Уступка права требования - это сделка особого рода. Особенности уступки прав требования по залогу на квартиру регламентируются нормами гл. 8 Федерального закона , а также в отдельных статьях гл. 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Банки, являясь залогодержателями по ипотеке, могут переуступать свои права требования иным лицам. Если имеется закладная, то возможна передача полномочий по данному документу и его . Кроме того, для физических лиц имеется возможность в банке.
Если она закладывается без передачи ее залогодержателю, то взыскание на такую закладную обращается в соответствии со ст. 349 ГК РФ, где сказано, что взыскание на заложенное имущество необходимо осуществлять по решению суда . Однако стороны могут предусмотреть в соответствующем соглашении внесудебный порядок обращения взыскания.
Если закладная отдается в залог с передачей ее залогодержателю, то в соответствующем договоре стороны имеют право договориться :
Залог закладной считается более простой процедурой, чем передача прав по данному документу.
Важно отметить, что при уступке права требования по ипотечному договору, изначальный залогодержатель передает новому кредитору все персональные данные залогодателя с соблюдением норм Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» . Лицо, которому было уступлено право требования, обязано сохранять конфиденциальность и обеспечивать безопасность такой информации. Оно несет ответственность за их возможное разглашение.
Как правило, по мере возведения любой новостройки часть покупателей будущих квартир принимает решение перепродать жилье, что можно сделать с момента до подписания акта приема-передачи объекта. При этом оформляется переуступка прав .
Если у нового владельца недостаточно средств для оплаты переуступки, то можно взять ипотеку в банке, хотя не все банки оказывают такую услугу.
Рассмотрим пошагово, как взять ипотеку по переуступке в банке:
Как правило, банки соглашаются на ипотечное кредитование в тех случаях, когда соблюдены следующие условия:
Выдача кредитных средств участнику долевого строительства производится после оформления договора уступки прав и предъявления зарегистрированного документа в банк.
А. решил продать жилье в недостроенном многоквартирном доме, однако покупка такого жилья в кредит была оплачена им лишь наполовину. Банк, в который обратился покупатель Б. отказал ему в ипотеке, так как договор долевого участия не был полностью оплачен. Только после погашения кредита А. смог продать свою квартиру Б. (кроме того, при этом прошло достаточно времени для завершения возведения дома).
Гораздо сложнее будет обстоять дело с ипотекой по переуступке в банке, если участник долевого строительства сам покупал недвижимость в кредит, потому как в таком случае сделка по переуступке может быть совершена только в том же банке, где был оформлен кредит на покупку. Таким образом, новому владельцу придется согласиться на все условия этого банка, в том числе, на величину первоначального взноса, величину ставки кредитования и т.п.
Законодатель предусмотрел возможность для сторон ипотечного договора переуступать свои права иным лицам. Это может быть обусловлено различными обстоятельствами и соображениями.
Главное - соблюдать требования действующего законодательства, потому как в противном случае сделка по переуступке, как и любая иная, может быть признана недействительной.
Подтверждение уступки прав по ипотеке
Я оформлял кредит на покупку жилья в одном банке, который позже переступил свои права второму банку. От первого банка пришло уведомление о передаче прав, однако второй банк отказывается подтвердить переуступки ему прав по ипотеке. Имею ли я право требовать такого подтверждения?
Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:
по договору об ипотеке;
по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).
К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384-386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.
Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.
Пункт 1 комментируемой статьи является диспозитивной нормой, поскольку при заключении договора об ипотеке от решения сторон зависит, предусмотреть или не предусмотреть в его тексте положение о наделении залогодержателя правом передать свои права по договору об ипотеке другому лицу.
В целом норма пункта 2 ст. 47 Закона содержит указания на общие правила статьи 355 «Уступка прав по договору о залоге» ГК РФ и гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ. К тому же комментируемая норма носит отсылочный характер к отдельным статьям указанной главы ГК РФ. Однако следует отметить, что названные статьи 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК РФ не в полном объеме затрагивают процесс передачи прав кредитора путем уступки требования.
В соответствии с пунктом 1 ст. 382 ГК РФ переход прав происходит как по сделке, которой обычно является договор (условия и форма такой сделки урегулированы положениями ст. 388 и 389 ГК РФ), так и на основании закона (обстоятельства такого перехода изложены в ст. 387 ГК РФ). Именно в комментируемом пункте 2 ст. 47 Закона отсутствует ссылка на статью 387 ГК РФ. Хотя существует универсальное правопреемство в правах кредитора, оно имеет место:
при наследовании, когда кредитором является физическое лицо и применению подлежат нормы наследственного права;
при реорганизации юридического лица, являющегося кредитором (ст. 57, 58 и 60 ГК РФ).
Отсутствие в комментируемом пункте 2 ст. 47 Закона прямой отсылочной нормы на статью 387 ГК РФ применительно к договору об ипотеке ослабляет позиции кредитора, хотя в статье 355 ГК РФ допускается перемена сторон в договоре о залоге «с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (ст. 382-390)».
Пункт 5 настоящей статьи устанавливает некоторые правовые барьеры против злоупотреблений. Их возникновение возможно в случае уступки прав по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной. Поэтому введен запрет на уступку вышеназванных прав при наличии закладной. При нарушении указанного правила сделка признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).
Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству
1. Комментируемая статья регулирует порядок осуществления уступки прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству. В соответствии с рассматриваемой нормой, залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу. Таким правом он обладает, если договором не предусмотрено иное.
Так, при рассмотрении одного из дел, суды исходили из того, что договор залога, обеспечивающий исполнение обязательств заемщика по кредитному договору, представляет собой самостоятельный договор со своим субъектным составом и существенными условиями, что содержащееся в п. 3.5 договора залога условие о запрете залогодержателю уступать права по этому договору признано сторонами существенным что закон не предусматривает ограничений на установление в договоре залога такого запрета и что это условие залогодержателем (ответчиком) было нарушено*(140).
Закон позволяет осуществить передачу прав залогодержателя как по договору об ипотеке, так и по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). При этом если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
Также стоит учитывать, что уступка прав по договору об ипотеке, права по которым удостоверены закладной, не допускается (п. 5 ст. 47 комментируемого Закона).
Передача прав по договору об ипотеке может произойти как на основании заключенного договора, так и на основании закона. Приведем пример. Из п. 1 ст. 335 ГК РФ следует, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В силу п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.
В соответствии с абз. 4 ст. 387 ГК РФ вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству, права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона.
Так, по одному из дел суд пришел к выводу о том, что права кредитора, в том числе право залогодержателя, переходят к поручителю на основании закона. Исполнение обязательства должника его поручителем не является основанием для прекращения указанного обязательства, а является основанием для перемены лиц в продолжающем существовать указанном обязательстве, а именно - основанием для перехода прав кредитора к поручителю и впоследствии на основании договора уступки права (требования) к новому кредитору*(141).
По другому делу о прекращении ипотеки нежилого встроенно-пристроенного помещения Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав, что спор не может быть рассмотрен без привлечения поручителя, исполнившего обязательство, поскольку к нему переходят права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю*(142).
2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила статей 382, 384-386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования (п.п. 1, 2 ст. 47 Закона).
При этом стоит иметь в виду, что в силу ст. 11 (ч. 3) комментируемого Закона права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.
Нужно отметить, что уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна в том случае, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство)*(143).
Так, по одному из дел суд указал, что поскольку предметом договора уступки права требования являются права требования к заемщику и залогодателю, вытекающие из кредитного договора - основного обязательства, - не требующего нотариального удостоверения, отсутствует необходимость в нотариальном удостоверении данного договора уступки права требования*(144).
В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежит государственной регистрации. Так, по одному из дел АО предъявило к индивидуальному предпринимателю иск о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на здание и земельный участок, которые были заложены им в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа. При этом АО ссылалось на то, что право требовать от предпринимателя возврата долга было уступлено ему обществом с ограниченной ответственностью (первоначальным кредитором по договору займа) на основании заключенного между ними в простой письменной форме соглашения об уступке права.
Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа. Суд указал, что поскольку государственная регистрация ипотеки нового залогодержателя к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли*(145).
В целях государственной регистрации уступки прав по договору об ипотеке в регистрирующий орган представляются:
совместное заявление залогодержателя по договору об ипотеке и лица, которому уступаются права;
договор об уступке прав по договору об ипотеке;
документ об уплате государственной пошлины;
иные документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации.
Судебная практика исходит из того, что новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления*(146).
4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы ст.ст. 382, 384-386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.
Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кроме того, должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.
Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать права другому лицу.
Уступка может совершаться:
По договору об ипотеке;
По обеспеченному ипотекой обязательству.
Для совершения уступки (цессии) должно быть заключено соглашение между первоначальным и новым кредиторами (залогодержателями). Права и обязанности, предусмотренные договором, сохраняются и содержание самого обязательства при этом не изменяется. Уступка по договору об ипотеке и уступка права требования по обязательству совершаются в той же форме, что установлена для сделки, права по которой уступаются. Уступка права требования по сделкам с недвижимым имуществом требует государственной регистрации. Согласия должника (залогодателя) на такое соглашение не требуется, если иное не предусмотрено договором или законом.
Уступка прав по договору об ипотеке влечет уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству, если не доказано иное. Заключение отдельного договора уступки прав по основному обязательству в этом случае не требуется. Соглашение об уступке прав должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этого договора.
На государственную регистрацию уступки прав по договору об ипотеке в регистрирующий орган предоставляются:
Совместное заявление залогодержателя по договору об ипотеке и лица, которому уступаются права;
Договор об уступке прав по договору об ипотеке;
При уступке прав требования по обязательству , обеспеченному ипотекой, к лицу, которому переданы права по обязательству, переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства, если договором не предусмотрено иное. Заключения отдельного соглашения о внесении изменений в договор об ипотеке в этом случае не требуется.
В целях государственной регистрации смены залогодержателя вследствие передачи права требования по обеспеченному залогом обязательству другому лицу в регистрирующий орган предоставляются:
Заявление залогодержателя по договору об ипотеке и лица, которому передано право требования по соответствующей сделке;
Договор об уступке требования по обязательству, обеспеченному ипотекой;
Документ об уплате государственной пошлины;
Иные документы, необходимые для государственной регистрации.
Не допускается уступка прав по договору об ипотеке и по обязательству, обеспеченному ипотекой, если ранее была выдана закладная. В этом случае совершается передача прав по закладной. Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований.
Главный специалист-эксперт – государственный регистратор Лыкова О.А.
Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательствупо договору об ипотеке;
по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному
ипотекой обязательству (основному обязательству).
(Пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002
года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).
Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с
пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в
которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).
(Пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002
года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).
Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии).
При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце.
В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.
Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является
первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными (абзац дополнительно включен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ).
1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном статьей 349 Гражданского
кодекса Российской Федерации;
2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены статьей
48 настоящего Федерального закона;
3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей
залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы
удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля
2002 года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).
