МинФин России предлагает поддержку малоимущих граждан, используя механизм обратной ипотеки. Этот вид финансирования используется во всем мире и актуален для россиян, имеющих в собственности имущество. Учитывая, что банки очень неохотно кредитуют пенсионеров, обратная ипотека может стать для них хорошим подспорьем, который повысит уровень жизни.
Термин «обратная ипотека» подразумевает предоставление единовременного кредита или ежемесячных выплат под залог имеющейся квартиры. Кредитование распространяется на пенсионеров-владельцев жилья, если их доходов, включая пенсию, помощь родственников и другие источники, недостаточно для обеспечения нормальной жизни. Такой вид займа позволяет получить деньги, не теряя права собственности на имущество, и не обязывает платить ежемесячные взносы банку.
Решение о размере кредита принимается на основе оценки жилого помещения и ознакомления с данными о пенсионере.
Банк погашает кредит с начисленными процентами после ухода из жизни заёмщика, продав жильё на рынке недвижимости. Если после покрытия всех долгов остались какие-либо средства, они переходят наследникам или государству.
Однако обратная ипотека для пенсионеров имеет свою специфику и тонкости, которые обязательно нужно изучить будущему заёмщику.
Эта программа помощи малоимущим находится в стадии тестирования, для её успешной реализации требуется господдержка и законодательная база.
Обратная ипотека является относительно новым и многообещающим явлением в нашей стране, которое пытается распространить АКЖК среди российских пенсионеров. Данная процедура не имеется с покупкой жилья – скорее наоборот, подразумевает залог недвижимости с последующей продажей.
Появление данного кредитного продукта на финансовом рынке России обусловлено довольно низким уровнем пенсий. В жители нашей страны прекрасно знают, в каких условиях в настоящий момент вынуждены проживать пожилые граждане – денег зачастую недостаточно даже на медикаменты и продукты питания.
А если учесть, что банковские организации весьма неохотно берутся кредитовать данную категорию российских граждан, при этом у многих пенсионеров порой даже нет родственников, способных оказать им финансовую поддержку в случае крайней необходимости, подобный ипотечный заем может стать довольно неплохим вариантом.
Тем не менее эта программа заимствования весьма противоречива, и обладает рядом своих специфических тонкостей и нюансов, которые потенциальный заемщик в обязательном порядке должен изучить, прежде чем воспользоваться данной банковской услугой.
Процесс оформления обратного ипотечного займа подразумевает следующее: пожилой человек получает пожизненную ссуду под залог своего жилья, при этом сохраняя право собственности на недвижимость.
После ухода из жизни пенсионера кредитор продает его квартиру, и за полученные от ее реализации средства комментирует долг с «набежавшими» за весь период заимствования процентами, а оставшиеся деньги (если таковые будут) банковская организация возвращает родственникам умершего заемщика.
Возможен вариант, при котором не предполагается продажа недвижимости – родственники умершего возмещают финансовому учреждению весь долг пенсионера с процентами, которые были начислены на него за весь период кредитования, после чего сами вступают в наследство и получают право собственности на данную квартиру.
Кредитору при этом не нужно будет самому заниматься реализацией жилья заемщика, так как кредит выплатят родственники умершего пенсионера. Цену залоговой недвижимости в будущем периоде предугадать крайне сложно, в связи с этим сумма займа будет существенно занижена.
В то же время при его оформлении банковская организация не будет учитывать уровень доходов и платежеспособность потенциального заемщика, тем не менее к пенсионеру, как и к жилплощади, будет выдвинуто достаточно много требований:
Такой вид ипотечного заимствования может напомнить пенсионерам популярную и востребованную в 90-х годах, так называемую, пожизненную ренту, при которой многие одинокие пожилые люди в обмен на свое жилье заключали соглашения на пожизненное содержание.
При этом довольно часто, срок данного содержания сокращался с помощью плательщика ренты. Таким образом, учитывая подобные случаи, большинство пенсионеров даже на сегодняшний день опасаются подобных сделок, потому что боятся остаться без крова и денег, либо и того хуже, вовсе лишиться жизни.
При обратной ипотеке, в отличие от ренты, банковской организации выгодно, чтобы ее клиент прожил дольше, ведь в таком случае кредитор получит наибольшую прибыли, которая заключается в виде процентов, начисленных на тело кредита за пользование деньгами финансового учреждения.
К тому же, пожилой человек всегда может передумать, расторгнуть договор и восстановить право на недвижимость, выплатив кредит.
Данная программа кредитования пенсионеров не имеет четкой последовательности, и законодательно довольно трудно будет доказать правоту банковской организации или заемщика.
Как бы прискорбно это звучало, первой проблемой в подобном заимствовании могут оказаться родственники пожилого человека, которые, покусившись на заманчивую ставку в десять процентов, захотят решить возникшие у них финансовые проблемы за счет жилья пенсионеров.
Вторым неприятным моментом может стать выселение должника. Несмотря на то что заем, как правило, является пожизненным, при постоянном росте задолженности у заемщика перед ЖКХ, финансовое учреждение может расторгнуть договор и потребовать досрочного возврата долга, другими словами, выставить недвижимость на торги.
Помимо этого, существенным недостатком станут и большие затраты, которые ждут заемщика при оформлении обратной ипотеки. Жилья обязательно нужно застраховать, оценить, оплатить различные комиссии. Подобные расходы пенсионеру придется оплатить самому.
Разумеется, оплатить их можно и за счет кредита, однако это приведет к уменьшению выплат и значительному увеличению процентов.
Ответ экспертаМинистерство финансов РФ . Предложенный чиновниками механизм предполагает долгосрочную продажу государству движимого или недвижимого имущества, например квартиры. Взамен продавцу начинают выплачивать обратную ипотеку в виде ежемесячных или ежегодных выплат. После смерти владельца имущество переходит в собственность государства.
Как пояснила заместитель министра финансов Российской Федерации Татьяна Нестеренко , обратная ипотека рассчитана на граждан, которые имеют имущество, но по каким-то причинам перестали зарабатывать. Сроки разработки и детали предложенной инициативы Нестеренко не сообщила.
Чем обратная ипотека может помочь российской экономике?
— Механизмы применения обратной ипотеки могли бы сейчас оказать существенную помощь и населению, и банковскому сектору. По итогам прошлого года объём задолженности по ипотечным займам в банковской системе вырос с 83 до 132 млрд рублей, это абсолютный антирекорд, и быстрее рос только портфель просроченных необеспеченных кредитов по банковским картам. Учитывая, что с использованием жилищных кредитов сейчас приобретается 70% жилья, в случае сохранения негатива в экономике положение и населения, и банковского сектора может существенно ухудшиться. Применение обратной ипотеки могло бы здесь помочь, в случае если бы государство предлагало клиентам банков по договорённости с кредитором оформить, помимо основного договора, ещё и договор обратной ипотеки. Таким образом, текущие платежи по ипотечному займу осуществляло бы государство, а по завершении выплат недвижимое имущество переходило бы к нему с правом проживающего в нём гражданина совершить обратный выкуп, компенсировав государственные расходы.
Отвечает первый зампредправления банка «Югра» Юрий Мельников:
— Единого механизма обратной ипотеки в мире не существует, хотя в странах с развитой банковской и финансовой системами, например в США и в ЕС, она пользуется достаточно большой популярностью. По сути, речь идёт о выкупе жилья у собственника при условии сохранения части прав на недвижимое имущество. Собственник обращается в кредитную организацию, оформляет договор, согласно которому банк на регулярной основе обязуется осуществлять выплаты, исходя из оценки этого имущества, а по достижении заранее установленного лимита, соответствующего полной стоимости квартиры или дома, имущество переходит в собственность банка, при этом бывший собственник может сохранить право на дальнейшее проживание на выкупленной банком жилплощади, но уже выплачивая ренту. Второй вариант — это пожизненная обратная рента, когда собственник передаёт в собственность кредитора недвижимое имущество либо обязуется передать в случае смерти, а взамен на регулярной основе получает выплаты от банка, продолжая проживать в передаваемой банку квартире или доме. Вариаций на самом деле великое множество, но одно почти всегда остаётся неизменным — в процессе участвует банк, а не государство, что кардинально отличает механизм обратной ипотеки, применяемый во всём мире, от предложенного к применению в России, что, на мой взгляд, не совсем понятно с точки зрения интересов государства, более того, обратная ипотека — это вид кредитования, то есть коммерческая деятельность, и, очевидно, это потребует создания неких новых квазибанковских государственных институтов.
Отвечает руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев:
— В США договор обратной ипотеки обычно заключают с представителем так называемого «среднего класса», то есть с зажиточным гражданином, которому необходимы деньги не на выживание, а на лечение или дорогую покупку. Предпочтение отдаётся пожилым людям, у которых возраст составляет среднюю продолжительность жизни минус 10 лет. Заключается договор, как правило, с одинокими людьми, так что бабушка, у которой есть наследники, просто не получит одобрения своей заявки в банке.
Всё зависит от условий сделки. Банки специально прописывают последствия расторжения договора по инициативе заёмщика. Как правило, его ждут солидные штрафы.
В последние годы появился новый инструмент - «обратная ипотека», программа, которая может дать пенсионерам, людям в возрасте возможность улучшить условия, в которых они живут, за счет имеющейся у них недвижимости.
Согласно договору обратной ипотеки залоговым имуществом служит недвижимость, находящаяся у потенциального заемщика в собственности. Оценив ее, банк предлагает кредит на максимально возможную для себя сумму. Позднее залоговую квартиру могут продать и погасить кредит. Не исключено, что банку не удастся таким образом вернуть сумму кредита полностью, в этом случае на помощь приходит государство - оно доплачивает разницу. Кроме продажи залоговой недвижимости есть еще и другие условия возврата подобного кредита.
Обратная ипотека особенно актуальна при слишком малом размере зарплаты или пенсии, или когда у заемщика нет детей.
Потребительское кредитование предназначено, скорее, для удовлетворения нужд трудоспособной части населения. Что же касается займов для пенсионеров, то особо рассчитывать на то, что их выдадут, пожалуй, не стоит. Не говоря о том, что возвращать «одолженные» средства под банковские процентные ставки им более чем трудно.
А вот по «обратной» программе у пенсионера есть даже возможность выбора: либо получить крупную сумму сразу на руки, либо получать их ежемесячно (получается неплохая
Банк в качестве одного из участников этой схемы деньги выдает, а не получает, поэтому ее и называют обратной. Обратная ипотека имеет принципиальное отличие от классической - она не требует обслуживания, поскольку начисляемые за пользование средствами проценты добавляются автоматически к сумме долга.
Примечательно, что, участвуя в этой программе, владелец продолжает проживать в собственной квартире. В основном заемщики защищены от изъятия квартиры в случае дефолта до тех пор, пока:
Надо сказать, что, получая ежемесячные платежи по практически получает большую часть, если не полную стоимость заложенной недвижимости. Это значит, что после того как квартира будет реализована, наследуемое имущество уменьшится в разы или вовсе исчезнет.
Возможно, кому-то обратная ипотека напоминает пожизненную ренту. Но не торопитесь с выводами. При пожилой человек передает другой организации или лицу права на свою недвижимость в обмен на материальную и физическую помощь. Таким договором подразумевается пожизненная выплата средств также в интересах лица, взявшего на себя эти обязанности. И не зря старики боятся, что заключившие с ними договор могут быть заинтересованы в быстром уходе из жизни своих «подопечных».
По схеме же обратной ипотеки банк, наоборот, заинтересован в как можно более долгой жизни заемщика: с начислением процентов растет сумма долга. Нельзя исключать и того, что сам заемщик или кто-то из его родственников, вернув кредит, восстановят свои права на квартиру.
Данная схема, скорее всего, может быть более востребована в кругу абсолютно одиноких пенсионеров, имеющих небольшие квартиры. В других случаях есть и альтернативные варианты получения дополнительного дохода, например:
Для государства это выгодная ипотека, поскольку оно перекладывает свои обязательства по обеспечению уровня жизни пенсионеров на коммерческие структуры, которые и выполняют их, правда, в счет квартиры, заработанной пенсионером.
Термин «обратная ипотека» практически не знаком российским клиентам банков. Это связано с тем, что в нашей стране такой практики пока нет, но в остальных странах, таких как Великобритания или США, продукт есть и даже пользуется спросом. Этот вид кредитования появился в шестидесятые годы прошлого века в США. Особого распространения он не получил из-за имеюшихся рисков как для банка, так и заемщика. Обратная ипотека рассчитана для пожилых людей, которые хотят обеспечить себе на старости достойную жизнь.
Причиной ее создания стало исследование экономистов по поводу старения нации, когда в странах выросла доля пенсионеров. У пожилых людей значительно снижается уровень доходов, поэтому они резко начинают сокращать свои расходы, перестают делать покупки, включая товары повседневного спроса, что снижает товарооборот в стране. Чтобы стимулировать потребление, во многих странах стали проводится реформы, включая пенсионные.
Суть программы re-ипотеки заключается в том, что позволить пенсионерам достойно жить на пенсии. В России программа была запущена АИЖК, но так и осталась в тестовой версии, не получив распространения. На текущий день пока не выдано ни одного подобного займа. Рассмотрим подробнее, что такое обратная ипотека, ее отличие от стандартной ипотеки, как она работает, преимущества и недостатки?
Это особый финансовый инструмент, который превращает недвижимость в деньги с сохранением прав на нее. Владелец квартиры передает ее кредитной организации или госструктуре в обмен на наличные деньги под определенный процент. Размер кредита зависит от рыночной стоимости имущества не превышает 50-85%.
При стандартной ипотеке заемщик берет у банка деньги для покупки жилья, а затем в течение установленного срока производит выплаты. Жилье при этом остается в залоге банка. В обратной ипотеке банк платит заемщику в обмен на его имущество. Полученные средства можно использовать на улучшение жилищных условий или уровня жизни. Обратная ипотека предоставляет исключительно пенсионерам в среднем от 60 лет. Чем старше клиент, тем на бОльшую сумму может рассчитывать.
Здесь интересы заемщика и кредитора совпадают: чем больше проживет клиент, тем больше он получит от банка, а банк получит больше процентов. Возвращать выданные средства не нужно. После смерти клиента кредитор продает недвижимость, погашает долг, а если останется остаток, он будет передан наследникам.
Можно отметить, что банк имеет права исключительно на ту часть суммы, которую он выплатил пенсионеру и %-ты. Во время действия договора хозяином недвижимости остается клиент до оговоренного события (смерти или переселения в центр престарелых). В данной программе вправе не более 2х собственников, а все остальные, кто прописан в квартире, должны предоставить нотариальную расписку, что после смерти хозяина выпишутся из квартиры.
Стоит отметить, что не каждый желающий сможет воспользоваться данным продуктом, так как для этого нужно соответствовать определенным условиям:
Особенность re-ипотеки заключается в том, что предоставляется только пенсионерам под залог квартиры. Банк выделяет клиенту пожизненную ссуду, а клиент сохраняет право собственности за собой. Как только заемщик умирает, банк реализует залог, погашает долг клиента со всеми процентами. Остаток передается наследникам. Как вариант, наследники могут возместить банку долг умершего и получить обратно квартиру.
Обратная ипотека выплачивается двумя способами:
Из плюсов можно отметить:
Недостатки:
Таким образом, несмотря на интересные условия данной программы, пока остается слишком много неясного, например, что будет делать банк, если сумма с процентами уже превышает стоимость залога, а клиент все еще жив-здоров. Учитывая, что банк получит свой доход только после смерти клиента, а это может затянуться на десяток лет, то предложение становится весьма не интересным для банка.
