения, выполняемому нанимателем
за свой счет, относятся следующие работы:
побелка, окраска и оклейка стен, потолков,
окраска полов, дверей, подоконников,
оконных переплетов с внутренней стороны,
радиаторов, а также замена оконных и
дверных приборов, ремонт внутриквартирного
инженерного оборудования (электропроводки,
холодного и горячего водоснабжения,
теплоснабжения, газоснабжения).
Необходимо обратить внимание на следующие
нюансы. Работы в квартире выполняются
нанимателем за свой счет и соответственно с
привлечением специалистов и организаций по
своему выбору.
Лишь в том случае, если
необходимость указанных работ вызвана
неисправностью отдельных конструктивных
элементов общего имущества в
многоквартирном доме или оборудования в
нем либо связана с производством
капитального ремонта дома, они
производятся за счет наймодателя
организацией, предложенной им.
Следовательно, в указанном случае
наниматель должен доказать факт
необходимости выполняемых работ по
независящим от него причинам.
Следует
также иметь в виду, что работы по текущему
ремонту нанимателем производятся по его
усмотрению. Однако его проведение является
обязанностью нанимателя в случае
неисправности внутриквартирного
оборудования, а также за пределами срока,
указанного в акте приема-передачи жилого
помещения. В случае непроведения текущего
ремонта к нанимателю могут быть
предъявлены обоснованные претензии со
стороны наймодателя о ненадлежащем
содержании жилого помещения, что может
повлечь в том числе и расторжение Договора
соцнайма и выселение;
ж) не производить
переустройство и (или) перепланировку
жилого помещения без получения
соответствующего согласования,
предусмотренного жилищным
законодательством Российской Федерации.
Порядок переустройства и перепланировки
предусмотрен гл. 4 ЖК РФ.
Переустройство
жилого помещения представляет собой
установку, замену или перенос инженерных
сетей, санитарно-технического,
электрического или другого оборудования,
требующие внесения изменения в технический
паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения
представляет собой изменение его
конфигурации, требующее внесения изменения
в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка
жилого помещения проводятся с соблюдением
требований законодательства по
согласованию с органом местного
самоуправления (далее - орган,
осуществляющий согласование) на основании
принятого им решения.
Для проведения
переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения собственник данного
помещения или уполномоченное им лицо
(заявитель) в орган, осуществляющий
согласование, по месту нахождения
переустраиваемого и (или) перепланируемого
жилого помещения представляет:
-
заявление о переустройстве и (или)
перепланировке по форме, утвержденной
Правительством Российской Федерации;
-
правоустанавливающие документы на
переустраиваемое и (или) перепланируемое
жилое помещение (подлинники или
засвидетельствованные в нотариальном
порядке копии);
- подготовленный и
оформленный в установленном порядке проект
переустройства и (или) перепланировки
переустраиваемого и (или) перепланируемого
жилого помещения;
- технический паспорт
переустраиваемого и (или) перепланируемого
жилого помещения;
- согласие в
письменной форме всех членов семьи
нанимателя (в том числе временно
отсутствующих членов семьи нанимателя),
занимающих переустраиваемое и (или)
перепланируемое жилое помещение на
основании договора социального найма (в
случае, если заявителем является
уполномоченный наймодателем на
представление предусмотренных настоящим
пунктом документов наниматель
переустраиваемого и (или) перепланируемого
жилого помещения по Договору соцнайма);
- заключение органа по охране памятников
архитектуры, истории и культуры о
допустимости проведения переустройства и
(или) перепланировки жилого помещения, если
такое жилое помещение или дом, в котором оно
находится, является памятником
архитектуры, истории или культуры.
Следует обратить внимание на то, что
заявление подписывает не наниматель, а
собственник жилого помещения, т.е.
наймодатель, в случае, если речь идет о
жилом помещении в фонде социального
использования.
Заявителю выдастся
расписка в получении документов с
указанием их перечня и даты их получения
органом, осуществляющим согласование.
Решение о согласовании или об отказе в
согласовании должно быть принято по
результатам рассмотрения соответствующего
заявления и иных представленных документов
органом, осуществляющим согласование, не
позднее чем через 45 дней со дня
представления указанных документов в
данный орган.
Орган, осуществляющий
согласование, не позднее чем через 3 рабочих
дня со дня принятия решения о согласовании
выдает или направляет по адресу, указанному
в заявлении, заявителю документ,
подтверждающий принятие такого решения.
Указанный документ является основанием
проведения переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения.
Отказ
в согласовании переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения
допускается в случае:
- непредставления
определенных документов;
-
представления документов в ненадлежащий
орган;
- несоответствия проекта
переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения требованиям
законодательства.
Решение об отказе в
согласовании переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения должно
содержать основания отказа с обязательной
ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1
ст. 27 ЖК РФ.
Решение об отказе в
согласовании переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения выдается
или направляется заявителю не позднее чем
через 3 рабочих дня со дня принятия такого
решения и может быть обжаловано заявителем
в судебном порядке.
Завершение
переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения подтверждается актом
приемочной комиссии.
Акт приемочной
комиссии должен быть направлен органом,
осуществляющим согласование, в организацию
(орган) по учету объектов недвижимого
имущества.
Самовольно переустроившее и
(или) перепланировавшее жилое помещение
лицо несет предусмотренную
законодательством ответственность.
Наниматель жилого помещения по Договору
соцнайма обязан привести такое жилое
помещение в прежнее состояние в разумный
срок и в порядке, которые установлены
органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение
может быть сохранено в переустроенном и
(или) перепланированном состоянии, если
этим не нарушаются права и законные
интересы граждан либо это не создает угрозу
их жизни или здоровью.
Если
соответствующее жилое помещение не будет
приведено в прежнее состояние в
установленный срок в установленном
органом, осуществляющим согласование,
порядке, суд по иску этого органа принимает
решение в отношении нанимателя такого
жилого помещения по Договору соцнайма о
расторжении данного Договора с возложением
на собственника такого жилого помещения,
являвшегося наймодателем по указанному
договору, обязанности по приведению такого
жилого помещения в прежнее состояние;
з) своевременно и в полном объеме вносить в
установленном порядке плату за жилое
помещение и коммунальные услуги по
утвержденным в соответствии с
законодательством Российской Федерации
ценам и тарифам.
В случае невнесения в
установленный срок платы за жилое
помещение и (или) коммунальные услуги
наниматель уплачивает наймодателю пени в
размере, установленном ЖК РФ, что не
освобождает нанимателя от уплаты
причитающихся платежей. Договор соцнайма
жилого помещения, как правило, носит
возмездный характер, т.е. наниматель по
такому договору обязан вносить плату за
пользование жилым помещением, за
содержание и ремонт этого помещения, а
также за коммунальные услуги по правилам
разд. VII ЖК РФ, за исключением случаев, если
жилые помещения должны предоставляться на
условиях социального найма без внесения
платы за пользование занимаемым жилым
помещением лицам, признанным малоимущими в
установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ).
Указанное исключение применяется только в
отношении тех жилых помещений, которые
относятся к муниципальному жилищному фонду
социального использования, т.е. иные
категории граждан, которым предоставлено
социальное жилье, обязаны платить за
пользование им;
и) переселиться с
членами своей семьи в порядке,
установленном ЖК РФ, на время проведения
капитального ремонта или реконструкции
дома, в котором он проживает (когда ремонт
или реконструкция не могут быть
произведены без выселения нанимателя), в
предоставляемое наймодателем жилое
помещение, отвечающее санитарным и
техническим требованиям.
Такой порядок
предусмотрен ст. 88 ЖК РФ. При проведении
капитального ремонта или реконструкции
дома, если такой ремонт или реконструкция
не могут быть проведены без выселения
нанимателя, наймодатель обязан
предоставить нанимателю и членам его семьи
на время проведения капитального ремонта
или реконструкции другое жилое помещение
без расторжения договора социального найма
жилого помещения, находящегося в указанном
доме. На время проведения капитального
ремонта или реконструкции по договору
найма предоставляется жилое помещение
маневренного фонда. В случае отказа
нанимателя и членов его семьи от
переселения в это жилое помещение
наймодатель может потребовать переселения
в судебном порядке. Переселение нанимателя
и членов его семьи в жилое помещение
маневренного фонда и обратно
осуществляется за счет наймодателя.
Взамен предоставления жилого помещения
маневренного фонда наймодатель с согласия
нанимателя и членов его семьи может
предоставить им в пользование другое
благоустроенное жилое помещение с
заключением Договора соцнайма. Договор
соцнайма жилого помещения в доме,
подлежащем капитальному ремонту или
реконструкции, подлежит расторжению.
Если в результате проведения капитального
ремонта или реконструкции дома жилое
помещение, занимаемое нанимателем и
членами его семьи по Договору соцнайма, не
может быть сохранено или его общая площадь
уменьшится, в результате чего проживающие в
нем наниматель и члены его семьи могут быть
признаны нуждающимися в жилых помещениях,
либо увеличится, в результате чего общая
площадь занимаемого жилого помещения на
одного члена семьи существенно превысит
норму предоставления, другое жилое
помещение должно быть предоставлено по
Договору соцнайма наймодателем до начала
капитального ремонта или реконструкции.
После проведения капитального ремонта или
реконструкции дома наниматель и
проживающие совместно с ним члены его семьи
вправе вселиться в жилое помещение, общая
площадь которого в результате проведения
капитального ремонта или реконструкции
уменьшилась;
к) при расторжении
Договора соцнайма освободить в
установленные сроки и сдать по акту
наймодателю в исправном состоянии жилое
помещение, санитарно-техническое и иное
оборудование, находящееся в нем, оплатить
стоимость не произведенного нанимателем и
входящего в его обязанности ремонта жилого
помещения, санитарно-технического и иного
оборудования, находящегося в нем, или
произвести его за свой счет, а также
погасить задолженность по оплате за жилое
помещение и коммунальные услуги;
л)
допускать в заранее согласованное
сторонами Договора соцнайма время в
занимаемое жилое помещение работников
наймодателя или уполномоченных им лиц,
представителей органов государственного
надзора и контроля для осмотра
технического и санитарного состояния
жилого помещения, санитарно-технического и
иного оборудования, находящегося в нем, для
выполнения необходимых ремонтных работ, в
случае расторжения Договора, а для
ликвидации аварий - в любое время;
м)
информировать наймодателя об изменении
оснований и условий, дающих право
пользования жилым помещением по Договору
соцнайма, не позднее 10 рабочих дней со дня
такого изменения;
н) нести иные
обязанности, предусмотренные ЖК РФ и
федеральными законами.
Наймодатель
обязан:
а) передать нанимателю по акту в
течение 10 дней со дня подписания Договора
соцнайма свободное от прав иных лиц и
пригодное для проживания жилое помещение в
состоянии, отвечающем требованиям пожарной
безопасности, санитарно-гигиеническим,
экологическим и иным требованиям;
б)
принимать участие в надлежащем содержании
и в ремонте общего имущества в
многоквартирном доме, в котором находится
сданное по Договору соцнайма жилое
помещение;
в) осуществлять капитальный
ремонт жилого помещения.
При
неисполнении или ненадлежащем исполнении
наймодателем обязанностей по
своевременному проведению капитального
ремонта сданного внаем жилого помещения,
общего имущества в многоквартирном доме,
санитарно-технического и иного
оборудования, находящегося в жилом
помещении, наниматель по своему выбору
вправе потребовать уменьшения платы за
жилое помещение, либо возмещения своих
расходов на устранение недостатков жилого
помещения и (или) общего имущества в
многоквартирном доме, либо возмещения
убытков, причиненных ненадлежащим
исполнением или неисполнением указанных
обязанностей наймодателем;
г)
предоставить нанимателю и членам его семьи
в порядке, предусмотренном ЖК РФ, на время
проведения капитального ремонта или
реконструкции дома (когда ремонт или
реконструкция не могут быть произведены
без выселения нанимателя) жилое помещение
маневренного фонда, отвечающее санитарным
и техническим требованиям.
Переселение
нанимателя и членов его семьи в жилое
помещение маневренного фонда и обратно (по
окончании капитального ремонта или
реконструкции) осуществляется за счет
средств наймодателя;
д) информировать
нанимателя о проведении капитального
ремонта или реконструкции дома не позднее
чем за 30 дней до начала работ;
е)
принимать участие в своевременной
подготовке дома, санитарно-технического и
иного оборудования, находящегося в нем, к
эксплуатации в зимних условиях;
ж)
обеспечивать предоставление нанимателю
предусмотренных в Договоре соцнайма
коммунальных услуг надлежащего качества;
з) контролировать качество
предоставляемых жилищно-коммунальных
услуг;
и) в течение 3 рабочих дней со дня
изменения цен на содержание, ремонт жилья,
наем жилых помещений, тарифов на
коммунальные услуги, нормативов
потребления, порядка расчетов за
предоставленные жилищно-коммунальные
услуги информировать об этом нанимателя;
к) производить или поручать
уполномоченному лицу проведение
перерасчета платы за жилое помещение и
коммунальные услуги в случае оказания
услуг и выполнения работ ненадлежащего
качества и (или) с перерывами, превышающими
установленную продолжительность;
л)
принять в установленные сроки жилое
помещение у нанимателя по акту сдачи жилого
помещения после расторжения Договора
соцнайма;
м) нести иные обязанности,
предусмотренные законодательством
Российской Федерации.
4. Права сторон.
Наниматель и наймодатель имеют
определенные права.
Наниматель
вправе:
а) пользоваться общим
имуществом многоквартирного дома;
б)
вселить в установленном законодательством
Российской Федерации порядке в занимаемое
жилое помещение иных лиц, разрешать
проживание в жилом помещении временных
жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем,
осуществлять обмен или замену занимаемого
жилого помещения.
На вселение к
родителям их детей, не достигших
совершеннолетия, согласия остальных членов
семьи и наймодателя не требуется;
в)
сохранить права на жилое помещение при
временном отсутствии его и членов его
семьи;
г) требовать от наймодателя
своевременного проведения капитального
ремонта жилого помещения, надлежащего
участия в содержании общего имущества в
многоквартирном доме, а также
предоставления предусмотренных Договором
соцнайма коммунальных услуг надлежащего
качества;
д) требовать с письменного
согласия проживающих совместно с
нанимателем членов семьи в случаях,
установленных законодательством
Российской Федерации, изменения Договора
соцнайма;
е) расторгнуть в любое время
Договор соцнайма с письменного согласия
проживающих совместно с нанимателем членов
семьи;
ж) осуществлять другие права по
пользованию жилым помещением,
предусмотренные ЖК РФ и федеральными
законами.
Права и обязанности членов
семьи нанимателя. Члены семьи нанимателя,
проживающие совместно с ним, имеют равные с
нанимателем права и обязанности,
вытекающие из Договора соцнайма.
Дееспособные члены семьи несут солидарную
с нанимателем ответственность по
обязательствам, вытекающим из данного
договора.
Наймодатель вправе:
а)
требовать своевременного внесения платы за
жилое помещение и коммунальные услуги;
б) требовать допуска в жилое помещение в
заранее согласованное сторонами договора
соцнайма время своих работников или
уполномоченных лиц для осмотра
технического и санитарного состояния
жилого помещения, санитарно-технического и
иного оборудования, находящегося в нем, для
выполнения необходимых ремонтных работ в
случае расторжения договора соцнайма, а для
ликвидации аварий - в любое время;
в)
запретить вселение в занимаемое
нанимателем жилое помещение граждан в
качестве проживающих совместно с ним
членов семьи в случае, если после такого
вселения общая площадь соответствующего
жилого помещения на 1 члена семьи станет
меньше учетной нормы. Согласно ст. 50 ЖК РФ
учетной нормой площади жилого помещения
(учетная норма) является минимальный размер
площади жилого помещения, исходя из
которого определяется уровень
обеспеченности граждан общей площадью
жилого помещения в целях их принятия на
учет в качестве нуждающихся в жилых
помещениях. Учетная норма устанавливается
органом местного самоуправления. Размер
такой нормы не может превышать размер нормы
предоставления, установленной данным
органом.
5. Порядок изменения,
расторжения и прекращения договора.
Договор соцнайма может быть изменен или
расторгнут по соглашению сторон в
установленном законодательством
Российской Федерации порядке в любое время.
Согласно ст. 83 ЖК РФ наниматель жилого
помещения по Договору соцнайма с согласия в
письменной форме проживающих совместно с
ним членов его семьи в любое время вправе
расторгнуть договор соцнайма. При выезде
нанимателя и членов его семьи в другое
место жительства Договор соцнайма
считается расторгнутым со дня выезда.
По требованию наймодателя Договор соцнайма
может быть расторгнут в судебном порядке в
следующих случаях:
а) использование
нанимателем жилого помещения не по
назначению;
б) разрушение или
повреждение жилого помещения нанимателем
или другими гражданами, за действия которых
он отвечает;
в) систематическое
нарушение прав и законных интересов
соседей, которое делает невозможным
совместное проживание в одном жилом
помещении;
г) невнесение нанимателем
платы за жилое помещение и (или)
коммунальные услуги в течение более 6
месяцев.
Договор соцнайма может быть
расторгнут в судебном порядке в иных
случаях, предусмотренных ЖК РФ. К таким
случаям согласно ст. 85 ЖК РФ относится
выселение граждан из жилых помещений с
предоставлением других благоустроенных
жилых помещений по договорам социального
найма, если:
1) дом, в котором находится
жилое помещение, подлежит сносу;
2)
жилое помещение подлежит переводу в
нежилое помещение;
3) жилое помещение
признано непригодным для проживания;
4)
в результате проведения капитального
ремонта или реконструкции дома жилое
помещение не может быть сохранено или его
общая площадь уменьшится, в результате чего
проживающие в нем наниматель и члены его
семьи могут быть признаны нуждающимися в
жилых помещениях, либо увеличится, в
результате чего общая площадь занимаемого
жилого помещения на одного члена семьи
существенно превысит норму
предоставления.
6. Прочие условия.
Споры, которые могут возникнуть между
сторонами по договору соцнайма,
разрешаются в порядке, предусмотренном
гражданским процессуальным
законодательством Российской Федерации.
Договор соцнайма составляется в 2
экземплярах, один из которых находится у
наймодателя, другой - у нанимателя.
Договор соцнайма подписывается сторонами
или их уполномоченными представителями и
скрепляется печатью наймодателя. С этого
момента договор соцнайма считается
заключенным и вступившим в силу. Однако
права и обязанности у нанимателя возникают
только после подписания акта
приема-передачи жилого помещения.
ССЫЛКИ
НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 31.05.2002 N 63-ФЗ
"ОБ АДВОКАТСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И АДВОКАТУРЕ В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 26.04.2002)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД
ФС РФ 21.10.1994)
"ОСНОВЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О НОТАРИАТЕ"
(утв.
ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)
ЗАКОН РФ от 10.07.1992 N 3266-1
"ОБ ОБРАЗОВАНИИ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Правительства РФ от 21.05.2005 N 315
"ОБ
УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВОГО ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО
НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Совмина РСФСР от 25.09.1985 N 415
"ОБ
УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ
ПОМЕЩЕНИЯМИ, СОДЕРЖАНИЯ ЖИЛОГО ДОМА И
ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ В РСФСР И ТИПОВОГО
ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМАХ
ГОСУДАРСТВЕННОГО, МУНИЦИПАЛЬНОГО И
ОБЩЕСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РСФСР"
ПРИКАЗ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37
"ОБ
УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПРОВЕДЕНИИ УЧЕТА
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
ЗАКОН г. Москвы от 03.11.2004 N 66
"О
ПАСПОРТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (КВАРТИР) В
ГОРОДЕ МОСКВЕ"
Право в Вооруженных
Силах, 2005, N 10
