![Договор мкд с управляющей компанией. Термины, используемые в договоре. УК - защитник прав домовладельцев](https://i2.wp.com/bytrf.ru/wp-content/uploads/2016/01/dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom_1.jpg)
На сегодняшний день по действующему законодательству на жителей многоквартирного дома возложена обязанность по выбору формы управления домом.
Таким управленцем дома могут выступать товарищества собственников жилья (ТСЖ) или управляющие компании (УК).
Решение о выборе того или иного принадлежит общему собранию.
Управление домом такие организации осуществляется по договору.
Как и любое другое соглашение, договор управления должен:
Типовой договор управления многоквартирным домом
Соглашение об управлении, как и любой другой договор, имеет следующую структуру:
Состав договора:
Именно поэтому необходимо включать в договор условия относительно расчётов через специальную единую систему, чтобы у собственников жилья всегда была возможность проверить все операции с денежными средствами.
Выше приведены те особенности, на которые необходимо обращать внимания, как при подписании самого договора, так и в ходе его действия.
Ниже расположен типовой бланк и образец типового договора управления многоквартирным домом вариант которого можно скачать бесплатно.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьи 445 ГК РФ.
Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом (п. 6 ст. 161 ЖК РФ).
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, либо органов управления жилищного кооператива, или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если управляющая организация выбирается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковые для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ).
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Срок заключения договора управления многоквартирным домом не менее чем один год и не более чем пять лет. Сроки действия договора не могут быть изменены соглашением сторон.
Управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК РФ.
Гарантией соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, является то, что ежегодно управляющая организация в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст.ст. 450-453 ГК РФ).
Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то действие договора пролонгируется на установленный в договоре срок без изменения условий договора. Таким образом, окончание срока действия договора управления автоматически не прекращает действие такого договора.
Жилищный кодекс пунктом 10 статьи 162 обязывает управляющую организацию за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, либо товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом. Если такой собственник не указан, управляющая организация обязана передать указанные документы даже любому собственнику помещения в таком доме.
Вопрос о публичности договора управления МКД возникает довольно часто. Собственники помещений интересуются тем, что подразумевается под данным понятием. Это стало особенно актуальным после сообщения об открытости персональных данных собственников помещений в МКД в системе ГИС ЖКХ. Попытаемся разобраться в данном вопросе.
Вторым признаком является выполнение УК обязательств по выполнению работ и оказанию услуг собственникам помещений в МКД за определённую ежемесячную плату.
Ну и третьим признаком признаётся недопустимость отказа УК от заключения договора или уклонения от его заключения при наличии возможности выполнения работ и оказания услуг. Обязательность заключения договора управления для УК закреплена законодательно также и в случае её победы в открытом конкурсе, который проводится органом местного самоуправления (ч.ч.4 и 13 ст.161 ЖК РФ , ч.8 ст.448 ГК РФ).
Но, конечно, как и в любом деле, здесь тоже есть свои нюансы. Во-первых, договор управления заключается после принятия единогласного решения ОСС. Таким образом, отдельно взятый собственник не вправе единолично решить вопрос о заключении договора управления с управляющей компанией .
Кроме того, договор управления может заключаться только с собственниками помещений в МКД. Лицо, не являющееся собственником, не может заключать договор управления с УК. Самое главное, заключённый договор управления действует и в отношении тех лиц, которые не обращались в УК, не заключали договор непосредственно, не принимали участие в ОСС, голосовали против избрания данной УК или не подписали ДУ.
Также важно учитывать, что цена работ и услуг одинакова для всех собственников помещений в МКД , кроме льготников. Но эта цена не может быть одинаковой для собственников жилья в разных многоквартирных домах. То есть для собственников помещений в одном МКД будет одна стоимость работ и услуг в договоре управления. Соответственно, для собственников жилья в другом доме договорная стоимость работ и услуг будет совсем другой.
Ещё одним важным моментом, который нужно обязательно отметить, является тот факт, что Жилищный Кодекс РФ не устанавливает обязанность УК заключать договор управления на предложенных ей условиях собственниками помещений в МКД. Напротив, при избрании на ОСС управляющей компании собственники жилья должны ознакомиться с предлагаемым УК вариантом договора управления и подписать его либо обсудить внесение корректировок. Нужно понимать, что при выборе управляющей компании собственники помещений в МКД одновременно выбирают и предложенные ей условия договора управления.
Это ещё один важный аспект рассматриваемого вопроса.
При отклонении протокола разногласий или неполучении сведений о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая документ, может обратиться в суд для решения спорного вопроса. При этом, следует исходить из того, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в доме (ч.4 ст.162 ЖК РФ).
Что это значит? Законодатель не требует утверждения условий договора отдельно для собственников жилых и нежилых помещений в доме. Значит, закон не запрещает заключать договор управления МКД с собственниками нежилых помещений на условиях, отличных от условий ДУ для жильцов дома. Но отличия договора управления могут касаться только специфики нежилых помещений.
При решении таких спорных вопросов зачастую суды ссылаются на тот факт, что права собственников жилых и нежилых помещений в МКД серьёзно различаются из-за специфики данных помещений. Здесь подразумевается различный объём обязанностей по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений в доме.
Как вы знаете, крепостное право в России было отменено в 1861 году. Поэтому несправедливо считать, что раз управляющая компания заключила с собственниками помещений в МКД договор управления, значит, она должна выполнять все пожелания жильцов дома. Это совсем не так. Скорее, наоборот.
Как мы уже писали выше, не собственники жилья предлагают управляющей компании условия договора, а как раз эти самые жильцы соглашаются с предложенными им условиями договора правления от УК. Таком образом, нужно донести до особо активных собственников помещений в МКД, что публичность договора не означает беспрекословного подчинения управляющей компании. Следовательно, ей нельзя навязать любых принятых решением ОСС условий договора управления.
Но помните, что договор управления не будет считаться заключённым, пока не будут согласованы все его условия между собственниками помещений в МКД и управляющей компанией.
Во избежание двусмысленных ситуаций и споров между собственниками жилья и управляющими компаниями, достаточно следовать простым и несложным рекомендациям:
Подытоживая всё вышесказанное, отметим, что публичность договора не означает открытости данных о жильцах. Этого нигде не было отмечено. Также публичность договора управления не может принудить управляющую компанию возложить на себя несуществующее по условиям ДУ бремя ответственности за содержание и ремонт общего имущества в МКД, навязанное ей собственниками жилья.
Во время выбора управляющей фирмы, жильцам многоэтажек необходимо составлять договор управления многоквартирным домом в полном соответствии с ЖК РФ. Но каждый документ может иметь подводные камни. Чтобы не случалось сюрпризов уже после заключения договора, необходимо как можно больше в нем разбираться.
Что представляет собой данное соглашение? Данный договор заключается только в письменном виде, где одну сторону представляют жильцы многоквартирного дома, вторую – управляющее предприятие. Один экземпляр соглашения должен храниться у собственника помещений, а другой – в управляющей фирме.
Согласно обязательствам, вписанным в соглашение, управляющее предприятие в течение оговоренного срока должна предоставлять услуги по проведению ремонта и уходу за жилыми помещениями и общей собственности дома, выполнять все необходимые работы, которые связаны с поддержанием порядка на земельном участке, прилегающем к многоэтажному дому и определенным самим застройщиком. Согласно ЖК России подписанное соглашение должно содержать одинаковые условия для всех жильцов и утверждаться всеобщим собранием во время выбора компании. Сделка обязана содержать:
Данный договор управления многоквартирным домом заключается тогда, когда при поиске метода управления выбор был остановлен на управляющих предприятиях. Если всеобщим собранием был выбран кооператив, ТСЖ, то данное управление имеет право заключить соглашение с управляющей компанией в интересах всех собственников от своего имени. Образец договора можно найти у любого юриста.
Каждое соглашение, договор, имеет определенную структуру, специфические термины и всевозможные подводные камни. Структура документа, чаще всего имеет вид:
Теперь следует поговорить подробнее о каждом.
Конкретный многоэтажный дом является предметом соглашения. Необходимо тщательно и с особым вниманием отнестись к правильному отражению информации, так как от этого зависит объем работ выбранной компании. В перечне услуг нужно обязательно перечислить все коммуникации, запирающее устройство, мусоропровод, лифт и т. д. Это поможет в дальнейшем избежать двойного взимания оплаты за данные услуги.
Всю сложность в этом соглашении представляет то, что в виде заказчика выступает множество жильцов. Для этой особенности, в ЖК РФ определено специальное правовое урегулирование. Во время проведения собрания жильцов дома нужно четко определить процент голосов, который имеют жильцы, а какой
муниципальная собственность. Это позволит максимально точно узнать позицию представителей собственников, обеспечить, чтобы решения выбранных собственников более точно выражали интересы остальных жильцов, а не занимать сторону управляющей компании.
Управляющую службу необходимо выбирать очень внимательно. Некоторые критерии выбора:
На основании данных пунктов нужно не спеша и внимательно выбрать подходящую управляющую организацию.
В обоих случаях встает вопрос о том, какие условия требуют обязательного внимания собственников. Вот несколько из них:
Во время выбора управляющей компании юристы советуют руководствоваться определенным фактом: чем меньше образовалось доверия к фирме, тем меньше срок действия договора. При некачественном выполнении компанией своих утвержденных обязанностей, можно расторгнуть договор, но это обязательно нужно указать в соглашении.
Письменные способы досудебного урегулирования претензий позволит избежать необоснованных судебных исков от нечестных компаний, стремящихся только к сбору средств. Если утвердить срок предоставления ответа на иск или претензию 1 месяц, можно получить отличную возможность найти соратников в лицее юристов, соседей и правозащитников.
Максимально подробное описание имущества даст право в любой нужный момент потребовать от фирмы устранение неисправностей этого имущества. В ситуации отказа от выполнения работ можно привлечь третьи организации, с полным возложением оплаты на управляющее предприятие (ст.397 ЖК РФ). Неисполнение значимых условий договора заканчивается его расторжением.
Определение расчетов управляющей компанией многоэтажного дома. Ст.155 ч.7 ЖК РФ утверждает, что в многоэтажном доме жильцы вносят оплату ЖКУ непосредственно управляющей организации. Управляющее предприятие будет рассчитывать все льготы, субсидии, осуществлять перерасчеты, формировать платежные документы и пр. Как доказывает практика, большинство нарушений по финансовой части происходит именно здесь и специалистам потом довольно сложно разобраться в этих нарушениях. Поэтому рекомендуется обязательно заносить в договор управления многоквартирным домом требование, при котором все расчеты ЖКУ, а также регистрация граждан должна производить через ЕИРЦ. Данная служба позволит жильцам не переживать за правомерность начисленных платежей и их дальнейшую судьбу (получил их поставщик или нет). Это позволит собственникам направить все внимание на строгий контроль выполнения всех работ.
Во время заключения любого соглашения главным фактором является стоимость услуг. Очень часто собственники практически не уделяют внимания условиям стоимости всех услуг и необходимых работ управления.
При разрешении вопроса о цене управления необходимо помнить, что в соответствии с ст.157 ч.2 ЖК РФ, расчет тарифов на ЖКУ должен осуществляться по тарифам, которые устанавливаются администрацией субъектов РФ. Другими словами, управляющее предприятие не имеет права перепродавать услуги или самостоятельно устанавливать свои тарифы.
В решение всеобщего собрания необходимо занести утвержденную ставку платы за проведение ремонта и уход за помещениями за 1 м2. Следует учитывать, что предприятие может не принять данную ставку. Поэтому жилищным комитетом дома заранее должны быть проведены все согласования вместе с предприятиями-кандидатами и получены гарантийные письма, подтверждающие согласие компании на это условие.
Если соглашение не будет иметь отсылок на тарифы, утвержденные местной администрацией, то ставка на плату услуг не изменится в течение всего периода действия соглашения. В данном случае более выгодно будет заключить сделку на более долгий срок, чтобы сохранить данную цену.
Остается добавить, что согласно ст.154 ч.2 п.1 ЖК РФ, в плату за проведение ремонта, содержание дома входят работы по управлению многоэтажным домом, ремонту и содержанию всей собственности дома.
Строгий контроль организацией. В письменном договоре управления многоэтажным домом может присутствовать условие, предусматривающее возможность доступа к лицевому счету компании, чтобы иметь возможность контролировать все доходы и расходы средств организации. Но данный пункт имеет некоторые сложности:
Очень важна ст.162 ч.11 ЖК РФ, из которой ясно, что предприятие каждый год в течение первых 3 месяцев должна предоставлять жильцам дома отчет обо всех выполненных работах, услугах, всего договора в целом за предыдущий календарный год. Доступность к основной информации о финансовой и хозяйственной деятельности организации определяется ст.161 ч.10 ЖК РФ. Если же в соглашении будет отражена данная форма отчета, это может помочь достигнуть успешного финансового контроля.
Договор управления многоквартирным домом — довольно ответственное дело и относиться к нему нужно очень серьезно. При составлении такого соглашения важно учесть каждую мелочь, которая в дальнейшем поможет доказать свои права и справиться с возможной нечестностью управляющей компании и даже избавиться от мошенников.
Д О Г О В О Р
(с приложениями)
«____» __________ 201__г.
Управляющая организация _____________________________________,
именуемая в дальнейшем «Управляющая компания», в лице ___________________________________________________, действующего на основании ____________________________________________
собственник жилого (нежилого) помещения – квартиры ( части квартиры, комнаты в коммунальной квартире, нежилого помещения), № ___ (в многоквартирном доме (далее - МКД) по адресу: г. Тверь, улица ____________________ _____________________________________, дом № ___, действующий на основании свидетельства о регистрации права собственности №____________________ _от ____________ выданном ______________________________, именуемый в дальнейшем «Собственник» или представитель Собственника ____________________________________________, действующий от его имени в соответствии с полномочиями, основанными на _____________________________________, заключили Договор о нижеследующем:
1. Общие положения
1.1. Настоящий Договор заключен на основании:
1.1.1. Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом требований:
Постановления Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (носит рекомендуемый характер);
- Постановлений Правительства РФ:
- «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг » ;
- «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» ;
- «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» ;
- «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13.08.06 № 000 (далее «Правила»);
- «О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан» ;
- «Об утверждении Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» . (в ред. от 01.01.2001);
Писем и разъяснений Министерства регионального развития Российской Федерации, которое в соответствии с действующим законодательством дает разъяснения по применению Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением № 000; Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением № 000.
1.1.2. Решения общего собрания собственников МКД №________ от «___ _» __________ 201__г. по адресу: ___________________________________________, дом №____, корп. __, протокол которого хранится по адресу: ____________________________________________________________________________.
1.2. Условия настоящего Договора определены общим собранием собственников МКД (см. п. п.1.1.2) и являются одинаковыми для всех собственников помещений.
2. Термины, используемые в Договоре
4.1.16. Рассматривать в установленный законом срок претензии Собственника, в т. ч. связанные с исполнением заключенных Управляющей компанией Договоров с третьими лицами и разрешать возникшие конфликтные ситуации.
4.1.17. Оказывать Собственнику содействие в организации проведения общих собраний.
4.1.18. Производить обследование дома и вносить предложения об оплате расходов на капитальный ремонт МКД, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта и организации его исполнения.
4.1.19. Обеспечивать соблюдение прав и законных интересов Собственника при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.
4.1.20. Принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения Собственников помещений общим имуществом в МКД или препятствующих этому.
10.7. Приложение - «Предельные сроки устранения неисправностей».
10.8. Приложение - «Перечень работ, выполняемых управляющей компанией в жилых помещениях, за счет проживающих».
11. Реквизиты и подписи сторон
Собственник: Управляющая компания
__________________________________, _______________________________________
Ф. И.О. ОГРН _________________________________,
ИНН ______________, КПП _____________,
Дата рождения _____________________ р/с № _________________________________
Паспорт серии ______, № ____________, в _____________________________________
выдан _____________________________ к/с ____________________________________
В _____________________________________
Зарегистрирован по адресу: БИК __________________________________
___________________________________
___________________________________
Документ, устанавливающий право собственности
на помещение _____________________________
_________________ / / _________________ / /
«____» ___________ 201___ г. «____» ___________ 201___ г.
Представитель Собственника
__________________________
Основание ______________________________
_________________ / /
«____» ___________ 201___ г.