Фундаментальные исследования. Анализ рынка риэлторских услуг

1.5. Фрагментированность рынка услуг Практически все отрасли сферы услуг относятся к высокофрагментиро-ванным секторам рынка как в силу отсутствия глобализации в потреблении, так и вследствие наличия потребительских сегментов, модели покупательского поведения которых

Глава 2. Сегментация рынка услуг Разобьем их на несколько кучек И рассмотрим отдельно - Лохматых Кусак И отдельно - Усатых Колючек. Л. Кэрролл. Охота на Снарка В своей практической деятельности сервисные компании, как и все рыночные субъекты, вынуждены пользоваться

Глава 3. Тенденции развития рынка услуг в крупных городах России – Пойду-ка я к ней навстречу, – сказала Алиса… – Навстречу? – переспросила Роза. – Так ты ее никогда не встретишь. Я бы тебе посоветовала идти в обратную сторону. Л. Кэрролл. Алиса в Зазеркалье Приступая к

3.3. Перспективы развития рынка услуг Здесь мы снова сталкиваемся с невозможностью обрисовать перспективы развития необозримого множества разнородных рынков, поэтому, как и раньше, будем рассматривать наиболее общие тенденции и закономерности.На сегодняшний день, по

4.1. Основные понятия и определения рынка услуг Представление о рыночных отношениях в любом их проявлении неотделимо в современном мире от понятия маркетинга. К сожалению, слова имеют тенденцию «истираться», в процессе чего их смысл либо теряется, либо размывается, либо

5. Характеристика рынка недвижимости Под рынком недвижимости подразумевается совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости – это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений,

Краткая физико-географическая характеристика океана Мировой океан занимает 361 млн. км2, т. е. почти 70,8% всей поверхности нашей планеты. В северном полушарии вода покрывает 61% территории, в южном – 81%.Мировой океан состоит из четырех океанов – Тихого, Атлантического,

3. Виды риэлторских услуг, система оплаты Выше мы уже сказали, что все услуги, оказываемые риэлтором клиенту, можно распределить в две группы. Первая группа – это услуги риэлтора по участию имущества «недвижимого и жилого» в гражданском обороте. Вторую группу риэлторских

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

3. Виды риэлторских фирм

Заключение

Введение

Основой любой социально-экономической системы является собственность и переход к рыночному устройству общества вызывает ее трансформацию. Собственность от одномерной государственной собственности преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Таким образом, меняется механизм управления собственностью, и, как следствие, зарождается, формируется рынок риэлторских услуг.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлторских услуг. За прошедшие годы многое изменилось в сознании россиян, которые не боятся теперь и все чаще обращаться к услугам риэлтора.

Рынок риэлторских услуг является существенной составляющей экономики России. На развитие рынка недвижимости влияют многие факторы, среди которых одно из первых мест занимают спрос и предложение.

На масштабах и темпах развития рынка риэлторских услуг сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Рынок риэлторских услуг и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование этого рынка рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает всё более цивилизованные и организованные формы. Деятели риэлторского рынка активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлтерам, но и к любым предприятиям и всем гражданам, которые учатся эффективно

распоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др.

1. Субъекты рынка недвижимости

Субъекты рынка недвижимости-- участники рынка, осуществляющие различные функции, позволяющие рынку функционировать и развиваться.

Субъекты рынка недвижимости могут быть разделены на несколько основных групп: продавцы, покупатели, профессиональные участники рынка, институциональные участники рынка (то есть представляющие государство и действующие от его имени).

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство. Покупателем (арендатором) может быть любое юридическое или физическое лицо, имеющее право на данную операцию по закону.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется процессами, протекающими на рынке. Ими могут быть как юридические, так и физические лица. В зависимости от вида деятельности они должны иметь регистрацию, а в некоторых случаях и лицензию. Основные профессиональные участники рынка: риэлтер, девелопер, ревелопер, оценщик, банки, управляющие недвижимостью, проектировщики и строители, аналитики, юристы, страховщики, участники фондового рынка, маркетологи, специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала.. Институциональные участники рынка выполняют, прежде всего, регулирующие функции: учет и регистрация прав на недвижимое имущество и самих объектов недвижимости, контроль за использованием недвижимости, инвестирование в социально важные сферы и т.д. К институциональным участникам рынка относятся: 1) Организации, регулирующие градостроительство, землеустройство и землепользование. 2) Органы технической, пожарной и иной инспекции. 3) Проектировщики, строители и т.д., финансируемые из бюджета. 4) Органы-регистра торы прав на недвижимость и сделок с ней. 5) Государственные нотариусы.

2. Формирование рынка риэлторских услуг

Переход к рыночным отношениям вызывает трансформацию собственности, которая от одномерной государственной преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. В мире пятьдесят процентов имущества находится в частной собственности и является важнейшим экономическим ресурсом любой страны, но только эффективное управление собственностью дает прибыльность и экономический эффект, который должен быть рассчитан на основе комплексного, т. е. системного подхода.

Формирование рынка риэлторских услуг доказывает свою необходимость и своевременность возникновения и развития в России в период перехода к рыночной экономике. Первые шаги рынок недвижимости и риэлторская деятельность сделали в 1987-1991 г.г., при этом необходимо признать, что к формированию рынка риэлторских услуг государственные структуры нашей страны приложили минимум усилий.

В последнее время в России появилось множество фирм, именуемых риэлторскими фирмами. В русском языке такого выражения раньше не было, оно пришло к нам из английского языка.

«Риэлтор», а точнее «риэлтер» - английское слово (realty), т.е. недвижимое имущество. В США принято употреблять термин «Realty», что значит «агент по продаже недвижимости». В практической деятельности рынка недвижимости, однако, применение этого термина ограничено.

Под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, посредством которых через динамику спроса и предложения осуществляется передача прав собственности связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

С учетом отечественного опыта по реализации риэлторских услуг можно считать, что рынок недвижимости -- это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и рынок риэлторских услуг - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Важным параметром, используемом на рынка недвижимости, является рыночная стоимость недвижимости, т.е. наиболее вероятная денежная цена прав на собственность, по которой она может быть продана на открытом конкурентном рынке при условии, что достаточно времени предоставлено для продажи собственности, покупатели и продавцы избавлены от внешнего давления, покупатели и продавцы достаточно хорошо осведомлены о предмете сделки, сделка осуществляется при типичных условиях финансирования.

Рынок недвижимости как основной элемент рынка риэлторских услуг представляет собой абстракцию фактического потока сделок с недвижимостью, с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок. В теоретическом анализе свободного рынка недвижимости при оценке объектов недвижимости предполагается, что:

Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях перед тем, как действовать;

Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. они действуют без сговора, мошенничества или искажений. Если бы это было не так, некоторые цены сделок могли бы быть сильно искажены.

В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами: строительство нового жилого фонда и серьезное реформирование гражданского законодательства страны.

Во-первых, со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и число строительных фирм. В конце 90-х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большая часть жилого фонда страны значительно постарела и нуждалась в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается немало различных программ по улучшению жилищных условий граждан.

Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение -- лицензию в Госстрое России. Однако следует заметить, что вскоре лицензирование строительной деятельности отменят, сначала отменят лицензии для проектирования жилых домов, а затем и сами лицензии на строительство. В настоящее время получить лицензию на строительство не так уж и сложно, а количество нарушений при строительстве новостроек постоянно растет. Поэтому государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдачи) жилого дома в эксплуатацию. Возможно, будет введена система товарных знаков и знаков качества, по аналогии с Европой. Строить многоэтажные дома для последующей продажи стало очень выгодно, вложение капитала в строительство связано с минимальными предпринимательскими рисками, поскольку жилье всегда пользуется спросом.

Во-вторых, это связано с серьезным реформированием гражданского законодательства страны. Напомним, что еще совсем недавно жилье, по Жилищному кодексу РСФСР, можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) с изм. и доп. от 21 июля 2005 г., появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.

3. Виды риэлторских фирм

Уже не первый год на рынке платных услуг осуществляют свою деятельность риэлтерские фирмы. Они появились практически сразу же вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку или наем жилого помещения. Количество риэлтерских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируются потребностями рынка услуг с жилыми помещениями.

В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлтерская деятельность, можно говорить о двух типах риэлтерских фирм.

Первый, наиболее распространенный вид риэлтерских фирм -- это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это, как правило, небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подыскиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне существует спрос на покупку, продажу, обмен, наем жилого помещения.

Второй вид риэлторских фирм «риэлтерскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными», поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлторской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.

В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор», означающий человека, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 году, когда был зарегистрирован в качестве специального знака для обозначения ассоциации риэлторов. Риэлторы выделялись среди прочих торговцев недвижимого имущества, поскольку занимались исключительно посредническими услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. Риэлтерские фирмы появились и осуществляли свою деятельность в развитых и развивающихся странах Европы (преимущественно Западной) и Америки. В понятие и содержание деятельности риэлторов в основном входят именно посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно невелика. В основном, за рубежом риэлторы занимаются именно куплей-продажей.

В нашей же стране рынок имеет совсем другую структуру и, в принципе, существование крупной риэлторской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже, невозможно. Для успешного развития и получения крупной прибыли риэлтерские фирмы должны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому они инвестируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования продавать еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей сдачи его в наем. Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.

Риэлтерскими услугами охвачен в основном вторичный рынок недвижимости. Вторичный рынок -- это все последующие перепродажи недвижимого имущества с момента их строительства. В первичный рынок недвижимости входят все сделки с недвижимым имуществом, которые связаны с его строительством, приобретением права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества.

Следует отметить, что в законодательстве под определением «недвижимое имущество» понимаются не только жилые помещения, но и все возможные другие, прочно связанные с землей объекты, которые нельзя перенести на другое место без причинения им ущерба. Поэтому применительно к рассматриваемой нами теме под недвижимым имуществом будем понимать не только жилые помещения, но и другое недвижимое имущество. В настоящее время риэлторы ищут клиентов и контрагентов не только для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят клиентам арендаторов помещений под офисы, магазины, склады, продают гаражи и т. д. Все это значительно отличает наш рынок риэлтерских услуг от того, который существует, например, в странах Евросоюза. Это объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в большинстве регионов России риэлтерские фирмы, чтобы развиваться и существовать, должны заниматься и другими услугами в сфере недвижимости.

4. Виды риэлторской деятельности

Риэлтерская деятельность -- осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию другим лицам за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.

Риэлтерские услуги -- услуги, оказываемые при осуществлении риэлтерской деятельности.

Профессиональный участник рынка -- юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее (-ий) риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.

Квалифицированный профессиональный участник рынка -- профессиональный участник рынка, прошедший в установленном порядке процедуру аккредитации и получивший документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существуют несколько видов риэлтерской деятельности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности:

деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

деятельность риэлтора в качестве брокера;

деятельность риэлтора в качестве дилера;

деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом; недвижимость лицензирование предприниматель риэлторский

деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Риэлтерские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредственно не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по переустройству-перепланировке жилых помещений. Данный вид услуг не касается именно риэлтерских фирм, но если бы риэлторы не занимались такой работой, то фирма просто не смогла бы существовать.

В принципе, клиент может поручить риэлтору, совершить любое действие с его недвижимым имуществом. Риэлтору для этого необходимо получить нотариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу государственную пошлину.

Можно сказать, что сам термин «риэлтерская фирма» применительно к нашему рынку платных услуг имеет совсем не то значение, которое изначально вкладывалось в это слово при его регистрации в качестве товарного знака в начале 60-х годов. Уровень экономического развития нашей страны неравномерен. В субъектах РФ экономика имеет разнообразную структуру. Наша страна проходит сложный процесс экономического развития, постоянно меняются факторы, влияющие на его структуру. Экономика нашей страны очень долгое время оставалась нестабильной, одни отрасли (нефтедобывающая) значительно опережают в своем развитии другие, что в итоге негативно сказалось на ней. Потому риэлтерские фирмы в одних, экономически более благополучных, регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те, которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлтерских услуг в целом по стране растет и развивается. Хотя его развитие и происходит «рывками» в отдельных регионах страны.

Таким образом, риэлтерская деятельность -- предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде всю работу риэлтора можно представить в виде двух групп услуг, оказываемых клиентам: услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом; услуги по совершению других действий, порождающие для клиента какие-либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества.

Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, т. е. регистрации сделки в регпалате. А значит риэлтер, должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно иметь высшее образование. Весь «документооборот», который проходит через риэлтора, можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первый этап -- это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, которую хочет получить клиент от риэлтора. Второй как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом, не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» клиента, то, скорее всего, вас могут обмануть. Добросовестный риэлтер должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на этой стадии может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.

5. Состав рынка риэлторских услуг

Состав рынка риэлторских услуг - это набор переменных величин, которые могут быть творчески скомбинированы для решения задач рынка. Для рынка характерны традиционные черты, составляющие - услуга, цена, место и стимулирование, которые многие годы успешно используют продавцы услуг. Продавцы услуг нашли эту традиционную схему несколько ограниченной для своей отрасли, имеющей специфические особенности. Исходя из этих различий для рынка риэлторских услуг была создана расширенная версия. Для лучшего решения вопросов и проблем, встающих перед продавцами услуг, в традиционную схему были добавлены три элемента:

Участниками рынка услуг являются все лица, вовлеченные в сферу риэлторских услуг. В эту категорию входят продавцы услуг, заказчики, а так же будущие заказчики на рынке риэлторских услуг;

Физические факторы - внешняя среда, в которой оказываются услуги и в которой взаимодействуют продавец и клиент. Сюда включаются любые материальные элементы, которые помогают предоставлять риэлторские услуги и служат связующим звеном между ними;

Процесс - это процедура и деятельность, необходимые для предоставления риэлторских услуг. Он включает этапы производства услуги и требуемые технические условия.

Эти новые элементы структуры рынка риэлторских услуг оказывают различное воздействие на разные сферы экономики. Лица, имеющие такие профессии, как оценщик недвижимости, риэлтер, менеджер по недвижимости, являются поставщиками специфического рода услуг на российском рынке.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80 % национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Рынок объектов недвижимости можно представить в виде цилиндрического пространства, разделенного сверху до низу на секторы. Это будет самое крупное деление, при этом рынок недвижимости делится на сведущие секторы:

Товар в виде конкретных объектов недвижимости;

Работы, т.е. строительство, реконструкция;

– услуги - посредничество, оценка, маркетинг и т.д.

Заключение

В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция -- один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлтерском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю этих услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

В рамках рассматриваемой нами темы отметим, что государство особо не контролирует деятельность риэлтерских фирм. Для сравнения: еще в 90-е годы прошлого столетия риэлтерская деятельность подлежала лицензированию, сейчас этого нет. Но это вовсе не означает, что государство отказалось от функций контроля за деятельностью риэлтерских фирм.

При всем многообразии для современной рыночной экономики характерны многоукладность, развитая инфраструктура, активная регулирующая роль государства, использование высокоразвитой технологии как условия интенсивного ресурсосберегающего экономического роста. Вхождение переходной экономики России на равных правах в мировую экономику рынка потребует длительной и систематической работы, особенно в части формирования цивилизованной и социально ориентированной рыночной структуры, в том числе в сфере риэлторских услуг.

Формирование и развитие рынка риэлторских услуг в современных условиях требует новых подходов и методов, соответствующих изменившимся условиям осуществления хозяйственной деятельности, поэтому исследование данного рынка является актуальным и своевременным.

Таким образом, риэлторские услуги - специфический продукт труда, который не приобретает вещной формы и потребительная стоимость которого, в отличи от вещного продукта труда, заключается в полезном эффекте живого труда. Таковы, например, услуги риэлтора, маклера, брокера, оценщика. Их труд производит определенный продукт в невещественной форме, который может быть объектом купли-продажи, предметом потребления и т.п. Большинство услуг, в том числе и риэлторские услуги, имеют ряд характеристик или особенностей, которые отличают их от продажи товаров. Это неосязаемость, т. е. неспособность клиента видеть, дотрагиваться, попробовать на вкус или понюхать услугу, и не отделимость: услуга производится и потребляется в одно и то же время, и, таким образом, ее нельзя хранить, а также другие особенности.

Однако полезный эффект риэлторской услуги не существует отдельно от процесса его производства в виде какой-либо вещи. По этой причине риэлторская услуга, в отличие от вещного продукта труда, не может быть накоплена, а процессы ее производства и потребления во времени совпадают. Тем не менее, последствия потребления риэлторской услуги могут иметь материальный и долговременный характер. Эффект от потребления риэлторской услуги зависит не только от условий ее производства, но и от условий ее потребления. Полезный эффект риэлторской услуги - это результат совместных усилий ее производителя и потребителя.

Список использованной литературы

1. “Рынок недвижимости России в 1998 году. Анализ и прогноз”. РГР, - М. 1999.

2. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. “Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору)”. РГР, - М. 1997.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Рынок недвижимости - один из наиболее крупных. В работе делается акцент на деятельность риэлторских фирм, как крупного субъекта рынка недвижимости. Масштаб деятельности риэлторских фирм увеличивается. Анализ деятельности субъектов рынка недвижимости.

дипломная работа , добавлен 16.12.2008


Основы риэлтерской деятельности в России, правовые особенности оказания услуг. Анализ рынка риэлтерских услуг в г. Барнауле. Характеристика агентства недвижимости "МИЭЛЬ-недвижимость". Основные объекты оценки. Факторы, влияющие на деятельность риэлторов.

курсовая работа , добавлен 06.06.2013


Влияние субъектов рынка недвижимости на сферу осуществления различных сделок с недвижимостью. Понятия, цели и задачи участников рынка недвижимости. Деятельность посредников на рынке недвижимости (риэлторов и оценщиков) на примере Волгоградской области.

курсовая работа , добавлен 18.11.2014


Инвестиции в образование как важнейшиий показатель устойчивого экономического роста. Особенность рынка образовательных услуг, факторы формирования спроса на них в зависимости от ступени образования. Пути решения экономических проблем системы образования.

курсовая работа , добавлен 02.06.2010


Общая характеристика рынка медицинских услуг. Современное понимание здоровья. Экономический, социальный и институциональный аспекты медицинских услуг. Взаимодействие спроса и предложения. Интересы субъектов рынка. Современное состояние российского рынка.

курсовая работа , добавлен 24.12.2012


Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка и рынка услуг, его виды и субъекты. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы. Ипотека и аренда рынка недвижимости Казахстана.

дипломная работа , добавлен 09.11.2015


Системы регистрации прав на недвижимость. Компоненты инфраструктуры рынка недвижимости. Связь между инфраструктурным обеспечением и эффективностью рынка. Избыточность видов экспертиз. Направления и задачи реформирования инфраструктуры рынка недвижимости.

реферат , добавлен 23.05.2010


Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России. Роль и значение инфраструктуры рынка недвижимости. Анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России. Методы оценки недвижимости.

курсовая работа , добавлен 21.07.2011


Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. Проблемы стабилизации финансов России. Прогноз изменений услуг на рынке недвижимости Тверской области. Структура объектов, количество сделок и средняя стоимость одной сделки на рынке недвижимости.

курсовая работа , добавлен 26.10.2013


Анализ структуры рынка страховых услуг. Характеристика методов оценки страхования в России. Анализ состояния страховых рынков в российской экономике. Структура динамики страхования. Проблемы и перспективы развития российского рынка страховых услуг.

В статье рассмотрены этапы развития рынка риэлторских услуг. Проанализирована деятельность Российской Гильдии Риэлторов (РГР), которая является органом, устанавливающим негласные правила и этические нормы рынка риэлторских услуг. Рассмотрены условия вступления в саморегулируемую организацию (СРО) риэлторских организаций. Выявлена проблема нежелания риэлторов вступать в РГР и определены причины данного явления. Разработаны рекомендации по привлечению профессиональных участников рынка в СРО. Выявлено, что для активизации процесса вступления риэлторских агентств и частных риэлторов в РГР данных мер недостаточно, что показывает необходимость государственного вмешательства и определения направления его реализации. Кроме того, необходимо реформирование инфраструктуры и регулирование рынка риэлторских услуг, а также сочетание государственного воздействия с активной деятельностью и расширением полномочий СРО.

рынок риэлторских услуг

риэлторские агентства

сертификация

страхование

1. Постановление Правительства РФ от 23.11.1996 № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 10.04.17).

2. Федеральный закон «О внесении дополнений в Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 13.03.2002 № 28-ФЗ [Электронный ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 10.04.17).

3. Стандарт общественного объединения НП «Российская Гильдия Риэлторов» [Электронный ресурс]. – URL: http://www.rgr.ru/Sertifikaciya/Sertifikaciya/Standard/default.aspx (дата обращения: 12.04.17).

4. Бизнес-карта России [Электронный ресурс]. – URL: http://mxkr.ru/ru/agentstva_nedvizhi mosti/tomsk (дата обращения: 17.04.17).

5. Лига профессиональных риэлторов [Электронный ресурс]. – URL: http://www.liga.tomsk.ru/ (дата обращения: 20.04.17).

6. Положение о членстве и членских взносах Некоммерческого Партнерства «Российская Гильдия Риэлторов» [Электронный ресурс]. – URL: http://www.rgr.ru/Guild/ ConditionsOfTheEntering/Position/default.aspx (дата обращения: 17.05.17).

7. Анализ рынка недвижимости. ГК «Миэль» [Электронный ресурс]. – URL: http://miel.ru/analytics/ (дата обращения: 17.05.17).

8. Авдонькина В.В. Оценка населением деятельности риэлторских фирм в Нижегородской области. // Теория и практика общественного развития. – 2011. – № 2. URL: http://teoria-practica.ru/rus/files/arhiv_zhurnala/2011/2/ekonomika/avdonkina.pdf (дата обращения: 01.06.17).

9. Асаул А.Н. Экономика недвижимости Учебник для вузов. – 3-е изд., исправл. / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.

10. Морщинина Н.И. Особенности рынка риэлторских услуг в России // Вестник Череповецкого государственного университета. – 2013. – Т. 1, № 3. – С. 61–64.

На современном этапе развития экономики России становится очевидным, что существует множество проблем в различных отраслях. Рынок риэлторских услуг не является исключением. Для поиска путей их преодоления необходимо обращать внимание не только на текущее состояние, но и на процесс формирования данного рынка (исторический аспект). Это необходимо для наиболее полного понимания предпосылок и путей решения выявленных сложностей.

С конца XX в. рынок риэлторских услуг в своем развитии прошел ряд этапов:

1) начало - конец 1990-х гг. - начало приватизации и лицензирования риэлторской деятельности через консолидацию рынка;

2) конец 1990-х - начало 2000-х гг. - форсированное развитие рынка;

3) середина 2000-х гг. - по настоящее время - привлечение новых для данного рынка субъектов - девелоперских, строительных и инвестиционных компаний.

Важным для данного исследования является период обязательного лицензирования профессиональных участников рынка. Положение о лицензировании риэлторской деятельности № 1407, утвержденное Правительством РФ 03.11.1996 г. , определяло не только порядок лицензирования, но и само понятие риэлторской деятельности. Это было обосновано необходимостью донесения до новоявленных участников рынка понимания сущности данного вида деятельности и единых правил «ведения игры». Неразвитость нормативно-правовой базы способствовала появлению огромного количества серых риэлторов. На протяжении длительного периода времени государство пыталось направлять процесс развития рынка недвижимости в целом и рынка риэлторских услуг в частности путем совершенствования законодательства. К 2002 г. сформировалось профессиональное сообщество - Российская Гильдия Риэлторов (далее РГР), - определившее негласные правила и этические нормы цивилизованного рынка, что привело к тому, что в новой редакции закона РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности» риэлторской деятельности выделено не было.

В настоящее время практически отсутствует какой-либо государственный контроль деятельности агентств недвижимости, эту функцию взяли на себя саморегулируемые организации. Именно ими разработана система добровольной сертификации и утверждены определенные стандарты риэлторской деятельности .

На данный момент в Томске существуют 282 агентства недвижимости , только 26 из них являются членами Российской Гильдии Риэлторов (РГР), а 15 из них входят в Некоммерческое партнерство по повышению качества риэлторских услуг «Лига Профессиональных Риэлторов» . Цель Партнерства - содействие в создании цивилизованного рынка недвижимости и поддержании высокого качества риэлторских услуг.

Очевидно, что только малая часть агентств недвижимости заинтересована в том, чтобы вступать в Российскую Гильдию Риэлторов. По нашему мнению, можно выделить две основные причины низкой популярности РГР. Первая заключается в наличии слишком высоких барьеров для входа в РГР, а вторая состоит в том, что потребителю безразлично, является ли агентство членом РГР. Рассмотрим истоки каждой из причин подробнее.

1. Слишком высокие барьеры.

В соответствии с Положением о членстве и членских взносах Некоммерческого Партнерства «Российская Гильдия Риэлторов» , членами Гильдии могут являться как российские, так и иностранные юридические лица, индивидуальные предприниматели или их объединения, признающие Устав Гильдии, Кодекс Этики и иные нормативные документы Гильдии. Каждый субъект предпринимательской деятельности, находящийся в составе Гильдии, является индивидуальным членом Гильдии, независимо от того, входит он в нее напрямую или в составе коллективного члена .

Стоит отметить, что для риэлторов, которые впервые вступают в Гильдию в качестве прямых членов, предусмотрен испытательный срок, равный одному году. В течение этого года вступающим присуждается статус кандидата в действительные члены Гильдии и товарный знак «РИЭЛТОР» может использоваться в работе только при указании своего статуса. Кандидат становится действительным членом Гильдии при выполнении следующих условий :

В течение испытательного срока в Гильдию не поступали обоснованные жалобы в отношении деятельности кандидата;

Кандидат не нарушал требований нормативной базы Гильдии;

Кандидат успешно прошел сертификацию соответствия требованиям Национального стандарта РОСС RU № И046. 04 РН00 «Услуги брокерские. Общие требования» ;

Отсутствует задолженность по оплате членских взносов.

В дальнейшем все члены Гильдии должны:

Соблюдать Устав, Кодекс Этики и другие внутренние нормативные документы РГР;

Регулярно платить членские и дополнительные взносы;

Участвовать во всех Съездах РГР;

Выполнять решения и постановления органов управления РГР;

Соблюдать принятые в Гильдии стандарты профессиональной деятельности;

Уведомлять РГР в течение семи дней с даты изменения юридического адреса, адреса своего фактического местонахождения или контактных телефонов;

Оказывать содействие в осуществлении задач и функций Гильдии;

Пропагандировать цели и задачи РГР.

Подтверждением того, что услуги агентства недвижимости соответствуют Национальному стандарту «Риэлторская деятельность. Услуги брокерские», является сертификат. Иными словами, наличие сертификата подтверждает:

Сферу деятельности агентства и перечень оказываемых услуг;

Риэлторские услуги оказываются на основании обязательного договора;

Обслуживание конфиденциально и этично;

Помещения, где ведется работа с клиентами, соответствуют требованиям РГР;

Необходимая информация о тарифах и документах агентства доступна для клиента;

Установлен порядок рассмотрения жалоб и претензий потребителей;

Непосредственные исполнители проходят аттестацию и регулярно повышают квалификацию;

Застрахована профессиональная ответственность риэлторов.

Органы, проводящие сертификацию агентств недвижимости и аттестацию специалистов, созданы в самой Гильдии. Членом РГР не может стать риэлтор, не имеющий сертификата.

Профессиональные участники рынка не видят смысла возлагать на себя лишние обязательства, требующие как значительной корректировки в области профессиональной деятельности (вступление в РГР значительно не увеличит приток клиентов, а вынудит кардинально изменить подход к ведению бизнеса), так и больших финансовых затрат (членские взносы, командировочные расходы на участие в съездах РГР и т.д.).

Все же членство в РГР не лишено преимуществ. Стимулом для вступления в Гильдию может быть желание агентства показать обществу готовность взять на себя ответственность за качество услуг. В последнее время на рынке риэлторских услуг наблюдается резкий рост числа компаний, что создает очень жесткую конкуренцию. Вступление агентства в РГР могло бы стать большим конкурентным преимуществом.

С момента отмены лицензирования рынка риэлторских услуг становится всё меньше агентов недвижимости, желающих быть наёмными работниками, и всё больше риэлторов стремятся работать на себя, не отдавая часть комиссионных начальству. Эта тенденция может частично объяснить нежелание риэлторов и агентств недвижимости вступать в РГР и платить членские взносы. К тому же результаты опросов клиентов показывают, что для них наличие каких-либо сертификатов вовсе не обязательно. Отсюда следует вторая причина непопулярности РГР.

2. Потребителю не важно, является ли агентство членом гильдии.

Чем руководствуется потребитель при выборе агентства недвижимости? Исследование компании «МИЭЛЬ» показало, что чаще всего клиенты выбирают риэлторскую компанию на основе отзывов знакомых (54,4 % случаев), чуть меньше опрошенных учитывают хорошую репутацию фирмы (47,8 %) и лишь 17,9 % привлекает низкая стоимость услуг (рис. 1).

По результатам другого маркетингового исследования основным критерием выбора агентства недвижимости также являются рекомендации знакомых. По рекомендации знакомых в агентство недвижимости обращалась значительная часть респондентов (38,89 %). По мнению опрошенных, именно в рекомендациях знакомых проявляется надежность фирмы.

Стоит обратить внимание на тот факт, что в большинстве анкет по выявлению удовлетворенности качеством риэлторских услуг первым является вопрос: «первый ли раз клиент обращается за помощью к риэлтору». Статистика показывает, что большинство людей обращаются в агентства недвижимости только один раз. Причиной является недовольство качеством оказания услуг. Работа многих риэлторов сводится только к показу объекта недвижимости. Сбор документов, необходимых для оформления сделки по отчуждению недвижимого имущества, клиент зачастую вынужден брать на себя. В таком случае в дальнейшем у него отсутствует стимул обращаться к услугам риэлторов повторно, а значит, и рекомендовать своим знакомым агентство либо частного риэлтора бывший клиент уже не станет.

Рис. 1. Критерии выбора агентства недвижимости

Кроме того, о негативном отношении к риэлторским услугам и восприятии их потребителем исключительно как посреднических свидетельствует популярность в социальных сетях сообществ типа «Квартиры без посредников», фразы «продажа от собственника» в объявлениях и т.д. Это является одной из причин падения спроса на риэлторские услуги.

Для того чтобы у потребителя был стимул платить риэлтору, в его обязанности должно входить грамотное и полное сопровождение сделки, например клиент должен быть уверен, что не лишится приобретенной квартиры. Всегда существует вероятность оспаривания сделки со стороны заинтересованных сторон. Поводом для обращения в суд по признанию сделки недействительной (и как следствие - утрате имущества) могут стать нарушения в процессе приватизации объекта недвижимости, недееспособность гражданина, являющегося участником сделки, раздел наследственного имущества с нарушением интересов наследников и многое другое. В реальности риэлтор не может предоставить 100 % гарантию отсутствия рисков при оформлении сделки с недвижимостью. Таким образом, риэлторская услуга сводится к простому посредничеству, что со временем приводит к ее обесцениванию. Как инструмент повышения спроса на риэлторские услуги можно рассмотреть страхование профессиональной ответственности риэлтора, но профессиональным участникам рынка это не выгодно. Если РГР введет обязательным условием членства страхование профессиональной ответственности, это приведет лишь к уменьшению стремления вступления в СРО.

В таком случае снова становится актуальным вопрос об обязательной сертификации риэлторской деятельности с целью расширения перечня реально предоставляемых услуг. Если РГР готова взять на себя ответственность за будущее отрасли, то среди проводимых ею мероприятий обязательно должно быть информирование потенциальных пользователей риэлторских услуг о необходимости наличия всех соответствующих документов у риэлтора или агентства. Гарантом их наличия является членство в РГР.

Вследствие этого политика РГР должна проводиться, по нашему мнению, в двух направлениях:

Информационная работа с населением;

Снижение входных барьеров вступления в РГР для риэлторов.

По первому направлению может вестись сотрудничество со структурой рынка риэлторских услуг в сфере жилой недвижимости (рис. 2): многофункциональными центрами (т.к. туда обращаются люди, планирующие сделки с покупкой или продажей недвижимости: выписка из квартиры, оформление материнского капитала и т.д.), банками, выдающими ипотечные кредиты, СМИ (которые могут продвигать действия РГР с помощью социальной рекламы).

Рис. 2. Структура рынка риэлторских услуг в сфере жилой недвижимости

Проблема состоит в том, что население страны не информировано о преимуществах работы с риэлторами, имеющими все необходимые документы. Отношение к риэлторским услугам может поменяться, если потребитель будет знать, что обязательным условием сертификации риэлторских фирм является страхование профессиональной ответственности. Обязанность возмещения ущерба за причинение вреда заказчику риэлторских услуг принимают на себя страховщики. Предусмотрена компенсация расходов, которые риэлтор может понести вследствие претензий клиентов по возмещению ущерба, наступившего в результате непреднамеренной ошибки .

В рамках второго направления РГР следует максимально снизить барьеры для вступления в Гильдию, т.к. наличие слишком высоких барьеров может восприниматься не как содействие созданию рынка более качественных услуг, а как желание некой элиты рынка устранить конкурентов. Это может создавать негативный имидж РГР среди участников рынка. В качестве необходимых условий членства в Гильдии достаточно оставить наличие всех обязательных документов, подтверждающих профессионализм и компетентность риэлтора. То есть членство риэлтора в РГР должно восприниматься обществом как гарант безопасной и качественной услуги.

Помимо снижения входных барьеров РГР следует создавать более привлекательные условия, например взять на себя страхование риэлтора. Таким образом, страхование становится не обязательным условием получения сертификата, а преимуществом обладания им. В таком случае у риэлторов остается стимул уплаты взносов в РГР, т.к. именно из них формируются расходы на страхование. При этом членский взнос должен быть меньше, чем страховые взносы при самостоятельном страховании .

Помимо этого необходимо государственное вмешательство в процессы регулирования рынка. Стоит отметить, что повсеместное вмешательство не требуется. На данном этапе развития рынка необходимо на законодательном уровне обязать риэлторов страховать профессиональную ответственность, что будет являться стимулом для вступления в СРО и весомым аргументом для потребителей риэлторской услуги при определении потребности в посредниках при реализации сделки.

Подводя итог, важно отметить необходимость реформирования инфраструктуры и регулирования рынка риэлторских услуг. Существует стереотип о ненужности данной сферы, которая воспринимается атавизмом (процесс поиска недвижимости значительно упростился по мере развития информации об объектах в сети Интернет, правовой поддержки практически не оказывается, а стоимость услуги высока и зачастую не привязана к реальному объему работ). Часто уровень компетенции риэлторов также не на высоте, что сложно оценить потребителю, а значит, это ведет к формированию негативного образа отрасли в целом.

Для упрощения и аргументации выбора риэлторского агентства необходимо повысить уровень информированности потребителя о существовании квалифицированной риэлторской услуги и преимуществах сертифицированных агентств. Необходимо стимулировать заинтересованность профессиональных участников данного рынка в сертификации, что автоматически приведет к повышению уровня качества оказываемых услуг. Самостоятельно РГР не способна создать условия для быстрого изменения ситуации, из чего следует необходимость государственного вмешательства. Стоит отметить, что за рубежом за регулирование и лицензирование данной отрасли отвечает государство. У России путь свой, но возможно точечное заимствование методов управления рынком риэлтерских услуг. Мы считаем, что необходимо сочетание государственного воздействия с активной деятельностью и расширением полномочий СРО. Частичная передача прав регулирования отраслью профессиональному сообществу (РГР) позволит повысить уровень компетенции участников рынка и имидж отрасли в целом.

Библиографическая ссылка

Введение.

2. Виды риэлторских фирм.

3. Виды риэлторской деятельности.

4. Состав рынка риэлторских услуг.

Заключение.

Список использованной литературы.

Введение.

Основой любой социально-экономической системы является собственность и переход к рыночному устройству общества вызывает ее трансформацию. Собственность от одномерной государственной собственности преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Таким образом, меняется механизм управления собственностью, и, как следствие, зарождается, формируется рынок риэлторских услуг.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлторских услуг. За прошедшие годы многое изменилось в сознании россиян, которые не боятся теперь и все чаще обращаться к услугам риэлтора.

Рынок риэлторских услуг является существенной составляющей экономики России. На развитие рынка недвижимости влияют многие факторы, среди которых одно из первых мест занимают спрос и предложение.

На масштабах и темпах развития рынка риэлторских услуг сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Рынок риэлторских услуг и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование этого рынка рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает всё более цивилизованные и организованные формы. Деятели риэлторского рынка активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлтерам, но и к любым предприятиям и всем гражданам, которые учатся эффективно

распоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др.

1. Формирование рынка риэлторских услуг.

Переход к рыночным отношениям вызывает трансформацию собственности, которая от одномерной государственной преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. В мире пятьдесят процентов имущества находится в частной собственности и является важнейшим экономическим ресурсом любой страны, но только эффективное управление собственностью дает прибыльность и экономический эффект, который должен быть рассчитан на основе комплексного, т. е. системного подхода.

Формирование рынка риэлторских услуг доказывает свою необходимость и своевременность возникновения и развития в России в период перехода к рыночной экономике. Первые шаги рынок недвижимости и риэлторская деятельность сделали в 1987-1991 г.г., при этом необходимо признать, что к формированию рынка риэлторских услуг государственные структуры нашей страны приложили минимум усилий.

В последнее время в России появилось множество фирм, именуемых риэлторскими фирмами. В русском языке такого выражения раньше не было, оно пришло к нам из английского языка.

«Риэлтор», а точнее «риэлтер» - английское слово (realty), т.е. недвижимое имущество. В США принято употреблять термин «Realty», что значит «агент по продаже недвижимости». В практической деятельности рынка недвижимости, однако, применение этого термина ограничено.

Под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, посредством которых через динамику спроса и предложения осуществляется передача прав собственности связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

С учетом отечественного опыта по реализации риэлторских услуг можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и рынок риэлторских услуг - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Важным параметром, используемом на рынка недвижимости, является рыночная стоимость недвижимости, т.е. наиболее вероятная денежная цена прав на собственность, по которой она может быть продана на открытом конкурентном рынке при условии, что достаточно времени предоставлено для продажи собственности, покупатели и продавцы избавлены от внешнего давления, покупатели и продавцы достаточно хорошо осведомлены о предмете сделки, сделка осуществляется при типичных условиях финансирования.

Рынок недвижимости как основной элемент рынка риэлторских услуг представляет собой абстракцию фактического потока сделок с недвижимостью, с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок. В теоретическом анализе свободного рынка недвижимости при оценке объектов недвижимости предполагается, что:

Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях перед тем, как действовать;

Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. они действуют без сговора, мошенничества или искажений. Если бы это было не так, некоторые цены сделок могли бы быть сильно искажены.

В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами: строительство нового жилого фонда и серьезное реформирование гражданского законодательства страны.

Во-первых, со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и число строительных фирм. В конце 90-х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большая часть жилого фонда страны значительно постарела и нуждалась в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается немало различных программ по улучшению жилищных условий граждан.

Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение - лицензию в Госстрое России. Однако следует заметить, что вскоре лицензирование строительной деятельности отменят, сначала отменят лицензии для проектирования жилых домов, а затем и сами лицензии на строительство. В настоящее время получить лицензию на строительство не так уж и сложно, а количество нарушений при строительстве новостроек постоянно растет. Поэтому государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдачи) жилого дома в эксплуатацию. Возможно, будет введена система товарных знаков и знаков качества, по аналогии с Европой. Строить многоэтажные дома для последующей продажи стало очень выгодно, вложение капитала в строительство связано с минимальными предпринимательскими рисками, поскольку жилье всегда пользуется спросом.

Во-вторых, это связано с серьезным реформированием гражданского законодательства страны. Напомним, что еще совсем недавно жилье, по Жилищному кодексу РСФСР, можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) с изм. и доп. от 21 июля 2005 г., появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.

2. Виды риэлторских фирм.

Уже не первый год на рынке платных услуг осуществляют свою деятельность риэлтерские фирмы. Они появились практически сразу же вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку или наем жилого помещения. Количество риэлтерских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируются потребностями рынка услуг с жилыми помещениями.

В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлтерская деятельность, можно говорить о двух типах риэлтерских фирм.

Первый, наиболее распространенный вид риэлтерских фирм - это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это, как правило, небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подыскиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне существует спрос на покупку, продажу, обмен, наем жилого помещения.

Второй вид риэлторских фирм «риэлтерскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными», поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлторской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.

Основы риэлторской деятельности

Справочник риэлтора

Андрей Андреевич Батяев

Глава 1

В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами.

Во-первых , это связано в связи со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и количество строительных фирм. В конце 90–х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большинство жилого фонда страны значительно постарело и вскоре нуждалось в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается не мало различных программ по улучшению жилищных условий граждан.

Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение – лицензию в Госстрое России. Однако следует заметить, что вскоре лицензирование строительной деятельности отменят, сначала отменят лицензии для проектирования жилых домов, а затем и сами лицензии на строительство. В настоящее время получить лицензию на строительство не так уж и сложно, а количество нарушений при строительстве новостроек постоянно растет. Поэтому, государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдачи) жилого дома в эксплуатацию. Возможно, будет введена система товарных знаков и знаков качества, по аналогии с Европой. Строить многоэтажные дома для последующей продажи стало очень выгодно, вложение капитала в строительство связано с минимальными предпринимательскими рисками, поскольку жилье всегда пользуется спросом.

Во-вторых , это связано с серьезным реформированием гражданского законодательства страны. Напомним, что еще совсем недавно, жилье по Жилищному кодексу РСФСР можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 21 июля 2005 г.) (далее – ГК РФ), появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.

Вместе с тем, уже не первый год на рынке платных услуг предлагают свои услуги и риэлторские фирмы. Они появились практически сразу же, вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку, или найм жилого помещения. Количество риэлторских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируется потребностями рынка услуг с жилыми помещениями. В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлторская деятельность, можно говорить о двух типах риэлторских фирм. Первый , наиболее распространенный вид риэлторских фирм – это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подъискиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне, существует спрос на покупку, продажу, обмен, найм жилого помещения.

Второй вид риэлторских фирм «риэлторскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, возможно и филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными» поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлторской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.

В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор» , в смысл и содержание которого вкладывается тот человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 года, когда был зарегистрирован в качестве специального знака для обозначения ассоциации риэлторов. Риэлторы выделялись среди прочих торговцев недвижимого имущетсва, поскольку занимались исключительно «посредническими» услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. В принципе, риэлторские фирмы появились и развивались в развитых и развивающихся странах Европы (преимущественно Западной) и Америки. В понятие и содержание деятельности риэлторов в основном входят именно посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно не велика. В основном за рубежом риэлторы занимаются именно куплей-продажей.

В нашей же стране, рынок имеет совсем другую структуру и в принципе, существование крупной риэлторской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже невозможно. Для успешного развития и получения не малой прибыли риэлторские фирмы должны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому риэлторские фирмы инвестируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования «продавать» еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей сдачи его в найм. Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.

В рамках настоящей книги мы будем говорить не только об участии риэлторских фирм в посреднических операциях с недвижимостью, но и расскажем о многих других формах участия риэлторских фирм на рынке недвижимости. Если исходить из Президентской программы «жилище», то можно сказать, риэлторскими услугами охвачен в основном «вторичный» рынок недвижимости. Вторичный рынок это как раз все последующие перепродажи недвижимого имущества с момента их строительства. В первичный рынок недвижимости входят все сделки с недвижимым имуществом, которые связаны с его строительством, приобретением права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества.

Следует отметить, что в законодательстве под определением недвижимое имущество понимаются не только жилые помещения, но и все возможные другие, прочно связанные с землей объекты, их невозможно перенести на другое место без причинения им ущерба. Применительно к рассматриваемой нами теме, когда мы будем говорить «недвижимое имущество», то будем понимать не только жилые помещения, но и другое недвижимое имущество. В настоящее время риэлторы не только ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят клиентам арендаторов для помещений под офисы, магазины, склады, продают гаражи и т. д. Все это значительно отличает наш рынок риэлторских услуг от того, который существует, например, в странах Евросоюза. Это объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в большинстве регионов страны риэлторские фирмы, то бы развиваться и существовать должны заниматься и другими услугами в сфере недвижимости. Конечно, к таким регионам России, как город Москва, этого сказать нельзя, рынок риэлторских услуг там находится совсем на другом уровне. Дадим понятие риэлторской деятельности.

Риэлторская деятельность – осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.

Риэлторские услуги – услуги, оказываемые при осуществлении риэлторской деятельности.

Профессиональный участник рынка – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее (ий) риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.

Квалифицированный профессиональный участник рынка – профессиональный участник рынка, прошедший в установленном порядке процедуру аккредитации и получивший документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существуют несколько видов риэлторской деятельности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности:

1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

2) деятельность риэлтора в качестве брокера;

3) деятельность риэлтора в качестве дилера;

4) деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

6) деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;

8) деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Все эти виды деятельности будут рассмотрены ниже.

Риэлторские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредственно не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по переустройству-перепланировке жилых помещений. Данный вид услуг не касается именно риэлторских фирм, но если риэлторам не заниматься такой работой, то фирма просто не сможет существовать.

В принципе, клиент может поручить риэлтору, совершить любое действие с его недвижимым имуществом. Риэлтору для этого необходимо получить нотариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу государственную пошлину.

Можно сказать, что сам термин «риэлторская фирма» применительно к нашему рынку платных услуг имеет совсем не то значение, которое изначально вкладывалось в данное слово, при его регистрации в качестве товарного знака в начале 60-х годов. Уровень экономического развития нашей страны неравномерен. В различных субъектах РФ экономика имеет разнообразную структуру. Наша страна проходит через сложный процесс экономического развития, постоянно меняются факторы, влияющие на ее структуру. Экономика нашей страны очень долгое время оставалась нестабильной, одни отрасли (нефтедобывающая) значительно опережают в своем развитии все другие, что в итоге очень негативно сказалось на ней. Потому риэлторские фирмы в одних, экономически более благополучных регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлторских услуг в целом по стране растет и развивается. Хотя его развитие и проходит «рывками» в отдельных регионах страны.

Таким образом, риэлторская деятельность – предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости деятельность с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде, всю работу риэлтора можно представить в виде двух групп услуг , оказываемых клиентам:

1) услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом;

2) услуги по совершению других действий, порождающих для клиента какие – либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества. Более подробно характеристику услуг риэлтора мы рассмотрим в главе 2 настоящей книги.

Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, которое наступает при регистрации сделки в регпалате. А значит, риэлтор должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно с высшим образованием. Весь «документооборот», который проходит через риэлтора можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первое , это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, результат, достижение которого хочет получить клиент от риэлтора. Второй , как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» клиента, то скорее всего, вас могут обмануть. Добросовестный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на стадии государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.

В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлторской деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция – один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлторском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

В рамках рассматриваемой нами темы, отметим, то государство особо не контролирует деятельность риэлторских фирм. Приведем сравнение с тем, что еще в 90-е годы прошлого столетия риэлторская деятельность подлежала лицензированию, сейчас этого нет. Однако, это вовсе не означает, что государство отказалось от функций контроля за деятельностью риэлторских фирм.