Является одной из важнейших черт гражданского общества. Владение домами, квартирами, офисными помещениями и участками регистрируют в соответствующих органах, формируя, таким образом, кадастровый учет. Обычно недвижимость ассоциируется с жилыми объектами, но спектр данной категории имущества гораздо шире. Помимо основных разновидностей, существуют и отдельные группы имущества, позиционирование которых нередко доставляет сложности при оценке рыночной стоимости. Тем не менее юридическая практика выработала комплекс параметров, по которым можно относительно точно классифицировать недвижимость. Понятие и виды данного рода имущества помогут выявить особенности финансовых и жилых объектов, а также определить их инвестиционную привлекательность, что немаловажно. Но для начала следует разобраться с тем, какие объекты в принципе могут подходить под определение недвижимости.
Специалисты выделяют три базовых признака, по которым можно отличить объект недвижимости - стационарность, материальная ценность и долговечность. Пожалуй, главным признаком является стационарность, от которой и происходит название данного типа имущества как такового. Эта характеристика означает, что объект обладает неразрывной физической связкой с земной поверхностью. То есть имущество постоянно находится на одном месте и не предполагает перемещения без разрушительных процессов. Хотя наиболее распространенные виды недвижимости в РФ действительно соответствуют этому признаку, это свойство постепенно смягчается и появляются исключения. По крайней мере, возникают своего рода пограничные категории, имеющие часть свойств, присущих недвижимости в традиционном ее понимании.
Следующий признак - это материальность. Для начала стоит отметить, что любой объект такого имущества поддается оценкам с точки зрения физических характеристик. Это могут быть данные о площади, местоположении, качестве конструкций и материалов. В совокупности эти сведения дают представление о возможной пользе объекта - соответственно, возникает и его материальная ценность. Что касается долговечности, то изначально эта характеристика условна, поэтому ее уточняет закон. Так, в соответствии с нормативами все виды недвижимости могут также делиться на 6 групп в зависимости от технического состояния и эксплуатационного ресурса. Минимальный срок службы объектов недвижимости составляет 15 лет, а максимальный - 150 лет.
Существует множество подходов к разделению объектов недвижимости по различным признакам. Например, риелторы, которые работают с квартирами, на первое место выводят такие параметры, как престижность района, количество комнат, этажность и прочие характеристики. Несколько другой подход применяется, если планируется классифицировать виды недвижимости, рассчитанной на коммерческое использование. В данном случае разделение проходит в первую очередь по показателям ликвидности и рентабельности. Впрочем, физические свойства таких объектов и удаленность их от центра в городе в немалой степени определяют их инвестиционную привлекательность на рынке.
Если же подходить к разделению имущества в более широком ключе, то главным фактором классификации будет происхождение. В частности, выделяют виды объектов недвижимости, которые были созданы природой, а также с участием человека. Есть и третья категория - это недвижимость, которая была создана усилиями людей, но в процессе эксплуатации предполагает неразрывную связь с природой. Например, полезные ископаемые и земельные участки выступают ресурсами, из которых формируются объекты недвижимости природного происхождения. Как правило, они изначально находятся в государственной собственности, но могут переходить и в частное владение.
На сегодняшний день вся недвижимость разделяется на три основные группы - земельные участки, коммерческие объекты и жилье. Каждая категория, в свою очередь, предполагает собственные классификации и уникальные черты. К примеру, может иметь разное назначение с точки зрения эксплуатации. Можно сказать, это наиболее неоднозначный вид имущества, что объясняется широким спектром способов его применения. С другой стороны, жилье и коммерческое имущество данного рода обладают своими уникальными чертами. Например, подобные объекты могут иметь разные степени готовности к эксплуатации. Для свойство неактуально. Можно сделать вывод, что характеристики, виды и особенности недвижимости тесно взаимосвязаны и помогают в определении друг друга. Но, если глубже ознакомиться с отличиями каждого из основных видов недвижимости, то их специфические черты станут более выраженными. Также стоит отметить, что один вид недвижимости может переходить в другой. Например, сельскохозяйственный участок может переквалифицироваться в землю под индивидуальное строительство и со временем на его месте появится загородный жилой дом.
Для начала следует определить, какие объекты могут называться жильем. Как правило, под этим понятием подразумевается строение с удобствами, обеспечивающими проживание человека. Обычно различаются по технико-эксплуатационным характеристикам. В совокупности свойства помещений квартир и домов позволяют их выделять в категории элитной, типовой, бизнес-недвижимости и т. д. Соответственно, и стоимость различается в зависимости от принадлежности имущества к одной из обозначенных групп. Также предусматривается разделение жилья на городское и загородное. В первом случае обычно речь идет о квартирах в отдельных домах и комплексах, а во втором - о коттеджах. Бывают и пограничные объекты. Например, в городах сооружаются таунхаусы, предназначенные для проживания нескольких семей. Хотя подобные объекты сохраняют черты городских квартир, владельцы могут иметь индивидуальный вход и собственный участок возле дома.
Отдельно стоит рассмотреть кондоминиум - это тип жилья, который может входить в разные категории. Для понимания особенностей данного имущества стоит разделить виды объектов недвижимости на индивидуальные и общие. Кондоминиум отличается возможностью содержания в своем составе нескольких домов или части одного здания, помещения в котором будут использоваться разными владельцами. Также этот вид недвижимости может предусматривать наличие в составе земельных участков. То есть, в этом случае один объект может содержать разные по классу единицы недвижимого имущества, которые при этом объединяются в общую инфраструктуру.
На рынке недвижимости обычно выделяют четыре основных категории коммерческих объектов, которые отличаются характером эксплуатации. Это торговые, складские, офисные и производственные помещения или комплексы площадей. Нередко в один объект входят сразу несколько единиц недвижимости из разных категорий. Например, торговая площадь соединяется с помещениями, предназначенными для хранения товара. Общей объединяющей эти категории объектов характеристикой является ориентированность на извлечение материальной выгоды. Можно сказать, это виды финансовой недвижимости, которые тем или иным образом способствуют накоплению денежных средств. Например, производственные комплексы предназначены на изготовление продукции, складские помещения используются для хранения готовых для продажи или дальнейшего логистического обращения изделий, а торговые объекты непосредственно реализуют товар. Отдельно стоит выделить офисные помещения, которые могут выполнять разные задачи от предоставления тех или иных услуг до выполнения управляющих функций - к примеру, на тех же производственных и торговых объектах. Жилую недвижимость тоже в некоторых случаях можно рассматривать в качестве коммерческой. Например, если владелец сдает площадь в аренду, таким образом извлекая финансовую прибыль.
Как отмечалось выше, земля является объектом недвижимости природного происхождения и ее можно рассматривать в качестве базисного имущества. В зависимости от того, какой правовой статус имеет конкретный участок, определяется его целевое назначение. Наибольшее распространение получили виды недвижимости, предназначенные для сельскохозяйственного пользования. В частности, выделяют земли для пастбищ, пашен, сенокосов, высаживания многолетних насаждений и т. д. Участки, рассчитанные на ведение подсобного хозяйства, нельзя использовать, к примеру, для высаживания культурных растений, но зато на них можно строить амбары, бани, сенники и другие объекты инфраструктуры домовладения. Довольно популярна и категория дачных участков. Они отличаются тем, что собственник имеет право сооружать на их площади небольшие дома. Но к жилым объектам такие постройки не относятся, то есть они не рассчитаны на постоянное проживание. На данные постройки также действуют определенные ограничения в плане коммуникационного обеспечения.
Отдельно стоит и категория земельных участков, предназначенных для индивидуального строительства. Если сельскохозяйственные виды недвижимости нельзя застраивать жилыми постройками, то объекты для ИЖС позволяют сооружать частные дома и коттеджи. Примечательно, что многие современные коттеджные поселки организуются на бывших которые в наши дни приобрели статус ИЖС. К специфической и малораспространенной группе относятся участки для научных станций. На таких землях организуются исследовательские комплексы и базы.
Это как раз тот случай, когда можно говорить об исключении из правил при управлении свойствами недвижимости как таковой. Мобильные объекты, которые относятся к недвижимому имуществу, представлены так называемыми домами на колесах. Как полноценный объект недвижимости такие конструкции не так давно получили массовое распространение в США. Менее популярны такие виды недвижимости в России, но их также используют для обустройства поселков, расположенных на удаленных строительных площадках. К преимуществам мобильных домов относят невысокую стоимость, нетребовательность в выборе места сооружения, а также универсальность в эксплуатации. Среди недостатков отмечается невысокий уровень комфорта, средние характеристики долговечности и ненадежность. Это объясняется тем, что большинство такого рода конструкций все же не рассчитываются на постоянное проживание.
Также есть и юридические тонкости, которые далеко не в каждом случае позволяют рассматривать подобные конструкции как полноценную недвижимость. Понятие и виды таких объектов могут различаться в зависимости от способа технического устройства. Так, оформление документов на право собственности сегодня допускается для мобильных конструкций, которые базируются на фундаменте в границах участка, принадлежащего хозяину объекта. В некоторых случаях допускается и регистрация в «доме на колесах». Конечно, устройство фундамента для такого сооружения заставляет забыть о свойствах мобильности, хотя при желании пользователь может с минимальными потерями переместить дом на другое место. В эту же категорию отчасти подпадают морские суда, которые также относятся к объектам государственной недвижимости, хотя по факту имеют возможность перемещения.
Целенаправленное извлечение материальной выгоды характерно в большей степени для финансовой недвижимости. В этом и заключается смысл существования такого рода объектов. Коммерческие виды недвижимости, ее инвестиционные свойства и характеристики определяются привлекательностью на рынке. То есть показателями, которые обуславливают ликвидность объекта и его возможную рентабельность в глазах потенциального покупателя или арендатора. Возведение многоквартирного жилого здания тоже является инвестиционным проектом и относится к сфере коммерческой недвижимости.
Специалисты в этой области занимаются архитектурным планированием, техническим проектированием дома и выполняют его непосредственное строительство, ориентируясь на будущую инвестиционную привлекательность. Но даже после завершения строительства, сдачи здания в эксплуатацию и перехода квартир в статус жилой недвижимости инвестиционные характеристики сохраняются. Например, даже первый клиент фирмы, реализующей жилплощадь этого дома, может рассматривать покупку не как место для своего будущего проживания, а как инструмент финансового вложения с последующим извлечением прибыли при продаже.
Наиболее распространенной формой владения недвижимостью является частная собственность. Документ, подтверждающий это право, позволяет конкретному лицу распоряжаться определенным объектом недвижимого имущества по своему усмотрению. При этом существуют разные виды собственности недвижимости с точки зрения частного владения. Так, выделяют индивидуальную и общую собственность. Вторая разновидность имеет место в тех случаях, когда один неразделяемый объект предполагает наличие двух и более владельцев. В этом контексте стоит перейти к совместной форме собственности, которая тоже рассматривается как общая, но без выделения конкретных долей. Если же предполагается разделение объекта недвижимости между владельцами, то можно говорить еще об одной форме собственности - долевой. Общее имущество предполагает формирование единых долей между владельцами, но их конкретные размеры не уточняются. Это может быть квартира супругов, которая приобреталась в браке на общие финансовые средства.
Все-таки основой для разделения объектов недвижимости на разные виды и категории является характер пользования. Исходя из особенностей будущего назначения, архитекторы и строители формируют эксплуатационные качества объекта, которые закладываются на этапе разработки проекта и реализуются уже на рабочей площадке. Предусматриваются и специальные юридические свойства, которыми обладают разные виды недвижимости. В гражданском праве закрепляются отдельные условия содержания, эксплуатации и совершения рыночных операций для разных категорий недвижимого имущества. К примеру, налогообложение может по-разному действовать применительно к жилой и коммерческой недвижимости. Более того, даже внутри отдельных категорий нередко наблюдается дифференциация в подходах к формированию нормативных документов относительно содержания и обслуживания тех или иных объектов. Это касается, в частности, соблюдения санитарных норм, правил коммунального обслуживания, вопросов обеспечения пожарной безопасности и т. д.
Что такое объект недвижимости, как ведется учет недвижимости, как производится классификация. Объектом недвижимости – могут считаться любые, неотрывно связанные с землей объекты недвижимого имущества (строения, сооружения, леса, водоемы), перемещение которых без значительного ущерба их назначению невозможно. Объекты недвижимости классифицируются, могут выступать предметом залога, при ипотечном кредитовании, а в этом качестве должны пройти государственную регистрацию.
Объекты недвижимости классифицируются, на жилые – это квартира, комната, дом, дача, то есть предназначенными для проживания и пользования людьми. Нежилые объекты недвижимости – это может быть гараж, мастерская, складские, производственные и офисные помещения, то есть, все те объекты недвижимости, непосредственно предназначенные для производственной или торговой деятельности людей, хранения или воспроизводства предметов, товаров и материалов.
В практике - учет объектов недвижимости необходим для того, что она позволяет быстро и доступно получить информацию об основных параметрах, качестве сооружения или состоянии здания, помещения, а также узнать диапазон возможной стоимости объекта недвижимости. Несомненно, любая классификация объектов недвижимости носит условный характер, ее нельзя брать в конечный расчет, в любом случае, необходимо индивидуально, рассматривать особенности объекта недвижимости, возможные нюансы.
Ко всему прочему, для того, чтобы присвоить тому, или иному объекту недвижимости соответствующий класс, участникам рынка нужно четко понимать, на каком основании, по какому принципу, этот класс присвоился данному объекту.
Конечно, обеспечить единственно правильный подход, для составления классификации недвижимости, нет так то и просто, особенно в тех случаях, когда все меняется, растут цены и спрос, или наоборот. Наш рынок недвижимости, еще сравнительно молод, но его развитие происходит довольно таки стремительными темпами. www.сайт/node/2030
В страну ввозятся и находят применение новые материалы и строительные технологии, растут требования заказчиков к качеству продукции и выполняемых работ. Поэтому и принадлежность объекта недвижимости к той или иной категории - величина отнюдь не постоянная. Вдобавок риэлтерские компании, девелоперы и консультанты очень часто классифицируют сегменты рынка, на которых они работают по своему, или, по меньшей мере, приводят в соответствие наши стандарты, к передовым западным системам.
Классификация объектов недвижимости - как принято в последнее время, наиболее просто классифицировать объекты жилой недвижимости по западному образцу, эта классификация, как считают участники рынка, наиболее универсальна и понятна.
Объекты жилой недвижимости, делят на четыре категории - эконом, бизнес, люкс, элит. Впрочем, в том числе зависимости от страны, существует и отсутствие четких границ, между этой классификацией недвижимости, а невысокая степень детализации, а тем более большое количество объектов, выходящих за пределы этой классификации, делают ее скорее приблизительной, чем достоверной.
К тому или иному классу, объект жилой недвижимости, в большей мере могут учитывать на основании ее качественных характеристик. Это месторасположение объекта недвижимости, его архитектурная привлекательность, историческая ценность, используемые при строительстве строительные и отделочные материалы, удобство планировки, инженерное решения в здании, отсутствие вблизи промышленных объектов, транспортная развязка и т.д.
Наиболее спорным из объектов жилой недвижимости, являются объекты элитной недвижимости. Как правило, в эту группу под любым предлогом, используя любую возможность, собственники и компании застройщики пытаются включить свой объект недвижимости - ведь это значительно повысит стоимость их объектов. Однако чтобы объект недвижимости имел право называться элитным, строение должно отвечать многим довольно таки, жестким требованиям.
В сегменте классификации объектов загородной недвижимости - обычно делят объекты, на экономный и бизнес-класс, а уже внутри них классифицируют категории на улучшенный класс, или элитный. Часто объекты загородной недвижимости классифицируют, на основании их стоимости, на дорогие и дешевые, а также по архитектурному исполнению – на типовые и индивидуальные (эксклюзивные поселки).
В классификации коммерческой недвижимости, а именно, складских помещений, в нынешнее время, применяют две системы стандартов, первая из которых предлагает классифицировать объекты складской недвижимости на четыре категории - А, В, С, D, причем в классе А и В, есть еще два подкласса (А и А+, В и В+). В другой системе стандартов, как и в первой, выделяют четыре категории (А, В, С, D), однако здесь другая классификация, а класс складских объектов выглядят таким образом: А1, А2, В1, В2, С1, С2, D. Обе эти системы классификации складских помещений, по своей сути одинаковы, а основаны на одних и тех же принципах, отличаясь друг от друга лишь набором характеристик, предусматривающих отнесения объекта к той или иной категории или (подклассу).
В обеих из этих учетов объектов коммерческой недвижимости - главной чертой, складского помещения самой высокой категории является новизна построенного здания. Большое значение имеет и расположение объекта недвижимости, а отделка и оборудование в таких складских помещениях должны соответствовать определенным требованиям. В первую очередь - это близость к основным транспортным развязкам, возможность использования слада под разные виды товара, удобства, для высокого оборота и гарантии сохранности товара.
Складские помещения, относящиеся к следующему подклассу, должны иметь возможность быть полностью реконструированными, с применением новых материалов и современных технологий. Эти помещения классифицируются ниже, часто находятся в черте города, в промышленных зонах и имеют проблемы, связанные с транспортной доступностью. www.сайт/node/2030
Классификация объектов офисной недвижимости, в частности офисных помещений – еще недавно, основой классификации офисных помещений была их классификация их на три группы А, В и C, иногда добавляли и D.
Объекты класса А - это современные бизнес-центры, построенные по современным технологиям, имеют качественную отделку, развитую инфраструктуру, паркинг и.т.д.
Для офисных помещений класса В непременным условием является - хороший ремонт, круглосуточная охрана, контроль доступа в помещения.
В классе С объединены офисы, предлагаемые в здания бывших гостиниц, институтов, других учебных заведениях, в иных административных объектах, как правило, все возникающие вопросы, например охраны, арендаторы решают индивидуально. www.сайт/node/2030
Напоминаем, что к объекту недвижимости, имеющим непременно целевое назначение, признаются жилые строения, к которым жилищное законодательство классифицировало, не только жилые дома и дачи и другое жилье, приспособленное для проживания, но и отдельные комнаты или иные жилые помещения, которые прошли регистрацию и учет в государственных органах, в этом качестве. Собственник, осуществляя права владения и пользуясь объектом недвижимости, в принадлежащем ему жилье, должен обеспечивать сохранение, назначения этого объекта недвижимости.
Заинтересованны в покупке, аренде, инвестициях в зарубежной стране, вам нужжен объект жилой, коммерческой недвижимости, обращайтесь к нам, поможем:
Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса:
Земля как физический объект и все, что с ней прочно связано: -
земельные участки -
участки недр -
обособленные водные объекты -
многолетние насаждения -
сооружения
Обязательность государственной регистрации: -
земельные участки -
участки недр -
обособленные водные объекты -
многолетние насаждения -
сооружения -
морские суда -
воздушные суда -
суда внутреннего плавания -
космические объекты Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
стационарные сооружения благоустройства территории участка;
элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Приведем следующие общеизвестные определения недвижимого имущества: 1.
«Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».2 2.
«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».3 3.
«Недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».4 4.
«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».5
Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. В общем случае это справедливо. Хотя здесь необходимо уточнить сущность понятий «недвижимость», «недвижимое имущество» и «объект недвижимости». Понятие «недвижимость» определяет правовые отношения объекта собственности, т. е. совокупность прав на объект собственности. Часто встречающееся деление объектов недвижимости на недвижимое и движимое имущество6 также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью.
При делении по физической сущности объекты следовало бы классифицировать как связанные с землей и не связанные с землей. Таким образом, более корректным будет употребление понятия объекты недвижимости, а не недвижимое имущество или недвижимость.
Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность.7 В русском языке до недавнего времени понятие недвижимость не применялось, было лишь известно, что «недвижимость» (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты». В XIX веке в России были широко распространены понятия имение, поместье, что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой.
История терминологии английского языка позволяет выявить следующие значения понятий estate, property, real:
estate - поместье, имение, имущество, состояние;
property - собственность, право собственности, свойство, качество;
real - действительный, реальный, настоящий, натуральный, неподдельный, непритворный, (эконом.) реальный, (юрид., эконом.) недвижимый, (философ.) вещественный, материальный, (специальн.) истинный, (юрид.) вещный, (математ.) вещественный, действительный.
В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают такие понятия, как физический объект (real estate) и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью (real property).
Вышеприведенные положения позволяют прийти к следующим выводам: 1.
Английская интерпретация недвижимости имеет отдаленные по смыслу термины estate и property, каждый из которых вместе с термином real образует отдельные понятия, характеризующие соответственно физический объект и совокупность прав (владение, пользование, распоряжение, т. е. собственность). 2.
Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».
Особенности отнесения материальных объектов к недвижимым
До введения в действие первой части ГК РФ8 в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие объект недвижимости отсутствовало, а использовалось понятие основные фонды. К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.
Основные фонды (без машин и оборудования) - составная часть недвижимого имущества, но это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды». 1.2.
Страница 5 из 26
Общая классификация объектов недвижимости
Классификация . это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации. наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.
К признакам классификации недвижимого имущества относят:
Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий.
1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание.
2. Соразмерность деления. сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.
3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться.
4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и т.д.
К методам классификации недвижимого имущества относят:
Иерархический метод классификации. последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д.
Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды).
Фасетный метод имеет следующие особенности:
Наличие только одной ступени классификации;
Разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;
Высокая информационная насыщенность.
При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничи-ваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и их рыночной оценки.
В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы.
а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;
б) универсальная недвижимость. обыкновенные здания для продажи или аренды.
В США выделяют пять типов недвижимости:
жилая. для личного использования (потребления);
коммерческая. для бизнеса, включая и продажу;
инвестиционная. для вложения капитала;
Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое имущество с учетом степени готовности к эксплуатации можно классифицировать также по трем уровням.
Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение следующих четырех категорий недвижимости:
Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;
Личная жилая собственность;
Предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;
Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.
Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную. здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.
Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.
Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки . участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .
К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. признаются движимым имуществом .
Признаки недвижимости:
Свойства недвижимости:
Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
Можно выделить три основных типа недвижимости . земля, жильё и неживые помещения.
Земля подразделяется на:
Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.
Жильё может быть:
Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.
— другие исключительные права
В общем случае — недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В то же время, к недвижимости в недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.
Читайте также: Иск об уменьшении размера алиментов
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств
Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств
Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.
Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление амортизации и др.
Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, формы собственности и т.д.
Основные признаки недвижимости:
Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и др.)
Определяются конкретными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением
Классификация объектов недвижимости
Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.
Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).
Виды объектов недвижимости:
Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в Указе Петра I от 23.03.1714 для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).
В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» в связи с установлением статуса частной собственности на землю и основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденным Верховным советом СССР от 31.05.1991 № 2211-1 (ст.4). Затем этот термин был подтвержден в указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1)
Окончательно законодательно закреплено понятие недвижимости ГК РФ (ст.130). К недвижимым вешам (недвижимое имущество недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, предприятия как имущественные комплексы.
Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом №122 от 21.07. 1997 г. «О государственной регистрации прав на земельные участки и сделки с ними» — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты. которые связаны с землей так. что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно в том числе здания сооружения жилые и нежилые помещения леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы;
Земельным кодексом (ст. 6.) Объектами земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
Земли в Российской Федерации в зависимости от правового режима и целевого использования делятся на 7 категорий:
1)земли сельскохозяйственного назначения- для ведения сельского хозяйства; исследовательских и учебных целей: прочие:
2)земли населенных пунктов- для общественно-деловых целей: учебных целей: рекреационного и оздоровительного назначения: историко-культурного назначения: сельскохозяйственного использования: нужд промышленности, энергетики, транспорта инженерной инфраструктуры: связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны и иных режимных объектов, объектов специального назначения (кладбища, свалки бытовых или промышленных отходов ит.п): природоохранного назначения, прочие;
3)земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения информатики, земли для обеспечения космической деятельности земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения- для
нужд промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, обороны,
безопасности и космического обеспечения, прочие:
4) земли особо охраняемых территорий и объектов- для размещения объектов природоохранного назначения, природно-заповедного: оздоровительного, рекреационного, историко-культурное назначения, прочие:
5) земли лесного фонда- для нужд лесного хозяйства, обороны и иных режимных объектов, прочие:
6) земли водного фонда- для гидротехнических сооружений, для водохозяйственного использования, прочие;
7) земли запаса — земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, т.е. их целевое назначение не определено.
постановлениях органов исполнительной власти и решениях органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель, особоохраняемых территорий:
правоудостоверяющих документах на землю (свидетельства, договора и иные документы):
документах государственного кадастра недвижимости:
документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Понятие земельного участка - одно из основополагающих. В ряде западных стран (Великобритания, Швеция, США) за земельный участок принимается конус от центра Земли, секущий земную поверхность по границе земельного участка и уходящий вверх в космическое пространство.
Читайте также: Заявление на индексацию алиментов - образец
Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (рис. 1). Земельный участок имеет фиксированные границы, точную площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики (например, кадастровый номер), отражаемые в земельном кадастре и документах государственной регистрации.
Земельные участки классифицируются:
По способу образования (простые, сложные, многоконтурные, искусственные);
По целевому назначению (полевые, приусадебные, садовые, дачные, для индивидуального строительства);
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования, без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, градостроительных норм может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, подлежащий государственной регистрации.
Рисунок 1. Формирование и внесение сведений о земельном участке в базу данных ЕГРОН.
Неделимый участок – земельный участок, раздел которого в натуре невозможен без изменения его целевого назначения.
Государственный кадастр недвижимости содержит сведения о земельных участках, зданиях, помещениях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, землях и границах территории Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований, населенных пунктах (объекты недвижимости).
Объекты недвижимости обладают целым рядом свойств (полезность, долговечность, стационарность, уникальность и т д).
Объектом недвижимости землю делает то или иное освоение земельного участка. Именно реализация способа освоения или возможность такой реализации привлекательна для потребителя и формирует спрос на рынке недвижимости, причем чем шире спектр возможных направлений использования земельного участка, тем выше может быть его стоимость. Соответственно со стороны потребителей возникает ряд требований к размерам и форме земельного участка. Так, наиболее распространенными «дефектами» земельных участков считают их небольшой размер, вытянутость, наличие тупого или острого угла в плане участка, непрямолинейную границу, неправильную конфигурацию участка и др. Поскольку территория представляет собой ограниченный ресурс, то формирование территориальных объектов должно быть подчинено требованию максимально эффективного использования земель. Границы сформированного объекта после фиксации в документах земельного кадастра I практически не поддаются корректировке, поэтому наличие дефекта затрудняет как оборот этого объекта, так и его развитие.
Здания как объекты недвижимости делятся на жилые и нежилые (синонимы: строение, дом) рис.2.
Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы.
Нежилое здание - предназначенное для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целях.
Рисунок 2. Формирование и внесение сведений в БД ЕКОН об объектах капитального строительстваа.
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д.
Помещение — пространство внутри дома, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями. Строительные Нормы и Правила «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные»
Помещения бывают жилые и нежилые. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан и, соответственно, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также требованиям законодательства. Нежилое помещениене предназначено для постоянного проживания граждан.
Объекты незавершенного строительства как недвижимое имущество. Объект, не завершенный строительством, не является зданием, строением, сооружением, но которые могут считаться таковыми с момента ввода в эксплуатацию и права на которые возникают с момента государственной регистрации.
Недвижимостью признается и предприятие в целом, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и т.д.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Участки недр - геометризированные блоки недр и земной поверхности. Предоставляются в пользование в виде горного или геологического отвода. Участки недр должны быть максимально компактными и по возможности ограничены прямыми линиями - границами, которые имеют подробное описание и координаты.
Часть земельного участка – определенная площадь данного земельного участка, которая может быть отграничена на местности и превращена в самостоятельный объект земельных отношений и гражданского оборота:
а)наличие объектов недвижимости (ОН)
б)вхождение в территориальную зону(ТЗ).
Территориальная зона , часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании в соответствии с земельным градостроительным, лесным, водным, о налогах и сборах, об охране окружающей среды и иным законодательством Российской Федерации или ее субъектов.(административно-территориальные единицы, зоны особого режима использования, зоны категорий земель, нарушенных земель, социально-экономические зоны)
Классификация объектов недвижимости не только способствует более успешному их изучению, но и дает профессионалам и потребителям единые ориентиры. Признаки классификации объектов недвижимости, являющиеся основой для группировки, различны, как различны мотивация и условия платежеспособности. Единого типологического критерия, интегрирующего влияние всех факторов, нет. На практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости. Но всегда надо помнить, что рынок недвижимости развивается не по классификации, а в соответствии с потребностями его участников. Поэтому всегда появляются объекты смешанных форматов, а некоторые лишь отчасти совпадают с классическими определениями.
Определение объектов недвижимости предполагает наличие в их структуре двух элементов (рис. 3.1):
1. Естественных (природных) объектов – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют «недвижимостью по природе».
2. Искусственных объектов (построек): многоквартирные дома, коммерческие, общественные (специальные) здания и сооружения, инженерные сооружения.
Рис. 3.1. Укрупненная классификация объектов недвижимости
Многоквартирный дом – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (выше 20 этажей).
Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, жилые помещения.
Жилым помещением признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Жилым домом признается индивидуальное обособленное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с их проживанием в доме.
Квартирой считается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с проживанием.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.
Лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы);
Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества);
Культурно-просветительные (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады);
Специальные здания и сооружения (административные – милиция, суд, прокуратура, органы власти, памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты).
Инженерные сооружения – это мелиоративные сооружения, дренаж и т. д.
Каждую из рассмотренных групп можно разбить на подгруппы на основе дезагрегации на базе различных типологических критериев.
Искусственные объекты называют недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе. Искусственные объекты могут быть полностью построенными и готовыми к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться к незаконченным объектам строительства («незавершенка»). К «незавершенке » относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых работы прекращены.
При фактической остановке стройки независимо от того, расторгнут договор строительного подряда или нет, объекты незавершенного строительства становятся объектами недвижимости. Право собственности на них подлежит регистрации.
Гражданское законодательство не устанавливает ограничений в отношении приобретения и перехода прав на незавершенку, но сделки с такими объектами можно осуществлять только после госрегистрации права собственности на объект.
Рассмотрим классификации жилых объектов недвижимости по следующим основаниям.
1. Маркетинговый подход (в зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и их платежеспособности).
Жилье высокой степени комфортности (элитное ). В настоящее время уровень элитности жилья в различных городах разный. Однако существуют общие требования к жилью данного типа.
Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили семь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:
Место – светлое, чистое. Придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая. Близость городского сквера и хороший вид из окон на воду и/или зеленые насаждения, близость к центру. Местоположение – основной критерий элитности – является и основным фактором ценообразования;
Материал – дом должен быть построен из надежных экологичных материалов с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определяется именем архитектора;
Клубность – важно не только то, где вы живете, но и то, кто живет рядом. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы населения (не среднего класса). Социокультурной единицей элитного жилья является именно дом с жильцами (в перспективе – квартал). Число квартир на площадке должно быть не более двух;
Инженерные сети должны обеспечивать комплексное решение энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования; электрический ввод должен быть двойным. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой срок эксплуатации;
Инфраструктура должна включать подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж; внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные; службы консьержей, уборки квартир, быта; бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату; причем все это должно быть закрыто для «внешнего мира» и вписано в структуру объекта недвижимости;
Элитное позицирование дома. Настоящий элитный дом – это бренд с присущими ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов. Когда житель такого дома произносит его название, ему уже не нужно называть адрес – все и так поймут, о чем идет речь;
Управление недвижимостью. Престиж складывается не только из вышеперечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность.
Жилье повышенной комфортности ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает:
Возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья; высоту дома до 9 этажей; низкую плотность окружающей застройки;
Хороший вид из окон, ориентацию окон более чем на одну сторону света, обязательный учет розы ветров в проекте дома;
Индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию владельца);
Минимальный размер квартир – 50…60 м 2 (максимальный – определяет заказчик) при высоте потолка 2,8…3,2 м; деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны; наличие двух и более изолированных комнат, по конфигурации близких к квадрату, и большой кухни (не менее 15 м 2);
Наличие нескольких санузлов; инженерные коммуникации из металлопластика;
Высокую степень звуко- и теплоизоляции; деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя; надежные металлические двери;
Конструкцию пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо с утеплителем;
Эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, телекоммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление;
Круглосуточную охрану. В комплекс охранных устройств входят видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота и множество других систем – все, что позволяет жильцам чувствовать себя дома в полной безопасности;
Парковку для машин.
Типовое жилье (эконом-класс ). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.
Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс ) предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортных коммуникаций. Принадлежит к зданиям старого фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения. Квартиры размещены в первых этажах домов других типов. Заниженные архитектурно-планировочные характеристики.
2. На основании градостроительных ориентиров выделяют :
Дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;
Дома постройки 1917 – конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
- «сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
Дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
Дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970–1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
Современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
3. В зависимости от материала наружных стен здания различают дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.
4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье :
Первичное – место постоянного проживания;
Вторичное – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;
Третичное – предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).
Сейчас, в начале третьего тысячелетия, в России второе рождение обрела мансарда , которая может быть спроектирована как составная часть многоуровневой квартиры (в ней можно разместить детскую, комнату отдыха, спальню, каминный зал или зимний сад) или как самостоятельная жилплощадь и может быть зарегистрирована как объект недвижимости.
В последнее время на рынке жилой недвижимости появились отдельные дома на крыше – пентхауcы . «Родовые» признаки пентхауcа: последний этаж, собственный лифт, стеклянные стены и огромная терраса с ландшафтным дизайном, где могут располагаться бассейн, теннисный корт или фруктовый сад. Обязателен эффектный панорамный вид площадь не менее 150…200 м 2 . Важно, чтобы весь дом был элитным, построенным по индивидуальному проекту.
Применительно к загородным объектам недвижимости общей классификации нет. Из-за отсутствия общих терминов и стандартов участники рынка загородного жилья употребляют разные термины: малоэтажный жилой комплекс, индивидуальное жилое строение и т. д.
Малоэтажный жилой комплекс – это жилой массив с числом домов более пяти, построенный в рамках общего генерального плана, имеющий общую социальную и инженерную инфраструктуру, единую службу управления и обслуживания. Это так называемые концептуальные коттеджные поселки .
Основные критерии классификации концептуальных малоэтажных комплексов – градостроительный; площадь и качество жилья; размеры и инфраструктура.
По градостроительному критерию малоэтажные комплексы подразделяют на три типа: кварталы из отдельно стоящих домов, кварталы из таунхаусов и кварталы, состоящие из многоквартирных малоэтажных домов. На практике кварталы, которые целиком можно отнести к какому-то одному типу, встречаются редко.
Площадь и качество жилья . дома в малоэтажных жилых комплексах бывают разного качества: одни представляют собой основательные сооружения, которые простоят не одно столетие, а другие – каркас, заполненный утеплителем и обшитый сайдингом. Различается и площадь квартир и домов: есть дома площадью 150 и 400 м 2 . Можно построить малоэтажный дом с однокомнатными квартирами, а можно – с апартаментами по 200…300 м 2 .
Размеры комплекса . В некоторых комплексах дома сконцентрированы на небольшой площади, в других имеется огромная территория, значительная часть которой не занята постройками. Наиболее востребован участок размером 20…40 соток, что позволяет находиться в разумном отдалении от соседей.
Руководствуясь инфраструктурным критерием , можно условно выделить три типа малоэтажной застройки:
Малоэтажные комплексы, в которых инфраструктура практически отсутствует, а площадь свободной территории минимальна;
Малоэтажные комплексы с минимальным набором элементов инфраструктуры (таких в настоящее время большинство). Как правило, это несколько домов с общей охраной и службой эксплуатации. Часто на территории таких комплексов расположен магазин товаров первой необходимости;
Малоэтажные комплексы, инфраструктурно насыщенные, где имеются детские, социальные, культурные учреждения, есть собственные бытовая, инженерная и развлекательная структуры. Территория охраняется.
Особняком стоят небольшие малоэтажные комплексы клубного типа, коттеджи, которые редко появляются в открытой продаже.
Останавливая свой выбор на малоэтажных комплексах, человек стремится не только купить просторное и качественное жилье, но и вести определенный образ жизни.
Таунхаус – многоквартирный жилой дом, появившийся на российском рынке сравнительно недавно. Зачастую таунхаус приравнивают к коттеджу, что не совсем верно, поскольку это не загородный, а городской дом. «Таунхаус » – это дом с отдельными входами, имеющий одну или две общие стены с соседними домами и общий фундамент, иногда с наделом земли (всегда очень небольшим). Дома обычно выстраиваются в цепочку по 6…12, очертания зависят от размеров и конфигурации земельного участка. Так как таунхаусы соответствуют статусу многоквартирных домов, к ним применимо законодательство, регулирующее положение таких объектов. Отношения между собственниками помещений в таунхаусах складываются подобно отношениям владельцев квартир в многоквартирных домах.
В настоящее время на рынке загородной недвижимости предлагают нарезанные под застройку земельные участки, называя это коттеджными поселками. Безусловно, в таком поселке условия для нормального проживания возникнут не скоро. Придется долгие годы мириться с окружающим «недостроем». О едином архитектурном стиле стихийного поселка говорить не приходится – чаще всего это разномастные дома разной этажности: рядом могут стоять небольшой деревянный домик и трехэтажные кирпичные хоромы. Социальная однородность населения здесь низкая. Сомнительна и будущая ликвидность объектов.
В основу типологии индивидуальных жилых строений (ИЖС) положено целевое назначение дома.
Индивидуальный дом , предназначенный для постоянного проживания, должен обеспечить своему хозяину те же удобства, что и городская квартира. И речь идет не только об инженерных коммуникациях (водопровод, магистральный газ, канализация, телефон), но в первую очередь о социальной инфраструктуре.
Загородный дом , предназначенный для уик-эндов в любое время года, не нуждается в столь жесткой привязке к атрибутам городского комфорта, однако потребует от хозяина постоянных усилий по поддержанию состояния. Дом такого типа (в котором живут два-три дня в неделю вне зависимости от сезона) может находиться в охраняемом дачном поселке, однако предпочтение отдается тем массивам, где есть постоянные жители. В этом случае набор обязательных удобств и коммуникаций минимизируется (печное отопление, электроэнергия, питьевая вода), а ванной комнате можно предпочесть баню – русскую или финскую (в зависимости от вкуса хозяина).
Дачный дом должен быть деревянным и нуждается в продуманной схеме консервации на зиму, максимальной защищенности от непрошенных гостей и определенном наборе бытовых удобств. Поскольку дачевладелец значительную часть времени в теплое время года проводит на улице, большое значение имеет обустройство примыкающей к дому территории для активного отдыха.
К четвертой группе, которая получает все более широкое распространение в российских условиях, можно отнести объекты , полностью или частично предназначенные для коммерческой эксплуатации .
К ним можно отнести представительские дома-офисы, а также резиденции для отдыха и приема деловых партнеров, фермерские хозяйства, а также дома для представителей мелкого бизнеса. Как правило, все это строения с хозяйственными постройками или встроенными помещениями, куда возможен свободный доступ клиентов: небольшие частные магазины, кафе, спортзалы, комнаты бытового обслуживания, автомастерские и т. д. При проектировании таких объектов разграничивают приватную «хозяйскую» и коммерческая зоны. К этой же категории можно отнести дачи, предназначенные для сдачи в аренду, частные мини-отели, практичные гостевые домики с «койко-местами» и комнатами для постояльцев. К подобным объектам предъявляются требования максимальной функциональности и практичности.
Можно классифицировать рынок загородного жилья и по ценовой категории . В зависимости от региона это деление может значительно различаться. Однако все загородные дома можно поделить на массовое, «недорогое» жилье и элитные дома.
Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные). К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др.
Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными.
Логистические терминалы – это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару). Терминалы могут использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров, растаможивания в момент продажи. Они нужны и крупным универмагам, расположенным в центре города, как периферийные бондовые склады с продажей товаров по образцам и мелким оптом. Развитие международного транспортного комплекса в России потребует размещения въездных грузовых таможенных терминалов и сервисных комплексов, логистических таможенно-транспортных комплексов (ЛТТК) вблизи транспортных коридоров и крупных городов.
Строительство логистических центров как вид бизнеса только зарождаться в нашей стране. Крупные управляющие компании выкупают или берут в доверительное управление целые промзоны, инвестируют в проекты развития и выводят эти территории на рынок. Как правило, строительство новых складских терминалов ведут крупные компании для собственного пользования, чаще всего – крупные западные холдинги.
Разработаны две классификации складской недвижимости. Компания Swiss realty group делит все складские помещения на семь классов – А 1, А 2, B 1, В 2, С 1, С 2, D , компания Knight Frank – на четыре группы – A +, B , C , D .
Качественные показатели и техническая оснащенность складов существенная различаются, однако в России отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости.
Промышленные (индустриальные ) объекты недвижимости . Индустриальный парк (далее ИП) – это комплекс производственных, складских и офисных помещений, расположенный, как правило, за пределами городской черты на крупном земельном участке, с единым решением инженерных сетей и транспортной инфраструктуры. ИП – не случайный набор соседствующих предприятий, нашедших общие технические решения при строительстве собственных объектов, а специально организованный объект с единой юридической, технической, транспортной инфраструктурой, получающий поддержку от правительств регионов и РФ.
Такие комплексы предназначены для компаний, которые нуждаются в размещении производства и складов в непосредственной близости друг от друга. Одним из условий успешности индустриального парка является близость крупной транспортной магистрали, желательно также наличие собственной железнодорожной ветки. Производства и логистические комплексы, размещаемые на территории парка, как правило, очень энергоемки, поэтому все компании должны быть обеспечены необходимыми мощностями по электричеству и газу.
Девелоперами индустриальных парков обычно выступают частные инвесторы. ИП могут быть организованы на основе арендных отношений, когда собственником участка и производственно-складских площадей остается сам девелопер, а площади сдаются в долгосрочную аренду (ИП «Шереметьево»); по принципу продажи земельных участков в собственность фирмам-участникам ИП с обязательным заключением договора подряда на строительство инженерных сетей (Ногинский ИП); путем строительства всей необходимой инфраструктуры за счет бюджетных средств, после чего участки выставляют на продажу.
В США, Германии, Франции широко развита сеть технопарков. Существует много определений технопарка, одно из них: технопарк – это инженерно подготовленная территория, на которой находятся современные производственные здания и складские комплексы, большинство головных инженерных сооружений; имеются энергетические резервы и ресурсы для развития, зоны стоянок автомобилей, а также жилая зона для рабочих и ИТР (в непосредственной близости). Управление инженерной инфраструктурой и/или производственно-складскими комплексами в рамках указанной территории осуществляет профессиональная компания.
Рост спроса на производственные площади вызвал к жизни новое явление – бизнес-парки. Идея бизнес-парка состоит в размещении на территории бывших промышленных предприятий, производственных помещений, складов и офисов для сдачи в аренду малым предприятиям. Как правило, один арендатор занимает помещения площадью 150…300 м 2 под производство или склад и 70…150 м 2 – под офис. Работающая на объекте управляющая компания берет на себя заботы по эксплуатации, налаживанию связей и пр.
Основная задача бизнес-парка – использование промышленных объектов, на которых резко сократилось производство. Основная особенность отечественных бизнес-парков – относительно небольшие площади. Как правило, количество арендаторов – до 50.
За два последних десятилетия получили развитие технополисы – организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью экономического развития региона.
Важная особенность технополисов – взаимосвязанное решение задач по модернизации традиционных для данного региона областей промышленности и вывод их на современный уровень, выбор научных направлений, которые могут быть определяющими для данного технополиса и обеспечат развитие производственной инфраструктуры. Но самым важным является создание благоприятных условий для сотрудников, специалистов и жителей той местности, на промышленной базе которой формируется технополис.
На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята следующая классификация коммерческих объектов недвижимости:
категория А – объекты, используемые для ведения определенного бизнеса – специализированная недвижимость (продается вместе с бизнесом); неспециализированная недвижимость (здания, магазины, офисы);
Приведенная классификация применяется в России, в мировой практике классификация зданий по этажности другая (например, высотный дом – свыше 50 этажей).
Функциональное назначение помещений определяется проектной документацией, строительными нормами и правилами (СНиП), документами бюро технической инвентаризации (БТИ) и действующим законодательством.
По европейским и мировым стандартам, необходимо иметь 14-15 номеров на 1 тыс. жителей города. В Санкт-Петербурге в 2006 г. работал 331 отель с 18 500 номерами (т. е. немногим более 4 номеров).С .
В качестве примера можно привести ИП Калужской области. Отметим, что опыт Калужской области является передовым, так как обычно строительство индустриальных парков и развитие инфраструктуры финансируются за счет внебюджетных источников. Правительство Калужской области активно поддерживает ИП «Грабцево», «Ворсино», «Калуга-Юг». Создание благоприятных условий по размещению производственных зон позволило привлечь в Калужскую область таких крупных инвесторов, как Volkswagen, Volvo, Bosal и др.
| Предыдущая |
