Хотите узнать, как избежать неприятностей при оформлении разрешения на строительство гаража или жилого дома? Не знаете, куда пойти со своей проблемой и какие документы нужны? Тогда внимательно читайте и запоминайте все важные для вас аспекты.
Многих застройщиков интересует вопрос: как получить разрешение на строительство? Ведь всем известно, что при оформлении необходим большой пакет документов:
Несмотря на то что наличие документов на ИЖС играет не самую важную роль, и они понадобятся только при попытке ввести жилье в эксплуатацию, не стоит ими пренебрегать. Стоит отметить, что сумма штрафа за возведение несанкционированного жилья на земельном участке составляет от 7000 рублей.
Потратив пару недель на сбор необходимой документации, вы сэкономите свое время и деньги. Поэтому не стоит откладывать столь важное дело на потом.
Необходимость получения официальных бумаг, которые делают стройку легальной, описана в 51 ст. Кодекса градостроительства Российской Федерации. Итак, вот категориальный список работ, не требующих наличия разрешения на ИЖС:
Если застройщик планирует строительство объекта, который входит в категорию, предусмотренную градостроительным регламентом, получение разрешения на ИЖС просто необходимо. В случае когда строение не входит в данную категорию, нужно обратить внимание на то, что необходимо получение другого вида допуска к работе, например, для начала капитального строительства.
Чтобы получить разрешение на строительство дома, необходимо учесть некоторые требования, прописанные в регламентированном минимуме.
Данные требования подробно описаны в ГрК РФ в разделе «Строительное проектирование» 55.13330.2011 СНиП. В случаях, когда объект не отвечает всем вышеперечисленным требованиям, процедура получения документации может отличаться от стандартной. Также может сильно разниться по количеству необходимых бумаг и временным затратам на их получение.
Застройщик должен иметь зарегистрированный в Едином Государственном Реестре Прав земельный план, относящийся к строящемуся объекту, размеры которого занесены в общий реестр территориального зонирования. Необходимо учитывать то, что данный регламент не распространяется на зоны добычи ресурсов, культурные памятники и места общего пользования.
ИЖС - это четко определенный термин. К индивидуальным жилим строениям можно отнести следующие здания:
Если пристраиваемое сооружение не нарушает красные границы улицы, разрешение не требуется. Строительство гаража и других отдельно стоящих объектов создает неоднозначную ситуацию.
Соблюдя все перечисленные регламентом требования, можно сэкономить личное время и получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома за короткий промежуток времени. Для этого достаточно сравнить минимальные требования, максимальный порог с имеющимся объектом. Если очевидно, что некоторые пункты не совпадают или отсутствуют, будьте уверены – срок разрешения на строительство затянется надолго.
Первое, с чего нужно начать – написать заявление в администрацию города. Форма документа зависит от территориального расположения строящегося объекта. Поэтому образец заявления на получение разрешения на строительство жилого дома необходимо взять непосредственно у секретаря. Стоит отметить, что к заявлению нужно приложить полный пакет документов:
После сбора и подачи всех нужных документов начинается процесс рассмотрения, который занимает порядка месяца. По прошествии отведенного на данную процедуру времени застройщик получит положительный или отрицательный ответ. В последнем варианте вместе с отказом будет дано разъяснение причин и аргументация органов власти, принявших такое решение.
Также застройщик вправе получать разрешения на другие строительные работы. Например, установка основания дома (фундамент, сваи), земельные работы или постройка стен. Какие могут быть требования к проекту строения? В ГрК РФ, статья 49, ч.3 описано, что составление проектных документов на ИЖС – инициатива застройщика. Следовательно, для того чтобы построить здание для проживания семьи, которое имеет менее 3 этажей, сбор проектных документов и гос. экспертиза необязательны, это значительно облегчает процедуру получения разрешения.
После того как получено разрешение, застройщик обязан предоставить в администрацию населенного пункта в десятидневный срок следующие документы:
Предоставив перечень документов, застройщик регистрирует разрешение на строительство дома на участке и узаконивает строительство. Разрешение на строительство действительно в течение 10 лет. Продление срока возможно в случае начала строительных работ.
Стоит учесть, что подавать заявление на продление срока необходимо заблаговременно и не позднее 2 месяцев до того, как кончится действие текущего разрешения.
В ГрК указаны некоторые важные аспекты:
Итак, зная, как получить разрешение на строительство, можно твердо сказать, что эта процедура проста и не занимает много времени. Получение официальной бумаги оградит застройщика от жалоб соседей.
Для того чтобы получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, необходим грамотно составленный план строения. Чтобы проект был правильным с инженерно-технической стороны, необходимо обратиться в местную архитектуру, где квалифицированные специалисты разработают технический паспорт будущего дома. В нем должно указываться расположение всех хозяйственных построек и место прохождения коммуникаций. Также необходимо получение согласования пожарной безопасности и одобрение территориального потреб. надзора. Стоит учесть, что разрешение на капитальное строительство жилого дома можно получить только с ведома руководителя администрации города, к которому относится земельный участок.
Для получения такого документа необходимо подать заявление. К нему прилагают нему некий пакет бумаг. Итак, документы на строительство, которые необходимы для предоставления в органы власти:
Согласно ГрК РФ проверка достоверности предоставленных бумаг проводится в десятидневный срок со дня передачи уполномоченному лицу. При смене правообладателя разрешение на строительство остается действительным. В случаях, когда строительство не выполнено, а срок разрешения истекает, необходимо продление разрешения на строительство дома. Для того чтобы продлить действие данного документа, необходимо заблаговременно обратиться с данным вопросом в местную администрацию. С собой необходимо взять следующий перечень документов:
Срок рассмотрения документов, поданных в органы власти на продление разрешения на строительство жилого дома или капитального строения, составляет 10 рабочих дней.
Иногда застройщик производит работы, не имея разрешающей документации. В таких случаях стоит помнить, что самовольное строительство без разрешения на строительство делает постройку незаконной. Также к таким зданиям невозможно подведение таких коммуникаций, как электричество и газ. Согласно закону такое сооружение подлежит сносу в ближайшее время органами правления, которые производят эти действия в принудительном порядке.
В случае препятствия органам власти виновное лицо могут привлечь к ответственности и назначить административное наказание. Также административное наказание грозит тем, кто нарушил красные границы земельного участка, и в случаях выявления явных нарушений пожарной безопасности.
Застройщик, который не оформил разрешение на строительство дома на собственном участке, должен знать, что данный объект он не сможет оформить в БТИ, следовательно, постройка будет являться незаконной. Помимо этого, сооружение, построенное незаконным путем, невозможно зарегистрировать в Едином реестре прав Российской Федерации. Данный фактор является препятствием для легального использования жилого дома как в целях проживания, так и коммерческих. Государством не предусмотрено разрешения данной ситуации даже в случаях незнания закона. Именно по этой причине дальнейшая судьба незаконных построек решается в суде. Практика показывает, что получение прав собственности на незаконное строение невозможно в 99% случаев. Как правило, данную ситуацию исправить довольно сложно, мало того, эта процедура требует большого количества времени и денежных средств.
Постройка считается незаконной если:
При наличии хотя бы одного нарушения строение получает статус незаконно возведенного, что влечет за собой ряд неприятностей. Ведь законодательством предусмотрено административное наказание и последующий снос объекта за счет застройщика.
Суд признает право собственности на подобный объект только в случае:
Все эти пункты описаны в ГрК РФ.
После того как приобретены участки под строительство, необходимо получить некоторые документы. Прежде всего необходимо оформить все требуемые документы. Первое, что нужно для этого сделать – зарегистрировать земельный участок в реестре и уже после этого заказывать проект будущего дома и разрешение на строительство жилого помещения.
Не начинайте работы на земельном участке без всех нужных бумаг. Перед подачей документов на получение разрешения на строительство обязательно нужно узнать у секретаря главы местной администрации перечень прилагаемых к заявлению документов. Отдавая документы в компетентному лицу, берите расписку в которой описан полный перечень представленных вами бумаг. Это пригодится, если что-то будет потеряно в процессе обработки. Прежде чем подписывать документы, с ними необходимо внимательно ознакомиться. Обязательно делайте копии всех бумаг.
Придерживаясь данных советов, вы не будете задаваться вопросом о том, как получить разрешение на строительство дома, особняка или других сооружений.
Согласно требованиям, предусмотренным Градостроительным кодексом, чтобы получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, требуется несколько документов. Если пропустить этот этап, то в дальнейшем могут появиться проблемы с возведением здания и вводом объекта недвижимости. Бумага подтверждает соответствие разделов проектной документации объекта плану участка и межевания территории. Если в соответствии с Градостроительным кодексом выдано разрешение, то застройщик вправе законно осуществлять строительство или реконструкцию зданий.
В сфере строительства, учитывая и индивидуальное жилое, основным документом выступает Градостроительный кодекс. На эти нормы ориентируются при возведении всех зданий и сооружений. Согласно установленным градостроительным нормам, для стройки требуется получение разрешения. Оно представляет собой бумагу, где орган власти подтверждает соответствие проектной документации на возведение здания проекту планировки участка и проекту межевания территории (при постройке или реконструкции линейного объекта).
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указанное разрешение на строительство выдается исполнительным органом местного самоуправления по месту нахождения указанного земельного, в том числе и дачного участка. Здесь имеются некоторые исключения:
Основное назначение разрешения – отразить, что выполнение архитектурного проекта здания осуществлено без отклонений от установленных строительных норм и правил. Это необходимо для подтверждения соответствия будущего жилища требованиям безопасного проживания, исключения рисков нанесения ущерба окружающей среде или объектам инфраструктуры, которые находятся в строительной зоне. Документация необходимо проверить на соответствие:
Дом, будь то коттедж, дача или частное жилое строение, на который отсутствуют разрешительные документы на строительство, считается возведенным вне закона. Такой объект нельзя подключить к инженерным коммуникациям, а в худшем случае ему угрожает принудительный снос. Застройщик не может этому препятствовать, иначе его привлекают к административной ответственности. Она наступает при обнаружении несоблюдения санитарно-гигиенических норм при возведении здания.
Построенный без одобрения государством дом не зарегистрирует БТИ. Физическое лицо, допустившее самовольное возведение, не имеет права на:
Чтобы получить одобрение на постройку здания, требуется профессионально разработать весь проект. Лучше в этом случае обратиться в специализированную организацию любого города, будь то Москва или более мелкие пункты. Она может предоставить уже имеющиеся проекты или разработать новый. В противном случае придется самостоятельно собрать полный комплект архитектурно-строительной и инженерной документации. Их прикладывают к заявлению и представляют в соответствующий федеральный орган, через представителя или многофункциональный центр.
Подробно об органах, порядке выдачи разрешения, правовых актах, необходимой для этого документации, в том числе и проектной, процедуре ее получения говорится в статье 51 Градостроительного кодекса. Она содержит 23 пункта. Помимо порядка получения и документации в статье сказано о том, как и кем будет проводиться проверка бумаг, какое решение может принять орган самоуправления и причины в случае отказа. Также она содержит информацию по поводу срока действия, восстановления по его истечению и передачи в случае продажи.
Есть ряд случаев, когда не потребуется выдача специальных разрешений на строительство объекта. Они описаны в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. К этим случаям относится строительство:
Для получения разрешительных документов на индивидуальное жилищное строительство осуществляется по тому же принципу, что и в случае с объектами капитального строительства. Только здесь пакет документов чуть меньше, так как эти здания считаются менее сложными из-за меньшего количества предъявляемых к ним требований. Обращаться тоже необходимо в многофункциональный центр по месту нахождения участка предполагаемого строительства.
Правообладатель земельного участка может зарегистрировать только один жилой дом, на который и получают разрешительные документы. Гостевой домик может быть отнесен к разряду хозяйственных и других вспомогательных построек. По этой причине на них не требуется оформление разрешения. Мансарда и балконы пристраиваются к уже имеющемуся жилому строению. Они требуют получения разрешения.
Индивидуальный жилой дом не может быть выше 3 этажей. На постройку выше требуется уже другой пакет документов. Регламентируемые предельные значения основных параметров жилого дома выглядит так:
Согласно законодательству, объектом индивидуального жилищного строительства (ИЖС) является отдельно стоящий дом высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания в нем одной семьи. Для таких объектов необязательно собирать проектную документацию. Участки под эти объекты друг от друга и от территорий, предназначенных для общего пользования, отделяются красными линиями. Минимальное расстояние от них до возводимого сооружения обязательно соблюдаются при проектировании. Без учета этого условия разрешение на строительство не выдают.
Прием заявления застройщика на выдачу разрешения осуществляется через многофункциональный центр, который и занимается предоставлением государственных услуг. Ожидание в очереди должно занять не более 15 минут. Само заявление органы самоуправления обязаны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня. При индивидуальной застройке с использованием недр необходим документ, подтверждающий право на них. В случае возведении здания в границах исторического поселения необходимо приложить описание внешнего облика объекта в текстовой и графической формах, включая:
При ответе на вопрос, какие документы нужны для разрешения на строительство, можно воспользоваться Градостроительным кодексом. Процесс займет немало времени. Согласно 51 статье, требуются:
Первыми в перечне необходимых бумаг идут правоустанавливающие документы. Основным в этом случае является свидетельство о государственной регистрации права. Вместо него может быть договор завещания, дарения или купли-продажи. Первый документ получают через портал государственных и муниципальных услуг или при личном посещении Росреестра. Для оформления свидетельства потребуется определенный пакет документов:
Вторым шагом в сборе всех необходимых для разрешения бумаг будет подготовка проектной документации. Согласно части 7 стать 51 ГК РФ, ней относятся:
Это касается объектов капитального строительства. Их застройщик составляет самостоятельно либо обращается в специальные организации, которые сделают это за определенную плату. Чтобы получить разрешение на ИЖС, из проектной документации потребуется только:
Одним из требуемых документов является положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. Она проводится местными органами исполнительной власти, даже в случае загородного дома. Туда необходимо обратиться с пакетом проектной документации, указанной выше. Негосударственная экспертиза может проводиться в любом регионе, но вместе с заключением затем нужно будет предоставить копию свидетельства об аккредитации юридического лица, оформившего бумагу.
Данный документ должен быть выдан не раньше 3 лет до дня, когда застройщиком подаются требуемые бумаги на получение разрешения. План можно взять в отделе Градостроительного развития и архитектуры Администрации города. Срок предоставления составляет 3 месяца (согласно статье 46 ГК РФ). Никакая плата за такую услугу не взимается. Для получения плана необходимы следующие документы:
С момента подачи документов допускается выдача разрешения в течение не более 7 рабочих дней. Так говорится в части 11 статьи 51 ГК РФ. Выдача разрешения на объект капитального строительства, не являющегося линейным, или на возведение здания на территории, являющейся историческим поселением, занимает уже 30 дней, но не более указанных в Градостроительном кодексе сроков.
Меры, которые нужно предпринять зависят от причины отказа. В общем случае необходимо устранить недостатки. Они будут указаны в ответе, который дала организация на заявление о выдаче разрешения. Затем можно вновь попытаться его получить. Другой вариант – обжаловать решении уполномоченной организации в суде, подав иск по существующей форме. Он должен включать информацию о:
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса, существует несколько ситуаций, служащих основанием для отказа в выдаче разрешения. Главным является отсутствие даже одного документа из списка требуемых для принятия положительного решения. Основанием для отказа является и несоответствие представленных материалов строительным нормам, действующим на момент выдачи. Не удастся получить документ:
Разрешительный документ на строительство сохраняется на протяжении всего времени, которое указывается проектом организации. Срок действия составляет 10 лет. На протяжении этого времени можно продолжать строить дом. До окончания указанного срока действия объект должен быть введен в эксплуатацию. Орган, оформивший документ, может и продлить его при необходимости, или выдавать их на отдельные этапы строительства.
Для продления разрешения застройщику не позднее 60 дней до момента окончания срока действия необходимо подать заявление в тот же орган, который выдавал бумагу ранее. Отказ может быть получен, если до конца срока подачи данного заявления так и не было начато возведение, реконструкция или капитальный ремонт объекта. При долевом строительстве дополнительно потребуется договор, который отражает поручительство банка, подтверждающее надлежащее исполнение застройщиком обязанностей, касающихся передачи жилого помещения гражданам, чьи средства были привлечены.
Сам разрешительный документ, согласно части 15 статьи 51 ГК РФ, выдается соответствующим органом без взимания платы. Затраты могут быть связаны лишь с подготовкой и согласованием документации. Специализированные фирмы, куда часто обращаются застройщики, предлагают свои услуги по цене 10-45 тысяч рублей. Все зависит от сложности и скорости работ. При подготовке документации в сжатые сроки приходится доплачивать за срочность. Кроме того, для каждого региона устанавливаются свои тарифы и пошлины.
Владельцы земельных участков, предназначенных для ИЖС, обладают рядом преимуществ. К ним относятся:
Даже при таком количестве преимуществ ИЖС имеет и ряд минусов. Строение не может быть выше 3 этажей, а проживать в нем имеет право только одна семья. Кроме того, на участке запрещается возведение жилых зданий переменной этажности и таунхаусов. В большинстве случаев это никак не влияет на деятельность застройщиков, ведь частный жилой дом чаще представлен одно- или двухэтажным зданием, которое только одно на участке.
Начать строительство жилого дома возможно только после получения разрешения на строительство от администрации города, на непосредственной территории которого планируется построить дом.
В данной заметке подробно представлены действия, выполняя которые вы получите разрешение, а так же узнаете перечень всех документов, что потребуют у вас для строительства на наделах ИЖС и подсобных помещениях, которые относятся к жилым домам на участках предназначенных для КФХ – крестьянкско – фермерских хозяйств.
Так же особое выделен раздел, который касается строительства дома на дачном участке, так как разрешение при этом не потребуется.
Статья довольно объемная, так как в ней подробно разъяснены все документы, их точное содержание, все ссылки на законы, так же приведены яркие примеры всех документов и так же заявлений.
Самое главное, весь материал направлен на то, что бы вы подробно узнали весь перечень документов для получения разрешения на строительство, что бы вы всецело поняли, какие материалы необходимо предоставить в городскую администрацию.
Разрешение на строительство - это бумага, дающая подтверждение соответствия документации проекта с требованиями градостроительного плана земельного участка. Именно это разрешение дает застройщику право вести строительство или реконструкцию объектов.
Не допустима выдача разрешения на строительство, если отсутствует ПЗЗ – правил землепользования и застройки.
Если отсутствует ПЗЗ, разрешение на застройку выдаётся для следующих случаев:
Застройка или реконструкции федерально значимых объектов,
Регионально значимых объектов,
Местных объектов муниципальных значимых районов,
Объектов капстроительства на земельных наделах, на которые не действует градостроительный регламент или же для которых не существует градостроительных регламентов,
А так же в иных предоставленных федеральными законами случаях.
В основании подготовки состава документов, а так же выдачи разрешений на застройку или реконструкцию жилого дома, лежит заявление собственника земельного надела, Градостроительный кодекс России.
Правоустанавливающие бумаги на земельный надел, свидетельство собственности или право аренды, а так же кадастровый проект - паспорт земельного надела;
градостроительный план земельного надела;
схема точного размещения на земельном участке мест строительства объектов жилищного строительства, схема должна быть согласованна с районным архитектором;
согласие всех сторон правообладателей объекта капстроительства если рассматривается случай реконструкции индивидуального дома с добавлением правоустанавливающих бумаг на сам жилой дом;
паспорт застройщика.
по желанию застройщика, прилагается проектная документация.
Требование же других документов в получении разрешения на строительство от правообладателя объекта ИЖС не допускается.
В течение всего этого времени производится проверка наличия всех документов приложенных к заявлению, а так же проверка соответствия плана - проекта документации и схемы - плана размещения объекта на земельном участке, а так же красным линиям.
Застройщик может произвести запрос разрешения на отклонение от максимальных параметров строительства или же реконструкции. В таком случае будет проходить проверка соответствия всей проектной документации и схемы плана организации земельного надела на соответствие всем требованиям, прописанных в разрешении на застройку.
Отказ в получении разрешения на застройку, возможно оспорить застройщиком в суде.
Срок разрешения на строительство жилого дома составляет десять лет
.
Подтверждает соответствие всей проектной документации с требованиями градостроительного плана участка, а если градостроительный план отсутствует, то разрешённому использованию надела;
дает право собственнику вести строительство или реконструкцию недвижимости, а также производить капитальный ремонт.
В случае, если предыдущий владелец надела уже имел разрешение на застройку, и срок в размере 10 лет его действия еще не прошел, то новому обладателю заново получать разрешение уже не надо – так как оно не относится к конкретному человеку, а действует по отношению к участку в целом.
Даже если случится так, что участок будет продан, но срок действия разрешения на застройку ещё не истёк, то, это разрешение имеет силу и для нового владельца.
Высоту и этажность планируемого здания капитального строительства;
расписать сети инженерно-технического составляющего объекта строительства;
все разделы проектных документаций и схему планировочной организации земельного надела с четким обозначением всех мест размещения объектов жилищного строительства.
Все эти сведения вносятся потом в информационную систему, которая обеспечивает градостроительную деятельность.
Как было уже сказано выше, что разрешение на застройку не нужно получать застройщикам, которые строят на своем наделе объекты, не относящиеся к капстроительству. Прочитав это, некоторые особо предприимчивые владельцы наделов, строят ларек или магазин, не получив при этом разрешения, что в последствии выясняется! И судьба вашей постройки может решиться только судом. А Суд вынесет единственное верное решение о том, что постройку необходимо демонтировать.
В перечень садоводческих товариществ попадают и общие земельные участки садоводства, которые вбирают в себя земли общего пользования, такие как дороги и проезды, пожарные водоёмы, к ним же относят и санитарно-защитные территории.
На дачных землях силами собственников самих участков возводят строения, такие как дачные дома, хозяйственные постройки, бани и гаражи.
Для возведения частных дачных домов, построенных на земельных наделах, предназначенных только для ведения садоводства, а не предпринимательской деятельности, разрешение на строительство не нужно.
Обратите особое внимание, что дачный дом должен быть построен именно в той части земли, которая ваша и находится в личном пользовании и специально предоставлена под дачное строительство.
Если это не так, то тогда, дом построенный, например, в секторе общего пользования садоводческого хозяйства, то разрешение на строительство будет обязательным условием, так как без него владелец дома будет обвинён в самовольном присвоении территории и строительстве на ней.
Этот документ введён в обращение Градостроительным кодексом России, вместо архитектурно-планировочного задания и разрешительным бумагам от районных или же городских отделов по градостроительству или архитектуре.
Введение данного документа позволило сделать основную часть бумаг и заявлений предпроектной стадией.
ГПЗУ применяется для разработки проектных бумаг , а так же для разработки проекта границ территории подлежащей застройки надела, а в будущем это послужит для выдачи разрешения на строительство, а так же для разрешения на эксплуатацию.
Это основной документ, который застройщик и заказчик обязаны предъявить в проектную организацию, которая займется подготовкой проектного решения, в основе которого лежит договор с застройщиком или заказчиком.
Градостроительный план земельного надела лежит основанием для выполнения всех проектных решений по застройке и реконструкции объектов капстроительства, как в нашем случае, это индивидуальный жилой дом.
Градплан подготавливается районным или городским отделами по архитектуре. И выдаётся на основании заявления от застройщика.
Согласно закону, выдача ГПЗУ бесплатна для заявителя и выдается в течении 30 календарных дней со дня подачи заявления.
Градостроительный план земельного участка разрабатывается на каждый отдельный земельный надел, в отношении которого будет утверждаться кадастровый учет. Для них специально устанавливаются градостроительные правила относящихся в состав правил застройки.
В таком случае ГПЗУ выступает либо в составе проекта межевания территории или же в виде отдельной бумаги.
ГПЗУ применяется для разработки проектных бумаг, а так же для разработки проекта границ территории подлежащей застройки надела, а в будущем это послужит для выдачи разрешения на строительство, а так же для разрешения на эксплуатацию.
Кадастровый номер земельного участка, который рассматривается, а так же при наличии кадастровый номер зданий или сооружений на этом участке;
необходимо указать организационно-правовую форму, а так же наименование заявителя, если он является юридическим лицом или же фамилия, имя и отчество, если он является физическим лицом;
четко обозначить территорию, границу и размеры земельного надела: они устанавливаются с предписанием красных линий, и границ соседних земельных участков, если они имеются;
обозначить минимальный размер отступа за пределами границ земельного надела, и сооружений за пределами земельного надела;
информация из ПЗЗ - правил землепользования и застройки, о перечне использования этого земельного надела;
сведения о ГРЗУ, при условии, что надел попадает под воздействие градостроительного регламента, с четким прописанием информации о всех видах использования данного земельного надела;
если же участок не подходит под воздействие градостроительного регламента или же градостроительный регламент не установлен для него, то тогда указывается допустимое использование земельного надела и требования к особенностям размещения и назначения объектов строительства, находящегося на данном участке;
предоставить всю имеющуюся информацию о культурно - исторических объектах, а также объекте капитального строительства, которые могут находиться на данном земельном наделе;
сообщить сведения об прочих ограничениях, которые накладываются на данный земельный надел;
четко прописанные границы территории размещения запланируемых объектов капстроительства для государственных, а так же муниципальных нужд;
А теперь, давайте поподробнее остановимся на следующих терминах.
Под Градостроительный регламентом понимают установленные с правилами ПЗЗ - землепользования и застройки, в пределах планируемых границ территориальной зоны:
Виды допустимого использования земельных наделов и объектов капстроительства, к которым можно отнести жилые дома и объекты торговли, а так же деловые и коммерческие объекты;
минимальные и максимальные пределы размеров земельных наделов;
предельные размеры разрешённого строительства, а так же реконструкций объектов капстроительства, где указывается этажность и плотность постройки;
минимально доступные отступы или расстояния от стен зданий до пограничной зоны с земельным участком соседей и учетом красных линий;
минимальная допустимая доля озелененных зон около земельного надела;
ограничения использования земельных наделов и объектов капстроительства.
Красная линия - это схематическая обозначающая линии ограждения вокруг всего участка, ограждение отделяет земельный надел от улицы или других участков.
Дом или иное жилое здание должно находиться:
От красной линии участка с улицей не меньше чем на расстояние в 5 метров;
от красной линии участка с прилегающим проездом на расстояние не меньше чем на 3 метра;
хозяйственная постройка должна быть удалена от красной линии улиц, а так же проездов не менее чем 6 метров.
При строительстве жилого дома у земельного надела должны быть указаны следующий перечень разрешённых использований:
Для индивидуальной жилищной застройки;
при ведении ЛПХ - личного подсобного хозяйства, с правом строительства жилого дома.
Чтобы получить Градостроительный план земельного участка, нужно подготовить схему планировочного участка. Схема ПОЗУ это расположение всех объектов строительства, а так же уже существующих, если они имеются, с учетом всех коммуникаций на всем земельном участке. Схема ПОЗУ заменила раньше существующий ГПЗУ.
Схема планировочной организации земельного участка делается на основе материалов топографической съёмки масштабом М 1:500, при наличии, в ней отображаются все подземные коммуникации, так же на схему наносятся:
Рамки земельного надела, в соответствии со всеми правоустанавливающими бумагами, на ней отображаются все существующие объекты капстроительства;
надворные застройки;
объекты, которые только планируются построить;
Отражать в схеме не нужно: ливнестоки, въезды и выезды, планы фасадов, а так же разрез жилого дома.
В схему ПОЗ участка входят следующие обозначения:
Номер плана застройки участка, такой же какой указан в градостроительном плане;
необходимо указать площадь земельного надела;
указать процент застройки, с приложением всех видов расчетов;
указать общая площадь дома;
указать количество надземных и подземных этажей, если они имеются. А так же общую этажность здания;
указать тип планируемого ограждения;
состав объекта ИЖС.
СПОЗУ утверждается в администрации города или области, в архитектурном отделе.
Заказать СПОЗУ нужно в проектной организации, у которой имеется лицензия на данный вид деятельности, она должна обязательно иметь свидетельство о регистрации, с предоставлением ниже перечисленных документов:
Заявление на подготовку схемы планировочной организации земельного надела по офицальной форме;
зарегистрированный и утверждённый в законном порядке ГПЗУ - градостроительный план земельного надела, предложенного для размещения объекта строительства дома;
копии всех правоустанавливающих бумаг на земельный надел, к ним относится: свидетельство о праве владения или договор аренды, так же договор пользования земельным наделом и акт о землепользовании;
копии кадастрового паспорта земельного надела и если имеются, то и зданий и строений, а так же сооружений. К ним относятся все объекты даже не завершённого строительства, но они должны быть расположены на земельном наделе, или же должны быть предоставлены копии всех технических паспортов строений, располагающихся на данном земельном наделе, с предоставлением экспликацией и схемой - планом земельного надела;
топографическая съёмка с рамками выделенного участка;
эскизный план - проект дома;
копия межевого плана.
После полного завершения строительства, здание необходимо зарегистрировать и ввести в эксплуатацию.
Стоит учитывать, тот факт, что зарегистрировать возможно и незавершённый строительный объект, если его готовность составляет от 70% и выше, то есть, иными словами, не вводя в эксплуатацию. Но помните, что до завершения строительства прописаться в такой незавершенной постройке не получится.
Документ о правообладании на земельный надел;
разрешение на строительство и ввод здания в эксплуатацию;
техпаспорт на дом выданный БТИ;
иные документы могут быть запрошены по требованию администрации.
Хочется напомнить, случаи, когда разрешение на строительство не нужно. Закон предусмотрел такие случаи, когда не нужно получать разрешение на ИЖС, например:
Строительство гаража на участке выданному застройщику, не для ведения предпринимательских действий.
Застройка на земле, которая предназначена для возделывания дачного или же садоводческого хозяйства.
Строительство объектов, которые не служат объектами капстроительства, такие как павильон, ларек, киоск.
Строительство подсобных сооружений для вспомогательного применения.
Частичное изменение здания или его части, если это изменение не несет существенных изменений.
А так же во всех иных случаях, предусмотренных текущим законодательством.
Но все не так просто, как может показаться на первый взгляд. Все это разрешено, только когда планируется строительство частного жилого дома не выше трех этажей, в котором будет проживать только 1 семья. Причем строение на участке зданий смешанной этажности, а так же таунхаусов категорически не допускается.
В заключении хотелось бы сказать, что процесс получения ИЖС занимает огромное количество времени и требует немалых затрат, но помните, что без этой бумаги при дальнейшем проведении в жилье всевозможных домовых сетей, могут возникнуть огромные проблемы.
Иметь собственный — это мечта многих людей. Однако, ее воплощение в реальность требует немалых усилий. В отношении недвижимости законодательством устанавливается особый режим регулирования. При возведении частных домов нужно получать различные разрешения, выполнять иные требования закона.
Рассмотрим, какие документы нужны для строительства частного дома, его регистрации и эксплуатации.
Как построить частный дом? Фото № 1
Решив приступить к возведению дома, многие не задумываются о получении на это разрешения. Однако, как следует из положений Градостроительного кодекса РФ, его наличие требуется для придания постройке законного статуса.
Согласно его положениям для постройки или реконструкции любых капитальных объектов такое разрешение является обязательным. Частные дома также относятся к категории капитальных строений, и представляют собой здания (до 3 этажей по высоте), в которых проживает одна семья. Дома, построенные при наличии данного , не могут признаваться незаконно возведенными.
При его отсутствии могут иметь место проблемы с внесением сведений в единый кадастр, регистрации прав собственника, подведении коммуникаций. Получение кредитов на постройку частных домов без наличия разрешений также будет проблематично. Государственными учреждениями и органами такие здания признаются фактически самовольно построенными в нарушение закона. За их возведение предусмотрено взимание штрафов.
Какие объекты недвижимости не потребуют получения дополнительных разрешений? Фото № 2
Поскольку обычно застройка одним домом не ограничивается, у граждан зачастую возникает вопрос о получении разрешений на все постройки. Отвечая на этот вопрос, следует обратиться к статье 51 Градостроительного кодекса РФ. Ее положения содержат перечень случаев, когда такое разрешение не является обязательным:
Этот перечень не является окончательным и закрытым, положением градостроительного законодательства могут быть предусмотрены и другие случаи.
Легализация строительных работ на частном земельном участке. Фото № 3
Для получения разрешений на легальное возведение частного дома нужно подготовить пакет необходимых документов и обратиться с заявлением в соответствующий орган. Согласно законодательству решением таких вопросов уполномочены заниматься местные администрации (иные органы в местах расположения участка).
В настоящее время у граждан также имеется возможность подавать заявление для получения разрешения в Многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг. Еще один способ – отправить заявление через Единый портал госулуг в электронном виде.
Подавать (направлять) заявления можно не только самому, но и через представителей. В таких случаях необходимо подтвердить их полномочия на подписание и подачу документов.
Помимо заявлений для решения вопроса о получении разрешений, предоставляются следующий перечень документов:
Что касается проектной документации, то она делается и предоставляется только по желанию застройщиков. Действовать данное правило будет вплоть до первого марта 2018 года.
Рассматривается поданное заявление не более десяти дней.
По истечении данного срока выносится решение о выдаче разрешения либо об отказе с объяснением причин. Отказ в удовлетворении заявления может быть обжалован через суд.
Смена собственника земельного участка, выделенного под ИЖС. Фото № 4
В связи с получением разрешений для ИЖС, у потенциальных застройщиков возникает немало вопросов. В первую очередь следует отметить, что до 2018 года действует упрощенная процедура их получения для ИЖС. Готовить проектную документацию на сегодня для этого не требуется. Сама процедура является бесплатной, никаких сборов и пошлин при выдаче разрешений не берется.
Особо стоит рассмотреть случаи, когда происходит смена земельного участка или самого строения. Что делать, если после получения разрешения участок, отведенный для строительства, переходит во владение другого лица?
Многие думают, что в этом случае придется снова получать разрешительные документы или переоформлять старые. На самом деле этого делать не нужно, если его срок не истек. Таким образом, оно будет действительно для всех владельцев участка, пока не прекратит свое действие.
При разделении или объединении земельных участков для ИЖС, постройка также может осуществляться на основании выданных ранее разрешений.
Согласно действующим законодательным нормам, срок действия разрешений на возведение объектов ИЖС составляет десять лет. Следовательно, по общему правилу, прекращается его действие в связи с истечением данного срока.
Однако, при наличии некоторых обстоятельств, оно может быть прекращено и раньше. К их числу относится:
На основании сведений о прекращении прав на землю, уполномоченными органами осуществляется отзыв разрешения в течение месяца.
Регистрация прав на жилой дом. Фото № 5
Для того, чтобы стать полноправным владельцем построенного дома, необходимо пройти процедуру регистрации. При этом можно обращаться за регистрацией как полностью отстроенного дома, так и незавершенного строительства.
Занимаются вопросами регистрации территориальные подразделения . До марта 2018 года в отношении объектов ИЖС сохраняется возможность регистрации в упрощенном порядке.
Для обращения в органы Росреестра понадобятся:
Если участок зарегистрирован в установленном порядке и поставлен на учет в кадастре , то процедура регистрации будет проще. В таком случае представлять какие-либо документы на него не нужно, вся информация у Росреестра уже имеется.
Если земельный участок не внесен в кадастр, то регистрация возведенного на нем объекта ИЖС с начала 2017 года не может быть произведена. Однако, вплоть до 2020 года имеется возможность осуществить его постановку на и регистрацию на основании декларации с описанием объектов.
Что касается документов, подтверждающих постройку объекта, то к ним относятся кадастровый паспорт и разрешение на строительство. Последнее требуется для объектов, постройка которых не завершена. В свою очередь, кадастровый паспорт составляется на основе технического плана, оформленного с учетом полученного на постройку разрешения. Кроме указанных документов необходимо произвести оплату госпошлины.
При предоставлении всех необходимых документов заявление рассматривается в срок до десяти дней.
Какие документы необходимы для получения земельного участка под индивидуальное строительство? Фото № 6
Прежде чем приступать к строительству собственного частного дома, необходимо приобрести землю, предназначенную для этого. Вопросы предоставления таких участков находятся в компетенции администраций муниципальных образований. Каждый желающий получить участок земли под ИЖС должен обратиться туда с заявлением, указав цели использования.
Распределение участков осуществляется на основе аукциона. Некоторые категории лиц имеют право на бесплатное получение земли, в частности, многодетные , ветераны, инвалиды. Решение о выделении земель данным лицам решается в порядке очередности специальной комиссией.
Второй возможностью приобрести землю под ИЖС является ее покупка у другого частного лица по . Независимо от основания его приобретения, право на него нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно обратиться с заявлением и определенным пакетом документов. К их числу относятся:
Составление проекта частного дома и его паспорта. Фото № 7
Для получения разрешения на постройку своего дома предоставление проектной документации не требуется. Вместе с тем, застройщик может по собственному желанию ее подготовить. Проект дома включает все основные данные и характеристики, необходимые для его постройки. В него входят архитектурно-строительная и инженерная информация, в том числе планы, чертежи всех частей дома, его коммуникаций, смета, проекта.
Разработку проекта можно поручить специализированной фирме, либо сделать самому. Однако без специальных знаний учесть все тонкости будет сложно. Ведь проект включает большой объем информации, помимо количества этажей и комнат дома, вида материалов и отделки. При постройке дома приходится решать вопросы его размещения на участке, обустройства всех коммуникаций.
Паспорт проекта включает в себя все основные документы, относящиеся к возведению строительства, в частности:
План подведения коммуникаций к жилому дому. Фото № 8
Приобретая участки для ИЖС, не всегда получаешь готовый для эксплуатации кусок земли. Если участок находится в дачном кооперативе или другом населенном месте, то вопрос с подключением коммуникаций решается проще.
Водоснабжение, канализация, газ или электричество необходимы для организации нормального функционирования дома. В зависимости от расположения самого участка, имеющихся рядом коммуникаций, вопросы их подведения могут повлечь большие временные и финансовые затраты.
Если возможности подключения к общим сетям нет или это слишком дорого, можно установить автономные коммуникации самостоятельно.
Получение разрешения на ввод в эксплуатацию построенного жилища. Фото № 9
Логичным завершением постройки частного дома является его ввод в эксплуатацию. Для получения соответствующего разрешения нужно обращаться в местные администрации. Эта процедура является бесплатной и не требует никаких затрат.
Согласно нормам градостроительного законодательства такое разрешение требуется для регистрации прав собственника на возведенное строение. Однако временно, до первого марта 2018 года, данное требование можно не исполнять.
Для ввода постройки в эксплуатацию нужно подать заявление с приложением следующих документов:
