Ю.В. Ефимова к.э.н., начальник отдела бизнес-кредитов, ОАО «БАЛТИНВЕСТБАНК»
Журнал «Банковское кредитование » №5 за 2012 год

Актуальность проблемы расчета лимита кредитования для банков и клиентов

Банки по-разному подходят к вопросу определения лимитов, но обычно кредитные лимиты подразделяются на следующие группы: лимиты по регионам (странам); отраслевые лимиты; лимиты кредитования одного заемщика. В рамках настоящей статьи основное внимание будет уделено последней группе.

Вопрос определения лимитов кредитования является одним из главных вопросов кредитного процесса. Отсутствие универсальной методики оценки величины кредитного лимита во многом связано с тем, что до сих пор не выработан общепринятый подход к решению этой задачи. Как правило, расчет лимита кредитования потенциального заемщика является итогом анализа финансового состояния клиента, и его основная идея заключается в том, что чем лучше финансовое состояние какого-либо заемщика, тем бльшую сумму кредита он может получить. На практике же так получается не всегда, особенно если говорить про МСБ и про достоверность отчетности, представляемой клиентами данного сегмента.

Чрезмерно завышенный лимит кредитования может обернуться дефолтом заемщика и, как результат, появлением проблемного актива в портфеле банка. Клиент, завысив свои ожидания намеренно или случайно, просто не сможет своевременно исполнять все взятые им на себя обязательства, начнет «перехватывать» деньги на стороне с целью своевременно выполнить обязательства перед банком, заметно увеличивая тем самым свою долговую нагрузку. Кроме этого, в случае невыполнения части своих обязательств перед банком у клиента возникают штрафы, пени, неустойки, необходимость «усиления» залога, а следовательно, расходы на оценку и страховку, и в итоге все это влечет за собой ухудшение кредитной истории. Возможен вариант, когда клиент, выбирая между оплатой поставщику или выполнением своих обязательств перед банком, делает выбор в пользу последнего, тогда неминуемыми становятся ухудшение договорных отношений с контрагентом и повышение репутационных рисков такого заемщика. С другой стороны, заниженный лимит кредитования приведет к снижению рентабельности бизнеса клиента, замедлению темпов его развития и так называемым издержкам упущенной выгоды, или альтернативным издержкам.

Фактически определение лимита кредитования можно рассматривать как один из инструментов управления кредитным портфелем. Целью установления лимита кредитования является обеспечение оптимального уровня рисков и ускорение принятия решения по отдельным кредитным операциям в рамках установленного лимита.

Существующие методики расчета лимита кредитования

Существует множество различных частных и общих, традиционных и нетрадиционных методик расчета кредитного лимита. Каждый банк, как правило, использует одну из общеизвестных методик либо разрабатывает свою собственную, исходя из имеющихся внутрибанковских методик оценки рисков, ликвидности, стратегии развития и т.п. Большинство существующих подходов являются рамочными, приближенными и представляют собой скорее не обоснованные расчетные оценки, а только экспертные ориентиры. Наиболее целесообразным видится рассмотрение лимита возможного кредитования на основе экспертной оценки финансовых показателей, оценки реальных денежных потоков предприятия для возможного погашения краткосрочной задолженности, оценки финансового положения и, конечно, объема предлагаемого обеспечения (в случае если таковое требуется).

Функцию расчета лимита кредитования можно представить в виде формулы (1). Функция min () возвращает минимальное значение из множества переданных значений.

ЛК = min (ОБ, ВО, ФП, МВЛ), (1)

где ЛК - лимит кредитования;
ОБ - обеспеченность ссуды ликвидным обеспечением;
ВО - возможность обслуживания кредита;
ФП - финансовое положение;
МВЛ - максимально возможный лимит кредитования в рамках конкретного кредитного продукта.

Модель расчета лимита кредитования

Рассмотрим применение данной модели на примере.

Пример 1

Компания А обращается в Банк за кредитом на пополнение оборотных средств в размере 5000 тыс. руб. При этом в качестве залога клиент предлагает недвижимое имущество залоговой стоимостью (согласно отчету об оценке независимой оценочной компании с применением соответствующего дисконта) 4500 тыс. руб. Финансовое положение клиента оценивается не хуже чем «среднее». Максимально возможный лимит в рамках предоставления кредита на пополнение оборотных средств - 25 000 тыс. руб.

Таким образом, если опираться только на полученные результаты, согласно формуле (1) лимит кредитования не будет превышать 4500 тыс. руб.

В случае если кредит необходим:

1) в виде овердрафта, лимит кредитования рассчитывается в том числе исходя из доступного лимита овердрафта (30–50% от «чистых» кредитовых оборотов по р/с клиента в банке-кредиторе или другом банке). При этом величина лимита, как правило, не фиксирована и подвержена ежемесячному пересчету исходя из фактической величины оборотов за предшествующие три месяца;

Пример 2

Индивидуальный предприниматель Семенов К.А. в апреле 2012 г. обращается в Банк с просьбой выдать овердрафт в размере 4000 тыс. руб., при этом расчетный счет у ИП открыт не в банке-кредиторе.

Расчет лимита (табл. 1) будет проводиться исходя из данных о чистых среднемесячных оборотах за последние шесть месяцев в другом банке. При этом срок установления лимита, как правило, не превышает трех месяцев. Доступный лимит овердрафта от оборотов в другом банке может составлять 25–35% (для расчетного примера принята величина 30%).

Таблица 1

Из приведенных в табл. 1 расчетов видно, что запрошенный лимит овердрафта в 4000 тыс. руб. не будет согласован и сумма будет снижена до 3000 тыс. руб. При этом данный лимит будет установлен на весь срок действия овердрафта без ежемесячного пересчета. Происходит так потому, что при открытии клиенту овердрафта от оборотов в другом банке на короткий срок с ним оговаривается перевод оборотов в банк-кредитор на период действия согласованного лимита.

По истечении срока действия кредитного договора ИП Семенов К.А. вновь обращается в банк с просьбой оформить лимит по овердрафту в размере 4000 тыс. руб.

Кредитный инспектор осуществляет расчет (табл. 2). При этом берутся в расчет «чистые» кредитовые обороты по ИП Семенову К.А. в банке-кредиторе за последние три месяца. Срок такого лимита, как правило, 6–12 месяцев. Доступный лимит овердрафта в данном случае будет составлять 40–50% (для расчетного примера принята величина 40%).

Таблица 2

Приведенный в табл. 2 расчет показал, что доступный лимит овердрафта превышает запрошенный клиентом. Таким образом, при выполнении прочих условий клиенту будет установлен лимит задолженности по овердрафту в размере 4000 тыс. руб.

2) на обеспечение исполнения государственного (муниципального) контракта, обеспечение участия в конкурсе на право заключения государственного (муниципального) контракта, непосредственно на исполнение государственного (муниципального) контракта, лимит кредитования будет определяться, исходя из требований того или иного кредитного продукта, суммы обеспечения участия/исполнения государственного контракта, указанного в конкурсной документации/контракте, ожидаемых поступлений по заключенным государственным контрактам, авансирования, суммы самого контракта и т.п. При этом кредитный эксперт должен внимательнейшим образом ознакомиться с требованиями по проведению конкурса (конкурсной документацией), убедиться в необходимости внесения денежного депозита в качестве обеспечения заявки заемщика, а также ознакомиться с условиями заключения государственного контракта в случае выигрыша конкурса, условиями его дальнейшего исполнения, требованиями по обеспечению исполнения контракта, наличию авансирования, условиям оплаты;

3) на инвестиционные цели, кредитный лимит рассчитывается исходя из расчета инвестиционного проекта, требуемой суммы вложений, окупаемости проекта, анализа денежного потока на период кредитования и т.п. Необходимо отметить, что инвестиционные кредиты предоставляются клиентам с устойчивым финансовым положением, имеющим стабильные объемы производства и продаж, ведущим прибыльную деятельность (не связанную с реализацией инвестиционного проекта), занимающим устойчивое положение на рынке, имеющим положительную кредитную историю и успешный опыт реализации инвестиционных проектов.

Описание основных составляющих методики расчета лимита

Остановимся более подробно на двух параметрах формулы (1): возможности обслуживания кредита и финансовом положении.

При определении лимита кредитования как необходимой составляющей кредитного анализа ответственный сотрудник банка должен определить не только текущее финансовое состояние заемщика, но и возможность заемщика в дальнейшем отвечать по своим обязательствам. Определяются источники погашения обязательств по выдаваемому кредиту (процентов, основного долга и иных платежей), общая долговая нагрузка как по имеющимся кредитам/займам, так и по вновь выдаваемому кредиту и ее отношение к свободным ресурсам заемщика.

Таким образом, возможность обслуживания кредита - это комплексный анализ деятельности заемщика за предшествующий период (как правило, 6–12 месяцев) и прогноз на период кредитования исходя из известной информации о планах развития компании, целевого использования кредитных средств, развития отрасли, где присутствует бизнес потенциального заемщика, наличия сезонности и т.п. Для целей такого анализа необходимо построение так называемого cash flow (для инвестиционных кредитов, кредитов на развитие бизнеса). В случае если определяется лимит кредитования в форме овердрафта или цели кредитования связаны с заключением/исполнением государственного контракта или пополнением оборотных средств, cash flow, как правило, не заполняется и возможность обслуживания кредита определяется на основании расчета среднемесячной величины чистых кредитовых оборотов, реестра заключенных контрактов и ожидаемых по ним поступлений, среднемесячной величины выручки и чистой прибыли и т.п.

Для погашения процентов по кредиту используются свободные денежные средства, остающиеся в распоряжении заемщика после осуществления всех расходов по деятельности (как включаемых в себестоимость, так и не включаемых в ее состав). Основной долг, как правило, погашается из оборота денежных средств и не входит в стоимость товара/работ/услуг. В этой связи являются недопустимыми следующие ситуации: свободной чистой прибыли за проанализированный предшествующий период времени недостаточно для погашения процентов по выдаваемому кредиту, а при составлении прогнозного cash flow остаток денежных средств после оплаты всех ежемесячных обязательств по кредиту (основной долг, проценты, комиссии и т.д.) получается отрицательным.

При определении лимитов кредитования на сроки до одного года целесообразно рассматривать динамику чистой прибыли за анализируемый период и за аналогичный период прошлого года. Наличие убытков снижает возможность обслуживания кредитных обязательств и уменьшает расчетный кредитный лимит, так как показывает наличие чистого денежного оттока.

Анализ финансового положения подразумевает расчет финансовых коэффициентов, горизонтальный и вертикальный анализ бухгалтерской отчетности клиента за предшествующие дате обращения за кредитом периоды (от года до 6 месяцев). Набор финансовых коэффициентов для модели оценки финансового положения индивидуален для каждого банка и включается в соответствующую внутрибанковскую систему оценки, разработанную с учетом требований регулятора - Банка России.

Как отмечалось выше, банки используют различные методы определения лимитов кредитования одного заемщика. Существует два основных вида лимитов кредитования одного заемщика, используемых на практике:

1. некоторые банки предпочитают устанавливать лимиты в зависимости от вида предоставляемых клиенту услуг. В частности, банк может открывать для клиента кредитные линии с определенными лимитами кредитования по отдельным видам деятельности: по операциям на денежном рынке, по операциям с иностранной валютой, по свопам и опционам. Когда для каждого вида деятельности определяются отдельные лимиты, часто вводится система перераспределения лимитов между операционными подразделениями банка. Такая система дает банку возможность продолжать кредитные операции в тех случаях, когда отдельные операционные подразделения исчерпали кредитные лимиты, но общий лимит по подразделениям еще не выбран;
2. другие банки устанавливают совокупный лимит кредитования одного заемщика, в рамках которого клиенту может быть предоставлено несколько кредитных продуктов в различных видах кредитования. Технология, применяемая некоторыми банками, заключается в том, чтобы установить как основной лимит кредитования одного заемщика, так и предел превышения основного лимита, используемый в экстренных случаях при условии соблюдения заемщиком контрольных показателей кредитного договора. То есть решением кредитного комитета может быть установлен лимит кредитования на одного заемщика в сумме N и предусмотрена возможность увеличения данного лимита до суммы M в случае предоставления дополнительного обеспечения, в случае увеличения оборотов по расчетному счету, выполнения прочих условий.

Отметим, что вне зависимости от вида устанавливаемых лимитов кредитования механизм их определения является унифицированным: прежде чем принимать решение об установлении лимита кредитования, следует оценить основные факторы риска с применением количественных методов оценки (регрессионных моделей). После этого на основании группировки анализируемых показателей в порядке убывания можно рассчитать лимит кредитования как процент от собственного капитала, объема кредитного портфеля или как норматив абсолютных предельных величин для каждой группы конкретных заемщиков.

Выводы

Приведенная в настоящей статье модель расчета лимита кредитования крайне проста, но, как показал опрос экспертов, именно такого рода модели используются в большинстве банков. С целью повышения эффективности модель расчета лимита кредитования может быть дополнена вероятностной моделью наступления дефолта заемщика. Так, в случае если вероятность дефолта потенциального заемщика превышает допустимый для банка уровень, лимит кредитования может быть снижен до нуля либо сокращен. Кроме этого, при наличии в банке соответствующих внутрибанковских моделей возможно установление лимита кредитования, в том числе исходя из кредитного рейтинга заемщика. Но в этом случае в процессе установления лимита кредитования для «старого» заемщика необходимо будет осуществлять расчет матриц изменения кредитного рейтинга, которые оценивают вероятность изменения класса кредитоспособности с течением времени. Построение таких матриц российскими банками позволило бы не только качественно повысить уровень оценки кредитоспособности заемщиков, привести нормы внутрибанковского анализа в соответствие с международными, но и получить более адекватную оценку финансового положения заемщика и оценивать его реальные возможности.

Таким образом, разработка модели расчета лимита кредитования при выдаче кредитов - процесс необходимый, и чем более ответственно банки будут подходить к данной проблеме, тем заметнее будет снижаться вероятность дефолта заемщиков из-за неверного - завышенного или заниженного - расчета лимита предоставления кредитных средств потенциальным и действующим заемщикам.

Размещено на сайте 13.09.2012

Расчет лимита кредитования - необходимая составляющая кредитного анализа потенциального заемщика. В настоящий момент не существует унифицированной методики, и каждый банк идет по собственному пути. Однако ряд общих критериев оценки кредитного лимита все же можно выделить. Разработка модели расчета лимита кредитования при выдаче кредитов значительно снижает вероятность дефолта заемщиков.

Актуальность проблемы расчета лимита кредитования для банков и клиентов
Банки по-разному подходят к вопросу определения лимитов, но обычно кредитные лимиты подразделяются на следующие группы: лимиты по регионам (странам); отраслевые лимиты; лимиты кредитования одного заемщика. В рамках настоящей статьи основное внимание будет уделено последней группе.
Вопрос определения лимитов кредитования является одним из главных вопросов кредитного процесса. Отсутствие универсальной методики оценки величины кредитного лимита во многом связано с тем, что до сих пор не выработан общепринятый подход к решению этой задачи. Как правило, расчет лимита кредитования потенциального заемщика является итогом анализа финансового состояния клиента, и его основная идея заключается в том, что чем лучше финансовое состояние какого-либо заемщика, тем бльшую сумму кредита он может получить. На практике же так получается не всегда, особенно если говорить про МСБ и про достоверность отчетности, представляемой клиентами данного сегмента.
Чрезмерно завышенный лимит кредитования может обернуться дефолтом заемщика и, как результат, появлением проблемного актива в портфеле банка. Клиент, завысив свои ожидания намеренно или случайно, просто не сможет своевременно исполнять все взятые им на себя обязательства, начнет «перехватывать» деньги на стороне с целью своевременно выполнить обязательства перед банком, заметно увеличивая тем самым свою долговую нагрузку. Кроме этого, в случае невыполнения части своих обязательств перед банком у клиента возникают штрафы, пени, неустойки, необходимость «усиления» залога, а следовательно, расходы на оценку и страховку, и в итоге все это влечет за собой ухудшение кредитной истории. Возможен вариант, когда клиент, выбирая между оплатой поставщику или выполнением своих обязательств перед банком, делает выбор в пользу последнего, тогда неминуемыми становятся ухудшение договорных отношений с контрагентом и повышение репутационных рисков такого заемщика. С другой стороны, заниженный лимит кредитования приведет к снижению рентабельности бизнеса клиента, замедлению темпов его развития и так называемым издержкам упущенной выгоды, или альтернативным издержкам.
Фактически определение лимита кредитования можно рассматривать как один из инструментов управления кредитным портфелем. Целью установления лимита кредитования является обеспечение оптимального уровня рисков и ускорение принятия решения по отдельным кредитным операциям в рамках установленного лимита.

Существующие методики расчета лимита кредитования
Существует множество различных частных и общих, традиционных и нетрадиционных методик расчета кредитного лимита. Каждый банк, как правило, использует одну из общеизвестных методик либо разрабатывает свою собственную, исходя из имеющихся внутрибанковских методик оценки рисков, ликвидности, стратегии развития и т.п. Большинство существующих подходов являются рамочными, приближенными и представляют собой скорее не обоснованные расчетные оценки, а только экспертные ориентиры. Наиболее целесообразным видится рассмотрение лимита возможного кредитования на основе экспертной оценки финансовых показателей, оценки реальных денежных потоков предприятия для возможного погашения краткосрочной задолженности, оценки финансового положения и, конечно, объема предлагаемого обеспечения (в случае если таковое требуется).
Функцию расчета лимита кредитования можно представить в виде формулы (1). Функция min () возвращает минимальное значение из множества переданных значений.

ЛК = min (ОБ, ВО, ФП, МВЛ), (1)

Где ЛК — лимит кредитования;
ОБ — обеспеченность ссуды ликвидным обеспечением;
ВО — возможность обслуживания кредита;
ФП — финансовое положение;
МВЛ — максимально возможный лимит кредитования в рамках конкретного кредитного продукта.

Модель расчета лимита кредитования
Рассмотрим применение данной модели на примере.

Пример 1
Компания А обращается в Банк за кредитом на пополнение оборотных средств в размере 5000 тыс. руб. При этом в качестве залога клиент предлагает недвижимое имущество залоговой стоимостью (согласно отчету об оценке независимой оценочной компании с применением соответствующего дисконта) 4500 тыс. руб. Финансовое положение клиента оценивается не хуже чем «среднее». Максимально возможный лимит в рамках предоставления кредита на пополнение оборотных средств — 25 000 тыс. руб.
Таким образом, если опираться только на полученные результаты, согласно формуле (1) лимит кредитования не будет превышать 4500 тыс. руб.
В случае если кредит необходим:
1) в виде овердрафта, лимит кредитования рассчитывается в том числе исходя из доступного лимита овердрафта (30-50% от «чистых» кредитовых оборотов по р/с клиента в банке-кредиторе или другом банке). При этом величина лимита, как правило, не фиксирована и подвержена ежемесячному пересчету исходя из фактической величины оборотов за предшествующие три месяца;

Пример 2
Индивидуальный предприниматель Семенов К.А. в апреле 2012 г. обращается в Банк с просьбой выдать овердрафт в размере 4000 тыс. руб., при этом расчетный счет у ИП открыт не в банке-кредиторе.
Расчет лимита (табл. 1) будет проводиться исходя из данных о чистых среднемесячных оборотах за последние шесть месяцев в другом банке. При этом срок установления лимита, как правило, не превышает трех месяцев. Доступный лимит овердрафта от оборотов в другом банке может составлять 25-35% (для расчетного примера принята величина 30%).

Таблица 1

Из приведенных в табл. 1 расчетов видно, что запрошенный лимит овердрафта в 4000 тыс. руб. не будет согласован и сумма будет снижена до 3000 тыс. руб. При этом данный лимит будет установлен на весь срок действия овердрафта без ежемесячного пересчета. Происходит так потому, что при открытии клиенту овердрафта от оборотов в другом банке на короткий срок с ним оговаривается перевод оборотов в банк-кредитор на период действия согласованного лимита.
По истечении срока действия кредитного договора ИП Семенов К.А. вновь обращается в банк с просьбой оформить лимит по овердрафту в размере 4000 тыс. руб.
Кредитный инспектор осуществляет расчет (табл. 2). При этом берутся в расчет «чистые» кредитовые обороты по ИП Семенову К.А. в банке-кредиторе за последние три месяца. Срок такого лимита, как правило, 6-12 месяцев. Доступный лимит овердрафта в данном случае будет составлять 40-50% (для расчетного примера принята величина 40%).

Таблица 2

Приведенный в табл. 2 расчет показал, что доступный лимит овердрафта превышает запрошенный клиентом. Таким образом, при выполнении прочих условий клиенту будет установлен лимит задолженности по овердрафту в размере 4000 тыс. руб.

2) на обеспечение исполнения государственного (муниципального) контракта, обеспечение участия в конкурсе на право заключения государственного (муниципального) контракта, непосредственно на исполнение государственного (муниципального) контракта, лимит кредитования будет определяться, исходя из требований того или иного кредитного продукта, суммы обеспечения участия/исполнения государственного контракта, указанного в конкурсной документации/контракте, ожидаемых поступлений по заключенным государственным контрактам, авансирования, суммы самого контракта и т.п. При этом кредитный эксперт должен внимательнейшим образом ознакомиться с требованиями по проведению конкурса (конкурсной документацией), убедиться в необходимости внесения денежного депозита в качестве обеспечения заявки заемщика, а также ознакомиться с условиями заключения государственного контракта в случае выигрыша конкурса, условиями его дальнейшего исполнения, требованиями по обеспечению исполнения контракта, наличию авансирования, условиям оплаты;
3) на инвестиционные цели, кредитный лимит рассчитывается исходя из расчета инвестиционного проекта, требуемой суммы вложений, окупаемости проекта, анализа денежного потока на период кредитования и т.п. Необходимо отметить, что инвестиционные кредиты предоставляются клиентам с устойчивым финансовым положением, имеющим стабильные объемы производства и продаж, ведущим прибыльную деятельность (не связанную с реализацией инвестиционного проекта), занимающим устойчивое положение на рынке, имеющим положительную кредитную историю и успешный опыт реализации инвестиционных проектов.

Описание основных составляющих методики расчета лимита
Остановимся более подробно на двух параметрах формулы (1): возможности обслуживания кредита и финансовом положении.
При определении лимита кредитования как необходимой составляющей кредитного анализа ответственный сотрудник банка должен определить не только текущее финансовое состояние заемщика, но и возможность заемщика в дальнейшем отвечать по своим обязательствам. Определяются источники погашения обязательств по выдаваемому кредиту (процентов, основного долга и иных платежей), общая долговая нагрузка как по имеющимся кредитам/займам, так и по вновь выдаваемому кредиту и ее отношение к свободным ресурсам заемщика.
Таким образом, возможность обслуживания кредита — это комплексный анализ деятельности заемщика за предшествующий период (как правило, 6-12 месяцев) и прогноз на период кредитования исходя из известной информации о планах развития компании, целевого использования кредитных средств, развития отрасли, где присутствует бизнес потенциального заемщика, наличия сезонности и т.п. Для целей такого анализа необходимо построение так называемого cash flow (для инвестиционных кредитов, кредитов на развитие бизнеса). В случае если определяется лимит кредитования в форме овердрафта или цели кредитования связаны с заключением/исполнением государственного контракта или пополнением оборотных средств, cash flow, как правило, не заполняется и возможность обслуживания кредита определяется на основании расчета среднемесячной величины чистых кредитовых оборотов, реестра заключенных контрактов и ожидаемых по ним поступлений, среднемесячной величины выручки и чистой прибыли и т.п.
Для погашения процентов по кредиту используются свободные денежные средства, остающиеся в распоряжении заемщика после осуществления всех расходов по деятельности (как включаемых в себестоимость, так и не включаемых в ее состав). Основной долг, как правило, погашается из оборота денежных средств и не входит в стоимость товара/работ/услуг. В этой связи являются недопустимыми следующие ситуации: свободной чистой прибыли за проанализированный предшествующий период времени недостаточно для погашения процентов по выдаваемому кредиту, а при составлении прогнозного cash flow остаток денежных средств после оплаты всех ежемесячных обязательств по кредиту (основной долг, проценты, комиссии и т.д.) получается отрицательным.
При определении лимитов кредитования на сроки до одного года целесообразно рассматривать динамику чистой прибыли за анализируемый период и за аналогичный период прошлого года. Наличие убытков снижает возможность обслуживания кредитных обязательств и уменьшает расчетный кредитный лимит, так как показывает наличие чистого денежного оттока.
Анализ финансового положения подразумевает расчет финансовых коэффициентов, горизонтальный и вертикальный анализ бухгалтерской отчетности клиента за предшествующие дате обращения за кредитом периоды (от года до 6 месяцев). Набор финансовых коэффициентов для модели оценки финансового положения индивидуален для каждого банка и включается в соответствующую внутрибанковскую систему оценки, разработанную с учетом требований регулятора — Банка России.
Как отмечалось выше, банки используют различные методы определения лимитов кредитования одного заемщика. Существует два основных вида лимитов кредитования одного заемщика, используемых на практике:
1) некоторые банки предпочитают устанавливать лимиты в зависимости от вида предоставляемых клиенту услуг. В частности, банк может открывать для клиента кредитные линии с определенными лимитами кредитования по отдельным видам деятельности: по операциям на денежном рынке, по операциям с иностранной валютой, по свопам и опционам. Когда для каждого вида деятельности определяются отдельные лимиты, часто вводится система перераспределения лимитов между операционными подразделениями банка. Такая система дает банку возможность продолжать кредитные операции в тех случаях, когда отдельные операционные подразделения исчерпали кредитные лимиты, но общий лимит по подразделениям еще не выбран;
2) другие банки устанавливают совокупный лимит кредитования одного заемщика, в рамках которого клиенту может быть предоставлено несколько кредитных продуктов в различных видах кредитования. Технология, применяемая некоторыми банками, заключается в том, чтобы установить как основной лимит кредитования одного заемщика, так и предел превышения основного лимита, используемый в экстренных случаях при условии соблюдения заемщиком контрольных показателей кредитного договора. То есть решением кредитного комитета может быть установлен лимит кредитования на одного заемщика в сумме N и предусмотрена возможность увеличения данного лимита до суммы M в случае предоставления дополнительного обеспечения, в случае увеличения оборотов по расчетному счету, выполнения прочих условий.
Отметим, что вне зависимости от вида устанавливаемых лимитов кредитования механизм их определения является унифицированным: прежде чем принимать решение об установлении лимита кредитования, следует оценить основные факторы риска с применением количественных методов оценки (регрессионных моделей). После этого на основании группировки анализируемых показателей в порядке убывания можно рассчитать лимит кредитования как процент от собственного капитала, объема кредитного портфеля или как норматив абсолютных предельных величин для каждой группы конкретных заемщиков.

Выводы
Приведенная в настоящей статье модель расчета лимита кредитования крайне проста, но, как показал опрос экспертов, именно такого рода модели используются в большинстве банков. С целью повышения эффективности модель расчета лимита кредитования может быть дополнена вероятностной моделью наступления дефолта заемщика. Так, в случае если вероятность дефолта потенциального заемщика превышает допустимый для банка уровень, лимит кредитования может быть снижен до нуля либо сокращен. Кроме этого, при наличии в банке соответствующих внутрибанковских моделей возможно установление лимита кредитования, в том числе исходя из кредитного рейтинга заемщика. Но в этом случае в процессе установления лимита кредитования для «старого» заемщика необходимо будет осуществлять расчет матриц изменения кредитного рейтинга, которые оценивают вероятность изменения класса кредитоспособности с течением времени. Построение таких матриц российскими банками позволило бы не только качественно повысить уровень оценки кредитоспособности заемщиков, привести нормы внутрибанковского анализа в соответствие с международными, но и получить более адекватную оценку финансового положения заемщика и оценивать его реальные возможности.
Таким образом, разработка модели расчета лимита кредитования при выдаче кредитов — процесс необходимый, и чем более ответственно банки будут подходить к данной проблеме, тем заметнее будет снижаться вероятность дефолта заемщиков из-за неверного — завышенного или заниженного — расчета лимита предоставления кредитных средств потенциальным и действующим заемщикам.

Ю.В. Ефимова, ОАО «БАЛТИНВЕСТБАНК», департамент малого бизнеса, начальник отдела бизнес-кредитов, к.э.н.

Кредитоспособность заемщика представляет собой способность к совершению сделки по предоставлению стоимости на условиях возвратности, срочности и платности, или, другими словами, способность к совершению кредитной сделки. В процессе управления кредитным риском коммерческие банки используют совокупность критериев и показателей, рассмотрение и анализ которых позволяют сделать вывод об уровне кредитоспособности заемщика. Конкретный набор показателей, характеризующих деятельность предприятия в разных банках, неодинаков и видоизменяется в процессе развития кредитных отношений.

Кредитоспособность клиента в мировой банковской практике фигурирует как один из основных объектов оценки при определении целесообразности и форм кредитных отношений. Способность к возврату долга связывается с моральными качествами клиента, его искусством и родом занятий, степенью вложения капитала в недвижимое имущество, возможностью заработать средства для погашения ссуды и других обязательств.

Перечень элементов кредитоспособности заемщика и показателей, их характеризующих, может быть более широким или сокращенным в зависимости от целей анализа, видов кредита, сроков кредитования, состояния кредитных отношений банка с заемщиком. Оптимальные или допустимые значения таких показателей должны дифференцироваться в зависимости от деятельности заемщика, конкретных условий сделки и пр.

На сегодняшний день существует несколько основных методик оценки кредитоспособности клиентов. Системы отличаются друг от друга количеством показателей, которые применяются в качестве составных частей общей оценки заемщика, а также разными подходами к характеристикам и приоритетностью каждого из них.

Существуют следующие способы оценки кредитоспособности физических лиц:

• 1) скоринговые модели;
• 2) методика определения платежеспособности;
• 3) андеррайтинг.

Банк применяет каждую из моделей для разных видов кредитования и корректирует ее в индивидуальном порядке (Приложение 5).

Скоринговые модели применяются в основном при предоставлении кредитов на покупку товаров (экспресс-кредитование) и при выдаче кредитных карт.

Скоринг представляет собой математическую (статистическую) модель, с помощью которой на базе кредитной истории уже имеющихся клиентов банк определяет, насколько велика вероятность, что тот или иной клиент вернет кредит в назначенный срок. Скоринг выделяет те характеристики, которые наиболее тесно связаны с надежностью или, наоборот, с ненадежностью клиента.

Техника кредитного скоринга представляет собой оценку в баллах характеристик, позволяющих с достаточной достоверностью определить степень кредитного риска при предоставлении потребительской ссуды тому или иному заемщику. Наиболее значимыми для прогнозирования кредитного риска показателями могут быть такие показатели, как возраст, количество иждивенцев, профессия, доход, стоимость жилья и прочее.

Преимущества скоринговых моделей очевидны:

• 1) снижение уровня невозврата кредита, быстрота и беспристрастность принятия решений;
• 2) возможность эффективного управления кредитным портфелем;
• 3) отсутствие длительного обучения сотрудников кредитного департамента;
• 4) возможность провести экспресс-анализ заявки на кредит в присутствии клиента.

Однако, несмотря на положительные моменты, применение кредитного скоринга сопряжено с рядом трудностей.

Одна из них заключается в том, что определение оценивающих характеристик производится только на базе информации о тех клиентах, которым банк уже предоставил кредит.

Другая и наиболее значимая проблема состоит в том, что скоринговые модели строятся на основе выборки из числа наиболее "ранних" клиентов. Учитывая это, сотрудникам банка приходится периодически проверять качество работы системы и, когда оно ухудшается, разрабатывать новую модель.

Следует отметить, что из анкеты-заявления, заполненной заемщиком, для оценки берутся порядка десяти характеристик, а остальные данные хранятся в статистической базе для дальнейшего обновления и анализа скоринга.

На текущий момент российские банки оценивают такие характеристики, как доход, количество иждивенцев, наличие в собственности автомобиля (при этом различают автомобиль отечественного и иностранного производства, обязательно учитывая срок, прошедший с момента его выпуска), наличие земельного участка (рассматривается его площадь и удаленность от центра города), стаж работы, должность, образование.

Несомненно, сегодня это основные параметры, по которым можно определить степень кредитоспособности физического лица. Однако непрерывная корректировка скоринговой методики позволит расширить и изменить перечень оцениваемых характеристик, и те клиенты, которые сегодня попадают в группу ненадежных заемщиков, при последующем анализе кредитной деятельности, возможно, будут отнесены к числу заемщиков, имеющих низкую невозвратность кредитов.

Более сложная и тщательная оценка заемщика применяется при выдаче физическим лицам кредитов на неотложные потребительские нужды. Это, как правило, среднесрочные ссуды на покупку дорогих вещей, оплату каких-либо услуг и работ. Примером может служить приобретение дорогостоящей мебели, плата за обучение, финансирование ремонта жилья и т.п. В этом случае многие крупные коммерческие банки определяют платежеспособность заемщика на основании документов с места работы о доходах и размерах удержаний, а также по данным анкеты. Результат вычисляется как среднемесячный доход за вычетом всех обязательных платежей, скорректированный на поправочный коэффициент и умноженный на срок кредита. Исходя из полученной суммы, рассчитывается максимальный размер кредита. Полученная величина корректируется с учетом влияющих факторов: предоставленного обеспечения кредита, информации, содержащейся в заключениях службы безопасности и юридического департамента банка, остатка задолженности по ранее полученным ссудам.

Для оценки платежеспособности клиента кредитным инспекторам необходимо проанализировать огромное количество документов. Перечень их достаточно велик и насчитывает около пятнадцати наименований. Обязательное их предоставление клиентом, с одной стороны, ограничивает круг потенциальных заемщиков банка, а с другой, позволяет сформировать кредитный портфель более высокого качества и снизить кредитный риск.

Один из плюсов данной методики - применение специальных формул и корректирующих коэффициентов, которые позволяют упростить работу сотрудников кредитного департамента банка и рассчитать платежеспособность потенциального заемщика. Однако показатели для нее следует получать в каждой конкретной ситуации отдельно, а результат не рассматривать как нечто, свидетельствующее однозначно в пользу или против выдачи кредита. Ведь даже если на момент рассмотрения кредитной заявки финансовые показатели клиента находятся на приемлемом уровне, не стоит забывать, что риск невозвращения кредита все равно остается, поскольку полностью устранить его в принципе невозможно. Показатели помогут лишь оценить степень кредитного риска и, к сожалению, данная методика не позволяет спрогнозировать положение заемщика в будущем.

При ипотечном кредитовании физических лиц основной способ снижения кредитного риска банка - проведение андеррайтинга заемщика, при котором происходит оценка вероятности погашения кредита, предполагающая анализ платежеспособности потенциального клиента в порядке, установленном банком, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ в предоставлении ссуды.

Операциями по ипотечному кредитованию физических лиц в банке занимается достаточно широкий круг банковских подразделений: юридическая служба, служба безопасности, отдел ценных бумаг, отдел жилищного строительства и пр. Это свидетельствует о степени сложности и трудоемкости процедуры андеррайтинга, ход которой каждый банк разрабатывает самостоятельно, выбирая критерии оценки и условия предоставления ипотечных кредитов.

Наиболее важный момент в процессе андеррайтинга - оценка платежеспособности клиента с точки зрения возможности своевременно осуществлять платежи по кредиту. Для выполнения данной оценки консолидируется информация о трудовой занятости и получении заемщиком доходов, а также о его расходах. После этого делается вывод - сможет ли он погасить кредит. Одновременно с этим выдается заключение, является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ссуды или нет.

При ипотечном кредитовании сотрудники банков включают в методику определения кредитоспособности заемщика и величины кредитного риска дополнительные количественные и качественные характеристики.

Среди количественных характеристик - отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу за тот же период, а также достаточность денежных средств (исходя из расходов на содержание).

Качественные характеристики включают доходы заемщика, стабильность занятости, кредитную историю, обеспечение кредита и т. п.

Оценивая методику андеррайтинга, можно сделать вывод, что здесь применяется системный подход к анализу ссудозаемщика. Положительная сторона методики - возможность банка к любому потенциальному заемщику выработать индивидуальный подход, в рамках которого будет учтено необходимое количество характеристик. Минус данной оценки - трудоемкость ее выполнения, требующая особой квалификации банковских сотрудников. Большинство банков предпочитают компенсировать кредитный риск с помощью повышения процентной ставки. Используют и другие методы, применение которых не требует больших затрат времени и труда.

Следует отметить, что понимание целесообразности и актуальности использования более совершенных методик возникает чаще всего у тех банков, кредитование физических лиц в которых реализовано в качестве массовой услуги.

Если же банк планирует разворачивать масштабную программу, то для того чтобы преуспеть на рынке в условиях постоянного ужесточения конкуренции и, как следствие, сокращения доходности, необходимо искать пути сокращения операционных расходов и минимизации рисков.

Обязательным условием здесь будет правильное построение механизма, который будет осуществлять эту деятельность. Образно говоря, нужно создать своеобразный конвейер, состоящий из определенного количества сотрудников, взаимодействующих с заемщиками и между собой по определенным четко обозначенным правилам и алгоритмам. В число таких алгоритмов входят методики анализа заявок и принятия решений о выдаче кредита.

Итак, операции потребительского кредитования являются одними из самых доходных статей банковского бизнеса. За счет этого источника может формироваться значительная часть чистой прибыли кредитной организации, отчисляемой в резервные фонды и идущей на выплату дивидендов акционерам коммерческого банка.

Операции потребительского кредитования являются перспективными и привлекательными для коммерческих банков, а, значит, важным становится и разработка комплекса мероприятий по снижению уровня кредитного риска и управлению им. Управление кредитным риском основывается на выявлении причин невозможности или нежелания заемщика выполнять свои обязательства и определении методов снижения уровня риска. Целью управления кредитным риском является снижение вероятности неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору и минимизация финансовых потерь коммерческого банка в случае невозврата кредита.

Кредитный риск (риск контрагента) представляет собой риск нарушения должником условий договора или иного способа невыполнения обязательств. Такой риск возникает в тех областях деятельности, где успех зависит от результатов работы заемщика, контрагента или эмитента. Соответственно, управление кредитным риском основывается на выявлении причин невозможности или нежелания выполнять обязательства и определении методов снижения рисков. Последовательность управления кредитным риском та же, что и по другим видам риска:

1. Идентификация кредитного риска . Определение наличия кредитного риска в различных операциях. Создание портфелей риска.

2. Качественная и количественная оценка риска . Создание методик расчета уровня риска на основе выявления причин невозможности или нежелания возвращать заемные средства и определении методов снижения рисков.

3. Планирование риска как составная часть стратегии банка.

4. Лимитирование риска.

5. Создание системы процедур, направленных на поддержание запланированного уровня риска .

Итак, первый этап - идентификация кредитного риска .

Структура кредитного рисканеоднородна. Выделяются 3 вида кредитного риска: кредитования контрагента или риск выплаты, риск расчетный, риск предрасчетный. Состав указанных рисков приведен в таблице:

Характеристика различных видов кредитного риска

Вид риска	Характеристика рисков
Риск кредитования контрагента или риск выплаты	Заключается в возможности не возвращения контрагентом банку основной суммы долга по истечении срока кредита, векселя, поручительства
Расчетный риск	возникает в случаях, когда осуществляется передача определенных инструментов (например, денежных средств или финансовых инстументов) на условиях предоплаты, либо предпоставки с нашей стороны. Риск заключается в том, что встречнойпоставки со стороны контрагента не происходит.
Предрасчетный риск	риск того, что контрагент не выполнит своих обязательств по сделке до расчетов и банку придется заменить данный контракт сделкой с другим контрагентом по существующей (и возможно неблагоприятной) рыночной цене.

Эти разновидности кредитного риска влияют на его количественную оценку. Первые два предполагают подверженность риску 100 % активов, причем первый вид риска увеличивается в связи с длительным сроком операции. Предрасчетный риск соответствует размеру издержекна замещение сделки на рынке в случае невыполнения обязательств со стороны контрагента.

В одной операций может быть несколько объектов и видов кредитного риска. Ниже приведена таблица объектов кредитного риска в различных операциях:

Вид операции	Объекты кредитного риска	Виды кредитного риска
Кредитование	Ссудозаемщик	Риск кредитования
Дилинг	Контрагент	Расчетный риск Предрасчетный риск
Покупка векселей	Эмитент векселя посредник	Риск кредитования Расчетный или предрасчетный риски
Выдача поручительства	Объект поручительства	Риск кредитования
Кредитование под поручительство	Поручитель	Риск кредитования
Межбанковское кредитование	Контрагент-получатель МБК	Риск кредитования
Операции на фондовом рынке	Продавцы ценных бумаг, работающие по предоплате, покупатели ценных бумаг, работающие по предпоставке	Расчетный риск Предрасчетный риск
Депонирование средств для операций на бирже и покупка инструментов на бирже	Биржа	Расчетный риск Предрасчетный риск
и т.д.

Так, в операции "дилинг" имеют место и расчетный,и предрасчетный риски. Операция с векселями, помимо риска кредитования,несет риск расчетный, если покупка-продажа производится через посредника, и т.д..

Наиболее сложным и интереснымобъектом кредитного риска является ссудодозаемщик. Поэтому мы будем рассматривать кредитный риск, возникающий именно в отношении ссудозаемщика. Наша задача - разложить этот риск на составляющие, т.е.те самые факторы, которые создают невозможность или нежелание заемщика расплатиться по кредиту. Как правило, все проблемы с кредитами возникают в случае крупных финансовых потерь заемщика. Достаточно обширный опыт автора в области кредитования позволяет выделитьриски таких потерь.К ним относятся:

1. Риски кредиторов и дебиторов , когда ссудополучатель несет потери по вине поставщиков, либо покупателей его продукции;

2. Ценовые риски , когда финансовые потери возникают в результате понижения цены на продукцию, либо повышения цены на сырье;

3. Производственные риски .Риски сбоя в самом производственном процессе могут потребовать значительных дополнительных затрат, привести к невыполнению договорных обязательств;

4. Риски неликвидности обеспечения . Если в случае непогашения кредита возникает необходимость продать обеспечение, существует риск, что залог окажется неликвидным, либо продажа его затянется, либо цена продажи окажется ниже. Во всех этих случаях возможны потери для банка;

5. Риски недостаточности обеспечения для покрытия суммы долга, процентов, пени и судебных издержек;

6. Риски неправильного оформления залога . В этом случаезаемщик может препятствовать продаже залога и погашению кредита вырученными средствами, могут выявиться другие залогодержатели, которые будут оспаривать наши права.

7. Увеличение риска при увеличении срока ссуды .

8. Курсовой риск .Если предприятие работает в рублях, ноберет валютный кредит, то при росте курса возможны финансовые проблемы.

Перечень факторов в составе кредитного риска может быть продолжен. Все эти виды рисков требуют оценки, планирования и контроля.

Второй этап - качественная и количественная оценка рисков . Оценка кредитного риска, в сложившейся практике, осуществляется двумя основными способами - качественным и количественным.Качественный способ представляет собой словесное описание уровня риска и обычно производится путем составления кредитного рейтинга . Цель качественной оценки рисков - принятие решения о возможности кредитования, приемлемости залогов и переход к определению качественных параметров. Опираясь на показатели по каждому ссудополучателю, можно определить средневзвешенный показатель риска по кредитному портфелю в целом

1. Составляется шкала оценки риска для заемщиков (или отдельных кредитов, или групп залогов), например, "минимальный риск", "умеренный риск", "предельный риск", "недопустимый риск" или группы под номерами по возрастанию или уменьшению. Показателям кредитного рейтинга присваивается количественная оценка, например количество баллов или процентов.

2. Выделяются существенные показатели деятельности заемщика,определяющие уровень риска, их удельные веса при формировании совокупного показателя.

3. Для существенных показателей из п.2 определяются границы, определяющие их качество.

4. Формируется совокупный показатель риска (кредитный рейтинг) путем соединения оценок отдельных показателей, согласно их удельным весам.

Методики российских банковпо качественной оценке рисков в некоторых параметрах схожи. Так, практически все рассматривают показатели обеспеченности собственными средствами,ликвидности и рентабельности. Различие состоит в количестве индикаторов, соответствующих одному показателю, и удельном весе показателей при формировании общей оценки.В ряде банков большое внимание уделяется параметрам клиентского бизнеса: оборачиваемости различных видов активов. В одних банках составляется общий кредитный рейтинг, в других отдельно рейтингуетсязаемщик, отдельно -обеспечение. Количество показателей достаточно большое - от 10и более.

Следует подчеркнуть, что каждый банк реализует своё понимание риска,основанноена знании особенностей клиентуры, объема и цены кредитных ресурсов. Однако могу с уверенностью утверждать, что методики крупных банков, слишком обширные, формализованные и жесткие, для банков среднего размера не годятся.Опыт показывает, что применение методик крупныхбанк дает по большинству клиентов низкий кредитный рейтинг и рекомендацию " не выдавать кредит".

Пр и проведении качественной оценки кредитного риска предлагается принять во внимание следующие рекомендации.

Во-первых,объединить при создании рейтинга оценку залогов и финансового состояния. Дело в том, что существует группа залогов, обладающая легкой и быстрой ликвидностью, например, товары, ежедневно торгуемые на биржах и товары массового спроса. Наличие таких залогов сильно снижает кредитные риски, даже если финансовое состояние заемщика не очень хорошее. Если банк не может иметь суперзаемщиков,то и тратить время на очень глубокий анализ финансового состояния в отрыве от залогов не имеет смысла.

Во-вторых, рекомендуется убрать множественность показателей и формализацию расчета. Действительность сложна и показатель, теоретически верный, может не работать в конкретных условиях, искажая картину. Например, наиболее "популярный" показатель - так называемый"коэффициент покрытия", представляющий собой соотношение краткосрочных дебиторской и кредиторской задолженности. Теоретически понятно, нам должны больше, чем должны мы - тогда будет хорошо. Но представьте такой вариант- наши дебиторы неплатежеспособны и их больше, чем кредиторов, то разве это хорошо? Или другой вариант - вместо дебиторской задолженности, в активе находятся денежные средства или товары на складе (поставщики готовы предоставлять товарный кредит, но сам заемщик его не представляет) . Разве это плохо?

Показатели рентабельности также не являются определяющими для оценки кредитных рисков, достаточно безубычности. Показатели ликвидности (отношения денежных средств к тому или иному знаменателю) тоже кажутся неглавными и имеют оборотную сторону - наличие большихденежных средств означает, что они не работают.

В-третьих, попытки оценить правильную организацию бизнеса заемщика и ее производительность кажутся бесплодными, если только мы не имеем дело с большим количествомоднотипных заемщиков, которых мы хорошо изучили. Долголетняя практика показывает, что банковские работники являются специалистами только в денежных делах, а отнюдь не производственных. Можно стараться оценить оборачиваемость запасов, товаров, рентабельность фондов или продаж, выискивать идеальное сочетание собственных и заемных средств, применяя стандартные отраслевые коэффициенты, но банковские работники постоянно будем попадать впросак. Можно привлекать профессионалов в каждом отдельном случае, но при кредитовании среднего бизнеса это не эффективно.

Отсюда мой призыв - если банкесть организация, работающая с деньгами, давайте оценивать всех через показатели, которые мы понимаем, а именно, через денежные потоки. Мы не можем с достоверностью сказать, какая оборачиваемость должна быть у заемщика и каково оптимальное соотношение между дебиторами и кредиторами, но мы можем предположить, что если у заемщикастабильные финансовые потокии большое количество контрагентов, как продавцов, так и покупателей - то его бизнес состоялся. Наличие прибыли не гарантирует устойчивость бизнеса, этой гарантиейявляется наличие собственных средств (или других устойчивых пассивов) в размерах, позволяющих предприятию справляться с возможными проблемами самостоятельно.

Нам представляется, что наиболее существенные факторы, характеризующие финансовое состояние заемщика, - это показатели стабильности финансовых потоков и обеспеченности собственными средствами и условно-постоянными пассивами. Эти показатели поглощают большое количество рисков. Так, стабильность финансовых потоков в течение длительного времени свидетельствует: во-первых, о том, что бизнес клиента состоялся,

во-вторых, о том, что имеется достаточное количество дебиторов и кредиторов. Даже если происходили какие-то сбоив продажах и закупках, течения бизнеса они не нарушали. Высокая обеспеченность собственными оборотными средствами и условно-постоянными пассивами свидетельствует о том, что при возникновении ценовых или производственных рисков, у предприятия достаточно денег, чтобы самостоятельно закрыть "дыры", не делая банк заложником.

Предлагается ввести следующие четыре равнозначных показателядля расчета уровня кредитного риска : стабильность финансовых потоков, обеспеченность собственными средствами и устойчивыми пассивами, ликвидность обеспечения и достаточность обеспечения. Качественные границы показателей могут быть следующими:

Стабильность финансовых потоков:

Низкая степень риска - бизнес более 2-х лет, стабильные финансовые потоки.

Умеренная степень риска - бизнес менее двух лет, значительные колебания финансовых потоков или бизнес менее года, стабильные финансовые потоки.

Высокая степень риска - бизнес менее года, нестабильные финансовые потоки.

Недопустимый риск - бизнес менее 6 месяцев, либо финансовые потоки неуклонно сокращаются.

Обеспеченность собственными оборотными средствами и устойчивыми пассивами:

Низкая степень риска - собственные средства и устойчивые пассивы покрывают не менее 70 % потребности в оборотных средствах.

Умеренная степень риска - собственные средства и устойчивые пассивы покрывают не менее 50 % потребности в оборотных средствах.

Высокая степень - собственные средства и устойчивые пассивы покрывают не менее 30 % потребности в оборотных средствах.

Недопустимый риск - собственные средства и устойчивые пассивы покрывают менее 30 % потребности в оборотных средствах.

Ликвидность обеспечения :

Низкая степень риска - залог может быть реализован на организационных торгах, либоможет являться предметом массового спроса.

Умеренная степень риска - существует не менее двух потенциальных покупателей на предметзалога.

Высокая степень риска - залог труднореализуем.

Недопустимый риск - ликвидность залога не определена.

Достаточность обеспечения:

Низкая степень риска- обеспечения достаточно для покрытия суммы основного долга, процентов по ссуде за весь период действия кредитного договора, покрытия издержек, связанныхс реализацией залоговых прав.

Умеренная степень риска - обеспечения достаточно для покрытия суммы основного долга.

Высокая степень риска - обеспечение покрывает 50 % от суммы основного долга.

Недопустимый риск - сумма обеспечения меньше 50 % суммы основного долга

Каждому показателю присваиваетсяопределенный уровень риска, оцениваемый в процентах, согласно таблице:

Коэффициенты, соответствующие уровням кредитного риска

Уровень риска	Процент кредитного риска
Низкий	1-5%
Умеренный	5-10%
Высокий	10 -50%
Недопустимый	50-100%

Поскольку эти показатели равнозначны, то уровнем кредитного риска будет их среднеарифметическое.

Есть и другие существенные, но менее значимые показатели, влияющие на уровень кредитного риска . К ним относятся:

- Срок ссуды. Чем длительнее срок, тем выше риск нарушения финансовой устойчивости заемщика,ликвидности и достаточности обеспечения.

- Оформление залога. Такие действия, как регистрация, страхование, иммобилизация залога, снижают кредитные риски. Отсутствие таких действий повышает кредитный риск.

- Курсовой риск. Несоответствие валюты кредита и валюты хозяйственной деятельности вызывает курсовой риск у заемщика, что может повлиять наего кредитоспособность. Соответствие валюты кредиты основной валюте хозяйственной деятельности достигается при выдачекредита в рублях заемщику, работающему в рублях или при выдаче валютного кредита экспортеру. Частичное соответствие валюты кредита основной валюте хозяйственной деятельности возникает при выдаче валюты заемщику, продукция которого реализуется в " рублевой зоне", но имеет валютный эквивалент. Например, жилищное строительство, услуги сотовой связи. Список может быть продолжен.

Влияние этих показателей на уровень кредитного риска можно обозначить путем введения корректирующих коэффициентов.

Таким образом, качественный показатель уровня кредитного риска определяется путем сопоставления со шкалой уровня кредитного рискапоказателя,являющегося среднеарифметическим уровней кредитного риска по основным показателям, скорректированным на поправочные коэффициенты второстепенных показателей.

Количественная оценка - это присвоение количественного параметра качественному с целью определения предела потерь по операции и включения процесса управления рисками в бизнес-планирование. Количественныйметод можно проиллюстрировать на примереинструкции ЦБ РФ N 62а "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам". В этом документа увязаны группы кредитного риска с размерами возможных потерь. Такой метод имеетдва преимущества:

1. Риск оценивается количественно и можно обосновать размеры резервов для его покрытия.

2. Оценка в рублях - сопоставимаябаза для всех видов риска. Возможность суммирования всех видов рисков позволяет определить "предел потерь"- один из элементов стратегии банка.

Чрезвычайно важно правильно определить количественные параметры, поскольку именно они должны оказать самое прямое влияние на структуру оборотных средств в процессе планирования. Есликачественная оценка дает достаточно широкие границы показателя, то в количественной оценке границы конкретны. Количественный показатель определяется путем увеличения уровня кредитного риска на размер кредита. Полученная суммаможет формировать резерв на возможные потери по данному виду операций.

Есть один очень важный момент, который нельзя не отметить. Отчетность заемщика в том виде,в котором она сдается в налоговую инспекцию, не может быть базой для наших расчетов. Дело в том, что зачастую, с целью налогового планирования, предприятия вставляют промежуточные звенья в свою финансово-хозяйственную деятельность. Например, сырьеи готовая продукция несколько раз "продаются" или "покупаются" предприятиями одного хозяина вцелях завышения себестоимости или занижения дохода от реализации. Собственные средства могут присутствовать в балансе в виде кредиторской задолженности.Фактические сроки кредиторской и дебиторской задолженности не соответствуют балансовым.Таким образом, первоочередной задачей при оценке кредитных рисков является получение от заемщика так называемой управленческой отчетности, где все статьи находятся на своем месте и позволяют сделать правильные выводы.

При переходе к этапу планирования рисков, рассчитанный резерв по плановому кредитному портфелю должен сопоставляться с суммой, которая, согласно политике в области рисков, представляет собой предел потерь для данной операции.

Пример. Допустим, предел потерь по кредитам установлен в размере 30 % дохода за год или

150 000$ . Cc удный портфель составляет 2 500 000 $и распределен по уровню риска следующим образом:

Сумма кредита	уровень риска	предел потерь
1 500 000	5 %	75 000 $
1 000 000	10 %	100 000 $
Итого2500 000		175 000 $

Рассчитанный предел потерь (175 000 $) превышает запланированный предел - 150 000 $. Это означает, что структура кредитного портфеля должна быть скорректирована до приведения показателей в соответствие. Или уровень кредитного риска должен снизится путем сокращения сроков кредитов, улучшения обеспечения, поиска заемщиков с лучшим финансовым состоянием, или доходность кредитов должна повысится.

Количественные и качественные оценки уровня рисков закрепляются на этапе лимитирования.

Управление кредитным риском

(Продолжение)

В предыдущем материале были рассмотрены такие составляющие управления кредитным риском, как идентификация кредитного риска, его количественная и качественная оценка, а также планирование риска. Следующимиэтапами являются лимитирование риска, т.е. установлениенеких ограничителей и создание системы процедур, направленных на поддержание запланированного уровня риска. Лимитирование кредитныхрисков включает несколько составляющих:

1. Установление структурных лимитов, представляющих собой определенное процентное соотношение кредитов с различным уровнем риска.Наша задача установить это процентное соотношение таким образом, чтобы не превысить запланированного предела потерь.
2. Лимитированиякредитных рисковконкретных заемщиков.
3. Установление лимитов кредитования на различные виды кредитных операций.

Проиллюстрируем на примерепорядок установления структурных лимитов . Допустим мы имеем:

1. предел потерь в сумме 175 000 $;
2. кредитный портфель в сумме 2 500 000 $;
3. следующую шкалу оценки риска:

Качественная оценка риска	Количественная оценка риска
Низкий уровень риска
Умеренный уровень риска	10 %
Высокий уровень риска	20 %

Возможные варианты структурных лимитов приведены в таблицах ниже:

1 вариант

Уровень риска	Сумма кредита	Пределпотерь	Доля в кредитном портфеле
	1 500 000	75 000
Кредиты с умереннымуровнем риска	1 000 000	100 000	40 %
Итого	2 500 000	175 000	100 %

2 вариант

Уровень риска	Сумма кредита	Пределпотерь	Доля в кредитном портфеле
Кредиты с низким уровнем риска	2 200 000	110 000	88 %
Кредиты с высокимуровнем риска	300 000	60 000	12 %
Итого	2 500 000	170 000	100 %

Допустим, мы планируем кредиты с низким уровнем риска (1 вариант) на сумму 1500 000 $, уровень риска составляет при этом 75 000 $, при этом остается свободным предел потерь на сумму 100 000 $, который соответвует кредитам на сумму 1 000 000 $ с умеренным уровнем риска.Таким образом, мы получаем структурные лимиты: кредиты с низким уровнем риска – 60 % кредитного портфеля, кредиты с умеренным уровнем риска – 40 % кредитного портфеля. Во втором варианте планируются кредиты с высоким уровнем риска на 300 000 $ , свободный предел потерь, при этом, достаточен только для того, чтобы выдать на оставшуюся сумму только кредиты с низким уровнем риска. Структурные лимиты по 2 варианту будут таковы: кредиты с низким уровнем риска – 88 %, кредиты с высоким уровнем риска – 12 %.

Структурные лимиты нецелесообразноустанавливать в процентах, а не в абсолютной сумме, поскольку объем активов банка меняется, на общий показатель предела потерь оказывает влияниевозможное изменение уровня риска по ранее выданным ссудам.

Установление лимитов кредитования на различные операции является конкретизацией структурных лимитов. Цель та же – не выйти за пределы установленного лимита потерь. Дело в том, что понятие «кредит» включает в себя целый спектр операций, различающихся по уровню риска в силу различных сроков, целевого направления кредита, вида залога.В рамкам лимитов на сгруппированных по видам риска целесообразно выделить доли, например, инвестиционных кредитов, овердрафтов, кредитов на пополнением оборотных средств. Кроме того, рассматриваемое лимитирование помогает решить проблему казначейских рисков. Ведь срок кредита влияет не только на рискованности ссуды, он может вызвать риск ликвидности банка, если не увязан со сроком соответствующего пассива. Есть и еще некоторые риски, нуждающиеся в ограничении. Например, риск монополизации. Если мы сильно вкладываемся в одну отрасль, то кризис в конкретной отрасли ина конкретном рынке, может принести больший ущерб, чем запланировано. Поэтому лимитирование призвано решать проблему диверсификации, как в отношении клиентов, так и в отношении залогов.

Лимитирование кредитных рисков на конкретного заемщика включает ограничение всех инструментов, содержащих элементы кредитного риска: кредиты собственно заемщику, кредиты связанным (официально или неофициально) компаниям, выданные поручительства, форвардные контракты, заключенные с банком. При определении лимитов кредитованияможно использовать те же показатели, которые применялись для определения уровня кредитного риска:

1. обеспеченность собственными оборотными средствами и устойчивыми пассивами;
2. стабильность финансовых потоков;
3. ликвидность обеспечения;
4. достаточность обеспечения.

Главным показателем является обеспечение собственными оборотными средствами и устойчивыми пассивами.Смысл состоит в том, что кредитный риск существенно снижается при наличии у заемщика собственных средств в объеме, не менее 50 % потребности в оборотных средствах.В этом случае заемщикимеет возможностьсвоими силами решать конъюнктурные проблемы, проблемы с покупателями и поставщиками, не перенося всю ответственность на банк. Таким образом, появляется первое ограничение – предельнаядоля заемных средств в структуре оборотных средств заемщика. По нашим наблюдениям, для несезонныхотраслей эта доля должна составлять 50 %, для сезонных отраслей – 70 %.Таким образом, мы получаемпервый ограничитель кредита –доля заемных средств в бизнесе заемщика. Вторым базовым ограничителем является достаточность залога.Так, сумма кредита не должна превышать сумму обеспечения плюс проценты, а также издержки, связанные с реализацией залоговых прав.Итак, нам удалось выделить двапоказателядля определения базовой суммы кредита. Сумма кредита должна быть не больше нормативного соотношения собственных и заемных средств и не больше суммы обеспечения, скорректированного на сумму процентов и издержекреализации.

Другие показатели могут учитываться при определении лимита кредитования через механизмдисконтирования суммы кредита или суммы залога (что приведет к дисконтированию суммы кредита). Так, шкала дисконта может быть установлена кпоказателю «стабильность финансовых потоков», показателям «наличие курсового риска», «юридическое оформление залога», «наличие курсового риска». Показатель «ликвидность обеспечения» может участвовать в расчете лимита кредитования путем создания шкалы дисконтирования залогов в зависимостиот их ликвидности.Приведем примерныйалгоритм расчета лимита кредитования.

Допустим, заемщик просит лимит – 1 млн. $. на 1 год под 15 % годовых. Курс доллара составляет 30 руб.Параметры деятельности заемщика таковы:

1. Стабильные финансовые потоки в течении двух лет.

2. Сумма оборотных средств до кредитования составляет60 млн.рублей, из них собственные и условно-постоянные пассивы – 30 млн.рублей.

3. В обеспечение предлагаетсяавтотранспорт на сумму 35 млн.руб.

4. Заемщикявляется резидентом и, следовательно, работает в « рублевой зоне».

5. Сохранность залога обеспечивается его помещением на отдельную площадку и изъятием в банк паспортов транспортных средств.

6. Клиент имеет кредит в другом банке на сумму 100 000$

Параметры банка при определении лимита кредитования:

Параметры определения базовой величины:нормативная доля заемных средств в бизнесе клиента – не более 50 %, нормативная сумма издержек на реализацию залога составляет 5 % от суммы кредита. Дисконты суммы кредита в зависимости от срока ссуды, юридического оформления залога и курсового риска составляют по 5% по каждому показателю, но не более 10 % по совокупности.

Расчет:

1. Максимальная сумма кредита по показателю обеспеченности собственными средствами: Заемные средства в структуре должны составлять не более 50%, это значит, что сумма кредита должна быть равна сумме собственных средств, т.е. 30 млн.руб.Заемщик уже имеет кредит в эквиваленте 3 млн.руб., следовательно, свободная сумма кредита – 27 млн.руб. или 900 000$.

2. Максимальная сумма кредита по показателю достаточности обеспечения: обеспечение составляет 35 млн.руб., годовая сумма процентов – 4,5 млн.руб., сумма издержек на реализацию – 3 млн.руб. После вычета суммы издержек и суммы процентов получаем 27,5 млн.руб. Обеспечения недостаточно, необходимо снизить сумму кредита. При предложенной сумме обепечения максимальной суммой кредита может быть 20 млн.руб. или 667 000$.

3. Определение величины дисконтов. В нашем случае к дисконтированию кредита приведут показатели юридического оформления залога (залог не зарегистрирован) и курсового риска (заемщик работает в рублях,а кредит взял в валюте). Общая сумма кредита должна быть дисконтирована на 10 %.

4. Завершение расчета: выбираем минимальную величину кредита из результатов пп 1-2 – 667000$и дисконтируем на 10 %.Наше предложение клиенту – 600 300 $.

Заключительным этапом всего комплекса работ по управлению кредитными рисками является создание системы процедур, направленных на поддержание запланированного уровня риска. В состав этой системы входят следующие мероприятия:

1. Создание системы делегирования ответственности – так называемой «матрицы полномочий».

2. Дополнительный контроль на стадии выдачи кредита.

3. Периодический мониторинг уровня риска по портфелю в целом.

Создание матрицыполномочий необходимо для того, чтобы правильно распределить силы без ущерба для процесса управления рисками. Контроль должен осуществляться на всех этапах: этапе установления лимита, этапе совершения сделки (разрешения сделки), этапе перевода средств. Пример матрицы ограничения полномочий в кредитовании приведен в таблице ниже:

Пример матрицы ограничения полномочий

Тип лимита	Сумма лимита	Полномочия по установлению лимита	Полномочия на совершение или разрешение сделки	Полномочия по контролю и разрешению на перевод средств
Лимит на конкретного заемщика	До 2 000 000 $	Комитет по управлению активами и пассивами	Начальник кредитного управления	Уполномоченный сотрудник бэк-офиса
	2 000 000 – 5 000 000 $	Правление	Вице-Президент	Уполномоченный сотрудник Службы внутреннего контроля Уполномоченный сотрудник бэк-офиса,
	Свыше 5 000 000 $	Совет Директоров	Президент банка	Руководитель Службы внутреннего контроля Начальник бэк-офиса,

В предлагаемом варианте уполноченные лица изменяются в зависимости от размера лимита. Так, решение об установлении лимита на сумму до 2 000 000 $принимается Комитетом по управлению активами и пассивами, полномочия на проведение сделки по установленному лимиту делегировано начальнику кредитного управления, контроль в момент выдачи совершает уполномоченный сотрудник Службы внутреннего контроля, проведение проводки – уполномоченный сотрудник бэк-офиса. Установление лимита от 2 000 000 $ до 5 000 000 $ является прерогативой Правления, полномочия на совершение сделки имеет Вице-президент, контроль возложен на уполномоченного сотрудника Службы внутреннего контроля, перевод средств осуществляет сотрудник бэк-офиса. Установление лимитов на сумму свыше 5 000 000 $ - компетенция Совета Директоров, подписывает документы Президент банка, контроль за такими крупными суммами проводит руководитель Службы внутреннего контроля и переводит средства начальник бэк-офиса.

Участие в совершении сделки Службы внутреннего контроляпредполагает дополнительный контроль за выполнением всехсущественных условийи ее надлежащим оформлением.

Периодический мониторинг уровня кредитного риска по портфелю в целом необходимкак при выдаче новых кредитов, так и без выдачи новых кредитов. Последнее актуально в связи с тем, что уровень риска может изменениться с изменением финансового положения заемщика, под действием ценовых факторов, в связи с изменением ситуациина рынке различных товаров, изменении динамики курсов валют и т.п.Такой мониторинг должен быть вменен в обязанность подразделения банка (желательно не кредитного), например, Службы внутреннего контроля или планово-экономического отдела.

Выбор программы ипотечного кредитования. Оптимальные условия для заемщика или для банка?

Приобретение жилья в кредит сразу после экономического кризиса оставалось малодоступным вплоть до недавнего времени. С учетом стабилизации финансовой ситуации практически все финансовые структуры стали стремиться восстановить докризисные объемы кредитования. Это привело к тому, что условия по ипотеке стали смягчаться: снижаются ставки за пользование кредитом, уменьшается размер первоначального взноса при покупке жилья и размер дисконта при кредитовании под залог имеющейся недвижимости, банки стали более лояльны и при выборе программ страхования при ипотеке.

К условиям, наиболее существенно влияющим на привлекательность программы ипотечного кредитования, обычно относят ставку за пользование кредитом, размер первоначального взноса, срок кредита и условия досрочного погашения. Каждое из этих условий оказывает значительное влияние на срок, в течение которого на заемщике будет лежать обязанность кредитных выплат, их ежемесячный и общий совокупный размер.

Ставка за пользование заемными денежными средствами

Существует диапазон оптимального размера процентной ставки, при котором ипотечное кредитование становится доступным наиболее широкому кругу потребителей. Стабилизация экономической ситуации ведет к снижению ставок. Однако они не станут ниже, чем те, по которым банки-кредиторы физических и юридических лиц кредитуются у наиболее крупных и финансово устойчивых банков. Чаще всего для кредитования на межбанковском рынке используется ставка Mosprime 6М, по этой ставке банк получает денежные средства сроком на один год и может направить их на розничное кредитование, увеличив процентную ставку для покрытия собственных расходов и обеспечения прибыли от своей деятельности.
Таким образом, для банка оптимальный размер процентной ставки равен Mosprime 6М плюс максимально возможная разумная надбавка.

В то же время для заемщика оптимальной является минимальная процентная ставка. И если это условие банк-кредитор обеспечить не может, он предлагает что-то более привлекательное по другим условиям кредитного договора.

Срок кредита

Наиболее оптимальным сроком кредита является период от пяти до пятнадцати лет. Анализ результатов расчета выплат в зависимости от срока кредита показывает, что при кредитовании на срок более десяти лет уменьшение тяжести финансового бремени происходит в меньшей степени, чем увеличение общей суммы переплаты за пользование заемными средствами. К примеру, кредит размером в один миллион рублей выдан под 11,5 процентов годовых с выплатой равными платежами, сроком на двадцать лет. Ежемесячный платеж составит около одиннадцати тысяч рублей. Если увеличить срок кредитования до двадцати пяти лет, ежемесячный платеж уменьшится на одну тысячу рублей, но размер переплаты возрастет более чем на триста тысяч рублей, также к ним следует прибавить расходы на страхование, размер которых увеличивается с возрастом заемщика.
Несмотря на это обстоятельство, стоимость недвижимости не всегда позволяет использовать оптимальные условия, и для ряда заемщиков получение кредита на более длительный срок является единственной реальной возможностью приобрести жилье.

Для банка срок кредита не играет значительной роли, так как максимальный доход от выдачи кредита он получает в течение первых трех-пяти лет после выдачи, когда выплачиваемые за пользование кредитом проценты составляют наиболее значительную часть в сумме ежемесячных выплат.

Размер первоначального взноса при покупке жилья или дисконт, используемый при кредитовании под залог имеющейся недвижимости

В соответствии с программами многих банков, осуществляющих ипотечное кредитование, первоначальный взнос при покупке недвижимости должен составлять не менее 30% от стоимости приобретаемого объекта. Это оптимальное соотношение, когда для покупки используется не более семидесяти процентов заемных средств, а остальная сумма – собственные средства заемщика. Соответственно и при выдаче денежных средств под залог имеющегося жилья финансовые структуры стараются не выходить за эти рамки, а размер кредита рассчитывается с учетом дисконта 0,7, то есть собственник получает только семьдесят процентов от рыночной стоимости своей недвижимости.

Такая схема работы позволяет банкам выдавать кредит по оптимальной процентной ставке, размер которой будет всегда заведомо ниже, чем при кредитовании без залога. В случае нарушения условий договора со стороны заемщика банк сможет полностью покрыть свои расходы за счет реализации заложенного имущества. Если кредит выдается с низким дисконтом или минимальным первоначальным взносом, то дополнительные риски банка компенсируются за счет более высокой процентной ставки.

Естественно, для заемщиков, не имеющих значительных накоплений, большой первоначальный взнос становится не по карману, но высокая доля заемных средств влечет и более высокие выплаты по кредиту.

Виды платежей: дифференцированные или аннуитетные

Существует мнение, что наиболее предпочтительным является кредит с дифференцированными платежами. Это позволяет заемщику взять средства с минимальной переплатой. В отличие от аннуитетного платежа, погашение основного долга происходит равномерно с выплатой процентов. Анализ графиков погашения кредита с двумя разными способами погашения позволяет сделать вывод о том, что аннуитетные платежи увеличивают размер платы за пользование заемными средствами более чем на тридцать процентов.

С другой стороны, дифференцированные платежи в первые годы пользования кредитом обычно на пятьдесят-семьдесят процентов больше, чем аннуитетные. Учитывая общую значительную стоимость недвижимости, не многим заемщикам оказываются доступными дифференцированные платежи.

Условия досрочного погашения

Практика показывает, что финансово устойчивые заемщики, вне зависимости от общей продолжительности срока кредитного договора, выплачивают кредит в более короткий срок. Чаще всего срок фактического пользования кредитными средствами составляет около пяти лет. При этом наиболее «сложным» для заемщиков является первый год. Если по истечении одного года заемщик исправно осуществляет выплаты по кредиту, то и в дальнейшем он оценивается как финансово устойчивый. Учитывая, что покупка квартиры в кредит предполагает не только осуществление выплат по кредиту, но и определенные затраты, связанные с ремонтом жилья, его обустройством, затратами на приобретение мебели и прочих расходов, заемщик на момент получения кредита обладает более высоким кредитным потенциалом. Соответственно, осуществив все дополнительные затраты в первые годы пользования кредитом, впоследствии у него появляется возможность погашать кредит досрочно.

Мораторий на досрочное погашение кредита снижает привлекательность ипотечной программы, так как лишает заемщика в будущем уменьшить размер основного долга и сократить срок кредита и размер переплаты, особенно в том случае, когда погашение происходит равными платежами.

Несмотря на то обстоятельство, что на момент оформления кредита заемщик может не представлять реальной возможности осуществлять досрочное погашение, пренебрежение этим условием при улучшении финансового состояния в будущем приведет к дополнительным затратам. Следует помнить, что досрочное погашение части основного долга по кредиту сроком на двадцать лет всего на один процент, в начале пользования кредитом, способно уменьшить его общий срок на полгода.

Выводы

Перечисленные условия являются одними из основных, на их анализе базируется оценка и выбор программы большинством потенциальных заемщиков. Эти сведения являются не только открытыми, но и декларируемыми банками при ознакомлении с ипотечными программами. Однако, в качестве еще одного из условий кредитования, следует отметить возможность передачи закладной другому кредитору.

Возможность передачи закладной другому кредитору

Закладная на объект недвижимости – это ценная бумага, дающая право ее держателю получать доход в соответствии с условиями кредитного договора, а также требовать досрочного погашения кредита, в случае нарушения договорных условий. Как и многие другие ценные бумаги, закладные имеют свой рынок, на котором они обращаются. Юридически для заемщика продажа закладной на его квартиру не влечет изменений кредитного договора, и в большинстве случаев не представляет особенного интереса. Однако, на практике происходит так, что передача закладной другому банку, обязывает заемщика осуществлять выплаты уже по новым реквизитам. В том случае, если закладную приобретет банк, не имеющий филиалов в городе, где проживает заемщик, выплаты придется производить в отделениях других банков, ряд из которых за перечисление денежных средств взимает дополнительные комиссии.

Наибольшим спросом пользуются закладные с высокой доходностью, то есть высокой процентной ставкой по кредиту, и максимальным первоначальным взносом, оформленные менее одного года назад. Риск утраты денежных средств держателем такой закладной является минимальным, а доходность ее, наоборот, максимальна.

Простые советы

Часто выбор ипотечной программы становится не только утомительной задачей, но и не всегда выполнимой. В условиях, когда банки наращивают объемы кредитования, условия могут претерпевать изменения в короткие сроки, кроме того, они изначально не всегда могут быть полностью понятны всем заинтересованным лицам. Для того, чтобы осуществить окончательный выбор среди многочисленных предложений, можно воспользоваться рекомендациями людей, уже заключивших кредитный договор ранее. По отзывам знакомых и друзей можно составить некоторое представление о том насколько быстро был оформлен кредит, сколько потребовалось документов, как удобно осуществлять выплаты, и имеется ли неблагоприятный опыт общения с тем или иным банком.

Более, квалифицированную помощь в обзоре ипотечных программ, условий получения кредита и требований к его погашению может предоставить ипотечный брокер. Этот специалист осведомлен обо всех условиях ипотечного кредитования во всех банках, представленных в регионе, и в зависимости от возможностей заемщика может подобрать подходящий вариант. Ипотечный брокер знает, в каком банке срок рассмотрения заявки на кредит минимален, ему известен процент отказов в том или ином банке, известны требования, предъявляемые не только к заемщику, но и к закладываемому имуществу. В том случае, если ипотечная программа предусматривает выбор каких-то условий, имеющих определенную зависимость (например, размер ставки может зависеть от размера первоначального взноса), ипотечный брокер разъяснит все дополнительные нюансы. Кроме того, брокер самостоятельно готовит и представляет на рассмотрение в банк пакет необходимых документов, сопровождает заемщика на всех этапах заключения сделки, вплоть до ее регистрации.

Вне зависимости от того, как заемщик оформляет кредит: самостоятельно или с привлечением специалистов, не следует совершать поспешных действий, несмотря на «поджимание» сроков и эмоциональный подъем в ожидании долгожданной покупки. Следует помнить, что на оформление кредита может потребоваться всего несколько дней, в то время как платить по нему придется не один год.