Квартиру можно не только продать, но и обменять, что иногда значительно упрощает дело, нежели тратить время в поисках временного жилья.
Обмен должен быть выгоден обеим сторонам, поскольку имеет свои особенности и нюансы в оформлении договора.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !
Обменом жилых помещений называется взаимный процесс передачи равноценной недвижимости. Согласно составленному документу могут наблюдаться некоторые отклонения.
В п.1 ст. 567 ГК РФ указано полное определение представленного понятия и отображены все особенности регулирования процесса. Так, понятие «договор обмена» имеет вид – обязательство обеих сторон передачи в собственность второму участнику своей недвижимости в обмен на его жилплощадь. В документе обе стороны исполняют две роли – продавца, передающего свою квартиру, и покупателя, принимающего равноценную недвижимость.
Договор мены по своей структуре и особенностям ближе к стандартному документу о купли-продажи, является гражданско-правовым документом в самостоятельной форме, а также входит в группу всех имеющихся обязательств по передаче имущества в собственность.
Товары, указанные в документе и подлежащие обмену, должны быть равноценны или на усмотрение сторон. Но в документе необходимо отобразить решенную отличительную особенность. Согласно п.1 ст. 568 ГК РФ какие-либо траты по передаче и приему недвижимости достаются той стороне, которая несет ответственность.
Если объекты неравноценны, необходимо указать в договоре стоимость недвижимости. До или после осуществления сделки владелец недвижимости меньшей стоимости обязан выплатить разницу в соответствии с указанной ценой второй квартиры, что указано в п.2 ст. 658 ГК РФ.
Обмену подлежат не только квартиры, но и другие предметы, к которым можно отнести:
Договор мены предполагает передачу собственности взамен на равноценный товар. Его можно сопоставить с двумя договорами купли-продажи, где каждый участник, как уже было оговорено выше, выступает в роли продавца и покупателя.
«Новое» право собственности обе стороны получают одновременно, сразу же после передачи предмета, что регулируется ст. 571 ГК РФ. Согласно ст. 551 ГК РФ переход прав собственности подлежат госрегистрации. В связи с представленным фактом «новое» право собственности наступает только с осуществления госрегистрации. Во время передачи товаров права собственности не наступают.
Чтобы зарегистрировать сделку по обмену недвижимого имущества, необходимо приготовить следующий пакет документов:
Пакет документов может несколько отличаться в зависимости от региона. Перед сбором необходимо уточнить список в местной администрации или Росреестре.
Имеются некоторые существенные отличия в документах мены и обмена товарами. В чем их суть?
Процедуры мены и обмена являются отдельными и самостоятельными видами правовых отношений.
Документ о мене влечет за собой существенные финансовые преимущества. Так, к примеру, собственники недвижимости могут указать несколько заниженные стоимости своих квартир в договоре, чтобы впоследствии снизить сумму налога при исчислении дохода физических лиц.
Собственники помещений, которые провели сделку уже по истечении трех лет со дня приобретения или обмена квартиры, налог не платят. Другие же собственники должны будут заплатить НДФЛ, но с вычетом в 1 млн. руб., согласно ст.220 НК РФ.
Пример. Собственники жилья, которые имели право собственности на квартиру менее 3 лет и продали ее за 2,5 млн. руб., должны оплатить налог с суммы в 1,5 млн. руб.
Также налогоплательщик может изменить налогооблагающуюся сумму с учетом вычета расходов на приобретение этой квартиры.
Если же вы решили скрыться от уплаты налогов и выдаете мену неравноценных товаров за равноценный, а уплату разницы проводите «вдали от глаз правосудия», знайте, что подобные оформления могут не привести к положительному результату. Уже в Росреестре у сотрудников возникнет вопрос, и они могут приостановить процедуру оформления. Это не столь страшно, если данной сделкой заинтересуются органы налоговых служб.
Как уже оговаривалось выше, документ о мене составляется в простой письменной форме и в дальнейшем проходит регистрацию в структурах Росреестра. При желании и необходимости лучше проконсультироваться у юристов, но при наличии определенных юридических знаний такую сделку вполне проводят самостоятельно. Юрист помимо консультации сможет правильно составить договор мены, включая все нюансы и отклонения.
К основным пунктам договора мены относят следующие аспекты:
Оформляется в день приема недвижимости.
Можно составить предварительный договор мены, где отображаются все особенности и дополнительные условия проведения процесса обмена квартирами.
Предварительный документ также составляется письменно, самостоятельно или с помощью специалистов.
Зарегистрируйте документы в УФРС, чтобы обезопасить себя от происков мошенников на рынке недвижимости.
Бланк документа «Договор мены жилыми помещениями (образец)» относится к рубрике «Договор мены, обмена, бартера». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.
мены жилыми помещениями
г. ______________ "___" ___________ 20__г.
именуем __________ в дальнейшем "Сторона А", проживающий по адресу:
________________________________________________________________________,
(Ф.И.О. гражданина, паспортные данные)
именуем _____ в дальнейшем "Сторона Б", проживающий по адресу:
Заключили настоящий
договор о нижеследующем:
1. Стороны совершают мену принадлежащих им на праве собственности
равноценными, т.е. Сторона А передает свою квартиру, находящуюся по
адресу _________________________ в собственность Стороне Б, а Сторона Б
передает свою квартиру, находящуюся по адресу
В собственность Стороне А.
2. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по
адресу: ___________________________________, принадлежит Стороне А на
______________________ (наименование органа). Дата выдачи - "___"
20__ г. (Вариант 1)
20__ г., удостоверенным нотариусом ________________________
_________________________________________________________________ (Ф.И.О.
(Вариант 2)
документы).
Сведения о квартире:
Местоположение (адресные ориентиры) _______________________________
Общая характеристика _______________________________
________________________________________________________________________.
Площадь ______________, в том числе жилая _________________________.
Другие параметры _________________________________________________
________________________________________________________________________.
Стоимость квартиры составляет _________________ (сумма цифрами и
прописью) рублей, что подтверждается справкой N ____________________ от
"___"____________ 20__ г., выданной БТИ ________________________________
________________________________________________________________________.
Стороны Б по настоящему договору.
До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной Б.
3. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по
адресу: ___________________________________, принадлежит Стороне Б на
праве собственности, что подтверждается:
свидетельством о праве собственности, N ______, выданным
________________________ (наименование органа). Дата выдачи - "___"
20__ г. (Вариант 1)
договором купли-продажи (дарения, мены) квартиры, заключенным "___"
20__ г., удостоверенным нотариусом _______________________
________________________________________________________________ (Ф.И.О.
нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора,
номер реестра), зарегистрированным в ____________________________________
___________________________________________________________ (наименование
органа, зарегистрировавшего договор, дата регистрации, др. сведения)
(Вариант 2)
____________________________________________________________ (другие
документы).
Сведения о квартире:
Кадастровый номер _________________________________________________.
Местоположение (адресные ориентиры) ________________________________
________________________________________________________________________.
Наименование ______________________________________________________.
Назначение ________________________________________________________.
Общая характеристика _______________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________.
Площадь ______________, в том числе жилая __________________________.
Другие параметры ___________________________________________________.
Стоимость квартиры составляет ________________________ (сумма
цифрами и прописью) рублей, что подтверждается справкой N
От "___"_____________ 20__ г., выданной БТИ
________________________________________________________________________.
Указанная в настоящем пункте квартира переходит в собственность
Стороны А по настоящему договору.
До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной А.
Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по
назначению, на момент осмотра не обнаружены.
4. На момент заключения настоящего договора квартиры, указанные в
пп.2 и 3, никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением
(арестом) не состоят.
5. После совершения настоящего договора других лиц, сохраняющих
право пользования квартирами, указанными в пп.2 и 3, помимо
собственников, не имеется.
6. Стороны согласились, что договорная стоимость каждой из квартир,
указанных в пп.2 и 3, составляет __________________ (сумма цифрами и
прописью) рублей. Мена квартир производится без доплаты.
7. Расходы по настоящему договору Сторона А и Сторона Б несут в
равных долях.
8. Переход прав собственности по настоящему договору совершается
после регистрации договора в ____________________ (наименование
уполномоченного органа).
Одновременно с переходом прав собственности к сторонам настоящего
договора переходят и соответствующие этим правам обязанности, в том числе
по уплате налогов на имущество, расходов по его ремонту, эксплуатации и
9. Фактическая передача квартир и вступление во владение
осуществляются в следующем порядке:
Сторона А фактически передает, а Сторона Б фактически принимает
квартиру, указанную в п.2 настоящего договора, не позднее ________ дней
с даты регистрации настоящего договора в ___________________
(наименование уполномоченного органа).
Сторона Б фактически передает, а Сторона А фактически принимает
квартиру, указанную в п.3 настоящего договора, не позднее _______ дней с
даты регистрации настоящего договора в ____________________ (наименование
уполномоченного органа).
Передача и приемка квартир в соответствии с настоящим пунктом
удостоверяются путем подписания сторонами передаточного акта,
составленного в соответствии со ст.556 ГК РФ.
10. Стороны обязаны освободить принадлежавшие им до регистрации
настоящего договора квартиры от находящихся в них предметов и иного
имущества в срок не позднее ____________________________________________.
11. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся
к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются
в суде _________________________________________________________________.
12. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться
сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст.452 ГК РФ.
13. Настоящий договор подлежит (не подлежит) нотариальному
удостоверению (по желанию сторон).
14. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной
регистрации.
15. Настоящий договор составлен в ____ экземплярах, один из которых
хранится в делах нотариуса по адресу ___________, один - у Стороны А,
один - у Стороны Б.
Подписи сторон:
Сторона А ___________________________________ (подпись)
Сторона Б ____________________________________ (подпись)
В Российской Федерации сделки, связанные с недвижимостью, встречаются достаточно часто. В большинстве случаев владельцы квартиры прибегают к заключению договора купли-продажи. Причем это касается и тех случаев, когда имеется возможность упростить процесс продажи жилья и приобретения новой собственности. В настоящей статье речь пойдет об аналогичном договору мены соглашению о купле-продаже. Обозначенный вид документа является отличной альтернативой договору купли — продажи и в некоторых случаях обладает преимуществами в сравнении с указанным соглашением (хотя и тут не стоит забывать оформить — на всякий случай).
Сущность сделки, подтвержденной договором мены квартиры, заключается в равноценном обмене квартиры на квартиру или на иной имущественный объект и в одновременном переходе прав собственности от прежнего владельца новому (если обратное не предусмотрено в содержании соглашения). Сторонами договорных отношений вправе выступать как физические, так и юридические лица. Главное, чтобы участники сделки смогли подтвердить наличие прав собственности на недвижимое имущество. Кроме того, интересы собственника жилого помещения вправе представлять поверенный в делах. Для этого необходимо обратиться в нотариальную контору для оформления доверительного акта.
Перед оформлением договора мены квартиры контрагенты должны пройти важный этап — установить стоимость каждого из обмениваемых предметов. Если цены не совпадают, участники договорных отношений должны договориться о размере доплаты, сроках и порядке выплаты денежных средств или оговорить иные варианты возмещения разницы. При обмене неравноценным недвижимым имуществом, обязательно в содержании договора мены отмечается цена каждого из объектов и размер доплаты. Отсутствие указанной информации свидетельствует о том, что предметы сделки равны по стоимости, а значит обладатель меньшей по стоимости квартиры не обязан возмещать разницу.
Заключение договора мены квартиры является серьезным шагом для каждого собственника. К оформлению соглашения следует подойти со всей ответственностью, поскольку отсутствие одного из ключевых пунктов влечет за собой недействительность сделки. При возникновении необходимости в составлении договора мены квартиры, участники договорных отношений могут обратиться к специалисту в данной области или оформить документ самостоятельно, основываясь на общепринятых правилах и требованиях к содержанию акта.
Представленное содержание и структура соглашения являются общепринятыми. В зависимости от особенностей ситуации в тексте договора мены могут быть отражены дополнительные пункты. Например, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, требуется не только получить письменное согласие уполномоченного органа, но и отметить это в документе.
Актуальным остается вопрос о необходимости обращения к нотариусу для заверения договора мены квартиры. По закону, стороны сделки вправе самостоятельно принимать
решение относительно нотариального удостоверения соглашения. Стоит иметь в виду, что обращение в нотариальную контору имеет как преимущества, так и недостатки, поэтому участники сделки должны прийти к компромиссу по данному вопросу.
По общим правилам, договор мены заключается в отношении равных по стоимости объектов недвижимости. Однако, зачастую встречаются обратные ситуации, когда была установлена неравноценная стоимость квартир. Выходом из сложившейся ситуации станет оформление договора мены квартиры с доплатой. Разница в цене не обязательно должна быть компенсирована денежными средствами. Допускается передача в собственность другого имущества, ценностей.
При внесении информации в договор мены неравноценных квартир, следует придерживаться стандартного алгоритма. За исключением того нюанса, что в пункте, в котором прописывается стоимость каждого предмета сделки, указывается размер доплаты, сроки, способы и порядок ее предоставления. Также можно прописать меры наказания, которые будут применяться к нарушителю условий сделки. Если лица, заинтересованные в обмене недвижимости, не уделили внимание этому вопросу в содержании договора мены, цены на имущественные объекты считаются равными.
Отдельно необходимо обратить внимание на ситуации, когда участники сделки отмечают в соглашении недостоверные сведения. Например, для того чтобы избежать взыскания налога за дополнительный доход от сделки, указывают на отсутствие разницы в стоимости квартир. Сокрытие важной информации от представителей налоговых органов влечет за собой ответственность. Поэтому при заключении сделки рекомендуется придерживаться требований законодательства.
Если предметами договора мены выступают доли в одной или разных квартирах, соглашение будет оформляться аналогичным образом, как и типовая форма документа.
Если лицо, заинтересованное в обмене доли жилья, обладает письменным разрешением других владельцев недвижимости на отчуждение части имущества по договору мены, сделка будет считаться законной. В случае, если совладельцы отказываются от передачи имущества другому лицу, надлежит составить письменное уведомление для каждого из жильцов и по прошествии одного месяца оформить договор мены. Также урегулировать спорный вопрос можно в судебном порядке.
При желании оформить договор мены квартир, надлежит помнить, что сделки с недвижимостью, затрагивающие интересы несовершеннолетних детей, заключаются только с согласия органов опеки и попечительства. Если ребенок, не достигший совершеннолетия, является собственником жилья, от его имени действуют законные представители — родители, усыновители, опекуны.
Важные условия:
Это означает, что запрещено обменивать квартиру по договору мены на жилье меньшее по площади, чем предыдущее место жительства лица.
Право собственности в отношении квартиры, полученной по договору мены, появляется у сторон сделки только после осуществления процедуры государственной регистрации. Кроме того, регистрация соглашений препятствует осуществлению незаконных операций с недвижимым имуществом.
Порядок регистрации договора мены квартир начинается со сбора пакета требуемой документации:
Перечень документации может отличаться в зависимости от ситуации и конкретного региона. Поэтому перед тем, как обратиться в государственный орган, следует узнать какие именно документы необходимо подготовить.
Государственная регистрация договора мены осуществляется в Росреестре по месту расположения недвижимого имущества. Пакет необходимой документации для реализации указанного процесса может быть подан лично, посредством использования почтовых услуг или с привлечением поверенного в делах. Если стороны намерены передать документы в регистрирующий орган по почте, надлежит воспользоваться заказным письмом с описью содержимого.
По существу, договор мены квартиры представляет собой двустороннюю сделку в отношении которой применяются нормы и правила, соответствующие договору купли-продажи. Исходя из этого, после заключения и регистрации договора мены, у участников договорных отношений появляются обязательства по уплате налоговых сборов.
Особенности налогообложения при передаче жилья по договору мены:
При заключении договора мены квартир, в отношении каждой из сторон возникают обязательства, касающиеся необходимости соблюдения условий договорных отношений. В случае их несоблюдения или ненадлежащего исполнения, участник, чьи права и интересы были ущемлены, вправе инициировать процесс расторжения соглашения. Для прекращения действия договора мены квартиры можно воспользоваться одним из способов:
Досудебная процедура расторжения договора мены квартиры предполагает под собой уведомление второй стороны о намерении аннулировать соглашение. Для этого надлежит оформить письменное извещение и передать его на рассмотрение другой стороне. Если получатель письма согласится аннулировать документ мирным путем, этот факт требуется подтвердить в письменном виде.
Соглашение участников сделки о расторжении договора мены должно отражать сведения о ключевых моментах договорных отношений, а также информацию об отсутствии претензий у контрагентов в отношении друг друга. Если в течение одного месяца получатель уведомления не отреагирует на инициативу отправителя или откажется расторгать соглашение, можно обратиться в судебное учреждение.
Для инициирования судебного разбирательства по делу о расторжении договора мены квартиры, исковое заявление направляется в арбитражный суд. В содержании иска отмечаются основания для принятия документа к рассмотрению и требования истца. Кроме того, к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие законность претензий заявителя.