Долевое участие в строительстве представляет собой вложение средств одним человеком, то есть дольщиком, которые пойдут на возведение того или иного объекта. При этом сам дольщик рассчитывает на получение определенных выгод, к которым, как правило, относятся небольшие проценты по ипотечному кредиту, а также меньшая стоимость самой жилой площади, которую он желает приобрести впоследствии. Однако в процессе проведения строительных работ могут возникнуть разнообразные ситуации, при которых требуется страхование долевого участия в строительстве. Эта манипуляция необходима для того, чтобы обе стороны сохранили свои выгоды. В особенности это касается инвестора, который вкладывает свои средства в постройку того или иного здания, так как он беспокоится, в первую очередь, о сохранности своих денежных средств.
В настоящее время многие строительные компании ищут какие-либо альтернативные способы финансирования своей деятельности, так как в последнее время возрастает необходимость обезопасить огромные потоки денежных средств, которые вкладываются в этом дело.
Дело в том, что сейчас сумма денежного потока в строительстве превысила цифру в 240 млрд. рублей, что весьма много. Те небольшие изменения, которые будут введены в законодательство, касающееся сферы долевого участия в строительстве, в скором времени приведут к тому, что долевое участие как таковое будет сведено практически на нет. Это не может не сказаться пагубно на самих застройщиках, поскольку они теряют огромные суммы денег, которые были вложены в них со стороны. И именно по этой причине все строительные компании в настоящее время находятся в активном поиске других источников финансирования.
Если же наиболее оптимальных методов найти не удастся, а каких-либо четких схем для налаживания строительства не будет придумано, то сам процесс строительства в стране значительно замедлится или вообще на некоторое время приостановится. По этой причине стоимость жилого помещения резко возрастет, что даст предпосылки к возникновению нового экономического кризиса.
Одним из наиболее рациональных выходов из ситуации стоит назвать строительство на базе государственных контрактов, хотя этот метод не столь эффективен, как долевое участие.
На сегодняшний день государство обязало все строительные компании оформлять страховку на каждую вновь возведенную новостройку. Это сделать необходимо непосредственно перед процессом регистрации договора долевого участия. Помимо этого, застройщик обязан застраховать еще и сам договор долевого участия. Многие эксперты полагают, что такой подход к делу позволит в значительной степени снизить количество дольщиков, пострадавших от обмана застройщиками.
По этой причине страхование договоров долевого участия в строительстве в настоящее время является обязательным условием, которое обязан выполнить застройщик.
Тем не менее, стоит отметить, что застройщик обязан страховать все здание в целом, однако страховать отдельно каждую квартиру нет никакой надобности. Как говорят власти нашей страны, если человек приобретает жилье на основании договора долевого участия, то дополнительного страхования ему оформлять не нужно. В этой ситуации он и так достаточно хорошо защищен. Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2018 году станет обязательным для всех застройщиков.
После того как был официально принят и введен закон, регулирующий сферу долевого участия в строительстве, в течение десятилетия ситуация складывалась достаточно хорошо. Однако сейчас вопрос с долевым участием практически поставлен ребром. Государство перестало считать, что такой вид договоров рентабелен и приносит достаточно пользы. На практике, к сожалению, сейчас складывается ситуация весьма спорная и не очень приятная. Дело в том, что в последнее время большая часть квартир в новостройках продается с применением незаконных схем. И государство признало, что с подобной тенденцией не может ничего поделать.
После того, как будет принят и официально введен закон, обязующий все строительные компании страховать ту деятельность, которую они ведут в настоящее время, ожидаются следующие изменения и реакции на подобную реформацию:
При этом не стоит забывать, что строительные компании должны обладать какими-то определенными финансовыми активами, которые пойдут на уплату суммы страховки нового дома. В настоящее время, чтобы застраховать новое возведенное здание, необходимо около 300 млн. рублей, что для многих компаний является неподъемной ношей. Если же строительные компании попробуют прибегнуть к помощи банков, которые рассчитают все возможные риски, то это им обойдется еще в три процента от суммы страховки. Именно такую сумму необходимо будет отдать застройщикам банку за все проведенные им аналитические работы. При этом банки могут потребовать еще и залог, которым, как правило, является земля, которая принадлежит местным властям.
Однако муниципальная организация никогда не согласится оставить в залог землю. Гораздо проще вместо земельного участка предложить банку какую-нибудь технику или что еще попроще. Однако и такой расклад событий тоже маловероятен, поскольку большая часть техники, используемой в процессе строительной деятельности, используется на основании договора лизинга. То есть фактически, техника также находится в аренде.
По этой причине подобный подход к делу также затрудняет процесс продажи квартир в новостройке. Поскольку без страховки осуществлять подобную деятельность будет невозможно, то застройщику необходимо:
Если застройщик не имеет страховки на новостройку, а также гарантий, которые выдает исключительно банк, то продавать квартиры по договору долевого участия ему будет строжайше запрещено.
В январе 2014 года в силу вступило постановление об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, которые проводят строительство привлекая средства граждан. Суть нормы — в снятии всех рисков с дольщиков.
Даже при , застройщик будет обязан возвратить вложенные деньги.
Принятый закон (страхование долевого строительства) даёт основания на гарантированную и направлен на устранение мошенничества в строительном бизнесе.
Этот факт подтверждают слова Каирбека Ускенбаева , вице-премьера по региональному развитию: «Характерно, что данный механизм утвержден совместно с администрацией президента. Концепция системы обращена исключительно на защиту активов дольщиков. Целевым этапом проекта является страхование ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства. При чём для уменьшения рисков страхование осуществляется в созданной государством компании».
Для сохранения средств дольщиков, инвестируемых в объект, определяют два вида страхования. Страховым случаем в таких договорах является начало эксплуатации объекта.
Основные отличия добровольного страхования (далее ДС) от обязательного (далее ОС):
Гарантами при страховании рисков являются положения, установленные в договоре. Механизмы, которых согласно правовым нормам разделяют нескольких видов:
Каждый из вышеперечисленных, дает дольщику гарантию возмещения средств той или иной организацией, в зависимости от вида договора.
При страховании через независимую страховую компанию проводится тщательная экспертиза объекта и оформление полиса. Фирма также имеет право отказаться от предоставления страховки, если обнаружит недобросовестность застройщика, и предупредить дольщика о возможных рисках.
Характерно, что при невыполнении или нарушении каких-либо обязательств со стороны застройщика , выплата компенсаций осуществляется страховой компанией. А предметом страховки может выступать гражданская ответственность. Это положение осуществляется в пользу дольщика.
В случае, банковского поручительства выплаты средств будут проводиться организацией (банком), взявшей на себя данную ответственность. При чём в категорию таких банков входят не все учреждения, а только подпадающие под законодательные нормы. А срок поручительства определен не меньше чем на два года. Застройщик обязан проинформировать соинвесторов об условиях поручительства и о банке, который взял на себя обязательства.
При некоммерческом механизме подразумевается контроль и принципы страхования со стороны ОВС (общество взаимного страхования). Эта организация следует чётко установленным нормам, указанным в текущем законе об участии в долевом строительстве. То есть все обязательства, сроки, принципы передачи инвестиций или объектов имеют федеральную законодательную базу .
При данном положении застройщик либо входит в состав ОВС, либо заключает с договор с организацией, которая имеет такой вид лицензии. О данном факте установлено обязательное информирование условий договора дольщикам.
Со слов директора юридической фирмы «Феникс» Талгата Мылтыкбаева, при заключении договора инвестирования в первую очередь следует понимать какие риски человек берёт на себя. А это определённо все. Специалист поясняет схему процедуры так: «Дольщик вкладывает средства, но в итоге не получает ни единой гарантии».
Напротив, журнал Forbes определяет долевое строительство как единственный тип инвестирования, в котором государство восполняет потери. Тем не менее, пресса переполнена списками и рейтингами недобросовестных застройщиков, а в социальных сетях каждый день ведутся споры о том, как дольщикам уберечь свои средства, вкладывая их в недострой.
Соответственно выделяют факторы, которые сопряжены с рисками независимо от схемы совершения:
Представители страховых компаний подчёркивают, что до сих пор нет чётких установленных правил для устранения или смягчения данных рисков.
По мнению Александра Северигина (ООО «Росгосстрах»), отсутствуют даже принципы страхования и расчётные методики для устранения таких неприятностей.
Выходом из сложившейся ситуации может стать объединение страховых компаний. Где бы учитывался объем рынка и ответственность, возложенная на страховщиков.
Согласно установленным принципам, перед началом строительства нового дома по ДДУ, компания-застройщик обязана застраховать всевозможные риски. Так, в случае банкротства компании, право на выкуп имущества остается за дольщиками, а не за банками, как было прежде.
Есть и негативные стороны данного явления : увеличение себестоимости проекта и цен на недвижимость в целом. Это ведет к тому, что многие застройщики окажутся неконкурентоспособными и покинут рынок. Самые сильные и проверенные строительные компании смогут соответствовать новым критериям и продолжать работу в этой, уже более надежной, отрасли.
Появление страховой гарантии значительно улучшает ситуацию:
Законодательно-правовая защита приобретения квартиры предполагает следующие пункты:
Согласно законодательным нормам (постановление «Об участии в долевом строительстве») необходимо учитывать следующие положения:
Перед непосредственным заключением ДДУ необходимо потребовать у застройщика следующие бумаги:
Ознакомление с этими документами даст представление о компетентности застройщика.
На размер исчислений влияют вытекающие из страховки тарифы:
В расчётах требуемых активов, которые вкладываются дольщиками, указывается величина материальных средств. Стоимость договора определяется застройщиком с учётом предварительных договорённостей с соинвесторами. Возможно также указание рассрочки, но данное положение регламентируется в дополнении к договору.
Предметом страхования представляются имущественные интересы строительной компании. Ориентация по этому принципу обусловлена ответственностью застройщика перед дольщиками. Здесь выделяют меры за неисполнение обязательств в связи с передачей квартиры по договору.
Страховые случаи:
Период действия страхования долевого строительства, согласно законодательству, устанавливается от двух до пяти лет. Здесь указывается, что в случае , страховщик обязан выплатить компенсацию. При чём по пунктам, которые были нарушены во время действия договора. Дольщики уведомляются об этом факте в течение недели.
После того как были учтены вышеуказанные положения, застройщик обязан . После этого начинает исчисляться время на возложенные обязательства.
При регистрации первого ДДУ застройщик обязан предъявить один из нижеследующих документов:
Важные аспекты:
В случае наступления страховых инцидентов, дольщик получает компенсацию в 100% размере. Гарантами здесь выступают наиболее крупные страховые и перестраховочные филиалы.
Исключения по выплатам осуществляются при следующих положениях:
ДДУ является фундаментом в гарантиях при финансовых рисках. При чём документ требует обязательных регистрационных мер, что невозможно без произведения страхования. А в случае заключения договора купли-продажи на недостроенный объект, невозможно защитить свои интересы.
Выделяют две крупнейшие российские страховые компании, которые имеют достаточный опыт в данной сфере. Это «Югория » и «Спасские ворота ».
«Спасские ворота» характеризуются тем, что берут во внимание риски исключительно по ДДУ. При этом договор составлен в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве».
«Югория» же осуществляет страхование рисков по объектам, которые являются недостроенными на момент заключения договора (то есть находятся на стадии готовности). Особенностью представляется форма составления договора – она не принципиальна. Но не должна противоречить установленным законодательным нормам.
Отмечают также менее крупные компании: «Капитал-полис » и «Капитал-резерв ». Фирмы предоставляют аналогичные страховые продукты. Процесс страхования и риски, которые берутся во внимание, похожи у большинства компаний.
Целевым моментом при вступлении в правовые отношения с застройщиками, является консультация с компетентным юристом. Специалист окажет содействие в правовой оценке договора и охарактеризует сопутствующие риски.
Не все так просто – адвокат Олег Сухов специально для
Момент регистрации договора долевого участия (ДДУ) является той границей, миновав которую, участник гражданско-правовых отношений становится полноправным хозяином недвижимости в новостройке. Как же на практике происходит этот процесс и с какими проблемами может столкнуться гражданин в ходе регистрации?
Исходя из положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», привлекает денежные средства только по договору долевого участия. ДДУ считается заключенным со дня его государственной регистрации, которую проводит Росреестр.
Юристы, занимающиеся регистрацией ДДУ, не понаслышке знают все подводные камни и сложности этого процесса. Казалось бы, ну чего проще – составил документы, состряпал по шаблону договор, аккуратно так собрал все бумаги в папочку и сдал в Росреестр. Но не все так просто. Иногда, выражаясь словами героя одного из кинофильмов: «Ну просто хочется рвать и метать, рвать и метать».
Лиха беда начало
Наиболее трудно зарегистрировать самый первый договор долевого участия. Чиновники из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – УФРС) буквально под микроскопом рассматривают каждое слово договора. Их понять можно. Первый ДДУ является фактически шаблоном, по которому будут составляться и регистрироваться все остальные соглашения. Когда застройщику удается зарегистрировать первый договор, то последующие идут уже гораздо быстрее и проще.
Госрегистрация осуществляется на основании заявлений как застройщика, так и дольщика. Следовательно, данные документы должны сдаваться двумя сторонами. Но это не значит, что все обязаны явиться в офис УФРС одновременно.
Сдавать бумаги можно в разное время. Дольщик вправе отдать в Управление регистрации свой экземпляр ДДУ самостоятельно и уведомить об этом застройщика, направив ему входящий номер документов (номер пакета). Это делается для того, чтобы впоследствии не возникло путаницы.
Однако чаще всего на практике, чтобы не тратить время и не создавать столпотворение в офисе Росреестра, дольщики поручают регистрацию представителям застройщика либо застройщик и дольщики для этой же цели обращаются в независимую юридическую компанию или к адвокату.
Например, когда один московский застройщик регистрировал ДДУ, то он направил в УФРС единый пакет документов, где мирно лежали бумаги как самого застройщика, так и первого дольщика. Кстати, по словам Василия Меркулова (юрисконсульта этой компании), первые дольщики проекта вряд ли сумеют сами зарегистрировать договор быстрее, чем это сделает застройщик или его представитель. Почему? Да потому, что чиновники УФРС должны лично убедиться, что имеет весь пакет документов для начала работ и вправе регистрировать договоры долевого участия. Причем убедиться, посмотрев оригиналы бумаг, а не их «бледные» копии. Дольщик же максимум может предъявить лишь ксерокопии подобных документов, да и то не всех.
Поэтому на практике стороны пишут заявления на регистрацию, формируют единый пакет, который представитель сторон и относит в Росреестр.
Как уже говорилось выше, чиновники УФРС внимательно изучают документы и текст договора, и если что-то их не устраивает, то они требуют это переделать.
Например, в 2012 г. в Балашихе регистрировались договоры долевого участия одного многоквартирного дома. В тексте соглашения было сказано, что часть платы цены договора производится в течение 14 дней со дня регистрации ДДУ. Типичная, в общем-то, формулировка. Всегда проходила. Однако в этот раз специалисты УФРС ненавязчиво указали, что так как статья 5 вышеуказанного закона использует термины «годы», «месяцы» и «недели», то и длительность периода в договоре следует указать именно в «неделях». Пришлось юристам вносить изменения.
Все договорились
Итак, текст договора составлен и подписан сторонами. Что дальше? Далее ответственное лицо собирает документы, перечень которых приводится в статье 25.1. Закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Если исходить из требований закона, то в Росреестр кроме ДДУ надо представить еще три документа: разрешение на строительство, проектную декларацию и план строящегося объекта недвижимого имущества, в котором должно быть указано его местонахождение, количество жилых и , а также возможная площадь каждого помещения. Закон также обязывает застройщика предоставить договор поручительства, если строители выбрали его в качестве способа обеспечения исполнения обязательства. Однако на практике поручительство никто не выбирает, поэтому и на регистрацию в Росреестр этот договор не приносят. Или, по крайней мере, не приносили.
Стройки остановятся?
К чему это уточнение? А к тому, что с января 2014 года вступили в силу ст.ст. 12.1., 15.1 и 15.2 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Смысл нововведений состоит в том, чтобы уменьшить риски, сопутствующие ДДУ. Теперь исполнение обязательств застройщика перед клиентами может обеспечиваться банковским поручительством, а также страхованием гражданской ответственности.
Сейчас трудно сказать, как будут работать эти нормы. И станут ли они вообще работать. Для банков, например, строительная отрасль является зоной повышенного риска, и далеко не все кредитные организации дают ссуды в этом сегменте.
Большинство застройщиков вообще не могут получить деньги ввиду плохих экономических показателей. Просто не подходят под условия банка. К тому же заключение ДДУ чаще всего идет на этапе нулевого цикла или недостроя, что в принципе не устраивает кредитные организации: им-то нужен реальный, а не «виртуальный» объект. Этого требует Центральный банк России. Поэтому, например, выдача поручительства застройщику будет расцениваться ЦБ РФ как высокорискованная операция. Ну и какому российскому банку это надо? Правильно. Никакому. Тем более когда ЦБ РФ отзывает одну лицензию за другой. Перед Новым годом я, представляясь строителем, интересовался в нескольких банках о возможности предоставления таких поручительств и везде получил категорический отказ. Банкиры в один голос заявили о высоких рисках этого продукта. Ну, посмотрим, что будет дальше.
Относительно страхования ответственности на первый взгляд все гораздо проще. Однако в данном случае и страховщики тоже считают строительство очень рискованным сегментом рынка и предполагают использовать повышающие коэффициенты при страховании.
В случае страхования гражданской ответственности застройщика страховка будет заложена в цену ДДУ (в том числе и при взаимном страховании), что, несомненно, приведет к повышению в новостройках.
И со страховкой непросто
Не стоит думать, что одно простое наличие разрешения на строительство (с 1 января 2014 г. без страхового полиса или банковской гарантии власти этот документ не продлят и не выдадут новый. –
), декларации и плана означает автоматическую регистрацию прав. Несоблюдение некоторых важных условий дает повод УФРС отказать в регистрации. В 2013 г. в одном из подмосковных городов Росреестр отказал в регистрации бумаг только на том основании, что застройщик не предоставил кроме всего прочего документ с разрешением местной администрации на домов, которые ранее располагались на месте строительства.
Очень часто служащие УФРС отказываются регистрировать ДДУ потому, что сведения, занесенные, например, в проектную декларацию, не соответствуют действительности. Дело в том, что декларация является основным документом строительства и должна содержать выверенную и точную информацию. Уже в этом году Росреестр приостановил регистрацию договоров долевого участия одного из подольских застройщиков только потому, что размер кредиторской задолженности , указанный в декларации, не соответствовал сведениям, полученным из бухгалтерии этой же фирмы. Мелочь? Возможно. Но регистрация была приостановлена до предъявления нового бухгалтерского баланса на дату составления декларации.
Поэтому прежде чем отнести документ в УФРС, следует перепроверить его вместе с бухгалтерией. Более того, профессионалы рекомендуют формировать данные этого документа в том же порядке, в каком они изложены в законе, строго по пунктам.
А еще?
Итак, мы выяснили, что разрешение, план и проектная декларация – три главных документа, которые подаются для регистрации ДДУ. Но на самом деле это далеко не полный список бумаг. В него также входят нотариально заверенные копии учредительных документов застройщика, выписка ЕГРЮЛ, свидетельства о постановке на налоговый учет, протоколы общих собраний и т.д.
Со стороны дольщика, кроме ДДУ, требуется оригинал доверенности на осуществление государственной регистрации договора долевого участия, оригинал согласия супруга либо заявление о том, что в зарегистрированном браке он (она) не состоит, копия паспорта, а также квитанция об оплате государственной пошлины.
УФРС начинает регистрационные действия с момента приема документов. Сам договор долевого участия считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав.
Как это происходит? А вот как. Сотрудник Росреестра вносит в компьютерную программу следующие данные: условный номер объекта недвижимости (присваивается УФРС), описание предмета сделки, согласно договору долевого участия, номер квартиры (если она определена договором), площадь жилища, цену сделки, сведения о застройщике и дольщике, реквизиты договора долевого участия.
Кроме того, в программу вносится информация об основных условиях сделки, сроках сдачи объекта долевого строительства, о порядке расчетов. В конце указывается гарантийный срок на объект.
Собственно, именно эти манипуляции специалиста УФРС по внесению сведений в единую базу и являются самой что ни на есть государственной регистрацией. Все остальные этапы – это только подготовка и сбор документов.
В связи с этим опять же встает вопрос о возможности двойной регистрации договоров долевого участия. Возможно такое или нет? По идее – нет. Но в жизни бывает всякое. Программа может дать сбой, «зависнуть», наконец, специалист Росреестра просто допустит какую-нибудь ошибку. И хотя программисты и компьютерщики утверждают, что современные программы не допускают возможность «двойного» введения информации, тем не менее такую вероятность полностью исключить нельзя.
Следует помнить, что кроме регистрации по закону существует также регистрация в судебном порядке. К сожалению, в наше время она применяется все чаще и чаще. В прямом смысле слова это даже не регистрация (судья все-таки лично не «вбивает» сведения о сделке в программу), а понуждение к таковой. Иными словами, право собственности регистрируется в соответствии с решением суда.
Процесс регистрации ДДУ не так прост, как кажется на первый взгляд. Чтобы подготовить документы, а также учесть все нюансы дела, простого житейского опыта может и не хватить. Нужны глубокие знания и умения профессионала. Поэтому при подготовке договора долевого участия и сопровождающих его документов следует обратиться к профессиональному юристу, который проконтролирует весь процесс и поможет избежать неприятностей.
Ужесточены требования к страховщикам. С 1 октября 2015 года собственный капитал организаций, занимающихся страхованием договоров долвого участия в строительстве, должен будет составлять не менее 1 млрд. рублей. Кроме того, у страховой организации не должно быть предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности;
Существенно увеличены штрафы за различные нарушения в сфере строительства с привлечением средств дольщиков, введен ряд новых составов административных нарушений;
Каждый договор долевого участия и договор страхования должен быть зарегистрирован в Росреестре. К нему должно быть приложено платежное поручение об оплате страховой премии.
Информация о договоре страхования или поручительства, которым обеспечена ответственность застройщика перед дольщиками будет внесена в единый государственный реестр прав в отношении земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома. Ранее эта информация не была общедоступной;
Центробанк размещает списки страховщиков ответственности застройщиков на своем сайте;
Если договор страхования необходимо расторгнуть досрочно, страховщик обязан уведомить об этом дольщиков, орган надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и отделение Росреестра. После этого застройщик обязан в течение 15 дней заключить новый договор страхования своей ответственности перед дольщиками. Ранее о расторжении договора страхования уведомлялись только дольщики, а заключение нового договора страхования не вменялось застройщику в обязанность;
При отзыве лицензии у страховой компании или введении в ней временной администрации Центробанка (процедура, которая следует за приостановлением лицензии) застройщик также обязан заново застраховать свою ответственность. Срок для заключения нового договора страхования - 15 дней с момента отзыва лицензии у предыдущего страховщика. Ранее последствия отзыва или приостановления лицензии страховой компании, в которой застрахована ответственность застройщика, или банкротства страховщика, законом не определялись.
На сайте Центробанка выложен список банков, которые могут давать банковские гарантии в рамках ФЗ-214. Поручителями застройщика смогут становиться банки, значащиеся в реестре в системе страхования вкладов. Также они должны иметь беспрепятственное право привлечения денежных средств физлиц во вклады.
Страховать обязательства застройщика может страховая компания с как минимум пятилетним опытом работы, обладающая собственными средствами в 1 миллиард рублей и более. Размер уставного капитала - 120 миллионов и выше. Также у страховой организации должны отсутствовать замечания ЦБ по платежеспособности.
В Обществе взаимного страхования, предоставляющем такие услуги, должен быть попечительский совет из 9 членов: трех от правительства РФ, одного от ЦБ, трех независимых экспертов, председателя правления и директора ОВС. Совет будет отвечать за планы деятельности общества, в том числе финансовые, их анализ, включая отчетность.
Страховщиком (страховой компанией)
Страхователем (застройщиком).
Тем не менее, выгодоприобретателем по договору является покупатель квартиры. Покупателю подписывать договор страхования не нужно, если в самом договоре не предусмотрено иное. Это зависит от порядка деятельности конкретного страховщика.
Срок устанавливается исходя из срока строительства, указанного в проектной декларации и договоре долевого участия. При этом страховщик несет ответственность, если страховой случай наступил в течение срока действия договора страхования или в течение двух лет по окончании этого срока.
Страхуется риск неисполнения застройщиком обязательства перед дольщиком о передаче ему квартиры. Основание для выплаты – решение суда о признании застройщика банкротом или решение суда по иску дольщиков об обращении взыскания на земельный участок, на котором ведется строительство. В этом случае страховая компания выплачивает дольщикам стоимость квартир, указанную в договорах долевого участия. Какие-либо штрафные санкции страховка не покрывает.
Страховой случай наступает, если строительная компания не выполнила (или выполнила ненадлежащим образом) свои обязанности перед участником долевого строительства по передаче ему собственности. Факт невыполнения обязанностей должен быть подтверждён решением суда о взыскании на дом (квартиру) или банкротстве застройщика.
Страховым случаем по закону не является:
Замораживание строительства;
Увеличение сроков строительства;
Просрочка исполнения застройщиком обязательств перед дольщиками сама по себе также не является основанием для страховой выплаты. Наиболее выгодный способ устранения претензий дольщиков к застройщику для всех – согласование между страховщиком и дольщиками достройки дома страховой компанией за счет ее собственных средств до обращения в суд;
Наименьшая сумма страхового возмещения зависит от цены договора. Но она не может быть меньше цены той квартиры, которую хотел приобрести дольщик, и меньше среднего показателя рыночной цены за 1 кв. м. жилья в том регионе РФ, где осуществлялось строительство нового дома. Таким образом, страховая сумма в договоре страхования, как правило, равна стоимости квартиры по договору долевого участия, но не может быть меньше минимальной (она же - средняя, установленная Минстроем РФ) её цены. Средняя цена, установленная Минстроем РФ, как правило, ниже реальной рыночной цены в каждом регионе.
Законодательство не регламентирует этот вопрос. Переход прав дольщика на квартиру страховой компании, осуществившей выплату, также законом не предусмотрен. На данный момент этот вопрос решается в соответствии с правилами страхования различных страховых компаний.
На днях в Государственной думе РФ состоялись парламентские слушания по долевому строительству . Одной из главных тем стал Компенсационный фонд, или, как его называют, фонд помощи дольщикам , который должен будет выделять средства на достройку проблемных объектов или выплачивать возмещение дольщикам.
В Москве, как и в других регионах, очень ждут запуска фонда, отметил в интервью ТАСС председатель столичного Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) Константин Тимофеев.
— В настоящее время закон предусматривает три механизма страхования ответственности застройщика перед дольщиками: с помощью страховых компаний, Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС) и банковской гарантии. Эти механизмы работают?
— Росреестр обязан регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) при условии, что они застрахованы с помощью договора страхования или банковской гарантии.
Банковский тариф по гарантии составляет порядка 3-7%, поскольку банки оценивают риск в долевом строительстве высоко. Для сравнения: тариф в страховой компании начинается где-то от 0,1%, а средний тариф — 0,3%.
Кроме того, банки внимательно изучают застройщиков, оценивают по многим критериям: по балансу, финансовой устойчивости, опыту работы, наличию залогового имущества и т.д. И гарантию не дают, даже если застройщик готов платить, потому что понимают, что далеко не каждый застройщик будет способен выполнить свои обязательства перед дольщиками.
Страховые компании же страхуют абсолютно всех, практически не ранжируя.
— Какова ситуация с ОВС?
— Что касается ОВС, застройщики, являющиеся членами общества, заключают с ним договор страхования.
Если застройщик перестает быть членом ОВС, договор страхования расторгается. Недавно мы стали получать от граждан жалобы, что в ЖК "Легенда" в Новой Москве остановилась стройка.
Мы проверили застройщика — ООО "ИнвестСтройГрупп" — и выяснили, что половину средств, вложенных гражданами, компания вывела из стройки — из 2,8 млрд руб. 1,4 млрд руб. ушли с баланса. И ОВС исключило застройщика из числа своих членов. Договоры страхования были прекращены, ответственность за объект снята.
— А что ему нужно было делать?
— ОВС нужно было признать ответственность, затянуть ремешок, взяться и обеспечить выплаты дольщикам. Так, как и предписано уставом этого общества. А получается, что в тот момент, когда нужно встать на защиту средств населения, ОВС исключает нерадивого застройщика, отказывается от защиты, при этом продолжает получать взносы от других застройщиков.
— Когда наступает страховой случай?
— Страховой случай наступает тогда, когда гражданин не получает вовремя то, что написано в ДДУ. То есть нарушены сроки передачи квартиры. Страховые компании относятся к финансовым институтам, контролируются Центральным банком РФ. Финансовый институт квадратные метры дать не может, соответственно, при наступлении страхового случая он может дать только деньги.
Наступление страхового случая еще нужно доказать, и сделать это можно только через суд. Конечно, здесь есть нюансы. Например, объект не строится, но срок передачи жилья наступит только через полтора года.
Страхового случая нет, гражданин вынужден ждать. Или, скажем, многие застройщики до наступления срока передачи квартиры рассылают гражданам уведомления о переносе этого срока на шесть, на восемь месяцев, на полтора года.
И дольщики в основном соглашаются с этим, поскольку квартиру получить хочется. Бывает, застройщик сулит за это дополнительные квадратные метры, бесплатные машиноместа. Таким образом, срок передачи квартиры отодвигается, и страховой случай не наступает. За это время, если объект не строится, финансовая ситуация проекта только ухудшается.
— И все же если страховой случай наступил, что делать дольщику?
— Гражданину нужно идти в суд с заявлением об обращении взыскания на предмет залога, коим является земельный участок, расторжения ДДУ и получения денежных средств. Квартиру в этом случае он не получит.
Иными словами, семья должна принять решение, что они идут в суд за денежными требованиями и отказываются от квартиры. Решение такое принять достаточно сложно, и, как показывает практика, его никто не принимает. Все надеются, что если они останутся с ДДУ, если не застройщик, так уж правительство с этим поможет.
Если все же граждане пойдут в суд за денежными требованиями, то они будут иметь дело со страховыми компаниями, а в действительности — с самим застройщиком, в отношении которого запущена процедура банкротства. И скорее всего, денег они не получат. Поэтому граждане не идут в суды.
Сегодня в Москве есть порядка пяти объектов, которые не строятся и которые мы определили как проблемные. Дольщики по этим объектам включаются в Реестр пострадавших граждан, но в суд они не обращаются, хотя там прошли сроки передачи квартир.
— Как долго действует страховой полис ДДУ?
— Страховой полис предполагает оплату договора страхования. У многих предусмотрена оплата с рассрочкой.
Так вот, если просрочен один платеж, то полис прекращает свое действие. С одной стороны, застройщик может не оплачивать договор по разным причинам. С другой — на примере прошлого года мы видим, что у страховых компаний регулярно отзывают лицензии. И если лицензия отозвана, застройщик обязан перестраховать ДДУ в другой компании. У многих нет средств на перестраховку, они этого не делают, и в результате граждане остаются без защиты.
— В Москве есть ДДУ с недействительными полисами?
— В Москве сегодня зарегистрировано порядка 78,8 тыс. ДДУ, из них застраховано всего 46,3 тыс. на сумму 359,5 млрд рублей, при этом объем страховых премий составляет 3,4 млрд рублей. Практически половина застрахованных ДДУ, 48%, получили полисы в одной компании — "Респект". То есть, по сути, половина отраслевого риска приходится на одну компанию.
На втором месте по количеству застрахованных ДДУ находится ОВС (18%), на третьем — компания РСК (15%).
— ДДУ может существовать без страховки?
— Может. Но только тот, который был зарегистрирован до 1 января 2014 года. Такие еще объекты остались. А вот после этого срока, согласно статье 15.2 федерального закона о долевом строительстве — 214-ФЗ , застройщик обязан страховать свою ответственность перед участниками долевого строительства либо обеспечить исполнение своих обязательств банковской гарантией.
— Константин Петрович, могут ли сами граждане отслеживать, действует ли у ДДУ страховой полис?
— Могут. В зависимости от регулярности взносов (например, ежемесячно, ежеквартально, регулярность взносов прописана в договоре) гражданин может делать запрос застройщику.
— А если мне говорят, что застройщик не оплатил договор страхования, просрочил взнос, какой правовой механизм включается?
— Вы имеете право расторгнуть ДДУ и обратиться в суд за получением денежных требований с застройщика.
— То есть путь один — в суд.
— Более того, поскольку данные денежные требования проходят не в рамках ДДУ, вы в случае банкротства застройщика будете кредитором только четвертой очереди, а не второй, как дольщик.
— Иными словами, даже если я и получу какие-то деньги, это будет нескоро и явно не столько, сколько вложила?
— Ну если что-то еще останется после банкротства застройщика, то получите.
— Москомстройинвест может контролировать, действуют ли страховые полисы у ДДУ?
— Только путем плановых проверок. Если обнаружим, что застройщик не перестраховал заключенные ДДУ, мы ему штраф выпишем, но штраф несоразмерный, несущественный.
— Ситуация со страхованием в долевом строительстве, судя по вашим словам, складывается невеселая. Почему существующие механизмы страхования ответственности застройщика не работают?
— Потому что закон прописывает, что получение страховой выплаты практически невозможно. Потому что наступление страхового случая предполагает только суд и банкротство, и то банкротство на этапе конкурсного производства, а не наблюдения.
А как мы видим, от процесса наступления просрочки по передаче объекта до банкротства иногда проходит два-три года, а то и больше. За это время финансовое состояние точно не улучшается, деньги могут и дальше выводиться из проекта. Кроме того, за эти два-три года те компании, которые страховали ответственность застройщика, могут уйти с рынка.
Например, в 2016 году требованиям Центробанка соответствовали 19 компаний. Три из них в текущем году лишились лицензии.
— Давайте поговорим о Компенсационном фонде, который с этого года должен как-то исправить ситуацию (Компенсационный фонд долевого строительства будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков жилья, которые заключают ДДУ. Фонд будет выделять средства на достройку незавершенных объектов либо выплачивать возмещение дольщикам в случае банкротства застройщика. — Прим. ТАСС ).
— Фонд должен стать первым положительным шагом. Пока он не принимает взносы застройщиков и чем дольше срок начала его полноценной работы будет откладываться, тем больше средств соберут страховые компании, поскольку пока новые проекты страхуются в них. А если бы застройщики уже могли бы передавать деньги в фонд, можно было бы начинать что-то делать. Ведь по некоторым объектам на завершение строительства нужно не так много средств.
На первом этапе размер страхового тарифа фонда планируется на уровне 1%, это та нормальная сумма, с которой можно стартовать, а далее накапливать статистику.
— Фонд придет на смену страховым компаниям и ОВС?
— В будущем, когда будут введены объекты, застрахованные в компаниях и ОВС, да. Пока же он, скорее, должен стать неким санатором при наступлении страхового случая. Кроме того, у фонда были бы дополнительные полномочия.
Так, регионы оказывали бы ему большую помощь в плане отчетности, информирования о ситуации, для того чтобы не откладывать решение. Потому что мы выявляем проблему раньше. По некоторым объектам, по Новогиреевской, владение 5, например, мы выявили грубые нарушения застройщика еще в 2015 году. Но с учетом судебных обжалований инвестора приостановить деятельность застройщика по привлечению средств граждан в суде удалось только в конце 2016 года.
Уголовное дело было возбуждено по данному объекту только в начале 2017 года.
— Когда фонд полноценно заработает?
— Законопроект о фонде внесен в Госдуму, рассматривается на комиссиях, обещали принять в весеннюю сессию. Надеемся, что будет принят.
Дело в том, что с 1 июля вступают в силу новые требования к застройщикам, в том числе требования к уставному капиталу. Для того чтобы застройщики и регионы подготовились к контролю за платежами в фонд, нужен хотя бы один месяц, по крайней мере Москве, мы быстро это сделаем.
По регионам говорить сложно, но, к сожалению, у некоторых регионов до сих пор не определен уполномоченный орган, который выдает заключение о соответствии застройщика нормам 214-ФЗ. Если Москве нужен месяц, то по России — в среднем квартал. Надеемся, что в четвертом квартале фонд заработает. Причем у нас есть объекты, которые только через фонд могли бы быть достроены.
Тут еще есть и такой момент: когда граждане видят, что есть госструктура, благодаря которой их объект будет достроен — в будущем это должен быть фонд, — если они видят, что процесс идет, ДДУ перезаключены, есть нормальный застройщик, они готовы подождать год-два. А когда вакуум, когда ничего не происходит, это самая нехорошая ситуация.
— Фонд сможет помочь достроить те объекты, работы по которым начались до этого года?
— Изначально этого не предполагалось. Но, на мой взгляд, если в фонде будут оставаться денежные средства, почему бы не достроить? Мы же формируем Реестр пострадавших граждан, хотя он носит всего лишь учетный характер, не просто так, а для того, чтобы какие-то проблемы все же были решены.
Пока же получается, что все проблемные объекты застрахованы с помощью имеющихся механизмов. При этом только в Москве за этот год появилось три новых проблемных объекта. Однако даже если бы с 1 января фонд заработал, они бы не попали под его защиту, так как платежи в фонд еще не поступали.
— То есть чем дольше фонд не будет работать…
— …тем больше новых проблемных объектов не будут подпадать под его защиту.
— Компенсационный фонд в том виде, в котором он задумывался, сможет стать гарантией соблюдения прав граждан?
— Думаю, да. Во-первых, страховые взносы в размере 1% — это уже нормальная сумма, во-вторых, у фонда будут полномочия по мониторингу отчетности по каждому застройщику, в-третьих, одновременно с новыми нормами по фонду проектом закона предусматривается возможность региональных контролирующих органов в кратчайшие сроки без судебной процедуры приостанавливать привлечение денежных средств граждан, если у застройщика проблемы.
Есть еще такая идея. Страховые компании должны были формировать страховые резервы, поскольку начиная с 2014 года не было ни одной страховой выплаты. Из этой суммы можно вычесть расходы на административно-хозяйственную деятельность, включая зарплату, аренду, а оставшиеся средства передать фонду. Тем самым мы сможем защитить объекты, которые начали строиться еще до принятия решения по фонду.
— Константин Петрович, а как, на ваш взгляд, должен работать идеальный механизм страхования?
— Идеальный механизм предполагает страховую выплату во внесудебном порядке.
Если срок подошел, а объект не передан, то вот она, дата страхового случая, и на следующий день гражданин мог бы иметь право прийти в страховую компанию и получить денежные средства без каких-либо судебных решений.
— При условии, что есть идеальный страховщик, который в любой момент готов выплатить деньги.
— Да. Он должен выплачивать деньги, а именно — ту сумму, которая указана в договоре страхования. Она должна быть равна стоимости ДДУ.
Беседовала Евгения Климова
