Начиная с 2013 года на всей территории РФ началась массовая переоценка кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков. При этом, их новая цена, определенная государством, часто становится шоком для собственников. Она увеличилась в десятки, а иногда и в сотни раз. И все бы ничего, но с этой суммы надо платить налог, который также кратно увеличился. Разумеется, у многих граждан очень остро встает вопрос о том, насколько правильно рассчитана новая цена их недвижимого имущества органами государственной власти и верна ли сумма налога. И если вы читаете эту статью, то очевидно этот вопрос стал беспокоить и вас, после получения уведомления с новой суммой налога из налоговой инспекции.
Государственная переоценка кадастровой стоимости земельных участков и иной недвижимости, по Закону, происходит один раз в 5 лет. Однако, это не означает, что в следующий раз оценка вашей недвижимости приблизится к рыночной и вам нужно просто подождать. Наоборот, самое время действовать!
Как правильно поступить в данной ситуации? Есть абсолютно легальный путь решения вашей проблемы, это - обжалование кадастровой стоимости, с целью ее изменения в меньшую сторону, и, соответственно, уменьшение налога на недвижимость.
Для этого государством предусмотрен специальный механизм. При Росреестре РФ существуют комиссии, в которые вы можете обратиться, если считаете, что оценщики Росреестра неверно установили кадастровую стоимость вашей недвижимости. По статистике, более чем в 50 % случаев комиссия принимает положительное решение об уменьшении неверно определенной цены. Если же у вас не получилось добиться положительного решения в комиссии, то остается еще один путь обжалование кадастровой стоимости - с помощью иска в суд.
Самая сложная проблема - доказать комиссии или суду то, что стоимость вашей недвижимости действительно завышена. По сложившейся практике, это делается с помощью отчета об оценке. У нашей компании накоплен солидный опыт по оспариванию кадастровой оценки в комиссиях Росреестра и судах. Мы не только подготовим для вас отчет об оценке для предоставления по месту требования, но и поможем собрать остальные документы, подготовить исковое заявление и представим ваши интересы в суде, при необходимости.
По своему опыту можем сказать, что если отчет о переоценке кадастровой стоимости выполнен правильно и к нему нет претензий, то дело практически всегда решается в пользу нашего клиента.
Основная проблема государственной оценки земельных участков заключается в том, что она проводится усредненно. Однородные участки, расположенные либо в одном месте, либо схожие друг с другом по какому-то набору признаков, могут быть оценены одинаково. При этом завышение цены, по ряду причин, обычно происходит в большую сторону и значительно превышает рыночную стоимость. Пересмотр кадастровой цены нужен, чтобы уровнять рыночную и кадастровую стоимости земли - о том, что они должны быть равны, говорит статья 66 Земельного Кодекса.
С дополнительными сведениями вы можете познакомиться в статье . В ней вы узнаете, если у вас основания для переоценки, какие шаги конкретно нужно предпринять и какие документы вам надо подготовить.
С городской недвижимостью (здания, квартиры, торговые помещения и т.п.) дела обстоят еще сложнее. Показатель ее стоимости постоянно меняется в зависимости от экономической ситуации в стране. В Москве эти колебания вполне могут измеряться миллионами рублей. Кроме того, цена недвижимости может быстро меняться, если она размещена в той точке города, который активно застраивается и благоустраивается или, наоборот, приходит в упадок.
Если ваша собственность стоит больших денег, то и налог с нее тоже не маленький, и хорошим вариантом для вас для того, чтобы обжаловать кадастровую стоимость квартиры или любой другой недвижимости, будет как раз тот период, когда цены на него минимальны.
С дополнительными сведениями вы можете познакомиться в статье . В ней вы узнаете, если у вас основания, для переоценки, какие шаги конкретно нужно предпринять и какие документы вам надо подготовить.
Если вам необходима переоценка кадастровой стоимости квартиры, земельного участка и любой другой недвижимости - звоните, и мы поможем!
Сен 26, 2016 05:48
grudeves_vf97s8ycБольшинство из нас знакомы или слышали такое понятие, как «переоценка кадастровой стоимости», но до конца не понимают, что это такое и с какой целью используется данная схема в кадастровой системе России. Москвичи, наверное, одни из самых первых поняли, что кадастровая стоимость играет важнейшую роль при проведении различных сделок и операций по недвижимости.
В некоторых регионах России население с недоумением смотрит на этот процесс и не понимает, для каких целей предназначена официальная государственная оценка недвижимости.
Отметим сразу, что, если технические параметры недвижимости могут оставаться неизменными на протяжении всего срока «жизни» объекта права, кроме случаев выделения доли, перепланировки, то кадастровая оценочная стоимость изменяется. Обратим внимание к ФЗ-218, где оговорено, что Росреестр обязан каждые 5 лет проводить переоценку кадастровой государственной оценки или стоимости. В некоторых регионах переоценка будет проводиться один раз в 3 года, и даже каждые 2 года (это для городов федерального значения).
Сейчас в Роскадастре есть специальный орган, который заработал с 2018 года. Это подразделение имеет государственную юрисдикцию, и его предназначение проверка базы данных по кадастровой стоимости, определение цены исходя из методики расчёта. До введения нового федерального закона, кадастровую оценку проводили все кому не лень, и зачастую цифры были разные.
К оценке имущества и собственности в то время были подключены как частные компании, так и сертифицированные специалисты. Чуть позже Росреестр принял решение о проведении оценки по кадастру только сертифицированным специалистам, имеющие статус в СРО кадастровых инженеров. После вступления ФЗ-218 пришлось отказаться и от их услуг. Теперь все оценочные действия возлагаются на Федеральное Бюджетное учреждение, которое находится в ведении Росреестра. Таким образом, государство берет на себя всю ответственность по определению окончательной стоимости собственности.
В ряде случаев, когда органы Росреестра допускают ошибку при проведении расчёта по кадастровой недвижимости, требуется переоценка кадастровой стоимости. На практике переоценка кадастровой стоимости вызвана несогласованностью действий Росреестра и местных органов власти. Поясним причём здесь местные органы власти. Росреестр должен осуществлять расчет исходя из специально разработанной методики, где местные органы власти должны предоставить свои данные для расчёта. То есть, местная власть даёт свои данные, Росреестр проводить расчет и проверку. После этого, кадастровая стоимость, утверждённая Росреестром, согласовывается с местными властями. Таким образом, создаётся двухфакторная система проверки расчётных данных. На самом деле местные органы власти не везде «утруждают» себя предоставить точные данные для расчёта.
Как показывает практика, чаще всего переоценка касается земельных участков, так как основная налоговая нагрузка идёт по ставкам налоговой базы ФНС на земельный участок и в 80% случаев обращений в госреестр составляют споры по земельным участкам. Переоценка недвижимости квартир и прочей недвижимости рассматривается в Росреестре, и принцип рассмотрения заявление аналогичен переоценке земельных участков. Основной спор стоимости касается даты постройки здания и материал стен, на основании которых снижается кадастровая стоимость в будущем. Сейчас данные проверяются, и Росреестр должен перепроверить все сведения до конца 2020 года.
При проведении расчёта стоимости кадастровой недвижимости подвергаются:
При формировании цены учитываются следующие факторы:
В целом методика является единой для всех регионов, но вводятся региональные коэффициенты для некоторых регионов Российской Федерации. Кадастровая стоимость отличается от рыночной, это нужно обязательно брать во внимание. Сама рыночная цена формируется по другому принципу. Даже если вы закажите справку о кадастровой стоимости, то можете увидеть существенную разницу в цене. По общим данным разница не должна превышать 30% в ту или иную сторону, это, возможный фактор для проведения оспаривание и переоценки кадастровой стоимости.
В качестве примера, почему нужно будет провести переоценку, является такой интересный случай. Как известно, кадастровая фактическая цена собственности влияет на расчет налоговой базы на землю. Жительница курской области однажды увидала в своем почтовом ящике уведомление из ФНС, где была указана баснословная цена на земельный участок. Дама обратилась в ФНС, там ей сказали, мы все правильно начислили, вот вам сведения из Росреестра. Женщина решила пойти в Росреестр, чтобы выяснить, откуда у неё такая завышенная оценка на земельный надел. Оказалось, что и Росреестр провёл все верные расчёты, которые были основаны на данных местных органов власти. Дальше было еще интереснее, женщине дали расчёты по кадастровой стоимости, где она увидела не соответствующие реальной действительности данные. У женщины был дачный участок, где не было никакой инженерной инфраструктуры, ни коммуникаций, ни даже дорог. Местные власти каким-то чудным образом достали документы, где …в проекте (!!!) должны быть и дороги, и инженерные коммуникации и предъявили эти сведения в Росреестр. Естественно, Росреестр произвёл расчет согласно имеющейся базе данных от местной власти. В конечном итоге, женщина сумела оспорить кадастровую стоимость и пересмотреть неверно начисленные налоги на землю.
Таким образом, Росреестр как бы ни причём, так как данные были предоставлены местными органами власти. Сейчас этот казус отрегулирован в законодательстве. Росреестру совместно с местными органами власти необходимо до 2020 года исправить неточности в своих расчётах, в дальнейшем, если такие неточности будут выявлены, государство будет само оплачивать излишне уплаченные налоги на имущество.
По закону предполагается как досудебное решение вопроса, так и судебное рассмотрение спора. Для того, что оспорить стоимость, вам необходимо следующее:
Факт несоответствия цены должен в любом случае появиться, но для этого нужно заключение комиссии Росреестра. В течение 1 календарного месяца проходит проверка данных, и после этого вы должны быть уведомлены о расчётах.
В 2017 году был зафиксирован рекордный показатель данных по оспариванию стоимости. Почти в 70% случаях, Росреестр удовлетворял требования собственником недвижимости. Предстоит колоссальная работа по устранению недостатков в ближайшие годы. Если вы не уверены с правильным фактом решения службы комиссии, где оставлена прежняя сумма учетной оценки или стоимости, тогда идёте в суд, где должны окончательно утвердить, какая из сторон права при определении точной стоимости.
Оспорить неверные данные кадастровой оценки собственности могут некоторые лица, оговорённые в законе о кадастре:
Все участники спора обращаются на первом этапе только в комиссию при Росреестре. Собрав все документы, необходимо дождаться срока в 40 дней (иногда могут продлить до 60 дней) решение комиссии Росреестра. Специалисты дают своё согласие или отказ с требованиями владельца собственности о пересмотре кадастровой стоимости.
Если вы не согласны с решением комиссии (то есть, этот вариант считается досудебным урегулированием), можете обращаться в судебные инстанции, предварительно собрав те же самые документы, что и в Росреестре, но приложив дополнительно заключение экспертной комиссии Росреестра. Окончательное решение суда является основополагающим для принятия точной кадастровой стоимости недвижимости.
Предполагается два фундаментальных варианта решения спора, это досудебный — то есть,путём официального обращения в комиссию Росреестра, и если вы не согласны с решением комиссии — обращаемся в суд. Досудебное решение предполагает подачу официального прошения(заявления) в Роскадастр-комиссию, как через каналы Интернет, так и при прямом посещении подразделения Росреестра. Необходимо предъявить следующие документы:
При обращении в Росреестр никаких пошлин не нужно оплачивать, так как это досудебный вариант рассмотрения вопроса. При подаче в суд предусмотрены госпошлины следующего размера, в соответствии с НК РФ 333.19:
Головотяпство местных органов самоуправления, это важный момент для решения вопросов по оспаривания цены кадастра. Кроме этого есть дополнительные факторы, которые предусматривают переоценку недвижимости:
Если с земельными участками Росреестр разобрался, и идёт «на уступки» собственникам, то в объектах капитального строительства есть острые углы пересмотра данных по объективной стоимости недвижимости. Главный упор, это снижение стоимости за счёт износа домов. Планируется, что в ближайшее время государство сумеет найти оптимальное решение проведения расчётов для зданий, ресурс эксплуатации которых составляет от 50 лет и более, так этот показатель сегодня занимает почти 85-87% всего жилого фонда страны.
Правительство планирует привести всю кадастровую систему России в надлежащий вид, ведь от кадастровой стоимости земли и имущества зависит экономический рост регионов, и в том числе инвестирование в региональные бюджеты. В будущем от стоимости земли будет зависеть привлекательность для инвесторов по привлечению дополнительного финансирования региона. Таким образом, если вы хотите знать объективную сторону начисления налога на землю или правильный расчет страхования, а может быть вам нужно оформить залог земли, то конечная сумма кадастровой стоимости играет важную и определяющую роль в этом процессе.
Под переоценкой кадастровой стоимости, понимается ряд мероприятий, как правового, экономического, так и технического характера, которые направлены на расчет кадастровой стоимости по состоянию на определенный временной период (на конкретную дату). Целью работ является определение платы, а также осуществление государственной регулировки оборота земли.
Кадастровая оценка выполняется для определения стоимости земли, предназначенной для разнообразных целей. Ключевой целью работ является формирование базы, чтобы исчислять земельный налог. В ряде случаев оценка кадастровой стоимости позволяет осуществить её снижение, тем самым облегчив налоговую нагрузку на владельца земельного участка. Именно поэтому оценка для оспаривания кадастровой стоимости является такой востребованной услугой в нашей стране.
В основе кадастровой экспертизы лежит классификация земель по их назначению и функциональным особенностям. В расчет также берутся факторы пользования и застройки, учитывается размещение линейных объектов и границы с ближайшими районами и кварталами. Оценка выполняется единожды в пять лет.
Одним из основных направлений работы компании являются работы по переоценке кадастровой стоимости. Рассмотрим подробнее методику исследования и изменения стоимости.
Методика определения стоимости основывается на удельном показателе кадастровой стоимости земель. Данный показатель является величиной, представляющей собой цену единицы площади или другой категории земель (или квартала) в составе земельной категории по типам их функционального применения.
Размер налоговой базы напрямую зависит от стоимости оценки конкретного участка земли (ее кадастровой стоимости), определение происходит на конкретную дату и не может быть изменено в налоговый период, если не случилось изменений в результатах государственной экспертизы, в связи с исправлениями ошибок, решения суда и так далее.
Любое лицо, считающее, что кадастровая стоимость его земли была рассчитана некорректно, имеет право это оспорить, заказав осуществление оценки для оспаривания кадастровой стоимости. Профессионалы нашей компании имеют большой опыт в проведении процедуры пересмотра стоимости, помогут вам оспорить и обжаловать некорректную стоимость земли, подготовив результаты оценки кадастровой стоимости в самые сжатые сроки.
На сегодняшний день для того чтобы узнать обновленную кадастровую цену земли, собственник или арендатор может зайти на сайт Управления Росреестра и получить всю необходимую информацию.
Получив отчет по оценке кадастровой стоимости, собственник или арендатор может обнаружить, что стоимость заметно выросла. Тогда возникает ситуация, что он может быть не согласен с установленной стоимостью.
Пришло время подготовить пакет документов для пересмотра. Опираясь на законодательство, результаты экспертизы могут быть изменены без вмешательства суда. Для этого создана специальная комиссия, рассматривающая подобные споры.
Комиссия обязана вынести решение в течение месяца.
Если кадастровая цена участка, который относится к населенному пункту, по мнению арендатора или собственника, была занижена или завышена, он вправе рассчитывать на пересмотр, обратившись к специалистам нашей компании.
Заявитель должен запросить информацию о материалах, используемых исполнителем работ для оценки. Также нужно иметь сведения госуд. кадастра недвижимости по участку, провести сопоставления этих двух документов и уже опираясь на полученные данные принять решение о том, на каком основании будет делаться пересмотр цены.
Закон № 360-ФЗ внес существенные изменения в некоторые законодательные акты, которые вступают в силу с 01.01.2017 г. Главное из них - «заморозка» кадастровой стоимости до 01.01.2020 года. Отметим, что как и раньше, налоговая база для участков и объектов капитального строительства будет определяться именно по размеру кадастровой стоимости (согласно ст. 190 НК РФ). Однако с 2017 года для всех объектов будет применяться кадастровая стоимость, которая действовала на 01.01.2014 г. Если она не была определена на эту дату, то будет использоваться кадастровая стоимость на 1 января того года, когда она впервые была установлена. Однако для объектов, кадастровая стоимость которых с 2014 года пересматривалась, например, была приравнена к рыночной, использоваться будет наименьшая сумма.
В целом процедура в 2017 году не претерпела кардинальных изменений. Физические лица, как и раньше, могут выбирать, в какую инстанцию обратиться - комиссию при Росреестре или в суд. Для юридических лиц добавилась опция начинать переоценку кадастровой стоимости земли именно с иска в суд: раньше они обязаны были сначала обращаться в комиссию.
Пакет документов и схема действий осталась прежней. Владельцу земельного участка в обязательном порядке понадобится заказать независимую экспертизу стоимости земли. Важное замечание: оценка должна проводиться на дату определения кадастровой стоимости. С 2017 года заверение отчета в СРО оценщиков является необязательным. Но если вы хотите повысить шансы на положительное решение по делу, лучше все же перестраховаться и предоставить подтверждение правильности оценки от саморегулируемой организации.
В конечном счете, обращаясь к профессионалам, вы экономите время и деньги. Переоценка кадастровой стоимости земельных участков в 2017 может растянуться на месяцы. Юристы подскажут, как максимально быстро добиться снижения КС, чтобы вы перестали переплачивать налоги.
Обращайтесь в компанию RFI Consult - и будьте уверены в положительном результате пересмотра кадастровой стоимости. Более сотни дел и один из самых высоких процентов положительных решений о снижении КС - вот наши преимущества, с которыми не могут поспорить конкуренты.
Одной из актуальных проблем современности является оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. Обусловлено это тем, что оценка производится раз в 5 лет. За это время рыночная стоимость может значительно уменьшиться по сравнению с кадастровой. Это, в свою очередь, увеличивает размер налоговых платежей.
Кадастровая стоимость – это оценка, даваемая на основе определенных критериев, государственной комиссией. Согласно земельному законодательству кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной.
На практике дело обстоит иначе. Обусловлено это следующими причинами:
Данный факт влияет на размер налоговых платежей. За цену, не соответствующую рыночной стоимости, реализовать объект будет затруднительно или вовсе невозможно.
Такие проблемы вызывают негодование среди населения. Для решения предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости в административном и судебном порядке.
Оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно:
Изменить кадастровую стоимость земельного участка можно по следующим основаниям:
Изменение кадастровой стоимости земельного участка осуществляется в определенном порядке.
Претензия подается в Росреестр в течение 6 месяцев после опубликования результатов.
Заявление и необходимая документация предоставляются:
Важно : переоценка осуществляется в большую или меньшую сторону только в пределах 30%. При отстаивании иной позиции дело рассматривается судом. В таких сложных делах поможет .
Ответ предоставляется в письменном виде. В случае положительного решения новая стоимость вносится в кадастр. При отрицательном - указываются причины отказа. Неудовлетворительный ответ предоставляется, если:
Образец заявления можно найти на сайте Росреестра или получить при личном обращении. В нем указываются:
В основной части документа указывается причина, по которой требуется пересмотр стоимости земельного надела.
Вместе с заявлением подаются:
Документация при личном обращении сдается под расписку ответственному сотруднику. Заявитель уведомляется о дате принятия решения.
Согласно налоговому законодательству размер государственной пошлины равен 350 рублям. Юридическое лицо в такой ситуации должно заплатить 1000 рублей. Переоформление кадастрового паспорта в связи с пересмотром кадастровой стоимости земельного участка обойдется в 200 рублей.
Проведение экспертизы в разных регионах может стоить от 3 тыс. рублей и выше. Высокая стоимость обусловлена проведением дорогостоящих анализов почвы.
Решение принимается в месячный срок.
В это время засчитывается:
Отказ обжалуется в суд в десятидневный срок. В это время заявитель получает новый кадастровый паспорт и выписку с актуальной информацией.
Правообладатель в случае несогласия с оценкой комиссии вправе обратиться в суд. Дела такого типа рассматривает суд общей юрисдикции субъекта Федерации.
В исковом заявлении указываются следующие данные:
К заявлению прикладываются:
Документация подается по количеству участников процесса и один экземпляр для суда. Истец может самостоятельно направить пакет документов ответчику. В противном случае это сделает суд.
Подать документы можно:
Если заявление было подано правильно, то суд принимает его к своему рассмотрению. В случае нехватки бумаг иск остается без движения до устранения недостатков. Дело рассматривается в течение 2 месяцев.
Решение вступает в законную силу по истечении 30 дней с момента вынесения мотивированной части. Несогласная сторона вправе обжаловать судебный акт в вышестоящей инстанции в период, предоставленный для обжалования.
Если суд удовлетворит заявленные требования, то новая кадастровая стоимость вносится в реестр с 1 января года, в котором было судебное разбирательство. Получить излишне уплаченный средства можно только за этот период. За предыдущие годы возврат не осуществляется.
