Приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости сопряжено с множеством рисков. Чтобы не попасться на удочку мошенников перед заключением сделки необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту. Такую услугу предлагают многие риэлторские компании. Мы же расскажем о том, как осуществить самостоятельную проверку квартиры, собственника и документов на чистоту перед покупкой жилья.
Для проверки не обязательно обращаться к риэлторам. Все нужные действия вы сможете осуществить самостоятельно. На начальном этапе нужно запросить и проверить документы.
Подтвердить, что право собственности было оформлено на законных основаниях, можно одним из следующих документов:
У продавца обязательно должен быть один из этих документов помимо свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН (если право регистрировалось с 2017 года).
Кроме документа-основания для возникновения имущественных прав, продавец должен предоставить вам:
Чтобы обезопасить себя нужно тщательно проверить все вышеперечисленные документы. Требуйте оригиналы. На них не должно быть признаков исправления, помарок. При их наличии нужно, чтобы было нотариальное заверение внесенных изменений. Проверьте наличие подписей и печатей государственных органов.
Нужные документы может получить только текущий собственник или его представитель на основании нотариальной доверенности.
Для получения выписки из домовой книги с перечнем всех прописанных в квартире граждан нужно обращаться в управляющую компанию, обслуживающую дом, или в территориальное отделение ФМС.
Расширенная выписка из ЕГРН с данными за последние 20 лет выдается в Росреестре или МФЦ. Этот документ можно также заказать удаленно на официальном сайте Росреестра.
Если у продавца отсутствует техническая документация, или она не соответствует действительности, за получением нужных бумаг следует обращаться в БТИ или МФЦ.
Обратить внимание нужно на следующие характеристики:
Расскажем подробнее, что именно следует проверять.
На этом этапе проверки потребуется четыре документа – свидетельство о праве собственности, основание возникновения имущественных прав, расширенная выписка из ЕГРН и выписка из домовой книги. Если право собственности регистрировалось после января 2017 года, привычного свидетельства может не быть. В этом случае факт регистрации подтверждает выписка из ЕГРН.
Удостоверьтесь, что имущественные права были получены законным путем. Внимательно изучите документ-основание возникновения прав – дату вступления в силу, особые условия, корректность оформления.
Особой тщательности требует проверка законности прав, если квартира досталась продавцу по наследству. Если права других наследников были ущемлены, они могут подать иск в суд для перераспределения наследственной массы.
Хорошо, если право собственности возникло у продавца более трех лет назад. В этом случае практически отсутствует вероятность, что ваша сделка будет оспорена в будущем. Это предусмотрено в гражданском законодательстве.
Если квартира была ранее приватизирована, важно выяснить были ли другие участники этого процесса. Продавец должен иметь от них официально оформленный отказ от участия в приватизации.
Второй важный момент – зарегистрированные лица. Сведения о прописанных гражданах содержаться в выписке из домовой книги. В идеале все жильцы должны быть сняты с регистрационного учета. Когда кто-либо прописан на момент проверки, убедитесь, что проблем с выпиской не возникнет. Если кто-то зарегистрирован, но в данный момент находится в местах лишения свободы, в доме престарелых и т.д., лучше отказаться от покупки этой квартиры. Такие граждане могут претендовать на жилье в будущем.
Третий момент – наличие обременений. Эта информация содержится в выписке из ЕГРН. Квартира не должна быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. В противном случае вашу сделку могут не зарегистрировать в Росреестре, но даже если это произойдет, ваши права как собственника будут ограничены правами третьих лиц.
Все данные о смене собственников, заключении сделок в отношении квартиры, арестах, спорах и обременениях содержаться в расширенной выписке из ЕГРН. На что обратить пристальное внимание?
Если у квартиры часто менялись владельцы на основании договоров купли-продажи, вероятно, что имеются какие-либо юридические проблемы и продавец пытается ввести вас в заблуждение. Лучше подыскать другой вариант для вложения средств.
Если квартира была предметом споров или арестов в течение последних трех лет, потребуйте у продавца предоставления решений суда, вступивших в законную силу. Так вы убедитесь, что он действительно вправе продавать имущество.
Важное значение имеет и выставленная цена за квартиру. Если она значительно ниже аналогичных предложений по рынку, значит, собственник желает продать ее как можно быстрее. А это повод задуматься. Скорее всего, в квартире было совершенно преступление или она юридически не чиста.
В части рисков покупка квартиры, которая унаследовано «по закону», не имеет существенных отличий от наследования по завещанию. Круг законных наследников достаточно широк и включает в себя не только родственников по прямой линии. Вероятность появления неизвестного претендента на наследство крайне мала, но единичные случаи известны любому риэлтору или юристу, который специализируется на вопросах наследства.
Также как и в наследовании по завещанию, в этом случае должно быть соблюдено правило обязательной доли, а супруг наследователя обладает половиной совместно нажитого имущества.
Вывод можно сделать следующий: наследственные квартиры, перешедшие в собственность по завещанию, не часто являются объектами мошенничества . Однако, это полностью компенсируется невозможностью проверить и с определенной долей вероятности очертить круг наследников.
Квартиру, которая находится в процессе строительства, продать нельзя: фактически она не существует. Однако, каждая третья сделка по приобретению недвижимости заключается именно в отношении жилья в домах, не введенных в эксплуатацию. В этом случае «продавец» переуступает права требования «покупателю».
Это один из наиболее прозрачных способов приобретения квартиры: она не имеет истории, т.е. изначально чиста, на нее не могут предъявить права родственники, о существовании которых никому не было известно.
Чему следует уделить внимание при приобретении квартиры через уступку прав:
Приобретение подаренной квартиры несет в себе стандартные риски, возникающие в сделках с неопределенным количеством лиц, потенциально имеющих права на квартиру. Что должно насторожить:
В этих случаях вероятность получить проблемную квартиру существенно возрастает.
В целом необходимо понимать, что подаренные вещи обычно не предполагаются к продаже. Как правило, квартиру передают в виде дара тому, кто очень в ней нуждается в силу сложных жилищных условий, имеет плохое финансовое состояние и не может позволить себе купить жилье. Такие люди в подаренной квартире живут сами и не занимаются ее продажей.
Кроме того, с этим видом квартир действует правило времени: чем ни больше времени прошло с момента дарения, тем меньший риск имеет покупатель.
Помимо рисков, связанных с неопределенным кругом лиц, которые могут неожиданно выразить свои права собственности на квартиру, необходимо также иметь представление о юридических тонкостях некоторых категорий квартир. Несмотря на то, что рисков потерять купленную квартиру в этих случаях нет, существуют риски, которые могут усложнить дальнейшее пользование квартирой.
При покупке приватизированной квартиры покупатель обязательно должен видеть первый правоустанавливающий документ — Договор о передаче квартиры из муниципальной собственности в собственность граждан. Часто бывают случаи, когда продавец представляет все необходимые свидетельства, выписки из Реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Их будет недостаточно.
Необходимо знать о всех проживающих в квартире людях, включая несовершеннолетних детей, на момент приватизации. В договоре о передаче квартиры в собственность граждан будут указаны все эти лица, с выделением долей каждому из них, либо с записью об отказе от участия в приватизации в пользу другого лица. Собственно, эта запись об отказе и является камнем преткновения. Отказавшиеся от участия в приватизации лица собственниками не являются, но при условии отсутствия другого места жительства имеют право пожизненного бессрочного проживания в этом жилом помещении.
Стоимость квартиры с таким «отягощением» значительно снижается примерно на сумму той доли в праве собственности, от которой человек отказался.
Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, является наиболее безопасной и, кроме того, выгодной. Минус несущественен: длительность процедуры оформления, предусматривающей сначала снятие залогового обременения и только затем возможность осуществить куплю-продажу.
Реализация квартир, находящихся в залоге у банка, возможна на основании решения суда. В правильном банке такое решение должны показать покупателю без напоминаний.
Опасаться в данном случае стоит только банкротства самого банка.
В цивилизованном обществе принято документировать договоры, сделки, а также сопутствующие им процессы. Квартира передается в собственность после произведения полной оплаты на основании акта приема-передачи. Ключи могут быть переданы после подписания этого акта, в котором факт передачи должен быть указан.
В качестве альтернативы составляется дополнительный акт приема-передачи ключей.
Помимо глобальных рисков, которые несет покупатель квартиры, связанных с оспариванием права собственности в будущем, при покупке жилья возможны некоторые схемы обмана и аферы, которые вроде бы и не существенны, однако, могут осложнить жизнь не только в моральном, но и в финансовом плане. Это касается, в том числе, перепланировки, которая не была задокументирована и оформлена должным образом. Зная о том, как обманывают, не допускайте ошибок при покупке.
Наличие незаконной перепланировки не мешает приобретению квартиры. Тем более, что сотрудники БТИ по собственной инициативе не выезжают на каждую продаваемую квартиру для ее инспекции, а выдают стандартные технические планы. Однако, покупателю нужно помнить, что перепланировку, на которую не было получено разрешение, рано или поздно необходимо будет легализовывать. На что потребуется дополнительное время и деньги. Более того, некоторые виды перепланировок могут быть признаны невозможными к узакониванию: суд вправе потребовать вернуть квартиру в прежний вид, что может стоить больших денег.
Квартира с незаконной перепланировкой стоит дешевле. При этом в 100% случаев собственник будет пытаться продать ее даже выше средней стоимости на аналогичное жилье, мотивируя это тем, что его квартира нестандартная, в нее были вложены значительные финансовые средства, собственные силы, применены дизайнерские решения и т.д.
Совет всем покупателям: сравнивайте план БТИ с реальной квартирой. Откажитесь от покупки до тех пор, пока план не будет приведен в соответствие. Или требуйте значительного снижения цены.
Итак, что нужно узнавать и учесть:
Практика показывает, что если человек хотя бы один раз занимался самостоятельно покупкой или продажей квартиры, то в дальнейшем он сможет без проблем совершать подобные сделки, не прибегая к какой-либо помощи. Проблематичным является первый раз, когда человек не до конца понимает процесс продажи/покупки, не знает тонкостей оформления бумаг и не может видеть всех подводных камней. В первый раз всегда лучше обратиться к специалистам. Это избавит от лишних проблем и волнений.
В цивилизованных обществах выполнение определенных функций принято доверять специалистам. Не потому, что эти функции невероятно сложны. Просто каждый должен заниматься своим делом, и тогда все дела будут выполняться на высоком уровне.
Во-первых, квалифицированный юрист придает сделке статус. Во-вторых, он понимает суть происходящего с первого взгляда и слова. В-третьих, обмануть знающего опытного человека практически невозможно.
При подписании договоров о возмездном оказании услуг, покупатели часто спрашивают риэлторов, как они смогут проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры, ведь пункт договора об этом всегда есть?
Опытный риэлтор или юрист начнут рассказывать, что они посмотрят все документы у собственника, сделают запрос в Росреестр об обременениях и плюс к этому, нотариус обязан со своей стороны проверить квартиру. Всё это правильно, но, тем не менее, количество «левых» сделок хоть и снижается, но они есть и скорее всего, будут всегда, пока некоторые наши сограждане хотят обмануть других наших сограждан, применяя для этого различные способы.
Если предложить потенциальным покупателям памятку, в которой коротко будут изложены основные виды проверки «чистоты» квартиры, то получится то, что написано ниже.
1. Квартира должна быть оформлена на того человека (людей), который её продаёт. Это подтверждается выпиской из ЕГРП (расширенной или краткой), свидетельством о собственности, договором купли-продажи, свидетельством о наследстве, дарении, приватизации, а также кадастровым паспортом (техническим паспортом), чтобы понять, нет ли в квартире не узаконенной перепланировки. В противном случае, у продавца должна быть нотариально заверенная доверенность, в которой указана возможность оформления продажи этой квартиры и тот же набор документов (не копий!). Все другие варианты – мошенничество. Если собственников несколько, все они должны участвовать в сделке или кто-то один из них может её провести по доверенности от всех других. За несовершеннолетних собственников сделку имеют право проводить родители или опекуны (опекунство официально оформлено).
2. Если квартира куплена в браке, в сделке обязательно участвуют оба супруга, либо один – по доверенности или письменному согласию, заверенным нотариально. Если одного супруга нет, как и документа о согласии на сделку, то она не может состояться. Есть много нюансов в отношении недвижимости, которая подлежит разделу после развода, но любой раздел должен быть подтверждён документально.
3. Существует положение о лицах с правом проживания на данной жилплощади (ФЗ-5242-1, Статья 7. Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства, редакция от 13.06.2016 г).
Например, парень ушёл в армию (потребуется доверенность и заявление в УФМС), другой гражданин (ка) сел в тюрьму (выписывается по приговору суда), третий – проходил лечение от алкоголизма или наркотиков. Раньше, если квартира продана без согласия и снятия с регистрации этих граждан, они могли через суд вернуть себе право проживания, даже если квартира перепродана несколько раз. Теперь пункты, говорящие об этом, утратили силу, то есть проблема может возникнуть только с жильцом из лечебного учреждения. Есть ещё право пожизненного проживания для граждан, которые подписали договор пожизненной ренты. Если такой человек умер, необходимо уточнить, кому отписано имущество и только тогда принимать решение о покупке квартиры. На все указанные действия должно быть решение суда, на основании которого квартира очистится от нежелательных жильцов, утративших своё право проживания, пропавших без вести, кочевников и т.д.
Взять полную справку о проживающих и проживавших гражданах в интересующей вас квартире, невозможно. Есть форма № 9 – выписка из домовой книги и форма № 12 – «Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан». В любом случае, если квартира «в возрасте» и много раз переходила из рук в руки, найти концы, когда и кто был в ней прописан или зарегистрирован до последнего собственника, нельзя, без «мохнатой руки» в органах внутренних дел или ФСБ. Выписать гражданина, который находится неизвестно где, можно также через суд.
4. Обременения у квартир бывают часто, особенно это касается ипотеки, которую старый собственник «не тянет». В этом случае нужно общаться с банком, чтобы получить от него разрешение на сделку. Аресты и другие запрещения не позволят провести сделку, поэтому необходимо перед сделкой заказать справку в Росреестре, на основании которой можно спокойно покупать квартиру, тем более, что со следующего года регистраторы будут нести ответственность за неправомерные действия при регистрации.
5. Важнейшим моментом является наличие несовершеннолетних детей в покупаемой квартире в качестве собственников или зарегистрированных. «В никуда» их никогда не выпишут, так как эти вопросы обязательно отслеживают органы опеки. Случается, что квартира куплена с помощью материнского капитала и ипотеки. Если заявка не одобрена из-за несовершеннолетних детей, мама обязана написать в Пенсионный Фонд заявление о выделении детских долей после погашения ипотеки. К сожалению, если квартира потом продана, далеко не все заявительницы способствуют этому процессу и дети так и остаются ни с чем.
6. Достаточно новое положение – банкротство физических лиц. Как известно, граждане, объявившие банкротство всячески стараются избавиться от имущества, чтобы его не изъяли в счёт погашения долгов. Нужно внимательно отследить судьбу имущества банкрота, чтобы в дальнейшем не пришлось отстаивать право на него по суду.
7. Если в квартире есть незаконная перепланировка, которая никак не показана в документах, но она вам нравится, то вы самостоятельно можете её узаконить, получив скидку от продавца. Правда, бывает, что перепланировка нарушает архитектурный облик здания или снесены несущие стены. В таком случае, лучше не покупать эту недвижимость без консультаций со специалистами районного отдела архитектуры. Если перепланировка небольшая, но удобная, можно купить квартиру в таком варианте и жить, хотя, если вы пригласите оценщика или техника БТИ перед покупкой, они будут обязаны показать перепланировку (что они иногда не делают «по договорённости).
8. Наследники. При получении квартиры в наследство и последующей её перепродаже, покупателю нужно установить, правомерно ли действует наследник, нет ли других наследников на это недвижимое имущество. Есть и другие нюансы в наследственных делах, которые часто разрешаются только в судебном порядке, поэтому важно понимать, правильно ли оформлено наследство и все ли наследники готовы продать недвижимость, чтобы через какое-то время не обнаружился ещё кто-то претендующий, на уже купленную вами жилплощадь. Если квартиру продаёт один наследник, нужно потребовать от него нотариального заявления, согласно которому он обязан претензии других наследников удовлетворить за свой счёт.
Для физлиц и госорганов – на бумаге – 750 рублей, в электронном варианте – 300 рублей. Для юридических лиц на бумаге – 2200 рублей, в электронном виде – 600 рублей.
Конечно, мы рассмотрели далеко не все варианты проблемных ситуаций с недвижимостью. К сожалению, «чёрные риэлторы» не перестают делать свои «чёрные дела». Как выясняется, с помощью паспортистов, регистраторов, нотариусов. В разных регионах время от времени возникают скандалы по этому поводу.
Можно довериться профессионалам, работающим на рынке недвижимости, можно самостоятельно заказывать справки, смотреть документы, консультироваться у юристов, ходить по соседям с вопросами, в ЖЭК и к участковому. Выбор – за вами! Но, чтобы проблема решилась до сделки, необходимо сначала внимательно изучить её, чтобы выяснить, стоит покупать эту квартиру и её проблему или нет, иначе после покупки «грязной» квартиры у вас может возникнуть масса неприятных ситуаций. Будьте бдительны!
Покупка квартиры - одна из самых крупных сделок в жизни гражданина. Мечты о новой жилплощади могут затуманивать рассудок и мешать оценить слагаемые ситуации критически. А если другая сторона сделки - профессиональные мошенники, то возможность увидеть проблемы практически исключена. Проверить юридическую чистоту квартиры, обеспечивающую неотъемлемые права покупателя на это жилье, способен только юрист с опытом работы в данной сфере. Специалисты компании «Содействие» гарантируют качественную проверку, обеспечивающую полную прозрачность покупки.
Процедура покупки квартиры подразумевает предоставление приобретающему ряда документов. Оценить юридическую чистоту жилого объекта можно самостоятельно. Но для этого придется ознакомиться с целым рядом бумаг и убедится, что обстоятельств, позволяющих в судебном порядке аннулировать покупку, нет. К таковым относятся:
Опыт работы специалистов компании “Содействие” позволил составить перечень аспектов, являющихся признаками “опасной” сделки. Эти квартиры требуют тщательной и всесторонней проверки. Обратится за оценкой чистоты к грамотному эксперту с практическим опытом и связями в государственных службах нужно в каждом из таких случаев:
Именно в этих случаях приобретателя могут ожидать неприятные сюрпризы: суд и отмена сделки, в результате которой он лишится и жилья, и денежных средств.
Опыт работы специалистов юридической компании “Содействие” позволяет даже на первой консультации при изучении документов отметить все потенциально проблемные моменты и обратить на них внимание покупателя.
На рубеже девяностых и двухтысячных пышным цветом процветали самые разнообразные мошеннические схемы в области недвижимости. Скажите, сейчас что-то изменилось? Уменьшился ли масштаб подобных афер? Или, может быть, они стали более изощренными, сложно выявляемыми и трудно поддающимися регулированию законодательством ?
Рынок недвижимости всегда представлял интерес для мошеннических схем и новых махинаций. Кроме того, социальные и экономические процессы, происходящие в стране, неразрывно связаны и находят свое отражение и в этой сфере.
До настоящего времени в России стоимость жилья остается высокой при достаточно низком среднем уровне заработной платы по стране в целом, коррумпированность чиновничьего аппарата также остается высокой, что способствует лоббированию интересов отдельных групп, которые в свою очередь препятствуют развитию законодательства, предусматривающего четкую императивную ответственность, в том числе и уголовную, для лиц, осуществляющих застройку, и лиц, сопровождающих сделки по приобретению и отчуждению недвижимости (в большинстве случаев это юридические лица, занимающиеся риэлторской деятельностью), а также должностных лиц, выдающих исходно-разрешительную документацию.
С 90-х годов прошлого века и до нашего времени мошенники совершенствуют старые способы и придумывают новые, приспосабливаясь к меняющимся законам.
Достаточно высокий уровень правовой неграмотности населения и игнорирование (в некоторых случаях) нашими гражданами правового аспекта в данной сфере приводят к печальным последствиям в виде все тех же обманутых дольщиков. Хотя ряд правовых актов уже принят и направлен на защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в долевом строительстве.
Знаменитая афера под название «Социальная инициатива», прогремевшая еще в начале двухтысячных, имела, как известно, свой печальный исход — ее последствия до сих пор расхлебывают пострадавшие дольщики. Скажите, сейчас имеют место похожие махинации такого масштаба? Ведь людям свойственно наступать на собственные грабли…
Переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров. В связи с этим увеличилось число обращений граждан в суды, правоохранительные органы, местные администрации по вопросу привлечения к ответственности недобросовестных застройщиков и возврату денежных средств.
Суть проблемы заключалась в том, что некоторые застройщики (КТ «Социальная инициатива» и т.д.) привлекали денежные средства граждан в жилищное строительство на основании различных юридических инструментов. При этом полученные от граждан денежные средства, как правило, расходовались такими застройщиками нецелевым образом, а строительство жилых домов довольно часто так и не начиналось. Долевые инвесторы, вложив свои денежные средства в жилищное строительство, так и не получали в обещанные сроки готовое жилье, обращались в суды, в местную администрацию, правоохранительные органы, устраивали митинги, пикеты. Государство обязано было отреагировать на эту проблему.
В результате введен в действие Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и внесены изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
Наталья, скажите, на что прежде всего необходимо обращать внимание покупателю при оформлении сделок с недвижимостью, чтобы избежать обмана?
Это сложный вопрос, потому что невозможно дать универсальные рекомендации: каждая ситуация уникальна, и ее разрешение зависит, как правило, от конкретных обстоятельств.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» подробно регламентирует порядок регистрации и учета недвижимости в государственных органах и т.п.
При этом следует четко понимать, о какой сделке с недвижимостью идет речь. Ведь это может быть сделка мены, аренды недвижимого имущества, дарения, купли-продажи, залога и т.д. Если мы ведем речь о сделке купли-продажи квартиры, то следует понимать, что рынок недвижимости в этой сфере представляет собой предложения, которые формируются на первичном рынке жилья, — так называемую «первичку», правоотношения в области которой регулируются в настоящее время действием 214-ФЗ, и так называемую «вторичку», т.е. покупку уже готового жилья.
Сделки вторичного рынка жилья, несмотря на их простоту, имеют много нюансов и особенностей. При подготовке к сделке прежде всего необходимо обращать внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, так как в них содержатся сведения о возможных обременениях и условиях приобретения квартиры нынешним собственником. При этом требуйте показать вам именно подлинники документов на недвижимость.
Для проверки юридической чистоты квартиры в регистрационных органах берется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а также проверяется вся история квартиры по домовой книге, где записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, кто эту квартиру приватизировал. Приобретателю желательно присутствовать при получении расширенной выписки из домовой книги. Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов не «потерялся». Иными словами, если кто-то из них был выписан не по новому адресу (например, находится в местах лишения свободы или на длительном стационарном лечении в психиатрической больнице), от покупки такой квартиры лучше отказаться.
Также необходимо досконально изучить объект недвижимости: не было ли судов, нет ли прав третьих лиц на это помещение, внесены ли записи в реестр прав на недвижимое имущество, как состоялся переход права на недвижимое имущество. Если имущество передано по наследству, значит, нужно насторожиться: не появятся ли неожиданные наследники? Если имущество было отсужено и получено в ходе судебного разбирательства, также необходимо быть внимательными: прошло ли дело все стадии обжалования?
Если собственник продаваемой квартиры умер и она перешла по наследству, необходимо получить нотариальную копию свидетельства о смерти бывшего владельца. Может случиться так, что бывший владелец был признан умершим в суде, но фактически пропал без вести и долгое время отсутствовал. Не исключено, что после заключения сделки он неожиданно появится и заявит свои права на квартиру.
Чтобы убедиться в наличии у продавца права на продажу данного объекта недвижимости, прежде всего необходимо проверить документ, удостоверяющий его личность, — паспорт. В нем должны быть отметки о регистрации, о браках, содержаться сведения о ранее выданных паспортах, о детях. Все другие печати и отметки делают паспорт недействительным. Уточните в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт утерянным.
Сделку могут признать недействительной, если совершивший ее человек был ранее признан судом недееспособным или в момент совершения сделки был не в состоянии отвечать за свои действия. Будущему собственнику следует попросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не нужно бояться этими действиями обидеть человека, поскольку сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, недействительна. При этом важно лично присутствовать при получении данных справок. Если продавец действительно состоит на таком учете, лучше отказаться от сделки. Уточнить, был ли гражданин лишен дееспособности, можно в органах опеки и попечительства по месту его проживания.
Если на момент приобретения имущества гражданин состоял в браке, то требуется разрешение супруга(-и) на продажу. При этом недостаточно сравнить дату в свидетельстве о государственной регистрации права и дату регистрации брака в паспорте, иногда стоит сходить с продавцом в загс и уточнить информацию о возможных предыдущих браках.
Если квартира продается по доверенности, имейте в виду, что, покупая ее, вы сильно рискуете. Необходимо с особой тщательностью проверить саму доверенность. Узнать, не является ли она подделкой и не отозвана ли она, можно у нотариуса, выдавшего документ. Бывают случаи, что доверитель является недееспособным, но не ставит в известность об этом нотариуса при подписании доверенности. Встретьтесь с доверителем, если есть такая возможность, узнайте, что заставило его выдать доверенность, потребуйте справки из нарко- и психодиспансеров. Вариантов мошенничества в данной ситуации тоже много: доверенность может быть подписана обманным путем; иногда доверителю не сообщают полную информацию о том, какие права он передает по доверенности (например, говорят лишь о праве распоряжаться, но не о праве отчуждать имущество); злоупотребляют доверием, обещая подписывающему доверенность на словах, что не воспользуются правом на отчуждение.
Покупку квартиры лучше осуществлять через профессиональных юристов, которые гарантируют ряд преимуществ, таких как правовая экспертиза и безопасность сделки и широкий спектр дополнительных услуг.
Как Вы думаете, страхование договоров по приобретению недвижимости может быть абсолютной гарантией защиты от потенциальных рисков?
Страхование права на квартиру — это страхование так называемого права титула (права носить титул собственника). Страхование риска утраты права на имущество («титульное страхование») имеет целью возмещение убытков титульному владельцу в случае истребования вещи со стороны ее собственника или иного законного владельца. Титульный владелец — тот, чье имя значится в правоустанавливающих документах.
В России риски утраты титула достаточно велики. Например, на отечественном рынке недвижимости, помимо «стандартных» рисков (неправильное оформление договора купли-продажи, недействительность сделки по различным основаниям), добросовестный приобретатель может стать жертвой ошибок в приватизации, наличия неучтенных прав бывших владельцев, упущений в процедуре регистрации сделки и т.п.
Риск утраты права на имущество — один из видов имущественного страхования ст. 929 ГК РФ). К нему применяются общие правила заключения договоров страхования.
Такой договор должен быть заключен в письменной форме, несоблюдение которой влечет за собой его недействительность. Договор страхования риска утраты права на недвижимое имущество может заключаться либо путем составления одного документа, либо путем вручения страховщиком страхователю на основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком п.п. 1, 2 ст. 940 ГК РФ). Зачастую страховщики в правилах титульного страхования устанавливают, что договор вступает в силу со дня госрегистрации права страхователя на объект недвижимости, а если заключается позже, то либо в момент уплаты первого страхового взноса п. 1 ст. 957 ГК РФ), либо в иной момент, предусмотренный сторонами. Соответственно, если иное не установлено договором титульного страхования, страховыми случаями признаются только те события, которые имели место после вступления договора в силу (п. 2 ст. 957 ГК РФ).
У добросовестного приобретателя (титульного владельца) объект недвижимости может быть истребован только в тех случаях, когда он был приобретен безвозмездно, а также тогда, когда он был утерян собственником или иным законным владельцем либо выбыл из их владения помимо их воли п.п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ). Как собственники, так и добросовестные приобретатели не могут быть лишены имущества иначе как по решению суда (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).
Скажите, какие риски несет покупатель недвижимости при заключении сделки купли-продажи?
Данная тема очень обширна и многоаспектна, в каждом конкретном случае оценка уровня рисков и юридических механизмов их минимизации осуществляется индивидуально, и поэтому невозможно дать стандартные алгоритмы действий на все случаи жизни.
Существует огромное множество видов сделок, связанных с недвижимостью, соответственно, и сопричастных с ними рисков: гражданско-правовых, налоговых, уголовно-правовых и т.д. Анализ рисков каждой конкретной сделки, связанной с недвижимостью, — это индивидуальная работа, поскольку за непрозрачным элементом схемы или неясным пунктом договора может прятаться айсберг специфических проблем. Чем рискует добросовестный покупатель? Например, он может потерять в будущем право собственности на приобретенное недвижимое имущество при признании судом недействительности совершенной сделки либо при предъявлении к нему иска об истребовании имущества (виндикационного иска) от одного из предыдущих владельцев объекта недвижимости, который владел им еще до продавца, продавшего имущество добросовестному приобретателю. Недействительными могут быть признаны сделки с пороками в субъекте, с пороками воли, формы, содержания. Кроме того, любой договор и сделку, связанные с недвижимостью, необходимо анализировать с точки зрения возникновения всех рисков (гражданско-правовых, налоговых, уголовно-правовых и пр.): не заметив один из них, вы можете автоматически проигнорировать другие. То есть одни риски могут быть действительно реально велики, а другие могут присутствовать формально.
Так как сделка по купле-продаже недвижимого имущества регулируется нормами гражданского законодательства, давайте рассмотрим, что же включает в себя понятие гражданско-правовых рисков.
Гражданско-правовые риски — это риск признания договора незаключенным, риск признания сделки недействительной, иные риски. Все виды гражданско-правовых рисков имеют свои характерные особенности. Хотелось бы заострить внимание на некоторых из них. Например, иные гражданско-правовые риски — это риски невыполнения обязательств по договору, взятие на себя нежелательных обязательств, риск расторжения договора в одностороннем порядке и пр. Понятно, что для того, чтобы избежать подобных рисков, необходимо, чтобы в договоре были четко прописаны взаимные права и обязанности. Однако есть и некоторые «хитрости», о которых знают те, кто работает на рынке недвижимости. Так, для агентства недвижимости выгоднее заключить агентский договор с заказчиком, а не договор об оказании услуг, поскольку последний, согласно императивным нормам ГК РФ, может быть в любой момент разорван заказчиком услуг в одностороннем порядке. Агентский же договор разорвать не так просто. А значит, не так просто будет без мотивации отказаться от услуг агента.
Признание сделки недействительной также может иметь не только гражданско-правовые, но и налоговые последствия. Конкретный пример такой сделки, которая может быть оспорена налоговиками со ссылкой на статью 170 НК РФ, — это продажа недвижимости по так называемым вексельным схемам на этапе строительства (когда вместо заключения договора долевого участия заключаются предварительный договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи векселя).
Покупателю, не связанному с рынком недвижимости, обычно крайне сложно сориентироваться в том, какие подводные камни ожидают его в русле приобретения жилья и как обойти их с наименьшими для себя потерями.
Отдельным вопросом в снижении рисков покупателя, обеспечении его безопасности и юридической защищенности является грамотное составление и оформление договорных отношений (договоров оказания услуг, купли-продажи и других документов). Покупатель имеет различные возможности по снижению рисков, которые он может использовать как по отдельности, так и в совокупности. Например, проконсультироваться до заключения договора об оказании услуг и договора купли-продажи у юриста, специализирующегося по жилищному праву, и сделать свой выбор по дальнейшим действиям исходя из своих финансовых, временных возможностей и соответствующих навыков; застраховать свой риск, но учитывать при этом затратность данного механизма и то, что не все риски страхуются.
В последнее время возросла тенденция субурбанизации городских агломераций, и рынок недвижимости предлагает все больше альтернативного жилья за пределами города — «дома сельского типа», таун-хаусы и т.п. Существуют ли потенциальные риски при приобретении такой собственности? Ведь это не просто покупка дома, но и вопросы, связанные с землей!
Одной из основных проблем, с которыми сталкиваются застройщики при возведении такого рода объектов недвижимости, является отвод земельных участков, правовой статус которых различается в зависимости от целевой принадлежности. Форсирование темпов малоэтажного строительства может быть осуществлено за счет упрощенной процедуры перевода земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в пригородных зонах, в земли поселений, предназначенных для малоэтажного строительства. Территориям, отведенным под малоэтажное строительство, должен быть предоставлен льготный правовой режим на период застройки.
С правовой точки зрения описание основных современных архитектурных типов малоэтажных домов содержится в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Краеугольным камнем при возведении такого рода объектов недвижимости является земельный вопрос. Решается он в зависимости от правового статуса земли, на которой будет строиться объект, и поставленной задачи — создания сферы обслуживания коттеджного городка с включением прилегающих территорий — дорог, тротуаров, детских площадок, клумб и инфраструктурных частей, но в законодательно-правовом поле. В большинстве случаев таун-хаусы строят на частной земле. При оформлении правоустанавливающих документов на нового собственника заключается договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен таун-хаус.
Использование участка рядом с таун-хаусом во многом определяется его юридическим статусом: находится ли он в частной собственности владельцев квартиры-секции. Существует несколько вариантов, как юридически будет оформлен дом и участок. Вариант первый: территория под застройку таун-хаусами размежевывается и выделяется в собственность. Вариант второй: блок таун-хаусов оформляется как многоквартирный дом. В этом случае земля под ним будет находиться в долевой собственности жильцов, а участок перед домовладениями теоретически может оставаться в собственности застройщика и сдаваться жильцам в аренду. Между покупателем и застройщиком в этом случае заключается договор с указанием сроков аренды, обычно речь идет о десятках лет.
214 Федеральный закон — это панацея, или у него есть свои изъяны? Полностью ли этот закон защищает покупателя недвижимости от двойных продаж?
Основная причина возможного возникновения двойных продаж заключается в том, что квартиры не реализуются по Закону N 214-ФЗ, соответственно, в Росреестре не регистрируются, что дает возможность оформлять несколько договоров на один и тот же объект недвижимости сразу в отношении нескольких покупателей.
При указанных продажах невозможно определить, сколько имеется претендентов на одно и то же помещение, так как, пока строится дом и оформляются документы, может пройти от 3 до 10 лет. Люди спокойно ждут окончания строительства дома, но потом, по факту завершения строительства, выясняется, что объект недвижимости продан не только им, но и кому-то другому. Такого рода двойную продажу может осуществлять как один застройщик одновременно нескольким лицам, так и два-три застройщика-подрядчика, инвестора-участника инвестиционного проекта. Например, есть застройщик, он передает свои права на продажу квартир инвестору. Инвестор не оплачивает право уступки, но продает квартиры физическим лицам, деньги оставляет у себя. Застройщик не получает денежные средства и в одностороннем порядке расторгает договор с инвестором, при этом сам начинает продавать уже проданные инвестором квартиры. Получается, что возникают покупатели со стороны инвестора и со стороны застройщика.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» устанавливает единый порядок заключения, изменения и расторжения договора об участии в долевом строительстве; регламентирует некоторые существенные условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным; определяет императивные нормы, регулирующие правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства; вводит жесткие требования к застройщикам; предусматривает меры ответственности для участников договора об участии в долевом строительстве.
На сегодня самый надежный, защищенный Законом договор — это договор долевого участия в строительстве жилья. Он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, что для покупателя является гарантией отсутствия двойных продаж. Обязательными условиями договора являются определение объекта долевого строительства, установление срока передачи застройщиком объекта долевого строительства его участникам, указание цены, срока и порядка оплаты, определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не менее 5 лет).
Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает информацию о строительном объекте более прозрачной и доступной для участников долевого строительства.
Одним из основных нововведений, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ, является новый вид договора — договор участия в долевом строительстве.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До сих пор некоторые граждане заключают договоры на участие в долевом строительстве жилья без предварительного ознакомления с этим важным документом, следуя которому, они могли бы максимально защитить себя от недобросовестных предпринимателей.
В итоге можно сделать вывод, что данный Закон при условии его соблюдения устанавливает гарантии защиты участников договорных отношений, прав, законных интересов и имущества, а также совершенствует финансово-кредитные отношения. До принятия настоящего Закона правоустанавливающие документы учитывали интересы только строительных организаций.
Следует внимательно изучать законы и не стесняться обращаться за консультацией к специалистам. Лучше сделать это до заключения любой важной сделки, чем потом тратить время и силы на отстаивание своих прав.
Как Вы упомянули, 214-ФЗ позволяет регистрировать только договоры долевого участия, но компании-застройщики сейчас часто предлагают и другие виды договоров при покупке жилья — договоры хозяйственной деятельности, инвестиционные договоры и т.п. Является ли это первым сигналом о недобросовестности компании-застройщика?
В основе взаимоотношений гражданина и застройщика в любом случае лежит договор — соглашение сторон, в соответствии с которым стороны приобретают права и обязанности по отношению друг к другу. Договор участия в долевом строительстве подпадает под действие Закона N 214-ФЗ. Гражданин-инвестор приобретает по отношению к застройщику права, а застройщик — обязанности перед гражданином, регулируемые данным Законом и договором.
Как застройщики уменьшают свои обязанности перед гражданином? Очень просто: заключают договор не участия в долевом строительстве, а какой-либо другой, например уступки векселя. При использовании вексельной схемы клиент приобретает вексель, который застройщик обязуется погасить, передав квартиру в собственность. В случае невыполнения компанией обязательств дольщик сможет отсудить лишь сумму векселя без процентов.
Бывает, покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.
Также недобросовестный застройщик может предложить заключить договор займа, резервирования квартиры, возмездного оказания услуг, строительного подряда, простого товарищества, договор уступки прав требования и т.п. В этом случае клиенту остается лишь полагаться на порядочность строительной компании.
Итогом заключения таких договоров, не подлежащих государственной регистрации, могут быть либо так называемые двойные продажи квартир, либо утрата гражданами прав на приобретаемое ими по вышеуказанным «серым» схемам жилье в связи с банкротством застройщика или изъятием у него разрешения на строительство данного жилого дома. Крайне важно не просто выбрать надежную компанию-застройщика, но заключить именно договор долевого строительства, а не «альтернативный» договор.
Любые схемы — это варианты сознательного обхода предусмотренных действующим законодательством норм. Поэтому избегайте вкладывать деньги в недвижимость, если вам предлагают договор, не подпадающий под действие Федерального закона N 214-ФЗ.
Сейчас после приобретения жилья в многоквартирном доме и оформления всех документов надлежащим образом очень часто возникает вопрос взаимодействия с ТСЖ, а скорее — с так называемым лже-ТСЖ — дочерней компанией застройщика, провозгласившей себя товариществом и на основании этого регулирующей оплату коммунальных услуг, цены на которые бывают завышены в несколько раз. Как Вы прокомментируете подобные ситуации, возникающие в жилищно-коммунальном управлении?
17 июня 2011 года вступили в силу изменения в Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РФ) и некоторые другие федеральные законы (Закон N 123-ФЗ). Данные изменения предусматривают, в частности, усиление контроля государства за деятельностью товариществ собственников жилья и иных компаний, управляющих многоквартирными домами.
Хочу остановиться лишь на некоторых существенных, на мой взгляд, изменениях, касающихся ТСЖ.
Законом N 123-ФЗ отменена ст. 139 ЖК РФ, позволявшая создавать ТСЖ в строящихся многоквартирных домах лицам, которым право собственности на помещения в таких домах будет принадлежать в будущем (п. 11 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).
Таким образом, в настоящее время ни лица, заключившие договоры о приобретении помещений в строящихся многоквартирных домах, ни сами застройщики не вправе создавать ТСЖ в таких многоквартирных домах.
При этом те ТСЖ, которые созданы до вступления в силу Закона N 123-ФЗ в строящихся многоквартирных домах, продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации. Закон не предусматривает прекращения их деятельности в принудительном порядке (ч. 2 ст. 8 Закона N 123-ФЗ).
По смыслу Закона N 123-ФЗ вновь построенные многоквартирные дома будут управляться следующим образом. Если застройщик соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами (устанавливаются Правительством РФ), то он самостоятельно управляет домом с момента его ввода в эксплуатацию вплоть до момента выбора управляющей организации по конкурсу. Если же застройщик не соответствует указанным требованиям, то он в течение пяти дней после ввода дома в эксплуатацию должен заключить договор управления с выбранной им управляющей организацией (подп. «н» п. 25 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).
В любом случае в течение 10 рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления данным домом. С выбранной управляющей организацией договор управления заключает застройщик (подп. «м», «н» п. 25 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).
Таким образом, все вновь построенные многоквартирные дома отныне будут управляться только управляющими организациями, такой способ управления, как ТСЖ, исключается. Вместе с тем домовладельцы впоследствии, после регистрации их права собственности на помещения, вправе изменить способ управления многоквартирным домом и образовать ТСЖ.
Одна из главных целей Закона — обеспечить правовую защищенность собственников в многоквартирном доме при выборе любого из трех способов управления домом: это непосредственное управление собственниками, передача функций управления ТСЖ или управляющей компании. Новый Закон требует, чтобы протокол с решением, который направляется на государственную регистрацию, подписывали все собственники собственноручно. Что ж, учтен опыт повального создания ТСЖ путем заочного голосования, когда у людей спрашивали: вы за ТСЖ или за ЖЭК? Уже в зависимости от ответа предлагали: распишитесь за ТСЖ или за ЖЭК. Все, воля выражена. А за что проголосовали и голосовали ли вообще, многие не знают даже спустя несколько лет. Безусловно, когда требуется очное собрание собственников и только когда отсутствует кворум, допускается заочное голосование, риск создания фальшивых ТСЖ снижается.
Цель сегодняшнего Закона — прежде всего навести порядок в управлении жилищным фондом. Добросовестность контролирующих органов позволит вывести споры между собственниками с одной стороны, и ТСЖ и УК с другой из орбиты судебного разрешения конфликтов. А это означает оперативность и упрощенный порядок.
Кроме того, до 1 марта 2013 г. жилинспекции должны проверить законность создания всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний. Этот процесс, возможно, повысит активность собственников, поскольку любая жалоба — это основание для вдумчивой проверки. Закон N 123-ФЗ содержит несколько новаций, которые коснутся собственников жилых помещений.
Вводится возможность нового порядка платы за коммунальные услуги. Закон теперь допускает возможность внесения прямых платежей за предоставленные услуги, минуя управляющую компанию. Возможно, данная мера поможет преодолеть барьер, когда честный плательщик не может получить оплаченные услуги по поставке жизненно важных для человека газа, света, воды.
Принятие практически новой редакции ст. 161 ЖК РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом» узаконило меры, направленные на устранение негативных моментов, которые возникали после принятия ЖК РФ. Наконец-то члены ТСЖ и собственники, не вступившие в ТСЖ, будут иметь возможность ознакомиться с уставными документами товарищества. Прозрачной станет финансово-хозяйственная деятельность ТСЖ и УК.
Благодаря новому Закону жителям станет легче контролировать своих управдомов, будь то ТСЖ или УК. Сейчас трудно однозначно сказать, насколько эффективны предложенные законодателями новые правила игры в ЖКХ. Но первый шаг по устранению коллизий в жилищном законодательстве сделан.
Наталья, расскажите, пожалуйста, на что следует обращать внимание при заключении ипотечных договоров и какие здесь существуют опасности, риски?
В настоящее время ипотека является одним из удобных способов решения своей жилищной проблемы. Тем более что предложений банков и государства в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию хоть отбавляй! Тем не менее отдельные пункты кредитного договора и договора ипотеки могут в будущем подбросить ложку дегтя в бочку меда при решении жилищного вопроса.
Стоит помнить, что, помимо перспективы владения собственным жильем, существуют риски, связанные с получением ипотечного кредита, и порой они достаточно высоки.
При ипотечном кредитовании гражданам лучше застраховать свои риски (на случай потери трудоспособности и наступления иных непредвиденных обстоятельств) в страховой компании.
То, что мы называем в повседневной жизни ипотекой, на самом деле юридически оформляется двумя договорами — кредитным и залогом недвижимого имущества, который и называется договором ипотеки. Оба документа подлежат обязательной государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации ипотеки влечет недействительность договора об ипотеке. Такой договор признается ничтожным.
Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то в соответствии со ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу только с момента его государственной регистрации. С этого момента возникает ипотека как обременение имущества, заложенного по договору (права собственника жилища (залогодателя) по распоряжению объектом недвижимости ограничены), а залогодержатель приобретает право залога.
Кроме того, перед подписанием ипотечного договора лучше взять предлагаемый банком к подписанию текст договора и предварительно проконсультироваться с грамотным юристом. Очень часто банки закладывают в такие договоры «мины», о существовании которых граждане узнают слишком поздно.
Здесь следует отметить, что изменить или вычеркнуть пункты кредитного договора и/или договора ипотеки на этапе подписания вам вряд ли удастся: в крупных банках, которые в основном и дают ипотеку на «нормальных» условиях, процедура выдачи кредита четко прописана и формализована, даже тексты договоров типовые. Тем не менее пробовать можно, и за попытку это сделать никто вас не оштрафует.
При ознакомлении с текстом в первую очередь следует обратить внимание на существенные условия кредитного договора. Срок, сумма, график платежей, процентная ставка и другие условия должны быть в точности повторены в договоре ипотеки. Еще до начала сбора пакета документов выясните в банке, какие «попутные» расходы вам придется осуществить до и в момент получения ипотеки. Самое неприятное, когда банки применяют тактическую хитрость: сначала говорят, что кредит подтвержден, а потом извещают вас, что до получения денег необходимо осуществить и дополнительные затраты.
Внимательно изучите раздел договора «Обязательства заемщика». Помимо стандартных пунктов о том, что вам нужно гасить кредит в соответствии с графиком платежей, там могут быть требования о предварительном согласовании с банком (в лучшем случае) или запреты (в худшем) относительно нескольких моментов: оформления прописки, сдачи жилья в аренду, проведения ремонта без согласования с банком, уведомления о смене места жительства, работы, семейного положения, дохода.
По большому счету все перечисленные выше возможные требования банка юридически ничтожны: они и противоречат Гражданскому кодексу, и имеют соответствующие толкования и решения Высшего арбитражного суда. Тем не менее их наличие в договоре может корреспондировать с правом банка потребовать досрочного погашения кредита.
Досудебное изъятие — очень важная проблема при заключении договоров об ипотечном кредитовании. Несмотря на то что и в Федеральном законе «Об ипотеке», и в постановлениях Высшего арбитражного суда прописано, что жилые помещения могут быть изъяты только по решению суда, банки практически всегда прописывают для себя такую возможность. Что это означает? То, что банк в случае, если вы будете несвоевременно платить, может идти напрямую к судебным приставам, которые и придут выселять вас из квартиры.
Опасность ипотеки может заключаться и в угрозе потери ипотечной недвижимости. В связи с тем что по условиям кредитования клиент банка обязуется предоставлять в залог ликвидную недвижимость, кредитор тем самым получает законное право реализовывать предмет залога в случае невыполнения заемщиком взятых на себя обязательств. Согласно законодательству, опасность ипотеки может заключаться в том, что трехразовая незначительная просрочка ежемесячных кредитных взносов будет считаться нарушением ипотечных обязательств, что может стать основанием для обращения банковского взыскания на заложенное имущество.
Обратите также внимание на раздел «Права банка»: нет ли там права банка в одностороннем порядке поменять процентную ставку, график, срок и другие параметры кредитного договора. Как правило, в разделе «Обязанности заемщика» встречается такая фраза: заемщик обязан выполнить такое требование банка или досрочно погасить остаток долга, если он не согласен с изменением условий.
Узнайте, какие могут быть применены штрафы и пени. Наиболее распространенные — за несвоевременный платеж по кредитному договору (за просрочку), за несвоевременное страхование, за непредоставление информации о смене места работы, жительства.
Еще одна рискованная часть договоров об ипотеке — страховка. Во всех кредитных договорах есть требование ежегодно (или сразу на весь срок) страховать квартиру, жизнь и здоровье, а иногда и титул собственности. Какие тут «подвохи»? Вот несколько: выбор страховой компании (вам могут «навязать» только определенные страховые компании, условия страхования в которых не будут рыночными); дополнительные сборы, которые может выставить страховая компания; сумма страховки (самое правильное, если вы будете страховаться в размере остатка долга, но банк может потребовать страховаться на сумму изначально взятого кредита — естественно, это будет дороже).
Подведем итог. При заключении ипотечного договора стоит не только обратить особое внимание на сам ипотечный договор, но и просчитать все возможные последствия, связанные с ним.
Как Вы думаете, какую роль должно играть государство в регулировании вопросов мошенничества в недвижимости?
Недвижимость — это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости.
В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.
Впоследствии был принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершение сделок с ним. Однако это не привело к созданию внутренне непротиворечивой системы законодательства о недвижимости. Действующее законодательство содержало немало противоречий и пробелов, которые необходимо устранить, разработав единую концепцию законодательства о недвижимости.
Кроме того, нужна была более конкретная и подробная регламентация государственной регистрации прав на недвижимое имущество, для чего требовалось принятие специального законодательства. После принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых других правовых актов, в том числе подзаконных, ситуация начала меняться. С принятием указанного Закона был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью.
В Законе о регистрации цели государственной регистрации специально не выделяются, что представляется определенным пробелом. В целях обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления ее дальнейшего развития в упомянутый Закон следовало бы включить норму следующего содержания: «Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества. Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятия из данного правила могут устанавливаться только законом».
Функция государства по защите прав граждан и юридических лиц всегда сочетается с функцией контроля исполнения ими своих обязанностей. Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь налоги, связанные с владением и распоряжением недвижимостью, составляют существенную часть государственных доходов. Но, для того чтобы собирать налоги в полном объеме, государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанных с извлечением дохода (продаже, сдаче в аренду, получении в дар и пр.).
Право, благодаря указанным выше свойствам механизма правового регулирования, служит инструментом реформирования системы управления. Поэтому происходящие сейчас реформы требуют значительного изменения текущего законодательства, посвященного управлению объектами недвижимости и его гражданско-правовому регулированию.
Обеспечение ведущей роли закона в регулировании данных отношений, устранение конкуренции с ним подзаконных, особенно ведомственных, нормативных актов обеспечивается исходя из принципов законодательной политики государства.
Таким образом, в механизме правового регулирования отношений недвижимости именно государство обеспечивает принципы законности и контроля за соблюдением норм, которые способствуют правовому порядку в сфере недвижимости. В то же время, действуя на основании законов, органы государственного управления вносят вклад в укрепление законности и правопорядка в сфере недвижимости и защиты этого рынка от мошеннических схем.
