9 особенности ценообразования на российском рынке недвижимости. Ресурсное обеспечение строительства. Ценообразование и ценообразующие факторы

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Кафедра «Экономики предприятия
и бизнес-технологий в АПК»

РЕФЕРАТ
по ценообразованию

На тему:
«Ценообразование на рынке недвижимости»

Выполнила:
Студентка 4 курса 2 группы
Экономического факультета

Проверила: ст.преподаватель

Ставрополь, 2010 г.
Содержание стр.

Введение 3
1. Недвижимость как объект ценообразования 4

1.1. Понятие недвижимости. Рынок недвижимости в экономической системе 4

1.2. Методы определения стоимости недвижимости 9

2. Анализ рынка жилой недвижимости в городе Ставрополе за период 2008-2009 г. 14
Заключение 19
Список литературы 20

Введение
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Основными физическими признаками недвижимости как товара являются: уникальность и неповторимость; стационарность; длительность создания и долговечность.
Поэтому рынок недвижимости принципиально отличается от других рынков. Ему присущи по крайней мере две характеристики, отличающие его от других рынков: ограниченное количество товаров, способных удовлетворить запросы покупателей и, соответственно ограниченное число возможных покупателей для продавцов; более высокий уровень издержек, связанных с поиском необходимого товара и контингента сделки. Поэтому ценообразование на рынке недвижимости также будет иметь свои определенные особенности. Поэтому изучение данной темы реферата актуально в период становления и развития рынка недвижимости в России.
Цель написания реферата – изучить порядок и методы ценообразования на рынке недвижимости и проанализировать недвижимость в г. Ставрополе.

1. Недвижимость как объект ценообразования

Понятие недвижимости. Рынок недвижимости в экономической
системе
Согласно ГК РФ ст. 130 «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Недвижимость является финансовым активов, операции с которым осуществляют на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка.
Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.
В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:

земельный участок;
недра;
замкнутый водный объект;
жилое помещение (дом, квартира, комната);
нежилое помещение;
предприятие;
здание и сооружение;
участок лесного фонда;
воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие регистрации.

Объектом рынка недвижимость становится тогда, когда образуется система, в которой с помощью механизма цен совершается товарообмен между покупателями и продавцами. Основными участниками рынка недвижимости являются покупатели (собственники, инвесторы), посредники рынка (банки, страховые компании, налоговая служба, агентура приватизации, прокуратура, суды, предприятия по оценке и продаже имущества), продавцы (физические и юридические лица).
В странах с переходной экономикой недвижимость постепенно (не только количественно, но и качественно) становилась объектом рынка. И этот процесс имеет противоречивый характер. И этот процесс имеет противоречивый характер.
Принято считать, что рынок недвижимости тесно взаимосвязан с финансовыми рынками, а также с рынками строительных работ, стройматериалов, трудовых ресурсов, товаров потребления. Так, с одной стороны, с ростом активности рынка недвижимости формируется повышенный спрос на финансовые ресурсы, стройматериалы, строителей. С другой стороны, доходность финансовых активов, более низкий риск инвестиций, состояние банковской системы могут влиять на развитие рынка недвижимости. Во многих странах Запада деятельность, связанная с недвижимостью, составляет примерно 25-30% всех сделок, осуществляемых в хозяйственной сфере. В США недвижимость составляет 30-40% национального богатства. Однако действительная роль недвижимости для экономики недооценивается как в развитых, так и в развивающихся странах.
Представители «реальной экономики» утверждают, что инвестиции в недвижимость отвлекают финансовые ресурсы от других отраслей хозяйства и в конечном счете могут привести к застою экономики. Для подтверждения такой позиции используются кривые циклов развития рынка недвижимости и развития экономики (рис.1).

Рис.1. Кривые циклов развития рынка недвижимости и развития экономики
Кривые циклов развития рынка недвижимости и развития экономики во времени не совпадают. Упадок рынка недвижимости обычно фиксируются раньше, чем начинается упадок всей экономики. В случае его роста соотношение остается одинаковым. Основа функционирования подобного механизма объясняет следующим образом. Повышение ценности денег и уменьшение денежной массы в финансовом секторе вынуждают потребителей отказаться от долгосрочных инвестиций в недвижимость, что, в свою очередь, предопределяет уменьшение спроса на рынке недвижимости. Предложение недвижимости не может быстро реагировать на изменившееся условия, т.е. определенное время превышает спрос. Соответственно падают цены на недвижимость, сокращается строительство и т.д. Таким образом, последствия падения цен с рынка недвижимости «переходят» на другие рынки. Наконец, когда рынок недвижимости достигает низшей точки цикла, он «перестраивается» - изменяются технологии, начинается строительство в других районах и т.п. Позже, с увеличением денежной массы в обороте и под влиянием других факторов, спрос на недвижимость начинает увеличиваться и рынок постепенно оживает. На этом участке цикла рынок недвижимости на самом деле действует как фактор, стимулирующий экономический рост.
Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать в качестве показателя состояния экономики: если ситуация на этом рынке ухудшается, возможен упадок всей экономики; если ситуация на рынке недвижимости улучшается, можно ожидать подъема всей экономики.
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения проявляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем и т.д.
Купля-продажа объектов недвижимости – это не просто купля-продажа товара народного потребления, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.
Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства.
Купленный жилой дом или квартиру можно точно также продать через некоторое время по более высокой цене или сдавать внаем жильцам.
Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход в результате работы данного предприятия.
Вложение средств в недвижимость представляет собой надежное оружие против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной спекулятивных сделок с недвижимостью и способствует концентрации земель в руках владельца, выведении земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышение цен.
К особенностям рынка недвижимости относят следующие:

Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в микрорайоне объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.);
Спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем. Такое положение привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости.
Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.
Вложения капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);
ежегодный налог на владение недвижимостью;
налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

Таким образом, недвижимость по устоявшейся традиции включает землю, природные (естественные) ресурсы, постройки, стройки. Рынок недвижимости – экономические отношения, возникающие при операциях с недвижимостью. Рынок недвижимости является составной частью всей экономики и функционирует в режиме взаимозависимости. Далее рассмотрим порядок ценообразования на различные объекты недвижимости.

1.2. Методы определения стоимости недвижимости
Применяются три метода определения стоимости недвижимости: затратный, сравнение продаж, капитализация дохода.
Обычно могут применяться все три метода. Использование одного и более методов позволяет дать более реальную оценку стоимости. Так, метод затрат может быть неприменим при оценке недвижимости по старым зданиям, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа и внешнего устаревания, которое трудно оценить.
Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей домов, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. Полученные альтернативные оценки служат полезной проверкой друг друга.
1. Метод затрат базируется на принципе: покупатель обычно не заплатить за недвижимость больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости недвижимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки.
Метод затрат особенно полезен в оценке новых зданий и объектов недвижимости, которые редко продаются.
Использование метода затрат для определения стоимости недвижимости показано на рис.2.

Оценка стоимости главного сооружения		Оценка косвенных издержек		Оценка величины прибыли		Оценка величины износа сооружения
	Оценка стоимости главного сооружения с учетом общего износа
Оценка стоимости земли		Оценка рыночной стоимости права собственности на недвижимость			Оценка стоимости вспомогательных зданий и сооружений с учетом общего износа

Рис.2. Схема определения стоимости недвижимости методом затрат

Сущность метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется.
2. Метод сравнения продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или выставлен на продажу в том же сегменте рынка. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, сравнивая объект с аналогичной недвижимостью, называемой «сравниваемые продажи». Цены продаж недвижимости, по мнению оценщика, наиболее сравнимые, должны показать предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать. Использование метода сравнения продаж для определения стоимости недвижимости показано на рис.3.

Рис.3. Схема определения стоимости недвижимости методом сравнения продаж
Оценщик вычисляет степень сложности продажи объекта или различия между объектом и сравниваемыми продажами, рассматривая:

условия финансирования;
условия продажи;
условия (состояния) рынка;
размещение;
физическую характеристику;
экономическую характеристику;
использование;
недействительные компоненты стоимости;
переданные права на недвижимость;
права собственности на недвижимость.

Цена объекта определяется получаемой выгодой от продажи прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут передаваться вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом при корректировке является положение: полнее право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
Капитализация дохода – это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость или превращение доходов в капитал.
3. Метод капитализации дохода – это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости.
Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т.е. рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.
Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.
Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом имущества или выручки от продажи (или передачи) права собственности на недвижимость. Финансовые выгоды могут включать в себя валовой доход, чистый доход (т.е. разницу между прогнозируемыми по рыночным ставкам арендным платежам и текущим доходам) и др.
В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют при перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа зданий и сооружений, издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственности капитала инвестора из цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.
В оценке недвижимости применяют две основные процедуры использования будущих доходов в их текущей стоимости с использованием:

коэффициента капитализации;
ставки дисконта.

Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:

где К – текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.
К t – доход, ожидаемый к концу t-года, руб.
n – ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.
Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставимых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).
Ставка дисконта используется для построения моделей дисконтирования денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи.
Расчет модели дисконтированных денежных потоков производится по формуле:

К=	К t	(3.3)
	(1 + n) Т

Метод капитализации дохода требует широкого изучения рынка на основе анализа спроса и предложения, дающего информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях.
Природа использования методов оценки недвижимости зависит от проблемы оценивания, выбора подходов и надежности полученных оценок. При применении всех трех методов оценщик проверяет три отдельные оценки. Относительная надежность и применимость каждого метода рассматривается при соединении показателей стоимости.

Анализ рынка жилой недвижимости за период 2008-2009 г.

в г. Ставрополе
Рынок жилой недвижимости в городе Ставрополе, как и в целом по России, очень разнообразен. Он представлен объектами и на первичном, и на вторичном рынке, покупатель может приобрести комнату в общежитии, квартиру, отдельно стоящее домовладение. Предложение жилой недвижимости на продажу с каждым годом растет все быстрее, реализуется проект «Доступное жилье – гражданам России», увеличиваются объемы строительства, но при этом растет и цена на эти объекты. Диапазон цен на объекты недвижимости в г. Ставрополе довольно широк и у каждого покупателя есть выбор, какого качества и за какую цену приобретать жилье. Выбор осложняется несовершенством рынка, заведомо ложной рекламой, большим количеством предложений и другими факторами. С целью выявления сложившейся ситуации был проведен анализ вторичного рынка квартир в многоквартирных домах.
По данным Ставропольского краевого управления статистики объем выполненных работ по виду деятельности "строительство" за январь-октябрь 2009 года составил 15,6 млрд. рублей, или на 14,7% больше, чем в этом же периоде 2008 года. Организациями всех форм собственности за десять месяцев 2009 года введено в действие жилых домов общей площадью 734,8 тыс. кв. метров, что на 28,8% больше, чем за десять месяцев 2008 года. Ликвидность жилых помещений определяется их стоимостью, качеством строительства и месторасположением.
Цена на объекты недвижимости в городе Ставрополе определяется, в основном, такими факторами, как:
1. Физические и качественные характеристики объекта (тип дома, материал стен, этаж, состояние квартиры);
2. Размеры объекта (количество комнат, общая и жилая площадь);
3. Месторасположение объекта (удаление от центра города, транспортные связи, экологическая обстановка, престижность и т.д.).
По месторасположению жилых объектов город условно поделен на следующие районы: Центр, Юго-Западный, Северо-Западный, 204 квартал.
Для анализа рынка жилой недвижимости были собраны и проанализированы данные о предложениях одно-, двух- и трехкомнатных квартир в четырех вышеперечисленных районах города
Таблица 1. Количество квартир, выставленных на продажу в г. Ставрополе

Районы	Количество предложенных квартир, шт.
	2008 г.	2009 г.	2009 к 2008 в %
С/З	15372	11325	73,7 %
Ю/З	72412	56400	77,9 %
Центр	51300	45500	88,7 %
204 квартал	45521	37589	78,2 %
Всего:	184605	150814	81,7 %

Уровень предложения по районам города различный. Наибольший удельный вес в общем предложении на рынке жилой недвижимости принадлежит такому району как Юго-западный, следом идет Центр, 204 квартал и Северо-западный район.
Диаграмма 1. Структура предложения квартир по районом в г. Ставрополе

Анализ показал, что наибольшее количество квартир предлагается на продажу в Юго-Западном районе города Ставрополя. Удельный вес данного района в общем массиве предложений колеблется в пределах 39 %. Юго-Западный район относительно молодой, но, не смотря на это, в нем очень хорошо развита инфраструктура, постоянно ведется строительство новых объектов. Он изначально задумывался как спальный район. Все эти факторы обуславливают наличие большого числа объектов жилой недвижимости и популярность данного района. Следом за Юго-Западным районом по числу предложений идет район Центра. Удельный вес данного района так же высок – около 28 %. За тем следует 204 квартал, который является новым, но динамически развивающимся районом. За ним следует Северо-Западный район, он также как и Юго-Западный относится к числу спальных, но пользуется меньшей популярностью, да и темпы строительства в нем ниже. Хотя необходимо отметить, что удельный вес данного района в общем числе предложений постепенно растет и составляет 8 %.
Диаграмма 2. Структура предложения жилья по количеству комнат

и т.д.................

Весь рынок недвижимости можно условно разделить на рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок нежилых помещений, а также рынок коммерческой недвижимости. Предмет торгов на рынке недвижимости имеет одну специфическую особенность, которая отличает его от других товаров. Речь идёт о фиксированном местоположении земельных участков и строений. В связи с этим, наиболее активно сделки с недвижимостью проходят на локальных рынках.

Специфическим субъектом, присутствие которого характерно только для рынка недвижимости является оценщик, который осуществляет, в соответствии с существующими нормативами, ситуацией на самом рынке и другими критериями оценку стоимости объектов недвижимости, а также земельных участков.

В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Но все же, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

Несмотря на вышесказанное, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Цена любого объекта недвижимости, будь то квартира, офис или коттедж, определяется влиянием целого набора внешних факторов. Различные причины определяют то, что один объект дороже другого и наоборот, а также то, что недвижимость в целом дорожает или дешевеет.

Анализируя причины изменений цен на рынке, следует разделить все внешние факторы на две основные категории: - локальные и глобальные. К локальным факторам относятся хорошо нам известные причины различия цен на разные объекты - это местоположение, тип здания, состояние объекта, начинка, окружение. Учет влияния локальных факторов в теории и практике оценки выражается в виде использования так называемых корректировок, согласно которым, например, квартира на первом этаже в среднем на 15% дешевле аналогичной на среднем, а квартира с балконом примерно на 2% дороже такой же, но без балкона. Этот перечень можно продолжать довольно долго.

Зная степень влияния на цену локальных факторов можно решать задачи оценки отдельного объекта, зная общий текущий уровень цен на недвижимость. Однако учет локальных факторов не позволяет прогнозировать развитие рынка в целом, предвидеть его рост или спад. Для решения задач динамики рынка необходимо обратить внимание на глобальные факторы. Это, прежде всего, макроэкономические характеристики: - политическая и экономическая обстановка, степень развития бизнеса и производства в данном городе, объем экспорта и инвестиций, уровень доходов населения.

Разделение всех факторов, влияющих на ценообразование, на локальные и глобальные, имеет еще одно очень полезное свойство. Локальные факторы определяются в основном параметрами конкретного объекта, но слабо зависят от времени. Например, кирпичные дома в некой пропорции дороже аналогичных панельных домов. Это было и шесть и пятнадцать и более лет назад, ясно, что так будет и в будущем. Также как и жилье на окраинах, скорее всего, будет дешевле, чем в центре, а жилье возле парка дороже, чем возле промышленной зоны. В первом приближении можно считать локальные факторы вообще не зависящими от времени. Если их роль и претерпевает изменения, такие как постепенное падение престижа сталинских домов или снижение роли наличия телефона в квартире из-за бурного развития сотовой связи, то этот процесс длится годами и ощутимые изменения можно наблюдать только через десять-двадцать лет.

Практический опыт указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию совместно со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.

Массовая оценка недвижимости есть специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир "по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)" основанная на затратном подходе. Она выполняется государственным органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.

Следует подчеркнуть различие между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.

Цена продавца есть сумма, которую он получает себе в результате совершения сделки. Цена покупателя - это общая сумма всех затрат на покупку квартиры. Цена реализации - это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.

Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутствовать как у покупателя квартиры, так и у продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными способами распределяться между ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как правило, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Таким же образом на эти цены влияет оплата оформление сделки. Следовательно, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры. Значит целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры.

В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.

На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.).

Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы могут быть подразделены на: макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

• * различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;
• * темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;
• * развитие системы ипотеки;
• * развитие системы иностранных представительств в регионе.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. Следовательно, при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.

Основные тенденции развития рынка недвижимости и их характеристика

Жильё - самый большой сегмент российского рынка недвижимости. В 2012 г., по данным Росстата, розничные цены на квартиры выросли: в новостройках - на 10,2 %, во вторичном секторе - на 16,8 % (соотношение средних цен за IV кварталы 2012 и 2011 гг.). Также наметилась тенденция на увеличение разницы в стоимости квадратного метра: в начале 2012 г. новые квартиры стоили на 13,4 % дешевле уже имевшей хозяев недвижимости, а в конце - на 14,6 %. В IV квартале 2012 г. средняя розничная цена квадратного метра первичной квартиры составила 48162,5 руб., вторичной - 56369,5.

Ввод нового жилья за 2012 г. достиг 65,2 млн. кв. м., прирост по сравнению с прошлогодним показателем - 4,7 %. Это ниже темпа роста в 2011 г., когда было построено на 6,6 % больше жилья, чем в 2010 г. Однако возможностей купить своё жильё у граждан России всё меньше. С одной стороны, доходы уменьшаются при увеличении расходов; с другой, ставки по ипотеке, хоть и не намного, но выросли. Тем не менее, люди брали кредиты: по информации АИЖК, за 2012 г. выдано 870 тыс. ссуд (на 28 % больше 2011 г.) на сумму больше 1 триллиона рублей (на 44 % больше).

Сегмент коммерческой недвижимости России привлёк в 2012 г. 6,5-7,9 млрд. долл., по оценкам разных аналитических агентств. В любом случае все сходятся во мнении, что объём вложений снизился по сравнению с предшествующим годом. Всё ещё привлекателен офисный сектор - 40,9 % сделок приходится на него. Однако активно строятся складские комплексы, объём вложений вырос на 34 % относительно 2011 г. Также продолжает расти интерес к торговым центрам.

Особенностью вложений в офисную и торговую недвижимость является то, что инвесторы предпочитают уже готовые работающие объекты. По расчётам Welhome, доходность таких приобретений может достигать 9-9,5 % для офисов и 10-10,5 % для ТЦ. Срок окупаемости - 8-14 лет. В результате 2012 г. Россия закончила на 7-ом месте в Европе по объёму инвестиций в коммерческую недвижимость.

Здания складов и предприятий инвесторам, наоборот, зачастую выгоднее построить. Например, по сведениям ILM Russia & CIS, свободных промышленных площадей всего 0,2 %. Логистической недвижимости не намного больше, к тому же, качество помещений советской постройки оставляет желать лучшего. Также в последние годы, в связи с имиджевыми стройками, существенно возросли вложения в инфраструктурные объекты.

По итогам 2012 года лидерами по инвестициям и активности арендаторов на рынке коммерческой недвижимости являются Азия, Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ), Северная Америка и Россия. Такие данные приводятся в последнем обзоре мирового рынка коммерческой недвижимости, проведенном международной организацией the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Если в целом посмотреть на рынок недвижимости России, то можно увидеть, что он развивается неравномерно. Меньшая его часть (Московский и Ленинградский регионы) является лидером по таким параметрам, как уровень цен на недвижимость, объем инвестиций и строительства, количество совершаемых сделок. Здесь наблюдаются основные публичные сделки, арендные ставки находятся на уровне других европейских столиц.

Однако большая часть, а именно все остальные регионы, выступает в роли догоняющего. Публичных сделок происходит мало, арендные ставки и цены сделок существенно ниже столичных. В целом, это нормальная ситуация, характерная для многих других стран.

В последние годы девелоперам коммерческой недвижимости стало сложнее находить участки в Москве и Санкт-Петербурге для строительства современных торговых центров, офисов и складов. Городская администрация также принимает меры по сокращению строительства подобных объектов в черте города, отдавая предпочтение возведению большего количества инфраструктурных объектов и жилья. Все это приводит к формированию дефицита качественных объектов коммерческой недвижимости. На фоне возрастающей активности арендаторов это приводит к росту ставок аренды на подобные объекты. За ними по цепочке увеличиваются цены на коммерческую недвижимость и сроки окупаемости инвестиций.

Подобная ситуация вынуждает игроков рынка недвижимости обращать свои взоры на другие регионы. По наблюдениям экспертов, за последние годы насчитывается большое количество примеров экспансии девелоперов в регионы, как в докризисный, так и в послекризисный периоды. К примеру, IKEA построила торговые центры "Мега" в Самаре, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде; Raven Russia открыла складские комплексы класса "А" в Ростове-на-Дону и Новосибирске.

Со слов представителей этих компаний, в регионах ниже стоимость земли, низкая конкуренция, что позволяет быстрее окупить инвестиции, вложенные в строительство качественных объектов. Например, если в Московском регионе срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость составляет, в среднем, от 8 до 10 лет, то в других регионах он существенно ниже - от 4 до 6 лет.

Экспансия девелоперов из двух российских столиц в регионы приносит территориям как экономические, так и социальные дивиденды.

К экономическим плюсам относятся, прежде всего, поступление дополнительных инвестиций в экономику региона, так как при строительстве, к примеру, торгового центра площадью от 50 до 100 тысяч кв. метров необходимо вложить несколько сотен миллионов долларов США. Кроме того, вслед за девелоперами на региональный рынок приходят крупные и средние федеральные торговые сети и западные бренды в качестве арендаторов, которые также вносят свою лепту в привлечение инвестиций в регионы и повышение их инвестиционной привлекательности.

Крупные западные и российские девелоперы привносят в местный рынок недвижимости современные стандарты строительства и управления объектами. Если раньше все арендаторы платили фиксированные арендные ставки, то сейчас многие начинают переходить на процент с товарооборота. В данном случае и собственник здания, и арендатор имеют взаимную заинтересованность в повышении привлекательности на рынке именно их торгового центра.

К социальным плюсам экспансии девелоперов, что сегодня является одним из актуальных вопросов для регионов России, относится неоспоримый факт, что при строительстве качественных объектов коммерческой недвижимости во многих случаях архитектурный облик города преображается, так как большинство из них возводится на заброшенных территориях со старыми строениями или на месте промышленных предприятий. Например, с появлением торгово-развлекательного центра "МореМолл" в Сочи на месте железобетонного завода была реконструирована набережная вдоль реки Сочи и близлежащие автомобильные дороги.

Таким образом, высокие арендные ставки на качественные объекты коммерческой недвижимости и их рост в Москве и Санкт-Петербурге, а также дефицит земельных участков, отмеченный в последнем исследовании глобального рынка коммерческой недвижимости, играет на руку регионам. Они имеют все шансы извлечь из этого прибыль, создавая привлекательные инвестиционные условия западным и отечественным девелоперам. Более того, увеличение их экспансии в регионы позволит хотя бы отчасти выровнять рынок недвижимости в России. Как минимум сократить разрыв между столичным и региональным рынками, а также повысить прозрачность регионального рынка коммерческой недвижимости.

При анализе факторов ценообразования на рынке недвижимости (РН) принято разделять их на факторы спроса и предложения, внутренние по отношению к РН и внешние, стимулирующие рост цен и тормозящие его, независимые и взаимосвязанные. На наш взгляд, здесь недостаточно внимания уделяется разделению факторов в зависимости от глубины исследуемого периода (в долгосрочном, среднесрочном, краткосрочном периоде могут действовать разные факторы), по иерархическому уровню (дерево факторов), по состоянию рынка (на различных фазах рыночного цикла, стадиях развития могут действовать различные факторы, и характер действия одного и того же фактора может быть противоположным).

Выступление в дискуссионном клубе ИЭГ 6.11.09

1. Факторы ценообразования

Классификация факторов

При анализе факторов ценообразования на рынке недвижимости (РН) принято разделять их на факторы спроса и предложения, внутренние по отношению к РН и внешние, стимулирующие рост цен и тормозящие его, независимые и взаимосвязанные.

Укрупненная типовая структура факторов ценообразования на рынке жилья

На наш взгляд, здесь недостаточно внимания уделяется разделению факторов в зависимости от глубины исследуемого периода (в долгосрочном, среднесрочном, краткосрочном периоде могут действовать разные факторы), по иерархическому уровню (дерево факторов), по состоянию рынка (на различных фазах рыночного цикла, стадиях развития могут действовать различные факторы, и характер действия одного и того же фактора может быть противоположным). В связи с этим необходимо рассматривать все классификационные признаки, включенные в таблицу.

Признаки классификации факторов ценообразования на РН

Ниже в таблице на основе многолетних исследований рынка жилья Москвы приведен феноменологический анализ и перечень действующих факторов ценообразования, с указанием их классификации по всем введенным признакам. Далее на схемах показана иерархическая структура факторов и стрелками – их взаимодействие.

Важно отметить, что содержательный, феноменологический анализ факторов ценообразования, опирающийся на экспертные знания о рынке, качественные и количественные исследования закономерностей рынка, особенностей, отличающих рынки стран с транзитивной экономикой от развитых рыночных экономик, должен предшествовать любым попыткам формализованного моделирования рынка. Математические модели, даже успешно прошедшие фильтры статистического анализа значимости факторов, не могут быть признаны адекватными, если они не опираются на экономическую гипотезу о сущности протекающих на рынке процессов в данной фазе и стадии его развития.

Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи

Факторы		Феноменологический анализ факторов
Факторы спроса
1. Объем платежеспособного спроса на жилье		Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 2 и 3. В среднесрочном периоде зависит от факторов 3, 4 и 5 и от уровня цен (обратная связь – спрос эластичен по цене). При росте – ведет к повышению цен, при снижении – к падению.
2. Потребность в жилье (потенциальный спрос)		Внутренний долгосрочный фактор РН порядка 2. В условиях исторического дефицита жилья в РФ (фактор 14) устойчиво играет на повышение цен через фактор 1.
3. Доходы населения и их дифференцированность	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6 и 7. В долгосрочном периоде при росте доходов ведет к повышению фактора 1 и через него - цен, при снижении – к падению. В среднесрочном периоде высокая дифференцированность доходов в РФ приводит к тому, что при повышении цен значительная часть низкодоходного населения уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен.
4. Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания	Внутренний фактор РН порядка 2. В долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво высока, в среднесрочном периоде зависит от факторов 3 (эластична по темпам роста доходов), 8 и 9 (при укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении инфляции – падает), 12 (при недоверии к застройщикам, низких темпах строительства население уходит с локального рынка). Через фактор 1 ведет к повышению цен при своем росте и падению цен – при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, при снижении – уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым понижая спрос и усиливая темпы снижения цен.
5. Условия и объем жилищного кредитования покупателей, в т.ч. ипотечного, количество и доля ипотечных сделок	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. При улучшении условий (2003-2006) через фактор 1 стимулирует рост цен, при ухудшении (2008-200) – снижает фактор 1 и перестает стимулировать цены. Имеется обратная связь с фактором 1 и 13: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен.
6. Макрофинансовые факторы (денежная база)	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 7-11 и денежно-кредитной политики ЦБ. При росте способствует увеличению доходов населения и через фактор 1 – росту цен, при снижении – к снижению темпов роста доходов, склонности населения к расходованию средств, и через фактор 1 тормозит рост цен.
7.Макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости)	Внешние факторы порядка 3. В условиях сырьевого характера экономики России зависят в основном от фактора 10. При росте способствует увеличению денежной базы, и через нее – росту факторов 6, 5, 3, 1 и росту цен.
8. Инфляция и дефляция	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 9-11 и от однопорядкового фактора 6. Влияет на факторы 4, 5 и через них – на фактор 1 и цены.
9. Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация)	Внешний фактор порядка 4. Зависит от факторов 10-11. При укреплении рубля относительно доллара в условиях долларизированной экономики России увеличивается склонность населения к расходованию и рублевых, и долларовых накоплений и приобретению квартир (фактор 4), что через фактор 1 незначительно способствует росту цен. При плавной девальвации склонность к расходованию долларовых накоплений снижается, а рублевых – растет, эффект влияния на цены не определяется. При резкой девальвации возникает эффект недоверия населения к финансовой политике властей, склонность к расходованию всех накоплений снижается, спрос на жилье уменьшается, рост цен не стимулируется. При резкой ревальвации склонность к расходованию всех накоплений растет («бегство от доллара»), недвижимость воспринимается как средство сбережения накоплений.
10. Цены на нефть и иные товары экспорта
11. Объем вывоза капитала	Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье.
12. Репутация застройщиков и объектов	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от состояния существующего и строящегося жилого фонда (фактор. Влияет на фактор 4.
Факторы предложения
13. Объем предложения жилья	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 14 (на вторичном рынке) и 15 (рост объемов строительства увеличивает объем предложения и сдерживает рост цен). В среднесрочном периоде существует обратная связь с фактором 1: при высоком спросе предложение вымывается из листингов, что способствует повышению темпов роста цен и сдерживанию темпов роста числа ипотечных сделок, при понижении спроса – предложение накапливается, сдерживая рост цен и способствуя увеличению числа и доли ипотечных сделок. В ситуации понижения спроса зависит от фактора 22 – продавцы снижают объем предложения для стимулирования цен.
14. Удельный жилой фонд	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от исторической ситуации в городе, регионе, от выбывания ветхого фонда и от объемов строительства (фактор 15). В сложившейся ситуации приводит в долгосрочном периоде к высокому уровню потребности в жилье (фактор 2) и при условии положительных темпов роста доходов населения (фактор 3) ведет к повышению цен (2000-2008). При снижении доходов (2009) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален.
15. Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от факторов 16-22. Действует через факторы 13 и 14: в перспективе рост объемов строительства должен увеличить жилой фонд и объем предложения и тем самым замедлить темпы роста цен в долгосрочном периоде. В ситуации дефицита жилья и роста рынка (2000-2008) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. В ситуации кризиса (2009) снижение объемов ввода не влияет на ценовой тренд, но снижение темпов строительства влияет на фактор 4 и через него – на цены.
16. Финансирование строительства жилья собственными средствами застройщиков и инвесторов, банковскими кредитами, средствами населения и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от макроэкономических условий (фактор 7), от инвестиционной стратегии застройщика (фактор 20), от наличия альтернативных объектов инвестиций (фактор 21). Банковское кредитование дополнительно зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. Финансирование средствами населения и инвесторов-спекулянтов зависит от факторов 3-5, 12, в конечном счете - 1. Увеличение объемов финансирования в долгосрочном периоде повышает объем строительства (фактор 15) и способствует снижению темпов роста цен. В среднесрочном периоде ускоряет темпы возведения зданий и тем самым повышает фактор 12, а через него – спрос (фактор 1) и цены.
17. Себестоимость и полная (инвестиционная) стоимость строительства	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от факторов 18-19. В среднесрочном периоде при высоком уровне цен и доходности проектов (2005-2007) не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности (2009) приводит к уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения (факторы 15 и 13) и стимулирует рост цен. В долгосрочном периоде при высоком уровне цен и доходности происходит перетекание капитала в ресурсные отрасли, повышение объемов производства ресурсов, и тем самым – несмотря на рост себестоимости – повышение объемов строительства, что может тормозить рост цен на жилье.
18. Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним	Внешний фактор порядка 4. Зависит от баланса земель в городе, регионе, стране, от цен на землю, от политики федеральных, региональных, местных властей по развитию жилищного строительства и его инженерному и инфраструктурному обеспечению. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном периоде.
19. Ресурсное обеспечение строительства	Внутренний фактор порядка 4. Зависит от наличия производственных мощностей (включая технологии, оборудование, персонал) у производителей ресурсов, от цен на ресурсы (при низких ценах в условиях недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов). Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периоде.
20. Административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке	Внешний фактор порядка 4. Зависит от политики властей в области градостроительного регулирования, степени забюрократизированности и коррумпированности процесса, от уровня доходности девелопмента. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном, среднесрочном и иногда в краткосрочном периоде.
21. Наличие альтернативных объектов инвестиций	Внешний фактор порядка 4. Зависит от региональной и мировой конъюнктуры и выражается в поиске привлекательных объектов инвестиций вне города, региона, страны, вне РН (фондовый рынок). Влияет на объемы строительства и предложения жилья (фактор 15, 14), а также объемы платежеспособного спроса (фактор 1): в ситуации 2006-2007 годов застройщики, инвесторы и покупатели мигрировали из Москвы в Подмосковье, из России – в Болгарию, Черногорию и т.п.
22. Инвестиционная стратегия застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от экономической, управленческой квалификации застройщиков и ситуации в стране и регионе. В долгосрочном и среднесрочном периоде стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения объектов, далее через фактор 15 и 13 стимулирует рост цен, а через факторы 4 и 1 ведет к снижению спроса и цен, замораживанию строек и разорению застройщиков (2004, 2009). Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и реальные расходы и ведет к эволюционному росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен.
23. Маркетинговая и ценовая стратегия продавцов и застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от ожидаемого уровня прибыли, в связи с чем рынку предлагается рост цен. В ситуации превышения платежеспособного спроса над предложением ожидания удовлетворяются (2003-2007). При обратной ситуации возможны три стратегии. 1) Продавцы понижают цены (фактором 0), добиваясь роста спроса, цен и продаж. 2) Продавцы понижают объем предложения (фактор 13), добиваясь равновесия с объемом спроса и роста цен. 3) Продавцы не понижают цены, тем самым снижают обороты рынка и ожидают повышения спроса за счет внешних факторов.

Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи (продолжение)

Ценовые пузыри на рынке жилья

В дискуссионном клубе рассматривался вопрос, есть ли ценовые пузыри на рынке недвижимости России и явились ли они причиной кризиса 2008-2009 годов. Ниже на этот вопрос будет дан ответ «да, нет».

Изучение ряда работ, посвященных экономическим пузырям (а пузырь на рынке жилья есть одна из разновидностей таковых), позволяет говорить о том, что в их основе лежит накопленная ошибка в поведении экономических агентов (покупателей или продавцов) относительно реальной стоимости актива. Пузырь начинает формироваться тогда, когда сделки на рынке в отношении предмета купли-продажи заключаются по ценам, существенно превышающим его реальную стоимость. Ценовой пузырь на рынке жилья - это многофакторное явление. В любом случае, его главным признаком является опережение темпом роста цен на жилье темпа роста платежеспособного спроса населения качестве признаков типа рынка использованы показатели:

Темпы роста цен на рынке жилья dP/P

Темпы роста доходов населения dI/I

Эластичность цены жилья по изменению доходов В = dP/dI x I/P

Длительность периода T (краткосрочный C - 1-3 месяца, среднесрочный M – от 6-12 месяцев до трех лет) и долгосрочный L - 3 года и более).

При изучении ситуации на рынках западных стран, динамики цен и доходов на рынке жилья Москвы с июня 1990 по март 2009 года выявлено 12 типов рынков и введено понятие ценовых пузырей 1 рода («рассасывающихся») и 2 рода («схлопывающихся»).

Получено, что в Москве наблюдалось 4 периода развития рынка по типу пузырей 1 рода и ни одного – по типу пузырей 2 рода. Ниже приведено два примера такого типа рынка.

Пример ценового пузыря 1 рода в среднесрочном периоде

Такой тип рынка назван растущим рынком с частичным перегревом вследствие ипотечно-кредитной поддержки. Он характеризовался следующими параметрами: T=17 месяцев; dP/ P = 0,050; dI/I = 0,022; В = 2,27. На рынке образовался пузырь 1 рода в связи с тем, что эта стадия явилась отрезком динамики развивающегося, дефицитного рынка, в котором при продолжении роста доходов населения обеспечен устойчивый волнообразный рост цен.

Пример ценового пузыря 1 рода в долгосрочном периоде

Цены предложения жилья и среднедушевые доходы в долгосрочном периоде росли ускоряющимися темпами, в среднем составляющими соответственно 2,5% и 1,5% в месяц.

Такой тип рынка назван развивающимся, дефицитным рынком. Он характеризовался следующими параметрами: T = 99 месяцев; dP/ P = 0,025; dI/I = 0,015; В = 1,61.

Ценовой пузырь 2 рода характерен для типа рынка «надутый», образовавшегося в США в 2004-2007 годах (избыточное ипотечное кредитование с субстандартной ипотекой). На развитом (насыщенном) рынке, на развивающемся рынке в стадии стабилизации, в стадии кризисного развития пузыри не образуются.

Значение признаков для различных типов рынка жилья

	Тип рынка	Обобщенные значения признаков				Характеристика типа рынка и примеры
	Развитый (насыщен ный)					Рынок насыщен по объему предложения, и рост доходов населения не сопровождается значительным ростом цен
	Растущий					«Перегрев первого рода» - ценовой пузырь назревающий, но «рассасывающийся» под влиянием долгосрочной тенденции к росту цен на развивающемся рынке
	Развиваю щийся (дефицит ный)					Этот тип рынка отличается от предыдущего только одним признаком – продолжительностью периода
	Перегретый					Такие темпы роста цен вызываются не ростом среднедушевых доходов, а ростом доходов узкого слоя покупателей - высокодоходной группы людей, число которой равно числу предложений квартир на рынке
	Стабильный					Такая ситуация наблюдалась в различных городах России при наступлении стадии стабилизации после стадии быстрого роста цен
						Такая ситуация проявилась в США (кредитование низкодоходных слоев населения), в странах Балтии (рост экономики на кредитовании потребительского спроса, а не на росте производства). Рано или поздно такой пузырь (назовем его пузырем второго рода) схлопывается, и рынок вступает в стадию кризиса
	Падающий (кризис ный)					Динамика цен в 1998-2001 годах носила U-образный характер. Новый кризис обещает быть более продолжительным и глубоким и носить L-образный характер: полгода-год - падение, 2-3 года - депрессивная стабилизация, и лишь затем новый подъем, темпы которого не будут высокими
	Депрессив ный					Выход из кризиса, несмотря на замедление темпов строительства жилья и снижение вследствие этого объемов предложения, возможен только после начала восстановления роста текущих доходов населения, (поскольку снижение текущих доходов повышает склонность населения к сбережению), и достижения равновесия между повышающимся спросом и снижающимся предложением. От данной ситуации возможен переход либо к депрессивной стабилизации (тип 8), либо к послекризисному восстановлению (тип 2)
	Стартую щий					Такая ситуация наблюдалась в Москве и других городах России в начале 1990-х годов. Причиной этого феномена являлось незначительное предложение на рынке в начале перехода от «нерынка» к легальному рынку (с июня 1990 до апреля 1992 года): приватизация квартир только начиналась, объемы продаж (в основном в кооперативных домах) составил менее 2 тыс. квартир
	Взлетаю щий					С весны 1992 года начался резкий рост цен, и к декабрю они выросли до 708 $/кв. м (в 6,0 раз). Доходы населения начали резко снижаться, объем предложения увеличивался незначительно, при том, что достаточно быстро сформировался узкий слой зажиточных людей (объем продаж в 1991-1992 году составил, по нашим оценкам, около 10 тыс.; для сравнения - после 1994 года ежегодный объем продаж составлял 65-85 тыс. квартир)

Модели для прогнозирования параметров развития рынка жилья России

В зависимости от горизонта прогноза, прогнозирование может быть долгосрочным, среднесрочным и краткосрочным. Конкретная величина допустимого горизонта для каждого из этих видов прогноза зависит от физического (экономического) содержания задачи, общеэкономической ситуации, состояния конкретного сегмента рынка, и может существенно меняться. Так, правительственные среднесрочные прогнозы развития экономики России имеют горизонт в 3 года. В настоящее время на рынке недвижимости России мы рассматриваем в качестве краткосрочного – прогноз на 1-3 месяца, среднесрочного – на год-три, долгосрочного – на три-пять лет.

Важно подчеркнуть, что для каждого из этих видов прогноза необходимо изучать разный перечень факторов, влияющих на изменение исследуемого показателя (полупериод изменения которых близок к величине горизонта прогноза). Например:

Известное явление декабрьских выплат задолженности по зарплате, премиальных и бонусов распространяет свой эффект на рынке недвижимости в течение 1-2 месяцев;

Сезонные факторы мало влияют на итоги годового тренда, и в то же время могут оказаться существенными для прогноза изменения цен и оборотов рынка за 3-4 месяца;

Темпы роста ВВП незначительно сказываются на месячном приросте цен, но важны для долгосрочного прогноза;

Уровень цен на энергоносители, темпы оттока капитала из страны существенны как для краткосрочного прогноза (с лагом в 2-3 месяца), так и для среднесрочного прогноза (через накопленные приросты цен на жилье за прошедшие месяцы года).

По степени формализации методов прогнозирования, применяемых на рынке недвижимости России, их можно разделить на экспертное предсказание, эвристическое прогнозирование, «фундаментальный» анализ, регрессионное статистическое моделирование («технический анализ»), многофакторное моделирование (включая моделирование и прогнозирование на нейронных сетях). На практике различные методы применяются совместно, в том или ином сочетании. Тем не менее, необходимо отличать экспертное предсказание тенденций на рынке (метод 1), необоснованно называемое прогнозом (которое в силу высокой квалификации эксперта может быть достаточно точным), от методически обоснованного, расчетного прогноза (методы 2-5).

Классификация прогнозов по степени формализации методов

Разработчик прогноза (шутливое наименование)	Метод прогнозирования	Вид прогноза
(-1) «Агностик»	Нет («прогнозы вообще невозможны»)
(1) Эксперт	Интуиция, знание рынка, метод аналогий	Экспертное предсказание
(2) Аналитик-прогнозист	Количественный и качественный «фундаментальный» анализ факторов, сценарный метод	Эвристический прогноз
(3) Прогнозист-«оптимист»	«Фундаментальный» анализ экономической ситуации и ее влияния на показатели рынка недвижимости («демографический» метод, метод прогноза доходов населения)	«Фундаментальный» прогноз факторов – объемов строительства, предложения, спроса, оборотов рынка
(4) Прогнозист-«статистик»	«Технический» анализ (регрессионный анализ, статистическое моделирование)	«Технический» прогноз на основе регрессионной статистической модели
(5) Прогнозист-моделист	Многофакторное моделирование, нейросетевое прогнозирование	Прогноз на основе многофакторной модели, нейронных сетей
(+1) «Пуританин»	Нет («слабая изученность явления не позволяет построить адекватную модель»)

Пример использования статистической регрессионной модели в феврале 1995 года для прогнозирования динамики цен на жилье в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Твери, Рязани, Барнауле приведен на рисунке. Основу модели была положена гипотеза о том, что в экономике России осуществляется переход от планового, централизованного регулирования к рынку, и поэтому основной закономерностью динамики цен на рынке жилья является их взлет до уровня, соответствующему ценам в «городах-аналогах». Соответственно, для описания перехода кибернетической, саморегулируемой системы в новое состояние была применена логистическая модель «взлета самолета» вида

V (Т) = А / (1 + ехр (B - CT)),

где V - средняя за период (среднемесячная) цена предложения 1 кв. м общей площади объекта;

Т - по­ряд­ко­вый но­мер периода (ме­ся­ца);

А, В и С - постоянные коэффициенты (параметры модели).

На рисунке видно, что рассчитанный прогноз динамики цен на 1995-1998 годы до начала августовского кризиса близко совпадал с фактическими данными.

Аналогичная модель-прогноз была применена при изучении начальных стадий рынка ипотечных сделок с недвижимостью в Москве и построена в 3 квартале 2005 года, только моделируемым показателем выступала динамика объема ипотечных операций Компании :

где t - порядковый номер квартала.

Модель правильно предсказала переход динамики роста объемов ипотечных сделок к стабилизации, и количественный прогноз 5 кварталов близко совпадал с фактическими данными.

В октябре 2000 года, через два года после начала кризиса, для прогнозирования динамики цен в Москве на 2001-2002 гг. была построена новая модель «выхода самолета из пике» вида

V = B 0 -B 1 /(B 2 +exp((B 3 * Т +B 4) 2)).

До середины 2002 года модель дала прогноз высокой точности.

В 2006-2008 году на основе изучения долгосрочных и среднесрочных циклов рынка жилья Москвы и других городов была построена на основе метода негармонического разложения ценового тренда модель в виде следующей системы уравнений :

Y = y 1 + Δy 2 + Δy 3 + Δy 4 + …. + Δy n , (1)

y 1 = a 3 x 3 + a 2 x 2 +a 1 x +a 0 , (2)

Δ y 2 , (3)

Δ y 3 = , (4)

Δy 4 = , (5)

…………………………………… , ( n )

где Y – прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья, $/кв. м;

y 1 – уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), $/кв. м;

Δy 2 – прогнозприростов средней удельной цены предложения жильяотносительно базового тренда, $/кв. м;

Δy 3 - прогнозприростов средней удельной цены предложения жильяотносительно тренда второго порядка, $/кв. м;

Δy 4 - прогнозприростов средней удельной цены предложения жильяотносительно тренда третьего порядка, $/кв. м;

Δy n - прогнозприростов средней удельной цены предложения жильяотносительно тренда предпоследнего порядка, $/кв. м;

а, b , c , d с индексами – коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.

Аппроксимация ценового тренда за 5-6 лет (например, полиномом второго порядка) показывает, что рынок жилья Москвы, как и других городов России, находится в начале полупериода роста (точнее, в первой четверти периода) «длинного» цикла колебаний, ответственность за который несет совокупность макроэкономических показателей страны и города (региона). Это уравнение мы назвали «базовый тренд», и приняли его как основу для долгосрочного прогноза динамики цен – рост со среднегодовыми темпами 20-25%.

В дальнейшем (по нашим оценкам 2006 года, за пределами 2010-2011 гг.), когда объемы строительства и предложения квартир существенно увеличатся, и долгосрочные темпы роста цен начнут снижаться (рынок перейдет во вторую четверть периода), предполагается снижение долгосрочных темпов роста цен, как это условно иллюстрируется на рисунке.

Но на рынке недвижимости действуют и другие, внутренние факторы, которые накладывают на базовый тренд более быстро происходящие колебания. Например, связанные с строительно-инвестиционным циклом, с развитием инфраструктуры рынка строительства жилья, с потребительским поведением граждан и т.д.

Эти колебания на рынке жилья реализовались не в колебаниях цен, а в колебаниях первой производной – темпов прироста цен. Они образуют «средние», более быстропротекающие циклы, и «короткие», еще быстрее протекающие циклы. Такие циклы легко поддаются прогнозированию методом однофакторного регрессионного моделирования.

Обратная суперпозиция, интегрирование прогнозов дают окончательный прогноз динамики цен – среднесрочный и долгосрочный .

На рисунке видно, что до сентября 2008 года прогноз для Москвы реализовывался с высокой точностью. Из 12 городов России, для которых был рассчитан аналогичный прогноз, хорошая сходимость получена по 8 городам и неудовлетворительная – по двум.

С октября 2008 года мировой финансово-экономический кризис изменил направление долгосрочного ценового тренда во всех городах России, и ранее выполненные прогнозы потребовали пересмотра.

В сентябре 2009 года было проведено исследование рынка жилья в 10 городах России, в результате которого был сделан вывод о том, что в долгосрочном периоде рынок переходит в фазу замедления темпов роста и начала спада, и разработан сценарный прогноз развития ситуации .

Расчет сценариев производился с помощью четырехфакторной модели зависимости цен на жилье от макроэкономических параметров, значения которых задавались на декабрь 2008, июнь и декабрь 2009 и 2010 года в различных допустимых вариантах:

Y = f (x 1 , x 2 , x 3 , x 4) ,

где x 1 – цена барреля нефти;

x 2 – инфляция;

x 3 – девальвация рубля относительно доллара;

x 4 – отток капитала.

Были получены 4 сценария динамики цен, из которых наиболее вероятным представлялся сценарий № 2 (пессимистический).

Но уже в декабре 2008 года был сделан вывод о то, что фактически реализуется сценарий № 3 (кризисный).

Сопоставление прогноза с фактическими данными приведено на следующем рисунке.

Таким образом, применение регрессионных математических моделей, опирающихся на содержательные гипотезы об экономической сущности протекающих на рынке жилья процессов, позволяют получать достаточно точные среднесрочные прогнозы. Однако, они не могут предсказать изменения ценовых трендов в долгосрочном периоде и переход к кризисному развитию рынка.

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка жилья для профессионалов. – М.: «Экономика», 2009. – 601 стр.

Гусев А.Б. Ценовые пузыри на рынке жилья. - www.urban-planet.org, 2008.

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей. – Журнал «Имущественные отношения в РФ» №8 (95) 2009, с. 168-185.

Стерник Г.М., Коробкова М.В. Влияние галопирующего рынка жилья на динамику ипотечных сделок в Москве. – Журнал «Национальные проекты», март 2007.

Стерник Г.М. Рынок жилья России в 2001 году. Анализ и прогноз. – РГР, декабрь 2001.

Стерник Г.М., Печенкина А. В. Что происходит на рынке жилья Москвы. Макроэкономический подход (доклад на Аналитической конференции МАР «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» 30.08.2007). - www.realtymarket.ru , август 2007.

Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз. – Аналитическая группа Г.М.Стерника. –www.realtymarket.ru, январь 2007.

Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в 2008 году: прогнозы и реальность. - Доклад на аналитической конференции Петербургского Жилищного форума 1.10.08. – www.realtymarket.ru.

Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в условиях кризиса. Тенденции развития. - Доклад на аналитической конференции Петербургского Жилищного форума 9.12.08. -

Арефин, А.В. (2015). Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости. Жилищные стратегии, 2(4), 253-266. doi: 10.18334/zhs.2.4.1898

Язык публикации: русский

Russian Journal of Housing Research, 2015, Volume 2, Issue 4

Pricing Factors in the Residential Rental Property Market

1 Moscow University of Industry and Finance, Russian Federation

The article discusses generally valid pricing factors in the Russian real estate market. The author also determines pricing factors in the residential rental property market from the standpoint of a private tenant. The methods used in the course of the study are scientific literature review and the analysis of the residential rental property market.

rent, real estate, pricing, factors, Russia

Arefin, A.V. (2015). Pricing Factors in the Residential Rental Property Market. Russian Journal of Housing Research, 2(4), 253-266. doi: 10.18334/zhs.2.4.1898

JEL: D40, R20, R31 Original Research Language: Russian

© Arefin A.V. / Publication: Creative Economy Publishers

This work is licensed under a Creative Commons BY-NC-ND 3.0

® For correspondence: [email protected]

Real estate market is constantly changing and growing; during crisis periods, this process of growth tends to stagnate

When setting rental rates, the objectives of landlords and tenants are similar

In practice, landlords do not consider such factor as the view from the windows

Pricing factors of the real estate market affect the prices in the rental property market

Жилищные стратегии, 2015, Том 2, Выпуск 4

Факторы ценообразования

на рынке аренды жилой недвижимости

Антон Арефин1®

1 Московский финансово-промышленный университет «Синергия», Россия

АННОТАЦИЯ_

В статье рассматриваются общепринятые факторы ценообразования на рынке недвижимости России, и так же определяются факторы ценообразования на рынке аренды недвижимости, рассматривая со стороны частного арендатора. Методологией исследования служит обзор научных работ и статей, анализ рынка аренды недвижимости.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА_

аренда, недвижимость, ценообразование, факторы, Россия

ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:_

Арефин, А.В. (2015). Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости. Жилищные стратегии, 2(4), 253-266. doi: 10.18334^.2.4.1898

JEL: D40, R20, R31 Язык публикации: русский

© Арефин А.В. / Публикация: Издательство «Креативная экономика» Статья распространяется по лицензии Creative Commons BY-NC-ND 3.0

н Для связи: [email protected]

Рынок недвижимости является постоянно изменяющимся и растущим организмом; в кризисные периоды данный процесс роста имеет тенденцию к стагнации

Цели арендодателя и арендатора при ценообразовании арендных ставок являются схожими

На практике арендодатель не берет во внимание такой фактор, как направленность окон квартиры

На ценообразование на рынке аренды влияют факторы ценообразования на рынке недвижимости

Арефин Антон Викторович, аспирант, Московский финансово-промышленный университет «Синергия» ([email protected])

Актуальность исследования

В современном мире проблема ценообразования на рынке аренды недвижимости приобретает все более актуальный статус в силу того, что напряженная экономическо-политическая ситуация в мире и санкции по отношению к России, а также каждодневно меняющийся курс национальной валюты делают все более трудным процесс ценообразования на рынке как купли/продажи, так и аренды недвижимости в стране.

Отметим также, что развитию современного рынка аренды в последнее время уделяется все больше внимания со стороны как профессиональных участников рынка недвижимости, так и со стороны государственных органов управления. Однако вопросам ценообразования на рынке аренды уделяется недостаточно внимания как со стороны государственных органов, так и со стороны участников рынка. Выявление факторов и процесса ценообразования на рынке аренды недвижимости станет крайне полезным для современного рынка недвижимости как Москвы, так и России в целом.

Что из себя представляет рынок недвижимости?

Согласно большинству экспертов, рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий процессы купли, продажи и аренды недвижимости на основе спроса и предложения (Родионова, 2009).

В силу постоянно расширяющийся территории городов рынок недвижимости представляет собой постоянно растущий «организм», однако стоит отметить, что в кризисные времена рынок недвижимости имеет тенденцию к стагнации и/или замедлению роста. Таким примером может служить период мирового финансового кризиса 2008 года, в течение которого рост цен на недвижимость не наблюдался, однако к середине 2011 года рынок недвижимости достигал докризисного уровня, и наблюдался рост цен.

В настоящее время на территории РФ рынок недвижимости делится на 2 категории:

Рынок первичной недвижимости.

Рынок вторичной недвижимости.

Объектом сделок на рынке первичной недвижимости обычно становятся объекты недвижимости в процессе строительства или новостройки, независимо от предназначения будущего объекта недвижимости. Их могут продавать застройщики, инвесторы, финансировавшие строительство.

Объектом сделок на рынке вторичной недвижимости обычно становятся жилые помещения, которые ранее использовались по прямому назначению. Стоит отметить, что первичный рынок недвижимости отражает объем произведенного жилья, в то время как вторичный рынок недвижимости определяется следующими факторами (Родионова, 2009).

Благосостояние населения.

Доходность инвестиционных объектов.

События человеческой жизни.

Мобильность трудовых ресурсов.

Многие эксперты считают, что структура вторичного рынка является неизменчивой структурой в силу того, что процесс человеческой жизни протекает по некой закономерной схеме. Изменения на вторичном рынке недвижимости происходят в силу изменения структуры и/или количества населения или резкого изменения экономико-политической ситуации в регионе.

Таким образом, можно вывести, что рынок недвижимости в целом является постоянно изменяющимся и растущим организмом, изменения на котором происходят за счет влияния на него экономических, политических и социальных факторов. Однако в кризисные периоды данный процесс роста изменчивости имеет тенденцию к стагнации, но никогда не к обратному росту.

Общепринятые факторы ценообразования рынка недвижимости

При рассмотрении факторов ценообразования на рынке недвижимости принято разделять их на факторы спроса и предложения, которые в свою очередь разделяются на внутренние факторы ценообразования и внешние факторы ценообразования.

Внешние факторы ценообразования рынка недвижимости разделяются на следующие типы1:

Микроэкономические факторы.

Макроэкономические факторы.

Социальное положение в регионе.

Социальные факторы.

К внутренним факторам ценообразования на рынке недвижимости экспертами принято относить следующие факторы2:

Динамика рынка.

1 Основные факторы, влияющие на стоимость жилой и нежилой недвижимости (2006, 28 апреля). Режим доступа: http://www.kb-yarmarka.ru/?page=cat&id=100256

2 Васькина, М.Г. (2009). Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: Феникс.

Динамика объема и соотношения спроса и предложения.

Ценовое соотношение первичного и вторичного рынка недвижимости.

Открытость рынка недвижимости и его информационная обеспеченность.

Институциональные факторы.

Однако отметим, что в приведенных факторах ценообразования объектов недвижимости не полным образом рассматриваются все факторы, особенно на уровне отдельных объектов недвижимости. Особенно нечетко рассматриваются факторы ценообразования, на которые потенциальный арендатор и арендодатель в первую очередь обращают свое внимание при оценивании объекта недвижимости.

Постараемся рассмотреть наиболее приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны арендодателя. К таким факторам относятся:

Доход населения и его платежеспособность (т. е. средняя заработная плата в регионе).

Уровень спроса и предложения в регионе.

Экологическая ситуация в регионе. Проблема экологии в последнее время стала актуальным вопросом для рынка недвижимости крупных городов России и мира, и в особенности Москвы. Высокий уровень загрязнения экологического состояния города непосредственно сказывается как на состоянии здоровья граждан, так и на состоянии рынка недвижимости города. Очевидным является то, что чем лучше экологическое состояние региона, в котором находится недвижимость, тем более привлекательным он будет для потенциального потребителя.

П.К. Катышев и Ю.А. Хакимова в своей работе «Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы)» очень подробно рассмотрели влияние факторов, характеризующих состояние окружающей среды, на рынок недвижимости г. Москвы. Авторы отмечают, что экологическая ситуация в разных регионах города по-разному влияет на цену недвижимости. Средняя стоимость недвижимости, как правило, ниже в тех регионах города, которые находятся ближе к промышленным предприятиям,

нежели в регионах, находящихся в экологически чистых районах города (Катышев, Хакимова, 2012; С113).

Состояние объекта недвижимости. Данный фактор, безусловно, является основным фактором для ценообразования аренды в силу того, что от класса и состояния объекта недвижимости (начиная от дома, заканчивая квартирой) целиком зависит его цена. В качестве примера достаточно привести тот факт, что в зависимости от качества ремонта дома арендная ставка будет кардинально изменятся. Так, объекты недвижимости, расположенные в ЦАО г. Москвы, в хорошем состоянии (евроремонт) типа «однушка» имеют среднюю цену аренды 90000 руб., в то время как объекты недвижимости, расположенные в том же районе, но в среднем или ниже среднего состоянии (косметический ремонт или его отсутствие) имеют среднюю цену аренды 30000 руб.3.

Структура объекта недвижимости. Под данным фактором понимается наличие у дома входящих в него и прилегающих к нему дополнительных объектов, таких как лифт, парковка, домофон и пр. Так, объекты недвижимости, в которых присутствуют все или часть входящих в состав или прилегающих к нему объектов, имеют разницу в цене в среднем 5-10%. 4Т. е. в случае если имеются две квартиры, одна с балконом, другая - без, то квартира без балкона (в данном случае «однушка») будет иметь среднюю ставку по аренде в 30000 руб., в то время как такая же квартира, но с балконом будет иметь ставку в -33000 руб.

Доход населения и его платежеспособность. Данный фактор важен прежде всего для первоначального определения предполагаемой ставки по аренде в силу того, что потенциальный арендодатель должен знать среднюю заработную плату в своем регионе и на основе этого выводить первоначальную арендную плату. Так, в качестве примера можно привести, что по состоянию на 2014-2015 год средняя заработная плата в Москве составила 59000 рублей5, тем самым делая среднюю ставку по аренде объекта недвижимости не более этого показателя, т. е. -30000 руб.

Уровень спроса и предложения в регионе. В любой сфере рынка динамика уровня спроса и предложения является основным показателем для формирования его первоначальной цены. Данное правило справедливо и для рынка аренды недвижимости. Если уровень предложения превышает уровень спроса, то ставки по аренде

3 На основе анализа цен по г. Москва.

4 Квартиры с балконом и без: разница в цене обычно составляет 5-7% (2014, 5 сентября). Режим доступа: http://www.ndv.ru/novosti/kvartirjy_s_balkonom_i_bez/

5 Мереминская, Е. (2015, 26 января). Лучший город для работы. Режим доступа: http://www.gazeta.ru/business/2015/01/23/6385401.shtml

приобретают тенденцию к снижению, и наоборот. Так, в качестве примера можно проследить, как влиял уровень спроса и предложения в Москве на средние ставки по аренде на разные типы квартир в августе 2015. Одно из ведущих экспертных агентств по недвижимости «МИЭЛЬ -Аренда» предоставило следующие данные. В августе 2015 года уровень спроса и предложения аренды жилой недвижимости вышел на следующие показатели: спрос на аренду жилой недвижимости вырос на 13,6% по отношению к июлю, предложение аренды жилой недвижимости снизилось на 13,65% по отношению к июлю. Средняя ставка по аренде квартир эконом-класса изменилась следующим образом: «однушки» - снижение на 0,49% до показателя 30830 руб., «двушки» - рост на 0,84% до показателя 39950 руб., «трешки» - рост на 3,83% до показателя 51240 руб.6.

Наличие объектов муниципальных служб. Под муниципальными объектами в данном случае понимаются объекты образовательных структур, больницы, пожарные станции и пр. Фактор наличия объектов муниципальных служб является дополнительным и прежде всего важен для ценообразования на окраинах крупных городов в силу того, что муниципальные объекты в центре крупных городов часто находятся в близком расположении от жилых домов. В данном случае ситуация является схожей, как и при наличии в районе промышленных предприятий, только в данном случае данное правило работает в обратную сторону, т. е. чем ближе находятся объекты муниципальных служб, тем дороже будет объект недвижимости.

Далее рассмотрим приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны потенциального арендатора. Однако сразу отметим, что некоторые факторы будут схожими с предыдущими в силу того, что данные факторы в целом являются общими как для арендатора, так и для арендодателя.

Приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны потенциального арендатора:

Географическое местоположение объекта.

Экологическая ситуация в регионе.

Состояние объекта недвижимости.

Структура объекта недвижимости (наличие балкона, парковки, лифта и пр.).

Наличие муниципальных объектов.

6 Спрос и предложение на рынке аренды сравнялись (2015, 10 сентября). Режим доступа: http://miel.ru/lenta/6868/

Удаленность объекта от остановок общественного транспорта.

Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья.

Фактор географического месторасположения объекта

недвижимости. Данный фактор является одним из первых, на которые обращает внимание потенциальный арендатор в силу того, что в разных районах города ставка по аренде часто кардинально различается. Чем престижнее район, тем большую ставку просит собственник квартиры. Так, в качестве примера приведем разницу в ставках по аренде жилой недвижимости Москвы внутри Садового кольца и снаружи Садового кольца. Так, средняя ставка по аренде внутри Садового кольца составила - 54000 рублей, в то время как аналогичная квартира снаружи имеет среднюю ставку по аренде в 33000 рублей.

Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья. Сегодня данный фактор приобретает актуальность, особенно в Москве, в силу постоянного расширения рынка недвижимости и появления все новых объектов недвижимости. Ставки по аренде в первичной (новостройки) и вторичной недвижимости исторически имеют сильную разницу. Так, средняя арендная ставка в новостройке в Москве составляет 46000 рублей, в то же время средняя ставка вторичных квартир составляет 35000 рублей7.

Удаленность от остановок общественного транспорта. Данный фактор схож при ситуации с наличием объектов муниципальных служб и имеет ту же схему: чем дальше от остановок общественного транспорта, тем дешевле.

Тем самым предоставляется возможность вывести, что, несмотря на разные цели арендодателя и арендатора, приоритетные факторы при ценообразовании арендных ставок на объекты жилой недвижимости в целом являются схожими. Так, главными факторами являются внешнее состояние объекта, удаленность от центра города, курс национальной валюты и экономическое состояние в регионе в целом. Однако отметим, что на практике арендодатель часто не берет во внимание такой важный для арендатора фактор, как направленность окон квартиры, тем самым усложняя процесс сдачи объекта недвижимости и увеличивая его продолжительность.

7 На основе анализа цен по г. Москва в 2015 году.

Наиболее и наименее приоритетные факторы ценообразования жилой недвижимости

Таким образом, на основе обзоров множества факторов ценообразования на рынке жилой недвижимости можно сгруппировать их в единую структуру и выдвинуть общую оценку:

1. Внешние факторы ценообразования рынка недвижимости.

1.1. Микроэкономические факторы:

Экономическая ситуация в регионе;

Поток инвестиционных средств;

Занятость рабочего населения;

Темпы развития региона.

1.2. Макроэкономические факторы:

Уровень инфляции;

Ставки доходности по финансовым инструментам;

Доход населения;

Уровень занятости и уровень трудоспособности населения;

Индекс потребительских цен на товары и услуги в регионе;

Состояние торгового баланса.

1.3. Социальные факторы:

Уровень миграции населения;

Уровень безработицы в регионе;

Демографическая ситуация в регионе;

Доля трудоспособного населения в общей численности населения.

2. Внутренние факторы ценообразования на рынке недвижимости.

2.1. Факторы динамики рынка.

2.2. Факторы динамики объема и соотношения спроса и предложения:

Платежеспособность населения;

Изменения в предпочтениях населения.

2.3. Ценовое соотношение первичного и вторичного рынка недвижимости.

2.4. Открытость рынка недвижимости и его информационная обеспеченность.

2.5. Институциональные факторы:

Государственное регулирование;

Налоговое регулирование по сделкам с недвижимостью.

3. Факторы пользователя недвижимого имущества.

3.1. Фактор полезности объекта недвижимости.

3.2. Фактор взаимозаменяемости объекта недвижимости.

3.3. Фактор ожидания.

4. Факторы внешней рыночной среды.

4.1. Экономический рост и его возможные перспективы.

4.2. Финансовые возможности для приобретения недвижимости.

4.3. Взаимосвязь между стоимостью и недвижимости и экономической перспективой развития конкретного региона.

5. Факторы наилучшего и наиболее эффективного использования.

6. Экологические факторы.

6.1. Концентрация монооксида углерода, оксида азота и двуокиси азота в воздухе.

6.2. Удаленность объекта недвижимости от ближайших промышленных предприятий.

Выдвинутые факторы будут наиболее полезными для крупных инвесторов в силу того, что по данным факторам можно наиболее точно сформировать цену на объекты первичной недвижимости, которые в свою очередь являются приоритетными объектами инвестирования для потенциального крупного инвестора. Также часть данных факторов будет полезна и для частного арендатора и арендодателя. Однако сразу отметим, что для частного арендатора и арендодателя в большинстве случаев наиболее приоритетными факторами являются состояние потенциального объекта недвижимости, удаленность от ближайшей станции метрополитена, удаленность от автомагистрали и промышленных предприятий, а также географическое положение объекта недвижимости.

Поэтому на основе ранее проведенного обзора приоритетных факторов ценообразования арендных ставок нами был выдвинут перечень общих и частных факторов ценообразования арендных ставок на рынке жилой недвижимости:

1. Общие факторы:

Состояние потенциального объекта недвижимости.

Географическое местоположение объекта недвижимости.

Удаленность объекта недвижимости от остановок общественного транспорта.

Удаленность от автомагистрали.

Удаленность от промышленных предприятий.

Экологическое состояние в регионе.

2. Частные факторы:

Наличие парковочного места.

Наличие муниципальных объектов (школа, больница, магазины

Расположение на внутренней или внешней стороне здания.

Этажность объекта недвижимости.

Зашумленность района.

Наличие балкона и лоджии.

Наличие лифта.

Под общими факторами ценообразования на рынке недвижимости нами понимается формирование цены на основе краткого ознакомления с объектом недвижимости. Так, важным фактором является географическое месторасположение потенциального объекта недвижимости в силу того, что спрос на объекты недвижимости, расположенные ближе к центру города, зачастую выше, чем на объекты, расположенные на периферии города, и тем самым разница в ценах может быть от 30% и выше. Объясняется это концентрацией муниципальных и офисных объектов ближе к центру города.

Под частными факторами нами понимается формирование цены на объект недвижимости на основе наиболее полного ознакомления с потенциальным объектом недвижимости.

Также на основе вышеизложенных факторов автором была выдвинута классификация факторов ценообразования на рынке аренды недвижимости от наиболее приоритетного до наименее приоритетного, рассматривая со стороны частного арендатора и арендодателя (см. таблицу 1). Данная классификация показывает, каким факторам стоит уделить больше внимания при формировании цены на объект недвижимости (1 - более важные, 10 - менее важные).

Таким образом, можно сделать вывод, что на ценообразование на рынке аренды недвижимости главным образом влияют факторы ценообразования на рынке недвижимости в целом в силу того, что аренда является неотъемлемой частью недвижимости. Так, такие внешние и внутренние факторы, как уровень ВВП, экономическая ситуация в регионе, уровень платежеспособности и занятости населения, уровень спроса и предложения в регионе, являются основными факторами ценообразования не только на рынке недвижимости. Однако помимо общеэкономических факторов ценообразования на ценообразование на рынке аренды недвижимости также влияют факторы, применяемые к отдельно взятым объектам недвижимости. Данные факторы нельзя

применять по раздельности, т. к. общеэкономические факторы ценообразования способны вывести цену по региону в целом, а факторы, предложенные автором, способны вывести цену для отдельно взятого объекта недвижимости.

Таблица 1

Классификация факторов ценообразования на рынке аренды недвижимости (наиболее и наименее приоритетные)

Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости

Наиболее приоритетные Наименее приоритетные

1 Географическое местоположение объекта недвижимости Полезность объекта недвижимости

2 Состояние потенциального объекта недвижимости Наличие парковочного места

3 Удаленность от промышленных предприятий Наличие балкона, лоджии и лифта

4 Удаленность объекта недвижимости от остановок общественного транспорта Динамика рынка недвижимости

5 Наличие муниципальных объектов Уровень инфляции

6 Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья Уровень ВВП

7 Экологическое состояние и зашумленность региона Демографическая ситуация

8 Уровень спроса и предложения Государственное и налоговое регулирование по сделкам с недвижимостью

9 Экономическая ситуация в регионе Поток инвестиционных средств

10 Доход и платежеспособность населения

Ценообразование на рынке недвижимости

Наименование параметра	Значение
Тема статьи:	Ценообразование на рынке недвижимости
Рубрика (тематическая категория)	Дом

Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда - ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Цена любого объекта недвижимости, будь то квартира, офис или коттедж, определяется влиянием целого набора внешних факторов. Различные причины определяют то, что один объект дороже другого и наоборот, а также то, что недвижимость в целом дорожает или дешевеет.

Анализируя причины изменений цен на рынке следует разделить всœе внешние факторы на две основные категории: локальные и глобальные. К локальным факторам относятся хорошо нам известные причины различия цен на разные объекты - ϶ᴛᴏ местоположение, тип здания, состояние объекта͵ начинка, окружение. Учёт влияния локальных факторов в теории и практике оценки выражается в виде использования так называемых корректировок, согласно которым, к примеру, квартира на первом этаже в среднем на 15% дешевле аналогичной на среднем, а квартира с балконом примерно на 2% дороже такой же, но без балкона. Этот перечень можно продолжать довольно долго.

Зная степень влияния на цену локальных факторов можно решать задачи оценки отдельного объекта͵ зная общий текущий уровень цен на недвижимость. При этом учет локальных факторов не позволяет прогнозировать развитие рынка в целом, предвидеть его рост или спад. Для решения задач динамики рынка крайне важно обратить внимание на глобальные факторы. Это, прежде всœего, макроэкономические характеристики: политическая и экономическая обстановка, степень развития бизнеса и производства в данном городе, объём экспорта и инвестиций, уровень доходов населœения. Именно эти факторы определяют тот факт, что цены на недвижимость в Москве примерно в равной пропорции по всœем сегментам рынка выше, чем цены в Петербурге или Волгограде, но ниже, чем в Лондоне или Париже.

Разделœение всœех факторов, влияющих на ценообразование, на локальные и глобальные имеет еще одно очень полезное свойство. Локальные факторы определяются в основном параметрами конкретного объекта͵ но слабо зависят от времени. К примеру, кирпичные дома в некой пропорции дороже аналогичных панельных домов. Так было и пять и десять и более лет назад, очевидно, что так будет и в будущем. Также как и жилье на окраинах, скорее всœего, будет дешевле, чем в центре, а жилье возле парка дороже, чем возле промышленной зоны. В первом приближении можно считать локальные факторы вообще не зависящими от времени. В случае если их роль и претерпевает изменения, такие как постепенное падение престижа сталинских домов или снижение роли наличия телœефона в квартире из-за бурного развития сотовой связи, то данный процесс длится годами и ощутимые изменения можно наблюдать только через пять-десять лет.

Глобальные факторы, напротив, обладают противоположными свойствами. Οʜᴎ гораздо быстрее меняются со временем, реагируя на изменения экономической и политической обстановки, однако являются общими для всœех объектов недвижимости. К примеру, при благоприятной экономической обстановке примерно пропорционально дорожает любая недвижимость, в то время как при кризисе всœе сегменты рынка испытывают похожий спад. Конечно, из-за дополнительных причин при общем подъеме рынка какие-то классы объектов недвижимости могут дорожать чуть быстрее, другие – чуть медленнее, но это скорее уже более тонкие поправки.

Описанная выше философия положена в основу методологии аналитического центра ʼʼИндикаторы рынка недвижимостиʼʼ. Ее легко представить в виде простой символической формулы (реальные расчетные формулы, конечно же, существенно сложнее):

Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi)

В этой формуле Ck(t,pi) – цена некого k-ого объекта недвижимости, которая складывается из G(t) – вклада глобальных факторов, общих для всœех объектов, ᴛ.ᴇ. не зависящих от k и pi, и Lk(pi) – вклада локальных факторов для k-ого объекта͵ не зависящих от времени t. Величины pi – набор параметров, описывающих объект.

Практическая выгода данного подхода: во-первых, он существенно усовершенствует решение задач оценки. Обычно при оценке конкретной квартиры используются аналоги, присутствующие в данный момент на рынке, к примеру, в базах последнего месяца, объём которых ограничен. В случае если нужно найти аналоги, скажем, двухкомнатной квартиры в панельном 17-этажном, недалеко от метро не на первом этаже, то в данный момент таких квартир может либо совсœем не оказаться, либо оказаться всœего две-три. А значит, полученная оценка будет крайне неточной. В большинстве аналитических таблиц, представляющих значения средних цен по таким узким подклассам жилья (к примеру, тип дома – район), почти половина ячеек пустые, т.к. недостаточно статистики.

Метод разделœения локальных и глобальных факторов в ценообразовании позволяет вычислить влияние локальных факторов – корректировок для оценки – гораздо точнее, используя статистику за много лет, благодаря тому, что эти корректировки почти не зависят от времени. При этом подобная система оценки требует серьезных предварительных вычислений. Чтобы сделать данный метод пригодным к практическому использованию нужно организовать сервис бесплатной оценки квартир с использованием описанного выше вычислительного механизма. Это позволит всœем желающим использовать новую методику и испытать ее в действии.

Вторым важным следствием нового подхода является появление общей для всœего рынка недвижимости функции G(t), не зависящей от конкретного объекта и описывающей динамику рынка в целом. Ее можно вычислить зная текущий уровень цен Ck и набор корректировок Lk. Эта функция получила название индекса стоимости или курса квадратного метра. Функция G(t) не есть средняя цена, как может показаться на первый взгляд, хотя ее значения близки к средней цене. Эта функция является математически корректным показателœем динамики рынка недвижимости в целом, подобно тому как фондовые индексы в отличие от цен акций отдельных компаний показывают общий подъем или спад фондового рынка. Не зависимо от того, падает или растет в данный момент рынок недвижимости, цены на отдельные объекты меняются синхронно – единым ʼʼпучкомʼʼ, а индекс стоимости как раз и является показателœем направления этого ʼʼпучкаʼʼ.

Новая методология имеет еще ряд существенных преимуществ. Прямое вычисление средней цены происходит благодаря подсчету среднего значения стоимости объектов для текущего месяца (или недели), потом следующего и т.д. В результате каждое новое значение средней цены вычисляется на основании базы данных нового периода и никак не связана с базой за прежний период. Это приводит к характерным статистическим скачкам – пилообразному графику средней цены, что не позволяет делать никаких прогнозов. ʼʼВзлетʼʼ или ʼʼпровалʼʼ текущей точки на графике вовсœе не означает начала подъема или спада рынка - ϶ᴛᴏ просто статистический шум.

Методология вычисления функции G(t) напротив использует величины Lk, вычисленные на множестве данных за всœе прошедшие годы, благодаря чему новое значение G(t) определяется всœеми предыдущими значениями этой функции. Это приводит к получению более-менее плавного графика. А плавная кривая стоимости позволяет быстрее всœего замечать новые тенденции к росту или спаду.

Явным преимуществом описанной философии является слабая зависимость результатов от объёма текущей выборки, т.к. всœе нынешние показатели рынка определяются, прежде всœего, данными за многолетний период и только корректируются свежими данными. Характерный параметр для работ аналитиков – объём выборки просто теряет смысл. Объемом выборки описанного метода являются всœе когда-либо проданные или продававшиеся квартиры – миллионы вариантов.

Важным практическим результатом появления логически корректной функции G(t) является связь рынка недвижимости с другими макроэкономическими параметрами. Как известно недвижимость – не биржевой товар.
Размещено на реф.рф
Все объекты уникальны и различны между собой. Общая для всœего рынка недвижимости функция G(t), выражающая динамику этого рынка, является своеобразным ʼʼобщим знаменателœемʼʼ, позволяющим сравнивать недвижимость с другими сферами деятельности. К примеру, функцию G(t) – индекс стоимости жилья - можно рассматривать как курс квадратного метра – некий аналог курса мировых валют – доллара или евро. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, описанная идеология является важным шагом в создании мостика между рынком недвижимости и другими сферами экономики.

Метод ценообразования - метод расчета цены товара с учетом издержек производства, средней прибыли, а также с учетом спроса и предложения.

Мoжнo выдeлить cлeдyющиe тpи гpyппы мeтoдoв цeнooбpaзoвaния:

1) Цeнooбpaзoвaниe, opиeнтиpoвaннoe нa coбcтвeнныe издepжки ocнoвaнo нa ycтaнoвлeнии цeны кaк peзyльтaтa бaзoвыx зaтpaт нa eдиницy пpoдyкции плюc пpибыль, кoтopyю пpeдпpиятиe пpeдпoлaгaeт пoлyчить.

Мeтoд "Издepжки + пpибыль".

Цeнa paccчитывaeтcя пo фopмyлe: P = C x (l + R/ 100),

Гдe С - yдeльныe тeкyщиe издepжки пo пpoизвoдcтвy и cбытy тoвapa,

R - нopмaтивнaя peнтaбeльнocть.

Мeтoд "цeлeвoй пpибыли".

В этoм cлyчae фиpмa зapaнee плaниpyeт жeлaeмый ypoвeнь peнтaбeльнocти вceгo oбъeмa пpoизвoдcтвa пpoдyкции (в пpeдeлax имeющиxcя пpoизвoдcтвeнныx мoщнocтeй и плaнoвoй ceбecтoимocти oбъeмa выпycкa) и ocyщecтвляeт pacчeт пo фopмyлe: Р = С + Е x К,

гдe С - yдeльныe тeкyщиe издepжки, cвязaнныe c пpoизвoдcтвoм и peaлизaциeй тoвapa,

К - yдeльныe инвecтиции в ocнoвнoй и oбopoтный кaпитaл, oбycлoвлeнныe пpoизвoдcтвoм и peaлизaциeй тoвapa,

Е - нopмa пpибыли нa кaпитaл, oтpaжaющaя жeлaeмyю для пpeдпpиятия вeличинy пpибыли дo yплaты нaлoгoв.

2) Цeнooбpaзoвaниe, opиeнтиpoвaннoe нa cпpoc. Пpи иcпoльзoвaнии этoгo мeтoдa иcxoдят из кaчecтвeннoгo и кoличecтвeннoгo aнaлизa пoтpeбитeльcкиx xapaктepиcтик тoвapa либo из вeличины экoнoмичecкoгo эффeктa, пoлyчaeмoгo пoтpeбитeлeм зa вpeмя иcпoльзoвaния тoвapa. Вaжными изyчaeмыми элeмeнтaми здecь cтaнoвятcя пoлeзнocть (oщyщaeмaя цeннocть тoвapa) и чyвcтвитeльнocть тoвapa к цeнe.

3) Цeнooбpaзoвaниe, opиeнтиpoвaннoe нa кoнкypeнцию.

Мeтoд cpeднepынoчныx цeн. Мeтoд пpeдпoлaгaeт пpoдaжy тoвapoв пo paccчитaннoй нa ocнoвe кoнкypeнтныx дaнныx "cpeднepынoчнoй цeнe".

Мeтoд "гoнки зa лидepoм". Пpи этoм мeтoдe ycтaнoвлeниe цeны тoвapa ocyщecтвляeтcя нa ocнoвe цeны вeдyщeгo кoнкypeнтa c yчeтoм кoнкypeнтнoй cитyaции нa pынкe, диффepeнциaции тoвapa и eгo кaчecтвa. Пo cyщecтвy, этoт мeтoд пpeдпoлaгaeт oткaзe paзpaбoтки coбcтвeннoй цeнoвoй пoлитики c opиeнтaциeй нa вeдyщyю цeнy.

Уcтaнoвлeниe цeны нa ocнoвe oткpытыx тopгoв. Мeтoд иcпoльзyeт вepoятнocтныe oцeнки и пpeдпoлaгaeт cлeдyющyю пocлeдoвaтeльнocть пpoвeдeния pacчeтoв:

pacчeт затрат, cвязaнныx c выпoлнeниeм кoнтpaктa;

aнaлиз тaктики тopгoв, пpимeняющeйcя пoтeнциaльными кoнкypeнтaми;

oпpeдeлeниe вepoятнocти тoгo, чтo цeнa пpeдлoжeния фиpмы oкaжeтcя нижe цeны, зaпpaшивaeмoй кoнкypeнтaми;

oпpeдeлeниe вeличины цeны, кoтopaя пpинeceт пpeдпpиятию "мaкcимaльнyю oжидaeмyю пpибыль".

Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Проведенная в России либерализация цен на товары и услуги привела к сокращению воздействия государства на процесс регулирования цен и колоссальному росту цен. С помощью искусственно поднятых высоких цен производители возмещают любые производственные затраты, и при этом они не заинтересованы в повышении качества товара. С 1992 года система ценообразования сведена к применению свободных, рыночных цен, величина которых определяется спросом и предложением на рынке товаров. Государственное регулирование цен используется для узкого круга товаров, производимых монопольными государственными предприятиями.

Ценообразование на рынке недвижимости - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Ценообразование на рынке недвижимости" 2017, 2018.