Что такое ИЖС: теория и практика. Индивидуальное жилищное строительство

Приобретение любой земли предполагает наличие конкретной цели. Реализация таковой зависит от категории земли и разрешенного вида использования.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Что в 2019 году означает земельный статус ИЖС? Общее определение земель ИЖС свидетельствует о предназначении под частное строительство.

Но такая формулировка не отображает полностью назначение подобных участков. Что в 2019 году подразумевается под землями категории ИЖС?

Общие моменты

Индивидуальные постройки могут располагаться на землях разных категорий. Возможность строительства определяется не столько категорий земельного участка, сколько разрешенным видом его использования.

При этом возведение жилого дома может допускаться с условием некоторых ограничений или запрещаться в принципе.

Территория поселений может включать в себя самые разные земельные категории. Чтобы проверить действительное назначение участка, нужно проверить правоустанавливающие документы.

В них должно быть однозначно указано – «ИЖС». Земли ИЖС это самый привлекательный правовой режим для домовладения.

Статус ИЖС обеспечивает гарантии постройки жилого дома, прописки по адресу проживания, обеспечения социальной инфраструктурой и необходимыми энергоресурсами.

Разница с другими видами

Если сравнивать земли ИЖС с иными видами земельных участков, то можно составить перечень плюсов и минусов.

К достоинствам ИЖС относятся такие моменты:

• разрешение на строительство дома и оформление права собственности на него;
• официальная регистрация по месту жительства;
• возможность участия в муниципальных и государственных программах развития;
• отсутствие членских взносов.

Что касается недостатков, то они таковы:

• высокая стоимость земель ИЖС, обусловленная благами цивилизации;
• увеличенный размер , основанный на большей ;
• необходимость согласования строительства, поскольку для капитальной застройки требуется разрешение;
• самостоятельная забота о собственном имуществе.

Для примера можно рассмотреть виды разрешенного использования иных участков. Так на землях ЛПХ индивидуальное строительство разрешается только при размещении участка внутри поселения.

На участке ЛПХ за пределами населенного пункта капитальное строительство категорически запрещено. Возведение жилого дома на землях ДНП и СНТ допускается.

Но для получения почтового адреса и оформления постоянной регистрации может потребоваться судебное разбирательство.

Проблему разрешило Постановление Конституционного суда РФ, разрешившее прописку на садовых и дачных участках.

Однако обеспечение необходимыми коммуникациями остается прерогативой самих собственников.

Действующая нормативная база

Определение состава земель в РФ приводится в от 25.10.2001 (с изменениями от 3.07.2016 и дополнениями, вступившими в силу с 1.01.2017).

Всего различается семь категорий земель. Вторым пунктом в общем перечне указываются земли населенных пунктов.

Правовой режим земель устанавливается на основании категории и разрешенного использования согласно территориальному зонированию, порядок которого определяется федеральным законодательством.

Это и доступ к социальному обслуживанию, и развитая инфраструктура дорог. Земля ИЖС может выступать , если оформляется на участок для получения на строительство дома.

Но для использования участка ИЖС нужно сначала получить его. При этом землю можно как купить, так и получить бесплатно.

Получить участок под индивидуальное жилищное строительство можно бесплатно. Земля выделяется из государственной или муниципальной собственности.

К нему прилагаются нужные документы, установленные муниципалитетом. Обычно это паспорт, документы о соответствии льготной категории и подтверждение отсутствия иной земли в .

В течение примерно двух недель обращение рассматривается. При положительном решении заявитель ставится на очередь. Но в этом случае ожидать предоставления участка можно годами.

Более целесообразным будет самостоятельный поиск участка. Этим методом может воспользоваться любой гражданин.

Для начала находится подходящая земля, которая никем не используется. Конечно, все зависит от региона.

К примеру, в Москве найти пустой участок практически не реально, а малонаселенных округах таких участков немалое количество.

На публичной карте Росреестра проверяется информация об этом участке. В частности:

• участок должен принадлежать государству;
• категория определена как земли населенных пунктов;
• отсутствуют ограничения по использованию.

Как только участок найден, можно подавать заявление в местные органы власти. В заявление указываются имеющиеся льготы, а при отсутствии таковых отмечается желаемая форма владения.

Администрация может принять такое положительное решение, как бесплатное предоставление в пользование, передача участка в аренду, .

При передаче земли в безвозмездное пользование нужно построить дом, ввести его в эксплуатацию и зарегистрировать свое право на него.

На этом основании допускается оформление участка в собственность гражданина.

Если принято решение о передаче участка в аренду, то незадолго до окончания ее срока, гражданин может обратиться за выкупом земли.

Но поскольку может заключаться на срок до 49 лет, то для пользования землей выкупать ее не обязательно.

Некоторый нюанс аренды участка заключается в порядке предоставления. Во-первых, гражданин обязан самостоятельно поставить на выбранный участок.

После этого администрацией устраивается аукцион. Если в течение месяца не появится иных претендентов на землю, заключается договор аренды с заявителем.

В противном случае за придется побороться. Продажа государственных участков осуществляется посредством торгов.

Участвовать в таковых вправе любой желающий гражданин РФ. Начальная цена участка, порядок подачи заявлений и иные существенные условия определяет администрация.

Какой минимальный размер

Допустимая площадь участка, выделяемого гражданам под индивидуальное строительство, определяется местными властями.

Минимальная площадь участка для строительства также устанавливается на местном уровне. Но при этом учитывается, что участок под ИЖС должен быть не меньше шести соток.

В малонаселенных населенных пунктах с большими планами на застройку и развитие могут предоставляться участки площадью в десять и двенадцать соток.

Если речь идет об аренде или государственной или муниципальной земли, то законом не ограничено количество участков в собственности одного лица.

Здесь значение имеет скорее финансовое состояние гражданина.

Земли продаются по кадастровой стоимости, которая практически аналогична рыночной. А участки ИЖС считаются самой дорогостоящей категорией земель.

Порядок купли-продажи

При наличии свободных земель местные власти вправе самостоятельно организовывать торги по реализации участков.

Для этого в СМИ публикуется информация о продаже определенных участков с описанием их основных характеристик.

Желающие участвовать в торгах подают заявления о покупке земельного участка, вносят утвержденный и в назначенное время проводится аукцион.

Администрация устанавливает стартовую цену земли и сумму «шага» для увеличения. Выигрывает участник, предложивший наибольшую сумму.

Купить участок ИЖС можно у частного лица или организации. При этом нужно внимательно отнестись к оформлению сделки.

Договор купли-продажи земельного участка ИЖС должен включать в себя следующие сведения:

• описание объекта сделки и его основные характеристики;
• площадь участка;
• категория земли и вид разрешенного использования;
• наличие/отсутствие и ограничений;
• стоимость сделки;
• порядок передачи.

Земельный участок передается покупателю по . Одновременно передаются правоустанавливающие документы на землю, кадастровый паспорт и иная имеющаяся документация.

Сам договор купли-продажи регистрировать не нужно. Но полноправным собственником участка покупатель становится лишь после регистрации своего права в Росреестре.

Правила застройки (нормы строительства)

Нормы застройки участка ИЖС определены в , касающихся планировки и застройки территорий жилищного малоэтажного строительства.

Здесь сказано о необходимости соблюдения «красных линий», то есть условных границ, за которые не должна выходить застройка участка.

За линиями располагаются дороги, проезды и прочие общественные территории. От такой границы улицы до дома расстояние должно быть не меньше пяти метров.

От границы проезда до дома расстояние равно от трех метров. На землях ИЖС могут возводиться малоэтажные дома и коттеджи.

Допускается строительство хозяйственных построек — бани, сарая, гаража, теплицы и т.д. Можно разбить на участке сад или огород.

До начала строительства необходимо утвердить проект застройки и получить соответствующее разрешение.

Нормы размещения строений по схеме должны соответствовать градостроительному плану земельного участка.

Видео: земельный участок под дом для постоянного проживания

Разрешение на строительство выдается в местной администрации или в архитектурном отделе. Основное ограничение для участков ИЖС это запрет на коммерческое строительство.

Если возведенное строение не соответствует требованиям индивидуального жилищного строительства и не соблюдены действующие нормы застройки, то зарегистрировать объект не получится. Более того гражданина, скорее всего, обяжут снести незаконную постройку.

Как происходит регистрация дома

После того как разрешение на строительство дома получено и объект достроен, нужно вновь обратиться в администрацию населенного пункта.

На основании обращения гражданина формируется комиссия, осуществляющая осмотр дома на предмет соответствия его проекту и нормам застройки.

Если все в порядке, выдается акт о вводе в эксплуатацию. Следующим шагом владельца дома становится постановка объекта на и регистрацию права;

технический план здания;

правоустанавливающие документы на участок.

Разрешение на строительство предоставляется только в случае регистрации права на незавершенный объект строительства. К сведению! Выданное разрешение действует в течение десяти лет.

Однако если участок не выкуплен, а предоставлен именно под строительство, то начать застройку нужно не позднее чем в течение трех лет.

Иначе земля может быть изъята. Если в течение десяти лет стройка не завершена, налог на землю увеличивается в два раза.

Нюансы при проведении аукциона

Приобретение земельного участка в собственность или аренду посредством аукциона сопровождается некоторыми особенностями.

Проведение мероприятия возможно при участии двух и более человек. Для участия в аукционе нужно зарегистрироваться не менее чем за пять дней до начала.

Претендовать на аренду земель ИЖС могут не только российские граждане, но и иностранцы, а также лица без гражданства.

Отказывается в участии лицам, не предоставившим нужных документов и не внесшим . Ход аукциона фиксируется протоколом, экземпляр которого потом передается победителю.

В протоколе указывается:

• регистрационный номер выставленного участка;
• участка и его характеристики;
• поступившие предложения в процессе аукциона (имя, сумма).

После завершения аукциона проигравшие граждане могут забрать внесенный задаток. С победителем заключается договор аренды или купли-продажи.

Нормы расстояний между постройками

При размещении объектов на участке ИЖС нужно учитывать строительные нормы относительно расстояния меж соседними домами.

Зависит это от вида использованных для несущих конструкций стройматериалов. Расстояния по противопожарным нормативам таковы:

Должны учитываться правила зонирования и расстояния между постройками непосредственно на участке, определенные санитарными нормами:

Значение при застройке участка ИЖС имеют и бытовые нормы, установленные государством. Например, забор между участками ИЖС, нормы устанавливают, что он не может быть глухим и слишком высоким.

Индивидуальное жилищное строительство

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) - форма обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет (СП 30-102-99). Объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более, чем три, предназначенный для проживания одной семьи (ГрКРФ). Обычно с возможностью регистрации по месту жительства на землях с разрешенным видом использования «для ИЖС» (в городах , рабочих поселках , сельской местности). К прочим объектам индивидуального жилищного строительства относятся также пристройки, надстройки к ним, мансардные этажи, хозяйственные и прочие постройки на участке домовладения, в том числе усадебные жилые дома.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство

«9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет… заявление о выдаче разрешения на строительство. <…> 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. <…> 19. …Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет».

Перечень документации, необходимой для получения разрешения на строительство объекта ИЖС (СП 11-111-99) :

1. Заявление застройщика на получение разрешения на строительство;
2. Постановление Главы администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство;
3. Договор о предоставлении прав на застройку участка;
4. Паспорт проекта жилого дома, согласованный в установленном порядке;
5. Акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений, красных линий и осей здания;
6. Лицензия на право строительной деятельности (при осуществлении строительства подрядным способом);
7. Постановление Главы администрации о разрешении строительства объекта.

Выдача разрешения на строительство не требуется () в случае:

«…Строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. <…> Изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом».

Размеры и общий план

Согласно «Общим положениям» СП 55.13330.2011, СНиП , в состав помещений одноквартирного жилого дома как минимум входят: жилая комната, кухня-столовая, ванная комната (душевая), туалет, кладовая (встроенные шкафы), при отсутствии централизованного теплоснабжения - помещение теплогенераторной. Должны быть предусмотрены отопление , вентиляция , водоснабжение , канализация , электроснабжение . Минимальные площади помещений: общая жилая комната, гостиная - 12 м² ; спальня - 8 м² (при размещении ее в мансарде - 7 м²); кухня - 6 м² (при наличии газового котла - 8 м² ). Ширина кухни, кухонной зоны - 1,7 м; передней - 1,4 м; внутриквартирных коридоров - 0,85 м; ванной - 1,5 м; туалета - 0,8 м. Высота жилых комнат и кухни - не менее 2,7 м (в IА, IБ, IГ, IД и IIA климатических районах по СНиП 23-01), в остальных - не менее 2,5 м; в мансарде не менее 2,3 м; в коридоре не менее 2,1 м . Усадебный, одно-двухквартирный дом по санитарно-бытовым условиям должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов - не менее чем на 3 м. До границы соседнего приквартирного участка расстояния должны быть не менее - 3 м . Предельные размеры выделяемых земельных участков под ИЖС : в городе - до 0,10 Га; в городских поселках - до 0,15 Га; на селе - до 0,25 Га.

Проект на объект индивидуального жилищного строительства

План частного дома

Проект на строительство частного жилого дома включает в себя две основные части: архитектурно-строительную и инженерную.

В примерный состав проектно-технической документации входят (по СП 11-111-99 и СПДС) :

1. Ситуационный план (М1:500);
2. Топосъемка участка с прилегающей частью улицы (М1:500);
3. Генеральный план участка: с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности (М1:200-1:1000);
4. План подвала (техподполья, цокольного этажа);
5. Планы этажей (М1:100, 1:50);
6. Фронтальный и боковой фасады зданий (М1:50, 1:100);
7. Разрезы дома (характерные) (М1:100, 1:50);
8. Планы перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей (М1:100);
9. План и спецификация элементов стропильной конструкции крыши (М1:100);
10. План кровли (М1:100, 1:200);
11. План фундаментов (М1:100, 1:50);
12. Сечение фундаментов (продольные и поперечные разрезы), характерные архитектурно-строительные узлы и детали (М1:10, 1:20);
13. Общая пояснительная записка и технико-экономические показатели;
14. Сметно-финансовый расчет стоимости строительства;
15. Чертежи инженерного обеспечения (по заданию на проектирование);
    1. Раздел по электрике, принципиальная схема и главный распределительный щит, схема громоотводной установки;
    2. Раздел по водопроводу и канализации, схема канализационной установки, аксонометрическая схема установки холодной и горячей воды;
    3. Раздел по отоплению и вентиляции, схема установки системы отопления;
    4. Раздел по газовой установке, схема расположения газовой установки;
16. Паспорт проекта.

Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации объектов ИЖС (). Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства ().

Паспорт проекта частного жилого дома

Примерный перечень материалов, входящих в паспорт проекта частного жилого дома (СП 11-111-99):

1. Договор на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке;
2. Постановление Администрации о разрешении строительства;
3. Документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок;
4. Архитектурно-планировочное задание (АПЗ);
5. Задание на проектирование частного жилого дома и хозяйственных построек;
6. Ситуационный план;
7. Выкопировка из генерального плана соответствующей градостроительной документации;
8. Инженерно-геологические изыскания (при необходимости);
9. Технические условия присоединения к инженерным сетям (ТУ) со схемой;
10. Планы этажей, фасады, разрезы;
11. Акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений (со схемой выноса в натуру).

Регистрация ИЖС

Основаниями для регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, являются:

1. документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
2. правоустанавливающий документ на земельный участок (если право заявителя ранее не было зарегистрировано).

Согласно ч. 4, ст. 25.3 № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства и содержащими описание такого объекта, являются кадастровый паспорт и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта в эксплуатацию . Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регулируется .

Технический и кадастровый (после присвоения почтового адреса) паспорт здания - выдается в Бюро технической инвентаризации (БТИ) . Составление технического плана регламентируется ст. 41 № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости».

См. также

Примечания

Литература

1. Справочник индивидуального застройщика. От расчетных формул до экономии материалов / Сост. В. И. Рыженко. - М ., 2005. - 448 с.
2. Асаул А. Н., Денисова И. В. Развитие индивидуального жилищного строительства на селе (на примере Ленинградской области). - СПб. : СПбГАСУ, 2002.
3. Асаул А. Н. и др. Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России. - СПб. : «Гуманистика», 2005. - 563 с.
4. ТСН 301-97-ЯО. Индивидуальная застройка в Ярославской области. Часть I. Порядок разработки и согласования проектной документации для индивидуального строительства
5. РСН 70-88. Порядок разработки и согласования проектной документации для индивидуального строительства в РСФСР
6. СП 11-111-99. Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства
7. СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства
8. СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные (СП 55.13330.2011)
9. НПБ 106-95. Индивидуальные жилые дома. Противопожарные требования
10. СП 31-106-2002. Проектирование и строительство инженерных систем одноквартирных жилых домов
11. МДС 40-2.2000. Пособие по проектированию автономных инженерных систем одноквартирных и блокированных жилых домов

Начнем с того, что ИЖС подразумевает наличие адреса. А это означает, что человек сможет без труда в свежевозведенном доме.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Если строить на земле, которая имеет другую категорию, то могут возникнуть разные трудности правового характера.

Собственник участка ИЖС имеет намного больше преимуществ. Согласно Градостроительному кодексу, статье 49, регулируются все права владельцев участков ИЖС.

Кроме прав, владельцы ИЖС имеют и ограничения. Но их не так уж и много.

Другой вопрос – правильное оформление всех документов. Если при этом будут ошибки, то собственник не сможет претендовать на оформление прописки или любые другие социальные гарантии.

Что называют индивидуальным жилищным строительством?

Регистрация

Если дом построен на участке ИЖС, то есть возможность зарегистрироваться в нем. Процедура прописки стандартная – нужны только паспорт и основания для постановки на регистрационный учет.

В связи с этим, можно сказать, что наличие постоянной прописки гарантирует получение всех социальных гарантий:

• можно без труда встать на очередь в садик и оформить ребенка в школу;
• медицинское обслуживание будет осуществляться в соответствие с нормами;
• если у человека имеется регистрация, то он сможет устроиться на работу, взять кредит и т.п., а без постановки на учет придется израсходовать немалые суммы, чтобы даже просто посетить терапевта (при наличии прописки, адрес прикрепляется к какой-либо поликлинике и все необходимые социальные гарантии будут получены).

Налоговые льготы

Если у собственника участок под индивидуальное жилищное строительство, то он обладает правом получить имущественный вычет.

Можно вернуть 13% от тех денег, что были потрачены на приобретение расходных материалов или покупку участка.

А вот собственники земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства, такой льготой обделены.

Оформление собственности

Чтобы оформить участок ИЖС в собственность, нужно на нем что-либо построить. К примеру, дом или коттедж. Но чтобы начать работу, необходимо предоставить целый список документов.

Чтобы построить дом нужно получить разрешение, техпаспорт в БТИ, кадастровый паспорт участка, адрес земельного надела.

Чтобы строительство было законным, нужно обратиться в Департамент архитектуры с обращением и предоставить следующие документы:

• подтверждение владения участка на законных основаниях;
• план градостроительный;
• схему, где будет указано место нахождение участка.

Документы

Чтобы дом ввести в эксплуатацию, нужны:

• бумага, которая подтвердит право владения;
• разрешительный на стройку документ;
• план градостроительный;
• акт по приемке объекта строительства;
• подтверждение правильного расположения строительного объекта.

Достоинства и недостатки

К достоинствам относят следующее:

• высокая стоимость участка и построек;
• возможность оформления налогового имущественного вычета;
• вся инфраструктура и коммуникации доступны;
• оформление в собственность в 2018 году ничем не будет отличаться от предыдущего 2018 года;
• доступны все социальные гарантии.

Мы сделали попытку разобраться с такими понятиями как «индивидуальное жилищное строительство» и «малоэтажное жилищное строительство» . Установили сходство и различие между этими видами строительства. Пришли к выводу, что индивидуальное жилищное строительство рассматривается как разновидность малоэтажного жилищного строительства.
Мы также задались вопросом: что понимается под объектом индивидуального и малоэтажного жилищного строительства? Имеются ли между ними различия?

Вопрос не праздный, если вы хотите выделить в натуре свою долю в виде индивидуально-определенного объекта недвижимости в целях регистрации индивидуального права на него.

И здесь мы вновь сталкиваемся с проблемой: понятия недвижимости (здание, помещение, квартира, индивидуальный жилой блок) в разных отраслях права имеют либо различный смысл, либо используется одна из черт (признаков) исходного понятия отрасли.

Попробуем разобраться, как же объекты малоэтажного и индивидуального жилищного строительства определяются в нормативных и нормативно-технических документах. Какой правовой и практический смысл можно установить в понятиях «объект малоэтажного жилищного строительства» и «объект индивидуального жилищного строительства».

Когда говорят об индивидуальном жилищном строительстве, обычно подразумевается строительство одно - двухэтажного жилого дома. Вторым или третьим этажом такого дома, как правило, рассматривается мансардный этаж.
И действительно, к малоэтажным домам Градостроительный кодекс РФ относит дома с количеством этажей не более трех. Отсюда как бы следует, что в зоне застройки индивидуальными домами должен быть тип домов, о котором говорилось выше.

В то же время нормативно-техническими документами предусматривается также строительство одно-, двух- и трехэтажных жилых домов блокированной застройки. Для них характерно наличие нескольких жилых блоков, количество которых не превышает десяти, и каждый жилой блок имеет одну или несколько общих стен без проемов с соседними блоками. Такой блокированный дом расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Необходимо заметить, что в ряде разъясняющих документов Минэкономразвития РФ указывает, что определение индивидуального дома в Градостроительном кодексе РФ носить условный характер, относится не к процессу строительства, а к процессам проектирования и экспертизы. Отсюда делается вывод, что ограничение индивидуального жилого дома тремя этажами градостроительным законодательством не предусмотрено. Дом может быть выше трех этажей.
И все же, если представить себе трехэтажный блокированный жилой дом с отдельными квартирами, то он вполне «потянет» под определение многоквартирного жилого дома.

В целом нормативно-техническими документами блокированные жилые дома отнесены к многоквартирным.
Вместе с тем, градостроительное законодательство устанавливает кое-какие особые критерии, по которым блокированные жилые дома можно разграничить с многоэтажными домами.

Многоэтажные дома состоят из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четырех. В каждой жилой секции находится несколько квартир и помещения общего пользования. Каждая жилая секция имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Блокированный дом, жилой блок, жилая секция, блок-секция … Вот, мы уже и запутались. Попробуй по таким специфическим критериям отличить блокированный дом от индивидуального, малоэтажного или многоэтажного дома. Как видим, если исходить из такого критерия как «этажность», то нельзя разобраться в указанных понятиях.

Удивительно, но в градостроительном законодательстве существует еще один критерий - это предназначение жилого дома в зависимости от количества проживающих в нем родственников, охватываемым понятием «семья». Действительно, этот термин широко используется в законодательстве, но он более имеет социологический, а не правовой характер. В семейном, гражданском, трудовом и других отраслях права в него вкладывается разный смысл.

В юридическом смысле в семейном праве семья определяется кругом лиц, связанных личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, вытекающими из брака, родства, усыновления или иной формы принятия детей в семью на воспитание. Но в градостроительном законодательстве ему, видимо, придан «статистический» смысл, а именно, для какого количестве семей предназначен жилой дом.

С учетом данного критерия, если жилой дом не содержит некоторое число жилых блоков или в целом представляет один блок и предназначен для проживания одной семьи, то его можно отнести к объектам индивидуального жилищного строительства. Если тот же самый блокированный дом состоит из нескольких жилых блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной самостоятельной семьи, то его можно отнести ….? Как видите, с таким критерием мы зашли в тупик.

Попытаемся найти ответы на такие вопросы в строительных нормах и правилах или сводах правил.
Некоторую ясность в терминологию и классификацию жилых домов пытался внести еще в 2001 - 2003 годах Госстрой России. Постановлениями Госстроя РФ от 22.03 2001 г. № 35 и от 23.06.2003 г. № 109 были приняты и введены в действие СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
Из названия этих документов видно, что в жилищном строительстве подразделяют здания для жилья на одноквартирные и многоквартирные.
По СНиП 31-01-2003 блокированные жилые дома относятся к многоквартирным жилым зданиям наравне с жилыми зданиями секционного, галерейного и коридорного типа. Характерным признаком таких зданий является наличие жилых секций (квартир), которые имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через коридор, и отделены от других частей здания глухой стеной. В здании секционного типа выходы имеют место непосредственно на приквартирный земельный участок.

Необходимо заметить, что нормы и правила СНиП 31-01-2003 не распространяются на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками.

Отсюда следуют важные выводы: для многоквартирного дома характерными признаками является (1) расположение помещений (жилых и нежилых) друг над другом и (2) эти помещения должны относиться к разным квартирам. Если такие помещения в доме относятся к одной квартире, даже при расположении их друг над другом, то признаки «многоквартирности» отсутствуют.

СНиП 31-02-2001 определял блокированный жилой дом как здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. Важным признаком в данном определении является то, что каждая семья, проживающая в квартире, имеет выход на «свой» земельный участок, непосредственно примыкающий к дому, а помещения квартиры, которые принадлежат семье, могут располагаться как непосредственно на первом этаже в одноэтажном доме, так и на последующих этажах - в многоэтажном. Критерий этажности здесь не является определяющим.

В то же время указанные нормы и правила в отношении блокированных домов устанавливали особенности, в соответствии с которыми блокированный дом мог рассматриваться как одноквартирный дом, и, следовательно, его можно относить к объекту индивидуального жилищного строительства. Нормы СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома.