Земельный участок является ограниченным отрезком поверхности земли, на котором владелец может осуществлять хозяйственную деятельность согласно разрешенному использованию. Нередко у земельного участка не один владелец, а несколько. В этих случаях их владение определяется как долевая собственность.
Под этим понимается часть земельного участка, определенная в математических долях или выделенная в натуре, которой владеет собственник. Оборот таких участков имеет свою специфику, которую нужно знать каждому владельцу.
Начать стоит с того, что не все земли можно разделить на доли. Поэтому участки бывают делимыми и неделимыми. Делимым участок будет тогда, когда его можно распределить между несколькими собственниками без утраты полученными частями своего назначения. Неделимым будет земельный надел, разделить который без реального ущерба для его использования не представляется возможным. Если говорить простым языком, делимый участок после его распределения между собственниками можно использовать для строительства и хозяйствования независимо от сособственника. Сама доля может быть реальной, если она определяется на местности или идеальной в том случае, если ее можно установить только численной дробью в документах.
Если вы являетесь владельцем доли земли, помните:
Если вы приняли решение, что участок необходимо продать, подготовьте письменное уведомление совладельцам с предложением выкупить у вас землю. Для того чтобы подтвердить их ознакомление, попросите поставить на экземпляре уведомления дату и подпись. В случае если они отказываются это сделать, отправьте экземпляр документа по почте.
При получении согласия о выкупе от собственника соседней доли, оформите сделку соглашением. Для того чтобы продать землю другому лицу, придется подождать месяц.
Совместное владение землей может причинять немало неудобств, и собственники нередко могут решить исправить ситуацию. В этом случае может помочь выдел доли в натуре.
Владение долей участка может образоваться несколькими способами:
Выбор способа исправления ситуации зависит именно от формы владения.
При общей долевой собственности доли определены на бумаге, но их необходимо выделить в натуре. Эта процедура осуществляется по соглашению или в судебном порядке. Составлять соглашение лучше после консультации у опытного юриста. Обращаться к нотариусу нет необходимости, но после улаживания всех формальностей, нужно зарегистрировать переход права.
Общая совместная собственность предполагает использование земли только сообща. Чтобы изменить это, придется поменять режим использования на долевой и выделить доли в натуре. Это можно сделать только по соглашению сторон.
Выдел доли представляет собой размежевание цельного участка с размещением на поверхности земли знаков разметки территории. Для этого придется прибегнуть к услугам кадастрового инженера.
Соглашение о дарении — удобная сделка для передачи собственности близким родственникам, так как только в этом случае она на самом деле безвозмездна и не приносит дополнительных сложностей. Если одаряемый не является близким родственником по закону, ему придется оплатить подоходный налог в размере тринадцати процентов
Если вы решили подарить свою землю, но она является частью долевой собственностью, придется считаться с правилами, предписанными законом для такой сделки.
При дарении владелец не обязан оповещать остальных собственников о своем намерении. Достаточно принять решение, подготовить соглашение и провести регистрацию перехода права. Но при владении общей совместной собственностью с супругом или супругой потребуется их согласие на дарение.
Особенность дарения в том, что его можно отозвать и отказаться от него в одностороннем порядке. Кроме того, одаряемый может также заявить об отказе от дара до его принятия. Стоит помнить, что не допустимо подменять завещание договором дарения, оговаривая в документе условие вступления одаряемого во владение после смерти дарителя, такая сделка будет недействительной.
Приобретать долю в земельном владении — очень рискованная сделка, ведь при использовании своего имущества вам придется учитывать мнения остальных собственников. Но если это вас не пугает, и вы хотите купить землю, позаботьтесь о правомерности и чистоте сделки.
Если все бумаги в порядке и у сособственников нет возражений, покупка доли земли выглядит также, как и приобретение целого участка. Подготовьте пакет документов, подпишите договор купли-продажи и отнесите все это в Росреестр. Не забудьте, что для совершения регистрации придется оплатить государственную пошлину. После завершения процедуры вам выдадут удостоверяющий право документ.
Закон не запрещает сдавать в аренду части и доли земельного участка. Кроме того о возможности такой сделки свидетельствует практика. Лучше всего, если доли собственников как-то обозначены в натуре. Идеальная ситуация, когда участок поделен на части и условно размежеван. Если все собственники долей согласны, сдать долю в аренду без последствий возможно. Иная ситуация, когда сособственники против — сделку могут признать недействительной.
Пленум Верховного суда пришел к выводу, что для легальной сдачи части участка в аренду его необходимо размежевать, в ином случае при возникновении спора суд примет сторону владельцев земли, оспаривающих такой договор аренды. Для того чтобы иметь возможность сдавать часть своей земли в аренду, произведите процедуру выделения части земельного участка, либо установите режим использования долевой собственности соглашением. В соглашении необходимо прописать все нюансы использования участка. Для того, чтобы максимально обезопасить каждую из сторон сделки, предусмотрите участие в соглашении всех собственников участка.
Если вы владеете долей земельного участка сельскохозяйственного назначения, для сдачи в аренду вам придется найти подходящего арендатора, так как он обязан не только вносить платежи, но и выполнять ряд требований.
Арендатор доли земельного участка сельскохозяйственного назначения обязан:
Любая сделка, связанная с реализацией долей недвижимого имущества, а, в частности, земельного участка, должна осуществляться в соответствии с требованиями законодательства. Расскажем в статье, как осуществляется продажа доли земельного участка в 2018-2019 году, нужно ли заверять документы у нотариуса и какими тонкостями сопровождается такая сделка, исходя из ситуации.
Еще в 2016 году законодательно были внесены поправки в ФЗ № 122 от 21.07.1992 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отныне, в соответствии с этим нормативно-правовым актом, нотариально должны быть заверены следующие типы сделок:
По таким сделкам, если они не заверены нотариально, невозможно зарегистрировать переход имущественного права в Росреестре. Напомним, что ранее было возможным заключение договоров между частными лицами в простой письменной форме, и нотариальной подписи при этом не требовалось.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Что касается имущественных сделок, когда хотя бы одной из сторон является организация, тут все осталось без изменений – нотариально нужно заверять любые договора с юридическими лицами.
Таким образом, при продаже доли земельного участка в 2018-2019 году подпись и печать нотариуса на договоре обязательны. Однако это правило не относится к предварительным договорам – их можно заверить по собственному желанию, законодательного требования нет.
У необходимости заверять есть свои недостатки и преимущества. Конечно, выбирать не приходится – заверение обязательно для всех, но чем это обернется на практике?
Недостатки и преимущества нотариального заверения сделок в отношении доли земельного участка представлены в таблице.
Как и любая услуга, деятельность нотариуса должна быть оплачена. Его гонорар включает в себя две суммы: единый тариф, установленный законодательно, и оплата осуществленных действий.
Единый тариф выражен в процентах и рассчитывается от цены сделки (стоимости недвижимости). Есть три возможных варианта процентной ставки.
Несмотря на то, что стоимость услуг нотариуса достаточно высока, эти расходы оправданы. В подавляющем большинстве случаев подпись нотариуса – это гарантия юридической «чистоты» и легитимности сделки.
Процесс продажи доли земельного участка имеет свои юридические тонкости. В зависимости от сложившейся ситуации сделка может осуществляться по-разному. Если у вас возникнут вопросы касательно продажи доли земельного участка, проконсультируйтесь с профессиональным юристом.
Рассмотрим типовые ситуации и наиболее частые вопросы, возникающие при реализации доли недвижимого имущества.
Чтобы продать часть земельного участка без межевания, необходимо наличие кадастрового паспорта. Однако с 2018 года этого сделать не удастся – в силу вступит закон, ограничивающий возможность продажи земельных участков и их долей без установления границ.
Рекомендуем все же обратиться в геодезическую компанию и должным образом провести процедуру межевания. После получения на руки всей необходимой документации с оформлением сделок в отношении доли участка проблем не возникнет. Кроме того, вы тем самым избежите споров с соседями.
Собственник вправе продать долю земли без выделения другим дольщикам. Отчуждать права другим лицам, не являющимся участниками права собственности на участок, без выделения доли запрещено.
Стоит учесть, что даже после проведения межевания и должного выделения доли, право преимущественной покупки остается за другими дольщиками. Если речь идет об участке сельхозназначения, то право преимущественной покупки есть у муниципалитета или субъекта РФ. Заявить об использовании этого права необходимо в течение 30 дней. В противном случае участок может продаваться другим лицам.
Без выделения доли передать право собственности можно только посредством завещания. Как это правильно оформить в конкретной ситуации, можно уточнить у юриста.
Переход права собственности к постороннему человеку может не понравиться другим дольщикам. Поэтому законом установлена необходимость уведомления всех владельцев земельного надела о намерении продать долю земельного участка.
Запретить совершить сделку сособственники не могут. Если никто из них не воспользуется правом преимущественной покупки и заявит об этом официально, продавец может продать долю любому другому лицу.
Здесь важно учесть, что при обращении сособственников в суд, продавец должен доказать факт уведомления о предстоящей сделке. По этой причине рекомендуется направлять заинтересованным лицам письменное уведомление по почте заказным отправлением. Если разговор происходит устно – записывайте на диктофон.
Согласно ст. 250 ГК РФ, в уведомлении необходимо указать все условия предстоящей продажи – цену, описание объекта и т.д. При нарушении процедуры уведомления сособственники вправе обратиться в суд, и тогда, возможно право собственности на долю перейдет к ним. Срок исковой давности составляет три месяца.
Чтобы продать долю земельного участка сособственнику, необходимо получить отказ от покупки от других дольщиков. В этом ситуации пакет документов будет включать:
Все дольщики в равной степени могут воспользоваться преимущественным правом покупки. Поэтому сделка не может быть совершена без отказа от приобретения со стороны других сособственников.
Если на доле земельного участка располагаются постройки, продажа будет осуществляться вместе с ними. Однако это будет невозможным без регистрации строений должным образом.
Если постройки незарегистрированные, есть два варианта: прохождение регистрации и оформление технического паспорта или снос строений. Будущий владелец, вероятно, не захочет производить все манипуляции за собственный счет. Очищенный участок будет более востребован.
Еще один момент. Если участок был оформлен в собственность до 1997 года, перед его продажей следует проконсультироваться с юристом. С этого времени в законодательстве произошел ряд изменений, поэтому без квалифицированной помощи не обойтись.
Земли сельскохозяйственного назначения – это особенная категория, поэтому и порядок продажи доли такого участка отличается от других. Необходимо за три месяца до предполагаемой даты реализации уведомить о своем намерении муниципалитет.
В уведомлении указываются точные характеристики доли земельного участка, сроки реализации и стоимость. Оповестить местную администрацию можно лично или заказным письмом. Если по истечению месяца после получения уведомления муниципалитет не передал свой ответ, то долю земельного участка сельхозназначения можно продать другому лицу в течение года.
При каких-либо изменениях в условиях сделки необходимо отправить в муниципалитет повторное уведомление. На практике администрация редко выкупает доли земельных наделов, но направлять уведомление необходимо.
При возникновении вопросов, касающихся продажи доли земельного участка в 2018-2019 году, работы нотариуса или других особенностей сделок с недвижимым имуществом, обращайтесь за консультацией к юристу.
Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.
Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.
Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.
Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.
Земельные участки, согласно законодательству РФ, могут быть делимыми и неделимыми.
Делимыми признаются те участки, которые при их разделе не утрачивают свои существенные характеристики и могут продолжать использоваться по назначению. Например, оставаться пригодными для застройки, ведения личного подсобного или сельского хозяйства, осуществления предпринимательской деятельности и т.п. Делимые участки могут находиться в долевой или совместной собственности, причем совместная может быть преобразована в долевую путем выделения долей отдельных субъектов.
Неделимые участки не представляется возможным разделить на отдельные доли без причинения непоправимого вреда их рациональному использованию по назначению и потери их стоимости. Если деление приведет к нарушению градостроительных регламентов, санитарных и противопожарных норм, природоохранных требований, или площадь вновь образованных участков меньше установленных местными органами власти норм для соответствующего вида целевого назначения, то он не подлежит делению. Так, неделимым может быть участок, на котором расположен многоквартирный дом или сельскохозяйственное сооружение. Для них при наличии двух или более собственников применимо только право совместной собственности.
Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке. В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц. Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме.
Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля - это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.
Для выделения своей доли из состава делимого созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок. В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие. Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным.
Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.
Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится . Для этого приглашается кадастровый инженер или частное лицо, имеющее лицензию.
Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в новый статус - как отдельного земельного участка.
На основании документа о межевании и правоустанавливающего документа на земельную долю участок в территориальном органе Росреестра. Однако еще не является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое имущество.
Права собственника вступают в силу только после того, как право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и .
При выделе доли земельного участка происходит прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или более отдельных участка, имеющие разных собственников. Возможна и ситуация, когда свои доли одновременно оформляют несколько или даже все участники долевой собственности.
Процедуры купли-продажи доли земельного участка имеют такую особенность, как «преимущественные права покупки ». Ими обладают все остальные собственники, имеющие доли в этом же земельном участке. Это значит, что для оформления сделки о продаже своей доли стороннему лицу необходимо получить письменное согласие остальных дольщиков, заверенное нотариусом. А перед этим нужно обязательно предложить каждому из них приобрести продаваемый участок с указанием его окончательной цены. При отказе от покупки всеми дольщиками эта цена не может быть изменена и для стороннего покупателя. Если хотя бы один дольщик не был оповещен о продаже доли земли, не дал согласия, либо доля была продана стороннему лицу по более низкой цене, чем предлагаемая дольщикам, то сделка может быть опротестована другими собственниками участка в суде в течение 3-х месяцев с момента подписания и оформления.
Доли земельного участка могут сдаваться другим лицам в аренду, наследоваться или быть подаренными в соответствии с общими нормами законодательства РФ. Но при этом на владельцев или арендаторов земельных долей возлагается ряд дополнительных обязательств:
Невостребованной земельной долей (для земель сельскохозяйственного назначения) считается доля:
Орган местного самоуправления составляет список невостребованных земельных долей, публикует их в официальных территориальных СМИ и на своем сайте, а также предоставляет его общему собранию участников долевой собственности для утверждения. После утверждения списка собранием или по истечении 4-х месяцев орган местного самоуправления обращается в суд для признания им указанных участков невостребованными и затем переводит их в муниципальную собственность.
В течение месяца после решения суда орган местного самоуправления публикует извещение о возможности приобретения земельных долей в собственность по цене 15% от . Преимущественное право на их приобретение имеют дольщики этого же земельного участка. Если за 6 месяцев покупатель не находится, участок оформляется в отдельный и продается уже на общих условиях, установленных для продажи земель, в том числе с использованием аукционов.
