Выяснение принципа формирования рыночной цены земли требует предварительного изучения экономической природы дохода, получаемого от ведения хозяйства на земле. Таким доходом в сфере земельных отношений выступает земельная рента.
Рента (от франц. rente - возвращена обратно) - это регулярно получаемый доход от земли (и других природных богатств), имущества или капитала, не требующий от получателя предпринимательских усилий. в Земельная рента - это цена, выплачиваемая предпринимателем за пользование землей и другими природными ресурсами, количество (запасы) которых жестко ограничена, ее нельзя увеличить.
Земельная рента уплачивается землевладельцу в виде арендной платы за землю. Однако арендную плату следует отличать от земельной ренты. Земельная рента является платой за землю как таковую. В арендную плату, помимо земельной ренты, могут входить и другие элементы: плата (процент) за пользование объектами, расположенными на арендованном земельном участке (хозяйственными сооружениями, коммуникациями, насаждениями деревьев и тому подобное), амортизационные отчисления от стоимости прилагаемого к земле капитала и другие (рис. 12.1).
Рис. 12.1.
Величина арендной платы фиксируется договором об аренде. Она может фиксироваться и оплачиваться в денежной и/или натуральной форме.
Если бы общество могло обойтись только наиболее плодородными землями и еще и близко расположенными от рынков, чтобы излишне не тратиться, то о земельной ренте не приходилось бы говорить. Но такое предположение совершенно нереально, потому что таких земель явно недостаточно для насыщения все возрастающих потребностей общества. Поэтому в экономический оборот вовлекаются все земли, что в той или иной степени пригодны для сельскохозяйственного производства. Следствием такого положения вещей является то, что в сельском хозяйстве цена продукции формируется по худшим условиям производства, тогда как в промышленности цены на товары тяготеют к средних условий производства.
Итак, используемые в аграрном производстве земли дифференцированы, то есть различаются по: 1) своим плодородием (лучшие, средние и худшие) и 2) местоположением (удаленностью от мест переработки продукции, рынков сбыта). Вследствие этих естественных различий возникает дифференциальная земельная рента I.
Дифференциальная земельная рента I - это дополнительный чистый доход, который появляется в тех хозяйственников на земле, кто использует средние и лучшие земли, а также земли, расположенные ближе к рынкам. Этот доход никоим образом не связан с их предпринимательскими умениями и усилиями, а потому он должен присваиваться (изъяты) собственниками этой земли.
Но существует еще одна возможность получения аграрными товаропроизводителями дополнительного дохода, который имеет название дифференциальной ренты II.
Дифференциальная земельная рента II - это дополнительный чистый доход, образующийся благодаря дополнительным капиталовложениям ради искусственного улучшение качества земли (орошение или осушение, внесение удобрений, проведения противоэрозионных работ, прокладка дороги или моста и тому подобное).
Рост потребностей общества в сельскохозяйственной продукции, с одной стороны, и ограниченность пригодных для обработки земель, с другой, - заставляет хозяйственников повышать интенсивность аграрного производства, что, конечно, требует дополнительных вложений в повышение качества земли. Дополнительный доход, получаемый вследствие различной эффективности (отдачи) дополнительных капиталовложений, в противовес земельной ренте I, должна принадлежать уже предпринимателю, поскольку тот добился его получить своими инвестициями. Кстати, такой доход становится возможным на любых землях, независимо от их плодородия и местоположения. Однако, не исключено, что при перезаключении договора аренды землевладелец повысит арендную плату, чтобы изъять хотя бы часть этого дополнительного дохода.
Как собственник земли, так и тот, кто непосредственно хозяйничает на арендованной земле (арендатор), заинтересованы в эффективном использовании земли, однако их интересы обычно расходятся в вопросе относительно срока аренды. При заключении контракта арендодатель - собственник земли заинтересован в сокращении срока аренды, чтобы иметь возможность при каждом перезаключении договора навязывать арендатору новые условия в свою пользу; арендатор же, наоборот, заинтересован в максимальном продлении этого срока, чтобы можно было самому получить полную отдачу от запланированных им долгосрочных инвестирований в землю. Через ненадежность контракта, фермер может терять интерес к некоторым долгосрочных инвестирований, например, мелиоративных работ, и будет эксплуатировать землю до ее истощения. Для избежания этого неудобства арендных отношений законодательство в некоторых развитых странах предусматривает материальную компенсацию тем фермерам, которые до окончания контракта осуществили долгосрочные капиталовложения, а также наделяет их правом первенства при приобретении земли, если собственник решит ее продать.
Мы должны также заметить, что дополнительные инвестиции в землю могут сопровождаться не только растущей, но и убывающей, уменьшающейся производительностью (отдачей). В такой неоднозначной зависимости дохода от затрат капитала проявляется один из фундаментальных законов рыночной экономики - закон убывающей производительности. Этот объективный закон регулирует объемы производства таким образом, что последовательные, раз за разом вложения капитала в земледелие вознаграждаются большими приростами продукции лишь до определенного момента, а потом следующие капитальные вложения сопровождаются все меньшими приростами объемов производства. На практике это означает, что, стремясь достичь максимальной эффективности производства, аграрии должны соблюдать агрокультуры, в частности определенной степени по внесению удобрений и пестицидов, частоты и качества технических работ на поле и тому подобное.
Кроме дифференциальной земельной ренты в аграрном производстве в условиях частной собственности на землю имеет место и абсолютная рента. Специфика абсолютной земельной ренты заключается в том, что она по своему происхождению не является дополнительным чистым доходом землепользователя, а является обычной платой за право пользования любым по качеству и месту расположения землей как объектом частной собственности. Поскольку плата за право пользования земельным капиталом становится для арендатора элементом его производственных затрат, поскольку она включается в цену продукции, то есть становится своеобразным налогом, которым земельные собственники - арендодатели облагают потребителей аграрной продукции. Таким образом, аграрная продукция является относительно дорогой на рынке и из-за существования класса крупных земельных собственников.
С точки зрения экономической теории, в аграрном производстве, в придачу к дифференциальной и абсолютной земельной ренты, существуют возможности для появления и монопольной ренты.
Монопольная земельная рента - это дополнительный доход, получаемый производителями той сельхозпродукции, которая пользуется повышенным спросом, тогда как ее предложение ограничено через исключительность условий производства (например, выращивание особых сортов винограда, ягод или фруктов, выращивания какао, чая, табака и тому подобное). Монопольный рентный доход образуется за счет монопольно высоких цен, то есть возможности производителя редкой продукции диктовать потребителям свои цены.
Земельная рента во все времена вызывала споры в обществе о справедливости ее существования. Действительно, уплата дифференциальной ренты землевладельцам означает уменьшение инвестиционного потенциала предпринимателей, то есть сужает их финансовые возможности по приобретению дополнительной техники и удобрений, строительство новых хранилищ для хранения продукции и прочее. Что касается существования абсолютной ренты как платы за собственность, то и вообще кажется пережитком феодализма. Монопольная же земельная рента воспринимается как надбавка к цене редкой аграрной продукции, которая достается монополистам. Противоречивый характер земельной ренты часто питает идею национализировать землю с тем, чтобы рентные платежи направлялись государству и использовались им на пользу всему обществу.
Заметим, что земельная рента возникает не только в производстве сельскохозяйственной продукции. Она образуется также в добывающей промышленности и в строительстве. В этих отраслях экономики качество земли и ее пространственно-географическое размещение также играет очень важную роль (например, глубина залегания полезных ископаемых, близость жилья к транспортного сообщения, престижность района застройки и тому подобное).
В основу определения рыночной цены земли заложен принцип, по которому учитывается зависимость этой цены, с одной стороны, от размера рентного дохода, что может дать конкретный земельный участок, а с другой, - от процентной ставки на банковские депозиты.
Продавая свою землю, владелец рассчитывает получить за нее как минимум такую сумму, которая, будучи положена в банк, принесет ему доход в форме процента, равновеликий годовой ренте с данного земельного участка. Со своей стороны, покупатель земли, покупает не саму землю, а доход (ренту), который она приносит. Итак, цена земли - это капитализированная земельная рента, или рентный доход за определенное количество лет, которым компенсируется сумма трансакции.
Например, ежегодная рента с 1 га определенного участка земли составляет 10 тыс. грн., а банки предлагают своим вкладчикам в среднем 10% годовых. Тогда эта земля будет стоить 100 тыс. грн. (10 000: 0,10). Это означает, что покупатель земли может положить в банк свои 100 тыс. грн. и получать доход (процент) такой же, как и землевладелец. Так же рассуждает и землевладелец. Только каждый из них вынашивает свои планы на будущее.
Конкретная цена земли как товара определяется конъюнктурой рынка - спросом и предложением земли. Но предложение земли в каждый момент постоянная и не может возрастать или уменьшаться в зависимости от изменения цены на землю, то есть эластичность предложения по цене равна нулю. Поэтому, если построить графическую модель рынка земли (рис. 12.2), кривая предложения земли имеет вид вертикальной прямой (5). В данном случае цена земли зависит от величины спроса и ренты. Точка К указывает величину рыночной цены, которая уравновешивает спрос и предложение земельных участков.
Нужно лишь различать общее предложение земли на национальном рынке (в стране) и ее предложение с точки зрения отдельного субъекта (человека, фирмы). Если общее предложение земли абсолютно неэластична, то с точки зрения отдельного покупателя ее предложение становится очень даже эластичным. Это означает, что в случае повышения цены земли спрос на нее значительно возрастает, ведь земля во все времена ценилась как реальное богатство.
Величина спроса на землю зависит от многих факторов, например, от уровня земельного налога, наличия транспортных коммуникаций и линий электросетей, уровня инфляции. Так, повышение уровня инфляции в стране приводит к увеличению спроса землю как реальный актив, а следовательно, и ее цены. Всего в мире существует устойчивая тенденция к росту цены земли.
Земельная рента - доход, получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков. Земельная рента выступает в форме абсолютной ренты, дифференциальной ренты и монопольной ренты.
Абсолютная земельная рента
- один из видов дохода от собственности на землю, плата собственнику за разрешение применять капитал к земле; уплачивается арендатором абсолютно со всех участков земли независимо от плодородия (отсюда название этого вида ренты).
Дифференциальная рента
- дополнительный доход, получаемый за счет использования большей плодородности земли и более высокой производительности труда. Дифференциальная рента существует в двух формах: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II. Источниками дифференциальной ренты I являются более производительный труд на относительно лучших и средних по плодородию землях, а также различия в местоположении участков земли по отношению к рынкам сбыта, транспортным путям и т. д. Дифференциальная рента II связана с дополнительными вложениями капитала в один и тот же участок, обеспечивающими получение добавочной прибыли. Дифференциальная рента возникла как результат ограниченности земли: цена производства сельскохозяйственного продукта определяется условиями производства не на средних и лучших участках, а на худших, т. к. продукт только лучших и средних участков недостаточен для покрытия общественного спроса. В результате образуется дополнительная прибавочная стоимость, представляющая собой разность между ценой производства на худших участках (общественная цена производства) и индивидуальной ценой производства на средних и лучших участках.
Монопольная рента - особая форма земельной ренты, образуется при продаже определенных видов сельскохозяйственных продуктов по монопольной цене, превышающей их стоимость.
К ренте земельной относится также рента с земель, не вовлекаемых в сельскохозяйственный оборот: рента с земель, используемых в добывающей промышленности; рента со строительных участков. В добывающей промышленности образуется прежде всего дифференциальная рента, т. к. при добыче полезных ископаемых издержки производства каждой единицы продукции и доставки ее на рынок неодинаковы и находятся в зависимости от богатства недр и от месторасположения угольных шахт, нефтяных промыслов и т. д. Ввиду ограниченности земли общественная цена производства этих товаров регулируется издержками производства на худших (с точки зрения добычи полезных ископаемых) землях. Поэтому на лучших участках образуется дифференциальная рента - разность между общественной и индивидуальной ценой производства.
Рентные платежи отличаются от заработной платы, процента , прибыли и других видов доходов , они являются частью арендной платы :
Формула: Цена земли=(Рента/ссудный%)х100, так же формула применима к акциям
Феодальная рента - это одна из форм земельной ренты, существовала в виде
Wikimedia Foundation . 2010 .
Платеж, производимый арендатором по договору о земельной аренде. По английски: Ground rent См. также: Арендная плата Земельная аренда Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь
См. Рента земельная Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов
ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА - 1) доход, получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков; 2) доход от использования земли, не связанный непосредственным образом с производственной деятельностью собственника земли, а получаемый им за предоставление земли как… … Юридическая энциклопедия
Регулярный платеж землепользователя арендатора собственнику данного земельного участка, т.е. арендная плата за землю … Юридический словарь
Регулярный доход собственника земли, в котором реализуется собственность на землю … Большой Энциклопедический словарь
Доход от использования земли, не связанный непосредственным образом с производственной деятельностью собственника земли, а получаемый им за предоставление земли как природного ресурса; часть прибыли от использования земли хозяйствующими на ней… … Экономический словарь
Регулярный доход собственника земли, в котором реализуется собственность на землю. Политическая наука: Словарь справочник. сост. проф пол наук Санжаревский И.И.. 2010 … Политология. Словарь.
Земельная рента - (Land rent) — часть продукта, создаваемого в сельском хозяйстве, которая присваивается собственником земельного участка в виде арендной платы … Экономико-математический словарь
земельная рента - Часть продукта, создаваемого в сельском хозяйстве, которая присваивается собственником земельного участка в виде арендной платы. [ОАО РАО "ЕЭС России" СТО 17330282.27.010.001 2008] Тематики землиэкономика EN land rent … Справочник технического переводчика
земельная рента - Регулярный доход собственника земли, получаемый им с непосредственного производителя в сельском хозяйстве и отраслях добывающей промышленности, использующих эту землю … Словарь по географии
Земельная рента - (от лат. reddita отданная; англ. graund rent; фр. rente) доход собственника земли, представляющий собой часть прибавочного продукта, создаваемого непосредственными производителями, хозяйствующими на земле; различают абсолютную и дифференциальную… … Энциклопедия права
Относится и земля.
Фактор «земля» , как и фактор «капитал» (в отличие от фактора «труд») отделимы от личности своего владельца . Например, зачастую собственником земли является одно лицо, а ее пользованием занимается другое. Собственник земли за определенную плату передает право на эксплуатацию земли арендатору, который производит сельскохозяйственную продукцию и из выручки от ее продажи расплачивается с землевладельцем. Данная плата за фактор производства «земля» называется земельной рентой.
Земельная рента представлена двумя основными видами:
Земельные участки расположены в различных природно-климатических зонах: одни в благоприятных, другие в неблагоприятных, гораздо худших условиях. Отличаются земли и по местоположению: некоторые расположены вблизи крупных городов и транспортных артерий, другие лежат на отдаленных территориях.
Вместе с тем следует иметь в виду, что земельный фонд страны ограничен, т.е. как всей земли вообще, так и земельных участков определенного качества имеется ограниченное количество.
Хозяйства, работающие на лучших землях или территориально наиболее близко расположенные к рынку, находятся в выгодном положении по сравнению с хозяйствами на худших или отдаленных участках, поскольку их издержки значительно ниже. Это дает возможность извлекать дополнительный доход, получивший название дифференциальной ренты (естественное плодородие земли ).
Кроме естественного плодородия земли существует экономическое плодородие . Оно связано с последовательными дополнительными вложениями в нее капитала и отражает интенсивный путь развития сельскохозяйственного производства. Хозяйства, эффективно использующие капитальные вложения и ведущие интенсивное производство, получают дифференциальную ренту .
Абсолютная рента является следствием абсолютно неэластичного предложения земли в условиях существования на нее . С одной стороны, частная собственность на землю исключает свободную миграцию капитала в сельское хозяйство. С другой стороны, величина пригодных для сельскохозяйственного использования земельных угодий ограничена. В этих условиях землевладельцы запрашивают арендную плату за любые земельные участки, а арендаторы устанавливают завышенные цены на сельскохозяйственную продукцию, чтобы иметь возможность заплатить эту арендную плату.
Абсолютная земельная рента представляет собой экономический механизм, обеспечивающий рачительное отношение к земле.
Распределение земельной ренты между субъектами сельскохозяйственного производства зависит от типа ренты. Дифференциальная рента в полном объеме принадлежит землевладельцу, поскольку он устанавливает арендную плату на уровне, учитывающем качество участков земли.
Дифференциальная рента является результатом усилий арендатора и полностью присваивается им.
Абсолютная рента присваивается землевладельцем в форме арендной платы за обладание абсолютно ограниченным ресурсом.
Арендная плата — это вознаграждение за пользование землей вместе с находящимися на ней постройками, оборудованием, инвентарем. Плата за эти компоненты рассматривается как процент, потому что передается в пользование фактор «капитал», а не земля.
Арендная плата выступает как рыночная цена передачи права пользования землей и оказывает решающее воздействие на объемы спроса и предложения на землю.
Предложение участков землевладельцами и спрос на них со стороны арендаторов показаны на рис. 13.9.
На земельном рынке не только осуществляются арендные операции, но и происходит купля-продажа земли в собственность. Цена земельного участка определяется двумя факторами . Во-первых, цена земли прямо пропорциональна приносимой ею арендной плате. Во-вторых, цена земли обратно пропорциональна норме ссудного процента. Использование ставки ссудного процента необходимо потому, что покупается право на получение регулярного дохода в течение очень продолжительного периода времени. Владелец определенной суммы денег может положить ее в банк и получать доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли — это дисконтированная стоимость. Она рассчитывается по аналогии с приобретением физического капитала, приносящего доход, по формуле для определения сегодняшней стоимости будущих доходов:
Поскольку приближается к бесконечности, то коэффициент дисконтирования становится меньше и меньше с ростом . Таким образом, цена земли как дисконтированная стоимость определяется по формуле:
Экономический смысл этой формулы заключается в том, что землевладелец, продав землю, будет иметь с полученной суммы денег доход в виде банковского процента, равный земельной ренте.
Владение землей сопряжено с известным выгодами и затратами, сопоставление которых и определит целесообразность сохранения собственности или ее отчуждения. Владея землей, собственник не использует других возможных вариантов получения дохода, например, он мог бы не покупать землю, а положить деньги в банк под проценты.
В связи с этим доход землевладельца можно рассчитать как отношение получаемой ренты к рыночной ставке ссудного процента.
Цена земли = Рента годовая / Ставка ссудного процента
Цена земли показывает, какую сумму денег требуется положить в банк, чтобы при действующей рыночной получать доход, равный данной земельной ренте.
Величина земельной ренты формируется в результате взаимодействия на рынке земельных участков.
Специфика рынка земли состоит в том, что в рамках предложение земли и природных ресурсов абсолютно неэластично , поскольку количество ресурсов есть величина фиксированная.
Спрос на землю показывает, какое количество земли готовы взять в аренду при различных возможных уровнях платы за нее. При высокой арендной плате количество сдаваемой в аренду земли будет меньше, чем при низкой.
Кривая спроса на землю тождественна кривой предельного дохода от земли. Предельный доход земли зависит, в свою очередь от производительности . Привысокой ренте только очень производительные земли могут быть взяты в аренду, так как лишь высокий предельный доход может позволить уплатить высокую ренту и, возможно, обеспечить прибыль арендатора. При понижении земельной ренты даже менее производительные земли будут арендоваться.
Земля – это все естественные ресурсы (плодородная почва, запасы пресной воды, месторождения ископаемых).
Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность.
Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Это значит, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю.
Земля - уникальное средство производства:
Ø ее невозможно искусственно воспроизводить;
Ø она количественно ограничена;
Ø она не имеет цены предложения.
Для определения экономической ценности природных ресурсов и природных услуг необходимы подходы, основанные на:
1) Рыночной оценке;
3) Затратном подходе;
4) Альтернативной стоимости;
5) Общей экономической ценности (стоимости).
Альтернативная стоимость – это потенциальная отдача от лучшего из всех тех вариантов использования данного ресурса (блага), которые были принципиально возможны, но остались неиспользованными.
Экономическая рента - определяется как цена (арендная плата), которая уплачивается за пользование природными ресурсами, количество которых ограничено.
Цена земли ‒ это цена собственности на участок земли.
Земе́льная ре́нта - это цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов.
Земельная рента - доход, получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков. Земельная рента выступает в форме абсолютной ренты, дифференциальной ренты и монопольной ренты.
Абсолютная земельная рента - один из видов дохода от собственности на землю, плата собственнику за разрешение применять капитал к земле; уплачивается арендатором абсолютно со всех участков земли независимо от плодородия (отсюда название этого вида ренты).
Дифференциальная рента - дополнительный доход, получаемый за счет использования большей плодородности земли и более высокой производительности труда. Дифференциальная рента существует в двух формах: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II. Источниками дифференциальной ренты I являются более производительный труд на относительно лучших и средних по плодородию землях, а также различия в местоположении участков земли по отношению к рынкам сбыта, транспортным путям и т. д. Дифференциальная рента II связана с дополнительными вложениями капитала в один и тот же участок, обеспечивающими получение добавочной прибыли. Дифференциальная рента возникла как результат ограниченности земли: цена производства сельскохозяйственного продукта определяется условиями производства не на средних и лучших участках, а на худших, т. к. продукт только лучших и средних участков недостаточен для покрытия общественного спроса. В результате образуется дополнительная прибавочная стоимость, представляющая собой разность между ценой производства на худших участках (общественная цена производства) и индивидуальной ценой производства на средних и лучших участках.
Монопольная рента - особая форма земельной ренты, образуется при продаже определенных видов сельскохозяйственных продуктов по монопольной цене, превышающей их стоимость.
К ренте земельной относится также рента с земель, не вовлекаемых в сельскохозяйственный оборот: рента с земель, используемых в добывающей промышленности; рента со строительных участков. В добывающей промышленности образуется прежде всего дифференциальная рента, т. к. при добыче полезных ископаемых издержки производства каждой единицы продукции и доставки ее на рынок неодинаковы и находятся в зависимости от богатства недр и от месторасположения угольных шахт, нефтяных промыслов и т. д. Ввиду ограниченности земли общественная цена производства этих товаров регулируется издержками производства на худших (с точки зрения добычи полезных ископаемых) землях. Поэтому на лучших участках образуется дифференциальная рента - разность между общественной и индивидуальной ценой производства
В условиях рыночной экономики земля не только сдается в аренду, но и является объектом купли-продажи. Цель покупки земли обозначена на рис. 9.8.
Рисунок 9.8. – Цели покупки земли
Цена земли как ресурса природного происхождения основывается на том доходе, который она приносит своему владельцу, т. е. на ренте.
Цена земли - это дисконтированный поток ее дохода (ренты).
Дисконтирование - это метод определения текущей стоимости (цены) любого капитального ресурса (в том числе и земли) с учетом принесения им будущей прибыли при существующей ставке банковского процента. Иначе говоря, дисконтирование позволяет определить, какую цену необходимо заплатить за капитальный ресурс (землю) сегодня, чтобы от его использования через определенное время получить желаемый результат (доход). Чтобы определить сегодняшнюю цену капитального ресурса, необходимо провести операцию по дисконтированию его дохода.
Цена земли прямо пропорциональна величине ренты и обратно пропорциональна ставке ссудного процента. Текущая цена земельного участка будет определяться по формуле
Владелец соглашается продать свой участок за сумму, которая, будучи положенной в банк, принесет ему годовой доход в виде банковского процента не меньше того, который он получал в форме ренты.
Цена земли может колебаться не только в зависимости от размера ренты и нормы ссудного процента, но и от стоимости освоения и улучшения земли, соотношения спроса и предложения на продукцию сельского хозяйства, государственной политики регулирования аграрного сектора и т. п.
Предложение земли зависит от многих факторов, которые обобщенно можно свести к двум: качеству (или плодородию земли) и местоположению участка.
Предложение земли на рынке неэластично, так как количество земли (особенно пригодной для обработки) является величиной фиксированной. А фиксированный объем совокупного предложения земли определяет кривую предложения на землю как абсолютно неэластичную, т. е. предложение земли не может быть увеличено даже при условии повышения ее цены.
Спрос на землю, наоборот, эластичный и имеет тенденцию возрастать, что предопределяет повышение цены на землю. Особенно быстро повышаются цены на земельные участки в городах, поскольку возрастают спрос и рента на участки под застройку
Земельная рента - это цена, уплачиваемая землевладельцу (или доход, получаемый им) за предоставление в пользование товаропроизводителю (па правах аренды или в иной форме) сельскохозяйственных земель. Землевладелец непосредственно создает и получает ренту, если он сам или с применением наемного труда возделывает принадлежащую ему землю.
Земельная рента как экономическая категория выражает отношения присвоения прибавочного продукта собственником земли в форме арендной платы за право пользования землей. Вместе с тем рента не тождественна арендной плате. Кроме ренты как платы за пользование землей, арендная плата содержит процент на вложенный в землю капитал, а также амортизацию этого капитала. При высоких арендных ставках собственник земли может присваивать часть средней прибыли сельскохозяйственного предпринимателя.
Земельная рента возникла с появлением земельной собственности. Различным ступеням развития отношений земельной собственности соответствуют различные виды земельной ренты, из которых по мере этого развития, обусловленного, в свою очередь, развитием производительных сил и рыночных отношений, выделялись отработочная, продуктовая и денежная ренты. Если первые два вида ренты в основном являются достоянием истории и в настоящее время имеют ограниченное распространение (прежде всего в развивающихся странах), то денежная земельная рента является высшим ее проявлением, характерным для развитой системы рыночных отношений.
Всегда и всюду земельная рента есть входящий в стоимость, а соответственно, и в цену товара дополнительный доход, создаваемый благодаря использованию земли и других ограниченных природных ресурсов и принадлежащий собственнику этих ресурсов.
Основная форма земельной ренты в сельскохозяйственном производстве - дифференциальная рента, возникающая на землях более высокого качества и удобно расположенных по отношению к рынкам сбыта, а также благодаря добавочным вложениям капитала в землю.
Как уже отмечалось, в сельском хозяйстве в процессе производства принимают участие природные процессы и биологические факторы. В связи с этим в сельском хозяйстве, кроме общественных факторов, следует различать такие природные факторы, как климатические условия, химический и механический состав земли, биологические и др.
В зависимости от этих факторов одно и то же количество труда может быть представлено в большем или меньшем количестве продуктов, потребительных стоимостей.
При этом необходимо подчеркнуть, что какой бы большой ни была роль природных факторов, сельскохозяйственный продукт создается трудом людей. Поэтому ведущая роль в развитии сельскохозяйственного производства всегда принадлежит экономическим факторам. Это положение имеет особое значение для выяснения рентных отношений в сельском хозяйстве.
Независимо от формы собственности на землю образуется дифференциальная рента. Причиной ее является монополия на землю как на объект хозяйствования. Возникновение этой монополии - результат существования обособленных производителей в системе товарно-денежных отношений, а также своеобразный синтез существующих естественных и экономических условий для образования дифференциальной ренты.
Первым естественным условием существования дифференциальной ренты являются различия в естественном плодородии земли, а также местоположении земельных участков по отношению к рынку (мест реализации продукции). Развитие науки и техники, широкое использование их достижений в сельском хозяйстве влияют на эти различия, однако полностью устранить их невозможно.
Хозяйства, расположенные на лучших землях, создают дополнительный чистый доход. Этого последнего лишены хозяева, находящиеся на худших землях.
Вторым естественным условием образования дифференциальной ренты является ограниченность земли. Земля в пространстве ограничена, еще более ограничены лучшие по плодородию земли. Производимая на лучших и средних землях продукция не может удовлетворить потребности общества, поэтому в сельскохозяйственный оборот вовлекаются также относительно худшие по плодородию и местоположению участки земли.
Экономическим источником образования дифференциальной ренты является труд, будучи более производительным в хозяйствах, работающих на более плодородных землях, а также имеющих более выгодное местоположение. Обратим при этом внимание на то, что в сельском хозяйстве (и это является его спецификой) к лучшим относятся и средние условия, поскольку в связи с природным фактором в данное время и на обозримое будущее невозможно обеспечить удовлетворения потребностей общества продукцией сельского хозяйства только с наилучших и средних земель, только лучшими и средними условиями производства. В промышленности, например, можно обеспечить удовлетворение общественных потребностей без использования худших на данное время условий, и работающие в таких условиях предприятия разоряются, терпят банкротство, их место занимают лучшие и средние. Монополия на землю как объект хозяйствования в условиях ограниченности лучших и средних земель не позволяет сделать этого в сельском хозяйстве. Сама же эта монополия вытекает из естественных условий ведения современного сельского хозяйства.
Использующие лучшие земли хозяйства имеют больше продукции с единицы земельной площади и получают дополнительный продукт, который является материальной основой дифференциальной ренты.
Необходимым экономическим условием превращения этого дополнительного продукта в дифференциальную ренту являются наличие товарно-денежных отношений и особенности действия закона стоимости в сельском хозяйстве. Эта особенность состоит в том, что общественная стоимость сельскохозяйственных продуктов определяется средними затратами общественно необходимого труда в хозяйствах, которые расположены на худших по плодородию и местоположению землях при среднем уровне организации производства. Хозяйства, расположенные на лучших и средних землях, имеют более низкую индивидуальную стоимость сельскохозяйственной продукции, но реализуют ее по ценам, которые определяются стоимостью на худших землях. Это дает возможность получать дополнительный чистый доход, который образуется сверх среднего чистого дохода.
По своей природе дифференциальная рента схожа с избыточным доходом, дополнительным к обычному, среднему доходу в промышленности, который получают предприятия, работающие в лучших условиях. Но в промышленности такое явление для конкретных предприятий только временное. Остальные подтягиваются к таким условиям или разоряются в процессе конкуренции. Лучшие условия становятся средними, и избыточный доход, который получали определенные предприятия, у них исчезает, но может появиться у других или опять на этих же предприятиях. Таким образом, в промышленности избыточный доход - временное явление для конкретных предприятий.
В сельском хозяйстве дополнительный добавочный доход с лучших условий, к которым относятся и средние, является более или менее постоянным, превращается в ренту, присваиваемую собственником земли.
Следует различать две формы дифференциальной ренты - первую и вторую.
Дифференциальная рента I является дополнительным чистым доходом, который получают в результате более производительного труда на лучших по плодородию и местоположению землях.
Дифференциальная рента II возникает в результате повышения производительности земли на основе использования более эффективных средств производства, т.е. дополнительных вложений в землю. Эту ренту получают не все хозяйства, а только те, которые занимаются интенсификацией в более благоприятных условиях производства (т. е. используют лучшие земли). Хозяйства, которые осуществляют дополнительные вложения на худших землях, получают не вторую ренту, а рационализаторский доход.
Что общего между первой и второй формами дифференциальной ренты?
Во-первых, причина образования - монополия на землю как на объект хозяйствования. Во-вторых, основа возникновения - различия в плодородии земли.
Взаимосвязь первой и второй форм дифференциальной ренты состоит в том, что они основаны на использовании плодородия земель. Только первая рента связана с естественным, а вторая - с экономическим плодородием земель. Дифференциальная рента II характеризует интенсивное развитие сельского хозяйства.
Из вышесказанного можно сделать следующие выводы:
а) существуют общие естественные условия образования дифференциальной ренты, связанные с ограниченностью земли, различиями ее плодородия и местоположения;
б) возможности получения дифференциальной ренты II ограничены в связи с действием закона убывающей производительности добавочных вложений на данном уровне развития техники и технологии;
в) наличие монополии на землю как на объект хозяйствования является причиной превращения дополнительной прибыли в дифференциальную ренту.
В количественном отношении дифференциальная рента возрастает от худших земель к средним и лучшим или от менее производительных добавочных вложений к более производительным при условии, если рыночная цена на продукты сельского хозяйства определяется издержками на худших землях или при менее производительных добавочных вложениях. Но такое условие реализуется практически, если продукция, произведенная на худших землях или при менее эффективных добавочных вложениях, пользуется общественным спросом и находит сбыт на рынке. В этом случае дифференциальная рента I на худших землях или удаленных от рынка сбыта будет равна 0.
При господстве частной собственности на землю и действии межотраслевой конкуренции существует еще и абсолютная рента, которая образуется на всех используемых землях, в том числе на худших. Причиной ее является монополия частной собственности на землю, которая закрепляет более высокую норму прибыли сверх средней нормы прибыли в сельском хозяйстве. Абсолютная рента - это излишек стоимости сельскохозяйственного продукта над его ценой производства.
Более высокая норма прибыли в сельском хозяйстве может создаваться вследствие существования ряда факторов: низкого органического строения капитала, использования дешевой рабочей силы, более быстрого оборота средств, экономии на постоянном капитале и др. Значение этих факторов в каждой стране неодинаково и все время меняется. Так, в развитых странах уровень органического строения капитала в сельском хозяйстве уже повысился до уровня промышленности. Поэтому это условие для создания абсолютной ренты отпало, тем не менее причина возникновения абсолютной ренты - монополия частной собственности на землю - остается. Вот почему следует принимать во внимание, что могут существовать и действовать другие факторы образования высокой нормы прибыли в сельском хозяйстве, а монополия частной собственности на землю лишь закрепляет эту высокую норму прибыли и заставляет реализовывать сельскохозяйственную продукцию по стоимости, превышающей цену производства.
Следовательно, абсолютную ренту порождает не низкое органическое строение земледельческого капитала, а монополия частной собственности на землю, которая не дает возможности конкуренции выровнять доход от капитала с более низким органическим строением посредством свободы его перелива. Для перелива капитала в сельское хозяйство необходимо платить абсолютную ренту, которая учитывается в цене сельскохозяйственной продукции.
В практике современных рыночных стран повышение органического строения капитала в земледелии обусловливает уменьшение абсолютной ренты, однако возрастание общего размера функционирующего капитала содействует ее увеличению.
Частная собственность на землю и необходимость выплаты ренты за все использованные земли могут привести к превращению абсолютной ренты в монопольную, когда цена на сельскохозяйственную продукцию выше ее стоимости. Такая трансформация абсолютной ренты снимает все вопросы дискуссии о ней в современных условиях.
Кроме дифференциальной и абсолютной ренты в сельском хозяйстве существует монопольная земельная рента. Дело в том, что ограниченность земли при монополии всякой земельной собственности и монополии на землю как на объект хозяйствования ведет к тому, что определенные виды продукции сельского хозяйства, тем более произведенной в особых климатических условиях, реализуются по монопольным ценам. Излишек прибыли сверх среднего уровня и образует монопольную ренту, присваиваемую собственником земельных участков, находящихся в этих условиях. Здесь, помимо стоимости соответствующих продуктов, определяемой трудовыми затратами, потребитель платит и за более высокую общественную полезность этих продуктов.
Монопольная рента - рыночная категория, обусловленная специфическим проявлением закономерностей рынка сельскохозяйственного производства в исключительно благоприятных условиях. Эта форма ренты образуется в условиях высокого спроса на земледельческие продукты, позволяющего собственникам земли монопольно устанавливать более высокие цены реализации своей продукции. С этой точки зрения монопольная рента временно может образовываться и в других отраслях экономики, а не только в сельском хозяйстве.
Таким образом, в рыночной экономике, в какой бы степени она ни подвергалась государственному регулированию, существуют объективные предпосылки образования земельной ренты: дифференциальной, монопольной, а также абсолютной. Факторы и условия возникновения дополнительной прибыли (сверхприбыли) и превращение ее в земельную ренту связаны с особыми условиями воспроизводства в сельском хозяйстве, прежде всего с ограниченностью земельных ресурсов, пригодных для сельскохозяйственных нужд, и их различиями по плодородию и местоположению.
С рентой связана цена земли. Она определяется как капитализированная рента, т. е. денежный капитал, который обеспечивает его собственнику тот же доход, но в форме не ренты, а суммы процента на вклад в банк. Цену земли рассчитывают по формуле:
Ц з = R / S х100% ,
где R - рента;
S - норма ссудного процента.
Отсюда, цена на землю зависит от размера земельной ренты и ссудного процента.
Научно-технический прогресс и повышение интенсивности сельского хозяйства обусловливают необходимость дополнительных вложений в земледелие, что привело к росту дифференциальной ренты и соответственно к росту цен на землю.
