Рынок коммерческой недвижимости до недавнего времени был одним из наиболее динамично развивающихся и привлек немало участников и финансовых средств, однако с процессом купли-продажи и эксплуатации объектов недвижимости все еще связано множество законодательных недочетов и коммерческих недомолвок.
Книга представляет собой всесторонний правовой анализ процессов, связанных с оборотом коммерческой недвижимости, проведенный юристами компании Tenzor Consulting Group.
Авторы рассматривают ситуацию, сложившуюся на этом рынке, дают оценку наиболее распространенным рискам, возникающим при строительстве, купле-продаже и управлении объектами коммерческой недвижимости, особое внимание уделяя способам минимизации негативных последствий наиболее вероятных просчетов участников рынка.
Книга адресована профессиональным участникам рынка коммерческой недвижимости, а также владельцам и арендаторам объектов недвижимости.
Серия: «Библиотека Tenzor Consulting Group».
М.: Альпина Паблишерз, 2009 г.
ISBN 978-5-9614-1039-6, 978-5-9614-1161-4
Количество страниц: 248.
В этом видео о том, как проводить #инвестирование в коммерческую #недвижимость, рассказывает Даниил Торопов – эксперт по недвижимости в Петербурге. В последнее время на рынке коммерческой недвижимости Петербурга проявляют именно инвесторы, а не арендаторы. Цель инвесторов - грамотное инвестирование в коммерческую недвижимость, которая принесет большую прибыль или как минимум позволит сохранить свои активы. В этом видео несколько рекомендаций для тех, кто хочет себя попробовать на данном рынке в роли инвестора, речь идет об инвестировании в недвижимость. Потратьте время для того чтобы разобраться в вопросе выбора помещения для объекта инвестирования. Изучите все финансовые критерии будущей сделки, определитесь с локацией, местом расположения будущего нежилого помещения, которое пользуется у арендаторов повышенным спросом, где арендные ставки будут высоки и где минимальное количество вакантных площадей. Самый главный вопрос – это место расположения. Вопрос номер два, определите наиболее функциональную планировку будущего коммерческого помещения, как объект инвестирования. Большинство экспертов на рынке недвижимости считают, что конструктив или планировка коммерческого помещения являются чуть ли не решающим фактором при выборе арендаторов, определяет выбор потенциальных арендаторов. Большинство компаний указывают в требованиях к коммерческому помещению минимальный размер торгового зала, уровень инсталляции и тип планировки. Выбрать конструктив и ли планировку недвижимости нужно так, чтобы она подходила для максимального числа потенциальных арендаторов либо е можно было бы свободно переформатировать в зависимости от назначения арендатора недвижимости. Следующий вопрос это наличие вытяжки и вентиляции в коммерческом помещении, то есть на объекте. Наличие вытяжки и вентиляции ни в коей мере не уступает такому критерию как конструктив помещения. К примеру, отсутствие вентиляции ограничивает использование нежилого помещения под такие типы как ресторан, салон красоты. Более того, использование помещение под предприятие общепита или продуктовых магазинов в помещении имеющем общедомовую вентиляцию категорически запрещено. Следующий важный момент это наличие места для парковки перед коммерческим помещением и организации погрузочно-разгрузочных работ. Данный вопрос имеет не последнее значение для многих арендаторов, желающих использовать коммерческую недвижимость как ресторан, магазин или предприятие общепита. Здесь еще один важный момент. Организация погрузочно-разгрузочных работ не должна выходить во внутренний двор жилого дома. Следующая рекомендация для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость, оценить наличие электрических мощностей в помещении. Это важно для арендаторов недвижимости, бизнес которых сопряжен с использованием энерго затратного оборудования. Это рестораны, медицинские центры, мини пекарни, кондитерские, продуктовые магазины. Проведите юридическую экспертизу документов на объект недвижимости. Купить коммерческую недвижимость с идеальными характеристиками будет сложно, либо цены на нее будут очень высоки. До новых встреч, эксперт по недвижимости в Петербурге Даниил Торопов.
Инвестирование в недвижимость в любые времена было надежным средством сохранения и увеличения сбережений. Такое вложение капитала несет в себе гораздо меньше рисков в сравнении с инвестированием в акции или оформлением депозитного счета. В чем же дело? В первую очередь, недвижимое имущество и жилого, и коммерческого назначения в крупных городах пользуется постоянным спросом и дорожает год от года. Чем больше населенный пункт – тем выгоднее покупать недвижимость. Никто не будет оспаривать тот факт, что ликвидность площадей в Москве гораздо выше, чем в том же Тикси.
Конечно, торговая и другая коммерческая недвижимость как объект инвестирования весьма привлекает, но и жилые квадраты не теряются на этом фоне. Квартиры и дома стоят меньше, а их размещение способно значительно повысить ликвидность. Нужно учитывать степень доверия застройщику, местоположение дома и квартирную планировку. Существует высокий спрос на 1-комнатные квартиры: они лучше продаются и сдаются. Однако начнем сначала и разложим все по полочкам.
Виды и способы инвестирования в недвижимость
Из множества вариантов, которыми можно осуществить инвестиции в недвижимость, подходящий для себя может выбрать почти каждый житель России. Ориентироваться нужно на сумму накоплений и ожидаемый доход в соотношении с рисками.
Инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду
Этот вариант характеризуется наименьшей рискованностью и простотой. Общий смысл действий доступен пониманию каждого человека, не имеющего отношения к бизнесу: сначала нужно купить жилплощадь, затем – сдать внаем. Само собой, имеются и особенности, которые необходимо учитывать еще
до приобретения квартиры. Например, какой район выбрать? Насколько должна быть благоустроенной планировка? Дорогой делать ремонт или нет? Как обставить и так далее. Тем не менее, практически отсутствует возможность ошибиться по-крупному и потерять все средства.
Первый отрицательный момент в таком варианте инвестиций – необходимость личного участия, поскольку наем профессионала будет невыгоден. Это не особенно сложно, но придется искать квартирантов, ремонтировать помещение, заниматься обстановкой, принимать плату за аренду и т.д. Другой отрицательный момент вытекает из положительных. Крупные инвестиции в жилую недвижимость будут вызывать сложности: можно заниматься двумя-тремя квартирами, а на большее просто не хватит времени.
Одна из разновидностей вложений в жилую недвижимость – оформление ипотеки. Такой вариант приобретения квартиры все еще сохраняет свою привлекательность.
Положительных момента здесь два: потребуется гораздо меньшая первоначальная сумма, а выверенный подход обеспечит более весомую прибыль. Но при этом инвестор должен быть более квалифицирован: нужно подобрать квартиру, кредит от банка, резерв и так далее, для чего потребуется определенный опыт.
К тому же в этом варианте вложений больше рисков, он не подойдет тому, кто не признает займов.
Инвестирование в жилую недвижимость требует учета следующих моментов:
Более выгодны проекты с перспективой: имеющие необычную архитектуру, удачную реализацию, инфраструктурное обеспечение. Но ценится не только это, а и сама квартира: может быть отличная планировка, но неудачный вид из окна.
Само собой, лучше вложить средства в объекты, находящиеся возле метро и других транспортных путей. Особенно это важно, когда планируется покупка квартиры элитного класса.
Акции как объект инвестирования
Акционирование как метод инвестирования
Что такое инвестирование, термин и определение инвестирования
Условия инвестирования
Где взять деньги для инвестирования
Для 2017 года характерными являются следующие тенденции:
Рассмотрим каждый фактор подробнее.
Сумма инвестиций, зафиксированная во всей России, сопоставима с вложениями в коммерческую недвижимость таких стран, как Польша или Чехия. Несмотря на значительный потенциал других регионов РФ, интерес инвесторов вызывает Москва и Московская область, на их долю пришлось 86% всех сделок, что в денежном выражении составляет 3,9 млрд долл. В отличие от 2016 года, когда все ресурсы оседали в столице, в 2017 году 12% вложений были направлены в Санкт-Петербург (530 млн долл.), и всего лишь 2% - на прочие регионы России (около 110 млн долл.).
Если оценивать секторы, в которые чаще всего инвестируются ресурсы, то на первом месте остается офисная недвижимость. По состоянию на 2017 год она составила около 40% общей суммы. При этом именно ее в первую очередь коснулось падение, которое составило более 50%.
Объем инвестиций в торговую недвижимость составил около 1,8 млрд долл. - следующие 40% рынка. Это произошло благодаря двум крупным сделкам: смена собственника пяти ТЦ «Вавилон» и ТЦ «Горбушкин двор».
Складская недвижимость заняла 6%, при этом в натуральном выражении сумма несколько выросла (255 млн долл. против 218 млн долл.). Наименьший интерес вызвал гостиничный сектор, это направление развивается слабо, что связано с высокой конкуренцией, низкой востребованностью.
В 2016 году 100% инвесторов были из Российской Федерации. В 2017 году эта тенденция незначительно изменилась, на их долю пришлось 89% общей суммы. Несмотря на высокий потенциал, привлекать зарубежный капитал сложно по следующим факторам:
На фоне санкций наблюдается уменьшение экономических показателей, что также отталкивает иностранный капитал.
Более 38% общих инвестиций в коммерческую недвижимость были сформированы 4 ключевыми сделками:
По-прежнему наиболее крупными игроками являются девелоперские и инвестиционно-финансовые структуры. С их помощью сформировано 82% рынка, 18% приходится на другие организации и предприятия.
Прогнозируя 2018 год, эксперты уверены, что в первом полугодии показатели на рынке коммерческой недвижимости будут достаточно низкими. Оживление начнется только во втором полугодии, именно тогда будет сформирован основной инвестиционный объем. В связи с тем, что остается высокая зависимость суммы вложенных денег от политической ситуации, более точные прогнозы делать сложно.
К коммерческой недвижимости относится любой вид недвижимости, предназначенный для деятельности с целью получения прибыли.
К такому виду недвижимого имущества можно отнести офисы, складские помещения, гаражи, торговые помещения, помещения гостиничного бизнеса, производства и другие. Каждый из видов имеет свои особенности, и отличается по цене продажи и аренды.
В основном вся коммерческая недвижимость делится на четыре типа:
Зачем приобретать коммерческую недвижимость
Покупка коммерческой недвижимости связана с определенным родом деятельности. Офисные помещения требуются бизнесменам для работы с клиентской аудиторией и работы персонала. Торговая и промышленная недвижимость непосредственно связана с определенной сферой бизнеса. Складские помещения обычно приобретаются при производстве продукции, и ее реализации.
Также не стоит исключать такой вид бизнеса как покупка коммерческой недвижимости и сдача ее в аренду.
Какие факторы влияют на выбор коммерческой недвижимости?
Факторы, которые влияют на выбор коммерческой недвижимости общие для всего недвижимого имущества. Основные из них таковы:
Выбирая, например офис для встречи с клиентами и презентации товаров, нужно учитывать, что офис будет «лицом» компании.
Выбирая ту или иную коммерческую недвижимость нужно понимать, что процедура сделки отличается от покупки жилой недвижимости. Для уверенности, что сделка пройдет нормально нужно знать все нюансы в документации и переоформлении.
Лучше всего обратится в профессиональное агентство недвижимости. Наше агентство профессионально работает на рынке, мы с уверенностью можем гарантировать безопасность проведения сделки купли-продажи.
Если вы не знаете где искать нужный объект, мы предоставим вам полную консультацию по всех имеющихся в продаже видах коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода.
Все объекты в базе имеют детальные характеристики и фотографии, что сократит время на поиски.
Позвоните нам, и наши профессионалы предоставят вам качественный сервис поиска и покупки недвижимости.
Покупка коммерческой недвижимости для ее последующей сдачи в долгосрочную аренду – востребованный инвестиционный продукт в Москве. Мы провели исследование, опираясь на данные портала о московской недвижимости Domex, результаты работы компании «Миэль», а также информацию, полученную штатными специалистами «Ренессанс Инвестмент». В ходе исследования мы постарались выяснить доходность арендного бизнеса в Москве и сравнить ее с доходом, который можно получить от аренды квартир.
Во-первых, мы пришли к выводу, что объем инвестиций прямо пропорционально влияет на доходность. Во-вторых, ликвидность формата стрит-ритейл зависит не столько от района, сколько от близости к станциям метро, интенсивности пешеходного трафика и наличии поблизости сетевых магазинов. И, наконец, в-третьих мы узнали, что сдача в аренду коммерческой недвижимости более чем в два раза выгоднее сдачи в аренду квартир!
При покупке готового арендного бизнесапо «входной» стоимости (15-25 млн руб.) на первом этаже жилого дома реальная доходность оценивается экспертами на уровне 10% годовых.
Е. Мишина, эксперт из компании «Миэль», говорит о необходимости инвестирования сумм свыше 40-50 млн руб. для увеличения доходности арендного бизнеса до 11%.
Примечательно, что за эти деньги можно приобрести помещение в центре Москвы. Доходность по таким объектам оценивается в 12-12,5%. С. Данилова и Н. Самарина из «Ведомостей» отмечают доходность арендного бизнеса, сдающего площади под офисы, на уровне 9-11%. Об этом сообщает и Knight Frank. Инвестиционный фонд Stone Hedge ориентировался на прибыльность 12-14% годовых в 2013 году. В 2015-2018 годах этот показатель будет коррелироваться слабо.
Портал Domex сообщает о том, что инвестировать в жилую недвижимость куда менее выгодно, чем в коммерческую. В 2010 году доходность аренды квартир составляла 4-4,5% годовых в зависимости от класса жилья. Небольшая комната или квартира в 2-3 станциях метро от кольцевой линии приносила 4,0%, типовая квартира с ремонтом и техникой у конечной станции метро – 4,2-4,3%, элитная квартира у Чистых прудов – 4,4-4,5% годовых.
Руководитель отдела "Анализа и Стратегии" компании RENTAVED ESTATE Михаил Рудницкий поделился пошаговой инструкцией о том, как удержать доходы на плаву и увеличить рентабельность арендного бизнеса. Он предлагает:
Сегодня инвесторы все чаще сомневаются в целесообразности инвестирования в жилую недвижимость. Низкие доходы от сдачи арендаторам и отсутствие серьезных предпосылок к росту цен на жилье способствуют тому, что более актуальными становятся инвестиции в коммерческую недвижимость.
Так же, как и жилая недвижимость, коммерческие объекты способны приносить доход в результате спекулятивных операций (покупки и продажи), либо в форме арендной платы.
Однако тот факт, что коммерческая недвижимость предназначена для бизнеса, влияет на количество потенциальных арендаторов и их характер. Людей, заинтересованных в коммерческой недвижимости, примерно в 4-5 раз меньше, чем тех, кому необходимо жилье. Это закономерно: предприниматели, а тем более средние и крупные, представляют собой относительно небольшую прослойку общества.
Кроме того, рынок коммерческой недвижимости более чувствителен к негативным факторам, чем жилой фонд. Это связано с тем, что деловая активность переживает подъемы и упадки. В периоды упадков спрос на склады, офисы и другие объекты резко падает, вместе с этим понижается и цена. Имея узкую направленность, инвестиции в коммерческие объекты имеют хорошие перспективы только при благоприятных условиях.
В докризисное время выгода от вложений в офисные, складские и тому подобные здания была очевидной. Были годы, когда цены на недвижимость возрастали вдвое, и даже небольшой объект мог принести своему владельцу солидный доход. В настоящее время доход можно получить далеко не всегда, поэтому инвестирование следует осуществлять только после тщательного просчета всех деталей.
При соблюдении разработанной стратегии инвестирования, инвестор может получить значительно больший доход от коммерческого здания, чем от жилого. Это связано с тем, что арендная плата за коммерческий объект может в 1,5 – 2,5 раза превышать плату за аренду жилой недвижимости при одинаковой начальной стоимости объектов. Сдача коммерческой недвижимости привлекательна тем, что можно заключить договор на длительный срок при высокой цене. Это идеальный выбор для тех, кто желает получать пассивные доходы. Жилье сдается дорого только при посуточной аренде, сопряженной с многочисленными хлопотами.
Сумма дохода от операций с недвижимостью измеряется «коэффициентом капитализации», который определяется как отношение чистого дохода за год к начальной сумме инвестиций. Для жилых объектов нормальным считается показатель от 3 до 7%, для коммерческих – от 8 до 12%.
Чаще всего инвесторы отдают предпочтение складам, офисным и торговым помещениям, а также гостиницам.
Чтобы понять, какой вид недвижимости будет самым прибыльным в определенном городе или районе, нужно:
Как правило, быстрее всего окупается стоимость офисов и торговых площадок: для этого требуется от 5 до 10 лет. Склады и помещения гостиничного типа требуют больше времени: от 7 до 11 лет.
Наибольший риск для инвесторов связан с вложениями в коммерческие здания, которые находятся на этапе строительства. Возведение объекта может быть заморожено или вовсе прекращено по причинам, которые не всегда можно предсказать. Особенно часто такие ситуации возникают в кризисное и посткризисное время. Чтобы перестраховаться, следует отдавать предпочтение тем объектам, которые представлены на вторичном рынке.
Спрос на коммерческую недвижимость в 2014 г. претерпел значительные изменения. Инвестиции сократились более чем в два раза, прежде всего за счет оттока зарубежных инвесторов. Аналитики связывают это с обостренной политической ситуацией, возможным вступлением в силу санкций против РФ, а также с замедлением экономического роста российской экономики.
Тем не менее, крупные города остаются привлекательными несмотря ни на что. Спрос на недвижимость в Москве и Питере не только не уменьшился, но и показал небольшой рост. Наиболее привлекательными сейчас считаются гостиничные и офисные здания.
Эксперты уверены, что уже в будущем году ситуация нормализуется. Возникший кризис наделяет российских инвесторов некоторыми преимуществами: воспользовавшись падением рынка, можно приобрести недвижимость по невысокой цене, и в будущем получить высокий спекулятивный доход.
Инвестирование в коммерческие объекты в перспективе является более прибыльным, чем вложения в жилой фонд. Однако специфика рынка требует более тщательного подхода к его анализу. Кроме того, существует некоторый барьер для мелких инвесторов в связи с более высокой средней стоимостью коммерческих объектов.
Недвижимость является одним из самых популярных и доходных объектов инвестирования. Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей.
Доходность инвестиций в недвижимость складывается из следующих составляющих:
Прирост рыночной стоимости недвижимости;
Текущий доход в виде арендной платы, ренты и других поступлений;
Дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов.
Показатели эффективности инвестиций в недвижимость:
1. Экономическая эффективность (прибыль, срок окупаемости, финансовые показатели).
2. Бюджетная эффективность (поступления в бюджет за счет налогов, пошлин, выручки от приватизации).
3. Народно-хозяйственная эффективность (экономический рост, повышение занятости, уровня жизни населения).
4. Экологическая эффективность (влияние на окружающую среду).
Недвижимость как объект инвестирования имеет следующие основные особенности:
1. Долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала.
2. Потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок.
Высокая стоимость объектов недвижимости требует значительных финансовых вложений при ее приобретении.
Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением.
3. Невысокая ликвидность .
Ликвидность недвижимости - это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимостисущественно варьирует, особенно в зависимости от местоположения.
4. Обязательная государственная регистрация сделок.
Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав на него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права.
5. Необходимость менеджмента .
Недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и т.д.
Для эффективного управления недвижимостью уже на прединвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий:
маркетинговые исследования;
строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;
обоснование прогнозируемой цены и эксплуатационных расходов;
анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.
6. Высокая надежность и эффективность вложений.
Высокая надежность обусловлена в частности такими характеристиками недвижимости как материальность, фундаментальность и долговечность. Устойчивая тенденция к росту стоимости недвижимости повышает эффективность инвестиций.
7. Многообразие комбинаций вещных прав .
Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи - во временном пользовании, четвертые - в залоге, а пятые - в государственной собственности.
8. Многообразие источников инвестирования .
Собственные финансовые ресурсы – прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления, уставной фонд, резервный фонд.
Привлеченные инвестором средства – продажа акций, паевые, долевые и иные взносы физических и юридических лиц.
Заемные средства – банковские кредиты, бюджетные кредиты, облигационные займы.
Причины привлекательности вложений в недвижимость:
значительная степень сохранности, безопасности;
приобретение права собственности;
сохранность средств от инфляции;
неосвоенность рынка недвижимости;
высокий уровень доходности (возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости);
устойчивость потребительского спроса;
меньшая подверженность колебаниям экономических циклов.
Однако следует отметить ряд трудностей связанных со спецификой объекта инвестирования:
недоступность информации - информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций, отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;
«жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;
высокие транcакционные издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие;
длительность периода совершения сделки.
Инвестирование в коммерческую недвижимость для пополнения набора своих активов не является чем-то новым. Однако данная сфера все еще остается загадкой для многих инвесторов. Особенности инвестирования в коммерческую недвижимость:
Коммерческая недвижимость — общий термин для обозначения недвижимого имущества, применяемого с целью извлечения прибыли. В качестве примеров коммерческой недвижимости можно назвать офисные здания, промышленную собственность, медицинские центры, гостиницы, торговые центры, сельскохозяйственные угодья, многоквартирные дома и склады.
Исторически сложилось так, что инвестирование в коммерческую недвижимость используется миллионами инвесторов, поскольку это не только сфера со средними или низкими рисками, но также один из способов диверсификации портфеля. Однако многие инвесторы до сих пор не понимают принципы работы подобной недвижимости в качестве инвестиционного инструмент.
Есть ряд ключевых различий между вложением капитала в коммерческую недвижимость и традиционными инвестициями вроде акций и облигаций. В отличие от последних, часто покупаемым на вторичном рынке, недвижимость является дефицитным ресурсом и имеет внутреннюю ценность как материальный актив. Чаще всего акции приобретаются с целью перепродажи, а не в качестве источника постоянного дохода.
Инвестиционная стратегия в случае коммерческой недвижимости проста: на подобную недвижимость есть постоянный спрос. Инвесторы приобретают объект и зарабатывают на нем двумя способами: лизинг имущества и сдача в аренду или перепродажа. Рассмотрим два этих пути поближе:
У разных арендаторов различные потребности, соответственно и соглашения будут отличаться. Вот пара примеров:
Вторая возможность для потенциальной отдачи от инвестиций связана с увеличением стоимости объектов в период, в течение которого их удерживает инвестор. Однако недвижимость также может потерять ценность. И даже проверенные инвестиционные стратегии не способны дать 100-процентной гарантии успеха.
В целом, недвижимость — особенный и практически уникальный класс активов. Причина — ограниченность земельного пространства. Особенно в центре крупного города. При росте спроса, а также по мере развития района, в котором располагаются объекты, есть высокая вероятность, что потенциальные арендаторы будут готовы заплатить более высокую арендную плату, а покупатели приобретут имущество по более высокой цене.
Дожидаться прихода спроса — не единственный путь увеличить стоимость недвижимого имущества. Многие инвесторы избирают более активный подход. Например, делают косметический ремонт или закупают новую технику. Оба варианта справедливы как для офисов с промышленными объектами, так и для многоквартирных домов. Внешняя привлекательность способна увеличить ценность объекта в несколько раз, а соответственно — и арендную плату. Помимо перечисленных манипуляций есть и более трудозатратные методы — не связанные с улучшением внешнего вида имущества. Например, такие могут включать в себя перераспределение соседнего земельного участка. В случае с жилым домом это будет расширение здания с целью построить больше квартир. Любые деньги, потраченные на ремонт объекта, способны потенциально повысить цену продажи здания в будущем.
Давайте посмотрим на инвестиции в коммерческую недвижимость в действии. Александр приобретает не слишком новое 40-квартирное жилое здание в Филадельфии за 5 миллионов долларов. Он рассчитывает на годовой доход в размере 500 000 долларов США. Как обычно бывает, некоторые арендаторы не задерживаются дольше одного года. Александр улучшает внешний вид освободившихся квартир и затем предлагает их по более высоким расценкам — новым появившимся арендаторам. Манипуляции Александра по улучшению жилища увеличивают его доход от сдачи в аренду на 50 000 долларов ежегодно — в течение пяти лет. Поэтому к концу года пятилетнего периода недвижимость приносит ему около 750 000 долларов в год.
Затем Александр решает продать это здание за 16 миллионов долларов. Потенциальный покупатель будет готов заплатить более высокую цену, чем заплатил Александр 5 лет назад, по двум причинам: во-первых, инвестор отремонтировал квартиры и сейчас они приносят на 50% больше, чем тогда, когда он только купил здание. Во-вторых, местность, где находится здание стало более экономически развитой, поскольку появились новые квартиросъемщики, а соответственно — и развлекательные заведения вроде кафе и торговых центров. В общем, Александр молодец и проделал хорошую работу.
Исторически сложилось так, что прямые инвестиции в коммерческую недвижимость доступны далеко не каждому инвестору. Это связано с тем, что подобные проекты требуют значительного капитала в миллионы долларов, а также большой запас знаний для управления имуществом. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости доминируют институциональные инвесторы. Тем не менее некоторые компании позволяют вкладывать в подобные объекты и частным инвесторам, давая им диверсифицировать свой портфель.
