Как показывает практика отечественного долевого строительства, мало кому из застройщиков удается построить и сдать строительный объект вовремя и без каких бы то ни было нарушений. В одних случаях ликвидировать нарушения и сократить сроки сдачи дома удается быстро, в других разрешение конфликтной ситуации может затянуться на продолжительное время. Одним из способов «подстегивания» недобросовестного застройщика в подобных ситуациях станет подача жалобы в одну из уполномоченных контролирующих инстанций.
В данной статье мы ответим на следующие поставленные вопросы: что может послужить правомерным основанием для подачи жалоба на застройщика? куда при этом следует обращаться? как составить сам документ и какие особенности при этом следует учитывать? Ответы на эти и другие вопросы ищите далее.
Основания для обжалования действий/бездействия застройщика можно распределить на 3 типа, каждый из которых соответствует компетенции органов, которые займутся рассмотрением поданных жалоб.
Рассматривают нарушения самого широкого спектра.
Внимание
Обязательное условие: обращению в суд должна предшествовать попытка разрешения ситуации на досудебном уровне, а именно — подача жалобы самому застройщику. И только в случае, если он не ответит, или его ответ никак не повлияет на разрешение ситуации, следует обращаться в суд.
Вывод : подача жалоба на застройщика является не только отличным способом воздействия на него с целью отстоять свои законные права и интересы, но и шансом получить денежное возмещение за причиненные неудобства, связанные, к примеру, с просрочкой сдачи дома, из-за которых собственник купленной в нем квартиры вынужден нести непредвиденные расходы, арендуя жильё.
Жалобы - стандартный блок
Итак, при наличии претензий к качеству оказываемых услуг со стороны застройщика, дольщик вправе обжаловать их, обратившись в одну из следующих инстанций:
Рассмотрим основания, порядок и особенности процедуры обращения в каждую из перечисленных инстанций:
О бращение в данную инстанцию может быть продиктовано наличием одной из следующих причин:
При наличии одного из перечисленных оснований следует незамедлительно составлять жалобу и обращаться в Госстройнадзор. Как показывает практика, обращение в данную инстанцию отличается высоким коэффициентом эффективности.
Подавая жалобу в Госстройнадзор следует понимать, что это может спровоцировать остановку строительства, что в последствии негативным образом скажется на сроках сдачи дома. Поэтому лучше всего сделать это на ранних этапах возведения постройки.
При составлении жалобы в Госстройнадзор рекомендуется сослаться на Федеральный Закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» , в соответствии с которым при возведении постройки девелопер обязан получить разрешение и заручиться поддержкой соответствующих органов.
Основанием для обращения в государственную жилищную инспекцию может стать нарушением прав дольщиков, касающихся ЖКХ, как на начальной стадии возведения жилой постройки, так и во время её сдачи. Например:
Жалоба на застройщика в прокуратуру обладает высокой результативностью, поскольку влияет не сколько на самого застройщика, столько на его генерального директора, который отвечает за организации всего строительного процесса.
Инфо
Если работники прокуратуры сочтут, что тяжесть нарушения, описанная в жалобе дольщика, будет недостаточной для того, чтобы рассмотрением и разрешением конфликта занимались именно они, жалоба автоматически будет перенаправлена в полицию.
Основанием для подачи претензии в прокуратуру может выступить одно из следующих:
Претензия в данную инстанцию подается в случае, когда нарушения касаются Закона «О защите прав потребителей». Как правило, подобные нарушения выявляется при сдаче дома и получении квартиры. Например:
Когда дело касается долевого строительства домов, невозможно не опасаться нарушений со стороны выполняющей работы компании-застройщика. В последнее время новости пестрят некрасивыми историями о мошенничестве, не выполненных обещаниях или некачественном строительстве. Поэтому в какой-то момент дольщики должны быть готовы к составлению и подаче грамотной жалобы, способной хоть как-нибудь изменить ситуацию в их пользу. К тому же, это хороший способ вынудить генерального директора компании надавить на своих подчиненных, чтобы работы были выполнены согласно договору.
Некоторые вопросы можно решить достаточно мирно, в других же ситуациях необходимы серьезные действия в адрес исполнителя проекта. Когда дело касается больших сумм денег (а любое возведение дома или покупка квартиры в доле с этим непосредственно сопряжены), хочется, чтобы все решилось в самые быстрые сроки. Подобным «катализатором» процесса и может стать ваша жалоба.
Случаи при постройке многоквартирного дома бывают абсолютно разными, а подчас и уникальными. Ведь процесс строительства включает в себя много различных этапов, где оперируют в основном люди – получается, от человеческого фактора застраховать себя практически невозможно. В зависимости от характера возникшей проблемы, ваша жалоба будет направлена в конкретный орган власти, который занимается непосредственно такими вопросами, как ваш (или схожими). Естественно, необходимо знать, что может стать веским поводом для подачи вами этого обращения .
Как вы можете видеть, список довольно-таки большой. К сожалению, риск оказаться в одной из вышеперечисленных ситуаций довольно велик даже, когда вы выбираете для реализации вашего проекта проверенную компанию.
Однако в случае с крупными компаниями-застройщиками можно быть уверенным в том, что вашу жалобу не просто рассмотрят официально, но и постараются выполнить озвученные в ней условия, дабы вы не обратились в иные инстанции. К сожалению, характер законодательства порой предполагает весьма размытое толкование, и для решения проблемы все же может понадобиться помощь вышестоящих органов.
В эту инстанцию принимаются жалобы из-за нарушения застройщиком статей закона «О защите прав потребителей» . То есть, иными словами, качество оказанных вам по договору услуг оставляет желать лучшего. Как правило, здесь рассматриваются вопросы недостаточно хорошей отделки квартир (что обнаружилось при проверке и до подписания акта приема-передачи), нарушения норм пригодности жилья для проживания (нарушенные санитарные условия, условия технической безопасности здания), или же какие-то пункты договора не были выполнены.
К таким пунктам «нарушения договора» обычно относят задержку сдачи дома, отказ вернуть средства или выплатить неустойку, отказ застройщика принимать претензии и т.д. Любое незаконное действие, которое нарушило ваши потребительские права, рассматривается именно Роспотребнадзором.
Оставить жалобу в эту инстанцию можно стандартными способами, однако самым удобным будет интернет-приемная , где можно подробно описать возникшую проблему и направить жалобу в локальный орган.
Данный орган регулирует деятельность «управленцев» — то есть компаний, которые поставляют вам коммунальные и жилищные услуги. Поэтому подавать туда жалобу можно лишь в случае, если вас заставляют что-то доплатить, мотивировав это тем, что иначе управляющая компания не заключит с вами договор и т.д.
Чаще всего нечестные застройщики пытаются «взыскать» с дольщиков оплату ЖКХ за 6 месяцев вперед, хотя дом еще не сдан, и вы не подписывали актов приема-передачи. Вам необходимо помнить, что Жилищный Кодекс РФ (статья 153) действительно описывает вашу обязанность платить коммуналку, но лишь в случаях:
Чтобы ГЖИ рассмотрела вашу жалобу быстрее, привлекайте к ней нескольких дольщиков – а, лучше, всех сразу . Таким образом будет инициирована проверка, и застройщик обязан будет выполнить свою часть договора, не потребовав у вас каких-то дополнительных сумм якобы для управляющей компании.
Прокуратура или полиция рассматривает жалобы, касающиеся действительно серьезных нарушений застройщиком ваших прав. Они приводят к проверке всей компании-исполнителя, а также к привлечению к ответственности ее генерального директора. Обычно причины обращения в правоохранительные органы финансового характера, но жалобу можно подать, если другие организации «покрывают» или отказываются привлекать застройщика к ответу за неправомерные действия против вас.
Чаще всего жалуются тогда, когда застройщик «исчез» с вашими деньгами, строительство остановлено, возвращать средства некому (да и средств никаких уже нет). Также, сюда подпадают действия генеральных директоров, пытающихся неправомерно признать свою компанию банкротом, чтобы не возвращать вам средства, но и строительство до конца не доводить. Ну и при отказе выплачивать вам неустойку или любые суммы, на которые вы имеете право согласно договору, лучше обращаться именно в прокуратуру или полицию . Так как тот же Роспотребнадзор не занимается денежным регулированием.
В полицию с подобными вопросами лучше обращаться лично, а вот прокуратура принимает любые формы обращения – от заявки на сайте с приложением всех доказательств до телефонных жалоб.
В судебном порядке решаются вопросы не жалоб, но споров, претензий и т.д. Соответственно, это один из самых действенных способов, которым кончаются практически все серьезные разбирательства с застройщиками. Суд вправе официально привлечь к ответственности исполнителя строительства в случае, когда это не получилось у прокуратуры, органов надзора, мэрии или Роспотребнадзора . Обычно судебный иск подается тогда, когда вы подали застройщику претензию с указанием, каких действий от него ждете. А в ответ не получили никакого ответа, или получили отговорки, законодательно не прописанные.
Если подать иск в суд для разбирательства параллельно с подачей жалоб в другие инстанции, ваша проблема начнет рассматриваться в комплексе, так как судебные органы вправе привлечь любые другие и результаты их проверок для вынесения окончательного решения.
Жалобы составляются в свободной форме, однако при направлении их в серьезные органы, такие как прокуратура или жилищный надзор, необходимо придерживаться официального стиля. Так, в обязательном порядке жалоба должна содержать:
Если вы недовольны качеством купленной квартиры в построенном доме, можно написать претензию к застройщику, чтобы эти дефекты были устранены.
Написание данной бумаги имеет свои особенности и срок рассмотрения, поэтому при неполучении ответа вы вовсе не обязаны терпеть такую несправедливость: обращайтесь в судебную инстанцию.
Претензияможет быть составлена в следующих случаях:
Утвержденного образца не существует, от вас требуется указать все детали, четкие факты, суммы, сроки, привести ссылку на НПА или .Недостатокдолжен быть указан ясно, включая его полное описание и требование об устранении. Стоит избегать эмоциональности и обвинения застройщика в нецензурных выражениях.
Застройщикобязан рассмотреть претензию, в течение 10 дней дать ответ наустранениенедостатка. В случае неполучения ответа, рекомендуется составить , тогда застройщик понесет еще и судебные расходы после удовлетворения иска.
Когда купленнаяквартираимеет недостатки, застройщик обязан их устранить. Чтобы это произошло, от вас требуется написать претензию с перечнем проблем, с которыми вы столкнулись. Важно, чтобы этапретензиябыла зарегистрирована фирмой в качестве обращения, а вы получили копию с отметкой о принятии.
Для чего это нужно? В случае неудовлетворительного ответа данная бумага позволит лучше подготовиться к судебным заседаниям, ведь она составляет часть доказательной базы.
Претензию вы сможетесоставитьсамостоятельно, утвержденный закономобразецотсутствует, документ пишется в свободной форме.
Вы можете скачать . Данный образец является лишь примером. Чтобы максимально точно описать свою ситуацию, предлагаем вам обратиться к юристам сайта. Большой опыт работы в вопросах данной темы поможет вам быстро решить проблемы с застройщиком.
Дмитрий Тратаевский Юрист проекта
Стоит заметит, что претензию рекомендуется вручить лично должностному лицу застройщика, при этом претензия делается в 2-х экземплярах - один застройщику, второй с отметкой о принятии, с указанием ФИО должностного лица, который принял претензию, его должности и датой принятия. Если данные условия выполнить не представляется возможным в силу каких либо причин, то претензию следует отправлять почтой, заказным письмом с уведомлением и с описью вложения.
Кроме устранения недостатка, вы можете потребовать, чтобы была выплаченанеустойка, особенно, если проблема с качеством существенна, и доставляет вам дискомфорт и неудобства. В этом случае к претензии прикладывается расчет суммы компенсации и расчетный счет, куда должно быть переведеновзыскание.
Согласно ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Вряд ли застройщик захочет решать вопрос мирно, тогда вы можете составить иск в суд, правда,гарантии, что сумма не уменьшится в ходе заседаний, никто дать не может.
Вы можетенаписатьпретензию самостоятельно или обратиться в юридическую контору. Жалоба пишется в свободной форме, уместен деловой тон, аргументированная позиция. Подача жалобы – ваше личное дело, кто-то готов смириться с недостатками, не желая терять время в судах, но отстаивание собственной правоты и устранение нарушений качества может принести вам значительную сумму, если будет удовлетворена.
По заказчик обязан вести ремонтные работы, обусловленные недостаточным качеством жилья, в течение гарантийного срока. Поэтому, если в этот промежуток времени начались проблемы, обязательно обращайтесь к застройщику, чтобы дефекты были устранены.
Претензияпо окнам,есликачествовас не устраивает, пишется так же, как и любая другая жалоба к застройщику. Он обязан устранить дефект, если это произошло по причине некачественных материалов или неправильно проведенных работ. Если застройщик отправляет вас с жалобой в компанию, которая устанавливала окна, знайте, что это не правильно, всю ответственность несет застройщик.
Недостатокв квартире должен быть устранен в короткий срок, если вы обратитесь к застройщику, написав претензию. Кроме того, вы можете потребовать выплату компенсации за то, что сданный объект не соответствует условиям договора и нормам законодательства.
Вы можете скачать . Данный образец является лишь примером. Чтобы максимально точно описать свою ситуацию, предлагаем вам обратиться к юристам сайта. Они помогут составить иск, исходя из ваших требований.
Поиск новой жилой площади – дело хлопотное. Благодаря развитию в сфере недвижимости, люди покупают как готовые квартиры, так и инвестируют в строительство новостроек. Последний вариант имеет множество плюсов: стоимость ниже, современная планировка и отсутствие недостатков, оставленными бывшими жильцами. При инвестировании в новостройку договор заключается между застройщиком и дольщиком, который регламентируется Законодательством РФ.
Если у одного или нескольких дольщиков есть жалобы по качеству квартиры или дома, нужно написать претензию застройщику для устранения недостатков. В статье приведены рекомендации общего назначения о том, как писать, распространенные причины жалоб и многое другое.
Опытные юристы портала проконсультируют по дополнительным вопросам.
Деловые отношения складываются по-разному. Недобросовестное отношение застройщика к возведению дома может стать причиной следующих проблем:
Обнаружив брак в строительстве, эксперты рекомендуют привлечь к ответственности застройщика, согласно закону о защите потребителя и закону о долевом участии. На основании этих законов, дольщик вправе требовать устранения недостатков, оплата за которые ложится на плечи застройщика в полном объеме.
Организация задерживает сдачу квартиры? Дольщик вправе требовать предоставления скидки до 10% или расторгнуть договор с выплатой компенсации, к примеру, за пользование денежными средствами дольщика или компенсация морального вреда. Статистика судебной практики гласит, что в 80% исковые заявления удовлетворяются в пользу дольщика.
Получение квартиры меньшей по размерам, является весомой причиной обратиться к застройщику за снижением цены на 3%. Этот пункт указывается при заключении договора. Требования о выплате компенсации относятся и к высоте потолка. Привлечь к ответственности застройщика можно и за причиненный моральный ущерб. Будьте внимательны, читая договор, т.к. многие строительные организации вносят пункт, при котором дольщик не вправе требовать возмещения убытков при получении более маленькой квартиры.
Обнаружив пристройки, не входящих в план дома, дольщик вправе требовать компенсацию затрат на установку охранной сигнализации и иных средств защиты квартиры. Вызвано это тем, что наличие отдельно возведенных, но прилегающей стены к дому, есть угроза воровства. В некоторых случаях из-за этого падает стоимость квартиры.
Подготовительный этап представляет собой предоставление застройщику исправить некачественное строительство без судебных разбирательств.
Перед сдачей квартиры застройщик вместе с дольщиком осматривает объект. Эксперты рекомендуют пригласить стороннего специалиста по оценки качества. По итогам проверки дольщик подписывает акт приёма. Однако при обнаружении недоделок, следует составить «Акт по недостаткам».
Требования, выдвигаемые застройщику, могут быть следующего характера:
Писать претензию застройщику необходимо лишь в случае отказа выполнить требования. Чтобы начать судебное разбирательство и привлечь организацию к ответственности, нужно правильно сформулировать претензию и передать ее в письменном виде руководителю организации.
Писать претензию можно в произвольной форме, т.к. единый образец отсутствует. Тем не менее, есть ряд правил, которых следует придерживаться.
Претензии оформляются на бумаге формата А4. Некоторые застройщики указывают на web-сайте адрес почты в электронном формате. Эксперты не рекомендуют им пользоваться. Проверенный способ – бумажный носитель.
План жалобы:
Претензия составляется в двух экземплярах. При коллективной жалобе, в шапке и в разделе «Подпись» должны быть указаны все лица, чьи права были нарушены.
Особое внимание нужно уделить второй части претензии. Текст пишется в лаконичной форме, без эмоций. Четко и ясно перечислите факты нарушения и несоответствия. Описывая требования, необходимо ссылаться на законы. Эксперты рекомендуют обратиться к опытному юристу для составления правильной претензии. На портале 24 часа в сутки работают специалисты закона и права, которые на бесплатной основе оказывают консультации.
Скачайте бесплатно:
Существует три способа подачи претензии:
Эффективным и оптимальным по времени считается личный визит. Обращаться следует к лицу, подписавшему соглашение о сотрудничестве. Или посетить офис организации и передать претензию официальному представителю. Последний должен на вашем экземпляре поставить печать, подпись и присвоить регистрационный номер входящего письма. Отказ в принятии документа – неправомерен.
При отправке почтой убедитесь, что адресат получил претензии. Используя службу доставки, нужно уведомить курьер о необходимости получить отметки о принятии.
Срок давности по ФЗ «О долевом строительстве» составляет пять лет. Он же является гарантийным сроком, который начинается с даты передачи квартиры в пользовании собственнику. Однако современные реалии таковы, что недобросовестный застройщик открывает новую организацию после окончания строительства дома. Вследствие этого, призвать застройщика к ответственности даже через два года, может быть затруднительным. Поэтому разбираться со строительной организацией следует одномоментно при обнаружении недостатков.
