Проект планировки территории;
Проект межевания территории:
Градостроительные планы земельных участков.
Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Подготовка документации по планировке территории может осуществляться как в отношении застроенных территорий, так и в отношении территорий, подлежащих застройке.
В случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством.
В случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством.
При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать пределы (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом.
Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов подходов к каждому образованному земельному участку.
Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.
Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обеспечению.
Основная часть проекта планировки территории включает в себя:
чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются: а) красные линии; б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур; в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства; г) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.
Состав и содержание проектов планировки территории, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования субъектов Российской Федерации, документов территориального планирования муниципального образования, устанавливаются Градостроительным кодексом Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.
Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.
Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.
Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.
Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.
Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:
а) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; б) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений и сооружений; в) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; г) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; д) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; е) границы территорий объектов культурного наследия; ж) границы зон с особыми условиями использования территорий;
з) границы зон действия публичных сервитутов;
В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.
Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.
Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
(Об особенностях содержания состава градостроительного участка некоторых земельных участков см. Федеральный закон от 29.12.2004 № 191 ФЗ).
В составе градостроительного плана земельного участка указываются: 1. границы земельного участка; 2. границы зон действия публичных сервитутов; 3. минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 4. информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном регламенте земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка; 5. информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент); 6. информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия; 7. информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее – технические условия); 8. границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.
В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.
Форма градостроительного плана устанавливается Правительством Российской Федерации.
Утверждение проекта планировки территории — эта процедура станет предметом нашей статьи. Также мы рассмотрим иные важные сопутствующие вопросы, в т. ч. как происходит собственно разработка проекта планировки и др.
К документации по планировке территории законом отнесены (п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, далее — ГрК РФ):
Оба документа состоят из двух частей: основной, собственно требующей утверждения, и части, включающей материалы по аргументированию положений основной части (см. положение «О составе…», утв. постановлением Правительства РФ от 12.05.2017 № 564).
Более подробно вопрос о составе указанной выше документации раскрыт в других материалах нашего сайта, в т. ч. в статье «Состав документации по планировке территории» и др.
Как таковая структура ППТ на законодательном уровне не закреплена, кроме отдельных положений, касающихся содержания основной его части и состава документации по обоснованию самого предлагаемого проекта (пп. 3-4 ст. 42 ГрК РФ).
Обычно ППТ состоит из следующих разделов:
Целью подготовки ППТ является выделение элементов планировочной структуры, установление параметров их развития.
Разработка ППТ осуществляется по заданию компетентных органов, а также по решению частных лиц — в установленных законом случаях (пп. 1-1.2 ст. 45 ГрК РФ), например правообладателей земельных участков при осуществлении ими комплексной застройки территории и т. д.
В качестве исходных данных для разработки ППТ выступают:
Подготовка ППТ осуществляется в соответствии с законодательными актами и нормативно-техническими документами РФ и субъектов РФ в сфере градостроительства.
Согласование проекта планировки территории производится компетентными органами власти федерального или муниципального уровня (например, согласование ППТ, подготовленного применительно к территориям исторических поселений федерального значения, производит Минкультуры России, см. положение…, утв. приказом Минкультуры России от 31.07.2013 № 1062), только после этого документация передается для утверждения проекта планировки территории (ст. 45 ГрК РФ).
ППТ утверждается компетентным органом соответствующего уровня — в зависимости от статуса преобразуемой территории (см., например, Правила подготовки и утверждения…, утв. постановлением Правительства РФ от 27.07.2017 № 887 и др.). Например, таким компетентным органом может быть правительство города федерального значения и т. д.
При отказе одного или нескольких органов исп. власти субъектов РФ от согласования ППТ в отношении объекта рег. значения утверждение такого ППТ производится органом исп. власти федерального уровня с учетом результатов рассмотрения разногласий согласительной комиссией (п. 3.2 ст. 45 ГрК РФ).
При отказе от согласования ППТ органами власти муниципального уровня вопрос об утверждении такого ППТ передается компетентному органу исполнительной власти уровня субъекта РФ (п. 4.2 ст. 45 ГрК РФ).
ВАЖНО! Если ППТ разработан в отношении территорий поселений или городского округа, то до утверждения такого проекта по общему правилу обязательно его вынесение для рассмотрения и согласования на публичные слушания (ст. 46 ГрК РФ).
Итак, ППТ разрабатывается на основе задания компетентного госоргана соответствующего уровня или по решению частного лица — в установленных законом случаях. Утверждение проекта планировки территории производится уполномоченным органом госвласти соответствующего уровня.
Планирование территории - важнейшая составляющая градостроительной деятельности. На основе готовых проектов инженеры, архитекторы и строители выполняют межевание земельных участков, устанавливают границы и определяют зоны, в рамках которых будут сооружаться объекты того или иного типа. Правильно составленная документация в итоге позволяет рационально использовать региональные ресурсы. В частности, проекты планировки территории формируются с учетом экологических, экономических и климатических условий конкретной местности, что дает возможность обеспечения оптимальной организации жизнедеятельности населенного пункта.
Главной задачей планирования территориальных объектов является обеспечение стабильного развития региона в соответствии с градостроительными нормами. В первую очередь специалисты определяют, в каких границах будет закреплена целевая территория. Это необходимое условие для последующей детализации и уточнения планировочной структуры на конкретной местности. На следующем этапе выполняется более точное распределение участков и зон уже в рамках намеченной территории. В частности, определяются сегменты для застройки, участки преобразования, линии прохождения транспортных коммуникаций и т.д. Затрагивают проекты планировки территории и жилищно-бытовой комплекс. Определяются наиболее выгодные места размещения коммунальных хозяйств и объектов социально-культурного значения. Без специального планирования жилых зданий, промышленных строений, инженерных сооружений и дорожных развязок с коммунальной инфраструктурой невозможно реализовывать задачи градостроительного плана, принципы которого базируются на обеспечении комфортной и безопасной жизни граждан.
Существует несколько этапов планирования, которые могут исключаться или меняться местами по очередности в зависимости от характеристик территории. На первом этапе выполняется целью которого является исследование основных тенденций потенциального развития местности. Определяются направления и критерии оценки будущего развития. На следующем этапе производится кластерный анализ, выделяющий отдельные зоны в зависимости от их экономических данных. Например, проект планировки и межевания территории может представлять собой план с несколькими участками, разграниченными по функциональным признакам. Это могут быть промышленные, сельскохозяйственные, инфраструктурные и жилые зоны, для которых будут рассчитываться разные принципы развития. Также планирование не обходится без анализа конкурентных, экономических и отраслевых преимуществ конкретной территории. Под них рассчитываются и конфигурации размещения линейных объектов, и схемы распределения коммуникационных сетей.
Существует два основных документа, которые разрабатываются в ходе планирования территорий. Это непосредственно проект планировки и схема межевания. В первом случае упор делается на установление границ и в некоторых случаях на определение мест капитальной застройки. Например, проект планировки территории с может включать отдельные разделы с указанием требований к его строительству и реконструкции. Но в принципе подобные данные могут использоваться в документации только при условии, что ни линейный объект, ни земля, на которой он расположен, не являются муниципальной или государственной собственностью. Что касается документации по межеванию, то в нее входит соответствующий проект со схемами и чертежами выделения участков, данные о площади образуемых земель и т.д.
Целевым объектом планирования может выступать выделяемая градостроительным проектом территория или один из элементов территориальной структуры. При учитываются его характеристики, план межевания, зональное разграничение и установленные правила землепользования. Особое место на этом этапе работ будет занимать геодезический материал. На его основе выполняется подготовка проекта планировки территории с графической частью. К примеру, могут использоваться топографические планы, цифровые карты и планы, допущенные к применению уполномоченными органами надзора.
В данный пакет документов входят следующие материалы:
Важно отметить, что проекты планировки территории не обходятся и без сегментации строительных объектов по текущему техническому состоянию. Выделяются те же линейные объекты, здания, подлежащие сносу и реконструкции, площадки незавершенного строительства. Указываются в обосновании и мероприятия по защите территорий от пожара и других чрезвычайных ситуаций.
Базовая часть документа включает чертежи с указанием красных линий. Таким образом выделяются федеральные границы территории, занятой линейными объектами. Также подчеркиваются на чертежах планируемые и существующие элементы градостроительной структуры и зоны объектов. Отдельно к проектировочному решению прилагаются материалы с параметрами развития территории. В этой части указывается плотность застройки, ее характеристики, регламентные пределы и технические данные о планируемых объектах. Типы построек могут быть разными - жилыми, общественно-деловыми, производственными, культурными и т.д. Но независимо от направления развития все проекты планировки территории должны разрабатываться с учетом характеристик транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры. Как правило, данные кластеры планируются в соответствии с комплексной градостроительной программой.
Подготовленные проектные документы проверяются уполномоченными органами, которые на основании соответствия предоставленных материалов нормативам принимают решение об утверждении или об отказе в принятии пакета. Во втором случае проект отправляется на доработку. В частности, согласование документов и их проверку могут производить органы местного самоуправления и отраслевая комиссия. Но в обоих случаях утверждение проекта планировки территории осуществляется только после публичных слушаний. Комплексные документы с планами межевания и планировочными решениями утверждает глава местной администрации.
В отличие от градостроительных концепций развития регионов и муниципальных территорий, местный план планировки является точечным и практическим средством достижения поставленных стратегических задач. Но и в этом случае невозможно рассматривать целевую область как автономную и замкнутую. Даже после разграничения проекты планировки территории не исключаются из общего плана развития регионов. Специалисты разрабатывают ту же транспортную и промышленную инфраструктуру с расчетом на оптимальное взаимодействие хозяйственных объектов с соседними регионами. В то же время имеют место и локальные задачи, обусловленные исключительно внутренними экономическими, экологическими, социальными и другими характеристиками.
Успешность функционирования будущего объекта недвижимости, будь то жилой дом, офис или торгово-развлекательный центр, во многом определяется на самой ранней стадии – при согласовании и утверждении проекта планировки территории (ППТ). Его состав, разработка, процедуры согласования и утверждения регламентируются многочисленными законодательными актами, однако авторитетная «теория» во многих аспектах расходится с практикой. Москва, обладающая, особым статусом города федерального значения, играет в этом вопросе по своим правилам.
Градостроительный кодекс РФ (ст. 42) разъясняет: «Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения». Фактически ППТ представляет собой чертеж проекта с обозначением объекта стройки, а также красных линий, рек, дорог, улиц, линий связи, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Разработка ППТ, в частности, необходима при реализация объектов капитальной застройки; при внесении изменений в расположение красных линий, обозначающих границы мест общего пользования на городском плане; при приватизации земельного участка; при изменении вида разрешённого использования территории и т. д.
ППТ служит основой для разработки проекта межевания территории и градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), после утверждения которого столичному застройщику и выдается разрешение на строительство.
Порядок действий столичных застройщиков по разработке и согласованию ППТ, кроме уже упомянутого ГрК РФ, определяется Градостроительным кодексом города Москвы и Постановлением Правительства Москвы от 6 апреля 2010 г. N 270-ПП «Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве». Согласно этим документам, ППТ подготавливается в соответствии с Генеральным планом города Москвы, Правилами землепользования и застройки города Москвы (ППЗ), требованиями региональных нормативов градостроительного проектирования в городе Москве, техническими регламентами и иными законами, а также территориальными, отраслевыми схемами.
Начнем с генплана, судьбе которого можно только посочувствовать. Последний генплан развития столицы до 2025 года, принятый Мосгордумой в мае 2010 года еще при прежнем мэре Москвы Юрии Лужкове, был раскритикован в пух и прах как рядовыми жителями, так и экспертами вкупе с застройщиками. Заменивший Лужкова в кресле градоначальника в 2010 году Сергей Собянин немедленно выступил с предложением «оптимизировать» раскритикованный генплан, «состыковав» его с территориальной схемой развития Московской области.
Мечта Собянина о новом фронте работ сбылась: летом 2012 года столица «выросла» почти в 2,5 раза за счет официального присоединения так называемой Новой Москвы. Ввод в границы города большого куска Подмосковья избавил нового мэра от необходимости «разруливать» последствия старого скандала и позволил начать работу, что называется, с чистого листа теперь уже над новым генпланом Московской агломерации сроком действия до 2035 года. 
Чиновники при этом говорят и о смене градостроительных ориентиров – «переходе на полицентричное развитие», «соответствии принципам постиндустриального общества», «создании разнообразной и комфортной среды проживания». В профессиональной среде эти заявления воспринимают с осторожностью – прежний, скандально известный генплан тоже сопровождался красивыми лозунгами, но не способствовал решению ни одной назревшей в мегаполисе градостроительной проблемы... Принять новый документ предполагается в 2015 году (первоначально назывался 2014-й).
Отсутствуют в столице (единственном из городов-миллионников России) и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых, согласно ГрК РФ, должна содержаться информация о разрешенном использовании соответствующего земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению на нем объекта строительства.Принятый в 2008 году Градостроительный кодекс Москвы предписал выдавать ГПЗУ исключительно на основании Правил землепользования и застройки. Соответствующий законопроект о ПЗЗ был внесен в Московскую городскую думу в 2009 году, прошел первое чтение и «завис» без движения. Нынешние столичные власти, называют разные сроки предполагаемого принятия ПЗЗ, но они постоянно переносятся.
Для работы с инвесторами и застройщиками в ноябре 2010 года, сразу после смены городской власти, в Москве была создана Градостроительно-земельная комиссия (постановление от 16.11.2010 № 1019-ПП). Возглавил ее лично мэр Сергей Собянин. Срочность создания комиссии объясняли необходимостью скорейшей ревизии «наследства» прежнего мэра – сотен начатых и неоконченных в кризис строек, земельных участков с непонятной историей. Пересмотрев в рекордно короткие сроки около 1,3 тыс. инвестконтрактов, а также договоров аренды и ГПЗУ, заключенных и выданных при Юрии Лужкове, комиссия стала расширять свои полномочия (за три с небольшим года издано порядка восьми постановлений с изменениями и дополнениями первоначального списка задач). На заседаниях ГЗК стали рассматриваться проекты планировок территорий, градостроительные регламенты и режимы использования земель и многие другие вопросы, которые ранее решались профильными департаментами. Одной из функций комиссии, согласно Положению о ГЗК, является «одобрение проектов градостроительных планов земельных участков, подготавливаемых по заявлениям физических и юридических лиц, до введения в действие Правил землепользования и застройки в городе Москве». Это дает критикам повод говорить о том, что решения принимаются чиновниками фактически в режиме «ручного управления». Не прописанные в ПЗЗ технико-экономические параметры возможного строительства становятся предметом «договоренностей» и торга, способствуя возникновению коррупционных схем и многократно удорожая стоимость проектов. Кроме того, решения, вынесенные таким образом, городским властям гораздо легче отменить в одностороннем порядке.
Ситуация усугубляется и тем, что в отличие от большинства органов правительства Москвы, ГЗК не имеет статуса юридического лица (органа исполнительной власти), следовательно, не обладает правом самостоятельного издания, отмены и внесения изменений в правовые акты. Проекты принятых ею решений выносятся на рассмотрение правительства Москвы. Последнее по закону выступает и ответчиком в случае возбуждения дела, в рамках которого оспаривается решение ГЗК. Юристы также обращают внимание на то, что оспаривать в суде можно и решения уполномоченных органов власти, принятые в соответствии с поручениями ГЗК. К таковым, например, относятся приказы Москомархитектуры об утверждении Градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ).
Механизм взаимодействия города и инвесторов (застройщиков) в части разработки и утверждения ППТ и ГПЗУ следующий. Для получения распоряжения о разработке ППТ инвестор подает заявление в столичный Комитет по градостроительству и архитектуре (Москомархитектуру) и представляет на согласование вышеназванного комитета, а такжеКомитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) проект градостроительной концепции развития территории. Документ должен учитывать геологические особенности и градостроительное окружение участка, природоохранные ограничения, наличие объектов исторического наследия, транспортную ситуацию, расположение инженерных сетей, содержать сведения о размерах и назначении планируемых к строительству объектов и т. д.
Согласованный проект подается для обсуждения и одобрения в рабочую группу по вопросам градостроительной деятельности, действующую в составе ГЗК, а затем выносится на заседание самой ГЗК, где и принимается окончательное решение по разработке ППТ. Иногда на этой стадии, не откладывая в долгий ящик, утверждаются максимальные предельные ТЭПы (технико-экономические показатели) проекта, функционал будущих объектов.
Здесь необходимо сказать несколько слов о финансовой стороне вопроса. До весны 2013 года все ППТ в столице выполнялись за счет средств городского бюджета. Из последних масштабных территорий «разработанных» на бюджетные деньги, можно отметить площадки ЗИЛа, Лужники, районы в Мневниках, Тушино, Нагатинской пойме, Молжаниново, Рублево-Архангельском. Однако в связи с масштабным дорожным строительством и прокладкой новых линий метрополитена бюджетные расходы на разработку ППТ решено было существенно урезать. (Кстати, специалисты отмечают, что, по иронии судьбы, острая необходимость в территориальном планировании в Москве сегодня как раз и возникает в связи с расширением линий метро, которые пересекают множество участков.)
Чтобы не тормозить градостроительный процесс, власти наделили инвесторов правом разрабатывать ППТ за свой счет (последние вынуждены соглашаться, потому что альтернативы все равно нет). Правда, законодательно утверждать данную процедуру не торопятся – в столице по-прежнему продолжает действовать Постановление Правительства Москвы от 6 апреля 2010 г. N 270-ПП «Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве». К слову сказать, процесс подготовки проектов планировки и межевания территории по инициативе заинтересованных лиц, равно как и порядок взаимодействия властей с «интересантами», не прописан и в Градостроительном кодексе РФ, хотя возможность такой инициативы на федеральном уровне предусмотрена.
Кроме ключевого «разрешительного» постановления, для полноценного запуска процесса стороннего финансирования городским властям предстоит утвердить целый ряд типовых документов. В их числе – форма упрощенного техзадания на разработку ППТ, порядок и форма оформления плана реализации ППТ, порядок оформления ГПЗУ по материалам ППТ для территорий, поделенных на несколько земельных участков, принадлежащих разным собственникам; механизм передачи городу социальной инфраструктуры при комплексной жилой застройке и т.д. В отсутствие же прописанного порядка самостоятельная разработка ППТ под силу далеко не всем инвесторам, и большинство вынуждено обращаться с заказами к подрядным проектным организациям (зачастую, по словам участников рынка, аффилированных с чиновниками). Услуга эта недешевая – цена разработки ППТ, в частности, зависит от особенностей расположения участка, его площади и характеристик, а также требований технического задания и доодит до нескольких десятков миллионов рублей. Некоторые проектные организации даже предлагают заказчикам разработать документацию не за деньги, а за последующее участие в завершающей стадии инвестиционного проекта.
Готовый ППТ необходимо согласовать в ряде отраслевых департаментов, а если речь идет о жилье – и с другими городскими структурами. Обязательна координация действий с префектурой, на территории которой предполагается реализация проекта, поскольку будущему застройщику необходимо провести еще одну хлопотную процедуру – публичные слушания с участием местных жителей.
В столице, где точечная застройка восстановила против себя немало народу, на публичных слушаниях разгораются нешуточные страсти, которые могут обернуться для инвестора печальными последствиями. Так, по информации Москомстройинвеста, в ноябре 2013 года столичные власти отказались от оформления ГПЗУ для строительства двух магазинов в районах Бибирево и Дмитровский Северного и Северо-Восточного административных округов. При отказе было учтено мнение жителей, которые в ходе публичных слушаний не поддержали представленные проекты дальнейшего использования этой земли. В итоге ГЗК приняла решение использовать оба участка под благоустройство и озеленение.
В ноябре 2011 года ГЗК отклонила ППТ застройки бульвара торгово-развлекательными комплексами между Тарусской и Ясногорской улицей в районе Ясенево. Примечательно, что сделано это было после проведения общественных слушаний, на которых большинство якобы высказалось за возведение ТРЦ. Но протестующие жители утверждали, что проведены эти слушания были с многочисленными нарушениями.
В апреле 2013 года Верховный суд РФ встал на сторону частных собственников в конфликте между властями Московской области и жителями домов, попадавших под снос из-за строительства трассы «Южный обход города Подольска». Как отмечали СМИ, «это был первый в РФ случай отмены проекта планировки территории для строительства дороги стоимостью несколько миллиардов из-за нарушения интересов отдельных граждан».
Конечно, в каждом конкретном проекте имеются свои нюансы, но вышеприведенный опыт показывает, что списывать со счетов настрой местных жителей в любом случае не стоит. Если же все прошло гладко, и ППТ получил одобрение «в своем районе», инвестор может торжествовать победу, а префектура – готовить протокол о положительном результате публичных слушаний.
После согласований многострадальный ППТ вновь выносится на заседание ГЗК, где его могут как одобрить, так и отправить на дополнительную проработку. Чиновники называют несколько наиболее частых поводов «отвода» – слишком высокая плотность застройки, недостаток рабочих мест, недостаток социальной инфраструктуры. Доработанный проект вновь выносят на ГЗК. После его окончательного одобрения ГЗК готовит соответствующий проект постановления Правительства Москвы, который последним и утверждается. На основе разработанного ППТ Москомархитектура выпускает градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с функционалом и технико-экономическими показателями будущих объектов строительства.
В целом разработка ППТ занимает от 2-3 месяцев до года. Его подготовка за свой счет может сократить эти сроки, но при этом существенно удорожить проект.
Приоритетными задачами ГЗК Сергей Собянин недавно назвал рассмотрение проектов планировок бывших промышленных зон столицы для их последующей реновации и проектов развития Новой Москвы.
Что касается промзон , то их в столице, по разным оценкам, насчитывается от 15 до 18 тыс. га. Поскольку свободных территорий под застройку в столице (в границах старой Москвы) не осталось, власти который год строят планы реорганизации этих промзон. На сегодняшний день утверждены проекты планировок промзон «Соколиная гора», «Нагатинский затон, «ЗИЛ». Среди пилотных проектов – промзоны «Алтуфьевское шоссе», «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин», «Грайвороново», «Южный порт» и «Павелецкая». По заявлениям властей, развивать их предполагается комплексно – не только «гнать» жилые квадратные метры, но и «разбавлять» офисами и коммерческой недвижимостью.
Однако на деле процесс идет гораздо медленнее, чем хотелось бы городским властям. Большинство столичных промзон заброшено или заполнено различного рода конторами (явно не дотягивающими до названия «офис»), складами, гаражами, мелкими производствами, а то и вовсе строениями неизвестного назначения. Все это богатство, как правило, сдается собственниками в аренду. На протяжении нескольких десятилетий Москва принимала различные инвестпрограммы, изобретала способы пустить эти земли в оборот. Но все упиралось в то, что бюджетных средств на это не хватало, заставить же раскошелиться собственников, имеющих постоянный доход с аренды и не желающих никаких перемен, тоже не могли.
Очередным шагом в этом направлении стало повышение в 2,5–3 и более раз (в зависимости от участка) с 1 января 2013 года кадастровой стоимости земли и последовавший за ним рост арендных платежей за земли промышленного назначения. Кроме того, городские власти неоднократно заявляли о том, что в случаях выявления нецелевого использования земельных участков и несвоевременной уплаты земельной аренды собственников будут беспощадно штрафовать. Иными словами, может возникнуть ситуация, когда арендный доход не будет покрывать издержек владения этой самой землей. И тогда, надеются в мэрии, владельцы участков будут вынуждены действовать – в частности, разрабатывать ПТТ, чтобы выяснить перспективы нового строительства на своем земельном участке.
Правда, такая стратегия более характерна для крупных собственников, способных найти деньги на исследование и развитие принадлежащей им территории. Большинство же правообладателей «сидит» на участках площадью 2–4 га и не имеет средств на их освоение. У них выход один – ждать, когда ими заинтересуются крупные строительные компании и проситься к ним в «младшие партнеры». Тем более что реорганизация промзоны может преподнести немало затратных сюрпризов – от внезапно обнаруженных при подготовке ППТ линейных объектов (неучтенные линии связи и т.д.) до необходимости рекультивации зараженной почвы. В свою очередь, чересполосица (нарезка на мелкие участки) чревата путаницей в документах и судебными разбирательствами. Так что удастся ли спровоцировать собственников промзон на масштабные работы со своими участками – еще вопрос.
Гораздо более активно застройщики проявляют себя на присоединенных к городу землях Новой Москвы. По информации Москомстройинвеста, с начала нынешнего года ГЗК одобрила разработку ППТ за счет средств инвестора вблизи деревень Голенищево и Середнево, поселения Филимонковское, в районе поселков Коммунарка и Сосенское. Речь идет о масштабных проектах, предусматривающих возведение миллионов квадратных метров недвижимости самого разного назначения.
Ключевые вопросы, такие как особенности подготовки и утверждения документации по планировке территории, установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков, резервирования и изъятия земель и т. д., на землях Новой Москвы регламентируются Федеральным законом от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 02.12.2013) «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Столичные власти действуют по опробованной схеме: сначала – масштабная ревизия инвестпроектов, затем – расторжение уже заключенных инвестконтрактов при выявлении проблем. Наиболее частые основания для расторжения – отсутствие в проектах обязательств по строительству инфраструктуры, высокая плотность застройки, нарушение сроков и этапов строительства, градостроительных норм и правил. Компенсацию подтвержденных расходов инвесторы получали через суд. Далее – работа с новыми застройщиками. Для них к списку «согласующих» ведомств добавляется вновь созданный столичный Департамент развития новых территорий. Кроме того, будущему застройщику необходимо «вписаться» в территориальные схемы развития Новой Москвы, которые в настоящее время готовятся к вынесению на публичные слушания. Однако есть и хорошие новости: в частности, ст. 4 упомянутого выше закона N 43-ФЗ отменяет для застройщика необходимость публичных слушаний при разработке ППТ и проектов межевания территории.
1. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации планировка территории осуществляется путем разработки и утверждения следующих видов документации по планировке территории:
1) проектов планировки территории;
2) проектов межевания территории;
3) градостроительных планов земельных участков.
3. Объектами разработки проектов планировки территории являются территории реорганизации, границы которых определяются Генеральным планом города Москвы или территориальными схемами.
4. Объектами разработки проектов межевания территории являются застроенные и подлежащие застройке территории. Проекты межевания территории разрабатываются в составе проектов планировки территории или в виде отдельных документов. На территориях реорганизации проекты межевания территории разрабатываются в составе проектов планировки территории или в соответствии с утвержденными проектами планировки территории. В зонах комплексного благоустройства проекты межевания территории разрабатываются в виде отдельных документов на основе Генерального плана города Москвы, правил землепользования и застройки с учетом территориальных и отраслевых схем.
5. Утратила силу.
6. Разработка градостроительных планов земельных участков объектов капитального строительства федерального, регионального значения может осуществляться:
1) на основе Генерального плана города Москвы в виде отдельных документов;
2) в составе территориальных, отраслевых схем, проектов планировки территории, проектов межевания территории или на их основе в виде отдельных документов.
7 — 8. Утратили силу.
1. Проект планировки территории содержит:
1) чертежи, составленные на основе топографических планов в масштабе 1:2000;
2) положения о планировке территории.
2. В целях подготовки проекта планировки территории к утверждению разрабатываются материалы по обоснованию этого проекта.
3. На чертежах проекта планировки территории отображаются в соответствующих границах:
3) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории с отображением категорий, видов, режимов охраны, использования указанных территорий, а также зон, режимов регулирования градостроительной деятельности в границах указанных территорий;
5) обозначенные красными линиями территории линейных объектов;
6) обозначенные красными линиями территории общего пользования;
7) земельные участки, предназначенные для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального значения с отображением назначения и планируемых параметров указанных объектов, функционального, строительного, ландшафтного назначения территории таких участков;
8) участки территории, предназначенные для размещения иных кроме указанных в пункте 7 настоящей части объектов капитального строительства, с отображением функционального, строительного, ландшафтного назначения территории таких участков;
9) земельные участки или участки территории, предназначенные полностью или частично для создания общественных пространств;
10) земли в границах территорий, указанных в пунктах 3, 5, 6 и 7, планируемые для резервирования для государственных нужд;
11) территории последующей разработки в соответствии с проектом планировки территории проектов межевания территории, градостроительных планов земельных участков, проектов благоустройства территории.
4. Положения о планировке территории содержат:
1) основные показатели развития территории, в том числе показатели:
а) проектного баланса территории;
б) планируемой в границах территории численности населения, в том числе численности жителей, занятых, посетителей;
в) планируемых объемов застройки по видам назначения объектов капитального строительства;
г) планируемого развития объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур, озелененных территорий и показатели обеспеченности населения и территории объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктур, озелененными территориями;
д) иные показатели;
2) перечень основных мероприятий по планировке территории с указанием последовательности выполнения таких мероприятий.
6. Материалы по обоснованию проекта планировки территории содержат:
1) характеристики существующего состояния и использования территории;
2) анализ предпосылок и перспектив развития территории;
3) обоснование проектных решений проекта планировки территории.
7. Состав и структура проектов планировки территории, материалов по обоснованию проектов планировки территории устанавливаются Правительством Москвы в соответствии с настоящей статьей.
1. Разработка проекта планировки территории осуществляется в соответствии с планом реализации Генерального плана города Москвы. Основанием для разработки проекта планировки территории является городская целевая программа развития застроенных территорий, реорганизации территорий, в соответствии с которой Правительство Москвы осуществляет одно из следующих действий:
1) заключает договор о развитии застроенной территории в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) осуществляет за счет средств бюджета города Москвы подготовку территории для целей ее реорганизации, строительство объектов инфраструктуры и формирование земельных участков для строительства объектов капитального строительства, после чего сформированные земельные участки предоставляются на конкурсной основе физическим и юридическим лицам;
3) осуществляет в целях развития на территории реорганизации объектов регионального значения за счет средств бюджета города Москвы весь комплекс мероприятий по реорганизации территории, включая строительство, реконструкцию объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур, иных объектов капитального строительства, а также благоустройство территории.
2. Проект планировки территории подлежит:
1) рассмотрению в соответствии с настоящим Кодексом на публичных слушаниях;
2) согласованию с территориальными органами исполнительной власти административных округов, районов города Москвы, в границах которых осуществляется разработка проекта планировки территории, иными органами исполнительной власти города Москвы, осуществляющими отдельные полномочия в области градостроительной деятельности;
3) согласованию с федеральными органами исполнительной власти в случаях, установленных федеральным законодательством.
3. Муниципальное Собрание муниципального образования, входящего в границы разработки проекта планировки территории, направляет свои предложения к указанному проекту в соответствии с частью 2 статьи 69 настоящего Кодекса.
4. Для утверждения проекта планировки территории в Правительство Москвы представляются:
1) проект планировки территории и проект правового акта Правительства Москвы об утверждении проекта планировки территории;
2) перечень материалов по обоснованию проекта планировки территории с указанием их содержания;
3) протокол публичных слушаний, заключение о результатах проведения публичных слушаний по проекту планировки территории;
4) предложения муниципального Собрания соответствующего муниципального образования;
5) заключения о согласовании проекта планировки территории.
5. На основании документов и материалов, указанных в части 4 настоящей статьи, Правительство Москвы принимает решение об утверждении проекта планировки территории или о его доработке.
6. Утвержденный проект планировки территории может быть оспорен в судебном порядке в соответствии с федеральным законодательством.
7. Органы государственной власти Российской Федерации, Московская городская Дума, депутаты Московской городской Думы, органы исполнительной власти города Москвы, муниципальное Собрание соответствующего муниципального образования, заинтересованные физические и юридические лица могут представить в Правительство Москвы предложения о внесении изменений в утвержденный проект планировки территории.
8. Порядок разработки, рассмотрения и согласования проектов планировки территории устанавливается Правительством Москвы в соответствии с настоящей статьей.
1. Проект межевания территории содержит:
1) чертежи межевания территории, составленные на основе топографического плана в масштабе 1:2000;
2) положения о межевании территории;
3) градостроительные планы земельных участков, разработанные в составе проекта межевания территории.
2. На чертежах проекта межевания территории отображаются в соответствующих границах:
1) территории объектов культурного наследия;
2) зоны с особыми условиями использования территорий;
3) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории;
4) функционально-планировочные образования жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного назначения;
5) земельные участки линейных объектов;
6) земельные участки территорий общего пользования;
7) застроенные и подлежащие застройке земельные участки, в том числе:
а) существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения;
б) существующих объектов капитального строительства, правообладателями которых являются физические и юридические лица;
в) планируемые для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;
8) земельные участки, подлежащие резервированию для государственных нужд;
9) зоны действия публичных сервитутов.
3. В положениях о межевании территории применительно к каждому из указанных в пункте 7 части 2 настоящей статьи земельному участку указываются:
1) функциональное, строительное, ландшафтное назначение территории, установленное в соответствии с настоящим Кодексом;
2) виды разрешенного использования земельного участка, объектов капитального строительства, установленные правилами землепользования и застройки;
3) предельные (максимальные и (или) минимальные) параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства;
4) ограничения использования земельного участка, объектов капитального строительства.
4. В целях подготовки проекта межевания территории к утверждению разрабатываются материалы по обоснованию этого проекта, которые содержат выполненные в соответствии с региональными нормативами и в соответствии с частью 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации расчеты размеров земельных участков.
5. Состав и структура проектов межевания территорий устанавливаются Правительством Москвы в соответствии с настоящей статьей.
1. Основанием для разработки проектов межевания территории являются правовые акты Правительства Москвы.
2. Согласование и утверждение проектов межевания территории, разработанных в составе проектов планировки территории, осуществляется в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса.
3. Порядок разработки, согласования и утверждения проектов межевания территории, разрабатываемых в виде отдельных документов, устанавливается Правительства Москвы.
4. По проектам межевания не подлежащих реорганизации застроенных жилых территорий проводятся публичные слушания в соответствии с настоящим Кодексом.
1. Разработка градостроительных планов земельных участков осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и с формой градостроительного плана земельного участка, установленной Правительством Российской Федерации.
2. Градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Несоответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка является основанием для отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации, для отказа в выдаче разрешения на строительство. Несоответствие созданного в результате строительства, реконструкции объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
2.1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
2.2. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется в составе проектов межевания территории или в виде отдельного документа.
2.3. В целях разработки градостроительного плана земельного участка объекта капитального строительства регионального значения или земельного участка из состава городских земель, планируемого для предоставления физическим и юридическим лицам в целях строительства по решению органа, уполномоченного в области градостроительного проектирования и архитектуры, может осуществляться подготовка материалов по обоснованию размещения на таком земельном участке объектов капитального строительства (далее — градостроительное обоснование).
3 — 7. Утратили силу.
8. Градостроительные планы земельных участков утверждаются Правительством Москвы или органом, уполномоченным в области градостроительного проектирования и архитектуры в случае наделения его соответствующими полномочиями.
9. Порядок разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков, состав, требования к содержанию градостроительных обоснований и порядок их разработки устанавливаются нормативными правовыми актами Правительства Москвы в соответствии с федеральным законодательством и настоящим Кодексом.
1. Не подлежащими реорганизации жилыми территориями являются застроенные территории кварталов и функционально-планировочных образований (жилых групп, жилых микрорайонов) жилого назначения за исключением указанных территорий, подлежащих в соответствии с Генеральным планом города Москвы реорганизации, в том числе путем сноса в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации многоквартирных жилых домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу, реконструкции на основании адресных городских программ.
2. В целях защиты на не подлежащих реорганизации жилых территориях права жителей на благоприятную среду жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений строительство на указанных территориях новых объектов капитального строительства, а также реконструкция существующих объектов капитального строительства могут быть разрешены в следующих случаях:
1) в целях строительства, реконструкции на основании городских программ отдельных объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур районного значения, обеспеченность которыми населения на не подлежащей реорганизации жилой территории не соответствует региональным нормативам;
2) в целях строительства, реконструкции на основании городских программ отдельных жилых домов, предназначенных для граждан, нуждающихся в социальной защите в жилищной сфере, если такое строительство, реконструкция не противоречит техническим регламентам, санитарным нормам, нормативам в части обеспеченности населения и (или) доступности для населения объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур и территорий общего пользования, а также если при таком строительстве, реконструкции соблюдаются нормативные показатели обеспеченности существующих объектов капитального строительства участками территории;
3) по инициативе физического или юридического лица — правообладателя земельного участка, при условии, что планируемое указанным лицом строительство, реконструкция объекта капитального строительства:
а) обеспечивает соблюдение требований, установленных для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании городских программ и указанных в пункте 2 настоящей части;
б) не требует прокладки к земельному участку инженерных коммуникаций, устройства проездов, подъездов к земельному участку, не нарушает сложившейся системы благоустройства и озеленения территории, в том числе в период подготовки территории к строительству, реконструкции и осуществления строительства, реконструкции объекта капитального строительства.
3. Проекты межевания не подлежащих реорганизации жилых территорий, разработанные в составе или в соответствии с такими проектами межевания территории проекты градостроительных планов земельных участков и материалы по их обоснованию, а также проекты градостроительных планов земельных участков, разработанные в виде отдельного документа по заявлению правообладателей земельных участков, рассматриваются соответствующей окружной комиссией, представляются в установленном статьями 68 и 69 настоящего Кодекса порядке на публичные слушания и на рассмотрение муниципальных собраний соответствующих муниципальных образований.
4. Публичные слушания по проекту межевания не подлежащей реорганизации жилой территории, проекту разработанного в виде отдельного документа градостроительного плана земельного участка, предназначенного для строительства, реконструкции объекта капитального строительства на не подлежащей реорганизации жилой территории, проводятся в обязательном порядке в соответствии с настоящим Кодексом. Муниципальное Собрание соответствующего муниципального образования направляет свои предложения к указанным проектам в соответствии с частью 2 статьи 69 настоящего Кодекса.
5. По результатам публичных слушаний и предложений муниципального Собрания муниципального образования окружная комиссия принимает решение о представлении проекта межевания территории, градостроительного плана земельного участка на утверждение или о внесении изменений в указанные проекты.
6. Градостроительные планы земельных участков на не подлежащих реорганизации жилых территориях утверждаются Правительством Москвы или органом, уполномоченным в области градостроительного проектирования и архитектуры, в порядке, установленном Правительством Москвы. Проекты указанных градостроительных планов земельных участков представляются на утверждение с обязательным приложением следующих материалов:
1) решение окружной комиссии о представлении градостроительного плана земельного участка на утверждение;
2) материалы, указанные в части 2.3 статьи 43 настоящего Кодекса;
3) протокол публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний;
4) предложения муниципального Собрания соответствующего муниципального образования.
