Обратная ипотека появилась уже во многих крупных банках. Граждане пока еще не знают, какой принцип работы такой программы и в чем ее выгоды. Но согласно утверждениям специалистов, сделка имеет массу преимуществ. Так что попробуем разобрать их более детально.
Предложение пришло к нам из запада, где появилось еще в 60-х годах. Она никак не связана , так что этот момент нужно учитывать. Это всего лишь дополнительная программа от банка, помогающая пенсионерам монетизировать имеющееся у них в собственности жилье.
А теперь еще раз и более доступно: суть обратной ипотеки в том, что малоимущий человек отдает свою недвижимость (дом или квартиру) в залог банку, взамен получая кредит на свои нужды.
Заемщик может получать определённую сумму займа единоразово или равными платежами на протяжении некоторого периода времени. В двух словах – это некая альтернатива привычной пожизненной ренты.
Основные пользователи такой банковской программы – малоимущие люди, для которых это единственная возможность получить нужную сумму денег. Ею часто пользуются одинокие пенсионеры, которым некому оставлять жилье, но хочется доживать век в привычных и комфортных условиях.
Раньше популярностью пользовалась пожизненная рента, но договор такой программы имеет ряд минусов, так что обратная ипотека считается намного выгодней. Такой кредит позволит сразу же решить уйму финансовых проблем. Пока что обратная ипотека в России лишь набирает оборотов.
Программу создало Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) и изначально она действует лишь 10 лет. Все это время заёмщику будут поступать выплаты.
Если клиент проживет в заложенной квартире меньше установленного срока, то недвижимость будет реализована, банк высчитает из суммы свои издержки и остаток суммы разделит между наследниками.
Если же клиент проживёт дольше, выплаты в его пользу прекращаются, а недвижимость реализуют после его смерти. Чтобы программа перешла из тестового режима к масштабной реализации, осталось дождаться принятия закона, в котором будут четко прописаны все правила и обязанности участников сделки.
Обратная ипотека для пенсионеров от имени АРИЖК выдается под 9% годовых. Пока что лишь небольшое количество банков готово к этому присоединиться, ведь если ставка будет расти, то программа уже не будет социальной и потеряет эффективность.
Сегодня финансовое учреждение по такой программе может получить весомую прибыль только через 10 лет . Граждане тоже могут пострадать из-за довольно неоднозначных условий кредитования. Но программа может быть очень выгодной для лиц, оказавшихся в сложной финансовой ситуации.
Взяв ипотеку, пожилой человек под залог своей квартиры получает возможность каждый месяц пользоваться начисленным кредитом. После его смерти дом продают, тем самым банк возвращает себе долг, а оставшуюся часть денег отдают родственникам умершего.
Согласно условиям, пенсионер может в любой момент выйти из программы, если он или его родственники захотят оставить себе квартиру и внесут всю сумму займа. Сам кредитор может периодически наносить заёмщику визиты с целью убедиться, что жилье находится в нормальном состоянии. Что такое обратная ипотека разобрались, теперь об ограничениях.
Чтобы пользоваться программой, следует выполнить ряд таких условий:
Сумма кредита может быть выплачена сразу либо частями на протяжении 10 лет. Планируется, что сделка поможет исключить с рынка пожизненную ренту, ее исполнение будет контролироваться государством и опасности для пенсионеров она не несет.
Обратная ипотека для пенсионеров в Сбербанке пока что не действует, но пожилые люди могут с успехом воспользоваться другими предложениями этого кредитора.
Как и у любой услуги, у этой тоже есть ряд недостатков. Самыми главными из них выступают:
Но вместе с тем такая сделки имеет и положительные стороны:
В заключение можно сказать, что при заключении сделки как никогда важно учитывать позиции обеих сторон. Только так можно будет популяризовать идею обратной ипотеки и привлечь к ней большее число клиентов.
Зачем все-таки нужна такая ипотека? Аналогию с пожизненной рентой мы уже проводили, а для многих людей – это еще и актив, с помощью которого можно зарабатывать. Если ваша квартира в будущем вам не понадобится – ее можно продать таким образом и постепенно получать прибыль от сделки.
Подробнее о карте
| Кредит от Тинькофф банка | Оформить кредит |
Подробнее о карте
| Кредит от Восточного Банка | Оформить кредит |
Подробнее о карте
| Кредит от Райффайзенбанка | Оформить кредит |
Подробнее о карте
| Кредит от УБРиР Банка | Оформить кредит |
Подробнее о карте
 | Кредит от Хоум Кредит Банка. | Оформить кредит |
Подробнее о карте
МинФин России предлагает поддержку малоимущих граждан, используя механизм обратной ипотеки. Этот вид финансирования используется во всем мире и актуален для россиян, имеющих в собственности имущество. Учитывая, что банки очень неохотно кредитуют пенсионеров, обратная ипотека может стать для них хорошим подспорьем, который повысит уровень жизни.
Термин «обратная ипотека» подразумевает предоставление единовременного кредита или ежемесячных выплат под залог имеющейся квартиры. Кредитование распространяется на пенсионеров-владельцев жилья, если их доходов, включая пенсию, помощь родственников и другие источники, недостаточно для обеспечения нормальной жизни. Такой вид займа позволяет получить деньги, не теряя права собственности на имущество, и не обязывает платить ежемесячные взносы банку.
Решение о размере кредита принимается на основе оценки жилого помещения и ознакомления с данными о пенсионере.
Банк погашает кредит с начисленными процентами после ухода из жизни заёмщика, продав жильё на рынке недвижимости. Если после покрытия всех долгов остались какие-либо средства, они переходят наследникам или государству.
Однако обратная ипотека для пенсионеров имеет свою специфику и тонкости, которые обязательно нужно изучить будущему заёмщику.
Эта программа помощи малоимущим находится в стадии тестирования, для её успешной реализации требуется господдержка и законодательная база.
Эксперты скептически оценивают перспективы обратной ипотеки в России. Однако во всем мире эта система считается хорошей альтернатива договору пожизненной ренты. Покупатель выплачивает продавцу ренту и оказывает другие услуги за право владения квартирой.
Обратная ипотека, которая во всем мире позиционируется, как хорошая альтернатива договорам пожизненной ренты, в России пока не прижилась. Проблемы в законодательной базе и отсутствии у банков желания и возможностей применять такую схемы. Эксперты пока скептически относятся к перспективам обратной ипотеки на российской почве.
Схема "обратной ипотеки" похожа на договор ренты, который действует в России уже 15 лет, но считается рискованной сделкой, причем для обеих сторон. По договору ренты пожилой владелец квартиры передает ее в собственность другому лицу, однако сохраняет право проживания в ней до смерти. Все это время "покупатель" выплачивает "продавцу" определенную сумму (ренту), а также оказывает иные услуги. Кроме того, он целиком оплачивает содержание своей новой собственности.
В отличие от пожизненной ренты у обратной ипотекой есть ряд весомых преимуществ, как для банка, так и для пенсионера. По схеме обратной ипотеки деньги пожилому человеку выплачивает банк, а не частное лицо. Пенсионеры тем самым получают гарантии, что деньги будут выплачиваться в срок, а контрагент не будет пытаться "ускорить" получение квартиры раньше срока, как бывает с договорами ренты.
В случае с банком срок кредита строго определен. При этом сам пенсионер не сможет расторгнуть договор, оставив рентоплательщика ни с чем, а в случае расторжение договора может вылиться в серьезные штрафные санкции. "Пенсионер или его наследники могут вернуть кредит (разумеется, с процентами), тогда квартира освобождается от залога. В противном случае банк после смерти собственника квартиру продает, компенсирует из вырученной суммы все свои затраты, а остаток отдает наследникам", – говорит Елена Валеева, генеральный директор "Century XXI-Светлый град".
По словам Натальи Смирновой, гендиректора консалтинговой компании "Смирнова & Co. Персональный советник", такая схема уже более 20 лет успешно действует в США, Австралии, Германии, но там она поддерживается государством и, по сути, является частью пенсионной системы. "Обратную ипотеку" в США называют "eat your brick" ("съешь свой кирпич"), так как, заложив недвижимость, ее владелец буквально "проедает" свое жилье.
Первый обратный ипотечный договор был заключен в 1961 году, в Портленде – это штат Мэн, США. И сейчас число выданных кредитов исчисляется десятками тысяч. К тому же платежи, получаемые от банков, не облагаются налогом. Подобный продукт пытались ввести и в Германии. Но серьезного успеха добиться не удалось, хотя кредиты стабильно выдаются. Впрочем, наличие международного опыта, пусть и положительного, не всегда является гарантом успеха финансового продукта в России. Хотя, судя, по размерам пенсий, обратная ипотека могла бы прижиться у нас.
Сложности внедрения обратной ипотеки в России, по мнению экспертов, можно отнести к двум группам: субъективно преодолимые и объективно непреодолимые. К первой группе относятся, прежде всего, нормы банковского надзора, побуждающие банки консервативно оценивать кредитные риски и формировать резервы на основании документально подтвержденной оценки платежеспособности заемщиков, качества обслуживания ссуд и оценки залога.
"По схеме обратной ипотеки прибыль банк может получить только в конце программы, а в течение 10 лет, пока действует договор прибыли нет, то есть отсутствует положительный денежный поток. Кроме того, есть риск оспаривания сделки наследниками со ссылкой на то, что пенсионер принимал решение, будучи в не адекватном состоянии по возрасту", – отмечает Наталья Смирнова.
Еще более сложная юридическая ситуация возникнет в случае, если заемщик оставит завещание на квартиру (например, в пользу государства, иностранного гражданина или иного лица), на что он имеет полное право. Таким образом, введение механизма обратной ипотеки потребует существенных изменений в законе, начиная с ввода специальных положений в Гражданский кодекс.
По словам Владимира Лопатина, председателя Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, непонятно, что банку делать с кредитами, по которым сумма долга постоянно увеличивается, и нет никаких платежей до момента добровольной или принудительной продажи залога. "Продать такой кредит некому. Выпустить на его основе ценную бумагу вряд ли возможно. А собственных финансовых ресурсов такой длительности у российских банков однозначно нет", – резюмирует эксперт.
Фактором второй группы, который непреодолим в среднесрочной перспективе, является инфляция и связанная с ней процентная ставка по кредиту. "Невозможно предсказать стоимость заложенной недвижимости через 10 лет (максимальный срок обратной ипотеки в РФ). Не стоит сбрасывать со счетов моральное старение самой недвижимости, особенно с учетом того, что у пенсионеров в основном квартиры в старых домах", – замечает Смирнова. Да и прибавка к пенсии, по подсчетам Валеевой, при средней стоимости квартиры в регионах 2,5 млн рублей, составит не более 3 тысяч рублей.
Эксперты единодушны в оценке перспектив обратной ипотеки в России. Они называют их, в лучшем случае туманными. "Стоимость обратной ипотеки зависит от параметров предоставляемых кредитов, и прежде всего от процентных ставок, по которым будут выдаваться кредиты. Если ставки устремятся вверх, то востребованность "обратной ипотеки" будет невысока" – прогнозирует вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
"Обратная ипотека мне представляется для пенсионера даже более надежным решением, чем договор пожизненной ренты, где пенсионера могут обмануть, не оказывать нужного ухода и др. Но я не думаю, что эта тема получит распространение в России именно из-за того, что банки вряд ли пойдут на отложенную на 10 лет прибыль без госгарантий", – подчеркивает Наталья Смирнова.
По прогнозу Лопатина, если "обратная ипотека" и будет развиваться у нас, то только за счет средств государства, при его активной поддержке и при давлении на банки с госучастием. Ну а с таким подходом на масштабные результаты рассчитывать не приходится.
Выдается под определенный процент. Сумма займа зависит от срока и рыночной стоимости жилья. Основное отличие такой программы от обычной, прямой ипотеки, заключается в том, что единоразово или равными ежемесячными платежами получает от банка определенную сумму денег, а погашение ссуды производится кредитной организацией один раз, после смерти заемщика. Финучреждение реализует недвижимость и возмещает свои затраты по выданному кредиту. По сути, обратная ипотека – это альтернатива договору пожизненной ренты.
Обратная ипотека зародилась в середине 1980-х годов на Западе, а именно в США, где является одним из элементов пенсионной системы. Данный продукт рассчитан в первую очередь на небогатых пожилых одиноких граждан, не имеющих наследников.
Для России это новый финансовый инструмент. Такую схему кредитования в качестве пилотного проекта выпустило на рынок Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Ипотечная программа будет рассчитана на десять лет. В течение этого срока агентство будет производить заемщику выплаты равными частями. Если проживет меньше срока кредитования, то после реализации недвижимости и вычета из полученной суммы всех своих затрат финучреждение передаст оставшиеся средства наследникам. Если заемщик переживет этот срок, у него останется право проживать в своей квартире, но агентство уже не будет направлять в его адрес выплаты. Жилье будет реализовано АРИЖК после смерти заемщика.
В перспективе планируется, что обратную ипотеку будут выдавать и кредитные организации под гарантии агентства выкупить долг пенсионера и вернуть с процентами банку в случае, если заемщик проживет дольше указанного в договоре срока.
Стоит отметить, что такой продукт из-за достаточно неоднозначных условий, скорее всего, не будет востребован гражданами, а также не станет популярным среди банков, ведь фактически финучреждение по такой схеме кредитования получает прибыль только через десять лет, что очень рискованно и невыгодно.
Кроме того, обратная ипотека имеет существенные недостатки в оценке стоимости недвижимости и определении срока кредитования, от которых зависит сумма займа. Определить достоверно, сколько будет стоить квартира, к примеру, через десять лет, невозможно, и к тому же жилье за это время может обветшать. Поэтому стоимость квартиры при оценке всегда будет занижаться. Срок кредита определить тоже проблематично, так как, по сути, он зависит от срока дожития заемщика. Чем старше должник, тем выше сумма кредита. Также в процессе погашения займа могут иметь место случаи судебных разбирательств с наследниками. При желании и возможности наследники могут сохранить квартиру, выплатив банку .
обратная ипотека - Соглашение, по которому домовладелец занимает средства под залог собственного капитала, вложенного в дом, и получает регулярные выплаты (свободные от налогообложения) от кредитора до тех пор, пока накопленная основная сумма и проценты не… … Финансово-инвестиционный толковый словарь
Обратная рентная ипотека - закладная, по которой банк предоставляет заем на сумму, составляющую определенный процент от оценочной стоимости дома. Заем выплачивается домовладельцу в виде ренты. По английски: Reverse annuity mortgage Синонимы английские: RAM См. также:… … Финансовый словарь
Ипотека Обратная - продажа недвижимости с рассрочкой платежа. При этом владелец недвижимости получает от покупателя периодические выплаты в течение оговоренного срока. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов
ИПОТЕКА, ОБРАТНАЯ - ипотечный кредит, по которому заемщик периодически получает от кредитора оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, являющейся обеспечением кредита; такие схемы позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют… …
ИПОТЕКА, ОБРАТНАЯ РЕНТНАЯ - ипотечный инструмент, позволяющий человеку (пожилому) получать пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственный дом … Большой экономический словарь
Обратная рентная ипотека - Закладные, по которым банк производит заем на сумму, составляющую определенный процент от оценочной стоимости дома. Заем выплачивается домовладельцу в виде ренты … Инвестиционный словарь
- (ОАО «АРИЖК») создано в 2009 году в рамках реализации программы государственной поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. Агентство реструктуризирует ипотечные кредиты граждан с целью предоставления им времени для… … Банковская энциклопедия
Курс валют - (Exchange rate) Курс валют это цена одной валюты к другой валюте Курс валют: понятие и форма, методы установления, котировки и виды, динамика и теории регулирования, валютный паритет и таргетирование Содержание >>>>>>>>>> … Энциклопедия инвестора
Леверидж - (Leverage) Леверидж это управление активами и пассивами предприятия для получения прибыли, делеверидж это процесс снижения кредитного плеча Понятие и функции производственного и финансового левериджа, коэффициент финансового левериджа, леверидж… … Энциклопедия инвестора
Индекс деловой активности - (Business index) Определение индекса деловой активности, расчет индекса деловой активности Информация об определении индекса деловой активности, расчет индекса деловой активности Содержание Содержание Определение термина О чем говорят индексы… … Энциклопедия инвестора
Обратная ипотека является относительно новым и многообещающим явлением в нашей стране, которое пытается распространить АКЖК среди российских пенсионеров. Данная процедура не имеется с покупкой жилья – скорее наоборот, подразумевает залог недвижимости с последующей продажей.
Появление данного кредитного продукта на финансовом рынке России обусловлено довольно низким уровнем пенсий. В жители нашей страны прекрасно знают, в каких условиях в настоящий момент вынуждены проживать пожилые граждане – денег зачастую недостаточно даже на медикаменты и продукты питания.
А если учесть, что банковские организации весьма неохотно берутся кредитовать данную категорию российских граждан, при этом у многих пенсионеров порой даже нет родственников, способных оказать им финансовую поддержку в случае крайней необходимости, подобный ипотечный заем может стать довольно неплохим вариантом.
Тем не менее эта программа заимствования весьма противоречива, и обладает рядом своих специфических тонкостей и нюансов, которые потенциальный заемщик в обязательном порядке должен изучить, прежде чем воспользоваться данной банковской услугой.
Процесс оформления обратного ипотечного займа подразумевает следующее: пожилой человек получает пожизненную ссуду под залог своего жилья, при этом сохраняя право собственности на недвижимость.
После ухода из жизни пенсионера кредитор продает его квартиру, и за полученные от ее реализации средства комментирует долг с «набежавшими» за весь период заимствования процентами, а оставшиеся деньги (если таковые будут) банковская организация возвращает родственникам умершего заемщика.
Возможен вариант, при котором не предполагается продажа недвижимости – родственники умершего возмещают финансовому учреждению весь долг пенсионера с процентами, которые были начислены на него за весь период кредитования, после чего сами вступают в наследство и получают право собственности на данную квартиру.
Кредитору при этом не нужно будет самому заниматься реализацией жилья заемщика, так как кредит выплатят родственники умершего пенсионера. Цену залоговой недвижимости в будущем периоде предугадать крайне сложно, в связи с этим сумма займа будет существенно занижена.
В то же время при его оформлении банковская организация не будет учитывать уровень доходов и платежеспособность потенциального заемщика, тем не менее к пенсионеру, как и к жилплощади, будет выдвинуто достаточно много требований:
Такой вид ипотечного заимствования может напомнить пенсионерам популярную и востребованную в 90-х годах, так называемую, пожизненную ренту, при которой многие одинокие пожилые люди в обмен на свое жилье заключали соглашения на пожизненное содержание.
При этом довольно часто, срок данного содержания сокращался с помощью плательщика ренты. Таким образом, учитывая подобные случаи, большинство пенсионеров даже на сегодняшний день опасаются подобных сделок, потому что боятся остаться без крова и денег, либо и того хуже, вовсе лишиться жизни.
При обратной ипотеке, в отличие от ренты, банковской организации выгодно, чтобы ее клиент прожил дольше, ведь в таком случае кредитор получит наибольшую прибыли, которая заключается в виде процентов, начисленных на тело кредита за пользование деньгами финансового учреждения.
К тому же, пожилой человек всегда может передумать, расторгнуть договор и восстановить право на недвижимость, выплатив кредит.
Данная программа кредитования пенсионеров не имеет четкой последовательности, и законодательно довольно трудно будет доказать правоту банковской организации или заемщика.
Как бы прискорбно это звучало, первой проблемой в подобном заимствовании могут оказаться родственники пожилого человека, которые, покусившись на заманчивую ставку в десять процентов, захотят решить возникшие у них финансовые проблемы за счет жилья пенсионеров.
Вторым неприятным моментом может стать выселение должника. Несмотря на то что заем, как правило, является пожизненным, при постоянном росте задолженности у заемщика перед ЖКХ, финансовое учреждение может расторгнуть договор и потребовать досрочного возврата долга, другими словами, выставить недвижимость на торги.
Помимо этого, существенным недостатком станут и большие затраты, которые ждут заемщика при оформлении обратной ипотеки. Жилья обязательно нужно застраховать, оценить, оплатить различные комиссии. Подобные расходы пенсионеру придется оплатить самому.
Разумеется, оплатить их можно и за счет кредита, однако это приведет к уменьшению выплат и значительному увеличению процентов.
