Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству
1. Комментируемая статья регулирует порядок осуществления уступки прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству. В соответствии с рассматриваемой нормой, залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу. Таким правом он обладает, если договором не предусмотрено иное.
Так, при рассмотрении одного из дел, суды исходили из того, что договор залога, обеспечивающий исполнение обязательств заемщика по кредитному договору, представляет собой самостоятельный договор со своим субъектным составом и существенными условиями, что содержащееся в п. 3.5 договора залога условие о запрете залогодержателю уступать права по этому договору признано сторонами существенным что закон не предусматривает ограничений на установление в договоре залога такого запрета и что это условие залогодержателем (ответчиком) было нарушено*(140).
Закон позволяет осуществить передачу прав залогодержателя как по договору об ипотеке, так и по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). При этом если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
Также стоит учитывать, что уступка прав по договору об ипотеке, права по которым удостоверены закладной, не допускается (п. 5 ст. 47 комментируемого Закона).
Передача прав по договору об ипотеке может произойти как на основании заключенного договора, так и на основании закона. Приведем пример. Из п. 1 ст. 335 ГК РФ следует, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В силу п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.
В соответствии с абз. 4 ст. 387 ГК РФ вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству, права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона.
Так, по одному из дел суд пришел к выводу о том, что права кредитора, в том числе право залогодержателя, переходят к поручителю на основании закона. Исполнение обязательства должника его поручителем не является основанием для прекращения указанного обязательства, а является основанием для перемены лиц в продолжающем существовать указанном обязательстве, а именно - основанием для перехода прав кредитора к поручителю и впоследствии на основании договора уступки права (требования) к новому кредитору*(141).
По другому делу о прекращении ипотеки нежилого встроенно-пристроенного помещения Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав, что спор не может быть рассмотрен без привлечения поручителя, исполнившего обязательство, поскольку к нему переходят права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю*(142).
2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила статей 382, 384-386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования (п.п. 1, 2 ст. 47 Закона).
При этом стоит иметь в виду, что в силу ст. 11 (ч. 3) комментируемого Закона права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.
Нужно отметить, что уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна в том случае, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство)*(143).
Так, по одному из дел суд указал, что поскольку предметом договора уступки права требования являются права требования к заемщику и залогодателю, вытекающие из кредитного договора - основного обязательства, - не требующего нотариального удостоверения, отсутствует необходимость в нотариальном удостоверении данного договора уступки права требования*(144).
В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежит государственной регистрации. Так, по одному из дел АО предъявило к индивидуальному предпринимателю иск о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на здание и земельный участок, которые были заложены им в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа. При этом АО ссылалось на то, что право требовать от предпринимателя возврата долга было уступлено ему обществом с ограниченной ответственностью (первоначальным кредитором по договору займа) на основании заключенного между ними в простой письменной форме соглашения об уступке права.
Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа. Суд указал, что поскольку государственная регистрация ипотеки нового залогодержателя к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли*(145).
В целях государственной регистрации уступки прав по договору об ипотеке в регистрирующий орган представляются:
совместное заявление залогодержателя по договору об ипотеке и лица, которому уступаются права;
договор об уступке прав по договору об ипотеке;
документ об уплате государственной пошлины;
иные документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации.
Судебная практика исходит из того, что новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления*(146).
4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы ст.ст. 382, 384-386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.
Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кроме того, должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.
Ипотечные заемщики часто сталкиваются в переуступкой прав. Инициатором сделки может быть кредитор при уступке прав требования по ипотеке другому банку или сам заемщик, когда покупает строящееся жилье по соглашению об уступке прав к договору долевого участия. Что нужно знать в этих ситуациях?
Уступка прав по ипотеке - это один из основных инструментов ипотечного рынка, позволяющий банкам привлекать новые средства для дальнейшего кредитования. Ведь при оформлении ипотечного кредита банк становится залогодержателем - получает закладную. Последняя подтверждает два права кредитора: на залоговую недвижимость и на получение всех выплат с процентами согласно ипотечному договору. И банк может эту закладную продать, тем самым передав оба своих права другому кредитору.
Закладные выступают "активами" банковских организаций, поэтому собрав достаточное количество этих ценных бумаг, банк совершает их продажу. Вырученные со сделки средства позволяют организации продолжать ипотечное кредитование граждан. Уступку прав часто совершают мелкие банки по отношению к более крупным кредитным организациям. Также эта операция является обязательной составляющей деятельности банков-партнеров АИЖК. И через несколько месяцев после оформления в них жилищного кредита все закладные стекаются в само Агентство.
Именно банки-партнеры АИЖК - самые частые кредиторы в ипотеке с гос.поддержкой. Поэтому тем, кто собирается взять такой ипотечный кредит нужно знать не только, что такое уступка права требования на ипотеку, но и как им следует действовать.
Межбанковские сделки с закладными проходят без непосредственного участия заемщика. Сторонами в этом случае считаются лишь предыдущий и новый залогодержатели, которые заключают между собой договор о передаче прав требования. После этого закладная переходит в руки новому кредитору - вместе со всеми обеспеченными ею правами. Такая сделка обязательно проходит государственную регистрацию. Стороны подают в органы следующие документы:
Несмотря на то что заемщик в сделке не участвует, изначальный кредитор должен в обязательном порядке оповестить должника об уступке прав. Делается это в письменном виде.
Вместе с извещением о совершении сделки прежний кредитор должен выслать новые платежные реквизиты: именно по ним заемщик будет производить все последующие платежи. Иногда сделка по уступке прав требования происходит настолько незаметно для залогодателя, что ему даже не приходится менять получателя платежа. Выплаты в таком случае принимает прежний банк и сам же переводит их текущему кредитору.
Но именно в этом случае (когда заемщик не получил новые реквизиты), ему нужно быть максимально бдительным. Лучше лишний раз проконсультироваться в банках (в прежнем и в новом) и убедиться, что все законно, чем месяцами выплачивать долг не тому кредитору - и оказаться в суде.
Сами же условия ипотечного кредита не меняются. Новый залогодержатель не имеет права менять текст закладной, а вместе с ним и условия кредита. Поэтому проценты останутся прежними, да и сами выплаты будут производиться в привычном объеме. Заемщику стоит отыскать договор страхования на заложенную недвижимость и найти графу "выгодоприобретатель". В случае если там прописан старый кредитор (название конкретного банка), то страховку придется переоформлять на имя нового залогодержателя. Если же в этой графе прописано безличное "текущий залогодержатель" - то это действие не требуется.
По завершении всех выплат по ипотечному кредиту заемщик имеет право немедленно получить закладную. И обращаться за ней ему стоит не в тот банк, где он брал ипотеку, а к текущему залогодержателю.
Помимо уступки права требования на ипотеку - распространенной межбанковской операции - на рынке жилищного кредитования существует еще и уступка права требования на квартиру. Так называется сделка, когда покупатель приобретает первичную недвижимость в кредит не у самого застройщика, а у дольщика по договору долевого участия.
Ипотека на "переуступку" прав - это передача прав требования на квартиру в еще недостроенном доме. Совершить эту сделку можно лишь до того момента, как у хозяина жилища окажется на руках передаточный акт от застройщика. В этой операции принимают участие не только дольщик и покупатель, но и сам застройщик жилья. Чтобы сделку признали законной, стороны должны соблюсти два условия:
Когда все расчеты совершены и согласие всех участников сделки получено, сторонам необходимо подписать соответствующий договор. После этого потребуется его государственная регистрация. На нее предоставляются сам договор уступки прав по договору ДДУ и совместное заявление правообладателя и правоприобретателя. За гос.регистрацию участникам сделки придется заплатить госпошлину.
У заемщика после совершения расчетов и подписания бумаг останутся следующие документы:
Если же договор долевого участия расторгается, текущий правообладатель сможет получить только ту сумму, что прописана в расторгнутом ДДУ. Возмещается именно эта фиксированная сумма, даже если фактические выплаты, совершенные новым дольщиком, оказались больше.
Получить ипотечный кредит на "переуступку" удастся не всем и не во всяком банке. Уступка прав по ДДУ, если и встречает в банках отклик, то лишь в том случае, когда все стороны: дольщик, застройщик и объект строительства соответствуют требованиям банка. Адреса аккредитованных новостроек можно узнать прямо с сайтов банков. Но не все банковские организации выдают подобные ипотечные кредиты - смело обращаться можно лишь в следующие банки:
Подсказать подходящего кредитора может и приглянувшаяся новостройка. Нередко там висит рекламный баннер банковской организации, аккредитовавшей строительство. И при покупке такого объекта более выгодной может оказаться даже не уступка требования, а : на такие новостройки кредиторами предлагаются минимальные процентные ставки, плюс заемщик имеет возможность получить государственную помощь.
1. Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке
другому лицу, если договором не предусмотрено иное.
2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на
место прежнего залогодержателя по этому договору.
К его отношениям с этим
залогодержателем применяются правила статей 382, 384 - 386, 388 и 390 Гражданского
кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.
3. Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу
действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по
обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав
по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
4. Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с пунктами 1 и
2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть нотариально
удостоверена и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном
для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству,
права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой
сделки она признается ничтожной.
Комментарий к статье 47
1. Пункт 1 комментируемой статьи является диспозитивной нормой, поскольку
при заключении договора об ипотеке от решения сторон зависит, предусмотреть
или не предусмотреть в его тексте положение о наделении залогодержателя правом
передать свои права по договору об ипотеке другому лицу.
2. В целом норма п.2 ст.47 Закона содержит указания на общие правила
ст.355 "Уступка прав по договору о залоге" ГК РФ и гл.24 "Перемена лиц в обязательстве"
ГК РФ. К тому же комментируемая норма носит отсылочный характер к отдельным
статьям § 1 "Переход прав кредитора к другому лицу" указанной главы ГК РФ.
Однако следует отметить, что названные статьи 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК
РФ не в полном объеме затрагивают процесс передачи прав кредитора путем уступки
требования.
В соответствии с п.1 ст.382 ГК РФ переход прав происходит как по сделке,
которой обычно является договор (условия и форма такой сделки урегулированы
положениями ст.388 и 389 ГК РФ), так и на основании закона (обстоятельства
такого перехода изложены в ст.387 ГК РФ). Именно на ст.387 ГК РФ отсутствует
в правах кредитора, оно имеет место: 1) при наследовании, когда кредитором
является физическое лицо и подлежат применению нормы наследственного права;
2) при реорганизации юридического лица, являющегося кредитором (ст.57, 58
и 60 ГК РФ).
Отсутствие применительно к договору об ипотеке в комментируемом п.2 ст.47
Закона прямой отсылочной нормы на ст.387 ГК РФ ослабляет позиции кредитора,
хотя в ст.355 ГК РФ допускается перемена сторон в договоре о залоге "с соблюдением
правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (ст.382 - 390)".
В п.3 воспроизведены правила, содержащиеся в ч.2 и 3 ст.355 ГК РФ.
Комментируемая норма базируется, применительно к залог правиле, установленном
в ст.384 "Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу" ГК РФ. При этом
в п.3 специально оговорено, что уступка требований по договору об ипотеке
может осуществляться только в случаях уступки прав по обязательству, обеспеченному
ипотекой, что связанос зависимостью ипотечного обязательства.
При ипотеке замена залогодержателя происходит в силу замены кредитора
в обязательстве, так как кредитор-залогодержатель вправе уступить свои права
по обязательству, обеспеченному ипотекой, не испрашивая на то согласия должника-залогодателя.
Исключение из этого правила может быть предусмотрено в законе или в договоре
(п.2 ст.382 ГК РФ). При этом должника следует уведомить о состоявшейся уступке
прав, иначе новый кредитор несет риск вызванных неуведомлением неблагоприятных
последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору
Уступающий требование кредитор обязан передать новому кредитору надлежащим
образом оформленные документы, удостоверяющие право требования. Если должнику
не будут представлены доказательства о переходе права требования, он вправе
не исполнять обязательство новому кредитору до представления соответствующих
доказательств. Представления документов в оригинале не требуется, однако при
наличии сомнений должник вправе настаивать на предъявлении ему оригиналов
(ст.385 ГК РФ).
4. Правовые нормы п.4 ст.47 Закона базируются на общем правиле, что форма
уступки требования по сделке зависит от формы, которая предписана для сделки,
являющейся основанием передаваемого требования. Поэтому в комментируемой норме
5. Пункт 5 настоящей статьи устанавливает некоторые правовые барьеры
против злоупотреблений. Их возникновение возможно в случае уступки прав по
договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству, права из
которых удостоверены закладной. Поэтому введен запрет на уступку вышеназванных
прав при наличии закладной. При нарушении указанного правила сделка признается
ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст.168 ГК РФ).
Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательствупо договору об ипотеке;
по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному
ипотекой обязательству (основному обязательству).
(Пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002
года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).
Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с
пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в
которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).
(Пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002
года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).
Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии).
При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце.
В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.
Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является
первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными (абзац дополнительно включен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ).
1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном статьей 349 Гражданского
кодекса Российской Федерации;
2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены статьей
48 настоящего Федерального закона;
3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей
залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы
удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля
2002 года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).
