Для компаний, которые передают помещения, участки и прочее имущество в аренду, а также для фирм-арендаторов существуют особые условия налогообложения НДС. В сегодняшней статье разберем основные аспекты налогообложения НДС при аренде жилых и нежилых помещений, а также коснемся специфики учета НДС при аренде госсобственности.
Согласно условиям НК, услуги по сдаче в аренду имущества считаются операцией, облагаемой НДС. В перечень имущества, которое является объектом лизинга, могут, в частности, входить:
По общему правилу, арендодатель-плательщик НДС должен выставлять арендатору счет-фактуры, в которых сумма налога выделена отдельной строкой. Размер НДС арендодатель может принять к вычету.
В зависимости от условий договора, сумма вознаграждения, выплачиваемая арендодателю, может быть как постоянной, так и переменной. В случае, если Вы передаете в аренду небольшое помещение (например, 1 кв. м. от общей площади под размещение банкомата), то в договоре имеет смысл установить фиксированную сумму аренды. Арендная плата в таком случае считается постоянной.
Если Вы передаете в аренду помещение с большой площадью, при этом арендатор использует его под магазин (банк, представительство и т.п.), то сумму аренды целесообразно рассчитывать исходя из 2-х показателей:
Последний показатель может быть зафиксирован в договоре по среднему значению и приплюсован к сумме арендной платы. В таком случае, арендные платежи от пользователя помещения будут поступать к Вам в виде постоянной суммы (аналогично примеру выше).
Если средний показатель коммунальных платежей рассчитать невозможно (к примеру, в помещении периодически ведутся строительные работы), то к размеру арендной платы стоит добавить переменный показатель. Он будет рассчитываться исходя из фактически использованных арендатором ресурсов (электроэнергии, теплоэнергии, услуг водоснабжения и водоотведения и т.п.).
Разберем условия налогообложения НДС по каждому случаю:
Сегодня нередки случаи, когда фирма-нерезидент передает в пользование на платной основе имущество (недвижимость) в РФ, которым владеет на правах собственников. При этом нерезидент обязан зарегистрироваться в налоговом органе для уплаты налога на имущества. Возникает ли у иностранной компании в данном случае обязательство по уплате НДС? Это зависит от ряда факторов, подробнее о которых – в таблице ниже.
| Ситуация | Описание |
| Нерезидент передает в аренду помещение на нерегулярной основе | Если установлено, что передача в аренду недвижимости носит нерегулярный характер, то такая деятельность НДС не облагается. Оплачивать НДС должен арендатор, который в данной ситуации выступает налоговым агентом компании-нерезидента. |
| Нерезидент сдает недвижимость на систематической основе | Нерезидент самостоятельно исчисляет и уплачивает НДС тогда, когда передает имущество в лизинг регулярно. В таком случае деятельность иностранной компании признается предпринимательской. |
| Деятельность нерезидента образует представительство в РФ | Допустим, иностранная фирма приобрела в собственность несколько помещений в РФ, открыла представительство на территории РФ и осуществляет сдачу имущества в аренду. В такой ситуации нерезидент регистрируется в ФНС и признается не только плательщиком налога на имущество, но и налога на прибыль и НДС в общем порядке. |
Достаточно часто предприниматели и организации-юрлица размещают торговые точки (например, киоски по продаже канцтоваров) в зданиях государственной администрации, налоговой инспекции и прочих органах государственной и муниципальной власти. В связи с этим хозяйствующий субъект берет в аренду часть помещения, которое находится в госсобственности. О том, как исчислить НДС в данном случае, расскажем ниже.
Допустим, Ваша организация оказывает банковские услуги, в связи с чем Вы арендуете помещение площадью 5 кв. м в здании муниципалитета для размещения кассы банка. Кто (Вы или госорган) должен перечислять сумму НДС в бюджет? Согласно НК, в случае, если арендодателем по договору выступает государство, то НДС по операции должен перечислить пользователь помещения, то есть арендатор. Однако на практике применяют следующую схему: договор аренду заключают не с собственником, а с балансодержателем. В таком случае обязательства по уплате налога сохраняются за балансодержателем.
| Ситуация | Описание |
| Росимущество передает недвижимость в аренду | Если Вы заключили договор аренды с Росимуществом напрямую, то обязанность по уплате НДС возлагается на Вас как на налогового агента. Аналогичное правило действует в случае заключения договоров с местными органами (например, с Региональным комитетом по управлению имуществом). |
| Балансодержатель передает недвижимость в аренду | Допустим, договор заключен не с органами Росимущества (местными или федеральными), а с организацией, которая приняла недвижимость в оперативное управление. В таком случае обязательства налогового агента у Вас не возникает, а перечислять НДС обязан балансодержатель (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие). Аналогично – в случае заключение трехсторонних договоров, в которых имущество передает балансодержатель, а Росимущество подтверждает его права. |
Пример №1.
АО «Пресс-папье» ведет деятельность в сфере розничной продажи канцтоваров. В октябре 2016 «Пресс-папье» получил в аренду часть помещения на 1-м этаже здания Национального технического института. «Пресс-папье» использует помещение под торговую точку. Аренда оформлена трехсторонним договором, согласно которого:
Ежемесячно Национальный технический институт выставляет АО «Пресс-папье» счета-фактуры на оплату услуг аренды, в которых выделена сумма НДС. Размер налога самостоятельно начисляет и выплачивает в бюджет Национальный технический институт (балансодержатель). НА АО «Пресс-папье» обязанности налогового агента не возлагаются.
Налогообложение операций по аренде земли у государства существенно отличается от учета НДС операций по аренде госнедвижимости. Дело в том, что при аренде участка, находящегося в госсобственности, налоговых обязательств не возникает ни у фирмы-арендатора, ни у госоргана-арендодателя. Связано это с тем, что операции по аренде природных ресурсов (в том числе земли) освобождены от налогообложения НДС. Поэтому если Вы арендуете землю у государства, то обязанности налогового агента Вам исполнять не нужно. При этом указать операцию в разделе 7 декларации Вам все же придется.
Если в аренду взят участок казенного учреждения(например, у детского сада или приюта для животных), то указывать информацию в декларации Вам не нужно. Налоговые обязательства в данном случае также не возникают.
Вопрос: В сентябре 2016 АО «Молот» получил в аренду земельный участок, находящуюся в госсобственности. Договор заключен между «Молотом» и Региональным комитетом по управлению имуществом. В ноябре 2016 «Молот» передал землю в субаренду ООО «Серп». Должен ли «Молот» начислять НДС?
Ответ : В данном случае имеют место 2 операции: по получению участка в аренду, а также его субаренда. Так как аренда земли у государства не облагается НДС, «Молот» не выступает налоговым агентом по данной операции. Что касается услуг субаренды, то по ним «Молот» должен начислять НДС в общем порядке.
Вопрос : В апреле 2016 АО «Знамя» принял в аренду помещение, собственником которого выступает ООО «Вымпел». В период май – август 2016 «Знамя» за свой счет осуществил капинвестиции в помещение, которые признаны отделимыми улучшениями. Имеет ли право «Знамя» принять в к вычету сумму НДС от стоимости материалов и строительных работ?
Ответ : «Знамя» может приять к вычету НДС в составе стоимости отделимых инвестиций в общем порядке.
Вопрос : В январе 2016 АО «Пеликан» принял в аренду от ООО «Фламинго» часть нежилого помещения. В марте 2016 «Фламинго» за свой счет осуществил капитальный ремонт помещения, который признаны неотделимым улучшением. Каким образом начисляется НДС в данном случае?
Ответ : Независимо от того, получены ли улучшения на платной или бесплатной основе, обязательства по начислению НДС возлагаются на арендатора АО «Пеликан». Также «Пеликан» должен выставить счет-фактуру.
Компании и предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН ), освобождены от уплаты большинства налогов и платежей, в том числе НДС. Соответственно, такие субъекты не подают и декларацию по этому налогу. Однако есть исключения, то есть ситуации, когда все же придется. Например, в случае налогового агентства при аренде государственного имущества. Именно об этой ситуации, которая является достаточно распространенной, поговорим далее.
Статья 24 Налогового кодекса России определяет налогового агента как лицо, которое удерживает и перечисляет в бюджет налог из доходов другого лица . Именно такой порядок уплаты НДС установлен в случае аренды федерального и муниципального имущества, а также имущества субъектов Российской Федерации.
При этом важно понимать, что компания является налоговым агентом, если заключила договор аренды непосредственно с государственным или муниципальным органом .
Если арендодателем выступает бюджетное учреждение, ГУП либо МУП , то обязанностей налогового агента по НДС у арендатора не возникает - указанные организации сами являются плательщиками НДС. При аренде у казенных предприятий налогового агентства также не возникнет , поскольку на основании подпункта 4.1 пункта 2 статьи 146 НК РФ НДС они не платят.
По поводу земельных участков мнения специалистов расходятся:
Для расчета НДС обратимся к пункту договора аренды, в котором прописана сумма, подлежащая уплате арендатором. Тут есть 2 варианта: НДС может быть выделен либо не выделен в составе платы за аренду.
В первом случае сумма НДС рассчитывается по ставке 18/118 . Исчисленный налог перечисляется в бюджет, а арендодатель получает сумму, указанную в договоре, за минусом НДС. В случаях же, когда налог не входит в сумму арендной платы либо вообще не упоминается в договоре, налоговому агенту придется уплатить его из собственных средств. При этом НДС рассчитывается по ставке 18% от стоимости аренды, указанной в договоре. То есть фактически для арендатора стоимость аренды увеличивается на сумму исчисленного налога.
Когда налоговый агент исчисляет сумму НДС с аренды госимущества, он должен выставить счет-фактуру. Сделать это лучше в срок, установленный для плательщиков НДС, то есть в течение пяти календарных дней - таковы рекомендации ФНС.
Правила заполнения счета-фактуры утверждены Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137. В нашем случае счет-фактура составляется в одном экземпляре, в качестве продавца указывается арендодатель, а подписывать документ должна компания, которая осуществляет обязанности налогового агента, то есть арендатор. Счет-фактуру необходимо зафиксировать в Книге продаж в том квартале, в котором возникла обязанность налогового агента. При этом в соответствии с Приложением к Приказу ФНС России от 14.02.2012 N ММВ-7-3/83@, операции следует присвоить код 06.
Сумма налога, подлежащего уплате за истекший период, перечисляется в бюджет тремя равными частями не позднее 25 числа каждого из трех месяцев следующего квартала . Важный момент: в платежном документе необходимо правильно указать статус плательщика. В данном случае компании и индивидуальные предприниматели должны выбрать код 02 - налоговый агент .
Если компания применяет УСН, объектом которой являются доходы минус расходы , то сумма уплаченного НДС отражается в качестве затрат в Книге доходов и расходов. Запись об операции следует сделать в том периоде, когда налог был перечислен в бюджет.
Организации, которые не являются плательщиками НДС, а подают отчетность в качестве налогового агента, заполняют в декларации лишь разделы 2 и 9 . В следующей таблице мы привели данные, которые необходимо указать в разделе 2:
В разделе 9 декларации по НДС налоговый агент должен указать данные из Книги продаж. Обратите внимание, что строка 001 заполняется лишь в случае, если подается не первичная, а уточненная декларация.
Стоит обратить внимание на то, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги за своё помещение самостоятельно, соответственно, на УСН «доходы минус расходы» он может включить их в свои затраты при расчёте налога. Упрощённая система на «доходе» этого сделать не позволяет. Патентная система действует на предполагаемом доходе, соответственно, ИП, применяющий ПСН также не может уменьшить налогооблагаемую базу на коммунальные затраты по нежилому имуществу, которое сдаёт в аренду. Более того налог уплачивается автоматически на этапе приобретения патента на год. Если предприниматель сдаёт квартиру в аренду на УСН «доходы минус расходы» кроме коммунальных услуг он может включить и затраты на ремонт в статью расходов, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу. Рассмотрим пример расчёта налога при сдаче в аренду жилого помещения, принадлежащего ИП, работающего на УСН «доход».
Внимание
Арендодатель выставил «Арсеналу» счета-фактуры на последнее число: – января – на сумму 70 800 руб., в том числе НДС – 10 800 руб.; – февраля – на сумму 88 500 руб. (70 800 + 17 700), в том числе НДС – 13 500 руб.; – марта – на сумму 88 900 руб. (70 800 + 18 100), в том числе НДС – 13 561 руб. Бухгалтер «Арсенала» при расчете налогооблагаемой прибыли за I квартал 2008 года включил в состав прочих расходов сумму затрат на арендуемое помещение и коммунальные услуги в размере 210 339 руб.
В договоре аренды указана сумма ежемесячного платежав размере 20000 руб. за месяц. Годовой доход от квартиры составит 240000 руб. Предприниматель на «доходах» за отчётный год обязуется оплатить 6%, то есть 240000 х 6%= 14400 рублей.
Более того, стоит отметить, что кроме этого налога, ИП обязан производить оплату в ПФР и фонд социального страхования. Поэтому вопрос о том, выгоднее сдавать квартируфизическому лицу (13%) или ИП очень спорный.
Предприниматель, который арендует нежилое помещение под свой бизнес, может уменьшать налогооблагаемую базу на УСН «доходы минус расходы». Права и обязанности сторон Сторонами при заключении сделки по сдаче в аренду нежилого помещения могут выступать ИП или юридическое лицо.
Договор признаётся действующим только при оформлении в письменном варианте.
В таком случае, арендные платежи от пользователя помещения будут поступать к Вам в виде постоянной суммы (аналогично примеру выше). Если средний показатель коммунальных платежей рассчитать невозможно (к примеру, в помещении периодически ведутся строительные работы), то к размеру арендной платы стоит добавить переменный показатель.
Он будет рассчитываться исходя из фактически использованных арендатором ресурсов (электроэнергии, теплоэнергии, услуг водоснабжения и водоотведения и т.п.). Разберем условия налогообложения НДС по каждому случаю:
Важно
Налог с аренды помещения для ИП Для системы налогообложения большую роль играет, кем является арендодатель, то есть тот, кто сдает помещение в аренду: физическим лицом, зарегистрировавшимся как ИП, или юридическим лицом, например, ООО. Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира).
Инфо
Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации. Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже.
Ситуация Описание Росимущество передает недвижимость в аренду Если Вы заключили договор аренды с Росимуществом напрямую, то обязанность по уплате НДС возлагается на Вас как на налогового агента. Аналогичное правило действует в случае заключения договоров с местными органами (например, с Региональным комитетом по управлению имуществом).
Балансодержатель передает недвижимость в аренду Допустим, договор заключен не с органами Росимущества (местными или федеральными), а с организацией, которая приняла недвижимость в оперативное управление. В таком случае обязательства налогового агента у Вас не возникает, а перечислять НДС обязан балансодержатель (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие). Аналогично – в случае заключение трехсторонних договоров, в которых имущество передает балансодержатель, а Росимущество подтверждает его права. Пример №1.
Налоги на аренду помещения для ИП при УСН Упрощенный налоговый режим, или «упрощенка», характеризуется тем, что предприниматель платит только один налог вместо нескольких. УСН для ИП имеет три варианта перечисления налога государству:
Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.
Пример. В договоре аренды указано, что коммунальные платежи за помещение берет на себя арендодатель, эти затраты могут быть указаны им как расходы на содержание имущества. Следовательно, на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая база.
Коммунальные службы при тепло-, энерго- и водоснабжении потребителей на стоимость своих услуг начисляют НДС. Не является исключением и доля услуг, потребляемых арендатором, когда помещение сдано внаем.
То есть, возмещая собственнику затраты на коммуналку, арендатор в составе компенсации оплачивает и сумму налога. Вправе ли он претендовать на вычет коммунального НДС? Попробуем разобраться, в каком случае это будет возможно.
Право на вычет НДС появляется при одновременном выполнении трех условий (ст. 171, 172 НК РФ): – принятие услуг к учету; – участие арендуемого помещения в облагаемых НДС операциях; – наличие у арендатора счета-фактуры на потребленные услуги. Как раз последнее из требований и есть камень преткновения. То есть вопрос о возможности вычета коммунального НДС по сути сводится к вопросу о наличии у арендатора соответствующего счета-фактуры.
Система налогообложения, при которой применяется ставка налога в 6%, причем при расчете налога расходы не учитываются. Удобно применять, когда расходы совсем небольшие или их невозможно задокументировать.С января 2016 года закон по этому режиму видоизменился: теперь размер ставки по налогам зависит от решения региональных властей.
Он может составлять даже 1% для некоторых разрядов налогоплательщиков.
Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период.
В связи с этим хозяйствующий субъект берет в аренду часть помещения, которое находится в госсобственности. О том, как исчислить НДС в данном случае, расскажем ниже. Аренда госимущества Допустим, Ваша организация оказывает банковские услуги, в связи с чем Вы арендуете помещение площадью 5 кв. м в здании муниципалитета для размещения кассы банка. Кто (Вы или госорган) должен перечислять сумму НДС в бюджет? Согласно НК, в случае, если арендодателем по договору выступает государство, то НДС по операции должен перечислить пользователь помещения, то есть арендатор. Однако на практике применяют следующую схему: договор аренду заключают не с собственником, а с балансодержателем. В таком случае обязательства по уплате налога сохраняются за балансодержателем.
Другое дело, что арендодатель не всегда четко представляет себе сумму коммуналки, которую хотел бы видеть возмещенной. Ведь невозможно заранее определить точный объем услуг, который потребуется арендатору. Поэтому некоторые собственники предпочитают делать расчет по факту реального потребления услуг. Для таких случаев больше подходит следующий вариант учета коммунальных затрат в составе арендной платы. …или переменная При использовании другого способа арендную плату в договоре изначально устанавливают в двух частях – основной и дополнительной. Первая является постоянной величиной, это ежемесячная плата непосредственно за пользование помещением. Вторая изменяется каждый месяц и отражает стоимость реально потребленных арендатором коммунальных услуг.
Автономное образовательное учреждение. Оформляем договор аренды помещения(технический этаж)для размещения базовой станции сотовой связи. Освобождены от НДС по ст.145 НК РФ. Имеем ли право не выделять сумму НДС в договоре аренды?
Сделайте в договоре пометку «Без НДС».
Освобождение от обязанностей налогоплательщика позволяет учреждению не платить НДС независимо от того облагается операция налогом или нет. Но освобождение можно применять только когда выручка от облагаемых НДС операций не превышает 2 000 000 руб. за каждые три месяца (п. 1 ст. 145 НК). Если с учетом дохода от аренды лимит выручки не превысили, НДС не платите.
По облагаемым НДС операциям учреждение, которое освобождено от обязанностей налогоплательщика, обязано выставлять счета-фактуры с пометкой «Без НДС» (п. 5 ст. 168 НК). По договору прямой такой нормы нет. Но если в договоре нет прямого указания включает в себя цена сумму налога или нет, и это не следует из других обстоятельств и документов, которые составляли с контрагентом перед тем как заключить договор, по умолчанию считают, что цена включает в себя НДС (п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33). Кроме того организациям, которые освобождены от обязанностей налогоплательщика закон разрешает по своей инициативе начислять НДС по отдельным сделкам и уплачивать в бюджет (п. 5 ст. 173 НК РФ).
В связи с этим чтобы избежать споров укажите прямо, что НДС в цене договора нет.
Обоснование
Как арендодателю учесть арендные платежи при операционной аренде
НДС
Бюджетные и автономные учреждения
Если арендодателем является бюджетное или автономное учреждение, с доходов в виде арендной платы оно должно начислить и уплатить НДС в общем порядке. Дело в том, что предоставление имущества в аренду с точки зрения главы 21 Налогового кодекса рассматривается как оказание возмездных услуг, являющееся объектом обложения НДС. Никаких особенностей для бюджетных и автономных учреждений нет.
Это следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса и подтверждено письмом Минфина от 07.07.2016 № 03-07-14/39827.
Исключение составляют лишь случаи, когда:
· в аренду предоставляются жилые помещения в жилищном фонде всех форм собственности;
· арендатором помещения является иностранный гражданин или иностранная организация, которые состоят на налоговом учете в России.
В этих случаях арендная плата НДС не облагается.
При этом исключение в отношении обложения НДС договоров аренды с иностранными гражданами или организациями применяется, если законодательством иностранного государства-арендатора:
· либо установлен аналогичный взаимный порядок в отношении граждан России и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве;
· либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) России.
Об этом сказано в пункте 1 и подпункте 10 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса.
Так, совместным приказом МИД и Минфина от 08.05.2007 № 6498/40н утвержден перечень иностранных государств, в отношении граждан и организаций которых применяется освобождение от НДС при предоставлении им в аренду помещений. Этот перечень не содержит каких-либо ограничений, связанных с соответствующей нормой иностранного государства, к гражданам и организациям нашей страны.
Как получить освобождение от уплаты НДС
Условия для освобождения
Государственное или муниципальное учреждение имеет право получить освобождение от уплаты НДС. По общему правилу воспользоваться освобождением можно, если выручка без НДС от реализации товаров, работ, услуг за три предшествующих последовательных календарных месяца не превысила 2 000 000 руб. (п. 1 ст. 145 НК).
Когда нельзя получить освобождение
Учреждение не может воспользоваться освобождением от уплаты НДС, если:
· выручка без НДС от реализации товаров, работ или услуг за три предшествующих последовательных месяца превысит 2 000 000 руб.;
· учреждение реализует подакцизные товары и не организовало раздельный учет выручки от реализации подакцизных и неподакцизных товаров.
Освобождение от уплаты НДС не распространяется на ввоз товаров на территорию России. То есть, даже имея освобождение от уплаты НДС, при импорте товаров налог придется платить (п. 3 ст. 145 НК).
Кроме того, учреждения, использующие право на освобождение от уплаты НДС, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов по удержанию и уплате налога в бюджет. Например, это покупатели товаров, продавцы которых - иностранные лица, которые не состоят на налоговом учете в России (п. 2 ст. 161 НК).
В особом порядке платят НДС налоговые агенты - покупатели металлолома, вторичного алюминия и сырых шкур животных. Покупатель обязан начислить НДС при приобретении такого товара, даже если он применяет освобождение от НДС. Принять этот налог к вычету он не вправе, так как не использует купленные товары в облагаемой НДС деятельности и не исполняет обязанности налогоплательщика (п. 8 ст. 161, п. 3 ст. 171 НК).
Расчет лимита выручки
Предельную величину доходов, которая позволит воспользоваться освобождением от уплаты НДС, определяйте исходя из выручки от реализации товаров (работ, услуг) за три предшествующих последовательных календарных месяца. Например, если учреждение намерено воспользоваться льготой с 1 апреля, предельную величину доходов определяйте с учетом выручки за январь, февраль и март.
Размер выручки определяйте без НДС по правилам бухучета.
В расчет лимита включайте выручку только по тем операциям, которые облагаются НДС (в т. ч. по нулевой налоговой ставке). Выручку по операциям, освобожденным от налогообложения, не учитывайте. Кроме того, не нужно учитывать выручку от реализации подакцизных товаров.
Такой порядок следует из положений пункта 1 статьи 145 НК и подтверждается в письме ФНС от 12.05.2014 № ГД-4-3/8911 и пунктами 3 и 4 постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33.
Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое или предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК). Поэтому выручкой от продажи товаров считается и доход от реализации, например, основных средств и материалов. Такие поступления также учтите при расчете лимита.
В договоре рекомендуется отразить, включает ли размер арендной платы налог на добавленную стоимость (НДС). Если стороны предусмотрели, что арендная плата включает в себя НДС, необходимо определить, какая ее часть является собственно арендной платой, а какая — НДС (например, указать действующую ставку налога).
———————————
Пример формулировки условия:
«Арендная плата составляет _________ (____________) рублей ____ коп. и включает в себя НДС (____%) в сумме __________ рублей».
«Арендная плата составляет _________ (___________) рублей ____ коп. НДС (____%) не включен в указанный размер арендной платы и подлежит начислению и уплате сверх суммы арендной платы».
———————————
Если арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения и на сумму арендной платы НДС не начисляется, это рекомендуется также указать в договоре.
———————————
Пример формулировки условия:
«Плата за владение и пользование арендуемым имуществом составляет _____ (______________) рублей ____ коп., НДС не облагается на основании положений гл. 26.2. НК РФ (уведомление о возможности применения УСН N ___ от ___г.)».
———————————
Если из договора не следует, что размер арендной платы указан с учетом НДС
Арендодатель может получить арендную плату в размере меньшем, чем рассчитывал при заключении договора, поскольку из нее будет выделена сумма НДС. Данную позицию поддержал Пленум ВАС РФ в Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость». Как следует из п. 17 Постановления, если в договоре отсутствует указание на то, что арендная плата не включает сумму налога, и иное не следует из прочих условий договора и обстоятельств, предшествующих его заключению, то предполагается, что размер арендных платежей рассчитан с учетом НДС.
Уменьшение арендной платы при прекращении обязанности арендодателя по уплате НДС в течение срока действия договора
На практике может возникнуть ситуация, в которой изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, однако в дальнейшем обязанность по уплате этого налога прекратилась. Это возможно, например, при переходе арендодателя на упрощенную систему налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ) или в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник, в отличие от предыдущего, не является плательщиком НДС. В связи с этим в интересах арендатора включить в договор условие, согласно которому в случае прекращения обязанности арендодателя по уплате НДС арендная плата уменьшается на сумму налога, а также предусмотреть процедуру уведомления арендодателем арендатора об изменении размера арендной платы.
———————————
Пример формулировки условия:
«Если арендодатель перестает быть плательщиком налога на добавленную стоимость, размер арендной платы уменьшается на сумму этого налога. При этом арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление об уменьшении размера арендной платы в течение ___ дней с момента прекращения его обязанности по уплате НДС. С момента направления указанного уведомления размер арендной платы по настоящему договору считается уменьшенным на сумму налога.
При смене собственника объекта аренды при условии, что новый арендодатель не является плательщиком НДС, размер арендной платы считается соответственно уменьшенным на сумму налога».
———————————
Если условие об уменьшении размера арендной платы при прекращении обязанности арендодателя по уплате НДС не согласовано
В этом случае суд может отказать в удовлетворении требования о возврате излишне внесенной арендной платы в размере суммы налога. Вместе с тем существует и другая позиция в судебной практике, согласно которой плата с включенной в нее суммой НДС признается неосновательным обогащением арендодателя.
