Можно ли продать квартиру государству в России? Да, это возможно. Недвижимость покупается у населения по разным причинам: для реализации социальных программ, для собственных нужд ( , ). Как продать квартиру государству, и какие документы для этого нужны? Есть ли преимущества у такой сделки?
Что такое деприватизация, и кто ею пользуется? Деприватизация – это добровольная передача собственником приватизированной квартиры. Денег за это владельцу жилья не платят.
Причины, по которым люди возвращают имущество:
После передачи прав собственности прежние владельцы проживают в ней по желанию и далее, но появляются и минусы подобных действий:
Второй вариант – продать квартиру государству. У этого способа имеются как плюсы, так и минусы:
К минусам, точнее неудобствам, относятся требования, которые выдвигаются к имуществу собственников. Вопрос «Можно ли продать квартиру государству?» встает, когда ее не удается реализовать другим способом. В этом случае сделка выгодна обеим сторонам.
Чтобы реализовать недвижимость, нужно узнать об аукционах, объявленных на специальных ресурсах. Помещение должно отвечать обязательным требованиям:
Популярный запрос – однокомнатное помещение площадью 18 — 32 квадратных метра. Проверяется состояние коммуникаций, внешнего вида жилья. Если собственников несколько, то все они должны согласиться со сделкой. Недвижимость должна находиться в таком состоянии, чтобы будущий жилец смог сразу въехать в нее.
Есть несколько способов реализации:
Осуществляется продажа квартиры государству через аукцион, на котором выдвигаются требования к жилью и рассматриваются предложенные заявки.
Как продать квартиру государству по кадастровой стоимости? Хотя государство и не обязано выкупать недвижимость у частных лиц, в некоторых случаях оно пользуется таким способом. В этом случае, в формировании бюджета на подобные закупки оно опирается на кадастровую оценку стоимости жилья.
Чтобы продать недвижимость администрации города, нужно обратиться туда и написать заявление. Если она заинтересована в предложенной недвижимости, то сделка состоится. Иначе заставить приобрести жилье нельзя.
Еще один вариант – следить за аукционами, которые открываются при необходимости покупки жилья со стороны госадминистрации.
Для этой сделки не требуется собирать какие-то особенные документы. Их перечень такой же, как при реализации собственности другому физическому лицу:
Кроме этого понадобятся технические документы о состоянии помещения, его размерах, проведенных перепланировках.
По закону, любой доход облагается налогом, в том числе тот, который был получен от реализации имущества. Однако в отношении объектов недвижимости действуют налоговые льготы - все зависит от того, как получил продавец в собственность жилье и сколько лет он владеет им.
При совершении сделки купли-продажи жилья с покупателя налог не взимается. Более того, новый владелец получает льготу в виде имущественного вычета в сумме 13% от его стоимости в пределах законного лимита (2 или 3 млн рублей).
При регистрации собственности в Росреестре обе стороны - и продавец, и покупатель - уплачивают государственную пошлину в равных долях от общей суммы. В 2018 году пошлина составляет 2000 рублей.
При реализации квартиры налог уплачивает только продавец, поскольку именно он получает денежный доход с этой сделки, но лишь в том случае, если владеет квартирой меньше установленного законом срока. С резидента РФ взимаются стандартные 13% НДФЛ, с нерезидента - 30%. Налог с продажи имущества, находящегося в собственности более 3 или 5 лет (зависит от того, каким образом объект достался владельцу), не взимается.
В 2016 году изменилась продолжительность срока, в течение которого ее владелец квартиры обязан уплачивать налог после продажи.
В отношении недвижимости, полученной в собственность после 01.01.2016, ст. 217.1 НК РФ устанавливает следующие нормы по срокам:
Граждане, приобретшие жилье до 2016 года, руководствуются старыми правилами, действующими на момент совершения сделки - тогда минимальный срок для всех объектов равнялся 3 годам.
Пример. Иванов купил квартиру в ноябре 2015 года, а Петров - в феврале 2016, после вступления в силу изменений НК РФ. Иванов уже в ноябре 2018 года (через 3 года с момента регистрации) сможет продать ее и не платить налог, а Петрову придется ждать до 2021 года - в отношении его объекта недвижимости действуют новые правовые нормы.
Первоначальной точкой отсчета указанного срока будет считаться день, когда имущество де-юре перешло к новому владельцу:
Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:
Единственная льгота, на которую может рассчитывать владелец до окончания законного срока - это уменьшение налоговой базы, т.е. суммы, с которой рассчитывается НДФЛ.
НК РФ предлагает два варианта:
Владелец жилья сам вправе выбрать тот вариант, который ему выгоднее.
С 2016 года стоимость квартиры для исчисления налоговой базы не может быть ниже 70% от ее кадастровой стоимости. Такие изменения в НК РФ стали закономерным следствием популярной практики фиктивного уменьшения договорной цены квартир, бывших в собственности менее трех лет - собственники использовали эту лазейку, чтобы избежать уплаты больших сумм налога.
Теперь по закону при расчете налоговой базы учитывается максимальная сумма: либо та, что указана в документах, либо кадастровая (с коэффициентом 0,7), если она оказалась больше договорной.
Пример. Сидоров в 2017 году купил дом за 2,3 млн рублей, а через год продал его за 3,1 млн. Кадастровая стоимость - 3, 9 млн, но с понижающим коэффициентом она уменьшается до 2,73 млн, поэтому к расчету принимается максимальная цена, т. е. договорная. Сидоров может сократить налоговую базу на 1 млн за счет фиксированного вычета (до 2,1 млн) или на 2,3 млн за счет вычета в сумме понесенных расходов (до 800 тысяч). В первом случае он будет обязан уплатить налог в сумме 273 000, во втором - 104 000.
Фиксированный имущественный вычет применяется в тех случаях, когда:
Для расчета вычета и определения точной суммы налога, подлежащего уплате, потребуются следующие сведения:
Вначале вы должны уточнить кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года. Сделать это можно на сайте Росреестра, указав в онлайн-форме поиска адрес объекта - там же вы сможете при необходимости заказать выписку.
Умножив кадастровую стоимость на коэффициент 0,7, вы сравниваете полученную сумму с суммой, указанной в договоре купли-продажи, и выбираете большее значение - это и есть стоимость жилья, которую вы будете использовать для расчета налоговой базы.
Пример. Вы продаете за 2,5 млн квартиру, кадастровая стоимость которой равна 2,7 млн рублей. Применив понижающий коэффициент 0,7, вы получите стоимость 1,89 млн рублей, однако для расчета налоговой базы будете использовать максимальную цену, т. е. договорную (2,5 млн).
Если кадастровая стоимость не определена, то для расчета налоговой базы используется сумма, указанная в договоре купли-продажи.
Для уменьшения базы налогообложения нужно вычесть из максимальной стоимости квартиры расходы:
Пример. Два года назад Иванов приобрел квартиру за 2,1 млн и сделал ремонт, потратив на обустройство 250 тысяч - теперь он продает ее за 2,5 млн. Поскольку владелец сохранил все чеки и акты выполненных работ, он вправе уменьшить налоговую базу с учетом всех понесенных расходов: 2, 5 млн - 2,1 млн - 250 тыс. = 150 тысяч рублей. Таким образом, Иванову полагается внести в казну государства скромные 13% от 150 тысяч рублей чистого дохода с продажи имущества, т. е. всего 19500.
В отсутствие документов, подтверждающих расходы на покупку недвижимости, или в ситуациях, когда жилье досталось в собственность безвозмездно, можно прибегнуть к фиксированному вычету в 1 млн рублей.
Пример. Сидоров продает квартиру стоимостью в 2,5 млн рублей, доставшуюся ему по наследству. Он вправе использовать фиксированный имущественный вычет (2, 5 млн - 1 млн), снизив налоговую базу до 1, 5 млн рублей. С этой суммы он уплатит налог в размере 13% - 195 000 рублей.
Если вы затрудняетесь произвести расчеты самостоятельно, воспользуйтесь онлайн- калькулятором, с помощью которого можно вычислить точную сумму налога с продажи квартиры.
При продаже квартиры, находящейся в долевой или в совместной собственности, налоги уплачивают все собственники - пропорционально размеру долей.
Пример. Николаевы после развода продают общую квартиру за 5 млн рублей, купленную год назад за 4 млн. Поскольку имущество было поделено в равных долях, каждому из экс-супругов нужно уплатить налог с дохода от продажи своей половины, т. е. по 13% с 500 тысяч рублей.
При продаже совместной собственности члены семьи могут договориться между собой о произвольном распределении вычета - для этого им нужно будет написать соответствующее заявление при подаче налоговой декларации.
Фиксированный имущественный вычет при реализации совместной и долевой собственности распределяется по-разному: если каждый хозяин доли заключает с покупателем отдельный договор купли-продажи, он вправе уменьшить свою налоговую базу на 1 млн рублей, т. е. на полную сумму вычета. Если объект оформляется одним договором от лица всех членов семьи, то им придется делить вычет между собой пропорционально размеру долей - или распределить его в произвольном порядке.
Итак, вовсе не обязательно ждать несколько лет, чтобы продать квартиру с минимальными финансовыми потерями - имея на руках документы, подтверждающие затраты на ее покупку и обустройство, вы можете воспользоваться льготами, в несколько раз сократив величину подоходного налога.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!
С 01 января 2016 года изменился срок владения имуществом, согласно Федерального закона от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества. Эти изменения продолжают действовать и в 2017 году.
Следует отметить, что данные изменения касаются только имущества приобретенного после 01.01.2016 года. То есть если вы владеете имуществом более трех лет, но менее пяти лет, но при этом оно приобретено ранее 1 января 2016 года, то данный налог на вас возлагаться не будет.
Срок, после которого при продаже квартиры собственник освобождается от 13% налога, увеличился до пяти лет. При этом, чтобы избежать фиктивного занижения суммы сделки, стоимость квартиры, с которой начисляется налог, должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости.
Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, но налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляется исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.
Допустим вы приобрели квартиру в 2016 году за 3 500 000 руб. Кадастровая стоимость данной квартиры равна 3 500 000 руб. вы планируете продать жилье в 2017 году за 5 000 000 руб. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 5 000 000 руб. (цена продажи) — 3 500 000 руб. (цена покупки). Соответственно, используя стандартный налоговый вычет 1 000 000 руб. (абз.1 пп.1 п.2 ст.220 НК РФ), налог от продажи будет рассчитываться следующим образом: ((5 000 000 – 3 500 000) – 1 000 000) × 13% = 65 000 руб. Кадастровая стоимость в данном случае не играет роли.
Если вы продали недвижимость за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, вашим налогом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).
Введите в поле кадастровый номер объекта, чтобы узнать налог с его продажи.
Пример: в 2017 году вы получили в наследство квартиру и продали ее в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 000 000 руб. однако. Кадастровая стоимость квартиры составляет 10 000 000 руб. Поскольку вы продали квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете стандартного налога с продажи ее доход составит 7 000 000 руб. (10 000 000 × 70%). Применив стандартный вычет в 1 000 000 руб. вам нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб. (13% × (7 000 000 – 1 000 000)).
Рассмотрим еще один пример. Вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2 000 000 руб. и продали за ту же сумму. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 000 000 руб. Несмотря на то, что по договору стоимость продажи и стоимость покупки квартиры одинаковые, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 000 000 руб. Соответственно, вам нужно будет заплатить налог (70% × 5 000 000 руб. (кадастровая стоимость) – 2 000 000 руб. (затраты на покупку)) × 13% (налоговая ставка) = 195 000 руб.
До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января 2016 года сроки увеличились до пяти лет.
Если вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство), и у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы при покупке, то вы должны заплатить налог только с разницы между ценой продажи и покупки.
Например, квартиру приобрели за 10 000 000 руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 000 000. 13%-ым налогом облагается разница в 2 000 000, налог таким образом составит – 260 тыс. руб.
Таким образом, с 1 января 2016 года при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн. руб. или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70 % кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки.
Если вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, то не в зависимости от того, каким образом она приобретена, минимальный срок владения ей – три года. Это срок, по истечению которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества.
Если вы получили жилье после 1 января 2016 года в порядке наследования, по договору дарения, в результате приватизации, то минимальный срок владения объектом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ от реализации имущества, также составит 3 года, во всех остальных случаях данное право наступает по истечению срока владения имуществом 5 лет и более.
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:
Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет .
В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества существенно ниже его реальной стоимости (ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи), то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения остается прежним – 3 года.
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы.
В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности).
Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей .
Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.
Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.
При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а
НДФЛ = (3 000 000 руб. - 1 000 000 руб. ) x 13% = 260 000 руб.
НДФЛ = (3 000 000 руб. – 2 500 000 руб. ) х 13% = 65 000 руб.
Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.
Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.
Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.
Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:
3 300 000 руб. x 0,7 = 2 310 000 руб.
НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:
2 310 000 руб. x 13% = 300 300 руб.
В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры или другого объекта недвижимости.
Основные изменения, внесенные в декларацию 3-НДФЛ в 2017 году связаны с тем, что при продаже квартир, домов и другого недвижимого имущества стоимость продажи сравнивается с кадастровой стоимостью объекта. Если стоимость продажи по договору меньше кадастровой стоимости, уменьшенной на коэффициент 0.7 (установлен п. 5 ст. 217.1 НК РФ), то налог на доходы рассчитывается не от стоимости продажи по договору, а от уменьшенной на коэффициент кадастровой стоимости. Для этого расчета в декларацию 3-НДФЛ в 2017 году был добавлен новый лист Приложение "Расчет дохода от продажи объектов недвижимого имущества" , которого не было раньше. Эти изменения действуют только на объекты недвижимости, полученные в собственность после 1 января 2016 года.
Например, человек получил в наследство квартиру. А потом, владея ею менее пяти лет, продал эту квартиру за 1 000 000 рублей. Предположим, что кадастровая стоимость этой квартиры 3 000 000 рублей. Также нужно учесть, что при продаже квартиры, находившейся в собственности менее пяти лет, действует имущественный налоговый вычет 1 000 000 рублей.
Итак, если человек купил или получил в наследство эту квартиру до 01.01.2016 г., то сумма налога рассчитывалась бы, исходя из дохода 1 000 000 рублей (стоимость продажи квартиры по договору) - минус имущественный налоговый вычет 1 000 000 рублей = 0 рублей (налогооблагаемый доход от продажи квартиры) и, соответственно, 0 х 13% = 0 рублей - налог на доходы от продажи этой квартиры.
Если человек купил или получил в наследство эту квартиру после 01.01.2016 г. То расчет будет другим. Для определения налогооблагаемого дохода стоимость продажи квартиры по договору (1 000 000 рублей) нужно сравнить с кадастровой стоимостью, уменьшенной на коэффициент 0.7 (установлен п. 5 ст. 217.1 НК РФ) - в нашем примере 3 000 000 рублей х 0.7 = 2 100 000 рублей. Большая из сумм и будет налогооблагаемым доходом. Таким образом, в этом случае сумма налога рассчитывается исходя из дохода 2 100 000 рублей - минус имущественный налоговый вычет 1 000 000 рублей = 1 100 000 рублей (налогооблагаемый доход от продажи квартиры) и, соответственно, 1 100 000 х 13% = 143 000 рублей - налог на доходы от продажи этой квартиры.
В приведенном примере человек не может документально подтвердить расходы на приобретение квартиры, в противном случае вместо имущественного вычета налогооблагаемый доход уменьшался бы на расходы, связанные с приобретением этой квартиры.
Из примера видно, что при продаже квартиры, комнаты, дома и других объектов недвижимости, полученных в собственность после 1 января 2016 года нужно знать кадастровую стоимость квартиры, чтобы убедиться, что уменьшенная на коэффициент кадастровая стоимость квартиры не больше суммы дохода, полученного от продажи по договору.
При продаже квартиры продавец или его риелтор готовят для покупателя пакет правоустанавливающих документов, который обычно включает в себя кадастровую справку или кадастровую выписку, или кадастровый паспорт, каждый из этих документов содержит информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Продавцу следует сделать для себя копии этих документов, они пригодятся для подачи декларации 3-НДФЛ.
Кроме задачи заполнить декларацию 3-НДФЛ , узнать кадастровую стоимость квартиры может быть нужно, например, в следующих случаях:
Если вы знаете кадастровый номер квартиры или другой недвижимости, то стоимость можно узнать на сайте налоговой службы , где нужно будет указать государственный кадастровый номер - ГКН. Этот сервис предназначен для расчета налога на имущество. При расчете налога на имущество используется кадастровая стоимость. Таким образом, используя этот сервис на одном из промежуточных шагов вы узнаете кадастровую стоимость. Если вы хотите рассчитать налог на имущество, то он рассчитывается, исходя из кадастровой или инвентаризационной стоимости квартиры, поэтому продолжайте пользоваться сервисом, нажимая кнопку "Далее".
2Если вы не знаете кадастровый номер объекта недвижимости, то сначала нужно обратиться на сайт Росреестра , где в разделе "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" можно узнать кадастровый номер. Для этого в онлайн-сервисе Росреестра требуется только указать адрес квартиры, а затем записать или скопировать полученный государственный кадастровый номер - ГКН. Потом, узнав ГКН, можно воспользоваться способом из первого пункта выше, чтобы узнать кадастровую стоимость.
Как мы уже писали выше следующие документы: кадастровая справка или кадастровая выписка, или кадастровый паспорт содержат информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Для того чтобы получить один из этих документов необходимо обратиться в местную кадастровую палату или в территориальное отделение МФЦ.
Самый быстрый способ - это заказать справку. Для получения справки необходимо представить:
Специалист кадастровой палаты или МФЦ заполнит заявление от вашего имени на получение справки, в котором нужно будет расписаться. Справка выдается бесплатно. В случае если необходим срочный заказ в течение одного дня, то взимается плата. После подачи запроса вам предоставляется расписка о получении документов, в которой в том числе указывается дата получения готовой справки. Срок подготовки справки о кадастровой стоимости обычно составляет 5 дней при обращении через кадастровую палату и от 5 до 10 дней, если заказ сделан через МФЦ. Готовую справку можно получить там же, куда подавался запрос.
