Чаще всего термин «реконструкция» употребляется в значении проведения строительных работ, которые направлены на изменение технических показателей сооружения для повышения его эффективности. Но, что он означает с юридической точки зрения?
В большом юридическом словаре это слово определено как переустройство уже существующих зданий (домов, цехов, объектов основного или подсобного назначения). Реконструкция не включает в себя расширение здания. Она предполагает совершенствование объекта. Зачем нужна реконструкция? Обычно реконструктивные работы проводят на производстве для повышения его технико-экономического уровня, которые основываются на достижениях научно-технического прогресса. Любая реконструкция проводится по утвержденному проекту. Во время процесса реконструкции действующих предприятий может проводиться расширение отдельных зданий и сооружений. Часто это обусловлено техническими показателями оборудования, которое планируется расположить в помещении.
Также под реконструкцией следует понимать восстановление любых зданий (жилых домов). Другими словами - это их «новая жизнь». Для реконструкции требуется проведение целого комплекса строительных работ. Все они должны быть направлены на улучшение технических показателей сооружения, то есть на их изменение. В основном потребность реконструировать здания возникает, когда человек является арендатором или владельцем ветхого или старинного сооружения.
Что входит в реконструкцию зданий? Из каких этапов она состоит? В первую очередь, это пересмотр планировки здания. После следуют изменение его габаритов и обязательное оформление документов на землю. Следующим этапом должно стать усиление существующих несущих конструкций и капитальное строительство задуманной пристройки или надстройки. Также к реконструкции относится и восстановление или перепланировка коммуникаций и инженерных систем. Сюда же можно отнести и переоборудование под мансарду чердачного помещения, изменение внешней или внутренней отделки здания.
Все этапы требуют профессионального подхода, так как они достаточно долгие и трудоемкие. Стоит заметить, что реконструкция - процесс дорогостоящий. Иногда его стоимость превышает те затраты, которые могли бы пойти на приобретение нового здания. Но реконструкция чрезвычайно важна для исторических объектов и памятников архитектуры. Расположение офиса или магазина в таком особняке является очень престижным и солидным. К тому же не стоит забывать, что такие здания часто располагаются в прекрасном месте.
Стоит заметить, что реконструкция возможна не только для ветхих или старинных зданий.
Например, работы по реконструкции коттеджа или любого другого жилого помещения часто направлены на полную реорганизацию объекта. К ней прибегают, когда одним ремонтом уже не обойтись. После завершения реконструктивных работ хозяева часто не могут узнать свой дом. Например, у вас может появиться красивая и благоустроенная мансарда. Но особое внимание стоит уделить материалам. Все работы должны производится в едином стиле с основным оформлением дома. То есть не важно, что планируется создать в процессе реконструкции, но это помещение, например, мансарда, должны быть выполнены в таком же стиле, что и дом.
Неправильно проведенные работы могут привести к необратимым последствиям, таким как трещины на фасаде или перекрытиях. Также одним из проявлений некачественной реконструкции является деформациям фундамента.
Все работы должны быть правильно оформлены юридически. Ведь недоработки с документами в будущем могут привести к неприятным ситуациям.
Реконструкция многоквартирного дома представляет собой глобальную процедуру по изменению . В соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ (далее - ГКС РФ), реконструкция включает в себя изменение параметров объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений), их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена (восстановление) несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели, элементы (восстановления указанных элементов).
Примером реконструкции может быть создание пристройки к дому, надстройка еще одного этажа и т.д. Естественно, что такие значительные изменения в конструкции сооружения должны сопровождаться соблюдением большого количества правил – получением согласований и разрешений из различных инстанций и т.д. Так же, большое значение имеет мнение , относительно реконструкции их дома. Итак, поговорим обо всех нюансах реконструкции многоквартирных домов подробнее.
Для того, чтобы реконструкция дома была законной, необходимо обязательно пройти ряд важных этапов. Хотелось бы заметить, что процедура реконструкции, в своих общих чертах, регламентируется Градостроительным кодексом РФ . А вот детали данного процесса уточняются нормативно-правовыми актами регионального уровня – таким образом, в отдельных регионах некоторые процедурные моменты данного мероприятия могут немного различаться между собой. В данной статье, мы будем говорить об общих положениях, касающихся реконструкции многоквартирных домов.
Поскольку собственники квартир в многоквартирных домах являются носителем в отношении, как своих квартир, так своей доли в общем имуществе дома, они принимают активное участие в инициировании и утверждении необходимости проведения реконструкции дома . Решение о том, будет ли проводиться реконструкция или нет, принимают, прежде всего, собственники дома. По инициативе одного из собственников дома, может быть проведено общее собрание жильцов дома (в очной или заочной форме – при этом, в зависимости от выбранной формы, должны быть соблюдены правила голосования), на повестке которого, должен решиться вопрос о целесообразности реконструкции дома (ст. 44 п.2 ЖК РФ ). В отношении проводимого собрания, должны быть соблюдены следующие правила:
На собрании должны присутствовать собственники всех помещений (как жилых, так и не жилых) – о проведении собрания должно быть извещено каждое из указанных лиц не позднее, чем за 10 дней до его проведения (п.4 ст. 45 ЖК РФ )
В сообщении о проведении собрания должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого оно созывается, форма, дата, место, время проведения собрания (при заочном голосовании – дата окончания приема решений собственников, место, куда должны передаваться решения), повестка дня, порядок ознакомления с информацией (материалам), которые будут представлены на данном собрании, и место (адрес), где с ними можно ознакомиться
Общее собрание должно быть правомочно (иметь кворум), т.е. в собрании должны принять участие помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
В сообщении о проведении собрания и в поставленном на голосовании вопросе должна быть одна и та же формулировка – из которой можно было бы сделать однозначный вывод о том, что в доме будет проводиться реконструкция, а не перепланировка (переустройство).
Собственники должны иметь возможность ознакомиться с проектной документацией по реконструкции их дома , из содержания которой они смогли бы сделать вывод о том, какие последствия для их дома будет иметь предполагаемая реконструкция. Необходимо учитывать, что если реконструкция невозможно без присоединения части общего имущества в многоквартирном доме, т.е повлечет за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст.4 п.2 ЖК РФ ). В остальных же случаях, решение о реконструкции дома должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в .
В соответствии с вышеизложенными правилами собственниками многоквартирного дома принимается решение о реконструкции их дома. Поговорим теперь о необходимых для реконструкции документа и согласованиях.
Прежде чем принять решение о целесообразности реконструкции, собственники многоквартирного дома должны ознакомиться с проектной документаций. Поэтому, уместно начать разговор о документах, необходимых для реконструкции, именно с данной документации.
Проектная документация является самым важным документом реконструкции, поскольку на её основании выдается разрешение на строительство. В проекте должны быть отражены конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения реконструкции, результаты инженерных изысканий, перечень мероприятий по охране окружающей среды и по обеспечению пожарной безопасности и т.д. Подготовке проектной документации обязательно предшествует этап инженерных изысканий
, в ходе которых собирается и анализируется информация о природных условиях территории, где расположен объект реконструкции, о необходимых мероприятиях по охране окружающей среды, о возможной компоновке здания и проведения земляных работ, информация для проведения необходимых расчетов и иных инженерных исследований и т.д.. Хотелось бы отметить, что в зависимости от конкретного случая реконструкции, изменяется состав инженерных исследований. Инженерные изыскания могут выполняться как самим застройщиком, так и привлекаемым им для этих целей квалифицированным в данной области специалистом (физическим или юридическим лицом).
Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения реконструкции объектов капитального строительства. В соответствии с п.4 ст.48 ГСК РФ , виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
После разработки проектной документации она должны быть утверждена застройщиком или заказчиком. До утверждения проектной документации застройщиком (заказчиком) она, а так же инженерные изыскания, предваряющие разработку данной проектной документации, должны быть отправлены на государственную экспертизу (за исключением ряда случаев, предусмотренных ГСК РФ – ст.49) . После положительного заключения экспертизы, данные документы могут быть утверждены окончательно.
Так же, чрезвычайно важным документом, помимо проектной документации, является градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) . ГПЗУ содержит необходимую информацию о допустимости проведения реконструкции на данном земельном участке (в частности, например, прилегающем к многоквартирному дому) реконструкционных работ. Правообладатели земельного участка (реконструируемого ) должны обратиться в уполномоченный орган власти с заявлением о выдаче ГПЗУ. Разработанная проектная документация реконструкции, должна соответствовать ГПЗУ.
Еще одним документом, 
необходимым для начала реконструкции дома, является разрешение на строительство
. Оно необходимо, если в ходе реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта и превышаются предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Для получения данного разрешения следует предъявить в уполномоченные органы (ст.51 п.4-в ГСК РФ
) все вышеперечисленные документы: ГПЗУ, проектную декларацию, правоустанавливающие документы на , положительное заключение государственной экспертизы, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенной реконструкции (если необходимо), согласие всех правообладателей объекта капитального строительства. После получения данного документа можно приступать к реконструкции.
После завершения реконструкции, необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию . Выдает данное разрешение тот же орган, что и разрешение на строительство. Данный документ подтверждает соответствие реконструированного объекта объему разрешенных работ, а так же его соответствие ГПЗУ и проектной документации. Чтобы получить разрешение, следует представить следующие документы:
ГПЗУ
Разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта.
Таковы основные моменты, касающиеся реконструкции многоквартирных домов. Данная процедура достаточно сложна и длительна по времени, к тому же, сопряжена с необходимостью получения множества разрешений в различных инстанциях. В данной статье дан краткий обзор основных моментов процесса реконструкции.
Санкт-Петербургского государственного университета «Правовое регулирование отношений в сфере строительства и приобретения недвижимости» (Центр дополнительных образовательных программ)
Лектор: , старший юрист Санкт-Петербургского адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и Партнеры», к. ю.н.
1. Понятие реконструкции
1.2. Гражданское законодательство
1.3. Налоговое законодательство
2. Разрешения и согласия на реконструкцию
2.1. Согласие собственника здания на его реконструкцию
Реконструкция, при этом, невозможна:
В отношении временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, поскольку они не являются ОКС;
Возможна ли реконструкция в отношении отдельных помещений в здании?
На практике встречается, но, по сути, не правильно, поскольку только здание, а не помещение является ОКС.
Реконструкция это
1.1. Градостроительное законодательство
П. 14, 14.1 ст. 1 ГСК (ред. от 01.01.2001 N 337-ФЗ, от 01.01.2001 N 215-ФЗ):
реконструкция ОКС (за исключением линейных объектов) - изменение параметров ОКС, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе
Надстройка
Перестройка
Расширение
Замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов)
реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое
Влечет изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или
При котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких линейных объектов;
Абз. 3 п. 2 ст. 3 ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» «строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил».
Здания в России бывают двух видов:
- единые здания , имеющие один кадастровый номер, не разделенные на отдельные помещения. Эти здания являются объектами права собственности , внутри этих зданий нет объектов, которые могут быть самостоятельными объектами права собственности.
Понятие «реконструкция» фигурирует во многих законодательных актах, действующих на территории РФ. Общая суть данного определения так или иначе понятна каждому человеку, но при проведении каких-либо юридически значимых процедур важно знать точную формулировку всех понятий, которыми вы апеллируете.
Реконструкцию и ее суть рассматривает нормативно-правовой акт, называемый Градостроительным Кодексом РФ (ГСК РФ). Обобщив его положения, наш ресурс представляет сегодняшний материал, в котором подробно рассмотрено понятие «реконструкция» с учетом сферы правоотношений, где оно используется.
Реконструкция — часто встречающееся определение
Как было упомянуто ранее, – это такое понятие, которое нередко «всплывает» при рассмотрении разных законодательных актов. Изучая данное определение отдельно, необходимо обратиться к Градостроительному Кодексу РФ, представляющему собой свод законодательных актов, которые определяют:
В 1-ой статье ГСК изложен полный перечень понятий, которые важны и часто используются в данном законодательном акте. 14-ый пункт статьи определяет суть рассматриваемого нами понятия, согласно его положениям можно выделить следующее: «Реконструкция – это любой вид изменений параметров объекта строительства (здания, жилого помещения, постройки и т.п.), которое влечет за собой его существенное видоизменение или вовсе изменение класса строительного объекта».
Простыми словами, реконструкция строения значит внесение в его структуру или концепцию каких-либо существенных изменений. То есть, пристройка балкона к квартире – это реконструкция, а вот поклейка обоев в ней – нет. Более точно определить, будут ли являться вносимые вами изменения в строительный объект реконструкцией или нет, можно путем более глубого изучения ГСК РФ. В данном законодательном акте рассмотрено данное понятие буквально для каждого вида строительных объектов, поддающихся реконструкции.
О реконструкции — в видеоматериале:
Рассмотрев в предыдущем пункте статьи общее понятие реконструкции со стороны законодателя, можно приступить к более детальному рассмотрению данного определения. Непосредственно в ГСК РФ выделяются несколько видов реконструкции и их суть:
Реконструкция и капитальный ремонт — это разные понятия
Стоит отметить, что согласно законодательству, – это не реконструкция. Он будет считаться таковым, если для его проведения необходимо вносит в конструкцию строения изменения, регламентированные ГСК РФ и попадающие под понятие «реконструкция».
Наиболее актуальной сферой рассмотрения реконструкционных понятий для обычных граждан является строительство или ремонт многоквартирных домов или отдельных жилых помещений ( , и т.п.). Отдельных особенностей понятие «реконструкция», рассматриваемое в данном контексте, не имеет и определяется следующим образом:
Помимо представленных выше определений, реконструкция в ГСК РФ не рассматривается. Отдельные виды данного понятия четко определены законодательством и являются общедоступными для понимания любым гражданином нашей страны.
Реконструкция и ремонт — это не одно и то же
Теперь, когда понятие «реконструкция» вдоль и поперек изучено, можно задаться вопросом – «А нужно ли четко разграничивать его, например, с обычным ?». Определено, да. Почему? Давайте разбираться. Итак, в первую очередь, отметим, что реконструкционные определения очень востребованы на сегодняшний день и для граждан, и для государства.
Это связано с тем, что на территории России ведется кадастровый учет всех строительных объектов. Именно в него полномочные организации обязаны вносить всю информацию обо всех строительных объектах, построенных в нашей стране. Помимо данных о процессе регистрации и месторасположение строения, кадастр содержит и технический план объекта, информация в котором всегда должна быть актуальна.
Вследствие этого проведение реконструкции любого строительного объекта требует дополнительной регистрации и предоставления в полномочные госорганизации данных о ее проведении. Лица, игнорирующие подобные процедуры, обязаны нести некоторую ответственность перед законом.
Помимо важности реконструкции из-за строительных объектов, понятие нередко используется в некоторых законодательных актах. Наиболее существенно его влияние в некоторых статьях Земельного, Жилищного и Гражданского Кодексов РФ. Знать суть определения просто необходимо, иначе понять законодательные аспекты некоторых правоотношений будет очень не просто.
В целом, реконструкция – это не столь сложное понятие. Рассмотреть его можно без особых проблем, если обратиться к Градостроительному Кодексу РФ или представленному выше материалу. Надеемся, статья была для вас полезна. Удачи в отстаивании своих прав и разборе законодательных понятий!
А.Ф. Новик
Она имеет цели:
Если вам необходимо выполнить работы по реконструкции здания, помещения, дома, жилья, ресторана, магазина, промышленного цеха - все подготовительные и ремонтно-строительные работы, а также проектирование,
Например производится замена мауэрлатов или стропильной системы крыши , но конструкция и очертания крыши остаются без изменений (хотя и могут покрываться каким-либо новым материалом - вместо шифера, к примеру - металлочерепицей, профнастилом или иным материалом). На фасаде здания (или в помещении, в перекрытиях, внутренних стенах или полах) могут устраняться глубокие трещины, деформация, производиться замена отдельных поврежденных участков конструкций . Очень часто при капитальном ремонте могут потребоваться исследования конструкций (строительная экспертиза ) и рабочий проект выполнения необходимых работ. Особенно это необходимо при устранении больших и значительных повреждениях и намечаемых работ по их устранению.
Выполнение таких работ - это значительное изменение внешнего облика , их очертаний и размеров; перепрофилирование объекта (здания в целом или отдельных помещений) под другой вид деятельности и предназначение (например когда жилая квартира перепрофилируется в магазин или офис, а здание из промышленного в жилое, торговое, офисное, гостиничное и проч.). - это внесение необходимых изменений в конструкции объекта при расширении или уменьшении сооружений, зданий или помещений.
При подобных работах всегда происходят изменения чего-то:
Вначале владелец здания или помещения продумывает об могущих иметь место изменениях и их целях.
Затем обращается в строительную организацию , например в , которая займется всеми необходимыми работами : начиная от исследования конструкций стен, перекрытий и фундаментов; юридическим сопровождением всех необходимых согласований, утверждений и разрешений; выполнит разработку всей проектно-сметной документации ; и наконец осуществит все необходимые работы на профессиональном уровне.
Для Заказчика несравненно лучше и дешевле иметь дело с одним исполнителем, когда все работы выполняются "под ключ " и отвечает за все одна организация , чем когда исполнителей много и вечная между ними несогласованность, взаимные обвинения... Когда, как говорится - "крайнего не найдешь" и последнее всегда получается дороже по стоимости всех работ.
За разрешением на копирование и размещение обращаться к администрации.
Следите за обновлениями на сайте РемБуд, подпишись на RSS
и узнавайте самое главное и интересное в строительстве самым первым!
