В силу долгосрочности ипотечного договора зачастую возникают ситуации, когда у заёмщика возникает необходимость передать права на квартиру другому лицу. Провести такую сделку возможно, но оформление дарственной на ипотечную квартиру имеет некоторые особенности и нюансы, по сравнению с составлением обычного договора.
Заёмщику ещё во время подписания кредитного договора стоит выяснить некоторые нюансы своих прав по отношению к приобретаемой недвижимости. В частности стоит выяснить, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке.
Общие правила регулирования сделок дарения содержатся в статье 32 ГК РФ. Согласно данному закону дарением считается переход имущественных прав по отношению к объекту от одного лица другому на безвозмездной и безвозвратной основе. Действия совершаются по воле владельца имущества и с согласия принимателя дара.
Согласно статье 29 закона «Об ипотеке» залоговая недвижимость подлежит отчуждению исключительно с согласия залогодателя . В статье содержится регламент оформления следки по отчуждению. Сделать это можно следующими способами:
Все сделки проводятся после получения письменного разрешения банка и при его непосредственном участии, поскольку данные действия заёмщика затрагивают не только его интересы, но имеют юридические последствия для кредитора.
Важным моментом в оформлении сделки в соответствии с законом являются особенности кредитного договора. Совершить дарение заёмщик может только в том случае, если подобное распоряжение имуществом предусмотрено пунктом договора. В некоторых случаях банк может пойти навстречу заявителю и дополнить договор соответствующим пунктом.
Заёмщик вправе добиваться включения пункта о возможности отчуждения недвижимости уже на этапе составления договора. Однако многие банки изначально прописывают запрет на подобные сделки. Если такой пункт включён в договор, оформить дарственную будет невозможно.
Дарственная на ипотечную квартиру, как юридический документ, не отличается какими-либо особенностями. Сложность состоит в признании юридической силы данной бумаги, поскольку непосредственным участником сделки являются не только даритель и одариваемый, но и банк-кредитор. Для банка это дополнительный риск, поэтому согласие на сделку получить не просто.
Первым шагом на пути оформления дарственной является изучение ипотечного договора и согласование вопроса с банком. Чтобы банк дал согласие на совершение сделки, заёмщик должен аргументированно доказать целесообразность сделки. Аргументами может служить ухудшение здоровья или материального положения заёмщика.
Банк не даст разрешение на дарение ипотечной квартиры:
Для получения разрешения заёмщику нужно обратиться в банк и написать соответствующее заявление. К заявлению прилагаются:
Сотрудники банка проверяют личность одариваемого и выносят решение. Кредитора будут интересовать платежеспособность нового владельца квартиры, поэтому он тщательно будет оценивать уровень его доходов, количество иждивенцев в его семье, наличие иных кредитных обязательств. Для получения положительного решения банка одариваемый должен быть идеальным с точки зрения получения кредита.
На решение банка могут повлиять и мотивы оформления сделки. Если даритель оказался в трудной жизненной ситуации, у него снизились доходы или он внезапно заболел тяжким недугом, то банку будет выгодна смена собственника квартиры.
В случае положительного результата заёмщику выдаётся официальное письменное разрешение на совершение сделки.
Получив разрешение банка, даритель обращается к нотариусу для составления договора дарения. Для сделки понадобятся документы:
Дарение квартиры близким родственникам с 2016 года не облагается налогом. Если владелец ипотечной квартиры решил подарить её постороннему, он должен оплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости.
После оформления дарственной стороны сделки обращаются в Росреестр или МФЦ для регистрации передачи прав на объект. Заявление подаётся вместе с перечисленными ранее документами. Новый владелец квартиры через 20 дней получает Свидетельство о собственности.
После получения Свидетельства новый собственник квартиры предоставляет документ в банк для переоформления ипотечного кредитного договора. С момента регистрации сделки обязательства по кредиту берёт на себя новый владелец недвижимости.
Получателю дара стоит учесть, что он получает не только права на объект недвижимости, но и принимает на себя обязанности перед банком-кредитором. Фактически полноправным владельцем новый собственник станет только после полной выплаты заёмных средств банку. Если у дарителя на момент подписания дарственной имеется просроченная задолженность по выплатам, он должен предупредить о ней одариваемого.
Договор дарения ипотечной квартиры составляется по общим правилам и включает в себя обязательные пункты:
Можно ли подарить без разрешения
Не слишком грамотные юридически граждане могут проигнорировать требование разрешения банка и подарить квартиру без него. Оформление такой сделки влечёт за собой неприятные последствия. Банк, как держатель квартиры в залоге, по закону может предпринять следующие меры:
Признать дарственную недействительной. Дарственная на квартиру в ипотеке аннулируется через суд, который всегда будет стоять на стороне банка.
Расторгнуть ипотечный договор. Банк вправе потребовать выплатить сумму кредита единовременно путём продажи квартиры. При несогласии нового владельца, банк может продать недвижимость без его участия.
Поэтому тайное оформление сделки не принесёт положительных результатов, и без квартиры может остаться и даритель, и одариваемый. Кроме того, завершить сделку и оформить переход прав собственности законным путём в Росреестре не удастся, поскольку квартира находится в залоге у банка, и сотрудник обязан будет прекратить регистрацию сделки на этапе проверки документов.
Дарственная на квартиру без регистрации сделки в органах Росреестра не имеет законной силы. Даже заверенный юристом документ не предусматривает смену владельца квартиры без получения им Свидетельства (ст.168 ГК).
Шансов добиться разрешения оформления дарственной на ипотечную квартиру у заёмщика немного. Но приложив максимум усилий, или заранее предусмотрев подобный ход развития событий, добиться положительного результата всё-таки можно.
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!
Квартира приобретается в ипотеку на длительный срок — до 25 лет. В течение этого времени может произойти всякое. Например, может появится потребность предоставить жилплощадь на постоянной основе родственникам. Но можно ли подарить жилое помещение в ипотеке, ведь она находится под залогом у банка?
Это зависит от условий договора. Согласно закону «Об ипотеке» приобретаемая в кредит квартира находится под залогом у банка. Следовательно, именно банк является фактическим владельцем недвижимости до того момента, пока заемщик не выплатит всю задолженность и не переоформит свидетельство о регистрации права полностью на себя.
Обычно в договоре прописывается, какие действия имеет право совершать владелец недвижимости, находящегося в залоге. Как правило, запрет или ограничения налагаются на следующие действия:
Если дарение и другие операции прямо запрещены в договоре, это значит, что банк не даст своего согласия на их проведение ни при каких обстоятельствах. А вот если соответствующих положений в договоре нет или упоминается, что различные манипуляции с жильем разрешено производить с согласия банка, то подарить квартиру можно.
Перед оформлением договора дарения необходимо обратиться в банк для получения разрешения. Без наличия объективных причин осуществить дарение вряд ли получится. Надо доказать банку целесообразность действий дарителя и одаряемого. Например, даритель находится в затруднительном финансовом положении или состояние его здоровья резко ухудшилось. Дело в том, что вместе с недвижимостью к получателю подарка переходят все обязанности по ее содержанию, в том числе по уплате ипотеки. Соответственно, новый заемщик должен соответствовать всем критериям, предъявляемым к кредитуемым гражданам:
Следует учесть, что подарить можно и квартиру с долгами. Новый заемщик должен будет погасить всю задолженность, в том числе пени.
Для получения разрешения и оформления дарственной заявитель должен будет предоставить следующие документы:
Одариваемый должен будет предоставить весь стандартный пакет документов заемщика:
После проверки всей документации, благосостояния и кредитной истории нового заемщика банк даст согласие на проведение сделки.
Если же банк не дает согласия на дарение, то остается единственный выход: вывести квартиру из-под обременения. Это можно сделать несколькими способами:
Последний способ нужно рассмотреть подробнее. Речь идет о замене ипотеки обычным
Ни для кого не секрет, что в настоящее время наиболее реальный способ стать счастливым обладателем собственной недвижимости — это вступить в кредитные отношения с банком. При стечении определенных обстоятельств возникает необходимость по особому распорядиться ипотечным жильем — обменять, сдать, подарить и др. Далее будет рассмотрена ситуация, когда квартира в ипотеке — можно ли оформить дарственную на нее и что для этого нужно?
Каждая банковская структура имеет свои особенности относительно выдачи кредитов на жилье. Но, по сути, все они сходятся в одном: банк является полноправным владельцем квартиры
, приобретенной в кредит, до тех пор, пока не будет полностью погашена сумма задолженности. При этом жилье служит залоговым обеспечением безопасности сделки.
Перечень прав, которыми наделяется заемщик в отношении собственности, каждый банк определяет самостоятельно. Чаще всего разрешение кредитора не требуется, чтобы прописаться в квартире самому и зарегистрировать там же членов своей семьи.
Также нередко сделки на передачу в безвозмездное пользование квартирой совершаются без ведома банка, и это не противоречит законодательству. А вот все то, что относится к сделкам по отчуждению имущества — купля-продажа, дарение, возмездная аренда — находится под неусыпным контролем у реального владельца недвижимости, то есть банка.
Составить дарственную на ипотечное жилье не составляет труда. Но сделать так, чтобы она приобрела юридическую силу — весьма проблематично. Это возможно только с разрешения банка.
Самый простой вариант — выплатить оставшуюся часть долга. Именно с момента погашения ипотеки заемщик становится полноправным владельцем собственности, а значит, может распоряжаться ею по своему усмотрению — дарить, продавать, менять и т. д.
Но при всей простоте этого варианта есть одно, но очень большое «но» — людей, которые в состоянии погасить ипотечный долг за 10 или 20 лет вперед очень немного. А потому для абсолютного большинства случаев характерна необходимость дарения ипотечной недвижимости с обременением, то есть когда вся сумма долга за нее еще не уплачена.
Сложность данной ситуации заключается в том, что для кредитора смена собственника — это дополнительные и совсем ненужные риски. Но если вы все-таки хотите попытать удачу, то еще на стадии оформления ипотечного договора, настаивайте, чтобы среди ваших прав значилась возможность дарения квартиры в пользу третьих лиц с согласия кредитора. В этом случае есть вероятность, что банк пойдет вам на уступки и хотя бы рассмотрит возможность смены собственника .
Перед тем как договор дарения квартиры в ипотеке будет признан банком действительным, он тщательно проверит платежеспособность возможного нового собственника жилья. Расчет материальных возможностей будет производиться по тому же принципу, что и при выдаче новых займов на жилье.
Сотрудники банка проанализируют, какая часть доходов будет оставаться у гражданина после ежемесячной уплаты ипотечных взносов. Кроме того, во внимание будет принято и то, сколько иждивенцев находится у него на содержании, насколько стабилен заработок и другие нюансы.
Помимо финансового благополучия сотрудники банка при принятии решения о смене собственника должны четко усмотреть желание третьего лица принять на себя бремя по выплате оставшейся суммы ипотечного долга.
Не секрет, что нечистые на руку граждане могут попытаться совершить сделку без согласия банковского учреждения. Даже если им каким-то образом удастся тайно оформить дарственную на квартиру в ипотеке и произвести ее отчуждение, банк обязательно примет ответные меры. Возможные варианты:
Подытоживая все вышесказанное на тему, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, подчеркнем, что это довольно сложно, но в принципе при стечении определенных обстоятельств возможно. Главное, чтобы:
Если, несмотря на все сложности, сделка по безвозмездной передаче жилья все-таки состоялась, самое время подумать о других сопутствующих вопросах, например, налогообложении. При заключении договора дарения не с близкими родственниками в 2019 году придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.
Из-за налога в 13% совсем не выгодно дарить ипотечную квартиру не родственникам, в этом случае гораздо выгоднее будет передать квартиру по договору купли-продажи, об особенностях такой сделки смотрите видео ниже.
Ипотека предполагает длительные взаимоотношения между финансовой компанией и заемщиком. Соответственно, за длительный срок может произойти все что угодно – например, клиенту понадобится продать жилище, поменять его или даже подарить. Из-за этого у многих и появляется вопрос, а возможно ли подарить жилье, которое официально зарегистрировано и находится в ипотечном займе.
Так как банки не слишком охотно идут на процедуру дарения , то разрешение на дарение нужно спрашивать именно у финансовой компании.
Чтобы в дальнейшем иметь возможность подарить ипотечное жилье, нужно еще во время оформления кредитного договора попросить включить пункт, который позволяет клиенту совершать отчуждение ипотечного жилища в пользу 3-их лиц, но опять же только с разрешения финансовой компании.
Если этот пункт будет включен договор, то финансовая компания хотя бы рассмотрим вариант дарения, и уже не сможет просто так отмахнуться от вашей заявки.
Если только финансовая компания разрешит, можно оформить договор дарения, что оформляется в письменном виде. Для заверения посещать нотариуса не обязательно.
Но есть важное правило в отношении данного документа – он должен быть оформлен верно и зарегистрирован в Госреестре.
Сделка по дарению не имеет никаких возрастных ограничений – подарить жилье можно ка совершеннолетнему, так и несовершеннолетнему лицу.
Законодательство напрямую указывает на то, что если имущество является залоговым, то заемщик уже не может полноценно использовать имущество.
Как это касается клиента финансовой компании? Процедуры, касающиеся продажи или дарения имущества, осуществляются только с разрешения финансовой компании. В том числе сюда входит дарственная. А это означает, что пока клиент банка не расплатится с компанией, использовать имущество в полной мере он не сможет. Соответственно, продать жилье клиент банка сможет лишь в том случае, если получит разрешение банка.
К слову, клиент банка может разрешить кому-то другому пользоваться имуществом. Ипотеку может оплачивать только заемщик .
Разберем, как именно происходит процедура дарения и что для этого понадобится.
Если банк все же пошел на встречу заемщику и разрешил подарить жилище, то новый собственник должен быть готов к том, что он будет проходить серьезную проверку на платежеспособность со стороны финансовой компании.
Проверяться новый заемщику будет примерно так же, как и предыдущий. То есть с него спросят:
Так же финансовая компания должна убедиться в том, что новый заемщик хочет получить в дар не только жилье, но и долговые обязательства.
Если финансовая компания согласилась на процедуру дарения, проверке подвергнется не только договор, но и личность одаряемого лица.
Если жилище подарят, то ипотечный заем не прекратится, поэтому одаряемый пройдет ту же проверку на способность выплачивать кредит, что и когда-то прошедший эту процедуру заемщик.
Под внимание банка попадет совокупный доход от всех источников будущего собственника, доходность членов его семьи, количество иждивенцев, а так же размер ежемесячных затрат и стабильность заработка.
К слову, одаряемый должен четко понимать, что он становится заемщиком по новому ипотечному кредиту . Поэтому банк очень часто разрешает сделку дарения в отношении несовершеннолетнего лица.
Для того, чтобы пройти процедуру дарения, нужно собрать следующий пакет бумаг:
Все эти бумаги понадобятся для оформления договора дарения.
Такой документ, как договор дарения, следует составлять в письменной форме, причем можно даже без заверения нотариуса. Нужно, чтобы такой важный документ составлялся юридически правильно и регистрировался в Госреестре.
Сделка действительна по отношению к разным возрастным категориям – так, к примеру, подарить жилье можно даже несовершеннолетнему. Если же ребенку пока не исполнилось 14 лет, то от его имени договор дарения могут подписать родители или опекуны. Если же ребенок уже успел достичь 14 лет, то он может подписать договор самостоятельно.
Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:
Основная проблема заключается в том, что финансовые компании одобряют подобные сделки далеко не всем. Так как по ипотечному займу сменяется плательщик, банк несет большие риски. Никто не гарантирует банку, что новый заемщик будет так же хорошо исполнять свои кредитные обязательства, как и предыдущий плательщик.
Вот почему банк требует от нового заемщика тот же пакет документов, что и от прежнего. В том числе нужно будет обязательно подтвердить свою финансовую состоятельность.
По тем же причинам банк редко одобряет сделки в отношении несовершеннолетних граждан. Банк не может быть уверенным в том, что ребенок сможет выплачивать ежемесячные платежи.
Как уже говорилось ранее, банк редко одобряет подобные сделки. И чтобы у клиента финансовой организации был хоть какой-то шанс подарить квартиру, нужно заранее оговорить этот момент в договоре.
Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.
Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:
Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.
Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.
Основные преимущества оформления такой процедуры дарения следующие:
К сожалению, есть и свои недостатки – в частности, банки с большой неохотой идут на подобные сделки, а если и соглашаются на них, то лицо, получающее жилье по договору дарения, проверяется на платежеспособность так же тщательно, как и предыдущий заемщик.
О том, что можно, а что нельзя делать с ипотечным жильем, можно узнать из видеоролика.
