Я считаю, что стоимость риэлторских услуг должна быть обоснованной и понятной. Специально для этого я разработал калькулятор стоимости риэлторских услуг , которым вы можете воспользоваться на моем сайте.
Воспользуйтесь гиперссылкой или нажмите кнопку «Стоимость» в меню на сайте.
Главный принцип – комиссия риэлтора напрямую зависит от конкретных особенностей недвижимости и пожеланий клиентов. Таким образом, Вы сами решаете, какой будет стоимость услуг риэлтора.
Важно! При продаже недвижимости я никогда не беру предоплату за услуги. Достаточно заключенного договора на услуги и ваших серьезных намерений продать недвижимость.
Из этой статьи Вы можете получить исчерпывающую информацию по всем вопросам, которые касаются риэлторского вознаграждения при различных операциях с недвижимостью.
Стоимость риэлторских услуг при продаже квартиры
Более 15 лет я занимаюсь сделками с недвижимостью, и меня всегда удивляло, почему во многих агентствах недвижимости и у многих частных риэлторов одинаковая стоимость услуг при продаже совершенно разных квартир. Вы, наверняка, заметили эту странность, если сравнивали цены на риэлторские услуги.
Что проще? Продать однокомнатную квартиру в новом доме после качественного ремонта в престижном районе, да еще и по адекватной цене. Или продать «убитую» квартиру на первом этаже в старом доме на окраине возле промзоны, за которую собственник к тому же хочет получить процентов на 20% дороже рыночной стоимости. Ответ очевиден. Но и в первом и во втором случае, вам чаще всего назовут примерно одинаковую стоимость риэлторских услуг.
Такой подход очень вредит всем участникам процесса. Получается, что клиент, который продает более привлекательную квартиру, платит риэлтору и за себя и «за того парня», который продает не самый простой объект недвижимости.
Я предлагаю своим клиентам самим определить справедливую стоимость услуг при продаже квартиры, учитывая следующие основные параметры:
Состояние квартиры:
Стоимость риэлторских услуг при покупке квартиры
Сразу следует отметить, что актуальный рынок недвижимости – это рынок покупателя. Поэтому в любом случае, условия для покупателя будут самые выгодные. Кроме того, покупатель может серьезно сэкономить на риэлторских услугах, если имеет возможность и желание самостоятельно заниматься поиском квартиры, ездить на показы и вести переговоры о стоимости с продавцами. В этом случае покупатель может ограничиться услугами по юридическому сопровождению покупки. Стоимость таких услуг фиксированная и она гораздо дешевле комплексной услуги по поиску недвижимости.
Если же вы хотите нанять профессионала, который поможет найти самый выгодный вариант, то следует учитывать определенные факторы, от которых зависит размер скидки на риэлторские услуги. Продолжительность поиска, объем отсмотренных вариантов, структура сделки, все это влияет на конечную стоимость услуг риэлтора. Вот основные параметры:
Использование ипотечного кредита :
Средняя стоимость услуг риэлтора в Москве
На рынке риэлторских услуг достаточно широкий разброс цен и вариантов оплаты. Комиссия агентства недвижимости может доходить до 6-7% от суммы сделки. Начинающие риэлторы, стажеры и просто случайные люди могут озвучивать бесконечно малые величины в надежде заработать хоть что-нибудь, а заодно потренироваться на очередном экономном клиенте. Нормальная, честная стоимость риэлторских услуг в Москве 2-3% от сделки в зависимости от особенностей, которые есть в каждом случае.
Справедливая цена услуг риэлтора .
Независимо от того, какой процент берут риэлторы, важно, чтобы в вопросах оплаты риэлторских услуг у клиентов была полная ясность. В вопросах вознаграждения я исхожу из следующих правил.
Первое . Я с большим уважением и пониманием отношусь к желанию своих клиентов иметь максимальную выгоду при продаже и покупке недвижимости. В том числе, клиенты имеют право на справедливую комиссию за риэлторские услуги. Я всегда рад обсудить с ними любые вопросы, касающиеся вознаграждения. Мои клиенты всегда точно знают, за что они платят и почему именно столько. А к моменту сделки этих вопросов вообще не остается, так как качество работы и результат всегда говорят сами за себя лучше любых объяснений.
Второе . Прежде, чем обсуждать, сколько стоят риэлторские услуги, необходимо ответить на вопрос о том, сколько стоит квартира или дом, которые Вы планирует продать или купить. Конечное количество денег, которые клиент получит на руки при продаже – это самый важный вопрос. Если клиент доволен конечным результатом, если он знает, что получает за свою недвижимость 100% справедливую цену, то 2-3%, которые добавляет к стоимости риэлтор, всегда воспринимаются клиентом с пониманием. То же можно сказать о покупке. Клиент, который видит, что риэлтор помогает ему сэкономить денег, подобрать на 100% самый выгодный вариант, защищает его интересы, по справедливости оценит такую работу
Честная комиссия частного риэлтора
Обращаясь к риэлтору с вопросом о стоимости его услуг, обязательно уточняйте наличие дополнительных расходов. В противном случае, изначально дешевая стоимость услуг может существенно измениться в процессе продажи или покупки недвижимости. Вас могут отдельно попросить, например, оплатить рекламу, сбор документов, необходимых для сделки, профессиональную фотосъемку вашей недвижимости и многие другие услуги. В стоимость моих услуг включены все расходы за работу "под ключ". При продаже и покупке недвижимости, кроме зафиксированной в договоре комиссии, вы не несете абсолютно никаких расходов.
В заключение хотелось бы отметить – я всегда очень индивидуально подхожу к каждой сделке. Если у клиентов есть разумные аргументы, которые позволяют оптимизировать расходы на риэлторскую комиссию, я всегда готов пойти навстречу.
Мы непременно договоримся о справедливых и взаимовыгодных условиях.
Обязательно звоните, пишите и уточняйте точную стоимость услуг, с учетом особенностей именно Вашей сделки.
После введения закона о приватизации, жилье человека стало не только местом проживания, но и объектом купли-продажи. Существующие сложности с операциями с недвижимостью заставляют обычных людей обращаться к профессионалам рынка, то есть заказывать консультационно - посредническую услугу. Появилось большое количество людей, которые были заинтересованы в улучшении своих жилищных условий или в увеличении своего благосостояния. Эта тенденция привела к тому, что на рынке начали появляться агентства, предоставляющие платные риэлтерские услуги.
Сегодняшний рынок недвижимости можно считать сформировавшимся. На его развитие повлияло появившееся законодательство, регулирующее отношения между риэлтерами и гражданами, статистика и механизмы оценки недвижимости, позволяющие точно определять стоимость отдельного объекта или прогнозировать рыночную ситуацию (по материалам статьи «Эволюция риэлтерских услуг» http://www.russianrealty.ru/pressing/index.phtml?tid=60410).
Сегодня на рынке риэлтерских услуг существует огромное множество агентств. Однако все эти агентства существенно отличаются друг от друга. Условно они делятся на 3 группы:
Крупные риэлтерские агентства
Средние риэлтерские агентства
Мелкие риэлтерские агентства
Мелкие и средние предприятия предоставляют риэлтерские услуги на рынке, такие как посредническая деятельность, проведение риэлтерской экспертизы, информационно-консультационная деятельность, управление недвижимым имуществом и.т.д. Такие агентства могут работать в одиночку, а крупные риэлтерские агентства открывают филиалы (по материалам статьи «Российские риэлторы и мировой финансовый кризис», http://www.strojabc.ru/portal/index/article/1238).
Следует отметить и то, что на московском рынке риэлтерских услуг кроме агентств недвижимости присутствуют также серые и черные маклеры (рис. 1). На долю черных и серых маклеров приходится 42% московского рынка риэлтерских услуг, что в денежном выражении составляет 250 миллионов долларов.
Рис. 1. Деление московского рынка между агентствами недвижимости и черными и серыми риэлтерами
по материалам: http://www.strojabc.ru/portal/index/article/1238
Рентабельность при ведении риэлтерского бизнеса составляет около 10%, при 4-6% со сделки. В основном один риэлтер проводит 5-6 сделок в год. Это считалось хорошим результатом. Это позволяло риэлтерской компании содержать себя и платить агентам 1-2 тысячи долларов в месяц (по материалам статьи «Российские риэлторы и мировой финансовый кризис», http://www.strojabc.ru/portal/index/article/1238).
Существенной долей расходов риэлтерских агентств является зарплата сотрудников. Агенты зарабатывают от 25-30% до 70% от проведенной ими сделки. Большие затраты агентства - это и содержание офиса, реклама, налоги. Именно эти затраты объясняют комиссионный процент от сделки, получаемый риэлтерским агентством. В настоящее время комиссия от сделки составляет 4-5%. Данный процент остается одним и тем же и для дорогих и для дешевых квартир и для квартир в хорошем районе и на окраине города. Представители риэлтерских агентств объясняют это тем, что комиссия складывается как из стоимости продаваемого жилья, так и из трудоемкости сделки в целом. На фоне общемировых тенденций, имеющийся комиссионный процент в России выглядит вполне реальным (рис.2).
Рис. 2. Процент, получаемый агентом от сделки купли-продажи жилья.
по материалам http://www.metrinfo.ru/articles/48454.html http://www.metrinfo.ru/top/
В Москве, где рынок риэлтерских услуг является наиболее развитым, стоимость договора на риэлтерские услуги в 2008 году составила 6,5 тысяч долларов, против 4,5 тысяч долларов в 2007 году. Исходя из этого, можно сделать вывод, что за 7 месяцев стоимость договора увеличилась на 37% (рис. 3).
Рис. 3. Динамика стоимости сделки в период 2007-2008 годов, тыс. долл.
по материалам: http://www.restate.ru/material/50503.html).
Как отмечают аналитики, данная тенденция была связана с продолжительным ростом цен на жилье в 2008 году и зависит не от увеличения количества сделок, а от увеличения получения доходности от них. Однако количество самих сделок в 2008 году снизилось на 10-15% по сравнению с 2007 годом (по материалам http://www.restate.ru/material/50503.html).
Начиная с октября 2008 года риэлтеры заговорили о резком и достаточно большом снижении спроса на недвижимость. По словам экспертов, в крупных агентствах осенью спрос на недвижимость упал в 2-3 раза. Мелкие агентства испытали на себе еще более худшую ситуацию. Начиная с осени у них почти не было звонков и совсем не было клиентов (по материалам статьи «Технологии рынка: риэлтор капут?», http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2008/12/01/171480).
В условиях финансового кризиса, захватившего страну, многие агентства думают о снижении вознаграждения агентам по недвижимости, несмотря на то, что сами агенты считают, что и так достигли минимума.
Сегодня многие риэлтерские агентства с солидной репутацией испытывают кадровый голод и в рядах рядовых риэлтеров и среди менеджеров среднего и высшего звена. С началом кризиса профессию покинули профессиональные риэлтеры. Сами они объясняют свой уход уменьшением количества сделок, падением уровня доходов, нестабильностью положения отрасли.
И действительно, в 2008 году количество сделок по купле-продаже квартир резко сократилось. Средний риэлтер в 2008 году совершил 1-2 сделки. Рынок замер.
Сокращение за последние 9 месяцев 2008 года в составе риэлтерского поля составило 30-50%. Это повлекло за собой банкротство многих риэлтерских агентств. Одними из первых ушли с рынка те агентства, которые появились на рынке совсем недавно. 70% «прогоревших» составляют компании, проработавшие на рынке всего несколько месяцев. Эти компании были мелкими и недостаточно развитыми и не имели смежных бизнесов, таких как реклама, юридические услуги и т.д.
Следующие компании, которые оказались в затруднительной ситуации – это мегакомпании. Такие компании имеют широкую сеть филиалов, огромный штат сотрудников, а, следовательно, и большие расходы. У таких крупных компаний имеется большое количество не реализованной недвижимости – купленной или построенной на кредитные средства.
Так как рынок остановился и сделки практически не совершаются, а заемные средства надо возвращать – мегакомпании оказались на гране банкротства.
Однако данная ситуация может принести и положительные результаты. Аналитики отмечают, что позитивным моментом станет, во-первых, то, что с рынка уйдут явные спекулянты и недобросовестные игроки, произойдет оздоровление отрасли. Во-вторых, появятся новые, более современные технологии работы с клиентом, качество предоставляемых услуг улучшится, цены на риэлтерские услуги стабилизируются. Компании, занимающиеся риэлтерским бизнесом будут стараться удержать свой бизнес на плаву в нелегкие кризисные времена, а аналитики прогнозируют тяжелую ситуацию на следующие 1-2 года.
Многие компании начинают обдумывать стратегии консолидации сил. Руководители риэлтерских агентств считают, что, объединив усилия с партнерами по цеху, есть шанс выжить в условиях кризиса.
В части риэлтерской деятельности по аренде жилья также намечаются некоторые перемены. Кризис спровоцировал отток бывших арендаторов из крупных городов. Началась борьба за клиента. Риэлтерам приходится все чаще соглашаться на меньший процент от сделки по аренде жилья, иначе они могут остаться вовсе без заработка. Например, в Москве ставка комиссионных за подбор жилья снизилась до 50-70% против 100% в начале 2008 года. И, как считают сами риэлтеры, это не предел, и многие риэлтеры согласятся работать и за меньший процент.
Аналитическая команда поисковика недвижимости Domdot.ru считает происходящие процессы в сегменте риэлтерских услуг вполне естественными: рынок труда и аренды были явно перегреты; арендаторы соглашались на драконовские условия, лишь бы иметь крышу над головой в городе, где нет безработицы, а зарплаты высоки. Сейчас внешние факторы изменились, и Москва теряет свою привлекательность. Многие существовавшие дисбалансы на рынке аренды под прессом кризиса начинают выравниваться.
Можно выделить основные тенденции на рынке аренды:
1. Дальнейшее снижение ставок комиссионных, взимаемых риэлторами с арендаторов до 20-30% от суммы сделок
2. Пропорционального снижения размера передаваемых хозяевам квартир залогов либо их полную отмену
3. Рынок аренды наконец-то войдет в цивилизованные рамки, станет преимущественно «белым».
4. За поиск конечных клиентов риэлторы могут начать взимать комиссию с собственников жилья.
5. Многие владельцы квартир и потенциальные арендодатели предпочтут вообще отказаться от услуг риэлторов - посредников и осуществлять поиск напрямую (по материалам http://www.domdot.ru/analytics/article46).
Существует несколько мнений о дальнейшем развитии рынка риэлтерских услуг. Одни эксперты считают, что будут появляться новые холдинги, другие - что в России приживется система франчайзинга. Эксперты считают, что в России через 5 лет количество агентств работающих по франшизе увеличится на 25%, а к 2015 году по системе франчайзинга будут работать уже 60% риэлтерских агентств (по материалам http://www.strojabc.ru/portal/index/article/1238).
Но как бы ни развивались события на рынке в дальнейшем, главным стимулом развития риэлтерского бизнеса является потребительский спрос. Аналитики отмечают, что в целом потребители не удовлетворены работой агентов недвижимости. Больше всего потребителей в работе агентов не устраивает культура обслуживания клиентов и составление договоров. Наименьшие нарекания вызвали оформление квартиры в собственность, оформление ипотеки и оформление и согласование перепланировки. При этом, по данным компании «Рестко Холдинг», наиболее узнаваемыми риэлтерскими агентствами в Москве являются: Миэль, МИАН и Инком (рис. 4).
Рис. 4. Структура узнаваемости агентств недвижимости Москвы
по материалам http://www.restko.ru/market/695
По числу обращений в агентства недвижимости по данным компании «Рестко Холдинг», лидирует агентство Миэль, на втором месте МИАН, третье место занимает Инком (рис. 5).
Рис. 5. Лидеры по обращениям населения в агентства недвижимости
по материалам http://www.restko.ru/market/695)
Для рядового потребителя наиболее важным критерием при выборе агентства является его известность, на втором месте время работы компании на рынке, стоимость жилья предлагаемая агентством переходит на третье место (рис. 6).
Рис. 6. Наиболее важные критерии при выборе риэлтерского агентства
по материалам http://www.restko.ru/market/695)
Еще одним вопросом на рынке риэлтерских услуг являются все более популярные Интернет – ресурсы. Все больше потребителей при поиске подходящего варианта жилья прибегают к помощи Интернет сайтов. Данная тенденция не очень радует риэлторов, которые работают на рынке риэлтерских услуг, так как это делает рынок более прозрачным. По данным исследования, проведенного компанией Скан-маркет в 2007 году по заказу компании Миэль, 40% клиентов ищет информацию об объектах недвижимости в Интернете (рис.7).
Рис. 7. Популярность носителей информации об объектах недвижимости
по материалам статьи «Интернет и риэлтор: партнеры или конкуренты» http://www.gdeetotdom.ru/news/portal/1748278/).
При этом 80% интернет-активных клиентов использует поисковые системы общего профиля, 70% - сайты агентств. Специализированные порталы по недвижимости востребованы у 25% клиентов (рис.8).
Рис. 8. Популярность Интернет – источников
по материалам статьи «Интернет и риэлтор: партнеры или конкуренты» http://www.gdeetotdom.ru/news/portal/1748278/).
Что касается развития финансового кризиса и перспектив его влияния на рынок риелторских услуг, то эксперты во многом высказывают противоречивые мнения. Так, одни высказывают опасения, что в самое ближайшее время отложенный спрос, с которым рынок неизбежно столкнется, пошатнет позиции риелторов. Собственники жилья, разочарованные в эффективности услуг риелтора, будут вынуждены самостоятельно создавать базы и сами маркетировать свои объекты. В то же время другие эксперты считают, что потребность в услугах профессионалов в период кризиса возрастет (по материалам статьи «Интернет и риэлтор: партнеры или конкуренты» http://www.gdeetotdom.ru/news/portal/1748278/).
Основные выводы:
Основные виды деятельности риэлтерских агентств: посредническая деятельность, проведение риэлтерской экспертизы, информационно-консультационная деятельность, управление недвижимым имуществом. Существенной долей расходов риэлтерских агентств является зарплата сотрудников, а также содержание офиса, реклама и налоги.
В последнее время количество сделок с недвижимостью уменьшается, а доходность от них, наоборот, увеличивается. С развитием мирового финансового кризиса, резко уменьшилось количество сделок с недвижимостью.
Больше всего от финансового кризиса пострадали молодые риэлтерские компании и крупные риэлтерские фирмы. В этих условиях многие агентства думают о снижении вознаграждения агентам по недвижимости.
В последнее время среди населения все большей популярностью пользуются Интернет-ресурсы, располагающие информацией о рынке недвижимости.
Для рядового потребителя наиболее важным критерием при выборе агентства является его известность, время работы компании на рынке, стоимость жилья, предлагаемая агентством.
Основы риэлторской деятельности
Справочник риэлтора
Андрей Андреевич Батяев
Глава 1
В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами.
Во-первых , это связано в связи со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и количество строительных фирм. В конце 90–х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большинство жилого фонда страны значительно постарело и вскоре нуждалось в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается не мало различных программ по улучшению жилищных условий граждан.
Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение – лицензию в Госстрое России. Однако следует заметить, что вскоре лицензирование строительной деятельности отменят, сначала отменят лицензии для проектирования жилых домов, а затем и сами лицензии на строительство. В настоящее время получить лицензию на строительство не так уж и сложно, а количество нарушений при строительстве новостроек постоянно растет. Поэтому, государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдачи) жилого дома в эксплуатацию. Возможно, будет введена система товарных знаков и знаков качества, по аналогии с Европой. Строить многоэтажные дома для последующей продажи стало очень выгодно, вложение капитала в строительство связано с минимальными предпринимательскими рисками, поскольку жилье всегда пользуется спросом.
Во-вторых , это связано с серьезным реформированием гражданского законодательства страны. Напомним, что еще совсем недавно, жилье по Жилищному кодексу РСФСР можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 21 июля 2005 г.) (далее – ГК РФ), появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.
Вместе с тем, уже не первый год на рынке платных услуг предлагают свои услуги и риэлторские фирмы. Они появились практически сразу же, вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку, или найм жилого помещения. Количество риэлторских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируется потребностями рынка услуг с жилыми помещениями. В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлторская деятельность, можно говорить о двух типах риэлторских фирм. Первый , наиболее распространенный вид риэлторских фирм – это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подъискиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне, существует спрос на покупку, продажу, обмен, найм жилого помещения.
Второй вид риэлторских фирм «риэлторскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, возможно и филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными» поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлторской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.
В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор» , в смысл и содержание которого вкладывается тот человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 года, когда был зарегистрирован в качестве специального знака для обозначения ассоциации риэлторов. Риэлторы выделялись среди прочих торговцев недвижимого имущетсва, поскольку занимались исключительно «посредническими» услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. В принципе, риэлторские фирмы появились и развивались в развитых и развивающихся странах Европы (преимущественно Западной) и Америки. В понятие и содержание деятельности риэлторов в основном входят именно посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно не велика. В основном за рубежом риэлторы занимаются именно куплей-продажей.
В нашей же стране, рынок имеет совсем другую структуру и в принципе, существование крупной риэлторской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже невозможно. Для успешного развития и получения не малой прибыли риэлторские фирмы должны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому риэлторские фирмы инвестируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования «продавать» еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей сдачи его в найм. Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.
В рамках настоящей книги мы будем говорить не только об участии риэлторских фирм в посреднических операциях с недвижимостью, но и расскажем о многих других формах участия риэлторских фирм на рынке недвижимости. Если исходить из Президентской программы «жилище», то можно сказать, риэлторскими услугами охвачен в основном «вторичный» рынок недвижимости. Вторичный рынок это как раз все последующие перепродажи недвижимого имущества с момента их строительства. В первичный рынок недвижимости входят все сделки с недвижимым имуществом, которые связаны с его строительством, приобретением права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества.
Следует отметить, что в законодательстве под определением недвижимое имущество понимаются не только жилые помещения, но и все возможные другие, прочно связанные с землей объекты, их невозможно перенести на другое место без причинения им ущерба. Применительно к рассматриваемой нами теме, когда мы будем говорить «недвижимое имущество», то будем понимать не только жилые помещения, но и другое недвижимое имущество. В настоящее время риэлторы не только ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят клиентам арендаторов для помещений под офисы, магазины, склады, продают гаражи и т. д. Все это значительно отличает наш рынок риэлторских услуг от того, который существует, например, в странах Евросоюза. Это объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в большинстве регионов страны риэлторские фирмы, то бы развиваться и существовать должны заниматься и другими услугами в сфере недвижимости. Конечно, к таким регионам России, как город Москва, этого сказать нельзя, рынок риэлторских услуг там находится совсем на другом уровне. Дадим понятие риэлторской деятельности.
Риэлторская деятельность – осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.
Риэлторские услуги – услуги, оказываемые при осуществлении риэлторской деятельности.
Профессиональный участник рынка – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее (ий) риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.
Квалифицированный профессиональный участник рынка – профессиональный участник рынка, прошедший в установленном порядке процедуру аккредитации и получивший документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.
Существуют несколько видов риэлторской деятельности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности:
1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;
2) деятельность риэлтора в качестве брокера;
3) деятельность риэлтора в качестве дилера;
4) деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
5) деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;
6) деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
Все эти виды деятельности будут рассмотрены ниже.
Риэлторские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредственно не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по переустройству-перепланировке жилых помещений. Данный вид услуг не касается именно риэлторских фирм, но если риэлторам не заниматься такой работой, то фирма просто не сможет существовать.
В принципе, клиент может поручить риэлтору, совершить любое действие с его недвижимым имуществом. Риэлтору для этого необходимо получить нотариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу государственную пошлину.
Можно сказать, что сам термин «риэлторская фирма» применительно к нашему рынку платных услуг имеет совсем не то значение, которое изначально вкладывалось в данное слово, при его регистрации в качестве товарного знака в начале 60-х годов. Уровень экономического развития нашей страны неравномерен. В различных субъектах РФ экономика имеет разнообразную структуру. Наша страна проходит через сложный процесс экономического развития, постоянно меняются факторы, влияющие на ее структуру. Экономика нашей страны очень долгое время оставалась нестабильной, одни отрасли (нефтедобывающая) значительно опережают в своем развитии все другие, что в итоге очень негативно сказалось на ней. Потому риэлторские фирмы в одних, экономически более благополучных регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлторских услуг в целом по стране растет и развивается. Хотя его развитие и проходит «рывками» в отдельных регионах страны.
Таким образом, риэлторская деятельность – предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости деятельность с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде, всю работу риэлтора можно представить в виде двух групп услуг , оказываемых клиентам:
1) услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом;
2) услуги по совершению других действий, порождающих для клиента какие – либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества. Более подробно характеристику услуг риэлтора мы рассмотрим в главе 2 настоящей книги.
Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, которое наступает при регистрации сделки в регпалате. А значит, риэлтор должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно с высшим образованием. Весь «документооборот», который проходит через риэлтора можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первое , это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, результат, достижение которого хочет получить клиент от риэлтора. Второй , как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» клиента, то скорее всего, вас могут обмануть. Добросовестный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на стадии государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.
В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлторской деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция – один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлторском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.
В рамках рассматриваемой нами темы, отметим, то государство особо не контролирует деятельность риэлторских фирм. Приведем сравнение с тем, что еще в 90-е годы прошлого столетия риэлторская деятельность подлежала лицензированию, сейчас этого нет. Однако, это вовсе не означает, что государство отказалось от функций контроля за деятельностью риэлторских фирм.
В последнее время российский рынок недвижимости стал развиваться быстрыми темпами. Развитие рынка в основном связано со строительством нового жилого фонда и серьезным реформированием гражданского законодательства России.
Рассмотрим каждое из оснований роста российского рынка недвижимости подробнее.
Следует отметить, что во многих городах России в последнее время происходит крупномасштабное строительство нового жилого фонда. Крупные российские города "обновляются", и, как следствие, растет количество строительных фирм, как крупных, так и мелких.
В 1990-х гг. в России произошла серьезнейшая проблема - обветшание жилищного фонда страны. Решить данный вопрос полностью за счет государства стало невозможно, поскольку с одной стороны государство не обладает такими средствами, а с другой стороны государство уже не собственник большой части жилищного фонда и не должно за свой счет решать жилищные проблемы граждан. В этот период времени Правительство РФ принимает достаточно большое количество федеральных программ по улучшению жилищных условий населения.
Законодательство в сфере жилищных правоотношений стремительно меняется и во многом в сторону того, что бы граждане самостоятельно решали все свои жилищные проблемы за свой счет. Обветшалый жилой фонд и коммуникации, обслуживающие его, землю, на которой стоит многоквартирный дом, стали передавать в собственность граждан. Изначально в законодательство ввели нормы по приватизации квартир. Появилась возможность распоряжаться своим недвижимым имуществом, что привело к тому, что с одной стороны возник новый рынок жилья и как следствие посреднические услуги в жилищной сфере, а с другой стороны, людей не опытных и доверчивых в данной области стали обманывать и лишать своих квартир.
Возникший новый сегмент рынка посреднических услуг риэлтора тут же заполнился новыми фирмами, оказывающими риэлторские услуги и большинство из них ранее такой деятельностью даже и не занимались, это были фирмы сотрудники которых только по наслышке знали о том, что составляет работа риэлторских фирм. Объем работы для риэлторов сразу стал довольно велик, но вот его содержание выражалось в основном только в оказании помощи гражданам в приватизации квартир, их последующей перепродажи.
С изменением законодательства, рынок риэлторских услуг так же поменял, содержание своей работы, оказываемых услуг, стало активно развиваться долевое строительство, соответственно для риэлторов возникла и новая работа по оказанию гражданам посреднических услуг в данной области, вместе с тем, риэлторские фирмы смогли не только оказывать посреднические услуги, но и сами стали активными участниками на рынке жилья, они стали вкладывать средства в строительство жилых домов на долевых началах. А с введением в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г.), положения законодательства опять претерпели значительные изменения.
Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение, согласовать проектную документацию, оформлять в аренду или собственность земельный участок под строительство. Для составления и согласования таких документов может уходить от 2 месяцев и до полугода, иногда и более того. В процессе согласования и проектирования должны учитываться положения ряда технических регламентов и санитарных норм. По окончании строительства дом нужно сдавать в эксплуатацию, для этого снова необходимо осматривать и принимать его с различными комиссиями из государственных учреждений. В процессе строительства у риэлторов возникает не мало работы с регистрацией прав на объекты незавершенного строительства и с регистрацией прав на уже сданный в эксплуатацию дом.
Следует отметить, что количество нарушений техники безопасности и нормативов строительства при возведении новостроек постоянно растет, причем очень быстрыми темпами. Чтобы пресечь рост такого рода нарушений, которые представляют реальную опасность для населения, государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдаче) объектов жилого строительства в эксплуатацию. Возможно введение новой системы товарных знаков и знаков качества. Строить жилые многоквартирные дома с целью последующей продажи чрезвычайно выгодно, поскольку вложение денежных средств в данную сферу связано с минимальными предпринимательскими рисками, ведь жилье всегда пользуется спросом.
Теперь рассмотрим второй основной фактор роста показателей рынка недвижимости - серьезное реформирование гражданского законодательства России.
При рассмотрении данного вопроса следует обратить внимание на законодательство, причем как на действующее, так и на то, которое действовало ранее.
Так, согласно положениям ЖК РСФСР жилье в нашей стране можно было использовать только для личного проживания. Использование же жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было запрещено.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изм. и доп.) внес жилые помещения в список вещей, входящих в гражданский оборот, что дало возможность заключения в отношении жилья договоров купли-продажи, найма и др.
Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Следует отметить, что с принятием ЖК РФ появилась возможность использовать свое жилое помещение не только для личного проживания, но и для занятия в нем предпринимательской деятельностью, без перевода такого помещения в категорию нежилых (например, можно открыть адвокатский кабинет).
Риэлторы появились практически одновременно с самой возможностью купли-продажи жилых помещений. Риэлторы осуществляют свою деятельность тогда, когда есть спрос на покупку или наем жилого помещения. Деятельность риэлторов и количество риэлторских фирм полностью зависят от потребностей населения на рынке жилья в определенном субъекте РФ.
На сегодняшний день риэлторская деятельность является достаточно распространенным видом деятельности в России. В России можно выделить два основных типа риэлторских фирм. Первый и более распространенный вид - "чистая риэлторская фирма", т.е. фирма, которая занимается непосредственно посредничеством на рынке недвижимости. Чаще всего это небольшие компании со штатом работников не более 10 человек, которые занимаются поисками подходящих объектов недвижимости для последующей продажи, мена, найма. Подобных фирм по России очень много.
Второй вид - "нечистая риэлторская фирма", т.е. фирма, которая не только оказывает посреднические услуги, но и участвует в совершении сделок с недвижимостью. Такие компании более крупные, с достаточно большим штатом работников и своим делением на филиалы, представительства, отделы. Они могут принимать участие в строительстве жилых домов и комплексов, вносить инвестиции в строительство, осуществлять покупку недвижимости. Данный вид риэлторских фирм можно назвать смешанным.
На сегодняшний день термин "риэлтор" известен всем и каждому. Риэлтор - это человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимости.
Непосредственно термин "риэлтор" появился в США в начале XX в. В этот период в США риэлторы составляли отдельную группу, выделяясь из числа других торговцев недвижимостью, поскольку они занимались исключительно осуществлением посредничества, не выступая стороной в сделке. Риэлторские фирмы появлялись и развивались не только в США, но в странах Европы. В понятие и содержание риэлторской деятельности в основном входят посредничество при купле-продаже недвижимости. Число других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимостью, невелико. За рубежом риэлторы в основном занимаются непосредственно куплей-продажей. Российский рынок недвижимости имеет совершенно иную структуру, при которой существование крупных компаний, занимающихся непосредственно посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного развития и получения достаточной прибыли риэлторские фирмы должны и иными способами принимать участие в гражданском обороте недвижимости. Поэтому риэлторские фирмы инвестируют строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования "продавать" еще недостроенные объекты недвижимого имущества. Риэлторы имеют право самостоятельно покупать недвижимость жилого фонда с целью ее последующей сдачи в наем. В России риэлторы оказывают посреднические услуги по купле-продаже и найму жилых помещений.
Можно сказать, что в России и в развитых зарубежных странах профессия риэлтора имеет несколько различное содержание. Если за рубежом риэлтор - это агент по недвижимости, который для своего клиента может выполнять практические любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости (и в данном случае в обязанности риэлтора входит не просто оказание услуги по купле-продаже, но и действия риэлтора по дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии и поручительству), то в нашей стране такое "полное" содержание деятельности риэлторских фирм можно встретить лишь в крупных, развитых (или развивающихся) городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и др. В большинстве же регионов профессиональная деятельность риэлтора сводится к возмездному оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.
В рамках данной книги мы будем рассматривать не только положения об осуществлении риэлторами посредничества в сделках с недвижимым имуществом, входящим в состав жилого фонда, но о многих других формах деятельности риэлторов на рынке недвижимости.
Следует отметить, что риэлторские услуги большим образом распространены на "вторичном" рынке недвижимого имущества. Вторичным рынком называют все последующие перепродажи жилого помещения после его строительства и ввода в эксплуатацию.
Первичный рынок недвижимого имущества составляют все сделки с недвижимостью, связанные со строительством данного имущества и приобретением права собственности на него.
Следует отметить, что в законодательстве под определением недвижимое имущество понимаются не только жилые помещения, но и всевозможные другие, прочно связанные с землей объекты, которые невозможно перенести на другое место без причинения им ущерба.
Под недвижимым имуществом подразумеваются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Риэлторы ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми и нежилыми помещениями. Риэлторы помогают найти своим клиентам арендаторов для помещений под офисы, магазины, склады и т.д. Все названные аспекты отличают российский рынок риэлторских услуг от зарубежных.
То, что риэлторским фирмам для существования необходимо заниматься дополнительными видами деятельности, объясняется уровнем экономического развития России. Конечно, применительно к таким регионам России, как город Москва, этого сказать нельзя, рынок риэлторских услуг там находится совсем на другом уровне.
1В статье рассмотрены этапы развития рынка риэлторских услуг. Проанализирована деятельность Российской Гильдии Риэлторов (РГР), которая является органом, устанавливающим негласные правила и этические нормы рынка риэлторских услуг. Рассмотрены условия вступления в саморегулируемую организацию (СРО) риэлторских организаций. Выявлена проблема нежелания риэлторов вступать в РГР и определены причины данного явления. Разработаны рекомендации по привлечению профессиональных участников рынка в СРО. Выявлено, что для активизации процесса вступления риэлторских агентств и частных риэлторов в РГР данных мер недостаточно, что показывает необходимость государственного вмешательства и определения направления его реализации. Кроме того, необходимо реформирование инфраструктуры и регулирование рынка риэлторских услуг, а также сочетание государственного воздействия с активной деятельностью и расширением полномочий СРО.
рынок риэлторских услуг
риэлторские агентства
сертификация
страхование
1. Постановление Правительства РФ от 23.11.1996 № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 10.04.17).
2. Федеральный закон «О внесении дополнений в Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 13.03.2002 № 28-ФЗ [Электронный ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 10.04.17).
3. Стандарт общественного объединения НП «Российская Гильдия Риэлторов» [Электронный ресурс]. – URL: http://www.rgr.ru/Sertifikaciya/Sertifikaciya/Standard/default.aspx (дата обращения: 12.04.17).
4. Бизнес-карта России [Электронный ресурс]. – URL: http://mxkr.ru/ru/agentstva_nedvizhi mosti/tomsk (дата обращения: 17.04.17).
5. Лига профессиональных риэлторов [Электронный ресурс]. – URL: http://www.liga.tomsk.ru/ (дата обращения: 20.04.17).
6. Положение о членстве и членских взносах Некоммерческого Партнерства «Российская Гильдия Риэлторов» [Электронный ресурс]. – URL: http://www.rgr.ru/Guild/ ConditionsOfTheEntering/Position/default.aspx (дата обращения: 17.05.17).
7. Анализ рынка недвижимости. ГК «Миэль» [Электронный ресурс]. – URL: http://miel.ru/analytics/ (дата обращения: 17.05.17).
8. Авдонькина В.В. Оценка населением деятельности риэлторских фирм в Нижегородской области. // Теория и практика общественного развития. – 2011. – № 2. URL: http://teoria-practica.ru/rus/files/arhiv_zhurnala/2011/2/ekonomika/avdonkina.pdf (дата обращения: 01.06.17).
9. Асаул А.Н. Экономика недвижимости Учебник для вузов. – 3-е изд., исправл. / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.
10. Морщинина Н.И. Особенности рынка риэлторских услуг в России // Вестник Череповецкого государственного университета. – 2013. – Т. 1, № 3. – С. 61–64.
На современном этапе развития экономики России становится очевидным, что существует множество проблем в различных отраслях. Рынок риэлторских услуг не является исключением. Для поиска путей их преодоления необходимо обращать внимание не только на текущее состояние, но и на процесс формирования данного рынка (исторический аспект). Это необходимо для наиболее полного понимания предпосылок и путей решения выявленных сложностей.
С конца XX в. рынок риэлторских услуг в своем развитии прошел ряд этапов:
1) начало - конец 1990-х гг. - начало приватизации и лицензирования риэлторской деятельности через консолидацию рынка;
2) конец 1990-х - начало 2000-х гг. - форсированное развитие рынка;
3) середина 2000-х гг. - по настоящее время - привлечение новых для данного рынка субъектов - девелоперских, строительных и инвестиционных компаний.
Важным для данного исследования является период обязательного лицензирования профессиональных участников рынка. Положение о лицензировании риэлторской деятельности № 1407, утвержденное Правительством РФ 03.11.1996 г. , определяло не только порядок лицензирования, но и само понятие риэлторской деятельности. Это было обосновано необходимостью донесения до новоявленных участников рынка понимания сущности данного вида деятельности и единых правил «ведения игры». Неразвитость нормативно-правовой базы способствовала появлению огромного количества серых риэлторов. На протяжении длительного периода времени государство пыталось направлять процесс развития рынка недвижимости в целом и рынка риэлторских услуг в частности путем совершенствования законодательства. К 2002 г. сформировалось профессиональное сообщество - Российская Гильдия Риэлторов (далее РГР), - определившее негласные правила и этические нормы цивилизованного рынка, что привело к тому, что в новой редакции закона РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности» риэлторской деятельности выделено не было.
В настоящее время практически отсутствует какой-либо государственный контроль деятельности агентств недвижимости, эту функцию взяли на себя саморегулируемые организации. Именно ими разработана система добровольной сертификации и утверждены определенные стандарты риэлторской деятельности .
На данный момент в Томске существуют 282 агентства недвижимости , только 26 из них являются членами Российской Гильдии Риэлторов (РГР), а 15 из них входят в Некоммерческое партнерство по повышению качества риэлторских услуг «Лига Профессиональных Риэлторов» . Цель Партнерства - содействие в создании цивилизованного рынка недвижимости и поддержании высокого качества риэлторских услуг.
Очевидно, что только малая часть агентств недвижимости заинтересована в том, чтобы вступать в Российскую Гильдию Риэлторов. По нашему мнению, можно выделить две основные причины низкой популярности РГР. Первая заключается в наличии слишком высоких барьеров для входа в РГР, а вторая состоит в том, что потребителю безразлично, является ли агентство членом РГР. Рассмотрим истоки каждой из причин подробнее.
1. Слишком высокие барьеры.
В соответствии с Положением о членстве и членских взносах Некоммерческого Партнерства «Российская Гильдия Риэлторов» , членами Гильдии могут являться как российские, так и иностранные юридические лица, индивидуальные предприниматели или их объединения, признающие Устав Гильдии, Кодекс Этики и иные нормативные документы Гильдии. Каждый субъект предпринимательской деятельности, находящийся в составе Гильдии, является индивидуальным членом Гильдии, независимо от того, входит он в нее напрямую или в составе коллективного члена .
Стоит отметить, что для риэлторов, которые впервые вступают в Гильдию в качестве прямых членов, предусмотрен испытательный срок, равный одному году. В течение этого года вступающим присуждается статус кандидата в действительные члены Гильдии и товарный знак «РИЭЛТОР» может использоваться в работе только при указании своего статуса. Кандидат становится действительным членом Гильдии при выполнении следующих условий :
В течение испытательного срока в Гильдию не поступали обоснованные жалобы в отношении деятельности кандидата;
Кандидат не нарушал требований нормативной базы Гильдии;
Кандидат успешно прошел сертификацию соответствия требованиям Национального стандарта РОСС RU № И046. 04 РН00 «Услуги брокерские. Общие требования» ;
Отсутствует задолженность по оплате членских взносов.
В дальнейшем все члены Гильдии должны:
Соблюдать Устав, Кодекс Этики и другие внутренние нормативные документы РГР;
Регулярно платить членские и дополнительные взносы;
Участвовать во всех Съездах РГР;
Выполнять решения и постановления органов управления РГР;
Соблюдать принятые в Гильдии стандарты профессиональной деятельности;
Уведомлять РГР в течение семи дней с даты изменения юридического адреса, адреса своего фактического местонахождения или контактных телефонов;
Оказывать содействие в осуществлении задач и функций Гильдии;
Пропагандировать цели и задачи РГР.
Подтверждением того, что услуги агентства недвижимости соответствуют Национальному стандарту «Риэлторская деятельность. Услуги брокерские», является сертификат. Иными словами, наличие сертификата подтверждает:
Сферу деятельности агентства и перечень оказываемых услуг;
Риэлторские услуги оказываются на основании обязательного договора;
Обслуживание конфиденциально и этично;
Помещения, где ведется работа с клиентами, соответствуют требованиям РГР;
Необходимая информация о тарифах и документах агентства доступна для клиента;
Установлен порядок рассмотрения жалоб и претензий потребителей;
Непосредственные исполнители проходят аттестацию и регулярно повышают квалификацию;
Застрахована профессиональная ответственность риэлторов.
Органы, проводящие сертификацию агентств недвижимости и аттестацию специалистов, созданы в самой Гильдии. Членом РГР не может стать риэлтор, не имеющий сертификата.
Профессиональные участники рынка не видят смысла возлагать на себя лишние обязательства, требующие как значительной корректировки в области профессиональной деятельности (вступление в РГР значительно не увеличит приток клиентов, а вынудит кардинально изменить подход к ведению бизнеса), так и больших финансовых затрат (членские взносы, командировочные расходы на участие в съездах РГР и т.д.).
Все же членство в РГР не лишено преимуществ. Стимулом для вступления в Гильдию может быть желание агентства показать обществу готовность взять на себя ответственность за качество услуг. В последнее время на рынке риэлторских услуг наблюдается резкий рост числа компаний, что создает очень жесткую конкуренцию. Вступление агентства в РГР могло бы стать большим конкурентным преимуществом.
С момента отмены лицензирования рынка риэлторских услуг становится всё меньше агентов недвижимости, желающих быть наёмными работниками, и всё больше риэлторов стремятся работать на себя, не отдавая часть комиссионных начальству. Эта тенденция может частично объяснить нежелание риэлторов и агентств недвижимости вступать в РГР и платить членские взносы. К тому же результаты опросов клиентов показывают, что для них наличие каких-либо сертификатов вовсе не обязательно. Отсюда следует вторая причина непопулярности РГР.
2. Потребителю не важно, является ли агентство членом гильдии.
Чем руководствуется потребитель при выборе агентства недвижимости? Исследование компании «МИЭЛЬ» показало, что чаще всего клиенты выбирают риэлторскую компанию на основе отзывов знакомых (54,4 % случаев), чуть меньше опрошенных учитывают хорошую репутацию фирмы (47,8 %) и лишь 17,9 % привлекает низкая стоимость услуг (рис. 1).
По результатам другого маркетингового исследования основным критерием выбора агентства недвижимости также являются рекомендации знакомых. По рекомендации знакомых в агентство недвижимости обращалась значительная часть респондентов (38,89 %). По мнению опрошенных, именно в рекомендациях знакомых проявляется надежность фирмы.
Стоит обратить внимание на тот факт, что в большинстве анкет по выявлению удовлетворенности качеством риэлторских услуг первым является вопрос: «первый ли раз клиент обращается за помощью к риэлтору». Статистика показывает, что большинство людей обращаются в агентства недвижимости только один раз. Причиной является недовольство качеством оказания услуг. Работа многих риэлторов сводится только к показу объекта недвижимости. Сбор документов, необходимых для оформления сделки по отчуждению недвижимого имущества, клиент зачастую вынужден брать на себя. В таком случае в дальнейшем у него отсутствует стимул обращаться к услугам риэлторов повторно, а значит, и рекомендовать своим знакомым агентство либо частного риэлтора бывший клиент уже не станет.
Рис. 1. Критерии выбора агентства недвижимости
Кроме того, о негативном отношении к риэлторским услугам и восприятии их потребителем исключительно как посреднических свидетельствует популярность в социальных сетях сообществ типа «Квартиры без посредников», фразы «продажа от собственника» в объявлениях и т.д. Это является одной из причин падения спроса на риэлторские услуги.
Для того чтобы у потребителя был стимул платить риэлтору, в его обязанности должно входить грамотное и полное сопровождение сделки, например клиент должен быть уверен, что не лишится приобретенной квартиры. Всегда существует вероятность оспаривания сделки со стороны заинтересованных сторон. Поводом для обращения в суд по признанию сделки недействительной (и как следствие - утрате имущества) могут стать нарушения в процессе приватизации объекта недвижимости, недееспособность гражданина, являющегося участником сделки, раздел наследственного имущества с нарушением интересов наследников и многое другое. В реальности риэлтор не может предоставить 100 % гарантию отсутствия рисков при оформлении сделки с недвижимостью. Таким образом, риэлторская услуга сводится к простому посредничеству, что со временем приводит к ее обесцениванию. Как инструмент повышения спроса на риэлторские услуги можно рассмотреть страхование профессиональной ответственности риэлтора, но профессиональным участникам рынка это не выгодно. Если РГР введет обязательным условием членства страхование профессиональной ответственности, это приведет лишь к уменьшению стремления вступления в СРО.
В таком случае снова становится актуальным вопрос об обязательной сертификации риэлторской деятельности с целью расширения перечня реально предоставляемых услуг. Если РГР готова взять на себя ответственность за будущее отрасли, то среди проводимых ею мероприятий обязательно должно быть информирование потенциальных пользователей риэлторских услуг о необходимости наличия всех соответствующих документов у риэлтора или агентства. Гарантом их наличия является членство в РГР.
Вследствие этого политика РГР должна проводиться, по нашему мнению, в двух направлениях:
Информационная работа с населением;
Снижение входных барьеров вступления в РГР для риэлторов.
По первому направлению может вестись сотрудничество со структурой рынка риэлторских услуг в сфере жилой недвижимости (рис. 2): многофункциональными центрами (т.к. туда обращаются люди, планирующие сделки с покупкой или продажей недвижимости: выписка из квартиры, оформление материнского капитала и т.д.), банками, выдающими ипотечные кредиты, СМИ (которые могут продвигать действия РГР с помощью социальной рекламы).
Рис. 2. Структура рынка риэлторских услуг в сфере жилой недвижимости
Проблема состоит в том, что население страны не информировано о преимуществах работы с риэлторами, имеющими все необходимые документы. Отношение к риэлторским услугам может поменяться, если потребитель будет знать, что обязательным условием сертификации риэлторских фирм является страхование профессиональной ответственности. Обязанность возмещения ущерба за причинение вреда заказчику риэлторских услуг принимают на себя страховщики. Предусмотрена компенсация расходов, которые риэлтор может понести вследствие претензий клиентов по возмещению ущерба, наступившего в результате непреднамеренной ошибки .
В рамках второго направления РГР следует максимально снизить барьеры для вступления в Гильдию, т.к. наличие слишком высоких барьеров может восприниматься не как содействие созданию рынка более качественных услуг, а как желание некой элиты рынка устранить конкурентов. Это может создавать негативный имидж РГР среди участников рынка. В качестве необходимых условий членства в Гильдии достаточно оставить наличие всех обязательных документов, подтверждающих профессионализм и компетентность риэлтора. То есть членство риэлтора в РГР должно восприниматься обществом как гарант безопасной и качественной услуги.
Помимо снижения входных барьеров РГР следует создавать более привлекательные условия, например взять на себя страхование риэлтора. Таким образом, страхование становится не обязательным условием получения сертификата, а преимуществом обладания им. В таком случае у риэлторов остается стимул уплаты взносов в РГР, т.к. именно из них формируются расходы на страхование. При этом членский взнос должен быть меньше, чем страховые взносы при самостоятельном страховании .
Помимо этого необходимо государственное вмешательство в процессы регулирования рынка. Стоит отметить, что повсеместное вмешательство не требуется. На данном этапе развития рынка необходимо на законодательном уровне обязать риэлторов страховать профессиональную ответственность, что будет являться стимулом для вступления в СРО и весомым аргументом для потребителей риэлторской услуги при определении потребности в посредниках при реализации сделки.
Подводя итог, важно отметить необходимость реформирования инфраструктуры и регулирования рынка риэлторских услуг. Существует стереотип о ненужности данной сферы, которая воспринимается атавизмом (процесс поиска недвижимости значительно упростился по мере развития информации об объектах в сети Интернет, правовой поддержки практически не оказывается, а стоимость услуги высока и зачастую не привязана к реальному объему работ). Часто уровень компетенции риэлторов также не на высоте, что сложно оценить потребителю, а значит, это ведет к формированию негативного образа отрасли в целом.
Для упрощения и аргументации выбора риэлторского агентства необходимо повысить уровень информированности потребителя о существовании квалифицированной риэлторской услуги и преимуществах сертифицированных агентств. Необходимо стимулировать заинтересованность профессиональных участников данного рынка в сертификации, что автоматически приведет к повышению уровня качества оказываемых услуг. Самостоятельно РГР не способна создать условия для быстрого изменения ситуации, из чего следует необходимость государственного вмешательства. Стоит отметить, что за рубежом за регулирование и лицензирование данной отрасли отвечает государство. У России путь свой, но возможно точечное заимствование методов управления рынком риэлтерских услуг. Мы считаем, что необходимо сочетание государственного воздействия с активной деятельностью и расширением полномочий СРО. Частичная передача прав регулирования отраслью профессиональному сообществу (РГР) позволит повысить уровень компетенции участников рынка и имидж отрасли в целом.
